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1、给排水设设备管理理与维修修给排水设设备管理理与维修修 水是是人类生生存的最最基本的的要素，是是物业使使用功能能的保障障条件之之一。因因此作为为建筑项项目中的的给排水水系统工工程的工工作正常常与否，直直接影响响到业主主(或使使用人)的工作作、生活活和物业业功能的的发挥。第一节给排水水设备管管理概述述 一一、给排排水设备备系统简简介物业管管理小区区内给排排水系统统是指小小区内的的各种冷冷水、热热水、开开水供应应和污水水排放的的工程设设施的总总称。它它主要包包括以下下几部分分：1.供水设设备系统统供水水设备系系统是指指物业管管理小区区内通过过城市供供水管网网，供入入小区内内的给水水设备系系统。它它可
2、以划划分为物物业管理理小区内内的庭院院给水及及房屋或或构筑物物内部给给水两大大部分，其其中涉及及到的设设备设施施主要有有供水箱箱、供水水泵、水水表、供供水管网网等。供水水系统按按照用途途分类，基基本上可可以分为为生活用用水、生生产用水水、消防防用水三三大类，但但这三类类用水并并不一定定单独设设置给水水系统。有有时会将将生活和和消防给给水共用用一个给给水系统统，或生生活、生生产、消消防共用用一个给给水系统统，这种种系统形形式叫联联合给水水系统。具具体采用用什么样样的给水水系统形形式，要要按用户户(用水水设备)对水质质、水温温及小区区外城市市管网的的给水情情况，综综合考虑虑技术、经经济和安安全条件
3、件，确定定合适的的给水方方式。2.排水设设备系统统排水水设备系系统是指指小区内内用来排排除污废废水及雨雨雪水的的设备系系统。它它同样划划分为房房屋或构构筑物内内部污废废水、雨雨雪水排排放和物物业管理理小区内内庭院的的污废水水、雨雪雪水排放放两大部部分。其其中主要要涉及到到室内排排水管道道、通气气管、清清通设备备、抽升升设备、室室外小区区检查井井和排水水管道等等。排水水系统按按照所接接收的污污废水的的性质不不同，分分为生活活污水、工工业废水水、雨水水管道三三大类。排排水体制制有分流流制和合合流制。三三类水共共用一套套管网排排放叫合合流制，三三类水分分别排放放叫分流流制。具具体采用用什么样样的排水
4、水体制，要要根据污污废水的的性质、浓浓度及城城市管网网的排水水体制而而定。3.用水设设备用水水设备指指建筑物物内或构构筑物内内各类卫卫生器具具和生产产用水设设备。这这部分主主要包括括洗脸盆盆、洗浴浴盆、浴浴盆、便便器、喷喷泉喷头头及各种种绿化洒洒水设备备等。4.热水供供应设备备系统这部部分是指指为满足足对水温温的某些些特定要要求而设设置的设设备系统统。通常常包括开开水供应应，热水水供应。其其中涉及及到的设设备系统统包括淋淋浴器、供供热水管管道、热热循环管管、热水水表、加加热器、温温度调节节器、减减压阀等等。5.消防设设备建筑筑或构筑筑物内的的消防设设备系统统及物业业管理小小区庭院院内的消消防设
5、备备系统，主主要包括括消防箱箱、供水水箱、各各式消防防喷头、灭灭水机、消消防栓、消消防泵等等。二、给给排水设设备设施施的管理理内容给排排水系统统设备设设施管理理主要针针对给排排水系统统中所涉涉及的各各种设备备及管道道等的日日常操作作运行、维维护等的的管理活活动。包包括物业业管理公公司对所所管辖区区内给排排水系统统的计划划性养护护、零星星返修和和改善添添装。如如检查井井、化粪粪池的定定期清掏掏，消防防水箱定定期调水水放水，以以防出现现阻塞、水水质腐臭臭等现象象，消防防泵定期期试泵等等等都属属于给排排水设备备设施管管理范畴畴。给排排水设备备设施管管理的内内容涉及及很多，根根据具体体的给排排水系统统
6、及设备备种类而而定。但但一般主主要包括括以下几几个方面面：1.给排水水设备设设施的基基础资料料管理给排排水设备备设施的的基础资资料管理理的主要要内容是是建立给给排水设设备设施施管理原原始资料料档案和和设备维维修资料料档案。所所有给排排水设备备设施(包括其其余的如如采暖、空空调等)接管后后均应建建立原始始资料档档案。这这类档案案资料主主要有：产品与与配套件件的合格格证、竣竣工图、给给排水设设备的检检验合格格证书、供供水的试试压报告告等等。建建立设备备卡片，应应记录有有关设备备的各项项明细资资料，如如：给排排水设备备类别、型型号、名名称、规规格、技技术特征征、开始始使用日日期等。给给排水设设备设施
7、施的维修修档案资资料主要要有：报报修单，每每次维修修填写的的报修单单，按月月、季统统计装订订，维修修管理部部门负责责保管以以备存查查。运行行记录，值值班人员员每天填填写设备备运行记记录，以以备存查查。检查查记录，平平时的设设备检查查记录。运运行月报报，管理理部门每每月上报报一次运运行情况况总结。考考评资料料，定期期或不定定期检查查记录奖奖罚情况况，每年年归纳汇汇总、装装订保存存。技术术革新资资料，设设备运行行的改进进、设备备更新、技技术改进进措施等等资料，均均为给排排水设备备设施维维修资料料档案管管理内容容。2.给排水水设备设设施的日日常操作作管理给排排水设备备设施的的日常操操作管理理的内容容
8、主要是是规范给给排水设设备的操操作程序序。确保保正确安安全地操操作给排排水设备备设施。3.给排水水设备运运行管理理给排排水设备备设施运运行管理理的内容容是建立立合理的的运行制制度和运运行操作作规定，确确保给排排水设备备设施良良好运行行。4.给排水水设备设设施的维维修养护护管理给排排水设备备设施的的维修养养护管理理是根据据给排水水设备设设施的性性能按照照一定的的科学管管理程序序和制度度，以一一定的技技术管理理要求，对对设备进进行日常常养护和和维修更更新，确确保给排排水设备备设施性性能良好好。5.文明安安全管理理文明明安全管管理的内内容是对对给排水水设备设设施的运运行操作作、使用用进行文文明安全全
9、管理，定定期检查查操作人人员、维维修人员员的安全全操作，并并进行安安全作业业训练，还还要建立立安全责责任制和和对用户户进行安安全教育育，宣传传一些安安全规范范的使用用知识。三、给给排水设设备管理理机构构构成及职职责给排水水设备设设施的维维修、保保养、日日常操作作及运行行管理工工作一般般由公司司工程部部完成。运行行组人员员的主要要职责是是：负责责对所管管辖范围围内机电电设备的的运行，处处理一些些一般性性故障，协协助维修修组人员员进行设设备设施施的维修修保养工工作，对对发生的的问题及及时向管管理组或或经理汇汇报，必必须对所所管辖范范围内供供水及设设备情况况有详尽尽了解；掌握相相关设备备的操作作程序
10、和和应急处处理措施施；定时时巡视设设备运行行情况，并并做好巡巡查记录录和值班班记录；记录维维修投诉诉情况，并并及时处处理；保保持值班班室、设设备及水水泵房等等清洁有有序；负负责设备备房的安安全管理理工作，禁禁止非工工作人员员进入，做做好防水水、防火火、防小小动物的的安全管管理工作作；遇突突发事故故，采取取应急措措施，迅迅速通知知相关人人员处理理等等。维修修组人员员的主要要职责是是：熟练练掌握设设备的结结构、性性能、特特点和维维修保养养方法；按时完完成设备备的各项项维修、保保养工作作，并作作好有关关记录；保证设设备与机机房的整整洁；严严格遵守守安全操操作规程程，防止止发生事事故；发发生突发发情况
11、，应应迅速采采取应急急措施，保保证设备备的正常常完好；定期对对设备巡巡视、检检查，发发现问题题及时处处理等等等。管理理组人员员的主要要职责是是：具体体负责总总值班室室、仓库库和财务务管理；负责内内务管理理和对外外协调；负责人人员、车车辆、材材料、经经费的统统一调度度和使用用管理；负责工工具和材材料的采采购、保保管和发发放；负负责文件件资料的的保管、建建档和发发放；负负责组织织人员进进行安全全技术和和质量意意识培训训等工作作。为了了提高工工程部的的工作效效率，确确保各种种设备的的运行、维维修和保保养工作作有序开开展，并并保证紧紧急情况况下及时时派遣人人员到达达现场，在在工程部部下可设设总值班班室
12、。总总值班室室每天224全全天值班班，各设设备的故故障情况况均应报报总值班班室，以以便总值值班室依依照工程程部经理理和管理理组的指指示合理理安排人人员抢修修。四、给给排水设设备设施施管理的的范围界界定物业管管理公司司应与市市政的给给水、排排水等专专业管理理部门明明确各自自的管理理职责，相相互分工工通力合合作。以以北京市市为例，居居住小区区物业管管理公司司与城市市各专业业管理部部门职责责分工为为：1.给水设设备高层层楼宇以以楼内供供水泵房房总计费费水表为为界，多多层楼房房以楼外外自来水水表为界界。界线线以外(含计费费水表)的供水水管线的的设备，由由城市供供水部门门负责维维护管理理，界线线以内至至
13、用户的的供水管管线及设设备由物物业管理理公司负负责维护护、管理理。2.排水设设备室内内排水系系统由物物业管理理公司维维护管理理。居住住小区内内道路和和市政排排水设施施的管理理职责以以3.55路宽宽为界，凡凡道路宽宽度在33.5mm(含3.5m)以上的的，其道道路和埋埋设在道道路下的的市政排排水设施施由城市市市政管管理部门门负责维维护、管管理；道道路宽度度3.55m以下下的由物物业公司司负责维维护管理理，居住住小区内内各种地地下设施施检查井井的维护护管理，由由地下设设施检查查井的产产权单位位负责，有有关产权权单位也也可委托托物业管管理公司司维护、管管理。凡对对各管理理小区内内设备设设施的管管理范
14、围围，没有有作统一一规定的的，具体体管理范范围，应应由市政政给水、排排水各有有关部门门，管理理小区产产权单位位、物业业管理公公司遵照照国家的的有关规规定协商商确定。第二节给排水水设备设设施的日日常操作作管理 一一、给排排水设备备设施的的日常操操作管理理的目的的在在竣工验验收前，给给排水设设备设施施都要通通过试压压、试运运行，合合格后方方可投入入使用。在在物业管管理公司司接管后后，给排排水设备备设施的的日常操操作和运运行都由由运行组组来完成成。因此此，日常常操作管管理的目目的主要要是规范范给排水水设备设设施的操操作程序序，确保保正确、安安全地操操作给排排水设备备设施。二、给给排水设设备设施施中水
15、泵泵的日常常操作程程序1.启启动水泵泵前的检检查在启启动水泵泵前，先先检查水水泵的进进、出水水闸阀是是否已经经打开，否否则应打打开闸阀阀；检查查水泵机机组是否否有空气气，有的的话应予予以排除除。检查查电压表表，信号号灯等仪仪表指示示是否正正常，水水泵轴转转动3圈圈，应灵灵活无阻阻滞。2.启动水水泵打开开水泵控控制柜的的电源开开关，将将转换开开关盖于于“手动动”位置置。启动动水泵的的启动按按钮，水水泵启动动时，注注意观察察启动电电流，如如果一次次不能启启动成功功，可以以再试启启动两次次，每次次应间隔隔3miin，如如果三次次未启动动成功，停停下来查查找原因因，排除除故障后后才能再再启动。如如果启
16、动动成功，水水泵运转转5miin以上上，同时时观察运运转时电电流表指指示，确确定运转转时有无无异常情情况(如如异常声声响，异异常气味味等)，检检查运转转时水泵泵漏水是是否严重重，是否否漏水成成线，若若出现漏漏水严重重情况，查查找原因因，水泵泵停止运运转后进进行维修修。维修修完毕后后再次按按上述要要求启动动水泵。若若一切正正常，按按水泵“停停止”按按钮，水水泵停止止。然后后将水泵泵开关置置于自动动位置，水水泵自动动启动并并运行。3.停止水水泵水泵泵在正常常运转过过程中，若若要停止止水泵，要要将转换换开关置置于“00”(停停止)位位置，水水泵停止止运转，如如果需要要长时间间停止运运转或检检查，应应
17、拉下电电源开关关，关闭闭水泵的的进出水水闸阀。三、给给排水设设备设施施日常操操作管理理职责划划分给排水水设备日日常操作作管理是是设备管管理中很很重要的的环节，直直接关系系到运行行时间是是否准确确，是否否会出现现重大事事故及延延长设备备的使用用寿命，降降低运行行损耗等等问题。因因此，在在管理过过程中，应应按照IISO990022标准要要求，要要有严格格的操作作规程并并明确职职责划分分。一般般来讲，工工程部经经理制定定给排排水设备备设施操操作标准准作业规规程，工工程部管管理组负负责检查查该规程程的执行行情况。水水泵房的的管理员员负责给给排水设设备的具具体操作作，严格格按规程程操作，若若发现不不正常
18、情情况，及及时进行行调试维维修。若若出现重重大异常常，应及及时上报报主管领领导，以以便尽快快解决，并并填写有有关记录录。第三节给排水水设备运运行管理理 一、给给排水设设备运行行管理的的目的给排排水设备备在运行行过程中中会出现现一些异异常情况况，如供供水管爆爆裂、泵泵房发生生火灾及及停电等等，需要要及时处处理，并并且为了了避免出出现异常常，便于于事先采采取预防防措施，要要加强日日常巡视视工作，这这些都是是在给排排水设备备运行中中应考虑虑的问题题。因此此给排水水设备运运行管理理的目的的是加强强运行管管理工作作，确保保给排水水设备设设施的良良好运行行。二、给给排水设设备运行行管理中中的日常常巡视内内
19、容给排水水设备运运行管理理中的日日常巡视视工作内内容主要要包括：水泵房房由水泵泵管理员员每2巡视一一次，水水泵房有有无异常常的声响响或大的的振动，压压力表指指示，电电机控制制框的指指示灯指指示有无无异常，电电机温升升是否正正常，闸闸阀、法法兰连接接处是否否漏水，水水泵漏水水是否成成线，水水池、水水箱水位位是否正正常，止止回阀、浮浮球阀、液液位控制制器是否否动作可可靠。同同时水泵泵房管理理员每周周巡视一一次小区区内主供供水管上上闸阀及及道路上上的给水水井、检检查井、雨雨水井是是否有堵堵塞现象象等等。水水泵房管管理员在在巡视过过程中发发现不正正常情况况时应及及时采取取措施，解解决不了了的问题题，立
20、即即上报工工程部水水泵房组组长或主主管，请请求协助助解决。三、给给排水设设备设施施异常情情况处理理给给排水设设备设施施在运行行过程中中会出现现一些突突发的异异常情况况，必须须有相应应的紧急急处理措措施进行行处理。1.主供水水管爆裂裂如果果发生此此种情况况，首先先应立即即关闭相相连的主主供水管管上的闸闸阀，若若仍控制制不住大大量泄水水，应关关停相应应的水泵泵房，通通知工程程部管理理组及总总值班室室。由总总值班室室负责联联系相应应责任部部门及时时通知用用水单位位和用户户关于停停水情况况。工程程部负责责安排维维修组进进行抢修修，维修修完毕后后由水泵泵房管理理员开水水试压，看看有无漏漏水和松松动现象象
21、，如果果试压正正常，回回填土方方，恢复复原貌。2.水泵房房发生火火灾任何何员工发发现火警警，应立立即就近近取用灭灭火器扑扑灭火警警。并呼呼叫邻近近人员和和消防管管理中心心主管前前来扑救救，切断断一切电电源。消消防管理理中心根根据预先先制定的的灭火方方案组织织灭火和和对现场场进行控控制，向向“1119”台台报警，并并派队员员到必经经路口引引导。通通知工程程部断开开相关电电源，开开启自动动灭火系系统、排排烟系统统、消防防水泵保保证消防防供水。火火扑灭后后，工程程部对消消防设备备设施进进行一次次检查和和清点，对对已损坏坏的设备备设施进进行修复复或提出出补充申申请，并并填写有有关记录录、报告告单。3.
22、水泵房房发生浸浸水少量量漏水，水水泵房管管理员采采取堵漏漏措施，若若浸水严严重，应应关掉机机房内运运行的设设备并拉拉下电源源开关，通通知工程程部管理理组，同同时尽力力阻滞进进水，协协助维修修人员堵堵住漏水水源，然然后立即即排水，排排干水后后，对浸浸水设备备进行除除湿处理理，如用用干布擦擦拭、热热风吹干干、自然然通风、更更换相关关管线等等，确定定湿水已已消除后后，试开开机运行行，如无无异常情情况即可可投入运运行。4.市电停停电出现现这种情情况后，水水泵房管管理员应应立即启启动柴油油发电机机。从市市电停电电到正常常供水规规定时间间不超过过15mmin，在在使用柴柴油发电电机过程程中，应应严格按按照
23、柴柴油发电电机操作作标准作作业规程程和柴柴油发电电机运行行管理标标准作业业规程执执行。启启动前检检查机油油油位、冷冷却液、电电池液是是否在规规定位置置，确保保总空气气开关在在“”状状态。然然后启动动发电机机，要先先预热不不少于77s，然然后转到到启动位位置(即即从“00”经过过“1”至至预热，后后转到“11”位)在启动动位置不不能超过过577s，如如果没有有启动再再立即回回到“00”位，间间隔300s再进进行启动动，启动动后，油油压达到到正常范范围，将将柴油发发电机空空气开关关合上，开开始供电电。在运运行过程程中，按按照规定定进行正正常巡视视，发现现问题及及时处理理，发生生异常重重大情况况，应
24、及及时通知知主管采采取措施施，在市市电来电电时，应应在200minn内关停停柴油发发电机。四、水水泵房的的管理水泵泵房作为为供水系系统重要要的设备备设施，应应有严格格的水泵泵房管理理制度，管管理规定定详尽合合理，管管理职责责明确，交交接班要要求清晰晰、完整整。并且且按照要要求填写写相应的的数据、表表格、记记录，具具体的内内容主要要包括以以下几个个方面：1.水泵房房管理职职责水水泵房管管理规定定和给给排水设设备设施施运行管管理标准准作业规规程都都是由工工程部根根据SSO90002实实施要求求和国家家有关规规定及所所管辖区区的具体体情况制制定，通通常工程程部管理理组负责责检查实实施情况况，运行行组
25、水泵泵房组长长负责运运行管理理工作的的组织实实施，水水泵房管管理员具具体负责责运行管管理并执执行管理理规定。2.水泵房房管理规规定水泵泵房的管管理没有有统一成成形的条条文规定定，各物物业管理理公司根根据自身身企业的的特点及及管辖区区的特点点而定。但但管理规规定的内内容主要要涉及到到以下几几个方面面：保证证水泵房房通风、照照明良好好及应急急灯在停停电状态态下的正正常使用用；水泵泵房内严严禁存放放有毒、有有害物品品，严禁禁吸烟；水泵房房内应备备齐消防防器材并并放置在在方便、显显眼处；非值班班人员不不准进入入水泵房房；每班班打扫一一次水泵泵房的卫卫生，每每周清洁洁一次水水泵房内内的设备备设施，确确保
26、泵房房地面和和设备外外表的清清洁；水水池的观观察孔应应加盖上上锁，水水泵房应应当做到到随时上上锁，钥钥匙由当当值水泵泵房管理理员保管管，不得得私自配配钥匙等等等。3.交接班班要求交接接班人员员应按规规定准时时交接班班，并且且在交接接班时，接接班人员员应认真真听取交交班人交交代，并并查看交交接班时时填写的的给排排水设备备设施运运行日记记。检检查工具具、物品品是否齐齐全，确确认无误误后按规规定在给给排水设设备设施施运行日日记上上签名。如如果出现现违反规规定或特特殊情况况一般不不准交接接班，如如上班运运行情况况未交代代清楚，填填写的日日记不完完整、不不规范、不不清晰，未未按规定定打扫水水泵房，接接岗
27、人不不到位，出出现异常常事故正正在处理理中，此此时应由由交接人人员负责责继续处处理，接接班人协协助进行行。4.填与有有关记录录水泵泵房管理理员在值值班期间间，要对对给排水水设备设设施的运运行情况况做详细细记录，由由水泵房房组长整整理成册册，然后后每月上上交工程程部存档档。具体体的记录录单的名名称、表表格形式式和内容容，没有有统一规规定。第四节给排水水设备设设施的维维修养护护管理 一、给给排水设设备设施施维修养养护管理理计划的的制定与与职责物业业管理公公司为了了规范给给排水设设备设施施的维修修养护工工作，确确保给排排水设备备设施各各项性能能良好，延延长设备备设施的的使用寿寿命，避避免发生生意外事
28、事故，工工程部要要制定给给排水设设备设施施维修养养护标准准作业规规程，并并制定年年度维修修养护计计划，通通常工程程部管理理组负责责组织制制定给给排水设设备设施施维修养养护年度度计划并并组织监监督该计计划的实实施。在在制定过过程中，要要认真考考察给排排水设备备设施的的使用额额度及给给排水设设备设施施运行状状况，合合理地安安排时间间等因素素。工程程部经理理负责审审核给给排水设设备设施施维修养养护年度度计划并并检查该该计划的的执行情情况，维维修组负负责实施施给排水水设备设设施的维维修养护护，公共共事务部部负责向向有关用用户通知知停水情情况，以以便用户户作好准准备，遇遇突发事事故停水水，应向向用户作作
29、出解释释。二、维维修组的的运作程程序维修组组的成员员负责按按管理组组编制的的维修养养护计划划对设施施设备进进行维修修养护工工作并巡巡视检查查，发现现问题及及时处理理，对于于运行组组不能完完成的维维修保养养工作，经经管理组组调动后后，由维维修组负负责，运运行组配配合共同同完成；维修组组成员常常驻总部部接到突突发情况况报告后后，应迅迅速集中中人员赶赶到现场场，进行行抢修；维修组组成员下下班后离离开驻地地应向组组长报告告去向，以以便紧急急情况下下紧急调调动。三、水水泵机组组的维修修养护1.水泵的的维修养养护生活活水泵、消消防水泵泵、排污污泵、潜潜水泵每每半年进进行一次次全面养养护。养养护内容容主要有
30、有：检查查水泵轴轴承是否否灵活，如如有阻滞滞现象，应应加注润润滑油，如如有异常常摩擦声声响，则则应更换换同型号号规格轴轴承，如如有卡住住、碰撞撞现象，则则应更换换同规格格水泵叶叶轮，如如轴键槽槽损坏严严重，则则应更换换同规格格水泵轴轴，检查查压盘根根处是否否漏水成成线，如如是则应应加压盘盘根，清清洁水泵泵外表，若若水泵脱脱漆或锈锈蚀严重重，则应应彻底铲铲除脱落落层油漆漆，重新新刷油漆漆，检查查电动机机与水泵泵弹性联联轴器有有无损坏坏，如损损坏则应应更换，检检查机组组螺栓是是否紧固固，如松松弛则应应拧紧。2.控制柜柜的维修修养护维修修组对控控制柜每每半年进进行一次次全面养养护。维维修养护护内容主
31、主要有：清洁柜柜内所有有元器件件、清洁洁外壳，务务必使柜柜内无积积尘、无无污物；检查、紧紧固所有有的接线线头，对对于锈蚀蚀严重的的接线头头应更换换，检查查柜内所所有的线线头的号号码管是是否清晰晰，有否否脱落，及及时整改改，对于于交流接接触器，应应清除灭灭弧罩内内的碳化化物和金金属颗粒粒，清除除触头表表面的污污物，不不能正常常工作的的触头应应更换；检查复复位弹簧簧是否正正常工作作，然后后拧紧所所有紧固固件；自自耦减压压启动器器的电阻阻不低于于0.55，否否则应进进行干燥燥处理；外壳接接地可靠靠，如有有松脱或或锈蚀则则应做除除锈处理理，然后后拧紧接接地线；热继电电器的绝绝缘盖板板应完整整无损，导导
32、线接头头有无过过热痕迹迹或烧伤伤，如有有则维修修或更换换；自动动空气开开关电阻阻应不低低于1000，否则则应烘干干，在开开关闭合合或断开开过程中中，应无无卡位现现象，触触头表面面清除干干净；中中间继电电器、信信号继电电器应做做模拟试试验，检检查动作作是否可可靠，信信号输出出是否正正确；信信号灯、指指示灯是是否指示示正常，如如有偏差差应调整整或更换换；运传传压力表表信号线线接头是是否腐蚀蚀，如有有则重新新焊接或或更换。3.电机的的维修养养护外观观检查应应整洁、铭铭牌完好好，接地地线连接接良好，用用摇表检检测绝缘缘电阻，电电阻应不不低0.5，否则则应烘干干处理，电电机接线线盒内三三相导线线及连接接
33、片应牢牢固紧密密，电动动机轴承承有无阻阻滞或异异常声响响，电动动机风叶叶有无碰碰壳现象象，清洁洁外壳，外外壳是否否脱漆严严重，若若严重应应重新油油漆。4.相关阀阀门、管管道及附附件的维维修养护护闸阀阀密封胶胶垫是否否漏水，如如有则应应更换，黄黄油麻绳绳处是否否漏水，如如漏水则则应重新新加压黄黄油麻绳绳，对阀阀杆加黄黄油润滑滑，锈蚀蚀严重者者应重新新油漆。止止回阀的的维修养养护应检检查止回回阀的密密封胶垫垫是否损损坏，弹弹簧弹力力是否足足够，油油漆是否否脱落。浮浮球阀的的维修养养护应检检查密封封胶垫、连连杆、连连杆插销销。液位位控制器器应检查查密封圈圈、密封封胶垫是是否损坏坏，如损损坏则应应更换
34、，清清除压力力室内污污物，疏疏通控制制水道，检检查控制制杆两端端螺母是是否紧固固，紧固固所有螺螺母。四、水水池、水水箱的维维修养护护水水池、水水箱的维维修养护护每半年年进行一一次，若若遇特殊殊情况可可增加清清洗次数数，清洗洗时的程程序如下下：1.首先关关闭进水水总阀，关关闭水箱箱之间的的连通阀阀门，开开启泄水水阀，抽抽空水池池、水箱箱中的水水。2.泄水阀阀处于开开启位置置，用鼓鼓风机向向水池、水水箱吹22以上上，排除除水池、水水箱中的的有毒气气体，吹吹进新鲜鲜空气。3.用燃着着的蜡烛烛放入池池底不会会熄灭，以以确定空空气是否否充足。4.打开水水池、水水箱内照照明设施施或设临临时照明明。5.清洗
35、人人员进入入水池、水水箱后，对对池壁、池池底洗刷刷不少于于三遍，并并对管道道、阀门门、浮球球按上述述维修养养护要求求进行检检修保养养。6.清洗完完毕后，排排除污水水，然后后喷洒消消毒药水水。7.关闭泄泄水阀，注注入清水水。五、室室外给排排水设施施的维修修保养室外外给排水水管道每每半年全全部检查查一次，水水管阀门门完好，无无渗漏，水水管通畅畅无阻塞塞，若有有阻塞，应应清除杂杂物，若若管道坡坡度不正正确，应应重新铺铺设，明明暗沟每每半年全全面检查查一次，沟沟体应完完好盖板板齐全。排排水、雨雨水井、化化粪池每每季度全全面检查查一次，半半年对易易锈蚀的的雨污水水井盖、化化粪池盖盖刷一次次黑漆防防锈，保
36、保持雨污污水井盖盖标识清清楚，路路面井盖盖要做防防震垫圈圈。室外外喷水池池每月检检查保养养一次，要要求喷水水设施完完好，喷喷水管道道无锈蚀蚀。室外外消防栓栓每季度度全面试试放水检检查，每每半年养养护一次次，主要要检查消消防栓玻玻璃、门门锁、栓栓头、水水带、连连接器阀阀门、“1119”、“消消防栓”等等标识是是否齐全全，对水水带的破破损、发发黑、发发毒与插插接头的的松动现现象进行行修补、固固定，更更换变形形的密封封胶圈，将将水带展展开换边边折叠卷卷好，将将阀门杆杆上油防防锈，抽抽取总数数的5进行试试水，清清扫箱内内外灰尘尘，将消消防栓玻玻璃门擦擦净，最最后贴上上检查标标志，标标志内容容应有检检查
37、日期期、检查查人、检检查结果果。上下下雨污水水管每月月检查一一次，每每次雨季季前检查查一次，每每4年水水管油漆漆一次，要要求水管管无堵塞塞、漏水水或渗水水，流水水通畅，管管道接口口完好，无无裂缝。六、室室内给排排水设备备设施的的维修养养护1.消消防设备备的维修修养护室内内普通消消防栓的的维修养养护内容容及程序序见上面面室外消消防栓的的保养内内容及程程序。对对于自动动喷洒消消防灭火火系统的的维修养养护，其其维修养养护内容容如下：每天巡巡视系统统的供水水总控制制阀，报报警控制制阀及其其附属配配件，外外观检查查，确保保处于无无故障状状态。每天检检查一次次警铃，启启动是否否灵活，打打开试警警铃阀，水水
38、力警铃铃应发出出报警信信号，如如果警铃铃不动作作，应检检查整个个警铃管管道。每月对对喷头进进行一次次外观检检查，不不正常的的喷头及及时更换换。每月检检查系统统控制阀阀门处于于开启状状态，保保证阀门门不会误误关闭。每两个个月对系系统进行行一次综综合试验验，按分分区逐一一打开末末端试验验装置放放水阀，试试验系统统灵敏性性。当系系统因试试验或因因火灾启启动后，应应在事后后尽快使使系统重重新恢复复到正常常状态。2.住户室室内给排排水管道道及附件件的维修修及养护护住户户在使用用过程中中，由于于使用不不当或前前期隐患患，会出出现各种种各样的的问题，需需要进行行及时维维修和正正常养护护，所涉涉及的维维修养护
39、护内容如如下：个别楼楼层停水水。要先先关掉总总阀，打打开支管管阀门，检检查堵塞塞原因。及及时更换换或清洗洗。告知知用户如如有楼层层停水应应及时通通知管理理处，以以便派专专业人员员前来检检查维修修。维修墙墙内水管管。关闭闭室内所所有用水水阀门，查查看水表表，如转转动说明明墙内水水管破损损漏水，然然后关闭闭水表前前阀门，打打通漏水水处墙面面，取出出破损水水管，装装入新水水管，再再打开总总阀看是是否漏水水，如无无漏水，补补好水泥泥，恢复复装修饰饰面。告告知用户户不得擅擅自改动动墙内水水管。阀门接接头漏水水。关闭闭自来水水总阀，查查找原因因，若是是阀门、接接头未扭扭紧的缘缘故而漏漏水，应应拆下阀阀门接
40、头头，在外外丝处旋旋上几道道水胶带带，再把把阀门接接头装上上扭紧，如如因破损损配件而而漏水应应及时更更换阀门门或接头头。然后后告知用用户，应应爱护使使用，旋旋扭阀门门不要用用力过度度。水龙头头漏水。若若是水龙龙头未上上紧而漏漏水，应应先拆下下水龙头头，在外外丝上旋旋上几道道水胶带带，再把把水龙头头装上扭扭紧，如如是内芯芯断裂应应更换内内芯，如如是水龙龙头自身身有沙泥泥而漏水水，应更更换水龙龙头，检检修完毕毕后，打打开总阀阀门，反反复开关关水龙头头，开关关自如不不漏水即即可，然然后告知知用户，旋旋扭开关关不要用用力过度度，不要要用硬物物通通直直至正常常，如是是漏水，应应打破饰饰面，取取下排水水管
41、重新新安装，完完毕后，往往浴缸内内蓄水，到到一定水水量存放放5miin，查查看相关关部位有有无漏水水。如没没有则修修整饰面面，然后后告知用用户，使使用时注注意清洁洁。疏通地地漏。先先用抽子子试通，不不能查明明原因则则打开检检查口检检查，不不通时再再使用疏疏通机直直至通畅畅为止，然然后用胶胶管试水水检验，并并告知用用户，使使用时不不要向管管道乱丢丢杂物。洗菜(脸)盆盆下漏水水。如是是存水弯弯头管处处漏水，先先拆下存存水弯管管，检查查两接口口处是否否有破损损情况，情情况严重重更换弯弯管，不不严重可可用生胶胶带密封封接口契契损处，达达到不漏漏水为止止。告知知用户，不不要随意意乱动盆盆下弯管管和接口口
42、处，防防止漏水水，不要要随意移移动或用用力撞击击洗菜(脸)盆盆。当然然室内各各类卫生生器具除除了以上上所举例例子之外外，还会会出现各各种各样样的情况况，住户户(使用用者)除除了使用用时动作作规范，注注意清洁洁之外，一一旦出现现情况不不要擅自自进行修修改，应应按照一一定程序序及时通通知管理理处派维维修工维维修，以以确保维维修效果果和维修修时间。七、室室内给排排水设备备设施维维修程序序为为了保证证维修工工作规范范、合理理及维修修工作及及时进行行，室内内维修应应遵循一一定的程程序进行行：1.住户(使用者者)向管管理处申申请。2.值班人人员填写写“维修修登记表表”。3.维修组组组长(班长)派工，并并填
43、写“派派工单”。4.维修工工准备好好工具，带带上“派派工单”上上门维修修，进门门时，应应首先出出示工作作牌，用用语礼貌貌，查看看现场后后，按公公司规定定的收费费标准报报价，经经业主同同意后进进行维修修。5.维修过过程应遵遵守操作作规程，注注意安全全。6.维修完完毕后，请请住户(使用者者)验收收，验收收后，请请业主在在“派工工单”上上写下意意见，并并签名。7.派工单单一式三三份，维维修班、住住户、管管理处收收费处各各保留一一份。八、室室内维修修服务标标准为了使使物业管管理公司司所管辖辖的各部部分给排排水设备备设施能能安全、有有效、长长久的使使用，确确保住户户(使用用者)提提出的服服务要求求能得到
44、到满足，特特制定维维修服务务过程中中的一些些标准及及要求，主主要包括括以下几几个方面面：1.预约维维修时间间接到到维修申申请后无无特殊情情况，330miin内到到达，按按住户(或使用用人)约约定时间间，如暂暂时没有有维修人人员应向向住户解解释，另另约时间间。2.维修时时间原则则上小故故障300inn内，一一般故障障2内内(不超超过8)，较较难故障障不超过过3天。厨厨房、卫卫生间、阳阳台等设设施出现现堵、漏漏、渗或或无水等等，维修修时间一一般不超超过2hh，水管管、闸、阀阀、水表表渗漏一一般2内，最最长不超超过8hh，如需需改管视视实际情情况由班班长确定定，厨房房、卫生生间等楼楼板渗水水到楼下下
45、，一般般在4内，如如大面积积或难以以处理的的最长不不超过33天，并并在维修修后2周周内，每每周不少少于1次次回访；房间没没水、除除市政停停水或供供水系统统较大维维修，水水池定期期清洗外外，定期期保养要要提前11天通知知，临时时停水要要写出停停水告示示。3.提供材材料维修修过程中中提供的的材料应应1000合格格。4.服务态态度维修修人员上上门服务务或接待待住户的的报修一一定要热热情、礼礼貌、举举止言谈谈得体。九、给给排水设设备设施施的维修修养护的的检验无论论是室外外给排水水设备设设施的维维修养护护，还是是室内给给排水设设施的维维修养护护，为了了保证维维修养护护工作的的正常进进行，也也为了保保证维
46、修修养护工工作达到到用户满满意，同同时使给给排水各各种设备备设施延延长使用用寿命，避避免出现现故障，因因此，必必须按标标准要求求对维修修养护工工作进行行检验。其其检验职职责及检检验内容容如下：1.检验职职责一般般要求维维修班班班长对每每日派工工单进行行检验，并并对所管管辖的公公共部分分进行巡巡视。管管理处负负责每月月维修工工作的回回访，工工程部经经理及工工程师负负责周检检。2.检验内内容检验验内容主主要包括括服务及及时性的的检验，维维修时间间应根据据预定时时间，目目的地的的远近，维维修工作作工艺复复杂程度度而定，一一般性维维修一般般不超过过8h，对对于特殊殊困难的的维修项项目要求求从接到到维修单单到完成成最多不不超过772h；维修质质量的检检验，先先进行外外观性检检查，然然后对各各种不同同的设备备利用目目测、耳耳听、仪仪器等检检查，检检查是否否达到要要求标准准。