《大厦某酒店式公寓策划方案bmhl.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《大厦某酒店式公寓策划方案bmhl.docx（44页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、1.房地地产发展展趋势一个房产产项目的的生存发发展，总总是要受受到整个个房地产产市场整整体大环环境的影影响。特特别是在在房地产产消费日日趋理性性的前提提下，分分析重庆庆地区的的房市发发展轨迹迹及前景景，对本本项目的的前期定定位和后后期销售售都有积积极意义义，同时时也能在在一定程程度上规规避或减减小房地地产开发发风险。重庆房价从起步至今可以分为三个阶段：1、2003年以前，在“西部大开发”政策及城市化进程的带动下，重庆的房地产市场开始全面启动，但总体开发水平较低。也正是从这个时期开始，房价呈平稳上升趋势 2、2003年下半年到2004年上半年，重庆房价一路飚升，且涨幅相当惊人。房地产相关部门的数
2、据显示：2003年下半年主城区房价涨幅为5.5%；2004年上半年，主城区房价上涨速度更是惊人，春交会的上涨幅度甚至超过25%。房价飚升主要是因为：宏观房地产市场环境看涨，城区改造及大量的拆迁安置户，宏观经济良性发展的影响及消费内需的拉动。3、2004年6月以后，全市房地产消费逐渐降温，房价也趋于平稳，部分楼盘开始把更多精力用于促销上。主要原因在于：前期房市火爆而引发了大量资本进入房地产市场，造成严重的供大于求，房价与收入水平不对称，造成房地产市场的消费力瓶颈，受国家对房地产市场的宏观调控的影响。4、但与此同时，土地价格却不断上涨以及建筑材料价格的居高不下，造成大部分开发商不会轻易下调房价。可
3、以预见：重庆房价将进入逐渐平稳、局部回落的阶段。房价走势总体来看，2004年特别是下半年以来重庆房市呈不断调整、平稳发展的态势，房市消费在逐渐回归理性。1、房地产投资保持合理增幅和比重：全年房地产投资累计完成393.09亿元，占全社会固定资产投资的24.4%，同比增长了19.9%（低于2003年33.3%的高增幅）。2、施工面积和开发面积增保持增长，竣工减缓：我市房屋施工面积6160.04万平方米，同比增长16.5%；新开工面积2144.84万平方米，同比增长2.2%；房屋竣工面积1534.58万平方米，同比下降8.5%。3、商品房交易指数保持增长：全市商品房成交面积1918.75万平方米，成
4、交金额356.65亿元，同比增长16.6%、25.2%。主城区商品房交易面积保持增长态势。2004年主城区商品房销售面积1209.77万平方米，成交金额287.21亿元，与2003年同比增长8.6%和22.5%。其中住宅成交面积1091.83万平方米，占商品房成交总面积的90.25%，商品住宅消费结构合理。4、主城核心区域，住宅、商服用房和办公用房的成交均价分别达到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。5、但全市全年空置一年以上的商品房面积达到430万平方米以上，空置率比去年同期上升了22.9%。重庆房地产市场供求总量与结构性矛盾进一步突出。就目前的房地产市场而言，消费
5、者的购买心态趋于理性，同时受国家宏观政策调控的影响，整体房市场将呈现平稳发展的态势，房价暴涨或暴跌出现的可能性非常小。而中档价位、品质较高、户型紧凑的普通住宅小区将是市场的主流需求产品。宏观房市房屋拆迁对房市有较大的影响，这在2003年上半年及2004年下半年的房市消费有较为明显体现。1、最近十年来，全市累计核发房屋拆迁许可证7600多个，被拆迁户约25.8万户，被拆迁房屋面积近2336万平方米，其中住宅面积1466万多平方米。实现现房安置20余万户，安置房屋面积近1770万平方米。2、市建委资料透露，未来5年内，重庆主城区拆迁面积达到400多万平方米，预计拆迁户将达到10万户以上。拆迁范围包
6、括江北、九龙坡、大渡口等地，拆迁面积最大的主要在渝中区和江北城一带，其中渝中区拆迁面积约200万平方米，江北城122万平方米。但最近一两年内的拆迁工作已基本完成；拆迁户大部分安置完成。可见，未来几年内的这些拆迁户将继续成为重庆房产市场较为重要的消费群体之一。房屋拆迁为了更好地规范房地产市场，国家及重庆市政府都相关的法律法规，加强对房地产的宏观调控。1、规范了房贷和房产证办理、预售程序。2、明确限制了二手经济适用住房投资行为贷款。3、贷款政策紧急刹车商业地产。4、中国人民银行调整利率。5、农用地转用审批激活。6、经营性土地必须“阳光交易” 。7、停止协议出让经营性土地。中央对房地产项目的调控原则
7、是“点杀”，而重庆市对房地产的态度是“有保留的扶持”，但这两种政策在一定程度上是相互“溶合”的。因此，我司估计重庆房市将是比较平稳的，不会有太大的波动。宏观调控（主要数数据来源源：历年年统计资资料及我我司市场场部）通过对重重庆房产产市场的的描述，未未来一段段时期内内估计：国家或或政府部部门对房房地产的的宏观调调控将会会继续，房房地产市市场将会会更加规规范，消消费更加加理性。房市趋趋于平稳稳，将造造成有价价无市的的局面。一一段时期期后，因因部分中中小开发发商实力力有限将将被迫降降价；在在市场消消化部分分房屋存存量后，房房市才有有回暖的的可能。房价在在平稳发发展中将将适度下下调，直直至政策策回暖或
8、或大部分分空置房房被“消化”为止。消费逐逐渐理性性化，“高性价价比”楼盘领领舞重庆庆房市。开发商商更加谨谨慎，在在提升产产品质量量的时候候更注意意楼盘风风格的塑塑造，提提升楼盘盘的服务务与品质质，高附附加值楼楼盘将是是夹缝中中求生存存的唯一一选择。房地产产开发商商为了规规避或降降低市场场风险，和和代理商商之间的的合作将将会更加加频繁和和紧密。2.市场场需求及及消费传传统项目所处处区域的的房市消消费传统统直接影影响消费费者对不不同质素素房地产产产品的的取舍，项项目所处处区域的的市场需需求则可可以指导导项目的的价格定定位和销销售周期期。从房地产产市场形形态上看看，本项项目所处处较场口口是解放放碑区
9、域域的重要要组成部部分，因因此在分分析市场场时统一一称为“解放碑碑区域”。同时时为了使使市场需需求及消消费特点点的分析析更准确确、更具具针对性性，又将将解放碑碑区域进进行细分分。A、较场场口、新新华路板板块中华路往往较场口口方向，以以较场口口为中心心，含民民权路（部部分）、民民生路、和和平路、新新华路等等。B、解放放碑核心心板块中华路往往小什字字方向，以以步行街街为中心心、含民民权路（部部分）、民民族路、邹邹容路、临临江路等等。C、解放放西路、中中兴路板板块中兴路往往南纪门门方向，含含中兴路路、解放放西路及及至朝天天门的解解放东路路、陕西西路、长长滨路。D、小什什字、嘉嘉滨路板板块本板块主主要
10、以小小什字为为主，含含嘉陵江江滨江路路。2.1解解放碑区区域消费费传统销售价格格2.2解解放碑区区域房价价走势决决定销售周期期2.3解解放碑区区域住宅宅市场需需求2.1解解放碑区区域消费费传统房地产市市场需求求的转变变引导供供应形态态的转变变。传统统意义上上的解放放碑区域域以商贸贸为重、居居住为其其次，体体现的是是商业高高度发达达、住宅宅为配套套的格局局。但在在强化商商业的同同时，住住宅的需需求空间间也进一一步放大大。只是是在住宅宅市场的的需求形形态上与与其它区区域有很很大的不不同：除除传统的的解放碑碑原住民民区外，新新兴的住住宅市场场主要以以满足投投资及服服务于高高收入阶阶层，追追求面积积经
11、济、布布局紧凑凑、功能能齐全，体体现了“小而全全、小而而精”住宅形形态。1、较场口、新华路板块以较场口为中心：与现在的解放碑商圈核心区一街相隔，是解放碑核心地带的延伸区域。2、拥有良好的交通网络条件：是南岸、菜元坝等方向的进城主通道。此外号称重庆主城区交通流量中，三分天下有其一的轻轨较新线已通车，将带来更多人流及商机。3、市民眼中“解放碑边上的农村”正在发生巨大的变化，已显示出了“解放碑的气象”：得意世界已聚集相当的人气、轻轨带来了不可估量的人流、银泰百货等正在提升较场口的商业氛围等。4、消费水平稳步提高：现在的较场口已完全融入解放碑，并成为一个综合的商贸区。在此带动下，板块内的消费水平得到很
12、大的提升，消费力进一步加强。5、成为解放碑的配套居住区：较场口板块正在成为解放碑核心区的配套居住区，板块内云集了众多公寓式住宅如云鼎国际公寓、合景聚融广场、美力、阳光星座、馨茗苑等，体现了极高的投资及居住价值。较场口作为解放碑中央商务区的一个“硬核”、随消费市场的扩大、市民生活水平的不断提高，与解放碑相互补充，相互完善。较场口、新华路板块1、解放碑板块以步行街为中心：是解放碑中央商业区的核心，集商务、金融、商业及与配套设施为体，同时也是重庆的商贸中心。解放碑步行街也是中国西部最大的商业步行街区。2、交通系统相当完善：临江门、小什字及新华路均为交通要道，全市场所有的出入城公交系统均以该板块为服务
13、中心，交通条件相当优越。3、强大的商贸功能：以步行街为核心的解放碑商贸中心区的单位机构达7600个，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。拥有金融机构70余个，90%的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司总部在解放碑；2/3的驻渝境外银行、保险机构在解放碑 ；3/4的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构在解放碑。4、极强的消费力：解放碑板块拥有完善的商业及居住形态，商场、写字楼、酒店及公寓等容纳了每天高达30万的人流量。区域内的消费者以年轻人及外来消费为主，解放碑的原住民消费力高但消费量少。5、成为重庆房价的至高点：解放碑板块内商业或住宅售价均为重庆最高，区域内商铺每平方米的
14、售价在16万元之间，步行街租金更是达到10002500元；而区域内的住宅也达到了50007500元/，同样也是重庆的最高售价。但由于近两年住宅供应量急剧增加，导致住宅市场竞争越来越激烈，空置率越来越高。解放碑作为重庆的核心，由于其强大的商贸功能而形成了区域内高收入、高消费的消费特征。在区域内房地产市场竞争日趋激烈的状况下，向周边延伸已成为必然，但其核心地位依然不可动摇。解放碑核心板块1、本板块主要以解放西路及中兴路为主，往朝天门方向上的解放东路、陕西路。2、解放西路及中兴路连接石板坡立交，是菜园坝火车站及南坪经长江大桥进城的主要通道之一，是渝中区下半层交通要道。3、本区域主要以渝中区原住民为主
15、，是传统居住区。居民消费趋向的传统意识较强，并形成了较为传统的消费习惯。消费力的隐性较强，体现在消费的频率不高但平均消费水平不低。4、本区域房地产市场集中度不高，真正意义上的新兴住宅较少，主要是该片区人口密度高，传统建筑多，开发商可能的拆迁成本较高。而板块内的房地产开发主要集中在与其相连的解放东路及外围的长滨路。由于本区域的人口密度较高，传统住宅较多且与本项目相隔较近，对本项目的客户积累有积极意义。解放西路、中兴路板块1、该板块人中主要集中于小什字区域，嘉滨路只是作为解放碑甚至渝中区新兴居住、景观及旅游的外延。2、本板块是解放碑核心商圈延伸的最重要区域，是连接解放碑与朝天门的重要交通要道。商业
16、配套相对完善且能与解放碑、朝天门共享商业等各方面资源。家乐福是带动该区域的主要因素之一。3、区域内居民的消费力较强，消费的时尚性意识较强。由于本区域所外区位的特殊性，使得区域内的原住民有较强的投资意识如出租住房等。4、板块内住宅市场的品质较高，小户型居多且嘉滨路上住宅强调江景的居住品质。小什字、嘉滨路板块综合上述述对解放放碑区域域市场需需求及消消费传统统的简要要分析，本本区域房房市体现现出如下下特点：四个板板块中较较场口新新华路板板块、解解放碑核核心板块块由于地地缘关系系，对本本项目的的影响最最大。其其次为解解放西路路中兴路路板块，最最后是小小什字嘉嘉滨路板板块。区域内内住宅市市场正在在颠覆“
17、一步到到位”的居住住理念，即即一次性性买足够够空间，面面积宽敞敞到位。而而倡导面面积经济济、布局局紧凑、功功能齐全全的小户户型或超超小户型型，对绿绿地率、朝朝向、采采光等要要求相对对较低。随着解解放碑商商贸中心心区的进进一步扩扩张、较较场口改改造力度度进一步步加强，解解放碑和和较场口口消费核核心得到到空前加加强，高高密度的的城市公公寓已经经成为该该区域的的居住特特色。 作为解解放碑及及较场口口区域的的城市公公寓，其其消费主主体多为为年纪轻轻、高学学历、高高收入、生生活节奏奏较快的的城市事事业型青青年，这这一消费费群体由由于生活活节奏较较快他们们往往更更愿意选选择城市市中心区区内，尤尤其是CCB
18、D核核心区内内交通便便利的住住宅。区域住住宅市场场投资性性客户所所占比重重越来越越大，投投资者在在购买住住宅后以以出租或或二次出出售的方方式获得得投资回回报，出出租对象象以在区区域的高高收入阶阶层为主主。区域住住宅市场场竞争越越来越激激烈，公公寓式住住宅成为为开发商商在本区区域开发发的首选选，但区区域内住住宅售价价保持在在一个较较高的价价位上。2.2解解放碑区区域房价价走势从20004年第第三季度度起，由由于全市市乃至全全国的房房价不断断上涨，逐逐渐呈现现出购买买力瓶颈颈，随后后房地产产景气指指数不断断下行。在在可以预预见的一一两年内内，估计计重庆市市整体房房价会稳稳中有降降，房市市会更趋趋于
19、理性性。但就就解放碑碑区域的的住宅而而言，因因其所处处的特殊殊区位，受受宏观调调控的影影响而导导致售价价下调的的可能性性较小，相相反应该该会保持持在一定定售价水水平。解放碑区区域的住住宅房价价一直处处于较高高价位上上，且以以酒店式式公寓的的销售价价格最高高，在220044年达到到最高点点：（主要数数据来源源：历年年统计资资料及我我司市场场部）上图所标标注的近近年来解解放碑区区域房价价走势，每每个时间间段内均均选取了了一个较较为典型型的楼盘盘作为房房价的参参考点。需需说明的的是：选取的的楼盘并并不一定定就是在在该时段段内开盘盘销售，在在售项目目均可作作为参考考楼盘；20004年开开始销售售的楼盘
20、盘大部分分是装修修房，在在价格比比较时有有一定的的差异；在上述述标示的的楼盘中中，均为为面积偏偏小、户户型紧凑凑的公寓寓式住宅宅；为保证证项目的的参考价价值，上上图所选选楼盘均均为靠近近或属于于较场口口及解放放碑。解放碑区区域近年年来的房房价走势势图，对对本项目目的价格格定位有有较大的的参考及及借鉴作作用。综综合参考考上图所所示项目目的物业业类型、物物业位置置、装修修形态、销销售价格格及未来来趋势等等因素，在在项目价价格定位位时应找找准开发发利润和和销售进进度的平平衡点，不不盲目求求快，同同时防止止房价形形成虚高高。2.3解解放碑区区域住宅宅市场需需求一个区域域的住宅宅市场需需求是否否旺盛，直
21、直观的体体现是：当年的的住宅施施工面积积和销售售面积的的对比，以以及逐年年的住宅宅销售面面积同比比。下图图综合了了解放碑碑板块及及较场口口板块近近年来住住宅（所所有住宅宅类型）施施工及销销售面积积：（主要数数据来源源：历年年统计资资料及我我司市场场部）从上表不不难看出出，本区区域住房房施工及及销售面面积走势势有所不不同，施施工面积积有起伏伏过程，而而销售面面积则处处于平稳稳上升趋趋势。20044年由于于大量的的公寓式式住宅投投放市场场，从而而拉升了了区域整整体住宅宅市场的的供需量量。全年年解放碑碑区域（含含较场口口）近十十家酒店店式公寓寓总建筑筑面积超超过600万，是是20003年的的三倍以以
22、上。体体现了一一是本区区域内公公寓式住住宅的竞竞争更加加激烈，二二是区域域内住宅宅市场的的需求仍仍然以酒酒店式公公寓为主主导。3.区域域同业竞竞争分析析房地产项项目的成成功与否否并不完完全取决决于项目目本身，除除宏观市市环境对对开发运运作有深深远影响响外，同同业竞争争对手状状况也会会对项目目产生直直接或间间接的影影响。特特别是对对于项目目所在区区域内的的竞争对对手应重重点分析析。区域内同同业竞争争分析体体现在三三个过程程：项目目与区域域内其它它项目的的优势对对比；重重点对比比参考及及借鉴价价值较大大的楼盘盘；以本本项目自自身质素素为基准准，竞争争楼盘竞竞争程度度对比。3.1区区域竞争争对比3.
23、2典典型竞争争楼盘3.3竞竞争程度度分析3.1区区域竞争争对比区域竞争争分析主主要通过过比较本本项目与与其它项项目的各各主要质质素，综综合得出出本项目目的优劣劣势，这这对本项项目的前前期定位位及后期期销售将将起引导导作用。市场形成时间价格优势品质优势市场初始形成较场口、新华路板块其它项目本项目价格优势营销操作空间区位优势品牌优势解放碑核心板块项目本项目价格优势项目扩展空间地段优势生活配套等级解放西路、中兴路板块项目本项目人气汇聚目标客户形成交通优势项目景观等级小什字、嘉滨路板块项目本项目上图体现现了本项项目对比比区域内内其它项项目的优优劣势，也也从另一一角度反反映本项项目在其其后的营营销过程程
24、中可能能的优劣劣势及机机会威胁胁，并据据此提炼炼出本项项目的核核心竞争争力及营营销策略略。较场口口新华路路板块现现有的项项目主要要分布在在和平路路沿线、小小米市和和石灰市市。小米米市及石石灰市的的项目如如合景聚聚融、美美力coom、阳阳光星座座等项目目均处于于尾盘状状况，但但由于开开盘较早早，形成成了一定定的市场场知名度度。而本本项目所所在的和和平路沿沿线项目目多为旧旧楼改造造如：馨馨茗苑、星星河城等等，这势势必会影影响项目目的品质质及品牌牌形成。解放碑碑核心板板块的楼楼盘，由由于其所所处地段段缘故，在在品质、品品牌、人人气及价价格空间间等各方方面均具具有相当当的优势势。因其其位于或或靠近步步
25、行街，而而获得众众多消费费者的青青睐，成成为高收收入阶层层在解放放碑CBBD购房房时的首首选。解放西西路中兴兴路板块块项目在在所有板板块中处处于第三三层次（以以本项目目为参照照点），但但由于位位置上与与本项目目更为接接近，故故该板块块也是本本项目定定位的重重要因素素之一。小什字字嘉滨路路板块项项目对本本项目价价格定位位有一定定的参考考价值。综合上述述对比的的优劣，本项目的综合素质在四个板块中属较高档次，特点相对明显。为本项目的产品定位提供最主要的依据。3.2典典型竞争争楼盘以下表格格所列楼楼盘均是是本区域域内部分分在售或或将要销销售的项项目，分分别就地地理位置置、规模模、价格格、销售售进度、物
26、物业类型型及装修修标准等等进行对对比分析析，将在在营销策策划报告告及销售售操作过过程中为为本项目目提供竞竞争参考考价值。楼盘名称称楼盘地址址开发商楼盘规模模项目进度度销售均价价元/物业类型型馨茗苑和平路物华物业业占地30000高层商住住楼共1288套04年33月销售售余20套套40800起42800均价楼层差价价20元元公寓清水星河城和平路上海盛融融裙楼-227住宅共3300多多套4月底开开盘估计起价价47000 公寓合景聚融融民权路合景国际际建面6883611可售300余套已交房68000元/公寓清水阳光星座座民生路沪投实业业建面30000共3600套可售155套已交房52000、47700
27、楼层差价价20元元公寓装修清水水美力coom民生路裕轮实业业涪陵金塔塔建面4770000已交房65000 、661000公寓装修清水水雅地天际际八一路共创置业业占地11120建面233056604年66月开盘盘余17套套88000公寓装修环岛名都都八一路林华物业业占地33300建面555000004年77月开盘盘05年44月交房房余40套套49000 公寓清水江风雅筑筑解放东路路新原兴共2955户剩10余余套37000清水君悦长滨滨长滨路鑫岛置业业共3688户04年55月开盘盘已售完50000公寓装修南国丽景景沧白路英利地产产占地43300建面477133303年初初开盘已交房余1555以上上
28、47000 公寓清水新重庆公公寓民族路典华物业业共3366户余少量房房源59000公寓装修东和湾朝千路东和物业业共5577户04年110月开开盘已售700%54000公寓清水上表所列列项目罗罗列了四四个板块块内近两两年在售售或已售售大部分分项目，综综合各楼楼盘的质质素，提提炼出对对本项目目具有借借鉴或参参考价值值影响因因素：四大板板块内新新开盘或或将开盘盘的项目目很少，多多数项目目处于尾尾盘或剩剩余不多多的销售售状态。除江风风雅筑外外，表中中所示项项目均提提出“公寓式式住宅”的服务务概念，为为业主提提供酒店店式服务务。单个项项目的体体量不大大，单体体楼或双双塔楼居居多，这这体现了了“公寓式式住
29、宅”的特性性。大部分分楼盘在在户型面面积上遵遵从“精而全全”的设计计原则，30至70平方米面积的户型所占比例较大。“公寓寓式住宅宅”售价在445000元/62000元/区间间占大部部分，价价格差异异主要体体现在地地具体地地段及装装修标准准。在营销销操作上上，大部部分楼盘盘从“公寓”入手，提提炼项目目的核心心竞争力力并转化化为营销销宣传主主题。在本项目目产品、价价格及营营销定位位时，应应充分借借鉴或参参考四个个板块内内的成功功项目，分分析其特特性所在在，结合合本项目目的实际际状况做做到扬长长避短。3.3竞竞争程度度分析在竞争程程度分类类中，对对比各竞竞争楼盘盘的地理理位置、销销售进度度、项目目规
30、模、物物业类型型、项目目档次（中中高低档档）及装装修标准准等基础础要素，得得出竞争争楼盘对对本项目目的威胁胁程度。星河城、馨茗苑及本板块内其它即将投放市场项目。星河城将于2005年4月投放市场，住宅投放量约为340套。馨茗苑二期（据销售人员介绍）为一栋30层公寓，估计在今年年底投放市场。这两个楼盘在区位、规模、销售时间及定位等质素与形成本项目全面竞争。直接竞争阳光星座、美力com、南国丽景、江风雅筑、君悦长滨、新重庆公寓。由于在销售进度上与本项目差别较大，对本项目的威胁不大，故可以作为本项目价格及营销定位的参考对象。参考对象合景聚融、雅地天际、环岛名都、东和湾。前三个项目均处于尾盘销售状态，所
31、余住宅量不大，但由于其所处区位比本项目更优越，会吸引相当部分客户。同时其项目品牌及市场号召力同样会给客户对比空间。此外，东和湾虽离本项目较远但由于所余量较大，江景优势等因素成将对本项目形成间接竞争。间接竞争4.项目目基础质质素通过分析析项目的的自身质质素形成成项目定定位的先先决条件件，再据据此决定定项目可可以开发发何种档档次的产产品。同同时根据据项目自自身质素素形成的的核心竞竞争力来来确定项项目的影影响力范范围，如如核心区区域、竞竞争区域域、辐射射区域。项目所处较场口区域是属解放碑商圈的重要组成部分，是解放碑核心区的延伸。土地价值极高，初步具备了中高档定位的基础素质。土地价值催生项目的投资价值
32、，这是本项目的主要竞争优势之一，可以在营销推广充分利用，形成项目的卖点。土地价值地块方面主要指地块大小、土地状况。就本项目的地块规模较小，且项目周边有大量的老式住宅。这在某种程度上会限制本项目成高品质的理想居住地。项目地块决定了本项目只能定位为商住楼或公寓楼，体现项目地块的最大价值。地块状况项目所处和平路是连接七星岗、较场口及解放碑的又一交通要道。渝中区政府相关机构设置于此，能保障良好的交通状况。此外轻轨在改善本区域交通状况的同时，提升了项目的投资价值。良好的交通条件，使业主的日常生活出入更为便利，符合现代人的消费心理。交通状况项目所在较场口区域是渝中区解放碑CBD（中央商务区，含商务、金融、
33、商业及与之配套的各种设施）的一个“硬核”。随消费市场的扩大、市民生活水平的不断提高，解放碑核心商圈的正逐渐向较场口延伸，较场口区域已完全融入解放碑商圈。商业物业高度发达、生活配套完善，能满足现代人居家生活便捷的心理，是本项目的又一竞争优势。区域状况居住环境可以分为自然、人文环境及配套。就本项目而言，配套是最大的优势所在。位于重庆的商贸核心延伸区域，配套设施毋庸质疑。但由于身处闹市且不能成为小区住宅，自然环境有所欠缺。居住环境可以成为宣传重点策略之一，但应避重就轻，重点宣传本项目完善的配套及便利的生活。居住环境项目基础础质素是是影响和和决定项项目定位位的内部部因素，它它们对于于具体项项目的操操作
34、而言言有优势势点和劣劣势点之之分。如如何通过过营销设设计，将将优势形形成卖点点，劣势势加以回回避、弱弱化甚至至转化为为优势，是是影响项项目成功功操作的的重要条条件。5.项目目营销定定位住宅项目目的营销销定位由由产品定定位、客客户定位位、价格格定位、功功能定位位、理念念设计、营营销策略略几大部部分组成成，每一一个部分分都拥有有相当多多的子项项细节，均均需要有有详实的的市场调调研资料料为基础础进行论论证分析析。项目的营营销定位位主要基基于房地地产宏观观市场环环境、市市场需求求状况及及项目自自身质素素这三方方面。本本案前四四部分分分别就宏宏观市场场环境、区区域市场场需求、同同业竞争争及项目目质素进进
35、行了简简要分析析，为项项目的营营销定位位奠定基基础。正所谓没没有调查查就没有有发言权权，这里里我们只只能就以以下四部部分提一一个粗浅浅的框架架。2.市场需求及消费传统3.区域同业竞争分析4.项目基础质素决定5.1项目产品定位5.2目标客户定位5.3销售价格定位5.4项目营销理念5.1项项目产品品定位产品定位位是描述述本项目目档次及及影响力力所覆盖盖的核心心区域、竞竞争区域域及辐射射区域，对对项目的的营销推推广提供供操作的的依据，是是项目良良好销售售的前提提。项目类型和档次区域市场需求本案前两部分着重分析了区域市场需求，即本区域住宅市场主要是各种品质商住楼或公寓式住宅，以小户型为主，注重功能齐全
36、、配套完善。共同决定项目自身质素本项目的土地价值决定产品为较高附加值产品，地段决定项目应成为高品质项目，地块状况等质素决定了项目的规模及产品形式。项目影响力范围高品质、高抗跌性、高投资回报酒店式公寓“公寓”符合项目所在区域的消费需求传统和项目自身基础质素。“酒店式物管”可以提升服务质量，符合项目自身特性及区域房市发展需求。“高品质”由本项目所在的区位、地段及市场决定。“高抗跌性”更多从投资性客户角度出发，保值增值抗风险符合项目特质的同时，迎合了客户心理。“高投资回报”则体现了本项目的最大价值：极好的地段、庞大的客户、高额的租金。区域消费需求区域内住宅消费主体多为年纪轻、高学历、高收入、生活节奏
37、较快的城市事业型青年，对居住要求布局紧凑、功能第一、舒适第二，其它方面则要求较低。项目影响响力范围围取决于于本项目目的产品品定位，在在形成了了本项目目的影响响力范围围后，项项目的营营销及宣宣传将据据此制定定最有效效的策略略。在述述对本项项目的产产品定位位后可形形成项目目的影响响力范围围：核心区域解放碑CCBD商商圈成为本区区域内与与馨名苑苑、阳光光星座、星星河城都都等项目目并驾齐齐驱，具具有相当当号召力力的中高高品质楼楼盘，成成为区域域房市消消费需求求及价格格趋势的的一面旗旗帜。竞争区域渝中区成为渝中中区房市市上具备备较高影影响力和和竞争力力的高档档楼盘。辐射区域重庆市辐射整个个重庆区区域，成
38、成为重庆庆房地产产市场的的高知名名度和美美誉度楼楼盘，使使开发商商获得经经济效益益和社会会效益的的双赢。5.2目目标客户户定位目标客户户定位的的依据主主要是：一项目目类型及及档次、二二项目的的影响力力范围、三三我司就就本项目目进行的的市场调调查，同同时参考考我司以以往代理理楼盘总总结出的的重庆不不同地域域客户消消费心理理，针对对本项目目的实际际状况，分分析项目目的目标标客户消消费心理理及主力力目标客客户类别别：目标客户消费心理目标客户户群的消消费心理理，即在在客户心心目中关关心物业业的哪些些因素、每每个因素素在其心心目中的的比重如如何。自用型目目标客户户消费心心理图中各要要素简单单阐述如如下：
39、价格：价价格（尤尤其是总总价）是是否能为为自身经经济所承承受。户型：户户型设计计是否合合理，户户型大小小是否满满足自身身需要。交通：是是否满足足工作及及日常生生活需要要。环境：是是否拥有有适宜居居家的景景观环境境和内部部环境。付款方式式：付款款方式是是否灵活活。物业质素素：项目目规模、内内部规划划、配套套设施、物物业管理理等如何何。（主要数数据来源源：历年年统计资资料及我我司市场场调研）投资型目目标客户户消费心心理图中各要要素简单单阐述如如下：投资环境境：客观投资资环境是是否乐观观和利好好。物业位置置：所处位置置是否优优越。财务预算算：财务预算算是否轻轻松。发展潜力力：远景发展展潜力如如何。（
40、主要数数据来源源：历年年统计资资料及我我司市场场调研）主力目标客户类别根据本项项目处所所的区域域住宅市市场消费费特征、自自身定位位预期及及市场调调研结论论，分析析本项目目可能的的主力目目标客户户类别。本项目目目标客户户群预估估：客户类型型比例自用型37%在解放碑碑CBDD商圈创创业的高高收入阶阶层14%在解放碑碑CBDD商圈上上班的高高级白领领9%在解放碑碑核心商商圈经营营的私营营业主6%外地（省省市）在在渝创业业的高收收入、单单身阶层层4%政府（渝渝中区为为主）相相关机构构有较高高收入的的年轻上上班族3%主城区其其它各区区的自用用型购买买者1%投资型63%以解放碑碑CBDD商圈上上班族为为租
41、赁对对象的投投资者34%以投资增增值为目目的的投投资者19%以外地来来渝创业业者为租租赁对象象的投资资者8%其它投资资目的（赠赠送等）的的购买者者2%针对不同同目标客客户群体体安排销销售周期期，分阶阶段推出出不同户户型、价价格、朝朝向与楼楼层的单单位，以以保证整整体销售售目标达达成。5.3销销售价格格定位“没有卖卖不出去去的房子子，只有有卖不出出去的价价格。”这句房房地产格格言，即即是房地地产项目目价格定定位的准准确与否否，直接接决定项项目操作作的成败败。建议本项项目的价价格定位位采用市市场比较较法，其其原理在在于将同同类物业业的大部部分特征征进行量量化分析析，并结结合房地地产这个个特殊的的商
42、品所所具有的的特殊因因素，通通过经验验的判别别和计算算得出其其价值。价格定位思路为能更准准确符合合市场特特征，也也能真实实地体现现楼盘个个案的实实在价值值。建议议采用市市场比较较法。其其程序是是：市 场 调 查选择比较案例综合因素分析量化修正因素计 算 完 成开 盘 价经验判别概念调整后 期 分 析销售过程中的价格调整价格确定过程权重分配配项目名称称 销售售均价 定价权权重星河城 447000元/ 311%馨茗苑 442800元/ 266%阳光星座座 47700元元/ 19%美力coom 61100元元/ 15%合景聚融融 68800元元/ 9%（注：以上项项目作为为确定本本所在和和平路的的区域均均价参考考标的，与与本项目目的竞争争程度无无关联。项目销售均价为清水房售价。星河城售价为该销售人员介绍所得。）系数控制制项目名称称位置户型交通配套环境市场营销综合星河城0.90.910.91.111.16.9馨茗苑0.80.910.9110.96.5阳光星座座110.9111.117美力coom1.11.20.91.10.81.20.97.2合景聚融融1.21.11.11.10.91.217.6本项目0.91.110.91.10.81.16.9区域基准准均价区域基准准均价