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1、天津领世世郡项目目可行性性报告 目 录录一、 领世郡郡简介 2二、 项目分分期方案案 6三三、 项项目成本本利润测测算 77311 领世世郡项目目主要经经济技术术指标 732 主主要配套套公建项项目一览览表 88333 成本本估算表表 9四四、 天天津独栋栋住宅市市场分析析 133411 天津津独栋住住宅市场场的特征征 133422 天津津独立独独栋住宅宅市场的的发展机机会 11543 周周边项目目比较 17444 资金回回笼形势势分析 17五五、 项项目的SSWOTT分析 18551 项目的的优势（SSupeeriooritty） 18552 项目的的劣势(Weaakneess) 19953
2、3 项目目面临的的威胁(风险)(Thhreaat) 19554 项目的的机会点点-（针针对竞争争项目的的对策）(Oppporttuniity) 199六、 风险分分析和规规避措施施 199611 政策策风险 20662 财务风风险 22063 经经营性风风险 22064 市市场风险险 200655 建设设和配套套工程工工期风险险的规避避 211一、 领世郡简简介领世世郡（暂暂命名）项项目是天天津市规规模最大大、档次次最高的的低密度度独立住住宅社区区。位于于我市中中心城区区东南、津津南区双双港组团团西部。地地块东邻邻微山路路，西依依规划中中的津沽沽二线高高速公路路，北靠靠外环线线，南至至梨双公公
3、路；地地块北侧侧为外环环线5000米城城市绿化化带，西西侧为津津沽二线线3000米城市市绿化带带，南部部为双港港湖，领领世郡交交通方便便，出行行便捷，项项目紧邻邻外环线线，与解解放南路路、大沽沽南路、友友谊路等等快速路路或主干干道联系系紧密，建建设中的的天津市市地铁一一号线延延将伸入入双港组组团。它它同时处处于市区区与滨海海新区的的交通走走廊肩部部。地块块位于我我市上风风口，具具备良好好自然生生态环境境。项目目依傍我我市目前前最大的的成熟高高档居住住区梅江居居住区、梅梅江南居居住区和和国际会会展中心心，并与与卫南洼洼风景区区相望，西西邻天津津经济技技术开发发区微电电子园区区和西青青经济开开发区
4、。领世郡总占地为5348亩，其中：外环线控制绿化带占地2250亩，规划shopping mall商业用地311.5亩，现状国际学校占地108亩，规划名校81亩，规划住宅用地2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4。绿化带内将建设1800亩国际标准运动主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练习场一座，建成之后，将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价
5、比为项目突出卖点。项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。本项目计划分五期。首期住宅占地约400亩，首期住宅建筑面积约10万平方米。SHOPPING MALL占地400亩，二到五期基数400亩，届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为1年-1年半，项目总开发期为5-6年。项目总体体规划图图的规划划说明领领世郡拟拟建设项项目构成成1、运运动主题题公园 18000亩 运动
6、主主题公园园2、高高尔夫练练习场 4500亩 334打位位练习场场3、SSHOPPPINNG MMALLL 3111.55亩4、泰泰达国际际学校天天津分校校 1008亩55、规划划名校 81亩亩6、规规划市政政主干道道7、小小镇中心心 722.9亩亩8、小小镇副中中心 222.55亩9、组组团分会会所 共共6个110、居居住区用用地 225988亩（含含小镇中中心、副副中心、会会所区）图纸简要说明：道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所3个结构层次。小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅
7、、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共8个层次。二、 项目分期方案二、 项项目分期期方案领领世郡项项目住宅宅部分共共25998亩，分分为5期期，领世世郡分期期方案aa由北向向南，逐逐步推进进；b根根据市场场每年消消化容量量，每期期大约5500亩亩；c产产品线每每期平衡衡发展，即即每期均均有豪华华产品、标标准产品品和经济济型产品品，使得得产品总总体销售售速度最最快；dd结合土土地批次次的安排排；e便便于配套套、土建建工程施施工安排排；期数数 地块块号 面面积（亩亩） 面面积（万万平方米米）一期期 1-6 4475.1 331
8、.77二期 9-115 5517.7 334.55三期 1618，220-222 4445.22 299.7四四期 223-330 5539.9 336.00五期 31-33 4177.5 27.8合计计 23395.4 1159.7小镇镇中心 7-88 1777.33 111.8小小镇副中中心 119 336.88 2.5现状状国际学学校 335 887.55 5.8规划划学校 36 1133.4 7.66Shooppiing malll 334 3311.9 220.88备注 面积数数值为毛毛地面积积，含道道路中线线。三、 项目成成本利润润测算331 领世郡郡项目主主要经济济技术指指标项项
9、目 计量单单位 数数值 所所占比重重（%） 人均面面积（平平方米/人）居居住区规规划总用用地 hha 2206.50 - -1、居居住区用用地（RR） hha 1173.21 1000 1559.662 住宅宅用地（RR01） ha 98.73 57.00% 900.988 公建用用地（RR02） ha 11.02 6.336% 10.15 道道路用地地（R003） ha 37.24 21.50% 344.322 公共绿绿地（RR04） ha 25.98 15.00% 233.944 22、其它它用地（EE） hha 333.229 - -居居住户（套套）数 户（套套） 333900 - -居
10、住住人数 人 1108551 - -户户均人口口 人/户 33.200 - -总建建筑面积积 万平平方米 - -1、居居住区用用地内建建筑总面面积 万万平方米米 744.911 1000 771.334 住宅宅建筑面面积 万万平方米米 700.822 944.5% 688.711 公建面面积 万万平方米米 4.09 5.445% 住宅宅平均层层数 层层 2.4 - -高高层住宅宅比例 00.000 - -中高高层住宅宅比例 00.000 - -人口口毛密度度 人/ha 62.65 - -住宅面面积毛密密度 万万平方米米/haa 0.43 - -住宅建建筑面积积净密度度 万平平方米/ha 0.7
11、76 - -绿绿地率 445 - -332 主要配配套公建建项目一一览表类类型 项项目 数数量（个个） 建筑面面积（MM2）一一、居住住区内市市政公用用建筑项项目 339144.000市政 土建变变电站 16 20880.000 箱箱式变电电站 330 3320.00 煤气调调压站 2 884.000 有有线电视视、电话话、智能能化用房房 6 4800.000 换热热站 66 9000.000 公公交首末末站 11 环卫卫清扫班班点 11 500.000 居民民停车场场、存车车处 二二、非经经营性公公建配套套 1992000教育 保育院院（幼儿儿园、托托儿所合合并设置置） 11 1990000
12、小学 中学 体育 居民户户外健身身设施和和活动广广场 绿绿化 小小区中心心绿地 行政 派出所所驻现场场办公室室 1 2000.000 三、经经营性公公建配套套 70090.00医医疗 卫卫生站 1 3300.00 中西药药店 11 1000.000 金金融邮电电 储蓄蓄所 11 3000.000 邮邮电所 1 1130.00 大型餐餐饮店群群 1 26000.000 阳阳光花房房 1 3000.000 宠物物店、宠宠物诊所所 1 2000.000 综合合百货超超市 11 6550.000 净净菜市场场 1 1500.000 洗车车(含汽汽车美容容佩饰饰)店 1 4400.00 其他经经营设施施
13、（洗染染类、美美容美发发类、照照相影像像冲洗类类、修理理类、时时装店类类、咖啡啡茶屋类类、网吧吧影视类类、花店店类、糕糕点类、家家饰家具具类、日日常用品品类、文文具类） 1 115000.000 食品品或百货货类社区区便利店店 6 1600.000 糕点点店 11 1000.000 小小餐饮店店（早点点、快餐餐、正餐餐等） 5 1100.00 书店、音音像店 3 1100.00 四、社社区服务务用房 104460.00门门卫 660.000 业业主主会会所 440000.000 分会会所和社社区服务务用房 24000.000 物物业公司司用房 4000.000 保安安、保洁洁住宿楼楼 3550
14、0.00 居委会会 1000.000 五五、园林林绿化公公司用房房 3000合计计 4009644 333 成本估估算表重重要参数数表居住住区面积积 亩 25998住宅宅规划总总建筑面面积 万万平米 70.82成成本估算算表（地地上住宅宅部分）序 成 本 分 项 名 称 单方造价 计 算 公 式 合 价号 （元/m2） （万元）1 土地成本 1241.04 土地交易合同：23万元/亩*2598亩=59754万元 87890.34交易手续费：0.6%*59754万元=358.52万元 土地交易契税：3%*59754万元=1792.62万元 土地登记费：0.0066万元/亩*2598亩=17.15
15、万元 小计： 61922.29万元/2598亩=23.83万元/亩 不可预见费10万元/亩 （10+23.83)*2598=87890.34万元 87890.34/70.82=1241.04元/m2 2 拆迁费 35.30 拆迁费：240*50*0.2+100=2500万元 25003 高压线迁移费 21.18 1500万元 15004 项目大配套费 132.30 9369.41 其中：锅炉房及一次网 65 锅炉房征地：20亩*23.83万元/亩=476.6万元 锅炉房及一次网：65元/m2*80万m2=5200万元 小计：5676.6万元/80万m2=70元/m2（单方造价） 5676.60
16、 地块内组团外的其他大配套费用 67.30 只计算区内规划市政路的配套工程，未计算微山路及梨双公路的配套设施，包括雨、污水、自来水、中水、煤气、道路、绿化、路灯。 4766.11 5 前期相关费用 147 10410.54其中：策划费用 5 设计费用 70 按一期支出设计费用推算 测绘费、定位验线、沉降观测等： 4 地名费 1 人防费 40 总面积的2%；按2000元/平方米 勘察费 3 按独栋住宅考虑 勘察设计监理施工合同审查费 2 每项1元/平方米 施工图审查费 3 按独栋住宅考虑 建设工程执照费 1 建设工程监理费 8 按外环外考虑 质量监督费、文明施工费 0 争取免费政策 墙改基金 4
17、 散装水泥基金 1 招标代理费、定额编制费 3 环保测试、排污代扫等等 2 6 区内部分配套 388 27478.16其中：电力配套 83 标准收费 土建站和箱变基础 5 含土建费用 一户一表 10 燃气配套 28 标准收费 气源基金 10 标准收费 一户一表 2 煤气调压站 1 自来水 25 标准收费 一户一表 5 中水 5 供热二次网 25 标准收费，含换热站。 热计量表 8 排水 30 考虑容积率小，部分使用承插式混凝土管。 小区智能化 50 通讯及宽带网由网络运营商代为建设 有线电视 3 配套设计费 2 路灯 15 信报箱 3 围墙 20 非经营性公建配套费 50 我方出地，别人建设
18、临时水 3 临时电 5 7 区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算) 200 按150元/m2计：122.68*80%*170/70.82=240元/m2 141648 工程费 1450 各单项建筑面积（万m2）*各自单价（元/m2)/总建筑面积(万m2） 1026899 物业用房建安费 60 按8500平方米，5000元/平方米计算。 4249.20.85*5000/70.82=60（元/平方米） 10 直接费 3674.82 11 管理费 146.99 按直接费的4%计算。 10410.03 12 不可预见费 73.50 按直接费的2%计算。 5205.02 13 直接投资额 389
19、5.31 14 销售代理费 90 按销售收入的1.5%计算。 6373.815 企划宣传费 150 按销售收入的2.5%计算。 1062316 财务费用 112.96 800017 大修基金 60 按销售收入的1%计算。 4249.218 税前合计 4308.27 19 营业税（暂按返税优惠政策考虑） 133.2 按销售收入的2.22%(5.55%*60%)计算。 9433.22420 所得税（暂按返税优惠政策考虑） 118.8 按销售收入的1.98%(10%*33%*60%)计算。 8413.41621 含税总成本 4560.27 322958.44 22 销售收入 6000 424920
20、各单项建筑面积（万m2）*各自销售价格（元/m2)/总建筑面积(万m2）=均价23 销售利润 1439.73 101961.5624 销售利润率 32% 说明：1、本测算没有含地下室费用；2、土地成本没有考虑到地价上涨因素，本表按现时成本推算，但由于天津市土地招牌挂政策的落实和土地价格的上涨，因此本项目第四批次土地、项目西青区约350亩的土地价格很有可能上涨，从而使项目成本上升。3、土地成本仅为住宅部分，不包括规划学校100亩（属第2批次）、shopping mall（属第1批次，311.5亩）的购地费用。因此，实际土地成本大于本表所列成本。成本估算表（地下室部分）重要参数住宅规划总建筑面积
21、万平米 70.82住宅地下室面积估算 万平米 31.9序 成 本 分 项 名 称 单方造价 备注号 （元/m2） 1 土地成本 0.00 2 拆迁费 0.00 3 高压线迁移费 0.00 4 项目大配套费 0.00 5 前期相关费用 90 6 区内部分配套 300 不含供热、排水、智能化、户表、路灯围墙等7 区内绿化、道路（按面积122.68万m2计算） 0 8 工程费 1550 含基础处理费用。10 物业用房建安费 0 11 直接费 1940.00 12 管理费 0.00 按直接费的2%计算13 不可预见费 19.40 按直接费的1%计算。14 直接投资额 1959.40 15 销售代理费
22、17.6 按销售收入的0.8%计算16 企划宣传费 17.6 按销售收入的0.8%计算 财务费用 90 按贷款1年计算17 大修基金 22 按销售收入的1%计算。18 税前合计 2106.60 19 营业税（暂按返税优惠政策考虑） 48.84 按销售收入的2.22%(5.55%*60%)计算。20 所得税（暂按返税优惠政策考虑） 43.56 按销售收入的1.98%(10%*33%*60%)计算。21 含税总成本 2199.00 22 销售收入 2200 70111.80 23 销售利润 1.00 31.87 24 销售利润率 0% 说明：1、联排独栋住宅没有地下室，故地下室按照地上住宅建筑面积
23、的45%来估计，建筑面积约为31.9万平米；2、地下室主要解决车库、储藏室、工人房、设备用房的功能需求，但仅按成本价进行销售，起到控制销售总价，促进住宅销售的作用。3、地下室的成本计算不同于地上，很多成本不摊入地下室成本中，但基础处理成本主要含在地下室成本中，故地下室单独计算成本。四、 天津独栋住宅市场分析一、 天天津独栋栋住宅市市场分析析对于京京、沪、穗穗等发达达城市的的独栋住住宅市场场，我市市严格意意义上的的独栋住住宅项目目还比较较少，市市场上以以联排住住宅为供供应主流流，独栋栋住宅市市场尚处处在培育育阶段，可可以认为为没有形形成一个个纯粹独独立独栋栋住宅的的细分市市场。开开发和销销售都没
24、没有有效效的实例例展开，因因而市场场分析存存在一定定难度。但但这样也也同时为为领世郡郡项目留留下了最最大的市市场想象象空间。永永泰红磡磡地产作作为我市市较早引引入独立立独栋住住宅产品品并进行行大胆实实践探索索的企业业，需要要借鉴先先进城市市的理念念，在他他们成功功经验的的基础上上，深入入研究天天津市场场，通过过市场创创新、理理念创新新、产品品创新、服服务创新新，挖掘掘市场潜潜在需求求。41 天天津独栋栋住宅市市场的特特征1、 产品类类型：当当前的独独栋住宅宅市场是是“TOOWNHHOUSSE”市市场20001年年天津的的TOWWNHOOUSEE开始热热起，从从整体市市场看，联联排独栋栋住宅充充
25、斥了990%以以上的独独栋住宅宅市场，但但独体、双双拼住宅宅也逐渐渐浮出水水面，但但在售的的独体、双双拼住宅宅都为联联排独栋栋住宅项项目甚至至普通住住宅项目目的一部部分。仁仁爱濠景景庄园就就由公寓寓、联排排、双拼拼、独体体等混合合产品组组成，并并在2期期加大了了独体、双双拼的比比例，显显示了开开发商经经过1期期增强了了对高端端市场的的信心，自自然说明明了市场场有潜在在需求，“汐汐岸国际际”和“半半岛兰湾湾”也有有少量独独体或双双拼，占占据了项项目最好好的区域域，是其其项目的的坐庄产产品，售售价较高高，单价价约在11万5左左右，总总房款在在4000万以上上，“第第六田园园”项目目在项目目中央位位
26、置设计计了双拼拼约200套联排排约1220套，单单价约660000元/平平米，城城市西线线有蒙地地卡罗独独栋住宅宅有独立立独栋住住宅推出出，单价价为不到到60000元/平米，而而本属于于普通住住宅项目目的“蓝蓝水假期期”、“太太阳城”，也也在小区区内建起起独立独独栋住宅宅，但更更多做为为一种象象征产品品和炒作作成分，市市场成分分很少。部部分项目目纷纷推推出标价价上千万万的“楼楼王”，更更多应该该视为开开发商摇摇旗呐喊喊的道具具，“多多少客户户已经盯盯上”纯纯属销售售说辞。开开发商纷纷纷标榜榜自己有有天津市市最贵的的独栋住住宅，其其意在吸吸引高端端客户的的注意力力，因此此产品供供应上只只此1套套
27、，不能能用来验验证市场场需求。从从国内独独栋住宅宅市场实实践来看看，真正正能在市市场引起起客户购购买欲的的真正独独栋住宅宅产品，应应该有两两种，一一种是京京、沪、穗穗市场纷纷纷出现现且市场场火爆的的中产化化独栋住住宅产品品-小独独栋住宅宅，或叫叫经济型型独栋住住宅，如如纳帕溪溪谷、橘橘郡、亲亲爱的vvillla、康康桥半岛岛、凤凰凰城、天天津暂还还未现，另另一种是是纯顶级级独栋住住宅产品品，如碧碧海方舟舟、天籁籁、碧水水庄园、汤汤臣高尔尔夫、九九溪玫瑰瑰园等。在在天津暂暂还没有有纯粹独独体产品品的社区区，这说说明独体体独栋住住宅市场场仍在培培育期。由于独立独栋住宅供应量实在有限，市场有待展开。
28、，因此，我们认为以上独体独栋住宅的案例只能作为参考，不能就此得出天津独体独栋住宅可靠结论，可以认为独立独栋住宅几乎是处女地市场。2、 区域：南部地区备受青睐天津人历来都以城南地区为上风口，所以城南地区也就成了高档住宅特别是独栋住宅项目的风水宝地，五大道就是当年的“梅江南”，与领世郡与城市的关系可谓惊人的相似，早在上世纪90年代初，就陆续建设了不少独体联体独栋住宅，如宁家房子一带的“阳光独栋住宅”、“侯台独栋住宅”、“科馨独栋住宅”“蒙地卡罗”等。天津独栋住宅的位置更靠近中心城区环境良好的地段以及城乡结合部、经济开发区等，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛蓝湾”等以联排独栋
29、住宅为主的项目是目前区域市场的代表。仁爱濠景以地段和奥园板块为优势，但在产品上没有更进一步；汐岸国际和半岛蓝湾依傍大梅江300万平米的生态大环境，在交通、环境、人文上占有优势。另外，在滨海新区的泰达开发区，“万联独栋住宅”、“泰丰家园”、“鸿泰花园独栋住宅”、“阳光新干线”等TOWNHOUSE相竟推出，反映了开发区高端住宅产品的需求。3、 客户：本地客户为主天津的外地客户不多，独栋住宅消费群体以本土消化居多，约占80-90%，购房者多为私营业主，均为二次置业或三次以上置业，相当一部分作为第二居所或投资使用，“城市独栋住宅”、“仁爱濠景”因紧邻市区而被购房者当第一居所的比例较高。摩托罗拉、三星等
30、外资企业在津着陆多年，并已形成一定规模，也占有一部分市场份额，但基本上租赁形式自己居住。投资的不多。4、 价位：经济型一枝独秀天津的联排独栋住宅产品，户型面积一般在160220平米，虽然位置各异，但价格差异并不显著，单价在50006000元/平米，总价在100-150万/套。这种“中产独栋住宅”卖的也是最好，新推出的城市独栋住宅巴黎时间，因只做两层，带半地下室，单价做到8000元/平米（算地下室为6000-6500元/平米）。因面积、总价、面宽的限制，这类联排独栋住宅在产品设计和功能上存在相当大的局限性，只能作为过渡产品。独体独栋住宅户型面积和价格差异较大，但是产品很少，只能大致说总价在300
31、600万元不等，最大户型是“仁爱濠景”达1100平米。产品价位高高在上达上千万，但处于联排独栋住宅之中，显得鹤立鸡群，很不协调，类似的现象出现在城市独栋住宅，标价999万元的那套。因此，一方面，联排独栋住宅的热销，可以视为中产阶级把联排独栋住宅当作独体独栋住宅的过渡产品消费，为独体独栋住宅市场的成熟打下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群体的消费欲望还没有被释放出来，独体独栋住宅在未来会有不少的需求。42 天津低密度独栋住宅市场的发展机会1、 高度发展的年代2003年，天津的GDP已经达到2386亿元人民币，人均GDP突破3000美元，天津经济三步走战略的逐步实施，五大经济优势的确立，新一届政
32、府强有力的基础设施投资力度，城市大规模的拆迁改造，现代化交通体系的打造（轻轨、地铁、快速交通路网），天津市的整体活力必将不断增强，天津经济也必将获得高速发展。发展中的天津，因国民经济保持整体良好而保持较为强劲的势头，本地社会将会出现大量财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层，他们对于独栋住宅的消费欲望会逐渐增强；因经济发展而涌现处处商机，将吸引不少外地客商来津投资，从而将培育独栋住宅外地客户市场；同时受独栋住宅用地政策的限制，天津的纯粹独栋住宅市场，在极具张力的“新天津”城市规划的“催生”下，将面临着一次史无前例的爆发期。2、 “独栋住宅运动”的时刻在上述时代背景下，领世郡占据天时地利，将抢先以
33、规模优势、产品优势、环境优势、价格优势强势占据天津独栋住宅市场空白，进行“掠夺式倾销”，形成“轰动性效应”，实现“泄洪式回款”，这是领世郡项目一期销售的战略思路。富裕人群（财富阶层、准财富阶层以及部分中产阶层）是独栋住宅消费的客户主流，且存在两级分化的趋势，预计生活型独栋住宅客户群规模扩张明显。3、 天津土地价格上涨是合理的天津房地产业在大规模城市建设的背景下，已经进入了一个高速发展时期。在强劲市场需求的依托下，2003年，本市房地产业投资、施工、拆迁、销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发改造、城市基础设施建设、500万平方米的旧房拆迁为天津房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温，
34、商品房销售异常火爆，房地产二级市场交易异常活跃，房屋价格上涨迅猛，有力地推动本市经济和城市建设的全面发展。与上年相比，2003年，房屋销售价格上升4.1%，房屋租赁价格上升0.9%。土地交易价格上升3.0%。据市统计局城调队提供的一份调查资料表明，2004年天津房地产价格仍呈上升的态势。据有关部门预计，2004年，本市仍将保持较大的房屋拆迁规模，达800万平米，市场对各类房屋的需求仍将十分旺盛，会推动房屋价格继续上扬，并受住房建设周期较长、建筑成本加大、土地价格上涨、市场需求过快等因素的影响，其涨幅仍会较大。虽然目前本市房地产价格上涨，但由于天津市总体房价历史水平并不高，特别是相对于其他直辖市
35、（重庆市除外）仍然很低，因此，天津房价上涨基本保持在比较合理的区间之内。我市近期土地价格对比表项目 价格（万元/亩）西青区大任庄地块 72河西区双林居住区 65国际会展中心 105梅江南居住区 180东丽区先锋城 60领世郡项目东南角旁汇川公司独栋住宅用地（34亩） 48万元近期市中心几块商业用地出让价格实例 友谊路33号/ 9722.6平米/ 容积率9.8/ 17633元/平米（1176）苏州道口/ 3962.03平米/ 容积率7.41/ 18096元/平米（1206）泰达大厦/ 1701.8平米/ 容积率11.75/ 29683元/平米（1979）长江道南丰路地块 337东南角老城厢某地块
36、 600南开区西南角 630房价上涨推动土地出让价格直线上扬。本地块升值迅速，已有包括阳光100公司在内的多家房地产公司愿意以50万元以上的价格同我公司进行合作，特别是近期拍卖的本项目旁边的地块价格（见上表）最能说明问题，因此，可以认为，该地块土地价格已提升在50万元/亩以上。今后，随着：（1）周边解放南路、大沽南路两条快速路的建设；（2）天津市四环线的规划和建设，届时，四环线将成为新的外环，三、四环之间的土地将由政府统一收购出让；（3）紧邻项目的国际会展中心将启动建设；（4）周边高档项目云集，海涵计划、梅江南居住区的开发建设，共同打造一个高尚居住板块：大南部板块，形成天津市事实上的富人区，带
37、动了本项目地块的升值；（5）外环线500米、津沽2线快速路侧300米绿化带，将改造为一个运动主题公园，改善了周边环境，带动项目升值；这些有利因素逐步变现，预计后期土地价格还将进一步升值。43 周边项目比较2004年更多高档项目入市，大梅江板块的市场均价已经突破5000元大关。早在2000年首个梅江项目即将问世时，开发商曾给出3500元的预计价，当时在全市引起轩然大波；时至今日，梅江房价节节走高，大梅江房价的提升是和整个城市的楼市走向相一致的，而其地段价值的升值也有着必然的理由。梅江区域的房地产价格项目名称 开盘时间 开盘价格（元/平方米） 目前价格（元/平方米）红磡玉水园 2001 2700
38、3700红磡香水园 2003 3500 4500汐岸国际 2003 4500 5600万科水晶城 2003.5 3900 5000顺驰半岛蓝湾 2003.7 5300顺驰蓝色版块 2001.72003.8 （一期）3800（二期）4800 （一期）4430（二期）5000顺驰半岛豪庭 2003.8 4350 4600融创海逸长洲 2004 预计8000 说明：销售数据来源于我公司市场调研数据，数据统计均截止到2004年2月底；土地价格来源于天津市土地交易中心；天津市宏观经济数据来源于天津日报等媒体公开披露的数据；项目规划指标、建筑面积来源于同行查询和项目公开楼书等资料；44 资金回笼形势分析天
39、津市场目前缺乏真正的精品住宅，市场上有着相当一批的“持币待购”实力客户，说明市场对高档精品住宅有很大需求没有满足。象领世郡这样以“美国小镇”为主题、以“国际新都市生活圈中的原版美国独栋住宅社区”为项目定位的复合地产开发的项目属天津首创，全国领先，在天津住宅市场有很强的号召力，红磡公司确定领世郡首期的战略目标是：引爆市场，实现资金迅速回笼。实现一期开盘三月销售合同额3.5亿元，销售回款额2亿元，有如下措施保证：1、产品走差异化战略。独栋、双拼、联院住宅以及它突出的庭院价值，弥补了天津市场空白，具有明显的差异性，具有很强的市场竞争力；2、通过成本控制战略，充分利用巨大的土地成本优势，配合产品细节和
40、产品品质的全面升级，用高性价比的产品和总价竞争力打动客户群，用“改写市场规则”的颠覆性价格来冲击引爆市场。不仅产品售价可比环内的类比项目总价格低30-50%，更可实现产品的换代升级，换个角度，客户花同样的价钱，在环内只能买到传统联排住宅，在本项目能买到相当不错的独栋住宅，在市内买套高级公寓的价钱，在这里能享受到带舒适庭院的联院住宅。在这种情况下的市场表现绝不同于传统的市场，这种开发模式的市场表现为：客户排队认购，市场火爆，销售期很短，短期内实现大量现金回笼。例如，广州的奥林匹克花园、凤凰城都曾顺利实现过开盘当天销售数百套，回笼资金数亿元的壮观景象。这种火爆现象的背后，实际反映的是开发商非常专业
41、的市场操作。3、产品配比得当，面积指标控制合理，产品线清晰，产品线能涵盖不同实力客户的需求，以经济型独栋住宅（占35%，售价仅140200万元/栋）、经济双拼（占30%，售价仅110万元左右/套）、联院住宅（占20%，售价仅70-90万元/套）为主打产品，200万以下的产品占85%，这样定位的目的，是要有力保证销售速度和销售量。同时，200万元以上的高端产品占有15%的比例，分布在项目最好的区域，可以全力满足高端客户的需求。4、在天津市率先实行实景现房开盘的情景营销策略。东西再好，价格再低，也不如现场体验更具有说服力。因此，为了实现既定销售目标，项目自04年3月开工，到04年10月一期开盘上市
42、时，要实现高尔夫练习场建成，8万平米样板区建成，小镇中心建成，小区北侧道路及两侧景观完成。二、 项目的swot分析51 项目的优势（Superiority）1、 项目超出房地产传统范畴，进入复合地产的新阶段，项目的竞争手段不是地点、面积、景观、配套、价格等可以轻易复制的常规手段，项目的核心优势是150公顷绿化景观+低密度住宅，开发土地，使土地升值，但又不破坏环境，而是与环境和谐共存，其次就是新的生活方式和个性化需求，领世郡与中心城区项目的生活方式是根本不同的，为渴望摆脱多年以来沿袭市中心生活的客户提供了一种几乎是理想的舒适、和谐的小康生活，这种生活方式极大的提高了住户的生活质量；在这方面，能与
43、之相比的只有天津万科东丽湖，但东丽湖项目又在距离市中心的距离上逊于领世郡； 2、 领世郡同时兼有中心城区之侧的区位优势和环外土地的价格优势，从而为成本控制和销售利润预留了较大的空间；3、 足够的规模；4、 源自美国，代表国际先进水平的规划设计，产品同周边项目水平明显拉开几个档次；52 项目的劣势(Weakness)1项目的投资额巨大，操作周期长；2项目的项目的操作复杂，操作环节众多，管理难度大；3地块自身和周边没有得天独厚的自然景观资源，土地属生地，生活配套设施不完善，医疗、公交、文化设施尤为稀缺；4环外现阶段给人以遥远的惯性印象；5西青区的制药厂有时散发异味。53 项目面临的威胁(风险)(T
44、hreat)1、对于独栋住宅市场的量化理解仍不足，如果比例设计不合理，可能造成某类独栋住宅的暂时空置，从而影响整体销售进度；54 项目的机会点-（针对竞争项目的对策）(Opportunity)1 混合型的低密度住宅开发，多元的独栋住宅概念提供了多元化的选择，面向比较宽广、兼容、稳定的中高端客户市场，还没有依赖于纯高端的客户；2 通过先进的规划理念、大生态、低密度、多功能、个性化的概念，拉开与各类住宅之间的品质距离，创造住宅市场差异性产品；3 低密度住宅、高尔夫练习场、小镇中心、生态活动公园、SHOPPING MALL之间互相依托，互相促进，不同业态有机整合，产生1+1+13的聚合效应；整合消费
45、为项目带来物流、人流并形成良性循环；4 领世郡拟率先采用菜单式地块开发的模式，依照业主个性化的居住需求建造房屋将可能成为现实。三、 风险分析和规避措施61 政策风险国家对于别墅住宅的态度是限制发展，未来5年内不会再批类似项目。本项目为低密度商贸居住区，已经立项；62 财务风险天津经济增长稳健，国家近年来通货膨胀和利率的变化不大，开发费用的变化很有限，本项目的成本收益分析中有不可预见费，故财务风险较小。63 经营性风险永泰红磡集团有着丰富的地产开发经验，经营队伍综合素质较高，对房地产市场的分析能力和把握能力比较强。公司实行扁平式的管理模式，整体工作效率较高。截止到2003年年底，永泰红磡集团总资
46、产已达20亿元，净资产7亿元，03年销售额达6.4亿元，因此，经营性风险我公司有能力避免。64 市场风险市场风险是本案中较重要的风险。永泰红磡敏锐发现住宅市场的供求矛盾和市场需求的空白点，我们在产品设计上进行创新突破，弥补市场空白，可谓天津住宅市场的先行者。而市场竞争局面尚未形成，从而达到规避市场风险的目的。（1）面向城市白领阶层和城市新兴中产阶层的客户定位，而传统观念中独栋住宅市场的客户群是位于金字塔尖的超高收入群体，数量有限，难以支撑大盘规模。（2）在项目开发模式上，领世郡项目是主题型复合地产开发模式。（3）在房型供给面积上，寻求差异。我们是天津市独栋住宅市场的180-250平米的经济型独立独栋住宅、160-200平米联院住宅、220平米经济双拼的唯一提供商，大力挖掘并占领独栋住宅新兴细分市场；（4）在房型设计上。我们引入全美目前最流行的独栋住宅户型并加以国内产品改良，以适应天津的气候和天津人的生