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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B2. 【问题】 某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124【答案】 C3. 【问题】 下列估
2、价工作中，宜首先进行的是（ ）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A4. 【问题】 关于流动比率，下列说法不正确的是（）。A.流动比率流动资产总额/流动负债总额100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上【答案】 D5. 【问题】 某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。A.对于租赁不予考虑B.评估无租约限制价格C
3、.评估承租人权益价格D.评估出租人权益价格【答案】 D6. 【问题】 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场【答案】 C7. 【问题】 （2017年真题）根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（ ）。A.1B.2C.3D.5【答案】 D8. 【问题】 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】 A9. 【
4、问题】 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式B.二次定位方式C.对抗性定位方式D.产品差别化方式【答案】 B10. 【问题】 房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】 B11. 【问题】 假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。A.-1.33B.-0.66C.0.66D.1.53【答案】 D12. 【问题】 程序以解
5、释方式运行时，不 （） 。A.进行词法分析B.进行语法分析C.进行语义分析D.产生目标程序文件【答案】 D13. 【问题】 下列物权中属于用益物权的是（）。A.宅基地使用权B.集体土地所有权C.房屋所有权D.留置权【答案】 A14. 【问题】 下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】 B15. 【问题】 (2015年真题) 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】 D16. 【问题】 某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年
6、后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】 A17. 【问题】 (2015年真题) 关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】 D18. 【问题
7、】 在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。A.Pi0B.Pi1C.0Pi1D.Pi1【答案】 C19. 【问题】 某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。A.14.8%B.16.1%C.17.3%D.21.1%【答案】 B20. 【问题
8、】 关于报酬率的说法，正确的是（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品E 日用品【答案】 BCD2. 【问题】 房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期B.销售期C.经营
9、期D.经营准备期E.预售期【答案】 AC3. 【问题】 下列关于统计总体与总体单位，表述正确的有（）。A.总体单位，简称总体B.构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C.总体必然为同质性总体D.同质性是构成统计总体的基础E.总体和总体单位是相对而言的，总体和总体单位可以相互转化【答案】 BCD4. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】 CD5. 【问题】 下列选项中，属于违约责任承担方式的有（）。A.赔偿损失B.定金罚则C.给付违约金D.继续履行E.同时适用违约金及定金条款【答案】 ABC
10、D6. 【问题】 下列（）接口不适用于SSD磁盘。A.SATAB.IDEC.PCleD.M.2【答案】 B7. 【问题】 关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（）。A.挂牌出让，出价最高者得B.商业用地，只能采用挂牌出让方式C.在挂牌期限内，竞买人最多报价三次D.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布E.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的，挂牌成交【答案】 AD8. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地扳B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆
11、放在室内的沙发【答案】 ACD9. 【问题】 下列有关商业银行的表述，不正确的是( )。A.商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式B.创造派生存款和信用流通工具，是商业银行的最基本职能C.从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型D.我国商业银行法规定，设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币E 我国商业银行法规定，设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币【答案】 B10. 【问题】 求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法【答案】 ABD
12、11. 【问题】 盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】 BCD12. 【问题】 物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费【答案】 AB13. 【问题】 房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁E 房地产协会【答案】 ACD14. 【问题】 债券偿还
13、期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内所调配的资金规模B.过去市场利率的发展状况C.证券交易市场的发达程度D.投资者的投资意向E.心理状态和行为偏好【答案】 CD15. 【问题】 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降【答案】 AC
14、16. 【问题】 投资利润率的计算基数包括（）。A.土地成本B.建设成本C.投资利息D.销售费用E.管理费用【答案】 ABD17. 【问题】 高层建筑地价分摊的方法有( )。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊E 按楼面地价进行分摊【答案】 BCD18. 【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有( )。A.借用合同B.买卖合同C.抵押合同D.赠与合同E.借款合同【答案】 BC19. 【问题】 关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当
15、年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】 ABD20. 【问题】 融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60，其余为年利率7.5、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元（m2
16、月），以后租金每年递增5。另有地下停车位310个，租金为500元/（个月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。【答案】（1）第5年的税前现金回报率计算第一年净收入A1=（150错误12错误36000+500错误12错误310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入A5=A1错误（15）3=46300369.5（元）2. 甲公司欲抵押贷款，委
17、托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%
18、;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。【解】1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2X900m2=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X(160%)=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=1000元/(天.间）X20天/月X12月=240000元=24万元酒店年总费用=1022万元X40%=409万元酒店客房及会议室年净收益=(1022+24409)万元=637万元酒店客房及会议室价格
19、=637万元/10%X11/(1+10%)30=6005万元酒店办公室价格=300m2X10000元/m2=3000000元=300万元该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元【答案】改错如下：(1)酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X60%=1533万元(2)酒店会议室年总收益=5间X1000元/(天*间）X20天/月X12月=120万元(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。3. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临
20、街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。（2）理由：征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
21、。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。2关于被征收房屋的规定为：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评
22、估。3被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。4. 2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁
23、期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收
24、部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
25、5. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。