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1、第一部分分 房地地产开发发业管理理体系一、房地地产业概概述二、房地地产开发发业经营营特点1、项目目审批计计划性2、经营营方式多多样性3、开发发产品固固定性4、开发发周期长长5、资金金运作密密集性三、房地地产开发发流程及及外部监监督管理理体系1立项项发改改委2选址址规划划局3拿地地国土土局4规划划：建设设用地规规划，建建设工程程规划规划划局5设计计：建筑筑工程设设计，建建筑项目目设计设计计单位6申请请施工许许可建设局局7招投投标建设局局招投标标办8开工工进场场施工，建建设局9预售售许可房管管局10竣竣工验收收各部部门11初初始产权权登记房管管局12正正式销售售许可房管管局13产产权转移移房管管局
2、14清清盘15物物业管理理四、房地地产企业业组织机机构1机构构设置2房地地产开发发企业的的设立条条件外商准入入机制五、土地地基本制制度与政政策1社会会主义公公有制：土地地管理法法规定定中华人人民共和和国实行行土地的的社会主主义公有有制。2全民民所有制制与集体体所有制制全民所有有制：用用地单位位、个人人只有使使用权，国国务院代代表国家家行使所所有权；劳动群众众集体所所有制：具体采采取的是是农民集集体所有有制（集集体土地地）。3国有有土地的的范围4土地地取得方方式：国有土土地使用用权划拨拨招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定相关术语语：生地（无无任何动动工）毛毛地：未未完成三三通、五五通
3、通水、通通电、通通路和平平整道路路熟地：完完成三通通、五通通容积率率：总建建设面积积/土地地面积建筑密度度：一层层面积/土地面面积第二部分分 房地地产开发发成本核核算一、会计计核算概概述（一）开开发产品品成本分分类1土地地开发成成本指房房地产开开发企业业开发土土地（即即建设场场地）所所发生的的各项费费用支出出。 2房屋屋开发成成本指房房地产开开发企业业开发各各种房屋屋（包括括商品房房、出租租房、周周转房、代代建房等等）所发发生的各各项费用用支出。 3 配配套设施施开发成成本指房房地产开开发企业业开发能能有偿转转让的大大配套设设施及不不能有偿偿转让、不不能直接接计入开开发产品品成本的的公共配配套
4、设施施所发生生的各项项费用支支出。 4代建建工程开开发成本本指房地地产开发发企业接接受委托托单位的的委托，代代为开发发除土地地、房屋屋以外其其他工程程如市政政工程等等所发生生的各项项费用支支出。 房地产企企业成本本费用明明细表开发成本本土地征用用及拆迁迁补偿费费指房地产产开发时时为征用用土地所所发生的的各项费费用。包包括：（1）土土地使用用权出让让金 （2）土土地征用用及拆迁迁安置补补偿费土地征征用费。国国家建设设征用农农村土地地发生的的费用主主要有土土地补偿偿费、劳劳动力安安置补助助费、水水利设施施维修分分摊、青青苗补偿偿费、耕耕地占用用税、耕耕地垦复复基金、征征地管理理费等。农农村土地地征
5、用费费按照国国家和地地方有关关规定执执行。 拆迁安安置补偿偿费。在在城镇地地区，国国家和地地方政府府可以依依据法定定程序，将将国有储储备土地地或已由由企、事事业单位位或个人人使用的的土地出出让给房房地产开开发项目目或其他他建设项项目使用用。前期工程程费指企业在在前期准准备阶段段发生的的各项费费用，包包括总体体规划设设计费、可可行性研研究费、政政府代收收代缴的的各项费费用、勘勘察设计计费、各各项临时时工程(临时水水、临时时电、临临时路等等)费用用、七通通一平或或三通一一平费用用等。（1）项项目的规规划、设设计、可可行性研研究所需需费用。 （2）“三通一一平”等土地地开发费费用。基础设施施费又称红
6、线线内工程程费，指指建造各各项基础础设施发发生的费费用。基基础设施施主要是是指与开开发产品品相关的的道路、供供热设施施、供水水设施、供供电设施施、供气气设施、通通讯设施施、照明明设施、以以及绿化化（包括括排污、排排洪、环环卫）等等，这些些设施发发生的设设备及安安装费都都在基础础设施费费项目内内归集。 建筑安装装工程费费指直接用用于建安安工程建建设的总总成本费费用，主主要包括括建筑工工程费(建筑、特特殊装修修工程费费)、设设备及安安装工程程费(给给排水、电电气照明明、电梯梯、空调调、燃气气管道、消消防、防防雷、弱弱电等设设备及安安装)以以及室内内装修工工程费等等。分为为以出包包方式支支付承建建单
7、位的的建筑安安装工程程费和企企业自营营工程发发生的建建筑安装装费。公共配套套设施费费指开发项项目内发发生的、独独立的、非非营利性性的，且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、政政府公用用事业单单位的公公共配套套设施支支出。如如锅炉房房、水塔塔、公共共厕所、自自行车棚棚等。凡凡能有偿偿转让的的公共配配套设施施如商店店、邮局局、学校校、医院院、理发发店等都都不能计计入该成本本项目内内。开发间接接费用指企业为为直接组组织和管管理开发发项目所所发生的的，且不不能将其其归属于于特定成成本对象象的成本本费用性性支出。主主要包括括管理人人员工资资、职工工福利费费、折旧旧费、修修理费、办办公费
8、、水水电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。开发期间间税费开发项目目投资在在开发过过程中所所负担的的各种税税金和地地方政府府或有关关部门征征收的费费用。开发期间间的利息息费用从事房地地产开发发业务的的纳税人人为开发发房地产产而借入入资金所所发生的的借款费费用，在在房地产产完工之之前发生生的，应应计入有有关房地地产的开开发成本本。房地产开开发企业业为建造造开发产产品借入入资金而而发生的的借款费费用，如如属于成成本对象象完工前前发生的的，应按按其实际际发生的的费用配配比计入入成本对对象中； 期间费用销售费用用房产销售售之前的的改装修修复费、产产品看护
9、护费、水水电费、采采暖费，产产品销售售过程中中发生的的广告宣宣传费、展展览费以及为为销售本本企业的的产品而而专设的的销售机机构的职职工工资资、福利利费、业业务费等等经常费费用管理费用用企业行政政管理部部门（总总部）为为组织和和管理房房地产开开发经营营活动而而发生的的管理费费用。包包括工资资、福利利费、工工会经费费、职工工教育费费、劳动动保险费费、待业业保险费费、房产产税、车车船使用用税、印印花税、土土地使用用税、技技术开发发费、无无形资产产推销、递递延资产产摊销、业业务招待待费以及及其他管管理费等等财务费用用房地产开开发企业业为建造造开发产产品借入入资金而而发生的的借款费费用，如如属于成成本对
10、象象完工后后发生的的，应作作为财务务费用直直接在税税前扣除除。（二）计计税成本本核算步步骤： 1对当当期实际际发生的的各项支支出，按按其性质质、经济济用途及及发生的的地点、时时间区进进行整理理、归类类，并将将其区分分为应计计入成本本对象的的成本和和应在当当期税前前扣除的的期间费费用。同同时还应应按规定定对在有有关预提提费用和和待摊费费用进行行计量与与确认。 2对应应计入成成本对象象中的各各项实际际支出、预预提费用用、待摊摊费用等等合理的的划分为为直接成成本、间间接成本本和共同同成本， 并按规规定将其其合理的的归集、分分配至已已完工成成本对象象、在建建成本对对象和未未建成本本对象。 3对期期前已
11、完完工成本本对象应应负担的的成本费费用按已已销开发发产品、未未销开发发产品和和固定资资产进行行分配，其其中应由由已销开开发产品品负担的的部分，在在当期纳纳税申报报时进行行扣除，未未销开发发产品应应负担的的成本费费用待其其实际销销售时再再予扣除除。 4对本本期已完完工成本本对象分分类为开开发产品品和固定定资产并并对其计计税成本本进行结结算。其其中属于于开发产产品的，应应按可售售面积计计算其单单位工程程成本，据据此再计计算已销销开发产产品计税税成本和和未销开开发产品品计税成成本。对对本期已已销开发发产品的的计税成成本，准准予在当当期扣除除，未销销开发产产品计税税成本待待其实际际销售时时再予扣扣除。
12、 5对本本期未完完工和尚尚未建造造的成本本对象应应当负担担的成本本费用，应应按分别别建立明明细台账账，待开开发产品品完工后后再予结结算。 （三）共共同成本本和不能能分清负负担对象象的间接接成本的的分配方方法 1占地地面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象占地面面积占开开发用地地总面积积的比例例进行分分配。 2建筑筑面积法法。指按按已动工工开发成成本对象象建筑面面积占开开发用地地总建筑筑面积的的比例进进行分配配。 3直接接成本法法。指按按期内某某一成本本对象的的直接开开发成本本占期内内全部成成本对象象直接开开发成本本的比例例进行分分配。 4预算算造价法法。指按按期内某某一成本本对象预预算造价价
13、占期内内全部成成本对象象预算造造价的比比例进行行分配。5特定定成本的的分配方方法 （1）土土地成本本，一般般按占地地面积法法进行分分配。如如果确需需结合其其他方法法进行分分配的，应应商税务务机关同同意。 （2）单单独作为为过渡性性成本对对象核算算的公共共配套设设施开发发成本，应应按建筑筑面积法法进行分分配。 （3）借借款费用用属于不不同成本本对象共共同负担担的，按按直接成成本法或或按预算算造价法法进行分分配。 （4）其其他成本本项目的的分配法法由企业业自行确确定。 （四）计计税成本本对象的的确定原原则 1可否否销售原原则。开开发产品品能够对对外经营营销售的的，应作作为独立立的计税税成本对对象进
14、行行成本核核算；不不能对外外经营销销售的，可可先作为为过渡性性成本对对象进行行归集，然然后再将将其相关关成本摊摊入能够够对外经经营销售售的成本本对象。 2分类类归集原原则。对对同一开开发地点点、竣工工时间相相近、产产品结构构类型没没有明显显差异的的群体开开发的项项目，可可作为一一个成本本对象进进行核算算。 3功能能区分原原则。开开发项目目某组成成部分相相对独立立，且具具有不同同使用功功能时，可可以作为为独立的的成本对对象进行行核算。 4定价价差异原原则。开开发产品品因其产产品类型型或功能能不同等等而导致致其预期期售价存存在较大大差异的的，应分分别作为为成本对对象进行行核算。 5成本本差异原原则
15、。开开发产品品因建筑筑上存在在明显差差异可能能导致其其建造成成本出现现较大差差异的，要要分别作作为成本本对象进进行核算算。 6权益益区分原原则。开开发项目目属于受受托代建建的或多多方合作作开发的的，应结结合上述述原则分分别划分分成本对对象进行行核算。问题讨论论：1会计计成本与与计税成成本区别别？2高危危行业企企业提取取的安全全生产费费，应当当如何处处理？ 二、土地地开发成成本核算算（一）账账户设置置现行会计计制度中中设置的的“开发发成本土地地开发成成本”科科目，它它的核算算的内容容，与企企业发生生的土地地开发支支出并不不完全对对口，原原则上仅仅限于企企业开发发各种商商品性土土地所发发生的支支出
16、。企业为开开发商品品房、出出租房等等房屋而而开发的的土地，其其费用可可分清负负担对象象的，应应直接计计入有关关房屋开开发成本本，在“开开发成本本房房屋开发发成本”科科目进行行核算。如果企业业开发的的自用土土地，分分不清负负担对象象，应由由两个或或两个以以上成本本核算对对象负担担的，其其费用可可先通过过“开发发成本土地地开发成成本”科科目进行行归集，待待土地开开发完成成投入使使用时，再再按一定定的标准准（如房房屋占地地面积或或房屋建建筑面积积等）将将其分配配计入有有关房屋屋开发成成本。（二）土土地开发发成本核核算对象象的确定定 为了既有有利于土土地开发发支出的的归集，又又有利于于土地开开发成本本
17、的结转转，对需需要单独独核算土土地开发发成本的的开发项项目，可可按下列列原则确确定土地地开发成成本的核核算对象象： 1对开开发面积积不大、开开发工期期较短的的土地，可可以每一一块独立立的开发发项目为为成本核核算对象象； 2对开开发面积积较大、开开发工期期较长、分分区域开开发的土土地，可可以一定定区域作作为土地地开发成成本核算算对象。 成本核算算对象应应在开工工之前确确定，一一经确定定就不能能随意改改变，更更不能相相互混淆淆。 （三）土土地开发发成本项项目的设设置 企业对土土地开发发成本的的核算，可可设置如如下几个个成本项项目：（1）土土地征用用及拆迁迁补偿费费或土地地批租费费；（2）前前期工程
18、程费；（3）基基础设施施费；（4）开开发间接接费。（四）土土地开发发成本的的核算 例：如某某房地产产开发企企业在某某月份内内，共发发生了下下列有关关土地开开发支出出： 3001 3511商品性土土地自自用土地地 支付征地地拆迁费费 788 0000元 72 0000元 支付承包包设计单单位前期期工程款款 200 0000元 18 0000元 应付承包包施工单单位基础础设施款款 255 0000元 18 0000元 分配开发发间接费费 100 0000元 合计 1133 0000元 1108 0000元 为转让、出出租而开开发的商商品性土土地，在在开发完完成并经经验收后后，应将将其实际际成本自自
19、“开发发成本商品品性土地地开发成成本”账账户的贷贷方转入入“开发发产品土地地”账户户的借方方。为本企业业房屋开开发用的的土地，应应于开发发完成把把土地投投入使用用时，将将土地开开发的实实际成本本结转计计入有关关房屋的的开发成成本，结结转计入入房屋开开发成本本的土地地开发支支出，可可采用分分项平行行结转法法或归类类集中结结转法。问题讨论论：问题1：土地闲闲置费的的处理问题2：有关拆拆迁补偿偿的税务务问题例：20008年年，A公公司由于于本市政政府整体体搬迁计计划，由由市内迁迁至城郊郊，当年年取得搬搬迁补偿偿款30000万万元。拆拆迁的固固定资产产原值为为6000万元，已已提折旧旧550万元元，取
20、得得折价收入入10万万元，拆拆迁的土土地使用用权账面面余值3360万万元。220088年100月，AA公司重重置土地地支出112000万元。220099年，AA公司异异地重建建。20009年年6月，新新建厂房房完工并并交付使使用，建建造费用用10000万元元，并于于6月重重置机器器设备2200万万元，220099年末搬搬迁改造造项目完完毕。假假设A公公司执行行新会计计准则，土土地按550年摊摊销，厂厂房按220年计计提折旧旧，机器器设备按按10年年计提折折旧，不不考虑残残值。（五）拿拿地阶段段各税处处理1契税税 （1）直直接取得得国有土土地使用用权成为为纳税义义务人 （2）征征税范围围 中中华
21、人民民共和国国契税暂暂行条例例（国国务院令令第2224号）第第二条规规定可知知，国有有土地使使用权出出让、土土地使用用权转让让，包括括出售、赠赠与、和和交换均均属于转转移土地地权属的的范畴。 （3）计计税依据据 土地地使用权权出让、土土地使用用权出售售、房屋屋买卖的的计税依依据是成成交价格格，即土土地、房房屋权属属转移合合同确定定的价格格，包括括承受者者应交付付的货币币、实物物、无形形资产或或者其他他经济利利益。2耕地地占用税税 （1）纳纳税义务务人 占用耕地地建房和和从事其其他非农农业建设设的单位位和个人人，成为为耕地占占用税纳纳税人。（2）征征税范围围 中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂
22、行条例例第二二条规定定，耕地地主要指指种植农农作物的的土地。 （3）计计税依据据 中中华人民民共和国国耕地占占用税暂暂行条例例第四四条规定定，耕地地占用税税以纳税税人实际际占用的的耕地面面积为计计税依据据。 （4）纳纳税义务务时间 经批批准占用用耕地的的，耕地地占用税税纳税义义务发生生时间为为纳税人人收到土土地管理理部门办办理占用用农用地地手续通通知的当当天。 3印花花税 土地使用用权出让让、转让让合同按按产权转转移书据据征收印印花税 开发廉租租住房、经经济适用用住房可可减免印印花税 4城镇镇土地税税 （1）纳纳税义务务人 中华人民民共和国国城镇土土地使用用税暂行行条例第第二条规规定，在在城市
23、、县县城、建建制镇、工工矿区范范围内使使用土地地的单位位和个人人，为城城镇土地地使用税税（以下下简称土土地使用用税）的的纳税人人。（2）征征税范围围 房地地产企业业占用位位于城市市、县城城、建制制镇、工工矿区范范围内的的土地。 （3）计计税依据据 土地使用用税以纳纳税人实实际占用用的土地地面积为为计税依依据，依依照规定定税额计计算征收收。 （4）纳纳税义务务时间 （5）开开发廉租租住房、经经济适用用住房可可减免 5城镇镇土地使使用税相相关问题题三、建筑筑工程费费用核算算1建筑筑安装工工程核算算程序2账务务处理例：某房房地产开开发企业业20007年55月开发发建设电电梯公寓寓一批，经经过公开开招
24、投标标，甲施施工企业业中标承承建该工工程。甲甲乙双方方合同约约定，工工程总造造价以550000万元包包干（设设计变更更另行办办理结算算），签签订建建设工程程施工合合同后后，向施施工单位位预付一一定的工工程款、备备料款。每每月根据据实际完完成的形形象进度度的800再扣扣除部分分预付款款、甲供供材料价价款后支支付工程程款，工工程竣工工后工程程决算办办理完毕毕，除预预留5的质量量保证金金外全部部支付施施工单位位。按照照主管税税务机关关要求，支支付工程程款时应应代扣施施工单位位营业税税金（附附加税费费略去不不计）。四、配套套设施的的核算第十七条条企业在在开发区区内建造造的会所所、物业业管理场场所、电电
25、站、热热力站、水水厂、文文体场馆馆、幼儿儿园等配配套设施施，按以以下规定定进行处处理：（一）属属于非营营利性且且产权属属于全体体业主的的，或无无偿赠与与地方政政府、公公用事业业单位的的，可将将其视为为公共配配套设施施，其建建造费用用按公共共配套设设施费的的有关规规定进行行处理。（二）属属于营利利性的，或或产权归归企业所所有的，或或未明确确产权归归属的，或或无偿赠赠与地方方政府、公公用事业业单位以以外其他他单位的的，应当当单独核核算其成成本。除除企业自自用应按按建造固固定资产产进行处处理外，其其他一律律按建造造开发产产品进行行处理。第十八条条企业在在开发区区内建造造的邮电电通讯、学学校、医医疗设
26、施施应单独独核算成成本，其其中，由由企业与与国家有有关业务务管理部部门、单单位合资资建设，完完工后有有偿移交交的，国国家有关关业务管管理部门门、单位位给予的的经济补补偿可直直接抵扣扣该项目目的建造造成本，抵抵扣后的的差额应应调整当当期应纳纳税所得得额。（一）配配套设施施开发成成本核算算对象的的确定和和成本项项目的设设置 一般说来来，对能能有偿转转让的大大配套设设施项目目，应设设置如下下六个成成本项目目：（1）土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价；（2）前前期工程程费；（33）基础础设施费费；（4）建建筑安装装工程费费；（55）配套套设施费费；（66）开发发间接费费。对不能有有偿转让让、不能
27、能直接计计入各成成本核算算对象的的各项公公共配套套设施，在在核算时时一般可可仅设置置如下四四个成本本项目：（1）土土地征用用及拆迁迁补偿费费或批租租地价；（2）前前期工程程费；（3）基基础设施施费；（44）建筑筑安装工工程费。（二）配配套设施施开发成成本的核核算 企业发生生的各项项配套设设施支出出，应在在“开发发成本配套套设施开开发成本本”账户户进行核核算，并并按成本本核算对对象和成成本项目目进行明明细分类类核算。对对能有偿偿转让大大配套设设施分配配的其他他配套设设施支出出，应记记入各大大配套设设施开发发成本明明细分类类账的“配配套设施施费”项项目，并并记入“开开发成本本配配套设施施开发成成本
28、 X X”账账户的借借方和“开开发成本本配配套设施施开发成成本XX”账账户的贷贷方。对对能有偿偿转让大大配套设设施分配配的开发发间接费费用，应应记入各各配套设设施开发发成本明明细分类类账的“开开发间接接费”项项目，并并记入“开开发成本本配配套设施施开发成成本”账账户的借借方和“开开发间接接费用”账账户的贷贷方。开发产品品预提的的配套设设施费的的计算，一一般可按按以下公公式进行行： 某项开发发产品预预提的配配套设施施费该该项开发发产品预预算成本本（或计计划成本本）配配套设施施费预提提率 配套设施施费预提提率该该配套设设施的预预算成本本（或计计划成本本）应应负担该该配套设设施费各各开发产产品的预预
29、算成本本（或计计划成本本）合计计1000% 式中应负负担配套套设施费费的开发发产品一一般应包包括开发发房屋、能能有偿转转让在开开发小区区内开发发的大配配套设施施。例：某开开发小区区内幼托托设施开开发成本本应由1101、1102商商品房，1151出出租房，1181周周转房和和2011大配套套设施商商店负担担。由于于幼托设设施在商商品房等等完工出出售、出出租时尚尚未完工工，为了了及时结结转完工工的商品品房等成成本，应应先将幼幼托设施施配套设设施费预预提计入入商品房房等的开开发成本本。假定定各项开开发产品品和幼托托设施的的预算成成本如下下： 101商商品房 10000 0000元元 102商商品房9
30、900 0000元 151出出租房 8000 0000元 181周周转房 8000 0000元 201大大配套设设施商店 5000 0000元 251幼幼托设施施 3220 0000元元 例：某房房地产开开发企业业根据建建设规划划要求，在在开发小小区内负负责建设设一间商商店和一一座水塔塔、一所所幼托。上上述设施施均发包包给施工工企业施施工，其其中商店店建成后后，有偿偿转让给给商业部部门。水水塔和幼幼托的开开发支出出按规定定计入有有关开发发产品的的成本。水水塔与商商品房等等同步开开发，幼幼托与商商品房等等不同步步开发，其其支出经经批准采采用预提提办法。上上述各配配套设施施共发生生了下列列有关支支
31、出（单单位：元元）： 2012251 2252 商店水塔塔幼托 （元）（元元）（元） 支付征地地拆迁费费 500 0000 55 0000 550 0000 支付承包包设计单单位前期期工程款款 300 0000200 0000 330 0000 应付承包包施工企企业基础础设施工工程款550 0000 30 0000 500 0000 应付承包包施工企企业建筑筑安装工工程款 2000 0000 2245 0000 1990 0000 分配水塔塔设施配配套设施施费 335 0000 分配开发发间接费费 555 0000 预提幼托托设施配配套设施施费 440 0000 合计 4600 0000 30
32、00 0000 3320 0000已完成全全部开发发过程计计经验收收的配套套设施，应应按其各各自情况况和用途途结转其其开发成成本：对能有偿偿转让给给有关部部门的大大配套设设施，应应在完工工验收后后将其实实际成本本自“开开发成本本一配套套设施开开发成本本”账的的贷方转转入“开开发产品品配套套设施”账账户的借借方按规定应应将其开开发成本本分配计计入商品品房等开开发产品品成本的的公共配配套设施施，在完完工验收收后、应应将其发发生的实实际开发发成本按按一定的的标准（有有关开发发产品的的实际成成本、预预算成本本或计划划成本），分分配记入入有关房房屋和大大配套设设施的开开发成本本对用预提提方式将将配套设设
33、施支出出记入有有关开发产品品成本的的公共配配套设施施，应在在完工验验收后，将将其实际际发生的的开发成成本冲减减预提的的配套设设施费，作作如下分分录入账账： 五、开发发间接费费用核算算开发间接接费：指企业业为直接接组织和和管理开开发项目目所发生生的，且且不能将将其归属属于特定定成本对对象的成成本费用用性支出出。主要要包括管管理人员员工资、职职工福利利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护护费、工工程管理理费、周周转房摊摊销以及及项目营营销设施施建造费费等。1开发发间接费费用的分分配 每月终了了，应对对开发间间接费用用进行分分配，按按实际发发生数计计入有关开开发产品品的成本本。开发
34、发间接费费用的分分配方法法，企业业可根据据开发经经营的特特点自行行确定。不不论土地开发发、房屋屋开发、配配套设施施和代建建工程，均均应分配配开发间间接费用用。开发间接接费用的的分配标标准，可可按月份份内各项项开发产产品实际际发生的的直接成成本（包包括土地地征用及及拆迁补补偿费或或批租地地价、前前期工程程费、基基础设施施费、建建筑安装装工程费费、配套套设施费费）进行行，即： 某项开发发产品成成本分配配的开发发间接费费月份份内该项项开发产产品实际际发生的的直接成成本本本月实际际发生的的开发间间接费用用应分分配开发发间接费费各开发发产品实实际发生生的直接接成本总总额 例：某房房地产开开发企业业某内部
35、部独立核核算单位位在5月月份共发发生了开开发间接接费用441 6600元元，应分分配开发发间接费费各开发发产品实实际发生生的直接接成本如如下： 开发产品品编号名名称直直接成本本 101商商品房 50 0000 102商商品房 1200 0000 151出出租房 755 0000 181周周转房 70 0000 201大大配套设设施商店 80 0000 301商商品性土土地11250000 合计计 5220 0000 根据上列列公式，即即可为各各开发产产品算得得5月份份应分配配的开发发间接费费： 房屋开发发成本核核算举例例 例：某房房地产开开发企业业在某年年度内，共共发生了了下列有有关房屋屋开发
36、支支出（单单位：元元）： 10111022 1552 1182 商品房房商商品房出租房房周转转房 支付征地地拆迁费费 1000 0000 80 0000 结转自用用土地征征地拆迁迁费 775 0000 75 0000 应付承包包设计单单位前期期工程费费 330 0000 30 0000 300 0000 3300000 应付施工工企业基基础设施施工程款款90 000075 0000 70000007000000 应付施工工企业建建筑安装装工程款款6000 0000480000004550000044500000 分配配套套设施费费（水塔塔）800 0000 665 0000 60 0000 6
37、00 0000 预提配套套设施费费（幼托托）800 0000 772 0000 64 0000 644 0000 分配开发发间接费费用 882 0000 666 0000 662 0000 622 0000 合 计 1 0622 0000 8868 0000 8811 0000 8811 0000案例讨论论：土地地出让金金返还问问题六、设计计施工阶阶段税收收（一）印印花税 甲供供材料应应按购销销合同税税目，按按按购销销金额，万万分之三三税率贴贴花； 建筑筑安装工工程承包包合同，按按承包金金额，万万分之三三税率贴贴花； 建设设工程勘勘察设计计合同，按按按收取取的费用用金额，万万分之五五的税率率贴
38、花； 借款款合同，按按借款金金额的万万分之零零点五贴贴花； 财产产保险合合同：包包括财产产、责任任、保证证、信用用等保险险合同，按按收取的的保险费费收入金金额的千千分之一一税率贴贴花。 （二）代代扣代缴缴涉税事事项 1接受受境外建建筑设计计劳务属属于营业业税应税税范围 2代扣扣代缴义义务的判判断 3代扣扣代缴义义务发生生时间 4代扣扣代缴营营业税税税款的计计算 5甲供供材料的的营业税税事项 6企业业所得税税 （三）房房产税 凡是在基基建工地地为基建建工地服服务的各各种工棚棚、材料料棚、休休息棚和和办公室室、食堂堂、茶炉炉房、汽汽车房等等临时性性房屋，不不论是施施工企业业自行建建造还是是由基建建
39、单位出出资建造造交施工工企业使使用的，在在施工期期间，一一律免征征房产税税。七、成本本核算中中存在的的常见涉涉税问题题（一）成成本项目目混乱（二）签签订虚假假合同、协协议，虚虚列、多多列或重重复列支支成本费费用（三）虚虚列拆迁迁补偿费费，虚增增成本（四）将将资本性性支出直直接列入入当期成成本，减减少应纳纳税所得得额第三部分分 房地地产企业业收入相相关问题题一、商品品房销售售相关政政策(一)商商品房预预售与现现房销售售(二)自自行销售售与委托托销售 房地产产开发企企业的商商品房销销售可以以自行销销售商品品房，也也可以委委托房地地产中介介服务机机构代理理销售商商品房。采采取委托托方式销销售开发发产
40、品的的，主要要有以下下方式：(1)采取支支付手续续费方式式委托销销售开发发产品的的；(22)采取取视同买买断方式式委托销销售开发发产品的的；(33)采取取基价(保底价价)并实实行超基基价双方方分成方方式委托托销售开开发产品品的；(4)采采取包销销方式委委托销售售开发产产品的。(三)一一次性付付款、分分期付款款、按揭揭付款(四)商商品房销销售流程程1前期期策划及及营销2取得得预售许许可证后后开盘预预售3签订订销售合合同及收收款4商品品房交付付5办理理房屋权权属登记记及房产产证二、房地地产销售售的会计计处理1预售售房款核核算2按揭揭保证金金的核算算 房地地产开发发企业向向贷款银银行交纳纳的按揭揭保
41、证金金，有的的由贷款款行在放放贷时从从贷款额额中直接接扣收，有有的是在在银行发发放贷款款后由房房地产开开发企业业从一般般结算户户转入按按揭保证证金专户户。贷款款行直接接扣收按按揭贷款款保证金金的，借借记“银行存存款”、“其他货货币资金金按揭揭保证金金户”账户，贷贷记“预收账账款”账户；房地产产开发企企业从一一般结算算户转入入按揭贷贷款保证证金时，借借记“其他货货币资金金按揭揭保证金金户”账户，贷贷记“银行存存款”账户。承承购人违违约，未未及时还还款时，贷贷款行从从按揭保保证金专专户中扣扣收承购购人还贷贷本息时时，借记记“其他应应收款X”账户，贷贷记“其他货货币资金金按揭揭保证金金户”账户；承购
42、人人补缴还还款额时时，做相相反会计计分录。按按揭保证证金解冻冻时，借借记“银行存存款”账户，贷贷记“其他货货币资金金按揭揭保证金金户”账户。例：东方方房地产产公司采采用银行行按揭方方式销售售商品房房一套，房房屋价款款1800万元，承承购人缴缴纳首付付款700万元，按按揭贷款款1100万元。220X88年5月月，该套套商品房房按揭贷贷款到账账，贷款款行从按按揭贷款款额中直直接收取取10的按揭揭保证金金。放款款次月起起，承购购人开始始还贷款款。200X8年年12月月5日还还款日，承承购人未未及时还还款，贷贷款银行行从公司司按揭保保证金户户扣款66 5000元；12月月底，承承购人补补缴了还还款额。
43、220X99年5月月该套商商品房房房产证书书办理完完毕，按按揭贷款款保证金金解冻转转入对应应的一般般结算账账户。3代收收费用核核算例：东方方房地产产公司22099年6月月销售给给承购人人甲商品品房一套套，该套套商品房房价款55000000元元。城建建税税率率为7，教育育费附加加征收率率为3，土地地增值税税预征率率为3，企业业所得税税预计毛毛利率为为15。三、房地地产销售售环节相相关税收收政策（一）营营业税1、房地地产企业业是营业业税纳税税义务人人 2、计税税依据 营业业税的计计税依据据即纳税税人的营营业额，包包括纳税税人提供供应税劳劳务、转转让无形形资产或或者销售售不动产产向对方方收取的的全部
44、价价款和价价外费用用。 3、视同同销售 纳税人有有下列情情形之一一的，视视同发生生应税行行为： （1）单单位或者者个人将将不动产产或者土土地使用用权无偿偿赠送其其他单位位或者个个人； （2）单单位或者者个人自自己新建建（以下下简称自自建）建建筑物后后销售，其其所发生生的自建建行为； （3）财财政部、国国家税务务总局规规定的其其他情形形。 4、纳税税义务时时间 实实施细则则第二二十五条条规定，纳纳税人转转让土地地使用权权或者销销售不动动产，采采取预收收款方式式的，其其纳税义义务发生生时间为为收到预预收款的的当天。 将不不动产或或者土地地使用权权无偿赠赠送其他他单位或或者个人人的，其其纳税义义务发
45、生生时间为为不动产产所有权权、土地地使用权权转移的的当天。 自建建行为的的，其纳纳税义务务发生时时间为销销售自建建建筑物物的纳税税义务发发生时间间。 （二）企企业所得得税1销售售未完工工产品（国税发发2000931号号）第九九条规定定，企业业销售未未完工开开发产品品取得的的收入，应应先按预预计计税税毛利率率分季（或或月）计计算出预预计毛利利额，计计入当期期应纳税税所得额额。开发发产品完完工后，企企业应及及时结算算其计税税成本并并计算此此前销售售收入的的实际毛毛利额，同同时将其其实际毛毛利额与与其对应应的预计计毛利额额之间的的差额，计计入当年年度企业业本项目目与其他他项目合合并计算算的应纳纳税所得得额。 企业业销售未未完工开开发产品品的计税税毛利率率由各省省、自治治、直辖辖市国家家税务局局、地方方税务局局按下列列规定进进行确定定： （一一）开发发项目位位于省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市人人民政府府所在地地城市城城区和郊郊区的，不不得低于于15%.（二二）开发发项目位位于地及及地级市市城区及及郊区的的，不得得低于110%。 （三三）开发发项目位位于其他他地区的的，不得得低于55%。 （四四）属于于经济适适用房、限限价房和和危改房房的，不不得低于于3%。 例：东方方房地