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1、 房地产预测方法研究沈阳市住宅产业预测分析 80 -房地产预预测方法法研究沈阳市市住宅产产业预测测分析目录1房地产产业回归归预测分分析法简简述51.1常常用的预预测方法法51.2房房地产业业回归预预测分析析法可行行性51.3基基本思路路61.4操操作步骤骤61.5回回归预测测可行的的关键772沈阳市市城市住住宅产业业的现状状82.1沈沈阳市住住宅产业业的现状状82.2沈沈阳市住住宅产业业存在的的主要问问题1003沈阳市市住宅产产业的各各主要影影响因素素的分析析103.1沈沈阳市人人口变动动情况的的分析1103.1.1影响响住宅年年竣工面面积的人人口因素素分析1113.1.2影响响人均住住宅面积
2、积的人口口因素分分析1333.1.3影响响沈阳市市住宅销销售面积积的人口口因素的的分析1153.2沈沈阳市经经济因素素分析1163.2.1影响响沈阳市市住宅年年竣工面面积的经经济因素素分析1173.2.2影响响人均住住宅面积积的经济济因素分分析1883.2.3影响响沈阳市市住宅销销售面积积的经济济因素的的分析2203.3沈沈阳市住住宅价格格变动的的分析2223.3.1沈阳阳市住宅宅平均价价格分析析223.3.2沈阳阳市住宅宅平均价价格预测测223.4消消费者消消费能力力指数恩格尔尔系数的的分析2233.5沈沈阳市住住宅产业业房价收收入比分分析2553.6沈沈阳市住住房政策策的分析析273.6.
3、1沈阳阳市对住住宅产业业的相关关政策2273.6.2沈阳阳市住宅宅产业政政策影响响284综合对对未来沈沈阳市住住宅市场场发展状状况的预预测2994.1沈沈阳市住住宅年竣竣工面积积预测3304.1.1一元元回归预预测3004.1.2多元元回归预预测3554.1.3沈阳阳市住宅宅年竣工工面积预预测结果果394.2沈沈阳市人人均住宅宅面积预预测4004.2.1一元元回归预预测4004.2.2多元元回归预预测4224.2.3沈阳阳市人均均住宅面面积预测测结果4444.3沈沈阳市住住宅销售售面积预预测4444.3.1一元元回归预预测4444.3.2多元元回归预预测4994.3.3沈阳阳市年住住宅销售售面
4、积预预测结果果504.4沈沈阳市住住宅产业业预测综综述500结束语552附录1英文资资料及译译文533附录2参考文文献6111 房地产业业回归预预测分析析法简述述1.1 常用的预预测方法法从我国目目前房地地产业市市场分析析的发展展水平来来看,简简单预测测法,平平均值法法,指数数平滑法法等预测测方法被被普遍使使用。回回归模型型分析法法也有人人使用在在房地产产市场分分析上,但普及及率不大大高。而而SPSSS,数数量经济济学模型型,技术术经济评评价模型型等预测测分析法法还处在在试用阶阶段。并并且,利利用这些些方法所所要求的的相关专专业知识识太深,普及存存在一定定的困难难。在现现阶段普普及的预预测方法
5、法中,移移动平均均法是使使用最普普遍的方方法,从从较长时时期看,短期数数据由于于偶然因因素而形形成的差差异在加加总过程程中会相相互抵消消,但在在移动平平均后会会造成信信息量的的损失,对中长长期的预预测不太太适用。指指数平方方法通过过对权数数加以改改进使其其在处理理时甚为为经济,能提供供良好的的短期预预测精度度,但平平滑参数数的确定定带有主主观性。并并且无法法计算置置信区间间。1.2 房地产业业回归预预测分析析法可行行性新中国成成立后的的三十多多年中,由于计计划经济济否认住住宅的商商品属性性,国家家实行住住宅实物物分配制制,住宅宅被作为为计划经经济条件件下的一一种产品品进行分分配。在在这种背背景
6、下,根本谈谈不上房房地产业业的发展展。19978年年我国实实行改革革开放政政策后,随着计计划经济济体制的的转变,以市场场为导向向的实践践。使经经济理论论界逐步步认识到到了住宅宅的商品品属性。220世纪纪80年年代以来来,我国国房地产产业作为为一个产产业逐渐渐被确立立和完善善。在993年以以前一段段时间,由于政政府指导导性的失失误和投投资者的的盲目,造成房房地产业业出现了了膨胀现现象。119933年6月月,国务务院宣布布进行宏宏观调控控,成功功的实现现了房地地产业的的软着陆陆。使房房地产市市场更加加成熟。995年以以后,市市场作为为调控机机制的作作用越来来越明显显,房地地产业的的发展开开始按照照
7、经济规规律发展展。从历历史角度度来观察察,房地地产业在在中国的的形成和和发展经经历了一一条曲折折的周期期性成长长之路。从从世界范范围来看看,到119922-19993年年以全国国范围的的房地产产热为标标志而达达到繁荣荣阶段。随随后伴随随国家宏宏观调控控而进入入收缩阶阶段。我我国的房房地产业业在经历历明显的的周期波波动后从从19995年开开始进入入了相对对稳定的的发展时时期,形形成新一一轮的房房地产业业周期。从从世界范范围来看看,周期期波动总总是住宅宅经济增增长过程程的伴生生现象。 根据房地地产业的的特点,房地产产市场的的分析与与预测需需要对多多个影响响因素进进行分析析。影响响因素主主要有:人口
8、因因素,经经济因素素,价格格因素,社会政政治因素素等。其其中有包包括国民民生产总总值及国国民生产产总值增增长速度度,人均均国民生生产总值值,居民民收入,利率,通货膨膨胀率,人口规规模与结结构,社社会政治治稳定性性,失业业率,社社会恩格格尔系数数,房价价收入比比等方面面。这些些影响因因素大多多可以用用历史数数据来描描述。995年以以来,我我国房地地产业在在市场调调控下,作为商商品按照照经济发发展规律律发展。对对产业发发展预测测工作利利用历史史统计数数据分析析成为可可能。回回归模型型预测法法就是通通过对观观察数据据的统计计分析和和处理,研究与与特定事事物间相相关关系系和联系系形式的的方法,建立回回
9、归模型型进行预预测。并并能通过过数理统统计的知知识对预预测模型型进行检检验。由由于计算算机技术术的成熟熟和普及及,在计计算机的的帮助下下,回归归模型的的建立与与检验工工作复杂杂程度降降低。使使回归模模型预测测法成为为更方便便,更准准确的预预测方法法。1.3 基本思路路（） 研究预测测地房地地产业现现状，分分析所获获得的有有关房地地产业的的统计数数据，确确定几个个特定的的房地产产业相关关指标及及其影响响因素之之间的数数学关系系形式，即即建立一一元或多多元回归归模型。（） 对回归模模型的参参数进行行估计和和统计检检验，分分析影响响因素对对预测指指标的影影响程度度，确定定预测模模型。（） 利用确定定
10、的回归归模型和和影响因因素的未未来可能能值，估估计预测测指标的的未来可可能值，并并分析研研究预测测结果的的精度。1.4 操作步骤骤（） 根据得到到的与房房地产业业相关的的各种数数据，分分析研究究影响房房地产业业发展的的因素。特特别是人人口因素素，经济济因素，住住宅价格格因素，房房价收入入比等。（） 对人口，经经济，价价格，房房价收入入比与住住宅产业业预测指指标进行行相关性性分析，利利用计算算机计算算出他们们之间的的相关系系数（使使用最小小二乘法法）。找找出与预预测指标标最相关关的影响响因素。建建立他们们之间的的一元和和多元回回归模型型。（） 利用计算算机对所所建立的的回归模模型进行行系数检检验
11、。包包括回归归系数的的显著性性检验（t值检验），回归方程的显著性检验（值检验），对样本数据进行拟合优度的检验（值检验）（） 通过建立立的一元元、多元元回归模模型预测测住宅产产业研究究指标，并并进行对对比分析析和定性性调整。得得出最终终预测值值。（） 根据预测测结果提提出相应应的对策策和建议议。1.5 回归预测测可行的的关键（） 收集房地地产业相相关数据据时，必必须注意意这些数数据应是是在市场场调控机机制在房房地产业业发展中中起主导导地位，各各因素和和房地产产业预测测指标是是在尊重重经济发发展规律律的前提提下而出出现的。确确保数据据的可用用性。（） 在进行多多元回归归分析时时，应排排除影响响预测
12、指指标的各各因素出出现多重重共线性性情况。即即，若影影响某一一预测指指标的多多个影响响因素之之间出现现高度相相关的情情况。他他们就不不能得出出正确的的、合理理的回归归模型。因因此，在在进行多多元回归归预测模模型分析析之前，必必须对各各影响因因素进行行严格的的相关性性分析。找找出对预预测值影影响大但但各不相相互高度度相关（相相关系数数小于00。7）的因因素进行行分析。下面就以以对沈阳阳市住宅宅产业的的预测分分析对回回归模型型预测法法进行阐阐述。2 沈阳市城城市住宅宅产业的的现状了解住宅宅产业的的现状将将可以对对以后的的预测结结果进行行评价和和定性方方面的考考虑。历历史数据据的收集集更是该该预测方
13、方法的基基础。一一个市场场的好坏坏，房价价收入比比、竣工工面积和和销售面面积等参参数最重重要，当当然还包包括住宅宅产业市市场发育育程度、中中介水平平、金融融适应程程度、当当地住宅宅产业部部门的宏宏观调控控水平、百百姓的消消费观念念等等。以以这些指指标衡量量，在全全国来看看，沈阳阳在这些些方面都都不是落落后的，沈沈阳的住住宅产业业市场是是健康发发展的。2.1 沈阳市住住宅产业业的现状状改革开放放以来，伴伴随着宏宏观经济济的高速速增长和和持续发发展，以以及社会会主义市市场经济济体制的的逐步建建立和完完善，长长期滞后后于国民民经济的的房地产产业在我我国得以以渐进复复苏和快快速发展展，迎来来了产业业发
14、展的的复苏与与繁荣时时期。到到19887年开开始的有有偿出让让土地使使用权等等一系列列改革探探索，中中国地产产市场得得到逐步步恢复和和发展，在在土地一一级市场场和二级级市场上上土地使使用权出出让、转转让、出出租、抵抵押的规规模越来来越大，推推动了土土地市场场的发育育程度和和发展趋趋势。另另一方面面，随着着全国房房地产开开发投资资规模不不断扩张张和投资资结构不不断完善善，以房房地产开开发公司司为主体体的房地地产开发发投资体体系迅速速扩大，商商品房开开发施工工面积、竣竣工面积积和销售售面积大大幅提高高。与此此同时，伴伴随房地地产市场场规模增增强，房房地产交交易管理理制度逐逐渐完善善，房地地产中介介
15、服务体体系不断断发育，房房地产法法规也逐逐渐完备备，房地地产市场场化程度度提高，房房地产市市场体系系已经形形成。我我国西部部大开发发进入实实施阶段段、申奥奥的成功功和加入入WTOO更有力力地推动动了房地地产业的的发展。尤尤其是近近几年来来，沈阳阳市认真真地贯彻彻了中央央国务院院及辽宁宁省委省省政府关关于发展展住宅产产业的一一系列方方针政策策，使我我市住宅宅产业取取得了长长足的进进步。我我市住宅宅产业正正处在开开发结构构的进一一步调整整和居民民住宅开开发建设设大发展展的时期期，住宅宅投资和和住宅竣竣工量保保持较高高的水平平。我市市安居工工程建设设经济适适用住房房建设改改工作尤尤其是住住房公积积金
16、归集集都取得得了优异异的成绩绩，得到到了广大大市民的的认同。在过去一一年里，沈沈阳市房房地产市市场改革革创新供供地制度度，推动动扩大投投资和消消费信贷贷规模，严严格规范范开发建建设行为为，继续续制定实实施了鼓鼓励、刺刺激住房房消费的的新政策策，市场场总体运运行平稳稳健康、持持续活跃跃繁荣。从2002年沈阳房地产交易的实际数据统计可以看出，沈阳住宅产业在沈阳经济中占举足轻重的地位。去年该市房地产行业投资116个亿，上缴营业税大约12个亿，加上契税17个亿左右，再加上去年房地产出让金15个亿左右，去年房地产行业直接为财政提供30个亿左右收入。这是直接的，还有间接的不算。沈阳去年财政收入105个亿，
17、房地产业的财税收入，占去年沈阳财政收入的1/3，实实在在地成为沈阳的支柱产业。从就业角度，国内统计，投资1个亿，有1500人就业，去年投资116亿，大约有16万多人就业房地产行业。房地产行业与百姓息息相关，对百姓就业贡献很大。从看，按国内最保守的算法，投资1块钱，带动其他行业投资两块钱左右，房地产业投资116个亿，会带动200多个亿投资。总体来说沈阳市住宅产业有以下特点：第一，住住宅建筑筑用地制制度日趋趋完善。119977年市房房地产开开发建设设领导小小组强化化了对沈沈阳市土土地市场场的领导导和整顿顿工作。对对已经审审批的建建筑项目目进行了了全面清清理。并并先后收收回闲置置地块44幅。在在20
18、002年市市政府推推出了时时市场供供地机制制，通过过建立土土地储备备交易中中心，建建立土地地有形市市场，对对开发用用地实行行了招标标拍卖挂挂牌等方方式进行行出让，将将大面积积的城市市开发用用地推向向了市场场，促进进形成公公平公正正的土地地供应市市场秩序序。同时时也真正正实现了了土地的的市场价价值。据据统计，去去年沈阳阳市房地地产投资资总额中中购置土土地投资资的比重重占199.8%，同比比增长990.99%。说说明了沈沈阳市供供地市场场的土地地出让收收入有幅幅高，增增加了城城市建设设资金。第二，住住房体制制改革取取得了较较大发展展。沈阳阳市房改改工作于于19994年开开始全面面启动，房房改工作作
19、是住宅宅产业发发展的动动力源泉泉。由于于市委市市政府高高度重视视经过较较长时间间的探索索，采取取一系列列得力措措施，沈沈阳市很很快扭转转了被动动局面，近近年来发发展十分分迅速。从从19994开始始归集住住房公积积金，克克服了沈沈阳市相相当大数数量的大大中型企企业运营营困难的的局面。截截止19997年年末住房房公积金金累计达达到7.3亿元元。职工工公积金金缴存率率达到881.99%。119966年沈阳阳市率先先实施购购房预定定金制度度，并由由领导机机关带头头极大地地推进沈沈阳市共共有住房房出售进进程。截截止到119977年底，共共有住房房出售回回收资金金达222亿元，截截止到119988年上半半
20、年，沈沈阳市共共有住房房出售已已达到551%。119988年沈阳阳市实施施公房租租每平方方米1.6元的的规定，在在共有住住房提租租工作上上远远快快于全国国35个个大中城城市共有有住房租租金每平平方米11.299元的平平均线。1999年，沈阳市实施住房分配货币化，停止了实物分配住房，从此，职工解决住房的唯一途径便是找市场。截至2001年底，沈阳市累计出售公有住房3780万平方米，占可出售总量的80.43%；归集房改资金将近91亿元，其中归集住房公积金32亿元，公有住房回收售房款59亿元；发放住房分配货币补贴资金2.56亿元，补贴职工6400人。第三，沈沈阳市住住宅市场场管理水水平国内内领先。住住
21、宅市场场发展十十分迅速速，已经经步入了了规范健健康的发发展道路路。住宅宅市场管管理法规规建设已已迈向成成熟。沈沈阳市先先后出台台了住宅宅商品的的评估销销售出租租使用权权转让等等一系列列交易法法规和文文件，使使沈阳市市住宅市市场交易易有法可可依。按按现代化化标准建建造的住住宅交易易市场已已具规模模。沈阳阳市房地地产交易易中心市市场现代代化水平平逐年提提高，并并与中心心市场联联网。中中介服务务得到了了规范。第四，房房地产开开发正在在向近郊郊拓展，城城市住宅宅趋向郊郊区化随随着我市市城市经经济的发发展，市市中心可可开发用用地逐年年减少，房房地产开开发项目目正在逐逐步向近近郊拓展展。20002年年，我
22、市市在郊区区（县）商商品住宅宅投资222.55亿元，同同比增长长82.9%，商商品住宅宅施工面面积2881.11万平方方米，同同比增长长61.6%，占占全市商商品住宅宅比重分分别由上上年的220.55%和224.66%提高高到277.1%和288.0%。我市市近郊商商品住宅宅投资比比重的增增加，表表明我市市城市住住宅正在在趋向郊郊区化。 2.2 沈阳市住住宅产业业存在的的主要问问题再诸多成成果后面面的沈阳阳市住宅宅产业也也存在如如下问题题：土地地批租量量远大于于实际的的土地开开发量、房房屋平均均价格增增长高于于全市人人均收入入增幅、房房屋竣工工面积持持续大于于房屋销销售面积积、空置置房面积积逐
23、年增增加。政策方面面，沈阳阳市住宅宅产业统统筹领导导力度不不够，住住宅产业业数据统统计工作作严重滞滞后，对对于房改改的理论论研究，思思想认识识和心理理准备普普遍不足足。住房房运营机机制转换换困难，造造成双轨轨并存。自自从实行行住房分分配货币币化改革革后，沈沈阳市的的房改经经济承受受能力显显得严重重不足。货货币分房房不到位位。虽然然在20001年年沈阳市市实施了了土地储储备制度度，20002年年建立了了土地储储备中心心。但这这还需要要一个对对崭新事事物的适适应过程程。住宅宅用地市市场还不不健全。金融方面面，银行行谨慎出出贷，金金融支持持力度减减弱，银银行对开开展个人人住房抵抵押贷款款服务没没有到
24、位位，住房房公积金金为职工工个人购购房贷款款没有正正式全面面启动，公公积金贷贷款发放放额度有有限。市场方面面，住宅宅价格过过高，由由于投资资结构和和产品结结构不合合理，开开发企业业经营者者决策失失误，造造成住宅宅空置房房面积数数量增大大。对主主力消费费群体的的供给不不足，造造成供求求错位。而且住宅结构不合理的矛盾将会更突出。服务方面面，、物业管管理纠纷纷多法律律、法规规不健全全，业主主的权利利、义务务不明确确，致使使业主对对物业管管理企业业的选择择和更换换权利没没有得到到有效保保障；，中介服服务不规规范，广告误误导虚假假多，法规不不配套，缺缺乏对虚虚假广告告的认定定标准和和相应的的处罚措措施；
25、缺缺乏必要要的监管管机制，对对虚假广广告打击击不力。3 沈阳市住住宅产业业的各主主要影响响因素的的分析3.1 沈阳市人人口变动动情况的的分析人口和家家庭户数数的变化化是在经经济发展展与收入入水平一一定的条条件下影影响住房房有效需需求的重重要因素素。人口口的自然然增长率率和机械械增长率率的提高高意味着着家庭人人口的增增多，从从而必然然导致住住房需求求的上升升。随着着农业产产业化和和农村剩剩余劳动动力的转转移，沈沈阳市流流动人口口在未来来几年必必然增加加，流动动人口的的住房需需求也将将加大对对沈阳市市住房需需求的影影响。同同时，家家庭户数数也是影影响沈阳阳市住房房需求的的一个重重要因素素，而家家庭
26、户数数又由结结婚率和和离婚率率的高低低来决定定。家庭庭户数的的增加必必然导致致住宅需需求的上上升。沈阳市人人口数据据统计表表年份1995519966199771998819999200002001120022总人口（万万人）666.8671673.8674.9677.1685.1689.3688.9自然增长长率（）0.70.1-0.22-1.11-1-0.33-0.99-0.77出生率（）6.96.76.35.45.66.85.45.9死亡率（）6.26.66.56.56.67.16.36.6机械增长长率（）77.85.243.85.73.73.8户数（万万户）201.9466204.1611
27、206.1166207.9399212.6455218.1144219.2944223.9777结婚对数数（万对对）4.92244.74494.41164.25514.14444.73375.03365.6331离婚对数数（万对对）2.65532.69952.76632.68882.66642.36662.45552.677结离比比率1.85561.76621.59981.58821.55552.00022.05512.10093.1.1 影响住宅宅年竣工工面积的的人口因因素分析析每年的住住宅竣工工面积是是政府根根据专家家的定量量或定性性分析预预测确定定的，在在很大程程度上反反映了当当年的住住
28、宅需求求面积。因因此，在在论文中中首先分分析年住住宅竣工工面积。沈阳市119955年20002年年住宅竣竣工面积积数据统统计年份1995519966199771998819999200002001120022年住宅竣竣工面积积（万平平方米）379.7276.5309.7 314.6 397.8422.444.2443.73.1.1.1 人口因素素与年竣竣工面积积的相关关性分析析相关性分分析是利利用回归归模型进进行预测测分析的的重要部部分。这这部分决决定了预预测模型型的可靠靠度。研研究各因因素的相相关性就就是利用用数学公公式计算算他们之之间的相相关系数数。人口因素素与年竣竣工面积积相关性性分析结
29、结果总人口（万万人）自然增长长率（）出生率（）死亡率（）机械增长长率（）户数（万万户）结婚对数数（万对对）离婚对数数（万对对）结离比比率年竣工面面积（万万平方米米）总人口（万万人）1.0000自然增长长率（）-0.66031.0000出生率（）-0.44440.90091.0000死亡率（）0.3449-0.11720.25541.0000机械增长长率（）-0.66560.89900.88840.02231.0000户数（万万户）0.9776-0.5587-0.44120.3887-0.66641.0000结婚对数数（万对对）0.50060.20040.1661-0.00940.01150.5
30、3351.0000离婚对数数（万对对）-0.66100.1221-0.0069-0.44430.1008-0.5551-0.22261.0000结离比比率0.68800.10090.15590.1222-0.00380.67740.9001-0.66261.0000年竣工面面积（万万平方米米）0.9443-0.4450-0.22840.1552-0.66180.96620.5440-0.66510.71151.0000注：“相相关系数数”公式式：x,yy=(xx,y)/x.y 。其中，2x=11/n(Xj-x)22y=1/nn(Yj-y)2 。由人口因因素与年年竣工面面积相关关性分析析结果表表
31、得沈阳阳市住宅宅户数与与年竣工工面积相相关系数数最大，相关系数为 0.961999。（若自变量与因变量之间的相关系数大于0.7就认为满足相关要求3.1.1.2 沈阳市住住宅户数数预测分分析根据沈阳阳市户数数从19996年年20002年的的历史统统计数据据特点进进行分析析，建立立发展趋趋势多项项式。该该步骤由由于计算算机技术术的发展展可以完完全有计计算机来来进行，并并且准确确率非常常大。建建立数学学模型的的可决系系数用RR2来表示示。由下图可可知户数数的发展展趋势：通过计算算机分析析得沈阳阳市住宅宅户数发发展趋势势二次多多项式：0.14223x22+2.28995x+2011.177，沈阳阳市住
32、宅宅户数，年数数。00.98804 ,完全满满足数学学模型的的拟合优优度（可可靠性）。计算预测测结果得得：沈阳市住住宅户数数预测结结果年份2003320044200552006620077200882009920100户数（万万户）228.59332233.30118238.2955243.57228249.13552254.98222261.11338267.533.1.2 影响人均均住宅面面积的人人口因素素分析人均住宅宅面积呈呈现了现现在沈阳阳市居民民的住宅宅情况，同同时也反反映了沈沈阳市住住宅产业业在今后后几年的的需求量量和住宅宅产业所所要达到到的目标标。在这这需要强强调的是是：论文文中
33、所选选择的预预测对象象是作者者根据住住宅产业业的实际际情况选选取的，对对房地产产业的不不同方面面应进行行调整。人口因素素与人均均住宅面面积的相相关性分分析如下下，利用用计算机机，根据据历史统统计数据据计算相相关性得得如下表表：人口因素素与人均均住宅面面积相关关性分析析结果总人口（万万人）自然增长长率（）出生率（）死亡率（）机械增长长率（）户数（万万户）结婚对数数（万对对）离婚对数数（万对对）结离比比率人均住宅宅面积（平平方米）总人口（万万人）1.0000 自然增长长率（）-0.6603 1.0000 出生率（）-0.4444 0.9009 1.0000 死亡率（）0.3449 -0.1172
34、0.2554 1.0000 机械增长长率（）-0.6656 0.8990 0.8884 0.0223 1.0000 户数（万万户）0.9776 -0.5587 -0.4412 0.3887 -0.6664 1.0000 结婚对数数（万对对）0.5006 0.2004 0.1661 -0.0094 0.0115 0.5335 1.0000 离婚对数数（万对对）-0.6610 0.1221 -0.0069 -0.4443 0.1008 -0.5551 -0.2226 1.0000 结离比比率0.6880 0.1009 0.1559 0.1222 -0.0038 0.6774 0.9001 -0.6
35、626 1.0000 人均住宅宅面积（平平方米）0.9443 -0.4450 -0.2284 0.1552 -0.6618 0.9662 0.5440 -0.6651 0.7115 1.0000 由相关性性表得人人口机械械增长率率与人均均住宅面面积相关关系数最最大。相相关系数数为0.9622。3.1.2.1 沈阳市人人口机械械增长率率预测分分析根据沈阳阳市人口口历史统统计数据据分析沈沈阳市人人口机械械增长率率的发展展趋势。由以上曲曲线图可可知：沈沈阳市人人口机械械增长率率呈非线线性关系系。对此此因素不不能根据据长期的的发展数数据进行行短期的的预测分分析，但但可对其其进行周周期性分分析。但但从1
36、9998年年以来，沈沈阳市的的人口机机械增长长率的在在一定的的范围波波动，而而沈阳市市的人口口自然增增长率在在19997年处处于下降降趋势。以以后也一一直在一一固定范范围内变变动。根根据二者者计算出出沈阳市市人口变变动曲线线：注：人口口变动率率=人口口机械增增长率-人口自自然增长长率从曲线可可以看出出：沈阳阳市的人人口变动动趋势开开始趋于于平缓，这这是因为为：沈阳阳市流动动人口每每年都在在增加，但但自然增增长率却却成在下下降趋势势。因此此，沈阳阳市未来来几年的的变动将将不大。3.1.3 影响沈阳阳市住宅宅销售面面积的人人口因素素的分析析3.1.3.1 人口因素素与住宅宅销售面面积的相相关性分分
37、析住宅产业业销售面面积标志志了一个个地区的的市场承承受能力力，每年年的市场场投入量量的标准准。对这这个指标标的预测测在实际际中应用用广泛。投投资者可可以根据据该预测测值作出出正确的的决策。政政府也可可根据该该预测值值决定未未来年度度的可建建住宅面面积，对对住宅产产业进行行合理的的宏观调调控。有有助于沈沈阳市住住宅产业业的健康康发展。按上面计计算方法法同理计计算相关关系数得得：人口因素素与住宅宅销售面面积相关关性分析析结果总人口（万万人）自然增长长率（）出生率（）死亡率（）机械增长长率（）户数（万万户）结婚对数数（万对对）离婚对数数（万对对）结离比比率年销售面面积（万万平方米米）总人口（万万人）
38、1.0000 自然增长长率（）-0.6603 1.0000 出生率（）-0.4444 0.9009 1.0000 死亡率（）0.3449 -0.1172 0.2554 1.0000 机械增长长率（）-0.6656 0.8990 0.8884 0.0223 1.0000 户数（万万户）0.9776 -0.5587 -0.4412 0.3887 -0.6664 1.0000 结婚对数数（万对对）0.5006 0.2004 0.1661 -0.0094 0.0115 0.5335 1.0000 离婚对数数（万对对）-0.6610 0.1221 -0.0069 -0.4443 0.1008 -0.55
39、51 -0.2226 1.0000 结离比比率0.6880 0.1009 0.1559 0.1222 -0.0038 0.6774 0.9001 -0.6626 1.0000 年销售面面积（万万平方米米）0.9555 -0.5565 -0.3351 0.4881 -0.6638 0.9772 0.4226 -0.6695 0.6551 1.0000 沈阳市人人口户数数变化与与住宅销销售面积积最相关关，相关关系数为为0.9972.3.2 沈阳市经经济因素素分析美国经济济学家西西蒙库兹涅涅茨在对对各国经经济增长长率进行行大量的的数量统统计分析析后，指指出国民民经济增增长率与与住宅产产业发展展状况之
40、之间存在在十分密密切的关关系。经经济发展展水平直直接决定定居民的的收入水水平，而而居民的的收入水水平直接接影响着着居民的的消费水水平，同同时也必必然影响响居民的的住房消消费能力力。一般般来说，经经济发展展水平越越高，个个人和家家庭的收收入就越越高，其其住房的的消费能能力就越越强，住住房需求求也就越越大。居居民的收收入水平平与住房房消费成成正相关关关系。而而居民收收入水平平又受到到经济发发展水平平以及分分配政策策的影响响。因此此，住宅宅产业的的发展水水平与国国民经济济增长率率高度正正相关，宏宏观经济济增长率率越高，住住宅产业业发展速速度也就就越快。为为了预测测住房需需求的数数量，论论文中通通过对
41、119955年至20002年年的历史史统计数数据进行行分析，利利用多元元回归预预测方法法，借助助计算机机对沈阳阳市的，人人均，职职工平均均工资，居居民储蓄蓄与住宅宅年竣工工面积和和人均住住宅面积积进行线线性回归归分析。年份1995519966199771998819999200002001120022（亿亿元）682.6764.4851.1938.810133.211199.112366.514000人均（元元）102772115002126558139222149889165000179660.203222.职工平均均工资（元元）4900051988580116090065177699558
42、249998111城镇存款款余额（亿亿元）424.52524.43622.74735.8823.47873.57967.5611199.6人均可支支配收入入（元）4083343533471444931153644585006386670500人均消费费性支出出（元）3766638588421774640046522510335515560744年住宅竣竣工面积积（万平平方米）379.7276.5309.7314.6397.8422.9444.2443.7沈阳市119955年20002年经经济数据据3.2.1 影响沈阳阳市住宅宅年竣工工面积的的经济因因素分析析3.2.1.1 经济因素素与年竣竣工
43、面积积的相关关性分析析计算影响响沈阳市市年住宅宅竣工面面积的各各因素与与它的相相关性，得得下表：经济因素素与年住住宅竣工工面积相相关系数数表（亿亿元）人均（元元）职工平均均工资（元元）城镇存款款余额（亿亿元人均可支支配收入入（元）人均消费费性支出出（元）年竣工面面积（万万平方米米）（亿亿元）1.0000 人均（元元）1.0000 1.0000 职工平均均工资（元元）0.9882 0.9880 1.0000 城镇存款款余额（亿亿元）0.9992 0.9993 0.9559 1.0000 人均可支支配收入入（元）0.9998 0.9997 0.9886 0.9884 1.0000 人均消费费性支出出（元）0.9995 0.9994 0.9882 0.9884 0.9992 1.0000 年竣工面面积（万万平方米米）0.7665 0.7662 0.7553 0.7335 0.7990 0.7669 1.0000 由经济因因素相关关分析结结果第七七行显示示与年住住宅建筑筑面积