《关于住宅10号推广设想ctqi.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于住宅10号推广设想ctqi.docx（31页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、目 录前 言言一、区域域状况调调查分析析二、SWWOT分分析三、市场场定位四、销售售推广建建议五、销售售推广主主题建议议前 言言在房地产产开发中中，项目目的营销销策划是是非常重重要的一一环，前前期的产产品研发发科学与与否，对对整个项项目的开开发成败败有着重重大影响响。通过认真真研究，依依据市场场调查数数据分析析和对市市场的总总体把握握，在对产品资料料初步了了解的基基础上，结合漯河目前房地产的发展与潜在性需求，对产品提出一个营销策推广设想方案。 区域状况调查分析一一 区域概况分析一、本项项目所属属区域本项目（暂暂定名未未公布）位位于漯河河新天地地西北角角友爱街街马路街街交汇处处，西临临五一路路，
2、临北北老街，南临漯河新天地，地处于漯河市区商业中心区位。周边集中金融、商业、贸易、农贸市场、信息服务机构，拥有商务办公、酒店、公寓、医疗、教育等配套设施，具备完善市政交通与通讯条件，是漯河市商业中心区位。二、交通通状况本项目区区域内：北面主干干道1条：老街街西面主干干道2条：五一一路，友友爱街东面主干干道1条：交通通路南向主干干道1条：人民民路三、周边边配套医疗教育居住金融商业商务酒店综上所述述：从区区位上来来讲，本本项目地地块属于于漯河市核核心发展展区域，本地块块周边生生活配套套成熟，将将来商业业设施和和休闲娱娱乐设施施较为齐齐全，随随着漯河河市区开开发步伐伐的加快快，本地地块区域域的价值值
3、将进一一步展现现和提升升。四、竞争争楼盘分分析个案分析析一、双双汇新旺旺角楼盘名称称：双汇汇新旺角角位置：老老街与公公安街交交汇处，临临近火车车站开发商：漯河双双汇地产产产品类别别：商务务+住宅宅+商业业交房标准准：毛坯坯房部分分精装修修价格：330000元/（精装装价格）主力户型型：一室室、两室室，面积积3045平方方米工程进度度：一期未封顶一期入市市时间：20066年交房时间间：20008年年12月月30日日综上分析析此项目目因为与与我在同同一区位位，产品品定位，特点和和户型配配比相似似，由于于部分产产品精装装修，而而且实行行包租三三年，无无疑提高高了产品品竞争力力，而且且入市较较早，主主
4、题工程程形象体体现，年年底可以以交房，所以会对我项目形成一定的竞争压力。个案分析析二、建建业森林林半岛楼盘名称称：建业业森林半半岛位置：嵩嵩山路与与淮河路路交汇处处开发商：河南建建业房地地产开发发产品类别别：高档档住宅+办公+商业（小小户型）交房标准准：精装装修，一一期已交交房价格： 28000元/主力户型型：一室室，二室室、面积积27，772，11202000平方米米一期小户户型已交交房综上分析析此项目目一期小小户型已已经交房房，并且且基本售售罄，而而且地理理区位有有差别，对我我构成竞竞争压力力相对较较小。*分分析小节节：1、由于于受国家家宏观调调控等影影响，目目前各大大楼盘客客户来访访量较
5、少少，难度加加大、成成交周期期拉长2、目标标客户来来访年龄龄多集中中在300455岁之间间，这个个年龄阶阶段大多多属于投投资型客客户。3、成交交客户990左左右属于于投资，10左左右属于于自用4、以本本地客户户为主要要购买人人群。从目前的的综合环环境及已已售住宅宅情况的的销售状状况来看看外地投投资客户户较少，绝大多多数为本本地客户户，又因国国家宏观观调空政政策影响响，本地地相当一一部分投投资型客客户一直直处于观观望状态态，在近段时时间内无无疑加大大了项目目的操作作风险，所以本本项目开开盘时间间选择上上应往后后推迟，争争取最有有利时机机开盘是是关键。绝大部分购买者属于投资型，因此对今后的物业管理
6、和租赁要求特别关注，可以说能否易于租赁将成为直接影响本产品是否成功销售的首要因素。二 SWOT分析 分析二SWOT分析即市场分析，是对本案的优势、劣势、机会、威胁以及产品本身的卖点与抗性作一个客观的分析，以便在营销推广中更好地规避不利因素，突出卖点。优势和劣势分析，主要是着眼于本案自身的情况及其与漯河市房地产的比较。机会和威胁分析是指外部环境的变化及对本案的可能影响。SWOT分析（一）优势(Strength)本案附近有学校医院、邮局集贸市场、办公商务区等、 百货商场大、型超市、酒店，中高档餐饮场所，生活及商务配套设施完善。2、区域配套完善本项目位于漯河市区中心地段，马路街和友爱街路交汇处，属于
7、漯河市未来发展的核心区域，周边配套日趋完善，交通便利。1、地理位置优越本项目紧邻东面交通命脉交通路，南面人民路向西为友爱街、五一路，向北老街，为居住综合配套区，位置中心区位明显，发展前景看好，增值潜力看涨。3、市区中心地带漯河市实验高中是漯河市教育机构的知名品牌，深受市场和学生家长信赖，还有五一路幼儿园，实验幼儿园，受降路小学，三中，实验中学，都聚集本案周围，本项目可作为学校的配套小区，占有天时、地利、人和的先机。如此稀缺的资源必将为项目的成功开发奠定良好的基础。4、教育优势明显产品类型小高层，小户型，带电梯，总价低，适合投资，易出售。产品功能用途广：投资+居住+办公+商务酒店。5、产品属性（
8、二）劣势(Weakness)本地块占地面积小，小区内相关配套及景观等无法体现规模优势，没有统一供暖设施，西面和北面为老旧居民楼，有损本产品形象，环境脏乱，交通混乱嘈杂。地块规模小本产品为小高层，带电梯，会增加建设投入成本，提高销售价格，降低竞争力。产品种类由于前期工程进度缓慢，造成长时间延迟交房，交房标准未按合同履行，在口碑宣传方面造成很大的负面效应。工地现场包装不够，客户看房时留下的影象脏乱差，间接降低了产品在客户心中的品质和档次。工程进度（三）机会(Opportunity)本项目以独特的地理优势和周遍完善的配套设施，结合本产品自身的品质和特点，定位成市中心独家首创商务投资型住宅，集租赁，居
9、住，办公，酒店四位一体的多功能多用途产品，使本项目的价值得到进一步的提升，有效的提高了市场竞争力。1、差异化定位目前漯河市开发的项目大多已中，大户型为主，购买主要需求为首次置业，满足居住需求，和二次置业改善居住环境，真正适合投资的小户型多功能产品不多，区域内缺乏以中小户型为主的产权式产品，市场潜在需求巨大，为本产品的销售带来了良好的市场机会。、市场需求大（四）威胁(Threats本案周边竞争楼盘较较少，建业森林半岛，双汇新旺角将分流一部分客源，对本项目的销售形成一定威胁。1、竞争楼盘威胁威胁2008年是国家对房地产的重点调控年，不但体现在房地产货币从紧政策、贷款利率、税收，还有出台限制以户为单
10、位购买多套商品房的政策，限价房和廉租房政策的出台和开发都会影响了消费者购买积极性。今后不排除新的调控政策的出台，因此，国家政策方面将会给本项目带来不确定性因素。2、国家政策威胁SWOTT矩阵分分析表S（优势）1、地理位置优越； 2、周边配套完善；3、产品用途广泛4、文化教育优势。W（劣势）1、地块较小、规模优势不明显。2、前期口碑效果差3、周遍交通和居住环境不理想O（机会）1、差异化定位；2、市场需求大。3、满足大众投资需要T（威胁）1、区域内开发项目有一定威胁；2、国家调空政策出台形成的潜在威胁。（五）行动对策行动对策策矩阵图图S（优势） W（劣势）O（机会） T（威胁）1、SOO对策（最最
11、大与最最大对策策）SO对策策：根据据本项目目的优势势，最大大限度的的发挥项目的的优势和和机会，突突出产品品功能多多样化，挖挖掘卖点点，利用用“优势” 和“机会”产生的的“合力”，确定定项目销销售的相相关对策策。（1）差差异性利用产品品在此区区域的差差异化定定位，最最大化的的增大它它的市场场需求，保保证本项项目的热热销。（2）文文化教育育利用本项项目文化化教育资资源优势势，使项项目本身身的功能能更具特特色，做做到双管管齐下，进进一步提提高知名名度，创创造一个个新的房房产销售售领域。2、WOO对策（最最小与最最大对策策）WO对策策：即最最大限度度的发挥挥项目机机会，把把劣势带带来的负负作用降降到最
12、小小。（1）管管理服务务：引入入先进的的酒店式式物业管管理运作作模式，进进行全方方位、全全程式管管理服务务，创造新新型休闲闲+办公公+居住住+酒店店形象。 市场定位三四 市场定位（一）、产品属性定位属性市场场定位是是综合100号楼的的各种优优势资源源的定位位，根据据地块的的具体位位置、区区域状况况、竞争争需要、自自身条件件等因素素，把110号楼楼市场定定位为：漯河市商业中心*首个投资型商务住宅这里强调调一下为为什么不不定位成成漯河市市商业中中心首个个投资型型商务公公寓呢？因为在在漯河消消费者心心目当中中公寓档档次低，而而且价格格高，只只适合自自住，不不宜投资资和租赁赁，引用用商务住住宅的概概念
13、以前前没有，在在漯河是是首创，开开创漯河河住宅用用途多样样化的先先河，引引领一种种全新的的投资方方式。容容易引起起市场注注意，用用途广泛泛，比起起公寓价价格低，有有利于提提高市场场竞争力力。（二）、产产品功能能定位10号楼楼的产品品定位，应综合考虑地理环境特征产品本身特点和市场需求进行定位。按产品功功能可分分为五大类：1、自主主2、投资资3、办公公4、商务务酒店5、商业业以居住聚聚集的人人气带动动商业繁繁荣；以以商业配配套便利利休闲和居住，使使产品之之间可以以相互促促动。居住带动商业商业便利居住漯河市商业中心*首个投资型商务住宅（1）住住宅本产品要要以“经济、多多用途、精精致的小小户型”为推广
14、重重点。经济：总价低，目标客户能承受多用途：面积小紧凑，功能齐全精致：设计精巧，布局别致住宅户型：户户型定位位为： 1室11厅、22室1厅厅、面积积：面积积在222.111，444.222平方米米范围内内，（2）商商业用房房商业用房房分两层层，因为考虑周边环环境适合合做餐饮饮，因此此可将一一部分分分割成一一二层联联体，一一层商铺铺做门脸脸，二层层空间面面积要大，有有利于招招进一些些大型餐餐饮品牌牌。另一一部分就就可以一一层单独独出售。这样可以以提高单单层售价价，比起起一二层层联体更更利销售。户型：户户型定位位为：框框架结构构的自由由分割户户型面积：联联体出售售的商业业，一层层面积可可分割成成5
15、0平平方，二二层可分分割成11802500平方。单层销售售商业面面积可以以分割5501000平方，而而且可以以自由组组合。（三）、价价格定位位10号楼楼作为新新天地住住宅一个个单独产产品，既既要体现现出物业业的市场场价值，有有不能偏偏离本项项其他住住宅价格格太高，所所以可以以采取低低开高走的价价格策略略。1、价格格特点主要从以以下个两个方面面拉开价价格水平平：l 位置朝向向；l 楼层高低低；2、价格格表现根据本产产品的实实际情况况，建议议价格如如下：住宅开盘价：2800元/商铺的价价格，要要参考本本项目临临近街区区目前的的租赁、出出售价格格，并依依据商铺铺所在本本项目商商业街区区和物业业的不同
16、同区位另另行定价价，初步步均价制制订如下下：单层：商铺均价：10000元/一二层联联体：商铺均价：7000元/（四）、客客户定位位本项目的的产品既既有住宅宅，又有有商业用用房，故故在定位位上应尽尽可能地地考虑扩扩大产品品的客户户层面，面面向市场场多阶层层的需求求，创多多元化的的市场路路线，以以保证本本产品能能迅速销销售出去去。1、广泛泛性10号楼楼是一个个集居住住、投资资（商业业用房）办公，酒店为一体的综合性物业，目标客户相对广泛。2、细分分目标客客户由于本项项目涉及及住宅、商商业两大大类产品品，须具具体进行行客户细细分定位位。根据据市场调调查反映映，目标标客户具具有以下下特征：（1）居居住型
17、客客户数量量较少占占10%（2）投投资型客客户占990%小结：在推广前前最好能能引进一一个宾馆馆或快捷捷的酒店店物业，消消除投资资客户后后期租赁赁顾虑。（五）、地地位定位位地位定位首要：补缺性其次：投资性再者：领先性本项目在在目前区区域市场场上的地地位要体体现在以以下几个个方面：1、补缺缺性本项目突突出“小户型型”为主的的楼盘特特征，以以补缺者者身份对对区域市场场进行产产品补缺缺，填补补了区域域市场内内缺少小小户型适适合投资资的产品空白白。2、投资资性从小户型型、面积积小，总总价低，适适宜投资资。方面面反映出出本项目目在区域域上内的的升值优优势，并并凸显本本项目首首选的投投资收益益性地位位。3
18、、领先先性本项目虽虽然定位位为“漯河市市商业中中心*首首个投资资型商务务住宅”，在产品品创新上上开创漯河河多用途途住宅先先河。4、超值值性在市场竞竞争中，价价值的高高低是争争取目标标客户的的关键因因素。110号楼楼拥有先先天的地地理位置置和完善善的外部部配套优优势，决决定了其其具有更更高的性性价比。 销售推广建议四（一）推推广理念念10号楼楼作为市中中心区中中档精品品商务投投资型住宅小巧精致致，形成成市区商商业中特特色的小小型实惠惠适用型型小高层的的典范，倡导舒适适、方便便、亲和和、安乐乐、文化化教育气气息浓的的居住环环境，提提倡“面积小，功能能全；总总价低，性能能好；用用途多，宜投投资的特征
19、，充充分满足足现代人人个性多多样化和和生活品品味多元元化的需需求，因因此，主主题要新新颖、时时尚，本本案在推推广时要要倡导一一种时尚尚、实惠惠型的投资理财财理念。（二）销销售推广广主题六销售推广主题销售主题题就是整整个楼盘盘在市场场营销与与销售中中的主线线，它神神似文章章的中心心思想，既既要统领领全局，又又要贯穿穿始终。在在整个营营销推广广过程中中，必须须要确立立清晰而而准确的的销售主主题，以以利于各各项营销销工作进进行有序序的科学学操作，更更好的实实现产品品价值。销售主题题确立需需依据区区域资源源、竞争争状况、市市场需求求及项目目定位进进行制定定：销售主题确立依据区域优势资源区域竞争状况市场
20、需求状况项目定位（二） 销售主主题元素素分析一个项目目有众多多不同的的元素组组成，经经过整理理、分析析、概括括，提炼出以以下元素素作为本本产品的销销售主题题元素：酒店销售主题元 素投资私人会所办公居住不同时期期针对不不同人群群选择不不同推广广主题，达达到循序序渐进，层层层深入入，系统统连贯宣宣传方式式，牢牢牢吸引住住目标消消费群体体眼球。（三） 案名建议议因为新天天地尚郡郡住宅小小区前期期工程进进度缓慢慢，造成成延期交交房，给给市场造造成一定定的负面面口碑效效应，所所以本产产品不能能延用以以前旧名名，建议议单独分分离出来来，重新新包装成成一个独独立的产产品。这样有利利于引起起市场注注意，规规避
21、前期期延期交交房的不不利影响响。根据本产产品销售售主题确确立依据据和销售售主题元元素等相相关内容容，本案案名称建建议：1、繁华华永续 突出本本产品地地理位置置优势，将将来物业业市场需需求量大大2、美好好前城与与“钱”同音，突突出投资资收益性性3、传世世家宝 突出投资资价值，一一次投资资终生收收益，一一房养三三代4、翰林林文苑强强调教育育和文化化优势5、青春春年华突突出居住住人群年年龄特征征6、风华华正茂 突出地地段升值值和区位位发展潜潜力7、峰顶顶春上强强调楼盘盘属性，小小高层（五） 推广主主线1、以功功能定位位为主推推广线在整个销销售执行行过程中中，以及及各个销销售执行行阶段，推推广主线线应
22、当围围绕100号楼的的功能定定位漯河市市商业中中心*首首个投资资型商务务住宅进进行系列列宣传，如如酒店式式物业管管理、文文化教育育资源丰丰富、休闲娱娱乐便利利，投资资回报高高等，以以及未来来生活所所倡导的的生活多样样性和个性化化的“家庭化化、便捷捷化、细细微化”的服务务理念。2、以良良好的投投资价值值为主要要推广线线1、宣传本案所在区位发展的前景和市场潜力；2、宣传本案在漯河文化教育便利性；3、宣传本案产品的“小户型、低总价”优势；4、宣传本案“家庭细微化”的酒店式服务管理；5、宣传本案市场强烈的需求状况和优厚的回报率。（六） 推广主主题词1、本案案的推广广主题名名称： 漯河市商业中心*首个投
23、资型商务住宅2、推广广主题词词释义（1）商商业中心心区1 突出本项目的区位优势；2 突出本项目的良好发展前景和升值潜力；3 突出本项目所在区位在商业中心发展中的重要性以及产品开发的前瞻性。（2）首首个1彰显本项目在漯河房地产市场中的创新形象。2 彰显本项目在漯和房地产市场中的领先地位。3 彰显本项目在漯河的社会形象和所肩负的责任。4突出本项目产品形态与周边楼盘的差异化、个性化、独特化。(七) 广告语语 1、产品品的主广广告语：想想房子还是小的好轻松投资，快乐挣钱不求贵的 只求对的让孩子赢在起跑线上钻石地段 价值永恒快乐生活每一天给您孩子一个学苑家好东西要与朋友一起分享一次选择 一生相伴教育就在家门口2、广告告语释义义u 与小区联系非常紧密，是项目的形象阐述与表达；u 与推广主题词联系非常紧密，是推广主题词的形象阐述与表达。u 通俗易懂，能引起人的共鸣，易于传播。u 诉求点准确、明了，充分体现项目优势。