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1、第一章 项目分析析一、 项目用地地周边环环境分析析1、 项目土地地概况本地块位位于洛阳阳市北入入口城郊郊结合部部位。纱纱厂路立立交桥以以北，机机场路南南端。该该项目背背靠中建建二局二二公司家家属院，紧紧邻防洪洪渠，毗毗邻机场场路，东东面为烈烈士陵园园及铁道道部隧道道局家属属区，南南面为史史家屯村村。地块块呈不规规则梯形形状，占占地3770322，建建设用地地314424，规划划绿地1113550，机机场路至至项目用用地间为为30米米宽的绿绿化带。本本项目位位置四通通八达，向向北直行行即达牡牡丹园和和机场，向向南即到到纱厂路路立交桥桥，地理理位置优优越。2、 项目周边边环境状状况本地块地地处邙山
2、山，周围围无大型型工厂，无无工业废废气、废废水污染染的担忧忧，空气气质量优优良。附附近虽有有黎明化化工研究究院，但但其业务务主要以以设计研研究为主主，不会会对居民民健康带带来危害害。位于于本项目目对面的的烈士陵陵园环境境幽静，空空气清新新，已成成为附近近居民晨晨练的最最佳去处处。项目目前面的的规划绿绿地对提提升项目目的品质质有很好好的促进进作用。唯唯一不足足的是紧紧邻的防防洪渠河河道堵塞塞、垃圾圾成堆，渠渠水断流流，但是是防洪渠渠的治理理工作已已纳入市市政规划划，不会会对项目目构成威威胁。由由于本地地块周边边大多为为居民区区，只有有东侧机机场路的的车辆有有些噪音音，所以以噪音污污染不重重，由于
3、于本地块块地处城城郊结合合处，周周围安防防设施就就少，人人文环境境弱，但但由于近近期中心心血站的的兴建，以以及机场场路两侧侧绿化的的治理，还还有郊区区房地产产开发公公司的碧碧云小区区的待建建，社会会治安和和居住环环境都会会得到近近一步改改善。3、 项目用地地周边市市政配套套设施状状况虽然项目目周围有有二局二二公司家家属院这这样大型型的住宅宅区，但但其完善善的社区区服务一一般设在在小区内内，而且且服务对对象是本本单位居居民，一一般不对对外服务务。史家家屯周围围虽有医医院、饭饭店、超超市等设设施，但但规模一一般不大大，档次次也不是是很高，服服务面也也不全。稍稍远一点点有几座座大型批批发市场场：食品
4、品城、图图书城以以及锦远远商贸城城。文化化教育方方面有市市警校、市市卫校、二二局二公公司中小小学。医医疗卫生生方面有有二局二二公司医医院的隧隧道局中中心医院院。但娱娱乐设施施、运动动场所、生生活服务务等设施施欠缺。二、 区域房地地产市场场现状及及发展趋趋势1、区域域房地产产市场概概况项目所在在区域现现有楼盘盘近十家家，其中中经济适适用房一一家，其其余均为为低档商商品住宅宅，随着着该地区区房地产产市场规规模的扩扩大，楼楼盘的不不断增加加，以及及周围生生活环境境、自然然环境污污染状况况和教育育条件的的改善，选选择在该该地区置置业的消消费群体体也会相相应地增增加。所所以，选选择在该该地区做做项目，其
5、其前景和和市场潜潜力都是是比较广广阔的。2、区域域竞争楼楼盘分析析从该地区区住宅情情况来看看，建筑筑形式均均为多层层商品住住宅，价价格在998012000元/的项项目较多多，如：三鑫小小区、润润鑫嘉园园等。本本项目的的直接竞竞争楼盘盘是美好好家园（其其绿化率率达到336%以以上），目目前正在在进行地地基处理理，销售售方面已已经开始始内部认认购，其其价位及及市场定定位经调调查暂无无确定，但但其规划划布置上上看与本本项目相相差无已已。要在在此基础础上抢占占市场，只只能在物物业配套套、物业业管理、营营销推广广上加大大力度。另另外，位位于建华华玻璃厂厂附近，占占地近770亩的的“润鑫嘉嘉园”与聚客客隆
6、家电电市场对对面的“三鑫小小区”将会使使本项目目丢失一一部份客客源。3、区域域住宅总总体供求求现状据调查，该该区域购购房阶层层主要以以中青年年为主。330550岁的的市民欲欲购房者者占总数数的355% ，其其中，二二次置业业者群，占占55% 。该该地区房房地产市市场上无无适合的的商品住住宅，也也没有一一个在楼楼盘品质质、户型型设计、物物业配套套、绿化化、景观观等各方方面都有有较高标标准的楼楼盘项目目。所以以，市场场供给情情况与市市场需求求不相符符。此外外，项目目所在地地房地产产市场属属于未被被大量开开发的地地段，有有很乐观观的市场场消费潜潜力等待待被发掘掘。调查查结果表表明，项项目所在在地有很
7、很强烈的的房地产产消费倾倾向。三、 土地SWWOT分分析1、 项目地块块的优势势A、项目目地段位位于郊区区，环境境幽静、空空气清新新，适合合发展居居住小区区。B、该区区目前无无大的开开发商进进驻。C、项目目周边在在建项目目较多，会会造成周周边土地地大幅增增值。项目推广广时应宣宣传项目目的增值值作用，形形成分期期开发、初初期低价价入市思思路，形形成增值值空间，营营造小区区人气，后后期逐渐渐价格攀攀升，随随项目自自身条件件的日益益完备，以以及各方方面的进进一步到到位而增增加价格格，以拉拉动二期期销售。2、 项目地块块的劣势势A、项目目地周围围配套设设施不足足，会对对生活带带来不便便。B、项目目地段
8、仅仅有511路公共共汽车经经过，交交通有待待进一步步改善，随随着项目目的规模模发展,应设置置一条专专线直通通火车站站。C、项目目毗邻防防洪渠，政政府在近近期内不不会有大大的动作作对其进进行治理理，会给给项目造造成一定定的负面面影响。D、邙岭岭立交桥桥至项目目所在地地，坡度度较大。E、项目目在市民民心中属属偏远地地段，难难以吸引引市场关关注。F、缺乏乏明显的的景观环环境优势势。G、消费费者有“生在苏苏杭，葬葬在北邙邙”的心理理阴影。3、 项目地块块的机会会点A、洛阳阳市的房房地产开开发不充充分，营营销手段段相对落落后。B、洛阳阳市的二二手房市市场激活活蓄势待待发。C、该区区域的地地价，造造价较低
9、低，有利利于开发发企业的的成本控控制。F、自然然环境有有拓展空空间，周周边各物物业的完完善将带带来土地地升值空空间。E、该区区域无水水准较高高的住宅宅，居民民选择空空间较小小，决定定了该地地块成为为安居置置业的首首选，房房地产需需求量将将逐步增增长。G、附近近几大商商贸城的的商户将将是一大大客源群群。H、迎合合市民“返璞归归真”向往田田园生活活的追求求。4、 项目地块块的威胁胁及困难难点。A、区位位条件不不佳。B、市政政基础设设施较差差，将导导致工程程费用加加大，建建筑费用用成本上上升。C、区域域内房地地产市场场远未形形成热烈烈互动的的局面。D、开发发公司的的知名度度不高，没没有形成成品牌效效
10、应。E、项目目位于城城郊结合合部，社社会治安安有待改改善。第二章 项目目定位一、市场场分析1、区域域整体市市场特点点20000年洛阳阳房地产产市场在在房改政政策落实实、银行行按揭放放宽的影影响下，呈呈现异常常火爆的的势头，市市场出现现了明显显变化。A、 地段不再再是居民民置业考考虑的主主要因素素。B、 居民购房房呈现出出对新颖颖的小区区景观、环环境和优优惠价格格的关注注程度已已超过了了对原有有生活方方式追求求的趋势势。C、 换房者和和二次置置业者成成为主要要的购买买群体。以上变化化表明洛洛阳房地地产市场场已由传传统的计计划经济济格局向向新兴的的市场经经济格局局转变。这这一转变变的明显显特点是是
11、购买群群体由以以首次置置业为主主转变为为以二次次置业为为主。而而新格局局的发展展特征是是由新颖颖时尚的的高品质质楼盘引引领市场场潮流的的展。2、新兴兴市场的的发展规规律根据“华华亨策划划”实际操操作经验验，新兴兴市场一一般具有有以下特特点：A、 旧有市场场沉积了了足够的的购买力力后突然然启动B、 市场的启启动是由由高品质质、高价价位的楼楼盘带动动的。C、 市场的发发展是由由新颖时时尚的楼楼盘引领领潮流的的。D、 市场的高高速增长长一般维维持23年，在在市场整整体素质质提高后后进入平平稳发展展期。E、 不断创新新的宣传传推广手手段是维维持市场场热度，促促进市场场高速增增长的重重要基础础。在新新兴
12、的市市场中，只只有具备备创新概概念的高高品质楼楼盘才能能迅速得得到市场场的追捧捧，取得得理想的的业绩。因因此，华华亨策划划认为本本项目必必须在不不断创新新中抢得得市场先先机，出出奇制胜胜，否则则将难以以在众多多竞争对对手中脱脱颖而出出。3、竞争争环境分分析从去年及及今年一一季度的的情况，可可以预测测20002年住住宅供应应量不会会小于55000000。目前前，和本本项目同同档次的的住宅小小区很少少，如果果排除地地域性，220011年未卖卖的楼盘盘，当年年下半年年及20002年年将要开开工的住住宅楼盘盘将与本本项目争争夺客源源。4、销售售风险分分析A、价格格：价格格是洛阳阳地区购购房者相相对敏感
13、感的因素素，周边边在9880元12000元之之间的低低价商品品房，将将会对我我们造成成一定的的冲击。B、人气气：项目目所在地地区的企企业如：中建二二局二公公司、黎黎明化工工院和铁铁道部隧隧道局等等与地方方相对隔隔绝，人人口中的的绝大部部分住房房是由企企业解决决的，加加上本地地区经济济发展慢慢，房地地产市场场较冷清清。5、项目目价格建建议宜将本项项目的总总价位作作为考虑虑重点，吸吸纳客源源、聚集集人气。主主力房定定位在总总价815万万元以内内。（按按揭以220年77成，均均价按111000元/房屋总价价（万元元）首付（万万元）月供（元元）面积（）比例（%）827220708805%1011535
14、300420090111080%152204664405900120140015%6、顾客客定位顾客来源源：1）公公司职员员及企业业职工，特特别是将将要结婚婚的。2）项目目所在地地周边的的商务人人士，和和做生意意的小业业主。3）项目目所在地地周边企企业的中中高层干干部。4）市区区其他成成员。顾客家庭庭月收入入：15500元元以上，已已有资金金3万元元以上。顾客特征征：注重重生活品品质，有有一定的的文化修修养，热热爱自然然、喜爱爱旅游、喜喜爱读书书看报。顾客范围围：道北北地区660%，本本市其他他地区330%，外外地100% 。数据支持持：以一一个上班班族为例例，从其其大学毕毕业参加加工作起起到
15、准备备结婚约约577年时间间，假定定年存款款80000元，到到买房时时应该至至少有556万万元，选选择按揭揭，月供供3000元左右右，是不不会影响响日常生生活的，在在洛阳能能拿出335万万元买房房的消费费者为数数不少。目目前，洛洛阳市居居民的购购房意识识已被唤唤醒，对对房屋的的需要已已不再仅仅限于居居住的功功能，还还必须满满足人们们追求生生活高品品质的需需要。房房屋面积积在8001220为为益，户户型要达达到二室室二厅二二卫或三三室二厅厅二卫，总总房价控控制在88155万元左左右。二、项目目定位1、项目目整体定定位【高档次次低价位位的自然然主义生生态社区区】项目特征征：拥有有如画的的景色，宁宁
16、静的环环境、高高雅时尚尚的文化化格调，新新颖别致致的花园园广场，以以及小区区配套完完善的物物业管理理。区域定位位：以项项目所在在地周边边为主，辐辐射其他他地区。主力客户户群：洛洛阳市白白领阶级级，项目目周边商商业人士士及周边边企业职职工。功能定位位：满足足中低档档需求。建筑风格格：浪漫漫且简约约、时尚尚的现代代风格。2、项目目自身条条件优劣劣势分析析A、优势势：自然然环境优优美，规规划设计计理念超超前，一一期工程程的开发发为二期期销售作作有力的的铺垫以以及全程程营销思思想的贯贯彻。B、劣势势：地块块不规划划，地势势高低不不平，部部分地域域会有限限高要求求，交通通方面（心心理距离离较远）；没有形
17、形成一定定的文化化氛围，市市政配套套不完善善，该地地区在洛洛阳市民民的心中中印象不不佳。防防洪渠没没有得到到及时有有效的治治理。C、转化化劣势的的建议a) 针对地块块不规则则的劣势势，采取取建筑形形态多样样化、小小组团和和谐分布布的手段段。b) 针对地势势高低不不平的劣劣势，采采取下沉沉式或上上浮式的的风格并并有机结结合。单单体底层层采用架架空或通通透的形形式（形形成独特特且无法法模仿的的风格和和品味）。c) 针对部分分地域有有限高的的要求，部部分建筑筑形态上上采取跌跌落式 格局，底底层可根根据地势势的高低低不平添添加回廊廊、阶梯梯等来过过渡（形形成项目目个性化化的具体体体现）。d) 针对交通
18、通方面（心心理距离离较远）的的劣势，采采取开通通“花 园巴士士”专线。（一一方面消消除人们们“心理因因素”的影响响，一方方面物业业管理提提前介入入，通过过物业服服务来体体现公司司的综合合素质）e) 导入社区区开放精精神与邻邻里交往往等文化化精髓，提提供完善善的物业业配套。f) 从宣传推推广上改改变人们们对项目目所在地地的印象象。3、户型型比例设设计户型编号号 户型 销售面面积（） 比例例A 二室室一厅一一卫 7080 5%B 二室室二厅一一卫 901000 40%C 三室室二厅二二卫 9901110 30%D 三室室二厅二二卫 11101120 20%E 三室室二厅二二卫 12201140 5
19、%三、定价价策略1、 定价原则则A、 遵守市场场规律，以以需求导导向为主主。B、 注重企业业长期利利润，为为项目开开发，营营销策略略服务。2、 价格测定定A、 市场比较较法：根根据华亨亨策划公公司的市市场调查查，与本本项目同同地区，同同档次的的物业比比较，综综合各方方面的因因素，前前景策划划公司认认为本项项目的核核心均价价应为110800元/B、 认知价值值定价法法根据目前前的市场场状况，项项目的心心理认知知价值为为9000元/，成功功品牌营营销的实实施，可可使其提提高200%左右右，所以以在营销销战略、战战术的合合理制定定与实施施的前提提下，本本项目的的均价应应为9000元1200%=110
20、800元。3、 价格策略略A、低开开高走华亨策划划公司建建议在项项目准备备期，即即开始内内部认购购，以较较低的入入市价格格吸纳客客户，加加快资金金回收，同同时具有有炒作空空间，让让先购先先住者物物业升值值，建议议开盘基基价为9980元元/。根根据市场场反应，并并根据实实际的认认购情况况，确定定提升比比例。内内部认购购基价为为9500元/，便于于尽快回回收资金金。根据据市场购购买量的的情况，再再决定基基价的提提升情况况。B、增减减系数基价：以以底层为为标准：11000元/楼层增减减系数：二层1000元 三层层2000元四层1100元元 五层层0元元 六层层1770元 七层层3550元六层与七七层
21、价格格较低，目目的在于于控制总总价，增增加客户户选择本本项目的的机率。一一般来讲讲，六、七七层难卖卖，因此此，只有有较低的的价格来来鼓励消消费者购购买这两两层，那那么，后后续资金金就不成成问题了了。C、付款款方式初步推出出三种付付款方式式（折扣扣幅度有有待研究究） 一次性付付款（优优惠5%） 分期付款款（不优优惠） 银行按揭揭（优惠惠3%）D、优惠惠条款 预售优惠惠 内部认购购优惠 高级知识识份子优优惠（包包括有突突出贡献献的各界界人士）四、项目目调查报报告为了清晰晰的了解解当前的的道北地地区的购购房需求求情况，为为鑫豪置置业有限限公司提提供有力力的调查查支持，洛洛阳华亨亨营销策策划有限限公司
22、组组织了本本次调查查活动。调查时间间：20000年年4 月月上旬调查地点点：项目目所在地地区居民民，周边边图书城城、食品品城、锦锦远商贸贸城及其其他居民民调查方式式：随机机抽样有效样本本量：1156调查目的的调查目的的具体化化为：1、 了解目前前商品房房住宅买买家与潜潜在客户户的基本本情况。2、 了解购房房者对住住宅的基基本需求求。3、 探索购房房者对媒媒体接触触情况。4、 研究购房房者对媒媒体的接接触情况况。一、 调查对象象的具体体情况年龄阶段段在1566位受访访者中，以以3050岁岁的为主主体，占占到了880.99%；其其次是330岁以以下的年年轻人，占占19%；555岁以上上占7.1%
23、。据交交叉统计计，在近近期内（一一年内）就就准备购购房的人人士中，330岁以以下的年年青人占占2.33%；在在一年以以上准备备购房人人士中，330555岁的的较多，上上升到了了80.9% ，在近近期一一年内准备购购房的占占16.7% 。由于于不同阶阶段的经经济的承承受能力力不同，目目前，实实际购房房者的年年龄多在在3050岁岁之间。职业类别别在给出的的五个职职业中，国国家公务务员与金金融业平平分秋色色，各占占14.3% ；工厂厂行业与与其他行行业各占占21.4%；市场与与销售行行业占的的比最大大，占330% 。收入状况况在1566位受访访者中，家家庭月收收入20000元元以下的的占有552.4
24、4%；22000030000元元的占331% ；3000050000元的的占111.9% ；550000元以上上的占44.8% 。住房情况况对现有住住房是否否拥有产产权划分分，有房房户包包括房改改房、买买的商品品房和私私宅占占65.8%；当问及及对现有有住房的的满意程程度这一一问题时时，有近近60%以上的的人回答答不满意意，这意意味着当当前商品品住宅市市场上的的二次置置业者为为数不少少，有四四成以上上的购房房者将是是二次置置业甚至至多次置置业。结论提示示目前，道道北地区区的商品品住宅市市场上购购房者以以3050岁岁的年龄龄阶段为为主体；购房人人士来自自企业、自自由职业业者居多多；首次次置业与与
25、二次置置业人数数为6：4，居居民置业业需求较较强烈。家家庭月收收入偏低低，特别别表现在在项目所所在地东东西周边边地区，但但不排除除受访者者对调查查员的防防备心理理。二、 购房基本本需求购房时间间在接受调调查的确确1566位中，计计划在一一年内购购房的占占16.7% ，计划划在一年年以上购购房的人人士占883.55% ，有有购房需需求但不不确定何何时的占占12% 。由由于一些些不能确确定购房房时间的的人是因因为准备备二次置置业，他他们并非非缺乏购购买力，而而是在等等待合适适的房屋屋与适当当的时机机，因此此，实际际上在近近期内，只只要有适适应需求求的住宅宅，受访访者中近近六成以以上的购购买意向向明
26、确。购房用途途购房者买买房的用用途勿庸庸置疑当当然是以以自住为为多，占占了833.3%（其中中为了“住的更更舒服”的占557.99%）；和老人人一起住住的占77%；给给孩子买买房的占占2%；放租的的几乎为为0 。购房区域域在此次调调查活动动中，西西工区是是居民最最为青睐睐的区域域，占559.55% ，而而愿意在在西工区区道北地地区购房房的占669.55% ；涧西区区为144.3% ；老老城区和和廛河区区的受选选率为00 。购房户型型在调查活活动中，选选择二室室二厅的的占400.5% ，三三室二厅厅的占338.11% ，二二室一厅厅占211.1% 。当问及“您计划划购买多多大面积积的住房房时”，
27、455.2%的人选选择了8801100；422.9%的选择择10001220；14%的人选选择了660880；4.77%的人人选择了了12001550；1500以上上的受选选率为00；按小小、中、大大来分，880以以下的小小户型的的合计受受选率为为18%；8001220的的中等户户型为887%；1200以上上大户型型的受先先率几乎乎为0 。房价接受受能力目前，该该地区居居民对住住宅总价价的心理理承受价价主要在在1013万万元以内内，422.9%的受访访者购房房预算支支出在113万元元以内。113115万元元的占221.44% ，115万元元以上的的仅占44.7%；而110万元元以下的的占到了了
28、31% 。在对购房房付款方方式的选选择上，335.77%的人人准备采采用一次次性付款款方式买买房；223.88%的人人采用分分期付款款方式买买房；而而按揭贷贷款作为为新的付付款方式式，逐渐渐被人们们接受，受受选率占占到了550%情情况。结论提示示更多的人人买房“是为了了住的更更舒服”，而不不仅仅是是为了“满足基基本需求求”。由于于家庭人人口的稳稳定性，适适于24人居居民的两两居室和和三居室室依然是是主要需需求户型型。面积积在8001220，总总价在110115万元元以内的的房屋，为为人们欲欲购房峰峰值。“求大”的心理理在该地地区表现现不强烈烈，而是是在面积积一定的的情况下下，尽可可能有更更多的
29、功功能空间间，1000左左右的“袖珍房房”将是这这一地区区的消费费热点。三、 购房具体体偏好住房类型型愿意购买买的住房房类型仍仍以多层层为主，占占到了778.66%；高高层与小小户型的的受选率率分别为为2%和和14.3% 。消费费者对错错层的喜喜好有所所增加，占占54.8% ；普通通平层的的受选率率也占到到了477.6%；复式式与其他他的受选选率为00 。厅房面积积分布对于所购购的住房房，544.8%要求客客厅越大大越好，卧卧房够用用即可；40.5%的的人则认认为卧房房应尽量量宽敞舒舒服,客客餐厅够够用即可可；在对对于厨房房和卫生生间这一一问题上上，388.1%的人士士认为厨厨房和卫卫生间够够
30、用即可可;也有有50%的人选选择了厨厨房和卫卫生间应应尽量大大。对阳台的的要求关于人们们对住宅宅阳台的的要求，华华亨策划划公司设设置了三三方面的的选项：一是希希望有几几个阳台台，二是是对阳台台的朝向向要求，三三是阳台台是否要要封闭。调查统计计发现，771.33%的人人希望有有两个阳阳台,114.99%的人人认为一一个阳台台即可满满足要求求.关于阳台台的朝向向,认为为阳台要要南北各各一个的的占699.4% ，另另有188%的认认为阳台台宜朝南南，有99.6%的人认认为阳台台朝向无无所谓。关于阳台台是不封封闭的问问题，447.66%的人人认为要要将阳台台封闭起起来，但但有422.9%的人认认为阳台
31、台为落地地式玻璃璃,敞开开来眺望望风景,亲近自自然为好好;另有有9%的的人选择择了传统统式。物业配套套设施从调查中中可以看看出，居居民在购购房时，对对物业配配套设施施，首先先考虑到到安全问问题，占占了711.4%；对小小区绿化化及建筑筑小品的的要求占占45.2%；清洁和和医疗的的要求分分别为114.33%；暖暖气和宽宽带的要要求各占占2% 。结论提示示在调查中中，华亨亨策划公公司就目目前购房房者对住住宅的一一些具体体而细微微的偏好好及需求求进行了了了解。在在平面类类型方面面，错层层与普通通平层的的受选率率最大；在户型型内部的的面积划划分上表表现为：客厅与与卧房不不求过大大，但求求面积合合理搭配
32、配；厨房房与卫生生间的面面积则是是萝卜青青菜，各各有所爱爱；物业业配套上上则表现现为安全全性与绿绿化率。如如能将以以上结果果与目前前的市场场供应状状况相结结合，将将有助于于开发商商有效地地判断供供需之间间可能有有的差距距和不平平衡。四、 媒体接触触情况了解售房房信息的的途径调查显示示出报纸纸是居民民了解售售房信息息的主要要途径占占67.6%，网网络占111.77%，有有8.44%的人人选择“自已找找”、“亲朋介介绍”和“中介公公司”分别占占5.55%和00.8% 。常看的本本地报纸纸受访者在在“经常看看的报纸纸”中，选选择洛阳阳晚报的的占955.2% ，洛洛阳日报报占333.3%，大河河报占4
33、40.55%，广广播电视视报占114.33%有。结论提示示消费者获获取房地地产信息息的渠道道是多样样的，开开发商应应根据项项目特点点和目标标顾客群群的不同同而选取取不同的的媒体组组合。就就目前来来讲，购购房信息息仍主要要来源于于报纸，洛洛阳晚报报和洛阳阳日报作作为本地地报纸，拥拥有较多多受众。五、项目目开发程程序建议议1、 不论何种种开发形形式，建建议本着着“先造景景，后建建房”的原则则，或者者“景房”同步的的原则。2、 无论采取取何种开开发方式式，都要要从保护护卖点方方面入手手，逐步步发掘，使使项目不不论进行行到哪个个阶段，都都有文章章可做。3、 应和市场场的大方方向、大大趋势。4、 一定要
34、先先行建造造样板房房。5、 布局方面面：努力力结合地地势，使使上浮式式与下沉沉式有机机结合。6、 立面风格格：后现现代简约约风格与与浪漫主主义的融融合。7、 户型：市市场领先先地位的的目标。8、 将卖点有有力的发发掘，逐逐步推出出。9、 户型设计计：注意意使用率率的问题题，将厅厅房等面面积的比比例关系系 有有机确定定。第三章 项目形形象策划划一、 项目名称称提案1、确立立名称原原则在项目的的推广过过程中，项项目名称称是极为为关键的的环节。项项目名称称是项目目所有优优势的集集合，也也是项目目推广主主题的精精华集萃萃，不仅仅对项目目本身，而而且对开开发商品品牌的树树立起着着不可替替代的作作用。确立
35、名称称的角度度：A、 大气，体体现项目目定位B、 好听、好好记，朗朗朗上口口C、 体现项目目绿色、亲亲水的优优势D、 体现开发发商实力力与品牌牌E、 可延续性性经华亨策策划对其其命名的的反复讨讨论，通通过对项项目与卖卖点的多多次整合合，最终终确定为为：【碧碧水阳城城】【碧水阳阳城】描描绘了新新现代主主义建筑筑风格与与自然生生态的和和谐统一一。字意意简单明明了，亲亲切大气气，音律律铿锵有有力，易易读易记记。“碧水”体现了了项目临临水、绿绿化的优优势；“阳”即阳光光之意。亲亲切、现现代、时时尚。体体现了项项目的健健康、活活力以及及新颖、高高雅的生生活概念念。而“城”字，体体现了项项目规模模，在音音
36、律上更更有力，突突出了项项目的气气势。二、项目目各栋名名称提案案1、 基本原则则A、 各栋要有有内在联联系，风风格统一一，通过过简约、时时尚的手手法，突突出项目目亲水、绿绿色、文文化的特特点B、 各栋名称称要有一一定的连连续性C、 项目名称称优美、动动听、有有韵味2、 基本思路路A、 符合目标标市场定定位B、 在突出项项目亲水水、绿色色、文化化的前提提下，与与碧水阳阳城的名名称及产产品定位位，有一一定的联联系3、 各栋名称称提案碧水阳城城项目名名称确定定后，根根据本项项目所确确定的市市场定位位，建筑筑风格及及其所倡倡导的社社区文化化，就有有关“碧水阳阳城”的各栋栋名称形形成提案案。A、 吟月
37、B、品品风 C、听听蝉 D、闻闻莺 EE、沉香香 F、凝眉眉 GG、和柳柳 H、画画晴 II、润荷荷 J、惜惜晨 KK、唤青青 L、折折梅 MM、知兰兰三、 项目园林林形象设设计主题思想想：以“享受生生活新概概念”为主线线，贯穿穿全区。各各景观均均有各自自的主题题思想但但又全部部统一在在“享受生生活新概概念”这一前前提下。1、 碧水园生活活的健康康（中心心花园）A、临近近防洪渠渠，风景景这边独独好，空空气新鲜鲜，适合合晨练及及儿童娱娱乐。B、为使使老年人人和儿童童年生活活方便，地地面要非非常平整整。C、中心心花园增增设“阳光飞飞瀑”，正对对人行入入口处与与车行入入口。D、该主主题园内内建筑小小
38、品要有有力度，有有劲感，如如：正在在跳跃的的体操运运动员，乒乒乓球与与球拍等等构思。E、以小小品雕塑塑和园林林景观造造型以实实际运动动器械为为主要表表现手法法。F、主题题园内设设休息桌桌椅。2、 水云间生活活的文化化A、体现现文化所所包含的的体育、美美术、音音乐、科科技等内内容。B、如：利用抽抽象的石石制音符符，石制制翻页大大辞海、四四大发明明等作小小品，体体现文化化意境。3、阳光光里生活的的现代A、体现现21世世纪的现现代生活活及现代代化的感感受和快快节奏的的生活方方式。B、利用用现代感感十足的的建筑小小品，如如：抽象象的水滴滴造型，体体现现代代化气息息。C、园林林设计要要与其它它主题园园有
39、所区区分，是是与小品品、喷泉泉融为一一体的现现代化园园林。4、小城城故事生活活的温馨馨。A、运用用生动的的建筑小小品体现现快乐、祥祥和的生生活情愫愫，如：老人陪陪孙子放放风筝等等。B、 建造温馨馨的园林林景观，如如：利用用小桥流流水，小小木屋等等体现温温馨情怀怀。四大景区区各有突突出主题题，充分分利用建建筑小品品，园林林设计等等手法，体体现生活活的意境境，突出出生活品品质，构构成项目目整体思思想享受生生活新概概念。3、 确立项目目标志项目标志志设计思思想A、设计计原则简洁、明明快、醒醒目、易易识别，易易用于整整个VII系统体现项项目现代代感、项项目特征征体现项项目名称称及特点点与其它它项目标标
40、识无雷雷同感要有现现代感、动动感B、设计计理念对于一个个新项目目而言，入入市之时时的形象象建设其其实就是是实施品品牌建设设，或许许在开发发商眼里里，品牌牌即意味味着项目目展示并并得到大大众许可可，而在在于创意意表现人人员眼中中，它意意味着一一种文化化内涵和和个性风风格。当项目形形象标志志映入广广大受众众视觉范范围的时时候，标标志的外外观造型型、标准准色彩以以及项目目名称，将将成为受受众对此此项目的的第一印印象，因因此，无无论是标标志造型型，还是是标准色色彩，或或是项目目名称，都都必须具具备独特特的风格格和个性性，使受受众过目目难忘，其其实，当当人们看看到一个个标志的的时候，首首先看到到的是它它
41、的造型型，其次次是项目目名称，并并从其中中去感受受和领会会项目的的档次，可可信度以以及开发发商的实实力等。4、 标志释义义此标志独独特、简简约，线线条明朗朗且富有有韵律，能能充分体体现项目目的市场场定位与与其他地地产标识识有着强强烈反差差，内涵涵丰富，形形态完美美。标志上半半部为绿绿色的螺螺旋状99字，代代表了项项目所倡倡导的221世纪纪居住的的九大趋趋势，选选用绿色色则充分分体现本本项目的的市场定定位，即即绿色、健健康，并并寓意项项目所倡倡导的“享受生生活新概概念”的居住住理念。标标志下半半部为蓝蓝色的三三条不规规则水纹纹形状，分分别代表表了蓝天天、白云云和水，充充分体现现出本项项目亲水水以
42、及立立体园林林景观绿绿化优势势。整个标志志给广大大受众的的第一感感觉是与与项目名名称能联联系在一一起，其其次，它它代表着着一片宽宽容、安安宁、祥祥和的净净土，那那里有绿绿树、草草坪、阳阳光和水水，是明明朗、安安然、闲闲逸、知知足、宁宁静和谐谐的体现现。五、确立立项目VVI系统统1、确立立项目VVI系统统总体思思想作为现代代型的房房产开发发企业，在在市场竞竞争日趋趋激烈的的情况下下，要提提升公司司的知名名度，继继而提高高公司美美誉度，树树立鑫豪豪置业有有限公司司的良好好形象，最最有效的的方法是是导入“企业形形象识别别系统”即CIIS，它它包括MMI（企企业理念念识别系系统）BBI（企企业行为为识
43、别系系统）、VVI（企企业识别别系统），而而CISS中最易易被公众众记住的的就是企企业外在在形象的的表现，即即VI。2、确立立项目VVI系统统的效益益根据国际际设计工工业协会会的统计计资料表表明确，企企业在CCI等方方面投入入1美元元将得到到场美元元以上的的回报。因因此，为为了使开开发商在在公众心心中树立立良好形形象。华华亨策划划公司站站在战略略的角度度，考虑虑实际投投入产出出比，认认为VII设计制制作将会会是企业业的无形形资产，给给企业带带来经济济效益，提提高企业业市场竞竞争力。有利于于市场推推广、树树立品牌牌形象提升企企业及项项目知名名度提高广广告效果果统一设设计风格格，节省省制作成成本，
44、提提高工作作效率树立开开发商专专业市场场运作的的形象有利于于消费者者认知项项目，有有利于销销售工作作的开展展五、项目目VI系系统内容容1、 基础部分分A、项目目标志 BB、标准准字体 C、标标准色2、 应用部分分A、 证件类：员工工工作卡、业业主证、车车辆出入入证、胸胸徽、临临时出入入证、业业主保修修卡B、 文具类：标准信信笺、档档案袋、公公文夹、意意见本、资资料袋、物物业管理理薄C、 招牌、标标识类：项目指指示牌、户户外广告告牌D、 宣传广告告类：广广告宣传传单、入入住通知知单、售售楼书、门门楣标牌牌、住宅宅说明书书、彩旗旗样式、售售楼合同同样式、售售楼价目目表、质质量保证证卡E、 纪念物、
45、礼礼品类：手提袋袋、匙扣扣、打火火机、纪纪念伞、纪纪念杯、太太阳帽F、 服务类：管理人人员制服服、销售售代表制制服、清清洁工服服、水电电工服、保保安服G、 日常用品品类：烟烟灰缸、茶茶杯、举举报箱、建建议箱H、 广告应用用：报纸纸广告、路路牌广告告、印刷刷品广告告所用部部分I、 帐票类：管理费费等收据据样式、付付款通知知单J、 交通工具具类：花花园巴士士、工具具车等六、工地地环境形形象企划划1、 工地环境境包装的的目的工地是消消费者了了解开发发商实力力、产品品质量、公公司形象象及工程程进度最最直观的的地方，将将整个工工地现场场，根据据建筑施施工的进进程和环环境特色色进行包包装，包包装强调调项目的的特色，使使消费者者对项目目有一个个整体良良好的视视觉形象象，并且且营造销销售气氛氛。2、 工地环境境包装手手段A、 工地路牌牌：表明明物业的的名称、位位置并直直接与工工地形象象相关联联B、 工地围墙墙：表明明发展商商的专业业性、项项目名称称及标识识C、 工地批示示牌：体体现发展展商的细细致与周周到的服服务，体体现专业业性3、 工地环境境的阶段段性包装装计划 整个个工地环环境包装装设计分分为三个个阶段实实施，分分别为：入主工工地前期期阶段、施施工销售售阶段、收收尾阶段段。具包装策策略如下下：A、 入主工地地前期阶