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1、合肥金大大陆项目目营销及及产品力力策划报报告我们不仅仅仅是在在卖房子子，而是在推推销一种种时代现现象，传传播一种种时代趋趋向。这是一种种衔接时时代与未未来，处处在经济济与文化化边界的的时代现现象，一一种综合合的经济济文化和和时尚生生活的趋趋向。本项目从从规模来来说是属属于小楼楼盘性质质，但我我们要做做到规模模虽小，声声音却不不小的现现象，即即所谓“小楼盘盘要大声声说话”，达到到以小博博大的市市场效应应，实现现迅速销销售的目目的。目 录第一部分分 项目概概念设计计一、 项目目开开发理念念二、目标标消费群群生活形形态分析析三、项目目的市场场定位四、项目目的核心心竞争优优势五、项目目命名第二部分分
2、总体规规划建议议第三部分分 建筑设设计建议议第四部分分 园林设设计建议议第五部分分 户型设设计建议议第六部分分 服务务体系及及配套设设施建议议第一部分分 项目概概念设计计一、 项目目开开发理念念（一）合合肥房地地产发展展趋势影影响1、合肥肥房地产产现象合肥房地地产市场场大多数数楼盘整整体风格格都是采采用一种种“大开大大合”式的风风格，它它追求一一种大气气的感觉觉，这就就要求它它有比较较大的占占地面积积，才能能对它所所追求的的风格有有一个充充分的展展示。而而在合肥肥一些占占地面积积在几十十亩的小小型楼盘盘，而它它们没有有认识到到这一点点，导致致项目综综合素质质相对较较低。2、合肥肥房产升升级的产
3、产品从房地产产的发展展趋势来来看，住住宅业已已经悄然然掀起革革命性的的飞跃，由由一个单单纯居住住的概念念到社区区的概念念。市场场需求的的不再是是具有单单一功能能的产品品，而是是符合人人居环境境的理想想、可持持续性的的居所。本本项目出出现，是是区别于于现有市市场而开开创的一一种新型型房地产产发展模模式。3、产品品整体素素质决定定一切合肥房地地产市场场正处于于一个快快速发展展期。市市场上不不断涌现现具有鲜鲜明卖点点和亮点点的产品品，占据据目前市市场相当当的地位位。随着着房地产产进一步步趋向成成熟，市市场的产产品更新新换代也也愈来愈愈快，每每一个项项目的卖卖点也层层出不穷穷。事实实证明：单靠一一个概
4、念念或者一一个卖点点一招致致胜的时时代已经经过去。能能够真正正地受到到市场欢欢迎，买买家追捧捧的物业业应该是是项目整整体素质质的超越越。因此此，本项项目必须须是整体体素质的的超越，同同时又具具有鲜明明的卖点点，二者者合一形形成强有有力的产产品力来来支持产产品的形形象力。（二）项项目本身身因素的的影响1、 地段自身身地段、周周边配套套、面积积、形状状的影响响（1）项项目处于于合肥市市最新的的开发区区，邻瑶瑶海高尚尚住宅区区，周边边好美家家、定文文装饰广广场、医医院、超超市、生生活市场场具有，生生活交通通相对便便利。是是具有开开发相当当发展潜潜力的新新型物业业产品的的区域条条件。（2）但但我们也也
5、应看到到，项目目所处的的具体位位置是在在与成熟熟住宅区区相隔一一条张得得路。目目前项目目所处地地块的配配套设施施还未体体现，呈呈现于世世的还是是一片脏脏乱差现现象。这这将在项项目前期期照成消消费者对对生活环环境怀疑疑的态度度。（3）项项目占地地20亩亩，地形形呈L形形，由于于地块自自身面积积及形状状的因素素，决定定了项目目不可能能采用的的“大开大大合”式的一一种风格格。转而而可根据据地块本本身的特特征，把把它的园园林作的的精致、作作细、注注意每一一个细节节，使“每一个个角落都都令人陶陶醉的不不同景色色”。2、项目目的全面面领先型型策略项目能够够成为瑶瑶海区同同地段的的标志性性、升级级换代的的产
6、品，其其主要的的一点是是产品的的整体素素质必须须全面领领先。与与周边其其他楼盘盘相比较较，制造造差异化化是为了了提升产产品的整整体素质质，同时时保持产产品的适适度超前前，又能能够迎合合市场，走走在市场场的前面面。项目不仅仅仅是为为了寻找找产品差差异化，而而是全面面领先的的策略，保保证产品品创新而而又能得得到市场场的认同同。3、符合合目标消消费群需需求据市调，市市场有一一批相对对年青的的购买群群（25535岁岁），需需要购买买价位在在2025万万的住宅宅，是当当地市场场未能给给予充分分满足的的。从央行透透露的消消息可知知，国家家越来越越鼓励人人们首次次置业，而而对二次次置业及及投资者者在按揭揭的
7、比例例及利息息上均可可能出台台具有一一定限制制性的政政策。顺顺应这一一趋势，本本项目可可以从首首次置业业的消费费者着手手，满足足这一消消费群体体的需求求。二、目标标消费群群生活形形态分析析针对项目目的开发发理念及及合肥本本地的房房地产市市场需求求为前提提，在对对本项目目的目标标消费群群的分析析中，通通过以下下的目标标消费群群模式可可以更清清楚了解解项目的的目标消消费群的的明确位位置。46553645收入水平高低中2535如上图所所示，设设收入水水平指标标，按低低、中、高高三个水水平层次次，以及及三个年年龄层22535岁岁、36645岁岁、46655岁岁，阴影影部分为为本项目目的目标标客户群群。
8、 由图可可见，项项目的消消费群由由以下组组群构成成：25335岁中中等收入入的消费费阶层。A、目标标客户群群特征分分析：（A）收收入水平平： 以平平均面积积1000平方米米、23300-25000元/m2、八成成三十年年按揭计计算，银银行按揭揭月供款款将近111000元，按按一般规规律，月月供款约约占家庭庭月收入入的三分分之一至至一半以以上，因因此目标标消费者者的家庭庭月收入入应在222000元33000元左左右。（B）职职业类型型： 如上所所述，目目标客户户群的家家庭月收收入为每每月22200元元以上，即即年收入入在3万万元以上上的人群群，以此此推算能能达到此此阶层的的人士应应有以下下几种为
9、为主：本地及及来自外外地的个个体商户户；私营企企业白领领；专业技技能人士士（医生生、教师师、技术术人员等等）；政府公公务员；效益较较好的企企事业单单位职员员；投资用用途的人人士。（C）区区域构成成： 根据客客户居住住及工作作的区域域分布情情况分析析得出，首首期为项项目地块块周边的的原居民民为主，随随后以本本项目所所在地为为中心向向周边地地区辐射射。（D）年年龄层次次： 主力消消费群体体年龄段段应在22535岁岁之间，可可称之为为七十年年代出生生的一代代。（E）文文化水平平： 文化水水平较高高，一般般都具有有大专以以上学历历，其中中不乏有有一定的的本科学学历及研研究生。（F）家家庭组成成形态：
10、家家庭结构构以三口口之家为为主，孩孩子年龄龄应是在在38岁之之间。 有有些新婚婚不久或或新潮的的“丁克”家庭，甚甚至是单单身贵族族。 （G）生生活方式式和消费费心理：l 有一定的的储蓄，家家庭储蓄蓄总额应应该是在在5万元元以上。l 收入相对对较高且且稳定，同同时有相相当范围围的社会会交际圈圈，因而而就造成成了该部部分消费费者的传传播力量量较强、范范围较广广。l 对于该部部分消费费群体，其其消费习习惯应是是追求新新潮、有有品味，经经常与朋朋友、同同事、家家人、客客户等出出没于中中高档商商场、酒酒楼、咖咖啡厅、西西餐厅、酒酒吧等场场所。l 该部分消消费群体体在购房房时，相相对会特特别注重重物业的的
11、综合品品质，同同时由于于自身工工作、事事业结构构的影响响，也就就造成对对高品位位生活的的追求。除除此之外外，该部部分消费费群体对对小区会会所的配配套与物物业管理理服务两两方面也也很注重重。l 具有较强强的理财财观念，购购房对于于他们来来讲，是是属于典典型的通通过感性性引导、加加之理性性分析决决策的置置业过程程。（H）置置业动机机：较多为一一次置业业，也有有为改善善居住环环境的二二次置业业。B、 标客户群群定位：七十年代代出生的的高成长长阶层 这部分分人士受受过较好好的教育育，从事事较为景景气的职职业，有有稳定的的收入来来源，追追求较高高的生活活品味，对对居住环环境和居居住质量量有较为为苛刻的的
12、要求。(A)、成成长阶层层的特征征：高成长阶阶层，为为社会群群体里较较为出色色及出类类拔萃的的后起之之秀，是是城市里里最向上上最活跃跃最具生生命的力力量。他他们具有有时尚、健健康、阳阳光、上上进、不不受传统统观念束束搏等气气质。a高成长长阶层生生活形态态剖析：他们渴望望一种优优质生活活，追求求喜悦生生活的品品味。同同时，他他们更是是渴望进进入更高高层次的的生活圈圈，领略略更高品品位的文文明，而而本项目目正是他他们满足足他们买买得起，住住得起的的凤愿，不不仅仅为为他们提提供一个个居住的的新空间间，同时时为自我我的生活活和事业业提供了了更广阔阔的新平平台、新新天地。b 全方方位满足足生活梦梦想：在
13、新经济济体制转转轨的过过程中，高高成长阶阶层从事事的职业业越来越越被人们们所看重重； 他他们努力力开创一一片属于于自己的的天地与与空间，看看准时机机，把握握纵深新新经济；洞悉未未来。这正是项项目的高高成长阶阶层所推推崇拜的的现代文文化与社社区文化化所追求求的和谐谐感和分分寸感。同同时，项项目所致致力营造造的是中中西方文文化含蓄蓄兼收的的风度，更更体现精精英群一一种对性性格、对对气质和和心理素素质的修修炼和陶陶冶。c高成长长阶层生生活模式式设计：从生活形形态方面面来看：他们是是一个中中西的“两面体体”内心深深处受到到中国传传统文化化的影响响，重群群居，喜喜欢与家家人生活活沟通、与与邻居之之间交往
14、往的乐趣趣，渴望望自己的的居住环环境有更更多的交交流的空空间，享享受居住住空间注注入更多多的人情情味。而他们外外向的一一面是追追求时尚尚、现代代的新鲜鲜事物。他他们更是是渴求一一种具有有西方生生活方式式的开放放与包容容，真正正能够享享受到居居住、生生活的乐乐趣。对对于西方方的外来来文化更更能够丰丰富他们们对生活活的理解解，他们们更多注注重的是是西方文文化能够够给予生生活带来来的浪漫漫情调。他他们所希希望自己己的居住住空间的的环境是是热情的的、奔放放的、自自己能够够享受更更多的居居住乐趣趣。主要表现现为：n 地段：满满足工作作、生活活的方便便性；n 规划：有有一定规规模，有有较强的的识别性性；n
15、 建筑：现现代、时时尚、潮潮流；n 户型：不不需要很很大，但但要舒适适而实用用；n 会所：活活动性、参参与性；n 园林：自自然、轻轻松、健健康、环环保；n 物业管理理：日后后生活的的重要保保障，要要求认真真、细致致、周全全、热情情；n 智能化：信息与与网络技技术的引引进；n 社区文化化：和谐谐、积极极向上；n 子女教育育：具有有良好的的教育条条件与文文化氛围围，有益益于子女女成长。三、项目目的核心心竞争优优势项目在市市场是否否具有竞竞争力，主主要取决决于项目目的核心心竞争优优势的支支持力度度。在对对项目整整体优势势的提纯纯后形成成项目对对市场具具有冲击击力的特特征，引引起市场场的高度度关注的的
16、认同。项项目的核核心优势势源于整整体素质质和鲜明明个性。因此，项项目的核核心优势势为：1、领先先市场的的综合素素质2、高性性价比高高文化价价值阐释：目前，合合肥的房房地产市市场竞争争异常激激烈，必必然出现现两种情情况：一方面，相相当部分分的住宅宅空置不一一定是由由于开发发水平低低，往往往是由于于没有个个性，没没有特色色，不能能在短期期内高度度吸引市市场的注注意力；另一方面面，真正正的好项项目越来来越抢手手不仅仅开发水水平高，而而且有充充分的个个性和特特色，能能使有限限的市场场关注集集中在项项目上。未来的畅畅销楼盘盘，不仅仅基于较较高的综综合素质质，但是是建立在在社区个个性与特特色空间间的营造造
17、上，必必须建立立项目独独特、鲜鲜明的魅魅力所在在：建立立独具特特色的项项目核心心概念；构筑筑支撑这这一核心心概念的的产品与与服务体体系。项目的核核心优势势源于：1、对对生活质质量的深深刻理解解和认识识，项目目所创造造的不仅仅仅是一一种表面面化的居居家住房房，我们们将以大大都市的的生活标标准来打打造社区区，带给给人们与与都市时时尚同步步的生活活。2、通过过园林设设计、生生活配套套的完善善、装修修房的推推出，追追求的不不仅仅是是片面的的差异化化策略，而而是整体体素质的的全面领领先。四、综上上所述，项项目的核核心概念念提纯为为：星级纯美美园 时尚新新生活阐释：纯纯美园所所提供的的不只是是一个简简简单
18、单单的房子子，而是是一种优优质生活活的供应应商。“星级纯纯美园”：1、与其其说是一一种生活活的向往往与梦想想，还不不如说是是纯美园园给予市市场买家家一个实实在的承承诺，一一个可以以量化而而又具体体的生活活方式，“星级生活”是一个感知的概念，富有丰富的内涵以及外在特征，是对纯美园综合素质一个确切的描述。2、“星星级生活活”掷地有有声地告告知市场场：纯美美园是一一个整体体素质高高的，同同时，又又是一个个中档的的价位，即即综合性性价比也也是高的的楼盘。3、由“星级”展开是是纯美园园生活的的特定内内涵，由由此包含含了优良良的建筑筑品质、园园林。这这些都是是一、纯纯美园综综合素质质的体现现，通过过消费群
19、群对纯美美园综合合素质理理性的认认识，使使它的项项目定位位更容易易理解，可可感性更更强。“时尚新新生活”：1、本项项目的目目标客户户群是正正在高速速成长的的群体，并并随着时时间的推推移，其其必将成成为社会会的重要要支柱群群体。从从整个社社会的发发展历程程来说，年年轻一代代，将日日渐成为为房屋主主要购买买群的中中坚力量量。他们们有着自自己对生生活的理理解，有有特有的的对理想想生活模模式的憧憧憬，追追求更时时尚健康康的生活活模式。本本地块的的核心定定位正是是针对这这一些具具有极大大潜力的的消费群群体。2、以时时尚新颖颖的产品品模式，满满足目标标客户群群的个性性追求。纵观整个合肥房地产市场，其发展速
20、度仍较缓慢，具体体现在建筑风格上。呈现出一番沉着、沉闷的气氛，欠缺朝气。这并不符合年轻一代的风格。以时尚、清新、阳光、动感定位，这正能抓住市场的空白点，迎合目标客户的个性需求，以最大的效率，把握年轻的消费群体。4、以时时尚风情情的包装装定位，快快速传播播本项目目的核心心竞争力力。以目目标消费费群向往往的大都都市时尚尚生活为为切入，将将为合肥肥市民所所深刻的的认知与与理解，使使之具有有很强的的感召力力，有助助于在本本项目推推出时，便便得到市市场的高高度关注注与兴趣趣，继而而对本项项目的各各项优势势进行深深入的了了解，如如此，对对于项目目的销售售是有着着较大的的推动意意义。核心概念念的演绎绎： 以
21、以本地房房地产市市场及目目标客户户群为断断定本地地块核心心概念的的依归，给给目标客客户群营营造一个个他们所所向往所所期盼的的生活氛氛围与生生活社区区，一个个时尚、清清新、阳阳光、动动感的社社区。其其主要的的表现手手法处理理体现在在：合理的规规划设计计上，如如户型以以二房与与紧凑型型三房为为主力，兼兼顾一房房单位，扩扩大目标标客户群群。且引引进创新新的二房房半单位位的等新新概念，有有效满足足时尚先先锋的需需求。建筑风格格特色上上，如楼楼体的外外立面色色彩的处处理，采采取浅色色调为主主色调，配配以蓝色色、黄色色等线条条的勾勒勒，整体体呈现出出一派时时尚、简简约、清清新、爽爽朗、动动感的气气息，营营
22、造一种种和谐的的社区格格调。满满足年轻轻一代的的心理追追求。在户型的的设计上上，以能能够亲近近自然与与阳光的的大玻璃璃、阳光光室等设设计手法法，使住住在这里里的人，能能够强烈烈感受到到清爽、明明媚的生生活空间间。在创造现现代生活活的方便便舒适度度上，以以装修房房的推出出为忙碌碌的现代代人提供供了省时时、省力力、省钱钱的便利利生活，这这是顺应应都市潮潮流生活活的所在在。在生活环环境的营营造上，同同样是通通过泛会会所的引引进，提提供大量量在园景景中的活活动场所所，体现现人与自自然的和和谐相处处。配套服务务品质上上，如引引进泛会会所、多多功能的的会所概概念及贴贴心管家家式的物物业服务务概念，让让目标
23、客客户群能能通过户户外活动动达到缓缓解压力力，日常常烦琐的的家庭事事务烦扰扰，能全全身心的的投入工工作。五、项目目命名在项目的的命名计计划中，考考虑更多多的是突突现出项项目高尚尚社区的的概念，能能够为项项目建立立强势的的品牌形形象。因此，项项目的命命名建议议为：1、纯美美园地2、优诗诗雅筑3、朗睛睛居4、点睛睛苑1、纯美美园地“纯美”是人们们所追求求美的最最高境界界，所描描述的不不仅是建建筑之峻峻美、景景观之优优美，而而且体现现建筑、环环境、人人三者和和谐之美美，更是是彰显美美一方水水土，美美一方人人的人文文环境与与氛围。对对此，无无论是从从字面理理解，还还是对项项目特质质的传播播，皆是是清晰
24、明明了。“园地”的运用用，摆脱脱了房地地产命名名固有的的模式，带带来一股股清新的的气息。可可以想象象，在此此居住，花花香、绿绿树、青青草、流流水、建建筑以及及人文景景观，一一情一景景，仿佛佛置身于于花园中中。这不不正是许许多人梦梦寐以求求的理想想家园吗吗？我司认为为，本命命名具有有强烈的的形象力力，实现现传神地地表达出出项目个个性、定定位、功功能，具具有强有有力的传传播性。2、优诗诗雅筑建筑像一一首凝固固的音乐乐。生活则像像一首流流动的诗诗。优诗，优优美的诗诗歌，将将人们带带到如诗诗、如歌歌、如画画、如梦梦的生活活空间与与意境。就建筑本本身，运运用大面面积的玻玻璃，流流敞的曲曲线及天天际线，“
25、优美的诗篇”是对此最贴近的描述。雅，清新新，优雅雅，即是是对建筑筑风格的的高度概概括，也也是对住住在这里里的人们们的生活活方式及及生活形形态的准准确地诠诠释。雅筑，是是建筑的的新的词词语组合合，同样样带来新新的概念念，有助助于树立立本项目目鲜明、独独特的气气质与形形象。3、朗睛睛居形容明亮亮的、透透明的、充充满阳光光的居所所，朗睛睛居形象象地说明明项目充充满了阳阳光与朝朝气。4、点睛睛苑这里不仅仅是为奋奋斗中的的社会中中坚力量量提供居居住的场场所，更更是他们们彰显成成功者姿姿态和享享受奋斗斗带来的的成果之之地方，是是为他们们的社会会地位的的最好证证明和肯肯定，是是他们人人生经历历的点睛之笔。这
26、这里，不不仅是住住宅，优优越的生生活条件件为他们们的生活活起了画画龙点睛睛的作用用。第二部分分 产产品力规规划一、总体体规划原原则第一原则则：快速速销售原原则：由于本地地块的规规模及产产品特性性，因而而无论在在地块的的规划设设计、风风格与目目标客户户群等特特点，提提高产品品的性价价比，以以达到快快速销售售的目的的。第二原则则：空间间塑造原原则：根据合肥肥当地的的房地产产区域状状况与居居民的生生活习惯惯，结合合地块的的整体状状况，注注重地块块的利用用率，着着重空间间的塑造造。因而而，本地地块避免免出现呆呆板的兵兵营式，户户型以板板式结构构为主，主主要为南南北对流流，配合合中心园园林景观观设计，提
27、提高对目目标消费费群的诱诱导性。第四原则则：提高高土地使使用率原原则：针对地块块的自身身特征和和合肥本本地的消消费需求求决定，地地块的物物业类型型应该以以高层为为主式。以以此提高高容积率率，使成成为利润润增长点点，并尽尽可能多多地提高高商铺面面积，实实现利润润增长的的目标。第五原则则：色彩彩运用原原则：随着人民民生活水水平的提提高，对对所追求求的居住住环境的的要求也也日渐升升高，而而这些多多体现在在建筑和和格调上上，具体体的是体体现在色色彩的运运用上。因因而对于于本项目目地块的的色彩运运用则更更加轻松松、明快快，体现现现代时时尚建筑筑的风格格，更能能凭借其其出色有有格调的的外立面面，起到到与其
28、它它楼盘形形成区隔隔，并对对本地块块的定位位提供强强而有力力的宣传传作用。第六原则则：楼层层平面布布局原则则：住宅一梯梯三户。从从小区的的容积率率与居住住空间出出发，可可以提高高小区的的容积率率与销售售面积，同同时，有有效地规规划，仍仍可保证证居住空空间的舒舒适度，达达到人居居健康居居住的标标准。在组团布布局规划划过程中中，保证证每一户户均有观观景角度度，尤其其是北向向单位尽尽可能有有较好的的景观支支持，以以保证销销售的速速度。第七原则则：主力力为中小小户型原原则：针对市场场的空白白点，合合肥缺乏乏真正能能够满足足年青一一代置业业的渴望望，以及及部分对对投资的的需要，将将产品制制定为以以中小户
29、户型为主主力户型型。从另另一方面面来讲，降降低楼房房总套价价，降低低消费群群置业门门槛，扩扩大消费费群，以以致有利利于达到到快速销销售的目目的。第八原则则：造景景原则： 环环境能提提升社区区的的品品质。由由于本地地块的四四周缺乏乏一些重重要的自自然景观观及人文文景观等等支持，为为提升本本地块的的价值，提提高居住住环境的的品质，则则要因地地制宜，通通过线性性在地块块的内部部营造极极具特色色的景观观，打造造精品园园林，让让其成为为本地块块的一大大亮点。第九原则则：商业业与住宅宅相协调调原则： 从经经济角度度而言，考考虑到商商业的销销售利润润值远比比住宅物物业高，这这就要必必须在不不影响到到住宅的的
30、居住环环境的前前提下，合合理充分分的利用用资源，尤尤其是在在沿城市市干道的的位置，让让商业与与住宅不不互相矛矛盾，互互相协调调，相得得益彰。第十原则则：细节节完美原原则：在当今众众多楼盘盘同质化化日趋严严重的环环境，消消费者在在挑选楼楼房时，更更着重对对产品的的品质上上，而越越来越多多的发展展商更多多的注重重产品的的细节品品质上，如如：大堂堂、电梯梯间的装装饰、户户型的设设计、公公共空间间的处理理、入户户门的处处理、空空调位的的处理等等。第十一原原则：优优质服务务原则：以“关注注社区氛氛围、贴贴近生活活细节”的人性性化服务务出发，满满足年轻轻一族工工作繁忙忙，追求求轻松的的，解除除束缚的的需求
31、，在在物业管管理和下下一代的的教育提提供优质质的服务务与配套套。二、 目规划指指标:占地面积积：约220亩；容 积 率：约约3建筑面积积：约66.6万万平方米米；商铺面积积：约118000平方米米；住宅面积积：约44万平方方米价格设定定：商铺：均均价为445000元/平平方米；住宅：入入市均价价为20000元元/平方方米左右右。三、商铺铺的规划划特点:1、 基基本布局局及位置置：临街商铺铺，形成成商业街街规模。2、商铺铺的规划划要求：（*）3、销售售安排：与住宅同同期发售售。三、 住住宅的规规划特点点：1、 整体规划划布局：采用院落落式组团团设计，基基本保证证楼体的的南北朝朝向，通通过建筑筑物
32、的错错落设置置，形成成相对“围合”的小组组团，每每个小组组团中形形成一个个相对集集中的空空间，设设置为中中庭园林林,作为为该组团团重要的的景观设设置。2、 小区主入入口的设设计：1）主入入口设计计考虑的的要点：u 位置的选选择设在在小区外外侧的主主要道路路上，以以利于小小区与外外界的交交通联系系；u 主入口的的外观构构型，建建筑用料料、色调调处理手手法等方方面均要要迎合和和突显小小区的主主题；u 把主入口口设计成成小区的的标志性性景观，起起到接纳纳、引领领的作用用，使小小区居民民产生领领域归宿宿感和自自豪感。3、多层层与小高高层有机机结合的的方式：针对项目目的自身身特征和和合肥本本地的消消费需
33、求求决定，项项目的物物业类型型应该以以高层为为主，使使小高层层成为项项目的精精品物业业，营造造项目居居住氛围围的同时时为项目目树立强强势的品品牌形象象。4、车库库的处理理： 考考虑到合合肥地下下建筑造造价成本本较低的的因素，采采用地下下车库的的设计手手法。地地下车库库的设计计在遵循循行车出出入方便便及尽量量减少小小区干扰扰的两大大前提。5、小区区存车的的总量：考虑到本本项目目目标消费费群多为为首次置置业者和和未来发发展，汽汽车的户户车比例例定为22：1。6、双会会所结合合的方式式：在小区设设置主题题会所，作作为整个个小区标标志性的的建筑。同同时，在在园区的的园林景景观中，设设计泛会会所。主题会
34、所所设置包包括项目目的销售售中心及及一些生生活配套套服务设设施，均均实行对对外经营营。园内的泛泛会所更更多地设设置适合合各种年年龄层次次的人士士活动、休休息、娱娱乐的设设施，只只对小区区业主开开放使用用。泛会会所的设设置弥补补了主题题会所配配套及服服务的不不足，同同时增强强了小区区生活的的情趣。第三部分分 建筑筑风格设设计一、总体体建筑风风格构思思：1、 项项目建筑筑风格设设计：为了体现现小区的的主题，迎迎合本项项目目标标客户群群的消费费特征及及心理特特征，本本项目的的整体风风格引入入：新现代主主义简约约风格建筑设计计采用大大幅玻璃璃，自然然采光的的设计手手法，强强调自然然与建筑筑和谐统统一，
35、整整个建筑筑设计既既包含又又大都市市的时尚尚元素，又又突出亲亲近自然然、崇尚尚简洁生生活的设设计意象象。 新现代主主义简约约风格以以体现时时代特征征为主，没没有过分分装饰，一一切从功功能出发发，讲究究造型比比例适度度，空间间构图明明确美观观，强调调建筑外外观的明明快、简简洁实用用,体现现现代特特征的简简约、和和谐、温温馨的生生活气息息。2、新现现代主义义简约风风格的内内涵：时尚、清清新、阳阳光、动动感时尚代表表着一种种潮流，代代表一种种时代的的气息。在在建筑形形体设计计上，通通过在平平面轮廓廓线，立立面天际际线及细细部装饰饰线条上上加入时时尚的元元素，力力求突出出简洁明明快、清清秀时尚尚的现代
36、代特色。建筑立面面处理上上，通过过有规律律的水平平装饰线线条，色色彩之间间合理的的搭配形形成立面面的整体体化。在在建筑造造型上，尽尽量体现现建筑材材料及构构件本身身的材料料美，色色彩上采采用以浅浅色系为为主色调调，配合合浅黄色色和浅蓝蓝色的局局部勾勒勒，形成成整体的的清新现现代色调调。同时，在在建筑设设计上采采用大面面积的玻玻璃门窗窗，充分分利用自自然采光光，形成成建筑与与自然的的相互融融合，使使整个建建筑充满满阳光般般的气息息，给人人一种积积极向上上的生活活憧憬。整个建筑筑设计上上，通过过墙面与与玻璃的的虚实对对比，建建筑形体体的高低低错落，直直线与弧弧线造型型的结合合，水平平方向与与垂直方
37、方向的凸凸出与凹凹进，形形成充满满动感气气息的建建筑群体体。同时时，结合合小区针针对的目目标客户户群的年年轻与活活力，形形成整个个小区的的整体性性及和谐谐相融性性。3、外立立面设计计：1）色彩彩及材料料构成：墙体：采采用白色色等浅色色系的面面砖，局局部构件件，如装装饰线施施以蓝色色、黄色色。2）屋顶顶构件及及色彩：屋顶设计计为飘蓬蓬的形式式，色彩彩为蓝色色的浅色色系，与与天空的的背景融融为一体体，增强强建筑与与大自然然的和谐谐统一。二、建筑筑细节设设计：1、 窗窗成为建建筑的重重要点缀缀：u 色彩搭配配：包括窗框框色彩和和玻璃色色彩。窗框选用用浅色系系；玻璃色彩彩为淡绿绿色。u 多种形形式：1
38、） 低低台凸窗窗：在卧室内内设置低低台凸窗窗，高度度为400cm，宽宽度为660cmm，为住住宅带来来更多的的变化：扩大采光光面和观观景视野野，扩展展了室内内空间；住户可坐坐可卧，并并可布置置成书台台等功能能，增加加生活情情趣。2） 落落地玻璃璃门窗：本项目可可采用阳阳光室设设计，如如客厅、卧卧室等，可可使用大大面积的的落地玻玻璃门窗窗。3） 弧弧形窗： 在卧室室内可设设置由多多窗单窗窗扇组成成的外凸凸式半圆圆形落地地窗，极极大地提提高采光光与观景景的效果果。2、阳光光室u 位置：在客厅设设置阳光光室，以以观景为为主；u 形式：大面积的的落地玻玻璃推拉拉门窗连连接阳光光室与客客厅，阳阳光室进进
39、深为11.6米米左右，采采用三面面玻璃设设计，增增强采光光、观景景效果，外外立面显显的更加加明快。u 色彩构成成：玻璃采用用白色或或淡绿色色玻璃3、 服务阳台台：在厨房或或卫生间间外，设设置封闭闭式服务务阳台，可可摆放洗洗衣机、晾晾衣服。6、 空空调位：u 位置：空调位根根据立面面设计的的需要，可可安排在在以下四四个部位位：1） 楼宇侧面面的墙体体；2） 楼宇立面面的窗台台上部；3） 阳光室的的侧边部部位；4） 一步台的的局部位位置或侧侧边部位位。u 处理形式式：用与墙面面同样色色彩的百百叶窗加加以修饰饰。第四部分分：园林林规划设设计一、园林林景观规规划的原原则：限于本项项目规模模较小，外外部
40、景观观资源比比较缺乏乏，园区区内的园园林景观观显得尤尤为重要要。同时时，根据据本项目目目标客客户群的的生活形形态及心心理特征征，在园园林景观观规划过过程中，应应重点考考虑以下下几个原原则：1）园林林景观规规划与建建筑规划划同期展展开： 鉴鉴于本项项目园区区景观规规划的重重要性，可可率先让让园林设设计公司司介入，使使之享有有充分考考虑生活活环境的的发挥空空间，而而建筑规规划则是是在其基基础上展展开，真真正塑造造出“建筑建建在花园园里”的特点点。2）重点点突出中中庭园林林的景观观价值 小小区内设设计出更更具有层层次感、植植被丰富富、园林林景点个个性鲜明明的中心心园林，作作为小区区重要的的景观价价值
41、体现现。充分分利用中中庭园林林的景观观价值的的辐射力力，为产产品销售售创造更更多的卖卖点支持持。3）引进进泛会所所，强调调园林的的功能，注注重参与与性园林景观观除了提提供人们们享受环环境、接接近自然然的载体体外，更更要注重重其参与与性，在在园区中中通过设设置多种种参与性性的设施施，满足足不同年年龄层次次及不同同性别人人士的需需要。可可设置的的参与性性的设施施有：n 针对儿童童:包括绿篱篱迷宫、障障碍沙坑坑、欢乐乐园等n 针对青少少年:包括单车车径、羽羽毛球场场等n 针对老人人:包括棋艺艺亭、太太极半岛岛、健身身径等4) 中中庭造景景与全方方位造景景相结合合园林设计计上，除除了考虑虑中心庭庭院、
42、中中心景观观等，更更重要的的要将景景观渗透透到小区区各个角角落，如如拐角处处、围墙墙外侧、窗窗台、宅宅院等处处，让环环境突破破原有空空间的限限制，丰丰富整个个小区的的园林空空间层次次。二、园林林规划特特点：1、窗外外有景：各楼体通通过形态态与空间间的合理理布局形形成景观观通视，实实现社区区景观共共享，营营造出一一个推窗窗见风景景的社区区。2、楼下下有园：社区园林林景观的的设计不不仅要美美观别致致，更重重要的是是要与临临窗目光光所触及及的社区区外面的的自然景景观融为为一体。在在宅体之之间设计计小型绿绿化广场场，与道道路、小小品、休休闲设施施等共同同形成楼楼体与社社区园林林的联系系纽带。第五部分分
43、 户型型设计建建议一、户型型配置的的原则：结合合肥肥房地产产市场的的整体状状况、项项目针对对的目标标客户群群的消费费心理特特征及项项目的具具体定位位，确定定项目以以中小户户型为主主，主要要包括二二室二厅厅及三室室二厅。户型配置置示意表表：户型间隔隔面积比例功能组合合一室一厅厅50660m2210%卧室、客客厅、厨厨房、单单卫生间间、阳光光室二室一厅厅60-770m2215%主次卧、客客厅、厨厨房、单单卫生间间、阳光光室小二室二二厅75885m2215%主卧、次次卧、厨厨房、客客厅、饭饭厅、单单卫生间间、储藏藏间、阳阳光室、大二室二二厅85995m2225%主次卧、客客厅、饭饭厅、厨厨房、双双卫
44、生间间、储藏藏间、玄玄关、阳阳光室紧凑型三三室二厅厅1101200m220%主卧、次次卧、书书房、储储藏间、客客厅、饭饭厅、双双卫生间间、玄关关、厨房房、衣帽帽间舒适型三三室二厅厅1251355m215%主卧、次次卧、书书房、储储藏间、客客厅、饭饭厅、双双卫生间间、玄关关、厨房房、衣帽帽间二、户型型设计原原则：1、 总总价控制制原则：根据本项项目目标标客户群群的定位位，项目目的购买买人群大大部分属属于首次次置业者者。这部部分消费费人群对对房价的的敏感性性较强。因因此，在在户型设设计时，应应有意识识的控制制户型面面积，整整套房屋屋的总价价宜控制制在200255万之间间。2、 结结构紧凑凑原则：户
45、型设计计过程中中，应尽尽量提高高房型的的实用率率，避免免不必要要空间面面积的浪浪费。尤尤其是空空间布局局设计上上，应避避免有较较大面积积的走廊廊出现。3、功能能分区明明确合理理原则明确合理理的功能能分区，在在户型设设计中强强调五个个主要的的功能区区：即礼礼仪、交交往、私私密、功功能和户户外。这这些分区区，各有有明确的的专门使使用功能能，居寝寝分离，洁洁污分离离，既有有动与静静的区别别，又有有小环境境的要求求。在平平面设计计上，各各功能分分区明确确合理而而不互相相干扰。 礼仪区：包括入入口（玄玄关）； 交往区：起居室室、餐室室、供起起居会客客使用； 私密区：主卧室室、子女女卧室、书书房、保保姆房
46、、供供处理私私人事务务，睡眠眠； 功能区；卫生间间、厨房房，服务务于以上上部分，提提供辅助助、支持持的功能能； 户外区：阳台、宅宅后花园园、屋面面天台、小小区绿化化，给住住户与大大自然直直接接触触的空间间。 4、一梯梯三户的的户型处处理原则则三、户型型设计的的创新性性：1、X空空间设计计手法：户型的设设计讲究究空间的的灵活变变化，根根据购房房的实际际需要，可可以在大大二室二二厅和舒舒适型的的三室二二厅的房房型中将将主卧或或客厅分分出一部部分，成成为单独独的小卧卧室、小小书房或或工人房房，增加加户型的的功能性性。四、整体体户型设设计基本本要求：n 住宅的标标准层高高保证在在3米；n 客厅设计计为大面面积落地地玻璃门门与阳光光室连接接；n 阳光室设设计为三三面玻璃璃的形式式，在外外观上形形成全开开放的视视觉效果果，实为为封闭式式的观景景阳台；n 尽可能保保证有独独立的储储藏间和和服务阳阳台的设设置；n 舒适型三三室二厅厅采用客客厅下沉沉式错层层设计，空空间更具具层次感感。第六部分分 服务务体系及及配套设设施一、双会