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1、步骤： 第第一步 房地产产开发公公司的设设立 第二二步 房房地产开开发项目目的立项项和可行行性研究究 房地产产开发项项目的立立项和可可行性研研究阶段段的法律律程序 1、选选定项目目，签定定合作意意向书 2、初初步确定定开发方方案 33、申报报规划要要点 44、申报报、审批批项目建建议书 5、编编 制项目目可行性性研究报报告 66、申报报、审批批项目可可行性研研究报告告 房地产产开发项项目立项项和可行行性研究究阶段的的相关税税费 11、可行行性研究究费 22、建设设工程规规划许可可证执照照费 第三三步 房房地产开开发项目目的规划划设计和和市政配配套房地产产开发流流程编编辑推荐荐：法律律实务解读读
2、、分析析房地产产开发全全流程的的法律服服务，涵涵盖了房房地产开开发公司司设立、房地产产开发企企业资质质管理、房地产产开发选选址定点点到建设设工程竣竣工验收收与备案案、商品品房预售售与初始始登记、房地产产开发项项目的物物业管理理等各个个环节、各个阶阶段。 格格式文书书收收录、囊囊括房地地产开发发各个阶阶段所需需要的申申请书、审批表表、资质质审查表表等各种种表格、文书，力力求为律律师同行行提供最最快捷的的查询渠渠道，使使得房房地产开开发流程程成为为中国建建筑房地地产业最最权威的的工具书书、实务务书。 法法律政策策总总结、收收集多达达4000个房地地产开发发相关的的法律、行政法法规、部部委规章章和其
3、他他规范性性文件，倾倾情贡献献最翔实实、全面面的办案案法律、法规、政策文文件。 典典型案例例荟荟萃、挑挑选作者者从事房房地产业业多年以以来所代代理的重重大、权权威、典典型的真真实案例例，以实实例的形形式对具具体法律律实务进进行验证证与剖析析，使得得实务与与案例并并举，深深入浅出出地为读读者诠释释房地产产开发全全部流程程。 追问更详细的的，落实实到一步步步的 EMBBED Forrms.HTMML:HHiddden.1 EMBBED Forrms.HTMML:HHiddden.1 回答者：凇寶eerc|一级| 20011-5-111 115:336 EMBBED Forrms.HTMML:HHi
4、ddden.1 EMBBED Forrms.HTMML:HHiddden.1 EMBBED Forrms.HTMML:HHiddden.1 EMBBED Forrms.HTMML:HHiddden.1 EMBBED Forrms.HTMML:HHiddden.1 1、土地地证、建建设用地地规划许许可证、规划要要点批复复阶段土地证和和建设用用地规划划许可证证这两个个证，加加上规划划要点批批复，是是进行房房地产开开发的前前提.但但是,这这几样东东西领取取的先后后顺序，非非常的有有学问。有经验验的同志志，一看看这几样样东西的的发出时时间，基基本上就就可以判判断出地地块背后后的故事事。这三三样东西西涉
5、及到到国土部部门和规规划部门门旷日持持久的权权力斗争争。目前前我国法法律也没没有很好好的规范范这个问问题。恩，简单单的说一一下，土土地证由由国土部部门颁发发，是土土地权属属证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只只是载明明）；建建设用地地规划许许可证由由规划部部门颁发发，是核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据；规划划要点批批复由规规划部门门颁发，是是确定土土地使用用强度指指标的法法律依据据，如容容积率啊啊建筑密密度啊停停车位配配置要求求啊这些些指标都都在这个个批复里里体现出出来，包包括现在在的那个个小户型型比例限限制要求求，也会会在这个个文件里里体现出出来。一般来说说，一块块地，必必
6、须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（以以下简称称地规证证）之后后，才能能领取土土地使用用权证。这绝对对应该是是必须的的程序。因为国国土部门门必须依依据规划划部门核核定的土土地功能能及土地地使用强强度，才才能计算算出土地地出让金金，才能能在土地地证上载载明土地地用途及及年限。但是呢，在在现实中中呢，这这个想法法只能是是理想状状态。因因为首先先，很多多地方的的国土部部门在出出让土地地的时候候，根本本不考虑虑规划，直直接就整整块出让让了。然然后给人人家办出出商住用用地土地地使用权权证。这这种让人人无法理理解的土土地出让让模式一一度非常常盛行。然后受受让了土土地的开开
7、发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，我的的土地出出让金是是已经交交了，剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。我不是批批评这种种土地出出让模式式容易滋滋生腐败败。要知知道，我我国正式式搞土地地出让也也只不过过是从119900年开始始的，而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从 19997年才才正式开开始。而而北京第第一块公公开交易易的土地地，是到到20000年之之后才上上市的。我只不不过是说说，我国国在这个个问题上上缺乏经经验，国国际上也也没有什什么可供供借鉴的的模式。因为我我国的房房地产管管理体系系那绝对对是全
8、世世界独有有的。愤愤青们不不要在这这里给我我指三道道四。我我在这个个行业浸浸了这些些年了，起起码我个个人觉得得，把我我放到990年代代的背景景里面去去，我也也想不出出更好的的土地交交易模式式。城市市规划这这个概念念一直到到现在都都还没深深入人心心，更何何况当时时呢。不过无论论如何，这这种土地地交易模模式现在在已经只只是历史史了。新城乡规规划法第第三十八八条：在在城市、镇规划划区内以以出让方方式提供供国有土土地使用用权的，在在国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提提出出让让地块的的位置、使用性性质、开开发强度度等规划划条件，作作为
9、国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未确定定规划条条件的地地块，不不得出让让国有土土地使用用权。以出让方方式取得得国有土土地使用用权的建建设项目目，在签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有土地地使用权权出让合合同组成成部分的的规划条条件。希望在我我日后的的职业生生涯中，不不要再拿拿着商住住用地土土地证去去规划部部门死磨
10、磨硬泡，阿阿门。2、项目目公司设设立、立立项、环环境评估估、房地地产开发发资质这四项几几乎是每每一个项项目要开开始的时时候必须须要搞的的东西。非常的的社会主主义特色色。不过过这里也也有些东东西很有有趣，与与法律的的关系也也比较大大，比如如设立项项目公司司。这里里要注意意一下，母母公司拍拍到的土土地，转转到其全全资设立立的项目目公司名名下，按按我国法法律，不不属于交交易。我我再次强强调一下下：母公公司与其其全资子子公司之之间的土土地流转转，不属属于交易易。再次次强调：不属于于交易。因此，房房地产公公司可以以任意设设置项目目子公司司，在房房子卖完完后再把把它在实实体上消消灭，只只留下一一个壳。这种
11、操操作模式式没什么么法律风风险可言言，非常常的经济济实用，因因此现在在我国稍稍微有点点规模的的房地产产公司都都这么干干。再说立项项，这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立项主主要考察察的是项项目的投投资额及及可行性性。我不不知道在在目前的的市场里里，可行行性这个个东西，政政府是从从什么角角度来管管理的。反正现现在各地地由于市市场经济济的深度度不同，所所以在这这个事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常严。而且立立项到底底需要什什么材料料那也是是谁都说说不清楚楚的事情情。立项项与其他他程序的的
12、先后关关系那更更是异常常随便的的事情。譬如最最近国家家的政策策，要求求先把环环境评估估搞了，再再回头来来立项。这是基基于加强强环境保保护促进进可持续续发展的的考虑。但在很很多地方方，环评评的一项项主要前前提材料料就是立立项批文文。立不不了项根根本做不不了环评评。不过过上有政政策下有有对策，事事情都是是人办出出来的。反正到到目前为为止，建建设项目目都在纷纷纷的上上马中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在这这些莫名名其妙的的政策中中穿过来来的。反反正我自自己如果果操办这这些事情情，基本本上都是是直接去去这些部部门，譬譬如去计计划部门门，就让让他们给给我推荐荐可行性性研究报报告的编编制公司司，去环环保
13、局，就就让他们们给我推推荐环境境评估报报告的编编制公司司，然后后让这些些公司负负责把这这些手续续办出来来。编制制费用稍稍微给多多点都没没关系。总之我我自己一一看到这这些手续续，头就就痛得厉厉害。房地产开开发资质质就比较较有技术术含量一一点，关关键是专专业技术术人员难难找。现现在这些些专业技技术人员员资料都都是省内内联网了了，想搞搞几个球球人糊弄弄建设部部门基本本上做不不到，建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因因为任何何人都可可以上网网查到，某某某是什什么专业业资质任任职什么么公司。现在结结构类的的工程师师难找啊啊，感慨慨一个。嘿嘿。3、总平平面审查查阶段这个阶段段各地的的叫法不不一样，
14、我我听得比比较多的的叫“修修建性详详细规划划审查”。这个阶阶段就是是审查小小区的总总平面规规划图纸纸，也就就是审一一个小区区的建筑筑物都是是怎么排排的，每每栋单体体建筑有有多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，是是不是符符合消防防规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。在这里我我要举例例说明一一下，比比如建筑筑密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是1
15、万平平方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%。看起起来这个个计算应应该是没没有什么么争议了了。但是是且慢。我这330000平方米米的建筑筑占地里里面，有有20000平方方米是一一个大型型的架空空平台，架架空层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现在，争争议就来来了，我我这个220000平方米米，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，无无非就是是为了保保证绿化化嘛，保保障居民民的休闲闲空间嘛嘛。现在在我虽然然好象是是在地面面上建了了东西，但但是我这这个东西西顶上都都是绿化化啊，我我的绿化化没有减减少啊，我我的休闲闲空间没没有减
16、少少啊，所所以这个个20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。这种空空中花园园型的架架空层到到底要不不要算建建筑密度度的问题题，反正正技术规规范没有有限死，有有无穷的的空间可可以钻营营。再举个例例子，容容积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也是看看起来很很简单。但是放放到实践践中一看看，啥是是净用地地面积啊啊？从哪哪里起算算啊？是是纯粹的的土地使使用权证证载的面面积呢，还还是比这这个面积积大那么么一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。这都是是可以钻钻营的地地方。其他的地地方
17、，譬譬如消防防通道的的设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了。怎么办办？设置置那种隐隐形消防防车道，上上面种草草保持绿绿化，就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这么搞搞行不行行？反正正我个人人不知道道行不行行。消防防车道的的载重量量那是有有非常严严格滴设设计要求求滴，反反正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得起起消防车车。审总平面面是整个个开发报报建过程程中最有有技术含含量的活活，这个个过程一一般都要要2到33个月，往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通得得过。我我反正几
18、几乎没有有见过能能顺顺当当当啥工工作不做做，干等等着就能能通过总总平面审审查的。我也没没见过那那种零缺缺陷的总总平面设设计，只只要有心心，无论论什么公公司的总总平面，无无论是你你万科还还是富力力还是雅雅居乐，那那只要一一挑起来来，问题题都是一一筐筐的的。不是是消防间间距不够够，就是是在不能能开窗的的地方开开了窗，要要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等等。（在在这自夸夸一个：本人不不才，曾曾经试过过在100天内完完成这个个工作，至至今被引引为传奇奇故事。嘿嘿）4、管线线综合审审查、排排水许可可证管线综合合审查是是规划部部门的专专业审查查内容之之一，我我现在专专门拿出出来讲，因因为这个个东西
19、实实在是非非常，非非常的专专业啊。搞得不不好的话话，实在在是害死死人啊。而且，被被这个东东西害死死的公司司比比皆皆是。各各位千万万别以为为那些什什么保利利啊合生生啊之类类的大公公司就不不会在这这个问题题上犯重重大原则则性的错错误，事事实上，无无论什么么房地产产公司，在在这个问问题上栽栽跟头的的的几率率，是一一样的，这这个东西西就跟击击鼓传花花似的，一一轮到就就死。说了半天天，管线线综合是是啥？包包括三大大项：小小区给排排水管线线、强电电线路、弱电线线路，这这三项综综合起来来考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了，就就是怎么么引自来来水进小
20、小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了，什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上面这这三样东东西要科科学的话话，统统统都得在在地下走走，从地地下穿进进各栋单单体再连连接进入入千家万万户。这些线路路啊什么么的，必必须要合合理的安安排好，不不能到处处乱走。作为非非专业人人士，要要判断一一个小区区的官线线综合设设计好不不好，只只需要看看两个东东西：11、你就就这么走走进一个个小区，看看它里面面是不是是有电线线搭在楼楼和楼之之间。只只要有这这个，基
21、基本上这这个小区区你就不不用多考考虑了。2、沙井井盖是不不是基本本沿着小小区道路路排布，不不是搞到到到处都都是。如如果什么么沙井盖盖搞得满满地都是是，简直直看不出出走向来来的，基基本上这这个小区区你就可可以考虑虑放弃了了。为什么我我要这么么强调这这个管线线综合呢呢？如果果它设计计不好有有什么后后果呢？首先，就就是给排排水会整整天出问问题。一一下雨小小区就变变池塘的的事情，我我实在是是见得太太多了；然后，对对于年轻轻的我来来说，就就是网络络整天出出问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因因为只埋埋了一条条管，别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行，而现现在的这这家，不不是这里里的
22、线路路坏就是是那里坏坏，整天天修，我我这正打打怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了。再再然后，夏夏天千万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看电视视的时候候千万别别开电脑脑，不然然就得在在黑暗之之中耗一一晚上。这都是是管线综综合没搞搞好的标标志啊。你说，这这样的小小区，能能住吗？管线综合合既然如如此重要要，那么么我们说说，我们们设计的的时候好好好的考考虑，好好好的研研究，不不就行了了吗？事事实上，是是不行。为什么么？因为为所有的的线，你你都得从从外面引引进来，都都得跟外外面有个个接口。但是接接口在哪哪里呢？我现在在告诉你你们，无无论开发发商们在在事先做做多少
23、准准备工作作，做多多少调查查工作，都都无法保保证预留留的接口口不发生生变化。最常见见的是市市政排污污管线突突然就重重新施工工，换地地方了，哪哪怕它不不换地方方，就是是水平抬抬高个几几公分，这这个小区区的排水水因为倾倾斜度不不够，那那也完蛋蛋了。这这种事情情太常见见了。大大家肯定定经常看看到市政政管线施施工，把把路挖开开，今天天搞搞这这里，明明天搞搞搞哪里。我反正正是被这这个东西西搞怕了了。这种种情况那那是想赔赔钱都搞搞不定的的。然后后，高压压电线的的接入口口，一开开始说得得好好的的，从某某某变电电站接，等等到施工工完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了，又或或者它的
24、的容量已已经超了了，不能能再让你你接，你你得从其其他地方方接，这这个时候候只能花花冤枉钱钱，乱引引。引到到多少电电算多少少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，我也也不知道道。再说到这这个排水水许可证证。这个个东西是是市政部部门发的的，专门门针对小小区的排排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要要分两条条管排。这个东东西管的的是管径径和流量量，以及及连接市市政管线线的位置置。然后后这个东东西反过过来又影影响管线线综合设设计，事事实上是是一回事事。我就就不多说说了。5、单体体审查、建筑工工程规划划许可证证规划部门门对单体体设计的的审查那那也是非非常严格格的，但
25、但是总体体来说，相相对于总总平面规规划，就就比较容容易通过过一点。单体设计计是啥呢呢？就是是在总平平面规划划的基础础上，落落实单体体建筑的的设计方方案。单单体方案案主要是是些啥内内容呢？我个人人是这么么总结的的：关键键就是落落实各空空间的大大小尺寸寸。这个个阶段有有些东西西也很麻麻烦，最最烦的是是车位。目前来来说，我我国各大大城市在在车位问问题上管管得那都都是非常常严格的的，要求求一般是是每户住住宅配一一个车位位，商业业一般是是1000平方米米配一个个车位。大体的的配置要要求基本本上都是是这样，各各城市大大同小异异。车位位不够，基基本上都都别想通通过单体体审查。当然，总总平面审审查期间间一般来
26、来说，也也会审车车位，不不过那个个阶段主主要是经经验值，按按35平平方米到到45平平方米平平方米一一个车位位这样的的经验值值，来评评估地下下室面积积够不够够，一般般来说规规划部门门不会很很在意车车位够不不够，不不会认真真的在图图纸上数数。但是是单体阶阶段就不不一样了了，就开开始数了了。这个个时候什什么毛招招都会用用上。比比如所谓谓的子母母车位啦啦，根本本停不进进去车的的转角位位也放个个车位啦啦，等等等等等，不不一而足足。但是是有些时时候，无无论怎么么摆都摆摆不够，那那也有办办法，就就是宣称称我这里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那那玩意非非常的不不好使唤
27、唤，进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不过无无数开发发商都只只是停留留在口头头上，只只要通过过单体审审查了，这这个机械械停车装装置那是是绝对不不会安装装的。那么，为为什么开开发商那那么不愿愿意建大大点地下下室？因因为建地地下室是是亏本的的。买的的人也少少。我知知道这个个话一说说出来粪粪青们就就会向我我开炮，说说什么110几220万买买一巴掌掌大的停停车位，开开发商还还亏本？事实是是，停下下一台车车，的确确只需要要10个个平方米米不到的的空间。但是，你你要把这这部车停停进去，你你另外还还需要330平方方米的进进车道。所以按按经验值值，每个个停车位位所须分分担的面面积，基基本上都
28、都是355到455平方米米。规划划部门都都这么掌掌握。你你这个车车是不能能垂直起起降的。这就是是客观规规律。当然我这这个是大大概经验验，在有有些城市市，停车车位还是是能赚钱钱的，比比如广州州、深圳圳和上海海的一些些黄金地地段的楼楼盘，据据说停车车位都能能买到440万一一个。不不过这个个不代表表一般规规律。嘿嘿嘿。审完单体体设计，设设计公司司再细化化一下出出建筑施施工图，就就可以申申领建设设工程规规划许可可证。这这个过程程比较没没什么技技术含量量。不值值得多说说。我就就一笔带带过了6、消防防和人防防专项审审查这两样东东西搞死死人。我我直接这这么下两两个结论论：没有有哪个小小区的消消防和人人防设计
29、计是达标标的。没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。我我就这么么直接一一点：消消防报建建，要说说难，是是所有专专业报建建中最艰艰难的，但但是如果果说简单单，也可可以很简简单。至至于人防防报建，这这个东西西莫名其其妙，我我不知道道这个算算什么，我我对任何何备战的的东西，都都心存恶恶感。先从消防防说起。消防部部门是武武警官兵兵，不是是政府机机构，这这个大家家心里要要有数。我国的的消防审审查，在在很多时时候都是是非常扯扯淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我们的开开发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了。另外外我们的的消费者者也没这这种意识识。因为
30、为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的，比比如电梯梯间和楼楼梯间之之间设置置个1级级防火门门，那对对业主进进进出出出来讲，是是非常不不方便的的。基本本上来讲讲，消防防设计绝绝对不可可能严格格按规范范做够做做足。在在这个方方面，审审查那也也是越来来越严。一般说说，各发发展商都都是委托托消防施施工企业业代理报报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，往往往由他他们出面面才能把把事情办办成。但但是，我我在这里里说句公公道话：涉及生生命安全全的消防防规范，基基本上没没人敢动动手脚。比如112层以以上要设设置专门门的消防防电梯
31、，117层以以上设置置剪刀楼楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。我个人人没见过过有开发发商能绕绕得过这这些强制制性规范范的，即即使能绕绕过去将将会获得得巨大的的回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊， 但是基基本上没没人敢去去办。起起码我不不敢。在在我个人人日后的的职业生生涯中，我我也不敢敢。人防工程程是非常常神经的的一样中中国特色色的东西西。我不不知道这这个东西西算啥。真要有有空袭了了我绝对对不会呆呆在高层层建筑的的地下室室里，9911的的那栋大大楼就是是前车之之见。真真要被炸炸了楼，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是我的的个人观观感，大大家不必必介意。人防部
32、门门属于政政府部门门，不是是军队编编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在的争议议非常大大。社会会上各种种声音都都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们。我现现在告诉诉你们，所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，就就允许你你暂时用用着。但但是这个个产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。因为人防防用途部部分的车车位只不不过是一一种暂用用的性质质，不能能卖，所所以开发发商绝对
33、对会想办办法减少少人防面面积。另另外，人人防设备备那也是是非常疯疯狂的东东西，比比如人防防那个安安全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是搞碉碉堡了。也不知知道能防防什么。7、节能能审查、施工图图审查在领取建建设工程程规划许许可证之之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了。节能审查查，在我我的个人人经验里里面，是是怎么审审都行的的事情。我国现现在越来来越强调调可持续续发展，建建筑节能能摆上的的位置也也越来越
34、越高。这这么说吧吧：什么么3600度大落落地窗、全敞开开式阳台台、无封封闭式中中庭这些些东西，在在节能方方面肯定定是不达达标的。搞了这这些东西西，夏天天空调得得开到疯疯狂掉。不过老老百姓都都喜欢这这种新鲜鲜东西。恩，在在这里南南北差异异非常明明显：北北方一般般在节能能审查上上都比较较能达标标，老百百姓在观观念上也也比较能能接受这这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖费的的。但是是南方人人对这种种东西就就比较不不待见，我我就好这这一口，你你管得着着啊。说到这里里不由得得想对那那个套型型建筑面面积900平方米米以下占占70%以上的的
35、90770政策策说两句句。建设设部的官官员们在在政策制制定上，必必定带有有强烈的的北方特特征。北北方人在在考虑在在冬天取取暖的要要求之后后，的确确不习惯惯居住大大面积。开间超超过6米米的客厅厅，在取取暖上就就肯定不不达标了了。同时时，在完完全不考考虑洗手手间的采采光和通通风要求求时，990平方方米的套套型面积积的确可可以设计计出非常常不错的的三居室室的户型型。这是是与北方方人的使使用习惯惯及气候候一致的的：空气气干燥，而而且洗手手间的使使用频率率较低，一一般人都都不习惯惯每天洗洗澡。（我我说明，我我这不是是地域歧歧视啊，我我这完全全是就事事论事。）但在在南方，仅仅仅只是是增加这这么一个个洗手间
36、间的窗户户，900平方米米要设计计出三居居室，就就几乎是是不可能能完成的的任务。这个稍稍微在图图上画一一下就知知道了。房子朝朝外的位位置就那那么几个个面，几几个房间间一占，厕厕所就不不知道摆摆在哪里里了。本本人当年年参与的的好几个个项目，为为了在满满足这个个 90070的的要求下下还能做做3房单单位，设设计师呕呕了不知知道多少少吨血。现在市市场上的的公司逼逼得没法法子，被被迫只能能大量的的推出两两房单位位。当然然，两房房单位也也可以住住，不过过就不能能养孩子子，一养养孩子这这家就完完蛋了，爸爸爸妈妈妈爷爷奶奶奶加孩孩子哭，连连转身的的地方都都没有。现实就就是这么么滴残酷酷。客观观规律就就是如此
37、此。现在有些些公司为为了规避避这个990700，还想想了些花花招，比比如设计计两套房房子，再再打通它它一起卖卖。在某某些不良良媒体的的宣传口口径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着良心心做事。我个人人无言以以对。恩，说个个节能审审查，一一说开去去就说了了这么多多，不好好意思不不好意思思。现在在开始说说施工图图审查。施工图图审查现现在都已已经在表表面上市市场化了了，允许许开发商商自己找找资质的的施工图图审查单单位做审审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是，基基于我国国的审查查技术非非常的落落后，恩恩，怎么么说呢，连连设计、施工技技术都非非常落后后，因此此这个审审查实在
38、在是见仁仁见智，根根本没法法子审。在这里里讲一个个本人曾曾经亲历历的事情情。那一一年在珠珠三角一一个三线线城市，在在一个别别墅项目目门口建建一座景景观塔。那个塔塔呢，形形状就像像个纺锤锤，中间间粗两头头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突突然这塔塔就塌了了，整个个检查组组全部死死光。这这是个大大事啊，政政府因此此组成了了浩大的的调查，来来查这个个事故的的原因。首先当当然是从从源头设设计查起起。结果果一查，设设计坚称称没有任任何设计计上的问问题。于于是把那那图纸送送去重新新做审查查，一查查的话，审审查人员员说，不不行，这这个图纸纸有问题题。两边边就吵了了起来。
39、最后两两边都说说服不了了对方。要说这这个图纸纸违反强强制性规规范吧，它它也不违违反。但但是不违违反强制制性规范范就表示示安全合合格吗？我看谁谁也不敢敢说这个个话。最最后只能能把施工工单位拉拉出来，判判了几个个罚了些些钱，了了事。现现在合生生在广州州的某楼楼盘前面面，也打打算树这这么一个个塔，做做审查的的时候也也是吵得得不可开开交。最最后也是是不了了了之，因因为这根根本说不不清楚，到到底安不不安全反反正我个个人不知知道。施工图审审查是收收费项目目，非常常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施工图图审查时时除了给给审查费费，专家家红包那那也是不不能少滴滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。
40、8、余泥泥排放许许可、噪噪音排放放许可、夜间连连续施工工许可余泥和噪噪音，这这两个东东西专门门拿在这这里讲，是是因为这这两样东东西是最最扰民的的。我知知道在很很多城市市，几乎乎没怎么么管这两两样东西西：余泥泥和噪音音。但现现在，越越来越多多的城市市，开始始加强了了对这两两样东西西的管理理。余泥排放放现在都都快成了了各大公公路管理理部门，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生财财道路了了。运输输施工余余泥的车车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但在很很多时候候，根本本不可能能这么规规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能打通通各路神神仙。余泥
41、在运运输过程程中，很很容易污污染路面面。本人人曾经见见识过广广州的一一部车，从从天河一一路撒到到番禺，结结果被罚罚了5万万多，包包工头拼拼命去做做工作都都没用，估估计是交交通部门门火大发发了，撞撞枪头上上了。噪音排放放许可，是是指只能能在规定定时间，用用规范的的，噪音音较轻的的方式施施工。这这个是环环境保护护部门管管着的。现在很很多城市市已经禁禁止使用用锤击桩桩了。那那玩意打打起来不不是人能能忍受的的，想当当年我刚刚刚进入入这个行行业时候候，我靠靠，站在在工地里里，听了了一天的的锤击声声，第二二天耳朵朵里都是是嗡嗡声声，几乎乎没给锤锤傻了。当然用用锤击桩桩，那肯肯定是最最经济的的。只要要没人管
42、管，开发发商绝对对用锤击击桩。因因此我个个人无论论如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的，更要要予以管管制。现现在在一一些城市市，这个个夜间连连续施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无论怎怎么找关关系都难难批得下下来。如如果居然然胆敢不不报批就就夜间开开工？那那是嫌自自己钱多多，想支支援政府府的贫困困官员了了。但是是绝大多多数的城城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。我作为从从先进城城市走出出来的三三个代表表，到一一些二三三线城市市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续
43、啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，我我相信这这里也会会有人看看过我这这一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鸣鸣得意的的说：有有这种手手续吗？我这里里没有啊啊，我这这里很简简单啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鸣得得意的嘴嘴脸，一一样。9、质量量监督、安全监监督我为了把把施工许许可证这这一节赶赶紧搞出出来，已已经写得得不耐烦烦了。但但是没法法子。程程序是这这么一步步步走过过来的。施工许许可证完完了之后后，我随随便这么么一想，我我靠，后后面不知知道还有有多少程程序。放放验线、白蚁防防治、防防雷、预预测绘、预售、各专业业验收、项目备备案验收收，一直直到交楼楼。这得得写死我
44、我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特牢骚骚百余字字。谢谢谢各位。质量监督督站和安安全监督督站都是是建设部部门下属属机构。拿施工工许可证证之前，必必须得去去两个站站办审批批手续。这两个个站的分分工，我我跟各位位说老实实话，我我分不清清楚。在在我看来来，质量量问题都都是安全全问题。我就不不明白为为什么要要搞两个个站，分分着管。譬如我我打桩没没按规定定程序打打，导致致桩荷载载不达标标，这个个到底是是安全问问题还是是质量问问题？我我反正说说不清楚楚。总之之两个机机构都得得好好的的哄着。当然在在若干细细节上这这两部门门还是有有所区别别。比如如有些安安全问题题的确跟跟建筑质质量关系系不大，譬譬如工人人不戴安安全头盔盔啦，物物料堆放放不按规规定乱堆堆啦，这这些。但但在我看看来，安安监把质质监吃掉掉，并成成一个机机构，没没有任何何逻辑和和操作上上的困难难。