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1、ANYAANGIINSTTITUUTE OFF TTECHHNOLLOGYY本 科科 毕毕 业业 论论 文彰徳府营营销策划划报告Channg DDe ppalaace marrkettingg pllannningg reeporrt系（院）名名称：安安阳工学学院继续续教育学学专业班级级：20011级级市场营营销学生姓名名：指导教师师姓名：指导教师师职称：高级经经济师20一三三年5 月月毕业设计计（论文文）原创创性声明明和使用用授权说说明原创性声声明本人郑重重承诺：所所呈交的的毕业设设计（论论文），是我我个人在指指导教师师的指导导下进行行的研究究工作及及取得的的成果。尽我所知，除文中特别加以标
2、注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得安阳工学院及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。作 者 签 名： 日日 期：指导教师师签名： 日期：使用授权权说明本人完全全了解安安阳工学学院关于于收集、保保存、使使用毕业业设计（论论文）的规定定，即：按照学学校要求求提交毕毕业设计计（论文文）的印刷刷本和电电子版本本；学校校有权保保存毕业业设计（论论文）的印刷刷本和电电子版，并并提供目目录检索索与阅览览服务；学校可可以采用用影印、缩缩印、数数字化或或其它复复制手段段保存论论文；在
3、在不以赢赢利为目目的前提提下，学学校可以以公布论论文的部部分或全全部内容容。作者签名名： 日日 期：目 录录中文摘要要、关键键词I英文摘要要、关键键词II引言1第一章：项目背背景分析析1.1城城市发展展状况和和趋势21.2安安阳市商商业市场场环境31.3安安阳餐饮饮、休闲闲、娱乐乐场所市市场分析析9第二章：项目定定位及整整体规划划设计思思路2.1项项目简介介102.2项项目细分分定位102.3项项目整体体规划设设计思路路122.4项项目地块块SWOOT分析析142.5项项目产品品定位及及布局16第三章：项目投投资估算算3.1项项目的财财务分析析203.2项项目运作作模式分分析21第四章：项目营
4、营销策略略4.1项项目卖点点提炼224.2项项目销售售策略组组合25结论26致谢28参考文献献22931彰德府营营销策划划报告摘要：本本文通过过项目背背景、项项目定位位及整体体规划设设计思路路等一系系列的分分析，对彰徳徳府房地地产项目目进行了了细致的的市场营营销策划划。在项项目开始始之前，我我们还对对项目进进行了前前期的市市场调研研，从各各个方面面对项目目产品进进行分析析，确定定合适的的销售方方案。论论文主要要研究了了本项目目的基本本情况、项项目周边边竞争楼楼盘的基基本情况况、产品品优势分分析及劣劣势分析析、房地地产市场场分析、市市场定位位、产品品策略、营营销策略略等。关键词：房地产产定位营销
5、销 策策略Channg DDe ppalaace marrkettingg pllannningg reeporrtAbsttracct：Bassed on thee annalyysiss off a serriess off thhe pprojjectt baackggrouund, prrojeect possitiioniing andd ovveraall plaanniing andd deesiggn iideaas, to Chaang De pallacee reeal esttatee prrojeectss caarriied outt deetaiiledd maar
6、keetinng pplannninng. At thee beeginnninng oof aa prrojeect, wee haave to carrry outt prreliiminnaryy maarkeet rreseearcch, anaalyssis froom tthe asppectts oof pprojjectt prroduuct salles plaan, dettermminee thhe aapprroprriatte. Thiis ppapeer mmainnly stuudiees tthe bassic sittuattionn off prrojeec
7、t, prrojeect perriphheraal mmarkket commpettitiion sittuattionn, aadvaantaage andd diisaddvanntagge aanallysiis pprodductt annalyysiss, tthe reaal eestaate marrkett annalyysiss, mmarkket possitiioniing, prroduuct strrateegy, maarkeetinng sstraateggy.Key worrds：Reaal EEstaate Poosittionn Marrkettingg
8、Straateggy 引言对于彰徳徳府项目目的市场场研究，是是一件富富有激情情与创造造力的事事。其与与生俱来来的魅力力及复杂杂性，决决定了本本次彰彰徳府营营销策划划报告也也如其本本身一样样充满着着难度，更更具有与与生俱来来的冲击击力。由由于项目目定位于于城市综综合体，注注定了本本项目在在前期市市场定位位，卖点点提炼，销售策策略组合合等方面，需需要更高高的更强强的策略略。第一章 项目目背景分分析1.1城城市发展展状况和和趋势安阳位于于河南省省的最北北部，地地处山西西、河北北、河南南三省交交汇点，西西倚巍峨峨险峻的的太行山山，东联联一望无无际的华华北平原原，是豫豫北区域域性中心心城市。现现辖一市市
9、、四县县、四区区和一个个高新技技术产业业开发区区。即：林州市市、安阳阳县、汤汤阴县、滑滑县、内内黄县、文文峰区、北北关区、殷殷都区、龙龙安区。安安阳市总总面积为为74一一三平方方公里，总总人口55一八.7万人人。市辖辖区面积积5433.6平平方公里里，城市市人口1101.2万人人。1.1.1安阳阳交通安阳阳交通便便利，地地理位置置优势，京京广铁路路纵贯市市区，京京珠高速速，1006、1107国国道贯穿穿南北。北北上5000公里里直达北北京，南南下2000公里里直达省省会郑州州。继续续东向入入3100国道5500公公里可达达连云港港。经1106、1104国国道货车车9个小小时到达达天津港港。11
10、1条省级级公路干干线从市市区辐射射而出，连连接周边边一八00公里半半径范围围内中原原经济协协作区，共共12个个城市，总总人口近近60000万人人。安阳阳火车站站是京广广铁路干干线上的的重要车车站，车车行1小小时488分钟到到达省会会郑州，44小时550分钟钟到达首首都北京京，每天天停靠客客车355对，交交通十分分便利。市市区公路路纵横交交织，公公交线路路四通八八达，已已形成市市内联网网、市外外联线的的交通网网络格局局。1.1.2安阳阳历史安阳是中中国七大大古都之之一，国国家历史史文化名名城，是是甲骨文文的故乡乡，周周易的的发源地地，红旗旗渠精神神诞生地地。早在在公元前前一三000多年年，商王王
11、盘庚迁迁都于安安阳殷都都区小屯屯一带，历历经八代代十二王王2555年之久久，距今今已有333000多年的的历史。这这里出土土问世了了中华民民族最早早使用的的文字甲骨骨文、世世界上最最大的青青铜器司母母戊大方方鼎。殷殷墟商代代晚期都都城遗址址的发现现与发掘掘，在“中国220世纪纪1000项考古古发现”评选中中名居榜榜首。安安阳之名名始于战战国末期期。公元元5800年，北北周灭北北起，邺邺城被焚焚，邺民民全部迁迁至安阳阳，安阳阳遂称相相州，亦亦称邺郡郡。到了了金时期期，升相相州为彰彰德府，此此名一直直经明清清沿用到到民国初初年，历历时7000多年年，直到到19一一三年，才才废掉“彰德府府”一名，重
12、重称安阳阳县。老老彰德的的古城墙墙，自商商代之后后，也是是屡经兴兴废的，三三国时期期曹操所所建邺城城就堪称称是中国国封建王王朝最早早有完善善规划的的都城。当当时的邺邺城布局局严谨，分分区明确确，中轴轴对称，宫宫苑结合合，成为为后世都都城建筑筑的典范范。老彰彰德的街街名很有有讲究，老老城内有有“九府十十八巷、七七十二胡胡同”之说。“九府”有；平平府、六六府、铁铁拐府、林林府、西西府、洛洛阳府、老老府、娘娘娘府、儒儒学府；十八巷巷有：豆豆腐巷、三三义巷、卜卜府巷、小小颜巷、东东钟楼巷巷、西钟钟楼巷、乔乔家巷、唐唐子巷、竹竹竿巷、裴裴家巷、香香巷、鹅鹅脖巷、纪纪家巷、东东官带巷巷、西官官带巷、夹夹巷
13、、丁丁家巷。著著名历史史学家郭郭沫若曾曾留下“洹水安安阳名不不虚，三三千年前前是帝都都”的著名名诗句。历历史上著著名的文文王演易易、妇好好请缨、苏苏秦拜相相、西门门豹治邺邺、岳母母刺字等等重大事事件都曾曾经发生生在这里里。1.1.3安阳阳经济“十五”期间，安安阳市的的经济建建设和社社会进步步得到了了较快的的发展。220055年，全全市国民民生产总总值达到到5566亿元，年年均增长长12.8%；城镇居居民人均均可支配配收入“十五”末达到到了88823元元，比上上年增长长了111.6%，“十五”期间，安安阳市经经济建设设上了一一个大台台阶，不不仅人均均生产总总值超过过了1000000元，而而且发展
14、展质量、效效益和速速度也是是前所未未有的。安阳市委委市政府府提出来来打造豫豫北区域域性中心心强市口口号，具具体战略略目标为为：中心心城市建建成区人人口达到到一五00万以上上，建成成区面积积达到一一五0公里以以上，市市区非农农劳动占占劳动力力总数的的比重达达到900%左右右，城镇镇人口占占总人口口的比重重达到880%左左右，国国内生产产总值占占全市的的50%以上，提提前5年年以上在在全市率率先实现现全面建建设小康康社会的的目标。在在城市人人口、经经济效益益、建成成区面积积等方面面力争处处于全省省上游，走走在全省省同类城城市前列列，成为为全市发发长的龙龙头和核核心增长长极。1.2 安阳市市商业市市
15、场环境境1.2.1项目目背景安阳市目目前的商商业发展展相对集集中，以以北大街街、解放放路以及及文峰中中路为中中轴线，向向东西两两处扩散散，形成成了整个个安阳市市的最大大商业圈圈。安阳市现现有的商商业总体体上呈现现“1+33”的格局局，即由由一个市市级商业业中心和和3条商商业街组组成。一一个市级级商业中中心是指指以卫东东购物广广场、丹丹尼斯、海海鑫购物物广场构构成的三三角形状状的商业业中心，三三条商业业街是指指北大街街、唐子子巷、文文峰中路路商业街街。从商业演演化趋势势看，三三角形的的市级商商业中心心的规模模进一步步膨胀，夏夏绿地购购物中心心新近也也融入该该商圈中中，集聚聚的趋势势不断强强化，安
16、安阳一级级商圈的的地位牢牢不可撼撼。但目目前该区区域商业业过度聚聚集，同同质化竞竞争较为为严重，商商业中心心的内部部分工得得不到体体现，无无法满足足高层次次的消费费需求。安阳近期期开发的的大型商商业地产产项目夏夏绿地购购物中心心、金豪豪库、美美丽华购购物广场场由于商商业定位位雷同，销销售手法法基本上上采用小小单位分分割产权权、售后后返租、承承诺固定定回报等等方式，无无论从销销售还是是运营状状况来看看，均不不太理想想，使商商业地产产投资客客对大型型商业项项目持谨谨慎观望望态度，而而相反，商商业中心心内临街街独立商商铺行情情则一路路看涨，从从拱辰广广场一楼楼街铺11.2万元元/平方方米到金金豪库一
17、一楼街铺铺2.8万元元/平方方米，安安阳第一一街及唐唐子巷新新近开发发的街铺铺更是销销售火爆爆，街铺铺市场呈呈现出“风景这这边独好好”。1.2.2安阳阳主要商商业地产产项目现现状a、夏绿绿地购物物中心位置：文文峰路南南北路之之间开发商：安阳夏夏绿地房房地产开开发有限限公司规模：总总建筑面面积4000000，分分为A、BB、C、DD四个楼楼体结构：地地下两层层：地下下一层为为上海联联华超市市（开发发商投资资的加盟盟店）面面积为660000地下二层层为车库库，2000多个个车位B区共计计三层，一一层运动动商城；二层男男装；三三层餐饮饮C区共计计三层，一一层黄金金珠宝；二层名名品女装装，三层层服装开
18、业时间间：20005年年9月一一八日销售情况况：已销销售面积积占总面面积的一一三%销售政策策：五成成十年按按揭，售售后返租租十年，年年回报110%销售价格格：一层层：一五五00001668000元/ 二层：8000095000元/ 三层：5500060000元/租赁价格格：北楼楼：一层层：珠宝宝2488元/，化妆妆品1992元/，饰饰品工艺艺2488元/，小家家电2000左右右，烟酒酒自营二层：女女装内衣衣1066元/；三层层：床上上用品880元/，儿儿童722元/南楼：一一层：体体育用品品1000元/左右，鞋鞋类、健健身器材材1400元/；二层层：男装装96元元/；负一层层联华超超市为加加盟
19、店现大部分分调整为为联营扣扣点。配套：中中央空调调，166部手扶扶电梯，44部垂直直电梯项目分析析：该项项目是安安阳市近近期比较较大和比比较有影影响的商商业地产产项目，但但从目前前来看，无无论是地地产的销销售还是是后期的的商业运运营，业业绩都不不太理想想，分析析其原因因有以下下几点：（一） 前期规划划问题：整个商场场象座迷迷宫，没没有大型型现代化化商场的的氛围，四四个楼体体未能较较好的连连贯起来来，这是是项目的的先天硬硬伤。（二） 项目定位位问题未能突出出其规模模大的优优势，商商场定位位与其他他商场同同质化，整整合品牌牌的能力力差，安安阳最大大的MAALL的的魅力未未能显现现出来。（三） 开发
20、商操操作思路路问题开发商过过于刚愎愎自用，不不采纳专专业策划划公司及及业内人人士的建建议，自自身定位位不准，由由建筑商商转型到到零售商商，行业业跨度过过大，在在用人上上任人唯唯亲，导导致后期期运营管管理不善善。b、卫东东购物广广场位置：安安阳市北北关广场场开发商：安阳中中房房地地产开发发有限公公司运营商：安阳市市卫东副副食品公公司商场面积积：结构：地地下一层层为卫东东超市，面面积为225000，商商场自营营地上一层层为化妆妆品、黄黄金珠宝宝、名烟烟名酒专专柜等，租租金：3300元元/月二层为品品牌女装装，租金金：1000一五00元/月三层为品品牌男装装，租金金：8001000元/月项目分析析：
21、卫东已成成为安阳阳商业的的一面旗旗帜，并并且由于于位置优优越，业业绩目前前看来尚尚可，但但超市面面积较小小，如沃沃尔玛进进驻，则则其将会会受到毁毁灭性的的冲击。精精品百货货操作水水平一般般，未能能体现出出时尚，前前卫的特特点。c、卫东东购物广广场安钢钢店位置：安安钢文体体路中段段开发商：贞元房房地产开开发公司司商场面积积：1.8万结构：地地下一层层为卫东东超市，面面积为550000地上1/2层为为化妆品品、珠宝宝首饰、小小家电等等，租金金：1000一五00元/月地上一层层为品牌牌服装，租租金：9901100元/月项目分析析： 卫东东安钢店店自20005年年9月88日开业业以来，经经营情况况一般
22、。分分析其原原因一是是定位有有误，依依然走超超市+精精品百货货的路线线，不适适合安钢钢生活区区实际情情况，二二是管理理层不稳稳定，导导致管理理混乱。d、海鑫鑫购物广广场位置：安安阳市西西环城中中段商场面积积：2000000结构：总总计为五五层，一一层为化化妆品、珠珠宝首饰饰、鞋类类；租金金：一五五0一八00元/月二层为休休闲女装装；租金金：10001200元/月三层为品品牌女装装；租金金：8001000元/月四层为童童装，童童鞋类；租金：80元元/月五层为品品牌男装装；租金金：60080元元/月项目分析析：海鑫购物物广场前前身为亚亚细亚商商场，被被安阳市市温州商商会以220000万元的的价格购
23、购买，后后又投入入巨资（440000万元左左右）进进行装修修改造，改改造后的的商场富富丽堂皇皇，硬件件设施一一流，其其走高档档百货的的精品化化路线能能否成功功尚需假假以时日日，拭目目以待。e、美丽丽华购物物广场位置：人人民大道道与东风风路交汇汇处开发商：安阳市市红安房房地产开开有限公公司建筑面积积：3.6万商场主体体：地下下一层，底底上三层层，局部部四层门前广场场：1220000，其其中40000的休闲闲绿地，3300个个停车位位。销售价格格：一层层均价为为105500111178元元/ 二层66351179000元/，均均价70000元元/ 租金采采用返点点，一般般品牌222%，大大品牌22
24、1% 三、四四层不卖卖只租 临街街商铺价价格：一一八0000190000元元/（面面积以22446为主）销售政策策：五成成十年按按揭，返返租十年年，年回回报100%。招商情况况：负一一层与家家世界签签约，其其余正在在招商，预预计在220066年5月月1日前前开业项目分析析：该项项目由专专业策划划公司操操盘，目目前与家家世界签签约可带带旺人气气，操作作思路正正确；但但其位置置远离核核心商圈圈，如依依然沿循循大卖场场+精品品百货的的操作路路线风险险较大，经经营定位位将是项项目成败败的关键键所在。f、安阳阳丹尼斯斯位置：位位于文峰峰中路西西段商场面积积：1.6万平平方（在在建30000平平方）结构：
25、总总计为二二层，一一层为：珠宝、名名表、服服装、鞋鞋类；租金：约约2000元/-2550元/二层为：大卖场场项目分析析：丹尼尼斯是目目前安阳阳经营最最为火爆爆的商场场，大卖卖场以其其价格低低廉、商商品丰富富吸引了了大量的的人流，但但一层精精品百货货运作以以专业水水准来看看一般；但从丹丹尼斯入入驻带旺旺了整个个文峰中中路及唐唐子巷商商圈来看看，品牌牌的号召召力可见见一斑。g、金豪豪.库位置：安安阳市仁仁和房地地产开发发有限公公司开发商：商业总总建筑面面积2万万平方，写写字楼面面积为770000结构：商商业为地地下一层层，地上上五层，写写字楼共共计九层层。销售政策策：商业业头三年年包租，年年回报率
26、率8%，五五成十年年按揭销售价格格：一层层邻街商商铺均价价1.99万元/ 二二层为880000元/，三层层为5000060000元/ 四四层、五五层为330000元/ 写写字楼售售价为33500040000元/销售情况况：预计计已销售售面积为为30%租赁价格格：一层层：1000元/，二二层：660元/，三三层：440元/项目分析析：该项目操操盘手法法较为娴娴熟，广广告攻势势凶悍，但但由于项项目先天天设计有有误（进进深为224米，上上下层无无法互借借人气），因因此商场场招商难难度很大大，写字字楼由于于售价过过高造成成滞销，虽虽然以“库”的概念念、沃尔尔玛的题题材来抄抄作，但但投资人人依旧不不买帐
27、。预预计后期期运营将将会举步步维艰。h、沃尔尔玛购物物广场位置：安安阳市红红旗路三三八岗西西南角开发商：深圳国国际投资资公司规模：总总建筑面面积为四四万结构：地地下一层层为停车车场，地地上一层层为精品品百货店店，地上上二、三三层为沃沃尔玛大大卖场。项目建设设情况：现已开开挖地基基，预计计20007年春春季交工工。项目分析析： 该项项目由于于沃尔玛玛的入驻驻将会带带来极旺旺的人气气，预计计底层商商铺销售售将不存存在问题题，并且且沃尔玛玛的到来来将会加加剧安阳阳零售业业的洗牌牌，尤其其是对安安阳的大大型超市市，将会会受到极极大的冲冲击。i、文峰峰时代广广场位置：文文峰南路路以北，北北大街以以西规模
28、：总总占地面面积约11.6万万一层文峰峰路步行行街24402500户，二二层商场场80000左左右，总总户数884户，地地下一层层是家具具城，面面积30000左右户型面积积：一层层241000不等等，二层层以20040为主经营品种种：一层层服装、手手机、餐餐饮、美美容、婚婚介及体体育用品品、益生生堂药店店等；二二层男女女休闲服服装、羽羽绒服等等；负一一层家具具。租金：一一层8001000元/月；二层550元/月月，负一一层300元/月一层步行行街路宽宽5、66、7、112米1.3 安阳餐餐饮、休休闲、娱娱乐场所所市场分分析1.3.1餐饮饮 基本本集中在在文峰南南北街和和解放路路上，主主要是大大
29、型餐饮饮店和小小餐饮店店的集合合，分布布不集中中，餐饮饮消费市市场旺盛盛，基本本满座率率较高，面面积超过过10000平方方米的餐餐饮店有有：金麒麒麟、烧烧鹅仔、喜喜相逢、全全聚德、华华莲渔港港、龙士士达、百百年香锅锅、巴奴奴火锅、卧卧龙、醒醒狮沙龙龙等，客客单价消消费一般般在5001000元左右右。河南南省是中中国粮食食生产大大省，当当地居民民习惯在在餐饮上上的消费费要强于于购物，补补充并加加强餐饮饮业种是是本案商商业组合合的突破破口。1.3.2娱乐乐 商业业设施内内基本没没有娱乐乐场所，仅仅为儿童童提供的的攀爬类类等场所所也没有有，所有有娱乐场场所分布布在较远远商圈，DDISCCO舞厅厅较容
30、易易被当地地年轻族族群接受受，较高高收入的的愿意去去演艺大大厅看表表演，KKTV相相对比例例较少，没没有全国国知名的的连锁品品牌。主主要有：快乐时时光、家家多福、英英皇会所所等。当当地较为为知名的的娱乐场场所有：快乐时时光娱乐乐广场、NNO。11娱乐广广场、滚滚石、英英皇会所所等，客客单价消消费在55060元元左右。1.3.3休闲闲场所主主要集中中为大型型洗浴中中心和咖咖啡厅、茶茶楼，其其中洗浴浴中心有有：新天天地、世世纪庄园园、维多多利亚、龙龙士达、海海蓝春、在在水一方方等，客客单价消消费在55080左左右。咖咖啡厅主主要有：上岛、名名典、西西提岛，专专业茶楼楼较少，功功能主要要以棋牌牌室为
31、主主。足疗疗馆有：汇力、若若石足道道等，其其余大多多为低档档足疗。客客单价消消费在22060元元左右。安安阳酒吧吧业不太太发达，主主要有：风铃酒酒吧等，表表明安阳阳年轻人人消费能能力有限限。1.3.4广场场 除卫卫东购物物中心门门口有较较大面积积广场外外，其它它商业设设施没有有属于自自己的真真正的广广场，且且卫东的的广场以以停车为为主，阻阻碍顾客客进入商商场的通通道，人人车混杂杂非常混混乱。广广场是集集客和景景观的关关键。通过对安安阳商业业现状的的调查与与分析，安安阳的大大型商场场除丹尼尼斯一支支独秀外外，其余余商场均均举步维维艰，且且购物环环境较为为单调，休休闲娱乐乐功能较较少，无无论从招招
32、商还是是后期运运营管理理来讲，都都困难重重重。而而安阳的的街铺由由于自救救能力强强，租金金价位是是水涨船船高。同同时，从从国际、国国内商业业发展趋趋势来看看，倡导导的第四四代商业业模式，即即：Oppen Malll，开开放式的的、通透透的商业业街区文文化，并并且融合合了休闲闲、餐饮饮、娱乐乐等优美美的环境境和良好好的设施施。这种种模式将将成为221世纪纪商业的的主流趋趋势。因因此，结结合安阳阳商业的的现状及及国际、国国内商业业发展趋趋势，传传统的“物质”的商业业消费将将逐步降降低，依依托于“体验经经济”的“休闲娱娱乐”的消费费将成为为主流。天天时、地地利、人人和都决决定了我我们要将将该产品品打
33、造成成具有休休闲性质质的“街铺”商业形形式。第二章 项目目定位及及整体规规划思路路2.1项项目简介介项目位于于安阳市市文峰区区旧城改改造核心心地段，属属传统核核心商业业圈内，位位于安阳阳商业黄黄金走廊廊文峰路路环路路东段，西西至夏绿绿地广场场，地块块东侧朝朝向安阳阳新区，临临街面宽宽，可分分为A、BB两大区区域，其其中A区区之商业业部分，BB区之广广场，休休闲广场场与繁华华商业相相互交融融互动，该该项目将将是安阳阳黄金商商圈内最最后一块块商业宝宝地。项目总占占地为1101亩亩，其中中宽为1125米米，长为为3700米，商商业总建建筑面积积约6万万平方米米，是一一个集文文化、旅旅游、休休闲、餐餐
34、饮、娱娱乐、购购物、商商务、居居住于一一体的“城市综综合体”，三大大中心广广场、九九大主题题商业街街、十八八个消费费板块的的完善规规划，导导入国际际大都市市的先进进理念，首首创双首首层、双双中厅、三三广场纯纯现代商商业概念念建筑特特色，作作为新商商业运动动倡导者者，项目目创造以以休闲娱娱乐为主主，购物物餐饮互互动的第第四代商商业模式式，缔造造全新的的城市生生活休闲闲中心，将将综合品品牌专卖卖店、美美食城、酒酒吧、KKTV、足足疗、迪迪吧、演演艺吧、电电影城、儿儿童娱乐乐城、体体育休闲闲城、家家居家饰饰、音乐乐艺术天天地、文文化书廊廊、音像像制品、主主题餐厅厅等融购购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、
35、旅旅游、商商务多功功能为一一体的城城中之城城。2.2项项目的细细分定位位2.2.1文化化定位由于安阳阳市是中中国历史史文化名名城，且且地块位位于古城城核心地地段，从从建筑的的形态、外外观来讲讲，服从从整个城城市的总总体规划划定位的的要求，应应以明清清建筑风风格来表表现。另另外，安安阳古城城以彰德德府命名名将近有有千年的的历史，蕴蕴含了丰丰富的文文化内涵涵，这些些都决定定了项目目的定位位首先是是文化的的功能，宣宣扬安阳阳文化名名城，成成为展示示安阳文文化的一一个重要要窗口，且且广场负负一层规规划引入入现代化化的电影影院线和和戏院，广广场上要要定期举举办具有有地方特特色的民民俗文化化表演，这这些都
36、将将决定项项目建成成以后将将成为安安阳市新新的文化化活动中中心，也也从而带带旺地块块人气，提提升项目目的品质质。2.2.2旅游游定位 首先项项目本身身包含着着丰富的的旅游资资源，AA区地块块包含有有萧曹庙庙、高阁阁寺、县县城隍庙庙，往西西油天宁宁寺，BB区地块块有袁氏氏小宅、谢谢家大院院，这些些旅游景景点将成成为安阳阳古城旅旅游新的的路线。其其次，在在B区规规划中有有古城楼楼和城墙墙，加上上广场定定期的民民俗文化化表演等等系列文文化活动动，都将将成为吸吸引游客客的亮点点，从而而使该地地块成为为安阳新新的旅游游景点，成成为安阳阳旅游地地产与商商业地产产相结合合的典范范。2.2.3休闲闲定位根据对
37、全全国的城城市居民民的时间间分配，330%的的十件事事休闲时时间，由由30%d的支支出要花花在休闲闲上。社社会出现现这种现现象，意意味着休休闲经济济时代的的到来，或或者说休休闲社会会的来临临。休闲又重重新回到到了中国国人的视视野中来来，从休休闲服装装、休闲闲食品到到休闲旅旅游，从从街头茶茶馆到各各式各样样的“吧”，从电电影大片片到畅销销读物，各各种冠名名的休闲闲的商品品和服务务成为了了城市的的居民消消费时尚尚。于是是，休闲闲作为一一种新的的消费形形式，带带动了城城市居民民生活结结构，社社会结构构、产业业结构的的及行为为方式等等系列变变化。结合整个个社会的的发展趋趋势，要要想使该该项目成成为安阳
38、阳市人民民的时尚尚生活方方式中心心，必将将把休闲闲的生活活方式融融入到项项目中。AA区要把把休闲的的功能放放在商业业街区中中，雕塑塑、喷水水圆艺、微微缩景观观、休闲闲椅等休休闲设施施，会让让人心旷旷神怡，在在繁华的的商业中中体味“休闲”的意境境；B区区规划为为大型休休闲广场场，将为为安阳市市民提供供工作之之余放松松的场所所。2.2.4 餐餐饮定位位中国人有有句俗话话叫“民以食食为天”，在中中国的商商业地产产中首先先考虑餐餐饮。并并且在项项目的地地块中，文文峰北路路已形成成餐饮一一条街的的氛围，金金麒麟、大大富川菜菜馆、花花园酒店店等酒店店经营火火爆，因因此该地地块具备备餐饮的的基础。体现餐饮饮
39、定位要要有两方方面的考考虑，首首先要把把国际国国内的餐餐饮品牌牌引进，比比如：麦麦当劳、肯肯德基、必必胜客，中中餐有俏俏江南等等知名品品牌，这这些品牌牌商家的的入驻将将成为安安阳餐饮饮业的风风向标；第二个个方面要要充分运运用好内内街，引引入深具具安阳特特色的风风味小吃吃，形成成安阳小小吃一条条街，填填补安阳阳的市场场空白。风风味小吃吃以美食食荟萃，价价格低廉廉成为安安阳市民民消费的的新热点点。2.2.5 娱娱乐定位位针对安阳阳娱乐业业的现状状，在地地块的规规划中引引入全国国连锁的的KTVV、水疗疗、健康康、美容容机构，提提升安阳阳娱乐业业的消费费档次和和品位，并并且娱乐乐业的经经营性质质决定项
40、项目具备备“不夜城城”的定位位基础。2.2.6购物物定位通过前期期的市场场调研和和对安阳阳当地市市场消费费状况的的把握，在在本项目目中要弱弱化购物物的功能能，商品品定位以以中低档档为主。在在B区计计划引进进国际级级的零售售连锁机机构，如如：家乐乐福、麦麦德龙、百百安居等等，以产产品品类类齐全、价价格低廉廉来吸引引大量的的人流；在A区区负一层层拟引进进具有量量贩性质质的商业业机构，如如：郑州州银基、国国际小商商品城、国国美电器器等，以以商业强强大的聚聚集效应应，以中中低端的的商品对对安阳的的商业重重新洗牌牌，从而而确定“彰德府府”项目在在安阳商商业中的的龙头地地位。2.2.7商务务、居住住定位通
41、过对安安阳市的的商业步步行街及及全国的的步行街街现状来来看，二二层以上上的商业业的存活活率相当当低，因因此在项项目的定定位中，独独辟蹊径径，大胆胆创新，引引入“SOHHO”的概念念，将二二、三层层部分打打造成商商务别墅墅，在建建筑设计计中处理理好与底底层商业业的关系系，在这这块安阳阳市最好好的上风风上水的的风水宝宝地上打打造安阳阳市的“顶级豪豪宅”，既具具有商务务功能，也也具备居居住功能能，从而而解决二二、三层层商业难难做的局局面。2.3项项目整体体规划设设计思路路 a、项项目规划划思路的的几个出出发点：整合社社会优势势（人文文、经济济、交通通、地域域、自然然），实实现区域域的有效效资源拉拉动
42、，从从而对项项目起到到积极的的作用。要把项项目放到到安阳市市提出“打造区区域性中中心城市市”的大背背景下，把把项目拔拔高到相相当的高高度，有有一种“舍我其其谁”的大气气与霸气气。作为安安阳新商商业运动动的倡导导者，创创造以休休闲娱乐乐为主，购购物餐饮饮互动的的第四代代商业模模式。实现市市场及消消费群体体的细分分，在消消费群体体上挖掘掘最大市市场空间间，提高高产品竞竞争力。要充分分考虑政政府、投投资者、商商家、消消费者四四者的利利益，最最终实现现多赢，不不仅要建建的好、卖卖的好，而而且还要要运营的的好，并并将项目目打造成成为安阳阳一张精精致的名名片。b、项目目规划简简介：依据安阳阳商业地地产以及
43、及安阳商商业整体体运营现现状，项项目的定定位及规规划将避避开大型型商业中中心目前前销售困困难、返返租风险险、运营营成本高高等多种种弊端，导导入沿海海城市的的先进理理念，首首创双首首层、双双中层、三三广场纯纯现代商商业概念念建筑特特色，作作为新商商业运动动倡导者者，项目目创造以以休闲娱娱乐为主主，购物物餐饮互互动的第第四代商商业模式式Oppen Malll，缔缔造全新新的城市市生活休休闲中心心。 具体规划划思路为为东头地地块为明明清文化化主题广广场，是是用明清清古城墙墙围合起起来的多多功能下下沉式广广场，广广场之中中，绿坪坪之上，期期间矗立立的主题题艺术雕雕塑，景景观柱、景景观墙、演演艺广场场为
44、这个个繁华的的商业带带增添了了别具意意味的人人文气息息。安阳阳老城文文化之精精粹“九府十十八巷”将点缀缀在广场场之中，与与袁家小小宅、谢谢府、萧萧曹庙、高高阁寺等等景点串串联起来来，将此此广场打打造为安安阳旅游游新的景景点，以以此来带带动地块块人气，起起到项目目龙头之之作用，广广场地下下一层可可预留项项目管线线，拟引引进国际际连锁零零售巨头头，如：家乐福福、麦德德龙等，同同时广场场负一层层设立现现代化的的影院和和戏院，真真正使该该项目成成为安阳阳新的文文化中心心。项目目向西延延伸位三三条东西西向步行行街，在在地块中中心设一一中心广广场，设设计为人人、车流流的集散散地，该该中心广广场（中中环广场场）为购购物休闲闲广场，演演艺视觉觉中心、活活动的表表演舞台台，提供供更精彩彩、狂欢欢的演出出节目，整整个广场场充满生生机和活活力。体体现文化化氛围和和品位，与与东广场场遥相呼呼应，打打造为安安阳对外外的窗口口，成为为最汇聚聚人流之之处。向向西仍为为三条步步行内街街延伸至至夏绿地地广场，在在与夏绿绿地广场场之间又又规划为为花季广广场，走走乏了、逛逛累了或或聊天，或或休憩，或或赏景，三三个广场