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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【答案】 B2. 【问题】 在运用多元回归分析法进行房地产估价时，其中的自变量和因变量分别为（ ）。A.房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素B.影响房地产价值或价格的若干因素；房地产价值或价格C.所有被估价房地产价值或价格；影响房地产价值或价格的若干因素D.影响房地产成交价格的若干因素；各宗被估价房地产价值或价格【答案】 B3. 【问题】 假设开发法估价在选取估价对象
2、最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 A4. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平【答案】 A5. 【问题】 在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（ ）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定【答案】 A6. 【问题】 现货房地产与期货房地产估价的不同点是（ ）。A.价值时点不同B.交易日期不同C.估价目的不同D.估价对象的状况不同【答案】 D7. 【问题】 关于建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋办理登记的
3、说法，错误的是（）。A.由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B.申请业主与房屋所有权主体不一致C.在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D.在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书【答案】 D8. 【问题】 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】 D9. 【问题】 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )
4、年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】 D10. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点【答案】 C11. 【问题】 市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后
5、，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 A12. 【问题】 当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 D13. 【问题】 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在（ ）中约定。A.物业管理合同B.物业服务合同C.前期物业服务合同D.后期物业服务合同【答案】 B14. 【问题】 因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机
6、构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D15. 【问题】 某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售
7、税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】 A16. 【问题】 估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。A.一般假设B.未定事项假设C.背离事实假设D.不相一致假设【答案】 D17. 【问题】 房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答
8、案】 B18. 【问题】 估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。A.估价委托书复印件B.专业帮助情况和相关专业意见C.估价对象变现能力分析D.估价对象法定优先受偿款调查情况【答案】 C19. 【问题】 不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A.资本化率的变化B.物业毁损造成的损失C.未来租金水平D.未来房地产市场销售价格【答案】 D20. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理
9、，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.12B.14C.18D.20【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有【答案】 BD2. 【问题】 在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险
10、费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】 AC3. 【问题】 下列属于不动产物权的有（）。A.所有权B.用益物权C.担保物权D.生存权E.处分权【答案】 ABC4. 【问题】 在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】 ABCD5. 【问题】 编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.财务计划现金流量表【答案】 CD6. 【问题】 下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（）。A.收取佣金是一种法定行为B.对非公物拍卖
11、，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D.公物拍卖原则上不得向委托人收取拍卖佣金E.收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定【答案】 ACD7. 【问题】 对于房地产估价准确性的认识正确的有（）。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小【答案】 ABD8. 【问题
12、】 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有( )。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E 用作公共休憩场所的架空层【答案】 ACD9. 【问题】 为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）假设等进行估价。A.各方估价利害关系人均是利己并理性的B.估价人员应“换位思考”C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D.估价人员以专家身份权衡评估价值E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值【答案】 ABD10. 【问题】 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平
13、均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】 BD11. 【问题】 某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为12500元m2B.建筑面积的购买单价为12000元m2C.名义价格为180万元D.实际价格为180万元E.现房价格低于180万元【答案】 BCD12. 【问题】 2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进
14、行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.未封闭的阳台B.全封闭的阳台C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝D.与房屋相连有上盖无柱的走廊【答案】 AD13. 【问题】 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能【答案】 ABC14. 【问题】 写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。A.所处区位B.交通方便性C.建筑设备系统D.物业
15、管理水平E 建筑形式【答案】 ABCD15. 【问题】 存量房买卖合同应载明的内容有( )。A.房屋交付的时间B.成交价格和支付方式C.双方当事人的姓名或者名称、住所D.建设工程规划许可证号E.房地产权属证书的名称和编号【答案】 ABC16. 【问题】 征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用【答案】 ABC17. 【问题】 为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（）。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁
16、住房建设【答案】 ACD18. 【问题】 以下关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房E.经济适用住房购房人拥有全部产权【答案】 ABCD19. 【问题】 社会保险包括（）。A.统筹医疗保险B.社会养老保险C.劳动工伤保险D.失业保险E.出口信用保险【答案】 ABCD
17、20. 【问题】 经营性国有土地使用权可以通过( )方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义
18、的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基
19、础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。2. 2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150m2的临街一楼商铺在征
20、收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫
21、转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误【答案】段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2014年5月10日而非委托估价日2014年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提
22、是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。3. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理
23、的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为
24、商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元m2，类似商铺市场均价为20000元m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件
25、及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。理由：经济可行性检验的一般做法，是
26、针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。4. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略
27、）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚
28、。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地
29、产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日
30、期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。5. 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经
31、法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？【答案】(1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化；(3)由于短期(快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。