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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产开发发企业会计计讲座第一讲 房房地产开发发企业会计计的特点一、 房地产开发发企业经营营活动的主主要业务房房地产是房房产与地产产的总称。房地产开开发可将土土地和房屋屋合在一起起开发，也也可将土地地和房屋分分开开发。房地产开开发企业就就是从事房房地产开发发和经营的的企业，它它既是房地地产产品的的生产者，又又是房地产产商品的经经营者。进进行的主要要业务有：1土地地的开发与与经营。企企业将有偿偿获得的土土地开发完完成后，既既可有偿转转让给其他他单位使用用，也可
2、自自行组织建建造房屋和和其他设施施，然后作作为商品作作价出售，还还可以开展展土地出租租业务。22房屋的的开发与经经营。房屋屋的开发指指房屋的建建造。房屋屋的经营指指房屋的销销售与出租租。企业可可以在开发发完成的土土地上继续续开发房屋屋，开发完完成后，可可作为商品品作价出售售或出租。企业开发发的房屋，按按用途可分分为商品房房、出租房房、周转房房、安置房房和代建房房等。3城市基础础设施和公公共配套设设施的开发发。4代代建工程的的开发。代代建工程的的开发是企企业接受政政府和其他他单位委托托，代为开开发的工程程。二、房房地产开发发企业的经经营特点房房地产开发发企业的生生产经营与与施工企业业不同。其其经
3、营特点点主要有以以下几点：1开发发经营的计计划性。企企业征用的的土地、建建设的房屋屋、基础设设施以及其其他设施都都应严格控控制在国家家计划范围围之内，按按照规划、征地、设设计、施工工、配套、管理“六六统一”原原则和企业业的建设计计划、销售售计划进行行开发经营营。2开开发产品的的商品性。房地产开开发企业的的产品全部部都作为商商品进入市市场，按照照供需双方方合同协议议规定的价价格或市场场价格作价价转让或销销售。3开发经营营业务的复复杂性。所所谓复杂性性包括两个个方面：(1)经营营业务内容容复杂。企企业除了土土地和房屋屋开发外，还还要建设相相应的基础础设施和公公共配套设设施。经营营业务囊括括了从征地
4、地、拆迁、勘察、设设计、施工工、销售到到售后服务务全过程。(2)涉涉及面广，经经济往来对对象多。企企业不仅因因购销关系系与设备、材料物资资供应单位位等发生经经济往来，而而且因工程程的发包和和招标与勘勘察设计单单位、施工工单位发生生经济往来来，还会因因受托代建建开发产品品、出租开开发产品等等与委托单单位和承租租单位发生生经济往来来。4开开发建设周周期长，投投资数额大大。开发产产品要从规规划设计开开始，经过过可行性研研究、征地地拆迁、安安置补偿、七通一平平、建筑安安装、配套套工程、绿绿化环卫工工程等几个个开发阶段段，少则一一年，多则则数年才能能全部完成成。另外，上上述每一个个开发阶段段都需要投投入
5、大量资资金，加上上开发产品品本身的造造价很高，需需要不断地地投入大量量的资金。5经营营风险大。开发产品品单位价值值高，建设设周期长、负债经营营程度高、不确定因因素多，一一旦决策失失误，销路路不畅，将将造成大量量开发产品品积压，使使企业资金金周转不灵灵，导致企企业陷入困困境。 二、 三、房地产产开发项目目投资费用用估算经营营房地产投投入资金多多，风险大大，在项目目的规划阶阶段，必须须对项目的的投资与成成本费用进进行准确的的估算，以以便作出经经济效益评评价、投资资决策。由由于房地产产开发项目目的投资过过程就是房房地产商品品的生产过过程，因而而其投资估估算与成本本费用估算算不可截然然分开，应应合二为
6、一一。房地产产开发项目目投资与成成本费用估估算的范围围包括土地地购置成本本、土地开开发成本、建安工程程造价、管管理费用、销售费用用、财务费费用及开发发期间的税税费等全部部投资。房房地产建设设项目各项项费用的构构成复杂，变变化因素多多、不确定定性大，依依建设项目目的类型不不同而有其其自身的特特点，因此此不同类型型的建设项项目，其投投资和费用用构成有一一定的差异异。对于一一般房地产产开发项目目而言，投投资及成本本费用由由开发成本本和开发费费用两大部部分组成。(一)开开发成本共共有八项：1土地地使用权出出让金。国国家以土地地所有者身身份，将一一定年限内内的土地使使用权有偿偿出让给土土地使用者者。土地
7、使使用者支付付土地出让让金的估算算可参照政政府前期出出让的类似似地块的出出让金数额额并进行时时间、地段段、用途、临街状况况、建筑容容积率、土土地出让年年限、周围围环境状况况及土地现现状等因素素的修正得得到；也可可依据所在在城市人民民政府颁布布的城市基基准地价或或平均标定定地价，根根据项目所所在地段等等级、用途途、容积率率、使用年年限等因素素修正得到到。2土土地征用及及拆迁安置置补偿费。(1)土土地征用费费。国家建建设征用农农村土地发发生的费用用主要有土土地补偿费费、劳动力力安置补助助费、水利利设施维修修分摊、青青苗补偿费费、耕地占占用税、耕耕地垦复基基金、征地地管理费等等。农村土土地征用费费的
8、估算可可参照国家家和地方有有关规定进进行。(22)拆迁安安置补偿费费。在城镇镇地区，国国家和地方方政府可以以依据法定定程序，将将国有储备备土地或已已由企、事事业单位或或个人使用用的土地出出让给房地地产开发项项目或其他他建设项目目使用。因因出让土地地使原用地地单位或个个人造成经经济损失，新新用地单位位应按规定定给以补偿偿。它实际际上包括两两部分费用用，即拆迁迁安置费和和拆迁补偿偿费。3前期工程程费。前期期工程费主主要包括：(1)项项目的规划划、设计、可行性研研究所需费费用。一般般可以按项项目总投资资额的一定定百分比估估算。通常常规划及设设计费为建建安工程费费的3左左右，水文文地质勘探探费可根据据
9、所需工作作量结合有有关收费标标准估算。(2)“三通一平平”等土地地开发费用用。主要包包括地上原原有建筑物物、构筑物物拆除费用用、场地平平整费和通通水、通电电、通路的的费用等。这些费用用可以根据据实际工作作量，参照照有关计费费标准估算算。4建建安工程费费。它是指指直接用于于建安工程程建设的总总成本费用用。主要包包括建筑工工程费(建建筑、特殊殊装修工程程费)、设设备及安装装工程费(给排水、电气照明明、电梯、空调、燃燃气管道、消防、防防雷、弱电电等设备及及安装)以以及室内装装修工程费费等。在可可行性研究究阶段，建建安工程费费可采用单单元估算法法、单位指指标估算法法、工程量量近似匡算算法、概算算指标估
10、算算法以及类类似工程经经验估算法法等估算。5基础础设施费。它又称红红线内工程程费，包括括供水、供供电、供气气、道路、绿化、排排污、排洪洪、电讯、环卫等工工程费用，通通常采用单单位指标估估算法来计计算。6公共配套套设施费。它主要包包括不能有有偿转让的的开发小区区内公共配配套设施发发生的支出出。其估算算可参照“建安工程程费”的估估算方法。7不可可预见费。它包括基基本预备费费和涨价预预备费。依依据项目的的复杂程度度和前述各各项费用估估算的准确确程度，以以上述16项之和和为基数，按按3一55计算。8开发发期间税费费。开发项项目投资估估算应考虑虑项目在开开发过程中中所负担的的各种税金金和地方政政府或有关
11、关部门征收收的费用。在一些大大中城市，这这部分费用用在开发建建设项目投投资构成中中占较大比比重。应根根据当地有有关法规标标准估箅。(二)开开发费用开开发费用是是指与房地地产开发项项目有关的的管理费用用、销售费费用和财务务费用。11管理费费用。可按按项目开发发成本构成成中前16项之和和为基数，按按3左右右计算。22销售费费用。它指指开发建设设项目在销销售产品过过程中发生生的各项费费用以及专专设销售机机构或委托托销售代理理的各项费费用。主要要包括以下下三项：(1)广告告宣传费。约为销售售收人的22一3；(2)销售代理理费。约为为销售收入入的155一2；(3)其他销售售费用。约约为销售收收入的05一
12、11。以上上各项合计计，销售费费用约占销销售收人的的4一66。3财务费用用。它指为为筹集资金金而发生的的各项费用用，主要为为借款利息息和其他财财务费用(如汇兑损损失等)。(三)投投资与成本本费用估算算结果的汇汇总为了便便于对房地地产建设项项目各项支支出进行分分析和比较较，常把估估算结果以以汇总表的的形式列出出，格式略略。三、房房地产开发发项目投资资估算的作作用：(11)是筹集集建设资金金和金融部部门批准贷贷款依据；(2)是是确定设计计任务书的的投资额和和控制初步步设计概算算的依据；(3)是是可行性研研究和在项项目评估中中进行技术术经济分析析的依据。四、房地产产开发企业业会计核算算特点由于于其经
13、营活活动的特殊殊情况和管管理要求，房房地产开发发企业与施施工企业相相比，会计计核算有如如下特殊情情况：1产成品的的种类多，核核算方法不不同。2产品成本本的核算复复杂。3经营收入入及其相关关税金的核核算不同。第二讲 房房地产开发发企业存货货的核算房地产开发发企业存货货有以下几几大类：11原材料料类存货。指用于开开发土地、房屋、建建筑物等开开发产品的的各种材料料物资，如如钢材、木木材、砂石石、水泥等等。2设设备类存货货。指企业业购人的用用于房地产产开发经营营的各种设设备，如电电气设备、卫生设备备、通风设设备等。33在产品品类存货。指尚未完完工的各种种土地、房房屋等开发发产品(即即在建工程程)。4产
14、成品类类存货。指指各种已完完成开发建建设全过程程并已验收收合格，可可以按合同同规定交付付使用或对对外销售的的各种开发发产品，包包括已开发发完成的土土地、房屋屋、配套设设施、代建建工程及分分期收款开开发产品、出租开发发产品和周周转房等。5开发发用品类存存货。指企企业在进行行房地产开开发经营活活动中所必必需的各种种用品，包包括低值易易耗品及其其他用品等等。房地产产开发企业业特殊存货货主要是设设备类存货货和各种开开发产品。注意：临临时出租房房、周转房房是视同存存货的。一一、设备采采购与收发发的核算在在一般情况况下，供应应部门负责责编制设备备供应计划划、签订合合同和检查查合同的执执行情况；设备仓库库负
15、责设备备的收、发发、保管、清查盘点点等工作；会计部门门负责设备备价款的结结算、设备备成本的计计算、设备备收发的核核算。设备备的采购、收发按实实际成本计计价并核算算。为了核核算设备的的采购成本本并反映和和考核设备备采购、收收、发、结结存情况，要要在“物资资采购”账账户之下设设置“设备备”明细账账，并专设设“12442库存设设备”账户户。分别核核算企业购购入各种设设备的实际际采购成本本和所有库库存设备的的实际成本本。例1 某房地产产开发企业业购入电梯梯一台，买买价(含进进项税) 800 000元元，运杂费费200000元，价价款和运杂杂费已用银银行存款支支付。根根据购货发发票、银行行结算凭证证等作
16、如下下分录：借借：物资采采购设设备 82200000贷：银行行存款 88200000假设设企业材料料设备采购购保管费的的计划分配配率为2，则购入入电梯应分分配的采购购保管费为为164000元。借借：物资采采购设设备 166400贷贷：采购保保管费 1164000电梯验验收入库，计计算电梯的的实际成本本为8366400元元。借：库库存设备 8364400贷：物资采购购设备备 8366400二、开发产产品的核算算开发产品品是指企业业已经完成成全部开发发建设过程程，并已验验收合格，符符合国家建建设标准和和设计要求求，可以按按照合同规规定的条件件移交订购购单位，或或者作为对对外销售、出租的产产品，包括
17、括土地(建建设场地)、房屋、配套设施施和代建工工程。已完完工开发产产品实际上上是开发建建设过程的的结束和销销售过程的的开始。为为了正确核核算开发产产品的增加加、减少、结存情况况，开发企企业应设置置资产类“12855开发产品品”账户。本账户借借方登记已已竣工验收收的开发产产品的实际际成本，贷贷方登记月月末结转的的已销售、转让、结结算或出租租的开发产产品的实际际成本。月月末借方余余额表示尚尚未销售、转让、结结算、或出出租的各种种开发产品品的实际成成本。本账账户应按开开发产品的的种类，如如土地、房房屋、配套套设施和代代建工程等等设置明细细账户，并并在明细账账户下，按按成本核算算对象设置置账页。11开
18、发产产品增加的的核算。企企业的开发发产品，在在竣工验收收时，应按按实际成本本借记“开开发产品”账户，贷贷记“开发发成本”账账户。例22 房地产产开发企业业根据竣工工验收单，本本月已完开开发产品实实际成本为为3 3005万元。其中：土土地65万万元，房屋屋2 5990万元，代代建工程5500万元元，配套设设施1500万元。借借：开发产产品土土地 65500000房屋屋 25 9000000代建工程程 500000000配套套设施 11 5000000贷贷：开发成成本 33305000002开发产品品减少的核核算。企业业的开发产产品会因对对外转让、销售等原原因而减少少。对于减减少的开发发产品，应应
19、区分不同同情况及时时进行会计计处理。企企业对外转转让、销售售开发产品品时，应于于月份终了了时按开发发产品的实实际成本，借借记“主营营业务成本本”账户，贷贷记“开发发产品”账账户。采用用分期收款款结算方式式销售开发发产品的，在在将开发产产品移交使使用单位或或办妥分期期收款销售售合同后，按按分期收款款的开发产产品的实际际成本，借借记“分期期收款开发发产品”账账户，贷记记“开发产产品”账户户。企业将将开发的土土地和房屋屋用于出租租经营，或或将开发的的房屋安置置拆迁居民民周转使用用，应于移移交使用时时，按土地地和房屋的的实际成本本，借记“出租开发发产品”或或“周转房房”等账户户，贷记“开发产品品土地地
20、(或房屋屋)”账户户。企业将将开发的营营业性配套套设施，用用于本企业业从事第三三产业经营营用房，应应视同建造造固定资产产进行处理理，即按该该配套设施施的实际成成本借记“固定资产产”账户，贷贷记“开发发产品配套设施施”账户。三、出租开开发产品出出租开发产产品是指用用于出租经经营的土地地和房屋等等开发产品品。它们的的盈利是以以收取租金金的方式逐逐步实现的的。为核算算企业出租租经营的土土地、房屋屋等使用及及摊销情况况，开发企企业应设置置“12995出租开开发产品”总分类账账户，并下下设“出租租产品”和和“出租产产品摊销”两个二级级账户。其其中：“出出租产品”二级账户户核算出租租开发产品品的原始价价值
21、，借方方登记出租租的土地及及房屋的原原始价值，贷贷方登记改改变出租开开发产品用用途对外销销售的出租租开发产品品的原始价价值。借方方余额反映映实际出租租的土地、房屋的原原始价值。“出租产产品摊销”二级账户户核算实际际出租的开开发产品的的摊销价值值，贷方登登记按月计计提出租产产品的摊销销价值，借借方登记改改变出租产产品用途，对对外销售出出租产品时时冲销的出出租开发产产品的已摊摊销价值。贷方余额额反映实际际出租的土土地、房屋屋等出租开开发产品累累计摊销价价值。对于于出租的土土地和房屋屋，企业应应建立“出出租产品卡卡片”，按按出租产品品的类别、土地(或或房屋)的的编号、承承租单位等等进行明细细核算，详
22、详细记录出出租产品的的地点、结结构、层次次、面积、租金单价价等情况。1出租租开发产品品增加的核核算。企业业开发完成成的用于出出租的土地地和房屋，应应于签订出出租合同、协议后，按按土地和房房屋的实际际成本，借借记“出租租开发产品品出租租产品”账账户，贷记记“开发产产品”账户户。2出出租开发产产品摊销的的核算。出出租开发产产品在租赁赁经营期间间，由于损损耗等原因因，其价值值会逐渐减减少。企业业应根据出出租开发产产品的原始始价值、净净残值和预预计摊销年年限，计算算其损耗价价值，并按按月摊销计计入主营业业务成本。出租开发发产品摊销销额的计算算公式如下下：出租开开发产品年年摊销率=（1-净净残值率）/预
23、计摊销销年限1100%出出租开发产产品月摊销销率=出租租开发产品品年摊销率率12出出租开发产产品月摊销销额=应计计提摊销的的出租开发发产品原始始价值该该出租开发发产品月摊摊销率企业业按月计提提出租产品品摊销时，借借记“主营营业务成本本出租租产品”账账户，贷记记“出租开开发产品出租产产品摊销”账户。33出租开开发产品修修理的核算算。出租开开发产品在在租赁期间间发生的修修理支出，数数额不大的的直接计人人“主营业业务成本出租产产品”账户户，若数额额较大，为为了均衡各各月的成本本负担，可可先在“待待摊费用”账户核算算，再分期期摊人“主主营业务成成本出出租产品”账户。44出租开开发产品减减少的核算算。企
24、业改改变出租产产品用途，将将其作为商商品对外销销售，应于于销售实现现时按售价价借记“银银行存款”或“应收收账款”账账户，贷记记“主营业业务收入商品房房销售”账账户；同时时，按出租租产品摊余余价值借记记“主营业业务成本”账户，按按出租产品品累计已提提摊销额借借记“出租租开发产品品出租租产品摊销销”账户，按按出租产品品原始价值值贷记“出出租开发产产品出出租产品”账户。例例3 某房房地产企业业将原租赁赁经营的房房屋对外销销售，双方方协议作价价为1 22000000元，该该房屋账面面原值为220000000元，账账面累计已已提摊销额额为1 0000 0000元，现现企业已收收到一张金金额为1 200
25、000元元的支票并并将房屋移移交买主。收到房房屋销售款款时：借：银行存款款 1 22000000贷：主主营业务收收入商商品房销售售 1 2200 0000房房屋销售当当月末结转转其销售成成本时：借借：主营业业务成本商品房房销售 11 0000000出出租开发产产品出出租产品摊摊销 100000000贷：出出租开发产产品出出租产品 20000000四、周转房房的核算周周转房是指指企业用于于安置拆迁迁居民周转转使用，产产权归企业业所有的各各种房屋。包括：(1)在开开发建设过过程中已明明确为安置置拆迁居民民周转使用用的房屋；(2)企企业开发完完成的商品品房，在尚尚未销售之之前用于安安置拆迁居居民周转
26、使使用的部分分；(3)搭建的用用于安置拆拆迁居民周周转使用的的临时性简简易房屋。为核算周周转房的实实际成本，企企业应设置置“12996周转房房”总分类类账户，并并在该账户户下设置“在用周转转房”和“周转房摊摊销”两个个二级账户户。“在用用周转房”二级账户户核算在用用周转房实实际成本，借借方登记增增加的在用用周转房实实际成本，贷贷方登记减减少的在用用周转房实实际成本。借方余额额反映在用用周转房的的原始价值值。“周转转房摊销”二级账户户核算周转转房的摊销销价值，贷贷方登记按按月提取的的在用周转转房摊销价价值，借方方登记改变变周转房用用途，对外外销售应冲冲减的已提提摊销价值值。贷方余余额反映在在用周
27、转房房的累计已已提摊销价价值。1周转房增增加的核算算。企业应应于周转房房竣工验收收或投入使使用时，按按其实际成成本，借记记“周转房房在用用周转房”账户，贷贷记“开发发产品”、“开发成成本”等账账户。对于于在用周转转房，企业业还应根据据其具体使使用情况，建建立“周转转房使用卡卡片”，按按每一套周周转房的栋栋号(或楼楼层、房间间号)进行行明细 核核算，详细细记录周转转房的坐落落地点、结结构、层次次、面积、安置居民民姓 名等等情况。22周转房房的摊销的的核算。周周转房在周周转使用过过程中要发发生损耗，其其损耗价值值应转移到到受益对象象的成本中中去。由于于周转房并并非以盈利利为目的，因因而其每期期的摊
28、销额额不能计人人到“主营营业务成本本”中，只只能由入住住的拆迁居居民原所在在地正在开开发的工程程来负担。周转房摊摊销价值一一般应按月月计提，其其计算原理理类同于出出租开发产产品摊销额额的计算。按计提的的月摊销额额，借记“开发成本本”或“开开发间接费费用”等账账户，贷记记“周转房房周转转房摊销”账户。33周转房房修理的核核算。由于于周转房直直接服务于于企业各有有关的开发发项目，数数额小的修修理费，可可直接计人人有关的开开发产品成成本，数额额较大的修修理费，可可先通过“待摊费用用”核算，并并分次摊销销计入有关关开发产品品成本。企企业根据实实际情况经经常会改变变周转房用用途，将其其作价对外外销售，在
29、在销售前，企企业往往对对周转房进进行恢复性性修缮；所所支付的修修缮费用，与与一般修理理费一样，计计入有关开开发产品成成本。4周转房销销售的核算算。企业将将周转房改改变用途，对对外销售时时，应视同同商品房销销售处理。取得销售售收入时，借借记“银行行存款”、“应收账账款”等账账户，贷记记“主营业业务收入商品房房销售”账账户；结转转销售成本本时，应按按周转房摊摊余价值，借借记“主营营业务成本本商品品房销售”账户，按按累计已提提摊销价值值，借记“周转房周转房房摊销”账账户，按周周转房原始始价值，贷贷记“周转转房在在用周转房房”账户。第三讲 房房地产开发发企业产品品成本的核核算（上） 房地产开发发的程序
30、通通常分为四四个阶段，即即投资决策策分析阶段段、前期工工程阶段、建设阶段段和租售阶阶段。在以以上四个阶阶段的开发发经营过程程中，企业业将发生许许多费用，比比如可行性性研究费、前期工程程费、建筑筑安装费、广告费、销售费、信贷资金金利息费，以以及企业为为组织和管管理生产经经营而发生生的管理费费用等。这这些费用中中，有些可可以计入开开发产品成成本中，有有些则不能能计入开发发产品成本本。可以直直接计入到到开发产品品成本中的的费用称为为开发直接接费用；经经分配后才才能计入到到开发产品品成本中的的费用称为为开发间接接费用；不不能计入到到开发成 本中的费费用称为期期间费用。一、开发产产品成本的的内容开发发产
31、品成本本是指房地地产开发企企业在产品品开发过程程中所发生生的各项费费用支出。它反映了了房地产开开发企业在在项目开发发过程中所所耗费的全全部物化劳劳动与活劳劳动，是考考核房地产产开发工作作质量的一一项综合指指标，是制制定开发产产品销售价价格的基础础。开发产产品成本按按其用途，可可分为以下下四类：11土地开开发成本。土地开发发成本是指指房地产开开发企业开开发土地(即建设用用地)所发发生的各项项费用。22房屋开开发成本。房屋开发发成本是指指房地产开开发企业开开发各种房房屋(包括括商品房、出租房、周转房、代建房等等)所发生生的各项费费用支出。3配套套设施开发发成本。它它是指房地地产开发企企业开发能能有
32、偿转让让的配套设设施及不能能有偿转让让、不能直直接计入开开发产品成成本的公共共配套设施施所发生的的各项费用用支出。 4代建建工程开发发成本。它它是指房地地产开发企企业接受委委托单位的的委托，代代为开发除除土地、房房屋以外其其他工程(如市政工工程)所发发生的各项项费用支出出。二、房地产产开发成本本核算对象象开发产品品成本核算算对象是指指在开发产产品成本的的计算中，为为了归集和和分配开发发费用而确确定的费用用承担者。企业应根根据其开发发项目的特特点及实际际情况，按按照下列原原则，选择择成本核算算对象：11一般的的开发项目目，以每一一独立编制制的概算或或施工图预预算所列单单项工程为为成本核算算对象。
33、22同一开开发地点、结构类型型相同的群群体开发项项目，开竣竣工时间相相近、由同同一施工单单位施工的的，可以并并为一个成成本核算对对象。3对于个别别规模较大大、工期较较长的开发发项目，可可以结合经经济责任制制的需要，按按开发项目目的一定区区域和部位位，划分成成本核算对对象。成本本核算对象象应在开发发项目开工工前确定，一一经确定就就不能随意意改变，更更不能相互互混淆。三、房地产产开发成本本项目开发发产品成本本项目一般般可分为土土地征用及及拆迁补偿偿费、前期期工程费、基础设施施费、建筑筑安装工程程费、公共共配套设施施费和开发发间接费等等。1土土地征用及及拆迁补偿偿费：指房房地产开发发时为征用用土地所
34、发发生的各项项费用，包包括土地出出让金、劳劳动力安置置费、青苗苗补偿费、土地补偿偿费、拆迁迁补偿费及及其他因征征用土地而而发生的费费用（如耕耕地占用税税）。2前期工程程费：指企企业在前期期准备阶段段发生的各各项费用，包包括总体规规划设计费费、可行性性研究费、政府代收收代缴的各各项费用、勘察设计计费、各项项临时工程程(临时水水、临时电电、临时路路等)费用用、七通一一平或三通通一平费用用等。3基础设施施费：指建建造各项基基础设施发发生的费用用。基础设设施主要是是指与开发发产品相关关的道路、供热设施施、供水设设施、供电电设施、供供气设施、通讯设施施、照明设设施、以及及绿化（包包括排污、排洪、环环卫）
35、等，这这些设施发发生的设备备及安装费费都在基础础设施费项项目内归集集。4建建筑安装工工程费：指指企业以出出包方式支支付承建单单位的建筑筑安装工程程费和企业业自营工程程发生的建建筑安装费费。5配配套设施费费：指为开开发项目服服务的，不不能有偿转转让的各项项公共配套套设施发生生的费用，如如锅炉房、水塔、公公共厕所、自行车棚棚等。凡能能有偿转让让的公共配配套设施如如商店、邮邮局、学校校、医院、理发店等等都不能计计人该成本本项目内。6开发发间接费：指企业所所属的开发发部门或工工程指挥部部门为组织织和管理开开发项目而而发生的各各项费用支支出，包括括工资、福福利费、办办公费、差差旅费、折折旧费、修修理费、
36、水水电费、劳劳动保护费费、周转房房摊销等。企业的各各行政部门门为管理公公司而发生生的各项费费用不在此此列，应在在“管理费费用”中核核算。目前前我国房地地产开发企企业经营规规模、经营营范围、经经营方式等等各不相同同。比如，就就土地开发发而言，有有些企业只只进行建设设场地地面面的清理平平整，将原原有建筑物物、障碍物物拆除，就就算完成土土地开发；而有些企企业除进行行地面的清清理平整，还还要进行地地下各种管管线的铺设设、地面道道路的建设设，做到七七通一平，才才算完成土土地开发等等。所以，每每一个开发发企业应根根据前述成成本项目的的设置原则则，结合开开发项目的的具体情况况，有选择择地设置成成本项目。四、
37、开发产产品成本核核算程序(一)应设设置核算的的账户为核核算开发企企业的开发发成本，企企业可根据据其本身经经营开发的的业务要求求，设置下下列账户：1“44301开开发成本”账户。本本账户核算算房地产开开发企业在在土地、房房屋、配套套设施和代代建工程的的开发过程程中所发生生的各项费费用。本账账户借方登登记企业在在土地、房房屋、配套套设施和代代建工程的的开发过程程中所发生生的各项费费用，贷方方登记开发发完成已竣竣工验收的的开发产品品的实际成成本。借方方余额反映映未完开发发项目的实实际成本。本账户应应按开发成成本的种类类，如“土土地开发”、“房屋屋开发”、“配套设设施开发”和“代建建工程开发发”等设置
38、置二级明细细账户，并并在二级明明细账户下下，按成本本核算对象象进行明细细核算。22“43302开发发间接费”账户。本本账户核算算房地产开开发企业内内部独立核核算单位为为开发产品品而发生的的各项间接接费用，包包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护护费、周转转房摊销等等。本账户户借方登记记企业内部部独立核算算单位为开开发产品而而发生的各各项间接费费用，贷方方登记 分分配计入开开发成本各各成本核算算对象的开开发间接费费。月末本本账户无余余额。本账账户应按企企业内部不不同的单位位、部门(分公司)设置明细细账户。(二)开发发产品成本本核算程序序开发产品品成本的核核算程序是是指房地产产
39、开发企业业核算开发发产品成本本时应遵循循的步骤和和顺序。其其一般程序序是：1归集开发发产品费用用。(1)在项目开开发中发生生的各项直直接开发费费用，直接接计入各成成本核算对对象，即借借记“开发发成本”总总分类账户户和明细分分类账户，贷贷记有关账账户。(22)为项目目开发服务务所发生的的各项开发发间接费用用，可先归归集在“开开发间接费费”账户，即即借记“开开发间接费费”总分类类账户和明明细分类账账户，贷记记有关账户户。(3)将“开发发间接费”账户归集集的开发间间接费，按按一定的方方法分配计计入各开发发成本核算算对象，即即借记“开开发成本”总分类账账户和明细细账户，贷贷记“开发发间接费”账户。通通
40、过上述程程序，将应应计人各成成本核算对对象的开发发费用，归归集在“开开发成本”总分类账账户和明细细分类账户户之中。22计算并并结转已完完开发产品品实际成本本。计算已已完开发项项目从筹建建至竣工验验收的全部部开发成本本。并将其其结转进入入“开发产产品” 账账户，即借借记“开发发产品”账账户，贷记记“开发成成本”账户户。3按按已完开发发产品的实实际功能和和去向，将将开发产品品实际成本本结转进入入有关账户户。即借记记“经营成成本”、“分期收款款开发产品品”、“出出租开发产产品”、“周转房”等账户，贷贷记“开发发产品”账账户。第四讲 房房地产开发发企业产品品成本的核核算（中）五、土地开开发的成本本核算
41、土地地开发也称称建设场地地开发。通通常有两种种情况，一一是企业为为了自行开开发商品房房、出租房房等建筑物物而开发的的自用建设设场地；二二是企业为为了销售、有偿转让让而开发的的商品性建建设场地。自用的建建设场地属属企业的中中间产品，其其费用支出出应记人有有关商品房房或出租房房的产品成成本，而商商品性建设设场地是企企业的最终终产品，应应单独核算算其土地开开发成本。(一)土土地开发费费用的归集集与分配企企业在土地地开发过程程中所发生生的各项费费用支出，除除能直接计计入房屋开开发成本的的自用土地地开发支出出在“开发发成本房屋开发发”账户核核算外，其其他土地开开发支出均均应通过“开发成本本土地地开发”账
42、账户核算。分别按照照“自用土土地开发”、“商品品性土地开开发”等设设置二级明明细账户，按按企业选择择的成本核核算对象设设置账页，进进行土地开开发费用的的明细核算算。1土土地征用及及拆迁补偿偿费、前期期工程费、基础设施施费和建筑筑安装费的的归集与分分配。这些些费用，一一般能分清清受益对象象，可直接接计入成本本核算对象象，借记“开发成本本土地地开发”账账户及有关关明细账户户，贷记“银行存款款”、“应应付账款”等账户。2，配套套设施费的的归集与分分配。配套套设施的建建设可能与与土地开发发同步进行行，也可能能不同步进进行，所以以其费用归归集的方法法有以下两两种情况：(1)与与土地开发发同步进行行的配套
43、设设施开发费费用，能够够分清受益益对象的，应应直接计入入有关成本本核算对象象，借记“开发成本本土地地开发”账账户，贷记记“银行存存款”等账账户；分不不清受益对对象时，应应先通过“开发成本本配套套设施开发发”账户归归集，待配配套工程竣竣工时，再再按一定方方法，在有有关受益对对象中进行行分配。(2)与土土地开发不不同步进行行的配套设设施开发费费用，一般般可先通过过“开发成成本配配套设施开开发”账户户归集，待待配套设施施竣工时，再再转入“开开发成本土地开开发”账户户中。如果果土地开发发已完成等等待出售或或出租，而而配套设施施尚未完工工，为及时时结算完工工土地的开开发成本，经经批准对这这类配套设设施的
44、费用用可先按其其计划成本本(或预算算成本)在在土地开发发成本中预预提。预提提时，借记记“开发成成本土土地开发”账户，贷贷记“预提提费用预提配套套设施费”账户。实实际发生的的配套设施施开发费用用通过“开开发成本配套设设施开发”账户核算算，待配套套设施完工工后，对预预提的配套套设施费与与实际发生生的配套设设施费差额额，应调整整有关土地地开发成本本。3开开发间接费费用的归集集与分配。企业内部部独立核算算单位为组组织和管理理开发项目目而发生的的费用先通通过“开发发间接费用用”账户核核算，月份份终了，再再按一定的的分配标准准分配计入入有关开发发成本核算算对象。应应由土地开开发成本负负担的，由由“开发间间
45、接费用”账户转入入“开发成成本土土地开发”账户内。如果直接接组织和管管理开发项项目的部门门是企业内内部非独立立核算的部部门，其费费用直接计计人有关土土地开发成成本的开发发间接费用用项目内。(二)完完工土地开开发成本的的结转已完完土地开发发项目应根根据其用途途，采用不不同的成本本结转方法法：1为为销售或有有偿转让而而开发的商商品性建设设场地。开开发完成后后，应将其其实际成本本转入“开开发产品土地”账户。22开发完完成后直接接用于本企企业商品房房等建设的的建设场地地。应于开开发完成投投入使用时时，将其实实际成本结结转计人有有关的房屋屋开发成本本中。结转转计入房屋屋开发成本本的土地开开发费用，可可采
46、取分项项平行结转转法或归类类集中结转转法。(11)分项平平行结转法法。就是将将应结转的的土地开发发费用，按按成本项目目分别平行行转入有关关房屋开发发成本的相相关成本项项目内。其其会计分录录是：借：开发成本本房屋屋土地地征用及拆拆迁费 aal前前期工程费费 a2基础设设施费 aa3建建筑安装费费 a4配套设设施费 aa5开开发间接费费用 a66贷：开发发成本土地土地征用用及拆迁费费 al前期工工程费 aa2基基础设施费费 a3建筑安安装费 aa4配配套设施费费 a5开发间间接费用 a6这种种结转方法法主要适用用于改作自自用的商业业性建设场场地的成本本结转。因因为原商业业性建设场场地的开发发成本中归归集了该场场地应负担担的全部费费用。(22)归类集集中结转法法。就是将将应结转的的各项土地地开发费用用，归类合合并为“土土地征用及及拆迁补偿偿费”和“基础设施施费”两个个费用项目目，然后转转入有关房房屋开发成成本的“土土地征用及及拆迁补偿偿费”和“基础设施施费”成本本项目。借借：开发成成本房房屋土土地征用及及拆迁费 al基础设施施费 a22+ a33+ a44贷：开发发成本土地土地征用用及拆迁费费 al前期工程费 a