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1、星豪湾欧欧陆风情情商业街街推广方方案目录：一、 均安概况况第2页页二、 均安商业业物业总总体概况况第第2-77页1、均安主要要商圈分分析 2、各楼盘盘商铺租租金、售售价一览览表3、商铺的的供应量量分析三、项目目定位第第7-112页1、形象定位位 2、经营路线线定位3、功能分分区定位位4、价格、租租金定位位5、目标客客户定位位四、整合合推广第12-15页页1、推广广策略2、媒体体策略 33、各阶段段推广计划划五、总结结第115页一、 均安概况况：1、 概况：均安镇地地处珠江江三角洲洲腹地，位位于顺德德市西南南部，与与中山、新新会相邻邻，总面面积811.3平平方公里里，下辖辖18个村委会会和1个街
2、道道办事处处，常往往人口88万，流动动人口44万多，旅旅居海外外和港澳澳台的乡乡亲4万多。均安镇是是省级旅旅游度假假区、省省民族民民间艺术术之乡。第第三产业业以旅游游业、房房地产业业和专业业化市场场的开发发为重点点。以均均安碧桂桂园高尔尔夫生活活村、生生态乐园园、李小小龙祖居居为龙头头的康体体游、生生态农业业游、名名人游蓬蓬勃发展展。 均安安现正积积极树立立牛仔纺纺织服装装产业和和旅游度度假两大大品牌。 22、腾飞飞的第二二工业目前全镇镇共有工工业企业业6466家。其中中，规模模企业332家，三三资企业业63家，规规模企业业4家。工业区配配套完善善。近年年来，均均安新开开发工业业区155个，面
3、面积共225000多亩，投投入资金金达50000多多万元，并并重点规规划了33个总面面积50000亩亩的镇级级大工业业区，为为均安工工业发展展打下了了实的基基础。3、蓬勃勃的教育育事业教育事业业蓬勃发发展，全全镇现有有中学77所，小小学188所，幼幼儿园229所。二、 均安商业业物业总总体概况况：1、 均安主要要商圈分分析：1）、 以百安安路为界界，三华华商业城城、壹加加贰商场场和天天天商场为为中心，加上宏安路商铺组成的中心老商圈。A、 三三华商业业城一层层是拥有有1266个卡位位（2/个）的的菜市场场，一个个卡位租金金2000元/月月左右，沿沿百安路路的商铺铺租金在在30元元/左右右，二层层
4、已经出出租做了了厂房；B、天天天商场以以经营小小食品、日日常用品品为主，面面积6000，沿街街商铺租租金400-455元/，以经经营小家家电、摩摩配、文文具为主主；商场场旁边的的小商品品市场经经营低档档服装、杂杂货，每每个摊位位租金1180元元/月；C、 壹壹加贰商商场较陈陈旧，以以经营小小食品、日日常用品品、低档档服装鞋鞋类为主主，面积积6000左右；D、锦安安路两边边店铺林林立，经经营小百百货、文文具、通通讯器材材、服装装鞋类为为主，租租金价格格在300元/左右，还还有上升升的趋势势。点评：此商圈商商业氛围围较浓厚厚，人流流量大，位位于均安安镇中心心，是满满足均安安人日常常消费的的老商圈圈
5、，商业业业态主主要以关关系民生生的商业业为主。沿沿建安路路的碧海海名居商商铺售价价在71150-150000元元/，商铺租租金价格格为1000元/，集中中了一些些中档的的西餐厅厅、快餐餐厅、品品牌服饰饰等，是是全城商商业物业业售价、租租金最贵贵的地方方，也是是人流相相对集中中的区域域。2）、以以富安国国际牛仔仔城、万万乐福购购物广场场为中心心，加此此区域百百安路的的商铺组组成的商商圈。A、万乐乐福一层层为新建建的中心心菜市场场，经营营蔬菜、肉肉类，拥拥有2000多个个卡位（22/个），每每个卡位位租金3350元元/月，市市场内铺铺位租金金50元元/; 二层为为面积112000左右的的购物商商场
6、，经经营中低低档服装装、食品品、日常常用品为为主，小小电器、手手机、烟烟酒、金金银饰品品为辅； B、富富安牛仔仔城为均均安牛仔仔服饰产产业发展展的产物物，主要要经营牛牛仔服饰饰配套行行业。点评：此商圈毗毗邻均安安旧商圈圈，是伴伴随均安安牛仔纺纺织服装装产业的的发展而形形成的，商商业业态态以牛仔仔纺织服服装配套套产业为为主，如如布料批批发、服服装批发发等。3）、以以嘉都商商场、泰泰和市场场和新华华永丰菜菜市场、裕裕丰商场场为两端端中心，连连接保安安路、均均榄路商商铺组成成的商圈圈；A、 嘉都商场场面积115000左右，以以经营副副食、日日常用品品、小家家电、中中档服饰饰（占据据了商场场近一半半的
7、面积积）为主主；B、 泰和商场场面积3300左右，经经营日常常用品为为主；C、 新华永丰丰菜市场场占地5500左右，经经营蔬菜菜和肉类类，旁边边的裕丰丰商场经经营小百百货，面面积在3300左右；D、 保安路近近均安大大桥的商商铺租金金约400-455元/，均榄榄路商铺铺租金价价格在220-225元/。点评：此商圈以以康乐路路为界，均均榄路两两旁集中中了700-800家小规规模的服服装厂、绣绣花厂，保保安路靠靠近嘉都都商场集集中了一一些关系系民生的的低档商商业业态态5。本本地居民民和厂里里的工人人形成此此区域的的消费主主力，此此区域亦亦是最靠靠近本案案的区域域，商业业氛围差差，商业业业态较较单一
8、、原原始，迫迫切需要要一个新新的上档档次的消消费中心心。2、各楼楼盘商铺铺售价、租租金一览览表楼盘名称称售价租金备注丽雅苑53800-1008000元/未定12月331号交交楼怡华园二二期41000-54488元元/未定12月交交楼丽景阁55000元/35元/打桩阶段段碧海名居居71500-1550000元/45-1100元元/现楼鸿俊轩只租不售售40元/现楼，建建行租沿沿百安路路四间鸿逸轩100000元/40元/现楼牛仔城二二期70000-1000000元/28元/（夹层层3元/）现楼牛仔城一一期42000元/（靠内街街）3、商铺铺的供应应量分析析:随着均安安经济的的不断发发展，商商业物业业
9、市场竞竞争将更更加激烈烈，供应应量亦在在原有的基基础上继继续增大大。详见见下表：楼盘名称称数量（套套）备注怡华苑一一期25现楼汇福豪庭庭24现楼牛仔城一一期400 现楼牛仔城二二期105现楼盈翠轩21现楼碧海名居居12现楼聚丽豪庭庭26（商场）怡华苑二二期80新建丽雅苑27新建鸿俊轩9新建鸿逸轩11新建鸿信轩3新建帝豪湾154新建丽景阁16新建分析：1）、均均安镇今今年商铺铺新增供供应量达达到了3300套套，其中中已经销销售了近近60套套。鸿球球地产111套不不售，丽丽景阁117套全全部售罄罄、丽雅雅苑已售售12套套。市场场仍然有有足够的的容纳量量消化剩剩余货量量。2）、本本案推出出后，将将与
10、牛仔仔城二期期、怡华华苑二期期商铺形形成“三足鼎鼎立”局势，共共同占有有绝大部部分市场场份额，然然而本案案与牛仔仔城和怡怡华苑二二期的位位置、经经营定位位、经营营内容、推推广策略略上面有有很大区区别，所所以本案案建成后后必将成成为均安安新的商商业中心心，消费费新坐标标。三、 项目定位位：一）、形形象定位位：*均安第第一品牌牌商业步步行街-缔造东东区尖沙沙咀，引引领均安安新时尚尚；*集购物物、美食食、文化化、休闲闲娱乐为为一体综综合性的的欧陆风风情商业业步行街街。二）、经经营路线线定位：走差异化化、互补补性道路路，引进进知名品品牌，专专做中档档精品，突突出与均均安目前前的商业业不同的的经营线线路
11、。三）、功功能分区区定位：1、功能能分区依依据：1）、依依据项目目整体形形象定位位的需求求：项目要塑塑造东区区尖沙咀咀，均安安消费新新坐标的的形象。是是均安唯唯一的至至大的集集购物、餐餐饮、休休闲娱乐乐、文化化于一体体的综合合性欧陆陆风情商商业步行行街；2）、依依据发展展商城市市运营商商的角色色定位： 发发展商促促进东西西区协调调发展，打打造东区区高档住住宅小区区，均安安第一商商业街，起起到城市市运营商商的角色色；3）、依依据公司司后期发发展的需需要：公司后期期项目的的开发主主要集中中在商业业物业部部分。前前期商业业街的定定位以及及经营的的好坏直直接影响响到后期期项目的的开发。从从后期项项目开
12、发发的角度度来讲，步步行街只只许成功功。2、功能能分区：1、 超级市场场区： 11）、位位置：AA座商铺铺（A111A1771除外外）2）、目目标商家家：本土土有一定定影响力力的综合合性超市市，经营营内容要要有别于于目前均均安的各各个商场场。例如如：信和和商场3）、理理由： 大大商家对对位置、人人流的要要求比较较严格，AA座紧邻邻马路、河河堤公园园，将来来人流比比较旺盛盛； 若若主力商商家招商商失败，可可考虑进进行组合合招商，例例如：屈屈臣氏、中中型家电电连锁超超市、通通讯器材材连锁店店、珠宝宝店、银银行等。AA座的位位置、人人流方面面均可以以满足这这些商业业业态的的需求。2、 中西美食食区：
13、 11）、位位置：BB座商铺铺（、BB17号号-B331号商商铺除外外） 22）、目目标商家家：大型型酒楼、中中档西餐餐厅或者者自助餐餐厅、美美食街、饼饼屋等例如：一一层引进进一家大大的酒楼楼、中档档西餐厅厅或者咖咖啡馆像像绿茵阁阁西餐厅厅、彩蝶蝶轩等，二二层做各各地小吃吃美食街街或者自自助餐厅厅、酒吧吧、咖啡啡馆等。 33）、理理由： 紧邻邻马路，商商家需要要；饮食行行业的油油烟问题题不会影影响到小小区居民民的生活活起居； 对对面的河河堤公园园建成后后环境优优美，为为商家揽揽客提供供便利；3、 品牌店一一条街 1）、位位置：内内街A11号号A177号、BB17号号B311；1座1331座22
14、4号、22座1号号2座117。 2）、目目标商家家：中档档次的休休闲、运运动类品品牌服饰饰、鞋类类、窗帘帘布艺、床床上用品品等特色色品牌店店。 例如如：千色色、华伦伦天奴、百百丽、安安踏、德德尔惠、以以纯、啄啄木鸟等等品牌。 3）、理理由： A1号号A122号位置置偏，形形成不了了连续性性，故排排除在外外； 两两边商铺铺，真正正步行街街感觉；4、 休闲精品品区1）、位位置：11座铺位位二层 2）、目目标商家家：美容容养颜、康康体店、美美发店、精精品饰品品店等例如：伊伊丽莎白白美容、香香水、箱箱包、小小饰品店店等 3）、理理由： 铺位位本身的的面积决决定：铺铺位面积积从144个方到到2700多个
15、方方不等，小小的铺面面可作精品、小小饰品、女女性化妆妆品专柜柜等，大大面积的的可以作作美容美美发； 铺位位的位置置决定：此类行行业靠的的是专业业和名气气，相对对来说回回头客多多，对人人流的要要求并不不十分严严格；5、 文化影音音区：1）、位位置：22座商铺铺二层 2）、目目标商家家：书店店文具店店、影碟碟店、网网吧3）、理理由： 此区区域商铺铺进入性性差，有有四只楼楼梯把商商铺间隔隔开来，难难以形成成商业的的延续性性； 此区区域邻近近市政文文化、体体育中心心，和文文化有关关系； 均安安目前的的文具店店、书店店不上档档次，不不成规模模。 网网吧设在在二楼，有有足够的的面积，而而且可以以带动一一定
16、的人人流。6、 生活配套套区：1）、位位置：AA座1号号12号号商铺2）、目目标商家家：纯净净水店、粮粮油店、干干洗店、士士多等，或或者考虑虑作商场场的仓库库。3）、理理由：作为小小区的生生活配套套商业对对位置要要求不高高；位于侧侧街，对对整个商商业步行行街的氛氛围没有有什么影影响。商场需需要仓库库位。注：整个个小区建建成后将将达到116600户，故故招商时时可考虑虑银行、邮邮政代办办点、干干洗店等等生活配配套。四）、价价格定位位：1、商业业街定价价原则：1）、整整个小区区的高质质素，商商业街的的整体形形象，商商业街的的地理位位置、紧紧邻市政政文化体体育中心心，未来来人流走走向，暂暂定价为为5
17、0000-1130000元/；2） 、商铺定定价分为为四个档档次：AA、B座座沿东堤堤路的商商铺价格格最高，为为第一档档；靠内内的价格格为第二二档；AA、B座座商铺二二楼与11、2座座裙楼商商铺（AA1-AA12除除外）首首层为第第三档，11、2座座裙楼商商铺二层层与1座座1号-1座112号为为第四档档。2、商业业街定价价：1）、外外街：均价：120000元元/A1号、AA2号、AA9、AA10；B1号号、B22号、BB3号、B15号、B16号为13000元/，其余均价11800元/；2）、内内街：均价：880000元/A11号号A177号、BB17号号B311 ， 90000元/ ；1座13
18、31座224号、22座1号号2座117，770000元/ ；3）、侧侧街；均价：550000元/1座11号12号铺铺4）、AA、B座座二层：均价：770000元/A188号A300号，BB32B588175）、11、2座座二层：均价：550000元/1座225号1座337号，22座8号号2座229号五）、目目标客户户群定位位：1、均安安本地投投资客（私私营企业业主、政政府公务务员等）； 22、邻镇镇、顺德德区的投投资客； 33、港澳澳台客人人和海外外侨胞； 44、需要要购置铺铺面的生生意人。四、 整合推广广1、 推广策略略：1）、 通过对对本地商商业物业业投资报报酬率的的市场调调查得出出结论如
19、如下：投资客对对本地商商业物业业的投资资报酬率率要求约约在5-8%之之间，本本地的投投资市场场并不成成熟。例A：鸿鸿逸轩商商铺： 售价1100000元/，租金金40元元/ 投资报报酬率=4012100000=0.0048例B：丽丽景阁商商铺： 开开盘价555000元/，现在在的售价价在67700元元/，租金金35元元/；投资报酬酬率=3351267000=66.2% 例C：碧海名名居商铺铺 现售价价150000元元/，租金金1000元/ 投资报报酬率=100012150000=8%2）、通通过以上上分析得得出“上、中中、下”三个推推广策略略 上策：概概念炒作作通过对本本案的“概念炒炒作”（东区
20、区的尖沙沙咀、消消费新时时尚），吸吸引并不不十分成成熟的投投资客，去去化本案案，达到到“兵不血血刃”的效果果； 中策：以以商带售售 引进一一家知名名商场做做主力店店，再进进行中档档次各商商业业态态的招商商，保证证投资客客的投资资报酬率率； 通过过营商环环境的打打造，吸吸引更多多的商家家进驻，增增强投资资者的信信心；下策：包租两两年开创均安安商业物物业销售售的“先河”，发展展商与投投资业主主签订两两年包租租合同，大大力宣传传“买铺即即收租”，每月月返还业业主租金金，增强强投资者者的信心心；然后后以推迟迟交楼日日期、打打时间差差、加大大招商力力度等方方式降低低自身风风险。注：此三三个策略略可以根根
21、据具体体情况进进行选择择，亦可可以进行行组合。2、媒体体策略： 针对不同同时期，媒媒体选择择、配合合、投放放力度有有所侧重重。以“平面媒媒体为主主，电视视、户外外媒体配配合，适适当夹报报、单张张、信函函辅助”。公开期强销期剩余产品品促销期期目的广泛告知知，制造知名名度。塑造高品品质整体体气势，制造市场场轰动效效应。利用买气气加强销销控。广告重点塑造整体体形象，强调东区区第一商商业街。品牌确立立。现场买气气，特色强化化。印刷媒体印制宣传传单张。单张强打打期，印印制招商商宣传海海报单张。报纸电视报纸电视视形象广广告报纸、电电视广告告强打期期。电视广告告。户外媒体接待中心心完成现场看板板，户外外看板
22、视状况补补充修整整。视状况补补充运作作。促销活动合理安排排软媒体体攻势计计划以及及高规格格现场sshoww视状况弹弹性运作作 3、各各阶段推推广计划划：（附附表1星豪豪湾商业业街项目目推广计计划表） 1）、内内部认购购期： 时间间： 8月220-99月200 主题题： 项目进进行首次次推广，试试探市场场反应，为为项目前前期销售售积累客客源；同同时积极极招商，“以以招商带带动销售售”。 工作作内容：A、通过过现场包包装、户户外广告告和单张张宣传，首首次塑造造东区尖尖沙咀、欧欧陆风情情商业街街形象； B、制制作宣传传海报，进进行大范范围夹报报； C、充充分利用用“教师节节”、“中秋节节”两个节节日
23、，组组织SPP活动扩扩大影响响力；D、招商商全面启启动。 销售售目标：20套套2）、公公开发售售期： 时时间：99月211日-10月月31日日 主主题：经经过一定定积累后后，制造造吸引事事件、项项目全面面推出市市场工作内内容：A、借 “均安国国际牛仔仔服装节节”的东风风，通过过单张、报报纸、电电视广告告对本项项目进行行大力宣宣传；B、现场场举行“包租签签约仪式式”，吸引引市场注注意力；C、国庆庆节举办办现场SSP活动动；D、举行行“知名商商场进场场签约仪仪式”，邀请请集团领领导、政政府领导导出席剪剪彩仪式式，顺德德区的电电视、报报纸等媒媒体现场场采访，制制造全城城轰动效效应； 销售目标标：50
24、0套3）、强强销期： 时间：111月11日至006年11月3日日 主题：经经过公开开发售期期的大力力宣传造造势，配合活活动将销销售推向向高峰 工作内容容：A、联合合商家举举行“商业街街开街仪仪式”；B、联合合商场、各各商家、政政府相关关部门在在元旦接接期间举举办“均安镇镇首届购购物美食食节”； 销售目标标：800套4）、尾尾货销售售期：视销售状状况弹性性运作五、 总结 1、本案项目周边消费人群预计3万人，对商业街商家有足够的支撑力，关键是看业态如何进行组合，如何拉动人流；2、 无无论采用用“上、中中、下”何种推推广策略略，商业业街的推推广造势势是前期期必须要要做的；3、 对对于整个个商住项项目的开开发来讲讲，商业业街一定定要引进进一家主主力商场场，带动动商业街街商铺的的销售和和租赁，但但是整个个商业街街的规划划上没有有预留出出一个足足够大面面积的商商场位；4、，碧碧海名居居前面的的文化广广场，虽虽然没有有什么景景致，但但是晚上上聚集了了很多的的消闲人人群，带带动了很很多人流流，建议议在河堤堤公园沿沿江边部部分建造造全民健健身路径径，聚集集人流；5、对于于商铺的的价格、租租金以及及商铺的的销售策策略（租租售结合合或先租租后售）要要尽快定定案。