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1、z前 言卓越体现现城市价价值，充充分回归归人文本本质！ -题记记 受长大大投资委委托，深深圳黑之之蛛广告告有限公公司长沙沙分公司司近期就就长大投投资所投投资开发发的长沙沙市芙蓉蓉南路项项目进行行了全面面的综合合性市场场调研，调调研区域域涉及长长沙市天天心区、雨雨花区、芙芙蓉区、岳岳麓区、开开福区，调调研课题题达1000余个个，并在在调研过过程中多多次组织织业内专专家、部部分资深深同行研研究项目目发展的的相关事事宜，成成为本方方案内具具有深刻刻价值的的组成部部分，至至此形成成本方案案。本方案-长长大芙蓉南南路项目目市场综综合调研研分析报报告分分六章共共二十余余个部分分，以调调研数据据为基础础，以
2、本本公司房房地产市市场研究究专家的的经验总总结及趋趋势预测测为思想想延伸，分分别对宏宏观政策策、金融融经济、房房地产政政策，区区域市场场发展现现状、未未来走势势、存在在机会与与威胁点点、竞争争对手核核心竞争争力调研研分析、市市场消费费及需求求特性等等几大方方面进行行了详细细透彻的的阐述，并并在项目目建筑规规划、园园艺设计计、功能能分布、项项目定位位、营销销战略等等方面给给出了中中肯的指指引性意意见。力力求以分分物业形形态、分分发展周周期、有有针对性性的、科科学有效效的市场场研究为为项目开开发提供供务实合合理的决决策基础础，并为为开发单单位后续续发展战战略提供供思想基基石。 长大大芙蓉南南路项目
3、目市场综合合调研分分析报告告及设计计建议书书第一章 宏观市场场调研一 调调研概述述1.1 调研目目的及意意义 本次市市场综合合调研其其主要目目的在于于： 对当当前房地地产项目目开发的的宏观环环境（宏宏观政策策、金融融状况、货货币、行行业政策策、相关关行业市市场）进进行调查查，为项项目开发发规避可可能存在在的宏观观政策、金金融、经经济效益益风险，为为项目开开发战略略制定科科学合理理的路线线图。 对长长沙市情情、经济济、人口口、房地地产投资资环境、房房地产逐逐年供求求量、空空置规模模、一级级市场状状况进行行专项调调查，用用以确定定未来区区域市场场供求量量及价格格走势，为为本项目目开发及及中长期期的
4、开发发战略提提供以市市场为导导向的决决策基础础。 调查查长沙市市各区域域内的住住宅、商商业、写写字楼物物业的开开发规模模、销售售情况、项项目特色色、推广广策略、竞竞争力分分布状态态等，并并筛选出出项目周周边区域域内的现现有、潜潜在竞争争对手，为为本项目目的前期期规划、营营销战略略、推广广节奏划划分奠定定信息基基础。 对已已购房者者、计划划购房者者进行市市场消费费特性调调查，分分析其对对居住、商商务物业业消费需需求的区区域敏感感性，分分析其在在项目建建筑、园园艺、价价格、品品牌、服服务方面面的需求求状态，实实施项目目的导向向型发展展研究战战略，降降低来自自于市场场层面的的项目发发展风险险。 对近
5、近期房地地产市场场实施新新政以来来，广大大拟购房房客户的的心理状状态进行行调研分分析，结结合宏观观市场研研究的结结果，确确定项目目合理的的上市时时期及入入市姿态态。 对项项目地块块自身优优劣势进进行客观观的调查查分析，规规避、化化解本项项目地块块发展过过程中可可能存在在的交通通、环境境、地形形、因素素影响。1.2 调研区区域及策策略1.2.1 调调研区域域（1）住住宅物业业调研区区域依据据长沙市市行政区区域划分分分为：芙蓉区、雨雨花区、天天心区、岳岳麓区、开开福区 （22）商业业、写字字楼物业业调研区区域依据据长沙市市现有商商圈分布布规模及及辐射能能力划分分为：火车站商商圈、五五一路商商圈、东
6、东塘商圈圈、伍家家岭商圈圈、袁家家岭商圈圈、荣湾湾镇商圈圈1.2.2 调调研策略略 （11）调研研方法 本次次市场调调查采用用两种方方法进行行：对长长沙市房房地产市市场现状状、政策策及市场场竞争的的调查，主主要采取取数据资资料收集集、分析析研究，并并辅之以以实地市市场调查查；对目目标消费费者调查查主要采采取入户户面访、问问卷测试试的方式式；同时时对房地地产行业业专业人人士采用用深度焦焦点访谈谈的方式式；均辅辅之以二二手资料料的分析析与研究究；总体体思路是是采用定定量研究究与定性性分析相相结合的的方法，以以收相辅辅相成之之效。 （22）问卷卷样本抽抽样区域域安排：根据长沙沙房地产产市场现现状及调
7、调查目的的，本次次市场调调查抽样样区域表表如下：抽样区域域（%）天心区雨花区芙蓉区开福区岳麓区合计35302555100（3）有有效样本本条件问卷卷样本符符合市场场调查行行规的要要求：如如无相关关行业（房房地产、广广告、市市调、咨咨询）从从业人员员及亲属属等；商业业物业市市场调查查被访者者应为有有经商和和投资实实际与潜潜在需求求的客户户；写字字楼物业业市场调调查被访访者一部部分为对对公司事事务具有有相应决决策权或或影响力力的公司司经理级级人员为为佳；另另一部分分被访者者以雨花花区、天天心区政政府机构构及企事事业单位位办公室室主管人人员为佳佳；访谈谈调研被被访者应应为对房房地产营营销业务务和长沙
8、沙市场熟熟悉的营营销/策策划总监监或同等等级人员员。1.3 调研数数据采集集、研究究工具 （11）调研研数据采采集的渠渠道主要要为：问卷调调查的数数据； 专家访访谈数据据； 国家及及政府相相关文件件； 专业机机构市场场调研数数据； 各级统统计局所所属宏观观、区域域、行业业统计结结果； 经验值值判断的的估测数数据等。（2）主主要研究究工具为为： 主要的的数据研研究工具具为类比比分析法法、模型型分析法法、图例例分析法法、交叉叉分析法法等。在在数据分分析的基基础上，本本公司专专业地产产策划师师亦根据据个人经经验值采采用了较较多种类类的经验验判断分分析方式式，以补补充各类类统计分分析方法法的局限限性。
9、1.4 调研工工作概述述 本本次调研研工作共共历时220余天天，由本本公司项项目调研研小组全全程操作作完成，问问卷调研研部分聘聘请了110名有有房地产产市场调调研经验验的大学学生在前前期进行行了系统统的调研研培训后后采取问问卷随机机发放回回收和定定点入户户调查。发发放调查查问卷共共5000份，回回收有效效问卷4485份份，并就就项目所所在区域域发展前前景及当当前长沙沙房地产产市场走走势对资资深业内内人士进进行了专专题采访访。最后后调研结结果由专专职统计计分析人人员进行行了科学学的数据据分析统统计，多多次组织织召开数数据统计计分析会会议，最最后形成成本调研研报告。 根根据问卷卷调研所所采集的的数
10、据容容易受年年龄、职职业、文文化水平平、房地地产认知知程度所所局限的的特性，本本次调研研除在问问卷设计计、访谈谈引导上上有所突突破外，另另制定了了合理范范围内的的数据统统计结果果优化原原则，采采取经验验值与数数据统计计相结合合的办法法，使调调研数据据更具参参考价值值，圆满满完成本本次项目目市场综综合调研研任务。1.5 项目调调研摘要要 （11）天心心区人居居环境理理想，发发展潜力力强劲 近8成成被访者者认同天天心区的的居住价价值，对对天心区区的交通通、环境境普遍具具有认同同感，但但对居住住配套的的完善性性尚存在在疑问。 （22）价格格、地段段仍然是是购房决决策的重重心 本次调调研结果果显示，价
11、价格与地地段成为为购房者者首先考考虑的因因素。楼楼盘的性性价比、交交通便利利与否仍仍然是购购房决策策的核心心部分。值值得一提提的是，物物业管理理与楼盘盘品质、生生活配套套三大因因素成为为购房决决策的次次核心部部分。 （33）新政政影响下下当前房房地产消消费市场场观望心心理较为为严重 仅8%被访者者在半年年内有购购房计划划，究其其原因主主要为错错误的理理解了当当前楼市市价格水水平，期期待长沙沙市房地地产市场场出现价价格回落落的现象象。另有有近5成成被访者者计划在在1-22年内购购房。 （44）天心心区商业业发展价价值要完完全被市市场认同同还需尚尚待时日日，但商商业增长长潜力被被普遍看看好 56%
12、的被访访者认为为天心区区省政府府周边区区域商业业增长潜潜力较大大，但339%的的被访者者却处于于观望状状态，表表示在商商业氛围围成熟后后再考虑虑购买或或租赁经经营，这这其中有有商业投投资心理理的安全全因素影影响，更更主要的的还是反反映出天天心区的的商业发发展空间间还是较较大的，将将不排除除在省政政府周边边区域诞诞生以商商业物业业为主的的项目出出现，并并创造销销售大好好局面的的可能。 （55）长沙沙购房客客户消费费心理正正趋于理理性，置置业思想想日渐成成熟 不不论是住住宅物业业，还是是商业、写写字楼物物业，被被访者在在地段、价价格、配配套、品品质、物物业服务务上的需需求正越越来越高高，对居居住及
13、商商业所需需的软、硬硬性基础础也考虑虑得越来来越完善善，种种种迹象表表明，长长沙购房房客户的的置业心心理正日日渐成熟熟。这其其中有国国家及地地方政府府部门的的引导、媒媒体信息息传达作作用加强强，市场场透明化化程度提提高的影影响，更更说明了了消费市市场已经经逐步转转型进入入良性发发展阶段段，原来来的信息息不对称称现象将将越来越越少在房房地产市市场中出出现。二 调调研背景景2.1 项目背背景 本项目目由长沙沙长大房房地产开开发有限限公司投投资，拟拟分两期期进行开开发。项项目地块块位处长长沙市天天心区芙芙蓉南路路与李洞洞路交汇汇处，呈呈不规则则矩形状状，地势势北高南南低，落落差约88米。周周边四面面
14、临路（含含规划市市政道路路），临临芙蓉南南路的面面宽近3300米米，商业业价值较较高。总占地面面积6336611.922平米，约约95.6亩，规规划净用用地面积积约788亩，规规划建筑筑面积约约一三万万平米，涵涵盖住宅宅、商业业、写字字楼物业业形态。其其中住宅宅部分建建筑面积积为6.5万平平米。（以以上数据据来源于于初步规规划设计计方案） 项项目交通通便利，未未来周边边环境及及生活配配套条件件较为理理想。公公园、学学校、医医疗卫生生、市政政休闲广广场环侍侍左右，往往北省政政府新址址、天心心区政府府、中南南大学铁铁道校区区、中南南林业大大学、湖湖南省广广播电视视大学、湖湖南省保保险学院院、省农农
15、机研究究所、省省林科所所等诸多多高等院院校、科科研院所所云集于于此，有有着相当当深厚的的文化底底蕴和学学术氛围围；往东东有红星星大市场场、湖南南钢材大大市场、天天心区民民营科技技园、三三人托农农业生态态休闲园园、立达达人高科科技农业业示范园园等一大大批在中中南地区区具有影影响力的的商贸中中心大市市场、科科技园区区，周边边规划住住宅小区区数量较较多，未未来人居居及商业业价值极极高，是是不可多多得的综综合性项项目用地地之一。2.2 长沙市市情长沙是湖湖南的省省会，省省政治、经经济、文文化、科科教、商商贸、交交通、金金融、信信息中心心，是中中国中部部地区一一个充满满活力的的省会城城市，一一个作为为长
16、株潭潭经济一一体化的的核心城城市，一一个具有有深厚湖湖湘文化化底蕴的的历史文文化名城城和优秀秀旅游城城市，有有着优良良的经济济基础和和城市发发展环境境。全市辖芙芙蓉、天天心、岳岳麓、开开福、雨雨花五区区和长沙沙、望城城、宁乡乡三县及及浏阳市市，共有有52个个街道办办事处，776个建建制镇，444个乡乡。总面面积1一一八199.5平平方公，其其中市区区面积5556.33平平方公里里，总人人口6一一三万，建建成区面面积一八八6平方方千米，市市区常住住人口1199万万人，根根据国务务院新批批准的长长沙市城城市总体体规划，规规划区面面积扩大大至28890平平方千米米，至220200年规划划城市人人口规
17、模模3100万，城城市建设设用地3310平平方千米米。2.3 当前房房地产投投资环境境状况（1）地地区生产产总值 20044年，长长沙长沙沙市GDDP总量量突破千千亿关口口，达到到11008.885亿元元，经济济增速达达到111年以来来的最高高，人均均GDPP超过220000美元。在26个省会城市中升至第一三位。（2）第第一、二二、三产产业数量量 20011-20004年年经济增增量结构构中，第第一、二二、三产产业增加加值年平平均增幅幅分别为为4.66%、116.11%和112.11%。（3）国国内房地地产开发发景气指指数 20044年122月份，“国房景气指数”为105.32，比11月份上升
18、0.23点，比2003年同月下降0.91点。（4）固固定资产产投资总总额20011年20004年全全社会固固定资产产投资年年均增长长35.7%。220055年5月月止累计计完成全全社会固固定资产产投资2256.96亿亿元，同同比增长长36.72%，增幅幅同比提提升2.98个个百分点点。（5）房房地产业业所占比比重长沙市房房地产业业在第三三产业中中的比重重为5%。其总量量规模与与长沙市市的人口口规模和和经济规规模相比比明显偏偏小，从从长沙发发展规划划以及长长株潭一一体化长长远发展展规划来来看，房房地产业业有着极极大的发发展空间间和良好好的发展展前景。（6）社社会消费费品零售售总额 20055年5
19、月月止累计计实现社社会消费费品零售售总额2243.71亿亿元，同同比增长长16.6%，增增幅同比比提升00.9个个百分点点。（7）居居民消费费价格指指数 20055年5月月份城市市居民消消费总价价格指数数为1001.33，5月月止累计计为1002.44，增幅幅同比回回落0.3个百百分点；5月份份城市居居民商品品零售价价格指数数为999.5，55月止累累计为1100.5，增增幅同比比回落00.7个个百分点点。（8）商商品住宅宅价格指指数 20044年，长长沙市共共成交商商品房3386771套，成成交面积积4500.222万平方方米，成成交金额额99.17亿亿元，又又创历史史新高，分分别比2200
20、33年同期期增长444.669%、550.444%和和57.03%，增幅幅较大，增增速加快快。20004年年长沙市市商品房房的销售售均价为为27338元/平方米米，比去去年上涨涨10.94%。其中中商品住住房销售售均价为为23991元/平方米米，比去去年上升升了7.61%。20055年5月月房地产产开发投投资同比比增长444.992%。商商品房销销售面积积同比增增长300.444%，增增幅同比比回落44.044个百分分点，住住宅销售售额同比比增长225.778%，增增幅同比比回落220.447个百百分点。 （9）人人均可支支配收入入20055年5月月止累计计城市居居民人均均可支配配收入为为57
21、667元，同同比增长长16.4%；城市居居民人均均消费性性支出338977元，同同比增长长8.00%。2.4 当前长长沙市房房地产市市场状况况长沙作为为湖南省省的经济济、文化化中心，其其房地产产市场价价值自然然在省内是是首屈一一指的。119988年以来来，长沙沙市房地地产开发发投资由由不足550亿元的产产业规模模逐渐以以几何式式倍增，到到20004年，长长沙市房房地产投投资共计完成1175.54亿亿元，比比20003年增增长433.233%，创创下历史史新高。2004年,长沙市市房屋施施工面积积共14462.40万万平方米米,同比比增长332.119%,房屋竣竣工面积积5911.900万平方方
22、米,同同比增长长33.54%。房地地产开发发规模继继续保持持较高增增长。但受国家家宏观政政策调控控影响，长长沙市房房地产投投资增速速正在趋趋缓。220044年长沙沙市共有有4499.600万平方方米商品品房批准准预售，同同比增长长-4.10%。商品品房上市市量自998年来来第一次次出现负负增长。其其中, 批准住住宅预售售面积3361.67万万平方米米,同比比增长-5.228%;批准办办公用房房预售面面积211.455万平方方米,同同比增长长-2.94%;批准准商业用用房预售售面积336.335万平平方米,同比增增长-229.662%。商商业用房房的供应应量比220033年减少少了一五五.300
23、万平方方米，仅仅占预售售总面积积的8.08%，所占占比重也也较20003年年回落了了3个百百分点。20044年，全全市共成成交商品品房3886711套，成成交面积积4500.222万平方方米，成成交金额额99.17亿亿元，又又创历史史新高，分分别比220033年同期期增长444.669%、550.444%和和57.03%，增幅幅较大，增增速加快快。随着着长沙市居居民收入入水平的的不断提提高，居居住品位位的不断断提升，消消费者的的购房需需求还将将有一个个较大的的上升空空间。20044年，长长沙市商商品房的的销售均均价为227388元/平平方米，比比去年上涨100.944%。其其中商品品住房销销售
24、均价价为23391元元/平方方米，比比去年上上升了7.611%。由由于商品品房供应应量减少少与消费费者旺盛盛的购房房需求之之间存在在较大反差，导导致20004年年长沙市商商品房价价格涨幅幅较大。 220055年长沙沙市房地地产上市市量出现现增速回回落现象象较为明明显，一一季度，全全市共完完成房地地产开发发投资443.227亿元元，商品品房施工工面积110244.300万平方方米，其其中新开开工面积积2411.733万平方方米，分分别比去去年同期期增长775.554%、999.663%和和1644.755%。房房地产投投资增幅幅巨大，增增速比去去年同期期增长444.883个百百分点。房房地产开开
25、发全面面展开，新新盘和大大盘明显显增多，商商品房建建设规模模升级，一一季度的的施工面面积突破破了10000万万平方米米。20005年年一季度度全市共共竣工房房屋面积积79.54万万平方米米，同比比增长一一三.998%。商商品房竣竣工面积积的增速速比去年年同期回回落了441.333个百百分点。20055年随着着宏观调调控政策策的逐步步加强，长沙市市商品房房供应结结构将会会有所优优化调整整，长沙房房地产市市场也将将会逐步步走向更更为规范范化，走走品牌化化、品质质化、规规模化发发展路线线。长沙沙市房地地产消费费者也会会更加趋趋于理性性，这将将更加有有利于化化解市场场中存在在的投机机、非理理性因素素，
26、从而而促进市市场的真真正健康康稳定的的发展。三 宏宏观政策策调研分分析3.1 国家宏宏观金融融政策调调研分析析3.1.1 20004年宏宏观金融融政策回回顾我国房地地产业的的融资模模式决定定了房地地产业对对金融政政策息息息相关。在在我国现现有房地地产项目目投资中中，开发发商只需需付出土土地出让让金，在在取得土土地的使使用权后后即向银银行进行行土地抵抵押获得得贷款。因因此，银银行直接接承担着着资金链链巨大带带来的高高风险。此此外，房房地产融融资管理理不善，土地地反复抵抵押与骗骗贷情况况难以杜杜绝，又又加重了了房地产产融资的的风险系系数。巨巨大的投投资只能能依赖高高速的资资金回笼笼，可见见，由虚虚
27、假的需需求引发发的房地地产投资资泡沫必必将带来来销售不不力，资资金链断断裂，对对于金融融系统与与房地产产市场的的影响是是致命的的。加入WTTO后，我我国经济济逐渐与与国际接接轨，金金融市场场运行受受国际因因素影响响增加。随随着美联联储进入入加息周周期，中中国也逐逐步揭开开加息的的帷幕，毫毫无疑问问将使开开发商与与购房者者展开新新的博弈弈。此外外，人民民币面临临升值的的压力，对对于改变变海外投投资的流流入影响响深远，也也成为未未来影响响中国房房地产运运行的重重要国际际因素。20044年国家家颁布与与房地产产相关的的重要金金融政策策 表011类别颁布时间间颁布单位位政策行业信贷贷规模20044-0
28、33-033中国银监监会商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引(征求意意见稿)行业信贷贷规模20044-066-一三三中国人民民银行关于进进一步加加强房地地产信贷贷业务管管理的通通知行业信贷贷规模20044-099-022中国银监监会商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引行业信贷贷风险20044-044-111中国人民民银行提高存款款准备金金率0.5个百百分点行业信贷贷风险20044-044-277国务院提高房地地产业资资本金比比例由原原来的220%上上升至335%行业信贷贷风险20044-011011中国人民民银行扩大金融融机构贷贷款利率率浮动区区间行业信贷贷风险20044100-288中国
29、人民民银行上调金融融机构存存贷款基基准利率率，放宽宽人民币币贷款利利率浮动动区间，允允许人民民币存款款利率下下浮个人住宅宅贷款中国银监监会商业银银行房地地产贷款款风险管管理指引引(征求求意见稿稿)3.1.2 20004年宏宏观金融融政策影影响 （1）房地产开发商房地产产开发商商成本增增加。目目前国内内许多开开发商的的开发资资金超过过60%来自银银行，升升息等系系列政策策提高了了开发商商的融资资门槛，增增加了开开发商的的成本，使使房地产产开发商商的自有有资本率率的提高高，对房房地产商商的资质质提出了了更高的的要求。房地产产开发商商重新分分化。房房地产企企业的资资金链继继续拉紧紧，实力力不强的的开
30、发商商将面临临较大的的困难，将将加速房房地产公公司优胜胜劣汰的的过程。有有品牌、实实力，管管理能力力较强的的公司将将获得较较大发展展空间，并并获得更更多的政政策支持持；而实实力不强强、信用用资质较较低、历历史包袱袱沉重、负负债率较较高的房房地产开开发商将将被逐渐渐淘汰出出局，有利于于房地产产企业的的适度集集中，健健康发展展。房地产产开发商商融资方方式多样样化。国国家在紧紧缩银根根的同时时为其他他融资方方式的开开展提供供了方便便之门。国国家积极极鼓励开开展房地地产信托托业务、突突破以往往房地产产信托产产品的规规模的政政策有助助于丰富富房地产产融资渠渠道、降降低住宅宅产品地地产项目目的融资资门槛，
31、减减轻了房房地产开开发商的的融资压压力。 （2）投资者银行贷贷款利息息的提高高增加了了投机者者的还贷贷压力，特特别是实实力不济济的炒房房者的短短期投机机行为将将得到一一定程度度的遏制制。更为为重要的的是，加加息改变变了市场场预期，有有利于引引导投资资的合理理流向，确确保房地地产市场场持续、稳稳定、健健康发展展。 （3）自住型购房者中央机机构与各各大银行行规范性性政策的的出台，使使自住型型购房者者的消费费趋于理理性，持持币观望望者逐渐渐增多。加加息使消消费者的的购房支支出陡然然上升，短短期内将将对潜在在购房需需求产生生较大：中击。但但从长期期来讲，需需求的变变动取决决于加息息幅度的的变化。 （4
32、）房地产市场纵观220044年国内内金融政政策，提提高了房房地产开开发成本本，使房房地产开开发投资资趋于下下降，从从而影响响到房地地产市场场的供应应；加息息改变了了需求的的预期，突突现出真真实的购购房需求求。整体体来说，今今年房地地产价格格上升的的幅度已已经大大大低于去去年。从从长期来来讲，房房价的过过快增长长会得到到平抑，其其中加息息幅度是是影响房房价涨跌跌的关键键因素。20044年国家家对房地地产行业业的政策策基调是是严格规规范，促促进健康康发展，打打击盲目目开发和和过度投投机，使使行业走走向良性性发展的的轨道。这这些调控控措施的的效应将将在20005年年逐步显显现。首首先，对对不同开开发
33、商的的风险评评级将会会列上议议事日程程，不同同资质开开发商的的贷款利利率将进进一步扩扩大：其其次，国国家将扩扩充多种种融资渠渠道，典典当，信信托，国国外资金金的入市市，都将将有效的的分散银银行目前前巨大的的风险；再次，对对于国外外投资的的规范管管理也提提上日程程：另外外，进一一步加强强对房地地产投机机者信贷贷的控制制也是政政府金融融政策的的要点，提提高个人人投资性性买房贷贷款的门门槛对于于房地产产市场回回归理性性是重要要的一个个措施；最后，政政府将在在对宏观观经济做做出整体体分析后后作出加加息的决决定，加加息的频频率和幅幅度都不不会很大大，目的的是使经经济进一一步降温温，改善善负利率率情况，但
34、但原则是是不让经经济出现现“硬着着陆”的的情况，因因而从长长期来看看，对于于房价的的走势不不会产生生过多负负面影响响。此外，物物业税征征收办法法的草案案将会出出台，并并征询各各方的意意见。开开征物业业税将改改变政府府的行为为方式，使使其在考考虑出地地数量和和规模时时，更具具长远性性和计划划性，进进而促进进不动产产评估业业的大规规模发展展，同时时还将降降低房地地产开发发商的开开发成本本，减少少金融风风险，降降低购房房门槛，对对房地产产市场的的发展产产生深远远影响。房房贷证券券化的可可行性也也将会是是20005年讨讨论的热热点。3.2 国家土土地调控控政策及及走向分分析3.2.1 20004年土土
35、地政策策回顾20044年，政政府政策策围绕抑抑制投资资过热和和房地产产投机，重重点集中中在土地地与金融融政策两两个方面面。通过过控制房房地产供供应的源源头、规规范房地地产市场场秩序、通通过加息息等手段段来平衡衡房地产产市场供供求等几几个方面面全方位位对房地地产市场场进行规规范。其其宗旨在在于挤掉掉房地产产市场的的投机泡泡沫，促促进房地地产市场场健康有有序的发发展，并并引导房房地产企企业适度度集中化化、产品品供应多多样化、市市场需求求理性化化，使整整个产业业进入产产业成长长周期的的成熟发发展阶段段。 20044年，国国家以前前所未有有的力度度大力整整顿土地地市场，主主要体现现在三个个方面：杜绝协
36、协议出让让土地、彻彻查开发发区与大大型项目目、完善善各项土土地制度度。全年国家家颁布的的土地政政策具有有连续性性与整体体性，旨旨在通过过对土地地市场的的监管力力度，目目的就是是为了从从源头上上进一步步规范房房地产市市场的供供给，防防止土地地的盲目目开发以以及房地地产价格格的过快快增长。20044年国家家颁布的的重要土土地政策策颁布日期期颁布单位位法规20044年033月011日国土资源源部国土资资源部土土地利用用司关于于建设用用地备案案制度执执行情况况的通报报20044年033月16日国土资源源部国土资资源部关关于下达达20044年044月299日国务院办办公厅关于深深入开展展土地市市场治理理
37、整顿严严格土地地管理的的紧急通通知20044年099月222日人大常委委会中华人人民共和和国土地地管理法法修正正案20044年100月288日国务院国务院院关于深深化改革革严格土土地管理理的决定定20044年111月011日国土资源源部土地利利用年度度计划管管理办法法修订订版20044年111月077日国土资源源部建设项项目用地地预审管管理办法法20044年111月100日国土资源源部关于完完善农用用地和土土地征收收审查报报批工作作的意见见3.2.2 20004年土土地政策策影响（1）土土地市场场向良性性发展国家对于于土地市市场的一一系列政政策，将将保障我我国土地地市场摆摆脱目前前的无序序状态
38、，走走向健康康发展的的轨道。 （22）土土地供应应量将减减少20044年国家家土地政政策最重重要的影影响在于于减少土土地供应应量。首首先，国国家停止止协议出出让土地地，使得得现在的的大部分分土地供供应转为为国家储储备，或或在企业业间实现现市场化化流通。一一方面减减少了土土地市场场供应量量，另方面则则提高了了开发商商的拿地地成本。 （3）土地供应结构发展变化20044年，国国务院总总理三次次批示彻彻查在建建和未建建的大型型商业设设施，清清理固定定资产投投资重点点对象，如如高尔夫夫球场、大大型物流流园区及及大型购购物中心心等。一一系列措措施与去去年国土土资源部部发布的的45号号文件一一脉相承承，是
39、对对于大规规模投资资项目及及高档住住宅项目目用地的的重大调调整。 （44）二三三级市场场交易比比重变化化根据房房地产市市场对政政策反应应的滞后后性，土土地供应应市场的的紧缩将将影响一一手房市市场的长长期供给给。在二二三级市市场联动动机制较较为完善善的城市市中，二二手房交交易将借借助有利利的需求求势头，以以更快的的速度发发展。从从这个角角度来看看，土地地政策效效应将推推动二手手房交易易市场的的发展，改改变我国国长期以以来三级级市场与与二级市市场倒置置的格局局，使我我国房地地产市场场的发展展接近国国外标准准。20055年土地地政策将将着眼于于保护土土地资源源，制定定科学化化与规范范化的措措施保护护
40、有限的的土地资资源。同同时，政政策的还还将关注注农民的的切身利利益，保保护耕地地、维护护失地农农民的切切身利益益、提高高土地的的利用效效率以及及如何在在市场经经济的环环境下合合理评估估土地价价值等方方面将是是明年土土地政策策的焦点点所在。3.33 建筑筑及相关关行业市市场状况况分析 20055年以来来，随着着国家关关于房地地产的调调控政策策进一步步加强，建材、钢铁等原材料工业增长指数呈高位持续回落状态。2005年一季度，受铁矿石和有色金属原料涨价等因素影响，多数钢铁品种、电解铝和主要的有色金属产品价格明显上涨。但受需求增速放慢影响，这些行业增长指数仍呈持续回落态势。固定资产投资，尤其是房地产投
41、资增速明显放慢是主要原因。20055年，钢钢材和有有色金属属价格将将逐步趋趋于平稳稳，下半半年价格格将比上上半年有有所下降降，对生生产资料料价格拉拉动作用用减弱。今今年4月月下旬及及5月份份，钢材材和有色色金属价价格在前前4个月月明显上上涨的基基础上出出现了不不同程度度的回落落。目前前，钢材材和有色色金属市市场成交交并不活活跃，市市场处于于观望时时期。从从发展趋趋势来看看，受前前期产能能增长过过快、国国家宏观观调控措措施效果果进一步步显现、市市场预期期等因素素的影响响，钢材材、有色色金属价价格有进进一步惯惯性下跌跌的可能能。但受受铁矿石石、电力力、运输输价格上上涨，企企业生产产成本居居高不下下
42、等因素素影响，钢钢材和有有色金属属价格下下降的幅幅度不会会很大，预预计此态态势将保保持至明明年，因因此房地地产行业业基本上上不用太太过担心心建筑材材料价格格的过度度上涨。四 长沙沙市经济济运行状状况及城城市发展展规划调调研分析析4.1 长沙市市近期经经济运行行状况4.1.1 20001-220044年主要要经济指指标GGDP年年均增长长一三.4%地地方财政政收入年年均增长长29.6%全全社会固固定资产产投资年年均增长长35.7%社社会消费费品零售售总额年年均增长长14.2%进进出口总总额年均均增长110.55%直直接利用用外资四四年累计计达199.一八八亿美元元城城市居民民人均可可支配收收入年
43、均均增长99.9%农农村居民民人均可可支配收收入年均均增长88.033%，预计220044年农村村居民人人均可支支配收入入达40005元元20011-20004年年房地产产投资主主要参考考指标全年生产产总值（亿元）固定资产产投资（亿元）人均可支支配收入入（元）居民消费费价格总总指数上上涨房地产开开发投资资（亿元）居住消费费价格上涨20011年728.08279.8087044下降1.7%63.119下降6.4%20022年812.9362.5790211下降0.8%81.779下降0.8%20033年928.22494.97993332.3%122.566.5%20044年11088.8556
44、68.09110221103.2%175.545.7% 从以上上数据可可以看出出，自“十五计计划”开始，长长沙市各各项经济济指标都都处于稳稳定增长长状态，随随着居民民收入增增加、对对外贸易易及区域域内商业业贸易的的逐步活活跃，居居民消费费需求也也出现了了高涨，房房产消费费作为最最基本的的生活需需求，长长沙市民民对房地地产市场场抱以极极大的消消费热忱忱，房地地产投资资也由220011年开始始基本保保持300%以上上的增长长速度。房房地产开开发投资资所需的的经济、人人口、城城市建设设环境基基本具备备。4.1.2 20005年长长沙市经经济发展展综合评评述从总的发发展趋势势来看，2005年长沙市经济
45、发展的有利条件主要有：一是长沙城市发展空间将有新的突破，重大的基础设施投资必将是从整体上改善省会中心城市以及长株潭城市群空间结构、物流条件、生态环境等战略性项目，投资需求的增长仍将继续保持相对稳定；二是长沙融入泛珠三角经济圈、实现工业产业链体系的战略性对接步伐将进一步加快，全市工业化进程将进入战略投资引导规模工业高速推进新阶段，产业结构将形成第二产业突出发展和所占比重快速上升的调整趋势；三是随着消费引擎对经济增长的拉动力逐步增强，能否进一步扩大消费需求，实现消费引擎的主导地位，抑制和避免投资瓶颈的过早出现，是长沙市经济增长方式能否实现转折的关键。抓住这些有利条件与发展机遇，用科学发展观指导长沙发展，实现在新的发展平台上的再次腾飞是完全可能的。20044年长沙沙市经济济总量实实现重大大突破， GDPP总量已已突破110000