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1、第一部分分市场分分析4一、宏宏观市场场分析 4（一一）郑州州城市概概况 44（二）郑郑东新区区概况112二、郑郑州市房房地产市市场分析析 17（一一）郑州州市房地地产市场场总体概概述177（二）郑郑州市各各区域房房地产市市场分析析227（三三）郑州州房地产产20004年三三季度市市场概述述331（四四）郑东东新区房房地产市市场概况况355三、市市场竞争争分析 36（一一）竞争争企业分分析366（二）竞竞争项目目分析339（三三）四大大竞争对对手广告告分析600第二部分分中原文文化与郑郑州市民民特征 788一、中原文文化特征征78二、郑州市市民特征征与消费费趋向80第三部分分项目分分析 855一
2、、项项目概况况 85二二、项目目SWOOT分析析85三、项项目定位位分析 89四四、客户户定位分分析 1100第四部分分整合营销销策略1006一、营销销目标1066二、营销销策略1066三、广广告策略略1108四四、价格格策略1113五、销销售策略略1113六六、媒体体策略1114第五部分分广告推推广执行行计划1299一、广广告推广广思路1129二二、整体体营销计划划1311第六部分分执行细细化方案案及费用用预算1366一、总总体营销销费用控控制1136二二、各推推广阶段段执行计计划及预预算1337第一部分分市场分分析关键语：宏观市市场向好好，居民民收入稳稳增，政政府积极极引导，房房产市场场运
3、行平平稳，房房地产竞竞争日趋趋激烈，机机遇与挑挑战并存存。一、宏观观市场分分析(一)郑州城城市概况况1、城市市基本情情况郑州州市系河河南省省省会，位位于河南南省中部部地区，北北临黄河河，西依依嵩山，东东南为广广阔的黄黄淮平原原。郑州州现辖55市（新新郑市、登登封市、巩巩义市、新新密市、荥荥阳市）1县（中牟县）6区（金水区、中原区、管城区、二七区、惠济区、上街区）和两个国家级开发区（郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术开发区）以及一个城市新区（郑东新区），城市占地总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，建成区面积212.7平方公里。2003年末，全市总人口为697.7万人，
4、其中城镇人口397.6万人，市区人口282.9万人。在郑州市区中，由金水区、中原区、管城区、二七区组成了城市主城区，惠济区属于城市近郊区，上街区属于城市远郊区。从区域功能上划分，其中的管城区、二七区、惠济区、上街区属于城市产业经济带，分布于城市的南、北、西部区域；中原区是市府和市直机关聚集地，位于城市的西南区域；金水区是省府和省直机关聚集地，位于城市的东部区域。目前郑州市的总体城市发展思路是“北扩东移”，未来的黄河南岸区域和新规划的郑东新区是城市发展的主要方向，目前也是全市房地产开发的热点区域。郑州地处中原腹地，承东启西，贯通南北，交通优势明显，国内两大铁路干线京广线和陇海线在此交汇，并有连霍
5、高速公路、京珠高速公路以及310国道、107国道、220国道等多条国道通达这里，便利的铁路、公路网络与新郑国际航空港一起形成较为完善的、优势互补的综合运输体系，为城市的进一步发展提供了良好的基础，以此发达的交通网络形成了全国重要的交通枢纽中心。郑州是我国较早对外开放的城市之一，也是国家级历史文化名城，属于新亚欧大陆桥上的重要城市，目前其综合实力已跻身全国城市30强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名。根据郑州市总体规划，远期郑州市在2020年的建成区面积将达到500平方公里，市区人口规模达到600万的特大型城市，最终发展成为国家级区域性商贸中心城市和具有中原特色的历史文化旅游名城。郑州
6、市城市总体规划图2、宏观观经济运运行状况况20003年，郑郑州市经经济继续续保持增增长态势势，国民民经济的的各个方方面都有有良好表表现，城城市的综综合经济济实力得得到进一一步加强强。（1）国国民经济济生产总总值实现现历史性性突破。2003年，郑州市国民经济持续快速健康发展，全社会GDP生产总值实现历史性突破，达到了1102.1亿元，同比增长14.7%，表明城市经济实力进一步得到增强。承接上年较快增长势头，2004年上半年郑州市完成GDP总值已达到626亿元，同比增长15.1%，经济发展速度加快，宏观经济环境进一步趋好，为城市的继续发展提供了坚实的经济基础。（注：2004年GDP指标为上半年数据
7、）（2）工工业发展展稳步增增长，非非公有企企业增幅幅较大。2003年工业发展继续坚持走新型工业化道路，扩张总量，优化结构，使工业生产得到快速增长，其增速为1997年以来的最高水平。全年全部工业增加值完成455.7亿元，比上年增长17.7%，其中规模以上工业企业（国有工业企业及年产品销售收入500万元以上非国有工业企业，下同）增加值297.4亿元，增长24.0%。在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业增加值121.6亿元，增长19.2%，其中国有企业增加值71.9亿元，增长12.5%；集体企业增加值54.3亿元，增长25.3%；股份制企业增加值114.0亿元，增长25.5%；外商及港澳台商投资
8、企业增加值28.2亿元,增长33.9%；私营及其他经济类型企业增加值23.0亿元，增长42.0%。工业产品销售率为98.2%,比上年提高0.2个百分点。整个工业体系保持良好的发展态势。（3）重重点行业业发展良良好。本本地重点点行业发发展势头头良好，工工业产业业结构调调整力度度加大，优优势行业业进一步步发展。2003年，传统的铝、汽车、食品三大优势行业共完成增加值85.2亿元，比上年增长22.4%，增幅比上年提高2.6个百分点。其中汽车行业完成增加值21.1亿元,增长45.9%；铝行业完成增加值27.7亿元，增长19.5%；食品行业完成增加值36.4亿元,增长13.7%；三大优势行业占全市规模以
9、上工业增加值的比重达28.6%，传统行业优势继续保持。（4）创创新发展展，促进进企业经经济效益益显著提提高。220033年，企企业通过过在经营营创新和和产品研研发方面面的进一一步提高高，开发发出一批批高附加加值、高高技术含含量的名名牌产品品和升级级换代产产品，得得到了市市场的认认可，从从而带动动全市企企业经济济效益质质量明显显提高。受受此影响响，全年年规模以以上工业业企业实实现产品品销售收收入8774.99亿元，比比上年增增长299.1%，新增增销售收收入1992.88亿元，超超额完成成年初指指定的销销售收入入“新增1660亿元元”的目标标。企业业利税首首次突破破百亿，达达到1007.33亿元
10、，增增长300.8%；实现现利润552.66亿元，增增长522.8%，其中中国有及及国有控控股企业业实现利利润211.2亿亿元，增增长1225.00%。企企业全员员劳动生生产率人人均4333344元，增增长188.6%；流动动资产周周转速度度年均11.877次，比比上年加加快0.15次次；资产产负债率率63.8%，比比上年降降低0.97个个百分点点。工业业企业经经济效益益综合指指数达1132.5%，比比上年提提高111.9个个百分点点，创历历史最高高水平。这这表明，企企业创新新意识的的增强，有有效推动动了经济济效益的的显著提提高。（5）积积极推行行农业结结构战略略性调整整，促进进农业生生产稳步
11、步发展。2003年农业以“农民增收、农业增效、农村稳定”为目标，积极推行农业结构的战略性调整。全年农、林、牧、渔业完成增加值48.8亿元，比上年增长4.6%。其中全年粮食总产量143.7万吨，较去年增长2.7%；肉类总产量22.3万吨，比上年增长7.8%；禽蛋产量16.3万吨，较去年增长7.8%；奶类总产量12.2万吨，较去年增长45.4%；水产品产量6.2万吨，较去年增长1.7%。农产品的稳步增长，带动了农民收入的增加和农村的稳定，为城市经济的发展和居民生活提供了有力的保障。林业、水利建设取得新成效。2003年，林业生产以生态建设为主线，以退耕还林、绿化通道、风沙治理建设为突破口。全年完成造
12、林面积19.1千公顷，比上年增长23.2%；农业基础设施和生产条件进一步改善，年末全市农业机械总动力为404.5万千瓦，比上年末增长7.1%；农用拖拉机和农用运输车分别为10.9万台和10.7万辆，分别增长10.0%和23.0%。全年农村用电量32.2亿千瓦时，比上年增长1.7%。林业与水利建设的逐步完善，为改造城市环境、保障农业生产创造了有利条件。（6）对对外贸易易增长迅迅速，贸贸易方式式有所调调整。据据郑州海海关统计计，20003年年全市直直接进出出口总额额14.1亿美美元，比比上年增增长355.9%。其中中，直接接进口总总额5.4亿美美元，增增长522.5%；直接接出口总总额8.7亿美美
13、元，增增长277.3%。从贸贸易方式式看，一一般贸易易出口77.9亿亿美元，增增长311.1%；加工工贸易出出口0.7亿美美元，下下降1.7%。从从出口市市场看，出出口亚洲洲4.22亿美元元，增长长18.8%；出口非非洲0.5亿美美元，增增长488.0%；出口口欧洲22.2亿亿美元，增增长400.0 %；出出口大洋洋洲0.2亿美美元，增增长1111.77%。城城市外贸贸的快速速发展，不不仅加强强了郑州州对外交交流的渠渠道，也也有效拓拓展了国国际市场场，巩固固了城市市的国际际形象。（7）继继续推进进城市化化进程，扩扩大固定定资产投投资规模模。20003年年随着郑郑州城市市化进程程的加快快，固定定
14、资产投投资规模模进一步步加大，增增势强劲劲，对经经济发展展的拉动动作用明明显增强强。全年年全社会会固定资资产投资资完成5502.3亿元元，比上上年增长长47.4%。投投资结构构不断改改善，其其中基本本建设投投资完成成2288.9亿亿元，增增长922.2%；更新新改造投投资完成成45.5亿元元，增长长76.3%；房地产产开发投投资完成成74.3亿元元，增长长24.5%。城城市功能能的进一一步完善善，为提提升城市市竞争力力增添了了重要的的砝码。（8）财财政收入入快速增增长，积积极支持持城市发发展。220033年郑州州市地方方财政收收入完成成72.5亿元元，比上上年增长长27.7%；其中一一般预算算
15、收入665.99亿元，增增长255.1%。地方方财政支支出900.3亿亿元，增增长199.2%，其中中教育经经费支出出11.2亿元元，增长长9.44%；行行政管理理费支出出10.6亿元元，增长长18.1%；基本建建设支出出8.66亿元，增增长388.7%。受积积极的财财政政策策影响，2004年，地方财政出现大幅度的增长，上半年全市财政收入完成55.8亿元（基本相当于2002年全年水平），同比增长47.6%，财政支出45.9亿元，同比增长43.5%。（9）消消费品市市场保持持平稳增增长，市市场消费费潜力巨巨大。220033年社会会消费品品零售总总额4779.99亿元，比比上年增增长111.4%。
16、其中中批零贸贸易业零零售额完完成4004.88亿元，增增长111.0%；餐饮饮业零售售额577.9亿亿元，增增长166.0%；其它它零售行行业零售售额177.1亿亿元，增增长5.4%。热热点产品品中的住住房、汽汽车、电电脑、移移动电话话等反映映消费结结构升级级的产品品持续旺旺销，尤尤其在近近年，随随着居民民生活水水平的提提高，住住房消费费和教育育消费已已受到重重视，成成为居民民消费的的重点领领域。220044年上半半年，全全社会消消费品零零售总额额达到了了2744.3亿亿元，同同比增长长16.7%，显显示出市市场消费费的巨大大潜力。（10）金金融机构构各项存存贷款余余额增长长平稳。2003年末
17、全市金融机构人民币各项存款2434.1亿元，比年初增加463亿元，增长23.5%；其中城乡居民储蓄存款余额1048.5亿元，比年初增加198.9亿元，增长23.4%，其中活期存款338.9亿元，增加64.9亿元;定期存款709.6亿元，增加134.0亿元。2003年末金融机构各项贷款余额1981.8亿元，比年初增加427.5亿元，增长27.5%。其中短期贷款余额1028亿元，比年初增加228亿元；中长期贷款余额641亿元，比年初增加143亿元。贷款结构继续改善，重点投向了工业、基本建设、农业和个人消费等方面。（11）居居民收入入继续增增加，生生活水平平逐步改改善。220033年全市市在岗职职工
18、平均均工资1135337元，比比上年增增长133.1%；城市市居民人人均可支支配收入入86447元，比比上年增增长111.3%；人均均消费性性支出661277元，比比上年增增长8.1%。恩恩格尔系系数为333.33%，比比上年的的35.1%下下降1.8个百百分点。2004年上半年，全市在岗职工平均工资6614元，同比增长10.8%，城市居民人均可支配收入4904元，同比增长15.7%。随着收入的逐步增长，将进一步增强居民的购买力，促进居民的生活水平继续提高。（注：2004年居民收入情况为上半年数据）3、城市市基础设设施建设设（1）城市市交通设设施建设设不断加加快，城城市道路路拥堵状状况有效效缓
19、解。20033年郑州州市共投投资35512亿元元，新建建、改建建道路334条，改改造背街街小巷3319条条。重点点对经三三路、花花园路等等一批城城市主干干道路拓拓宽，城城市二环环道路继继续打通通，支路路和背街街小巷改改造顺利利实施，出出城道路路通畅，交交通状况况进一步步改善。为为确保市市区交通通畅通，着着力发展展大公交交，全年年新开公公交线路路11条，更更新、增增加公交交车辆5532台台，年末末实有公公交汽（电电）车224000辆，比比上年增增长177.1%；城市市公交客客运量达达到4.3亿人人次，比比上年增增长266.5%，实现现了市区区主、次次干道路路路通公公交，便便利了居居民出行行。按照
20、照“一年一一小变，三三年一大大变”的建设设要求，2004年将继续加快城市道路建设进程，完善市区路网结构，改善道路通行条件,计划开工的项目有建设农业路与花园路立交及经三路、城东路与金水路立交等工程；新修或打通东风路、黄河路、纬五路、京广路、商贸路等36条道路；改建塔湾南路、菜市南街、乔家东路等城市支路57条，全长共计47公里；改造金苑路、马砦街、工农路北段等宽度为15米以下的小巷47条，全长共计24公里；重点对主干道、景观路、迎宾道两侧的公交站牌、阅报栏、书报亭、路牌、广告及环卫设施进行规范整治或升级改造；对市区39条、全长1601公里的主次干道进行街道市容综合整治，将107国道、花园路、紫荆山
21、路、中原路、嵩山路、东西大街作为街道整治的示范街，全力打造市区精品工程。郑州市交通结构分析图（2）城城市居民民生活环环境进一一步改善善。城市市环境设设施建设设速度继继续加快快，市中中心道路路两侧实实施绿化化，优化化城市环环境。二二七广场场综合整整治工程程竣工，一一个高品品味、国国内先进进的步行行廊桥连连接各大大商业广广场的休休闲通道道呈现在在市民面面前，再再现二七七商圈昔昔日繁华华。全市市各公园园、广场场免费开开放，世世纪游乐乐园大型型娱乐项项目建成成开放。新新增绿地地5455万平方方米，其其中新增增公共绿绿地4114.11万平方方米；建建成区人人均公共共绿地66.8平平方米，人人均增加加1.
22、55平方米米；建成成区绿化化覆盖率率32.4 %，比上上年提高高0.33个百分分点。城城市建设设成效显显著，郑郑州将更更加“天蓝、水水清、路路阔、城城美、草草绿、花花香”。20004年郑郑州市将将继续抓抓好道路路街景整整治，建建成一批批街景整整治示范范街、精精品街，行行道树景景观和夜夜景照明明示范街街。对熊熊耳河、金金水河、东东风渠的的两岸以以及出入入市口、铁铁路沿线线等地段段实施集集中绿化化整治。（3）城城市基础础配套设设施建设设加快。2003年郑州市中心城区新铺设城市自来水管道128.2公里,新铺设城市排水管道110.0公里，全年售电量115.8亿千瓦时，比上年增长12.4%；日供水能力1
23、14.1万立方米/日；城市居民燃气气化率达87.3%。重点项目投资加大，工程建设进展顺利。目前全市154项重点工程已完成投资154.8亿元，比上年增长252.6%。其中，全长53.01公里的郑州至少林寺高速公路已建成通车、河南豫联能源集团发电机组工程已完工部分投入试运、供水工程邙山干渠改造工程已完成全线通水、桐柏路货栈街道路拓宽改造工程已通车，郑州环城高速公路全线开工、东风渠、熊耳河截污综合治理工程基本完成、青少年宫主体工程已竣工、中国郑州国际会展中心等已开工建设；文化、教育、体育和卫生设施建设、通讯基础设施建设、城市园林绿地建设等工程进展顺利。（4）旧旧城改造造力度逐逐渐加大大，尤其其是对都
24、都市村庄庄的改造造力度正正在加强强。20003年年，郑州州继续加加大对旧旧城的改改造力度度，重点点区域依依然集中中在管城城区和二二七区内内，全年年共实施施拆迁面面积1000多万万。同同时对城城区内的的都市村村庄也积积极进行行改造，通通过树立立样板点点的方式式，对其其他都市市村庄改改造做出出示范，以以引导各各区顺利利地进行行改造工工作。220044年，郑郑州老城城区改造造稳步推推进，都都市村庄庄改造逐逐步加快快，将重重点改造造关虎屯屯、燕庄庄等188个城中中村。积积极进行行的旧城城改造有有效促进进了城市市整体环环境的改改善。（二）郑郑东新区区概况11、郑东东新区概概况郑东东新区是是郑州市市在新世
25、世纪到来来之际，为为配合国国家西部部大开发发的战略略决策，加加快城市市化进程程、完善善基础设设施、优优化生态态环境、提提高文化化品位等等要求，在在城市的的东部规规划建设设一座新新城，力力争把郑郑州建设设成为全全国区域域性中心心城市的的重要战战略举措措。郑东新新区总体体发展概概念规划划方案，将将“共生城城市”、“新陈代代谢城市市”以及“环形城城市”等先进进的城市市规划理理论应用用于新区区总体规规划中，使使未来的的郑州具具有历史史与现代代、新城城与老城城、自然然与城市市“共生”的理念念。规划划中最大大的亮点点，是建建设一个个面积约约为6平方公公里的龙龙湖，并并与流经经老城的的金水河河、熊耳耳河、七
26、七里河、贾贾鲁河、东东风渠等等形成了了一个完完整的城城市生态态水系，将将郑州建建成北方方的“水域靓靓城”，为中中原人民民创造一一个以人人为本、环环境优美美的生态态型居住住区。郑郑东新区区北起连连霍高速速公路，南南接机场场高速公公路，西西临1007国道道，东至至京珠高高速公路路，规划划总占地地面积1150平平方公里里，规划划总人口口1500万人。新新区采用用组团开开发的概概念，把把新城分分为中央央商务区区（CBBD）中中心区、副副中心区区、龙湖湖居住区区、龙子子湖文教教区、商商贸物流流区、高高科技工工业区、科科技研究究城、运运动城等等若干组组团。首首期建设设的起步步区占地地22.67平平方公里里
27、，由中中央商务务区（CCBD）中中心区和和龙湖居居住区南南区组成成，聚集集了金融融、商务务、旅游游、娱乐乐、服务务、信息息、居住住等复合合功能。郑东新区功能分区图2、郑东东新区建建设概述述（1）道路路交通设设施方面面按照新新区“三年出出规模，五五年出形形象”的计划划，目前前郑东新新区起步步区已初初见规模模，内环环路景观观已经基基本形成成。郑东东新区基基础设施施建设已已经按计计划开工工道路335条、桥桥梁122座，河河渠治理理长度1195644公里，河河渠治理理基本完完工。截截止目前前，郑东东新区起起步区共共有344座桥梁梁，目前前已完成成4座、在在建133座；新新区的道道路有226条已已具备通
28、通车条件件，续建建道路336条；双向88车道的的金水东东路的交交通标志志、路灯灯、绿化化已基本本完成；农业东东路除了了未拆迁迁路段的的建设还还没有实实施外，其其余已基基本完成成。内环线道道路黄河河东路第三城市市中心道道路农农业东路路（2）市市政基础础设施方方面供水水目前新新区附近近设有一一个东周周水厂，日日供水能能力200万M3，基基本能够够满足新新区的建建设需求求，未来来新区还还将规划划建设数数座水厂厂，以满满足今后后新区生生产和生生活的需需要。供供电随着着郑东新新区建设设规划项项目的逐逐步实施施，郑东东新区电电网规划划已经出出台，根根据这一一规划，新新区远景景用电负负荷为2275万万千瓦，
29、计计划建设设5000千伏变变电站22座，2220千伏伏变电站站8座，1110千伏伏变电站站40座，355千伏变变电站887座，为为新区的的建设开开发提供供电力保保障。为为满足近近期郑东东新区日日益增长长的负荷荷需求，省省电力公公司投资资85000万元元，已开开工兴建建了位于于郑东新新区第三三城市中中心轴线线与CBBD外环环交叉口口，占地地3.55亩的1110千伏伏东环输输变电工工程，该该电站的的建成将将主要为为今后龙龙湖南区区提供电电力输送送。供气气金水东东路、黄黄河东路路、中央央大道、内内环和外外环以及及一些小小区已经经铺设了了天然气气管网，天天然气主主干网在在多多条已修修成道路路旁边铺铺就
30、，总总长度超超过公里，庐庐山路和和渭水路路沿线的的“毛细管管网”也铺设设到位，并并开始供供气。第第三城市市轴线、黄黄山一路路等多条路路的天然然气管道道正在改改装和铺铺设，预预计年底底完工，这这样到年年底，东东风渠以以南、航航海路以以北、中中州世纪纪景观大大道、辅辅道以西西范围内内的郑东东新区起起步区将将全部被被天然气气管网覆覆盖并开开始通气气。供暖暖根据规规划，郑郑东新区区热电厂厂一期工工程供热热发电机机组作为为郑东新新区集中中供热的的主热源源，第一一台机组组20006年5月投产产，第二二台机组组20006年8月投产产。建成成后，将将主要对对郑东新新区供暖暖。（3）公公共配套套设施方方面公建建
31、配套新新区的三三大标志志性建筑筑郑州州国际会会展中心心、河南南省艺术术中心和和会展宾宾馆已陆陆续开工工建设。其其中会展展中心已已经封顶顶，计划划明年55月完工工；省艺艺术中心心已经动动工建设设，目前前正在进进行基础础施工，预预计明年年年底基基本完工工；会展展宾馆设设计2880米高高，预计计投资115亿元元左右，目目前中国国城市房房地产开开发商策策略联盟盟已签订订了投资资承建意意向，计计划年内内开工。教育配套郑州四十七中建设已经接近尾声，预计明年初将投入使用。北京大学附中外国语小学已于10月份开工，计划将在明年9月份正式招生。占地400多亩、投资3亿多元的北京师范大学郑州附属学校计划在年底开工，
32、实现幼儿园、小学、初中、高中的完全教育，明年9月，这所学校也将正式招生。另外省实验小学和实验中学也已计划在明年进入新区。医疗配套著名的北京同仁医院河南分院年底开工建设，该项目规模大、标准高，总投资达15亿元,设有1500张床位，属于大型综合性医院，这将是同仁医院在北京总部以外最大的分院。另一家同样设有1500张床位，由郑州市热力总公司投资的颐和医院，目前正在进行地质勘探。而位于农业东路的友谊医院，是一家规划占地130亩，总投资1.6亿元，设有1000张床位的综合性医院，现已完成地质勘察，即将开工建设。设在新区的郑州市紧急救援中心已经开工建设，该项目建筑面积为3000平方米，投资达860万元，预
33、计将于今年年底建成并投入使用。商贸物流总投资26亿元的南方香江物流开工建设，并预售招商，年底主体工程完工，这将是中南地区最大的物流项目。浙江温州的哼哈食品公司建设的物流园区，已经通过初期的准备阶段，将在明年8月投入使用，该物流园区是完全的绿色食品区，借重郑州的交通网络辐射全国。澳柯玛物流、青龙山蔬菜物流批发项目已于今年9月开始建设。集吃、住、游、购于一体的大型购物全生活广场正大城市广场已经开工，招商情况良好。11月，世界著名的麦得龙公司将在郑州建设首个“现购自运制”商场，目前已与郑州市政府签署了意向协议，投资额约为1000万美元。房产开发目前CBD内环31栋高层已经开工建设，10栋已经基本封顶
34、，有20栋建筑主体今年年底将封顶，部分高层进入了市场销售阶段，首期明年2月份部分交付使用，用户即可入住。外环30栋120米的高层中有两栋已开工建设，外环上的10栋120米的高层已确定业主，今年10月份，外环上又有6栋高层开始建设。龙湖南区住宅项目中义阿卡迪亚、顺驰第一大街、联盟新城、绿地郑东新苑已经陆续开工建设，并且都已开始接受预定。会展中心心主体封封顶 CCBD内内环项目目建设情情况CBD内内环项目目建设情情况中州世世纪景观观大道与与新区CCBD交交融地带带二、郑州州市房地地产市场场分析（一一）郑州州市房地地产市场场总体概概述1、市场场投资规规模继续续扩大，政政策影响响明显220033年全市
35、市完成房房地产开开发投资资74.26亿亿元，同同比增长长24.5%，占占全市固固定资产产投资的的14.8%，保保持了119988年以来来房地产产业投资资高位增增长的态态势。全全年完成成房地产产业增加加值477.155亿元，较较上年增增长255%，占占全市第第三产业业增加值值的9.83%，并比比同期全全市GDDP和第第三产业业的增速速高出110个和和15个百百分点。房房地产业业已成为为郑州市市经济增增长的支支柱产业业之一。（注：20004年开开发投资资情况为为上半年年数据）20033年全市市房地产产开发规规模呈现现快速增增长，施施工面积积达到了了12778万，同比比增长444.44%，其其中新开
36、开工面积积5800万，同同比增长长58.5%，竣竣工面积积达到3304万万，同同比增长长32.2%。整整体宏观观形势的的趋好，促促进开发发规模有有较大幅幅度的增增长，消消费需求求拉动作作用明显显，开发发商对市市场前景景非常看看好。而而在20004年年上半年年，国家家接连出出台的宏宏观调控控政策，对对开发贷贷款、土土地控制制方面收收紧了渠渠道，加加强了控控制力度度。而郑郑州市大大多数开开发商房房普遍具具有企业业本身规规模小、自自有资金金不足等等缺点，这这一政策策的出台台对中小小房地产产企业造造成极大大冲击，市市场将迎迎来新一一轮的大大浪淘沙沙，不少少实力较较弱的企企业将被被市场无无情淘汰汰。对市
37、市场的影影响已经经开始显显现，各各项开发发指标都都较去年年同期减减少，开开发势头头有所遏遏止，房房地产市市场将面面临一个个全新的的宏观环环境。（注：20004年开开发情况况为上半半年数据据）20044年10月29日，中中国人民民银行宣宣布从即即日起上上调金融融机构存存贷款基基准利率率0.227%，并并放宽人人民币贷贷款利率率浮动区区间和允允许人民民币存款款利率下下福。据据了解，这这是央行行9年来首首次加息息，也是是此前连连续8次降息息后的重重大转折折。冻结结土地、收收紧房贷贷，原本本是针对对房地产产开发商商的调控控政策，不不仅没有有控制住住房地产产开发的的升温，反反而由于于供给的的减少导导致房
38、价价快速上上涨，客客观上违违背了政政府的调调控目的的；现在在加息不不仅能够够有效遏遏止开发发的进一一步增长长，也给给需求方方(买房者者)降了温温。开发发企业因因增加了了财务成成本，而而放慢开开发节奏奏，消费费者因加加重了还还贷成本本，而减减少了投投机购房房。但从从总体上上看，本本次央行行加息所所表现的的是对市市场发出出警示的的态度，整整体上只只是一个个心理影影响，对对房地产产行业影影响并不不大。2、房地地产市场场供应持持续增长长20003年郑郑州市房房地产市市场保持持快速发发展，商商品房供供应受市市场需求求的强力力拉动，增增长迅速速，促使使市场供供应量逐逐年递增增。据统统计，从从20001年到
39、到20003年，供供应量净净增1110万平平方米，市市场呈现现出蒸蒸蒸日上的的趋势。据悉，220044年郑州州的开发发规模政政府已经经确定总总量为4450万万平方米米。在地地域分布布上，1107国国道以西西安排2250万万平方米米，郑东东新区安安排2000万平平方米。郑郑东新区区将是未未来房地地产市场场的热点点区域。以以20004年上上半年为为例：220044年上半半年，共共计批准准商品房房预售项项目999个，建建筑面积积1799.466万平方方米，与与去年同同期相比比，项目目个数增增加了335.66%，面面积增长长了211.5%。与20001年年投放量量增幅449.55%和20002年增增幅
40、122.2%相比，市市场投放放增幅有有所回落落，主要要原因是是政府对对20003年房房地产开开发建设设规模进进行了适适当的控控制，为为进一步步保障市市场的良良性发展展所采取取的措施施。在今今年上半半年国家家又出台台了一系系列的有有关土地地和金融融的调控控政策，加加大对房房地产业业的控制制力度，实实施行政政干预手手段为房房地产降降温，受受这些政政策的影影响，下下半年市市场供应应将会有有所减少少。自20000年以以来，郑郑州市房房地产市市场商品品房供应应总量不不断扩大大，而增增长势头头逐步放放缓，总总体呈现现出健康康发展的的态势。但但在投放放总量上上，从220011年起，增增长速度度明显放放缓，尤
41、尤其是220033年与20002年年相比仅仅增加66.6%。原因因主要是是在全国国房地产产业加强强宏观调调控，预预防发展展过快、过过热，出出现泡沫沫，确保保产业持持续健康康的大环环境下，从从20003年郑郑州市也也开始对对房地产产业实施施整体调调控，实实行供应应量计划划管理。根根据市场场目标需需求和有有效需求求量，科科学制定定年度开开发计划划，并实实行规模模审批，彻彻底结束束了以前前的无序序开发，任任意增长长的局面面，走上上了健康康发展的的道路。2003年，在总量增长趋势的形势下，投放项目数快速增加，原因是从近几年开始，土地市场实行一级控制，取得方式变化，门槛提高，不少企业转向开发多年来储备的
42、小幅地块。另外，因宏观调控加强，导致开发计划紧张，在规模审批的原则指引下，企业把目标投向了二、三期的开发和非住宅的开发上，导致了开发项目和投放项目个数增加较快。20011-20003年年郑州市市房地产产项目投投放对比比表年份20001年20002年20003年完成投投资项目目（个）139156196增长幅度49.5%12.2%25.6%完成增加值(万M2)267.37356.12379.13增长幅度51.5%33.2%6.6%20011-20003年年住宅与与非住宅宅投放对对比表年年份20001年20002年20003年住宅投投放(万M2)2441.5513320.993277.733增长幅幅
43、度32.9%0.55%住宅宅投放占占总投放放面积比比例90.3%90.1%85.1%非非住宅投投放(万M2)255.855355.133566.411增长幅幅度35.9%60.6%由上表可可知,220033年住宅宅投放量量与20002年年基本持持平,而非住住宅却增增长速度度较快。2003年住宅投放量占总投放的85.1%，较前两年下降了5个百分点。主要是由于近几年来，随着经济的持续繁荣，商贸城建设速度加快，外来投资增长，市场对办公、商业、及地下车库等的需求增加，导致非住宅开发增多；另一个原因是，在开发规模控制审批中，非住宅不占年度计划，不少企业把投资转向了办公、商业等用房的开发。3、房地地产市场
44、场价格平平稳上扬扬前几年年，作为为房地产产“二级”城市的的郑州，房房地产的的价格一一直相对对偏低，市市场需求求相对较较弱。而而近年来来，受郑郑州城市市化建设设的快速速发展和和入户政政策实施施的积极极影响，有有效激发发了市场场需求的的释放，促促进房价价一路攀攀升。据据一项统统计显示示，从220000年到20004年年，郑州州房价平平均每年年每平方方米上涨涨1000元左右右，特别别是022年到033年期间间，受市市场强力力需求的的影响，房房价增幅幅较大，达达到了近近2000元/，表表明市场场需求对对房价拉拉升作用用明显。受受上半年年土地紧紧缩政策策的影响响，土地地供应的的减少必必会使市市场供应应量
45、有所所下降，由由此引起起市场供供求关系系的相对对紧张，导导致房价价刚性上上涨，预预计下半半年将会会逐步显显现。而而随着郑郑东新区区的快速速建设和和外来人人口的不不断进入入，也为为房价的的上升提提供着动动力，未未来郑州州房价还还将有巨巨大的增增长空间间。（注：20004年商商品房均均价为上上半年数数据）4、房地地产市场场需求旺旺盛，需需求结构构有所调调整20003年年郑州房房地产市市场需求求有较大大幅度的的增长，商商品房投投放面积积3222.733万，较较去年仅仅增长00.5%，基本本持平；而销售售面积达达到了3371.42万万平方米米，较去去年增长长42.9%，其其绝对值值已经超超过投放放量。220044年上半半年，这这一趋势势继续保保持，仅仅半年时时间，销销售量就就已经超超出投放放量400万，接接近去年年全年水水平，预预计市场场需求趋趋势将继继续增长长。近年年来，随随着郑州州房地产产业的持持续发展展，居民民消费观观念更加加开放，市市场需求求结构逐逐渐发生生着变化化，主要要表现在在以下几几个方面面：A、多层层住宅依依然占据据主导地地位