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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（）。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日【答案】 D2. 【问题】 商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】 A3. 【问题】 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出
2、让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，A.2012年9月10日B.2014年9月10日C.银行指定的日期D.2012年9月10日到2014年9月10日【答案】 A4. 【问题】 下列各项中，属于财产权的是（）。A.物权B.生命健康权C.姓名权D.肖像权【答案】 A5. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万
3、元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.1400B.1600C.1800D.2000【答案】 A6. 【问题】 如果某建筑物的0.00030.800m，按照规定，其室内地面标高0.000相当于绝对标高（ ）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】 C7. 【问题】 （ ）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。A.价值时点B.致委托方函日期C.估价作业日期D.估价报告提交日期【答
4、案】 A8. 【问题】 某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性【答案】 D9. 【问题】 公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资【答案】 C10. 【问题】 下列股东权利中，属于自益权的是（）。A.股票过户的权利B.表决权C.查询公司经营状况的权利D.出席股东大会的权利【答案】 A11. 【问题】 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象
5、的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区【答案】 D12. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测
6、算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构【答案】 B13. 【问题】 在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 B14. 【问题】 从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如
7、自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】 B15. 【问题】 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度【答案】 C16. 【问题】 某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（）。A.
8、I3I2I1B.I2I3I1C.I1I3I2D.I1I2I3【答案】 D17. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某
9、所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年4月16日B.2009年4月16C.2010年4月16日D.2011年4月16日【答案】 C18. 【问题】 最能说明土地价格水平高低的价格是（ ）。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价【答案】 C19. 【问题】 （2013年真题）城市控制性详细规划由（ ）批准。A.本级人民政府B.上一级人民政府C.国务院城乡规划主管部门D.本级人民代表大会常务委员会【答案】 A20. 【问题】 下列选项中，不计入收益性物业
10、运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】 ABC2. 【问题】 以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）。A.
11、商业保险B.社会保险C.政策保险D.财产保险E.责任保险【答案】 ABC3. 【问题】 债券偿还期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内所调配的资金规模B.过去市场利率的发展状况C.证券交易市场的发达程度D.投资者的投资意向E.心理状态和行为偏好【答案】 CD4. 【问题】 下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有（）。A.销售的房地产B.收益性房地产C.出租的房地产D.自用的房地产E.有租约限制的房地产【答案】 ACD5. 【问题】 某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。
12、在未来20年内估价机构对此估价报告( )。A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 ABD6. 【问题】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.城市规划改变【答案】 AB7. 【问题】 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期
13、变化的情况出现在( )。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E 第四阶段【答案】 CD8. 【问题】 下列属于房地产行政法规的有（）。A.城市商品房预售管理办法B.物业管理条例C.建筑装饰装修管理规定D.房地产开发企业资质管理办法E.住房公积金管理条例【答案】 B9. 【问题】 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】 CD10. 【问题】 股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】 ABCD11. 【问题】 预期资本价值和现实资本
14、价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】 AC12. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公
15、司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需
16、要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉【答案】 ABD13. 【问题】 不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】 AD14. 【问题】 成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A.土地成本B.销售税费C.管理费用D.销售费用E.建设成本【答案】 ACD15. 【问题】 (2017真题) 市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（）。A.工业项
17、目投资强度B.工业项目生产规模C.容积率D.临时用地使用比例E.非生产设施占地比例【答案】 AC16. 【问题】 关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（ ）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】 ABC17. 【问题】 理论上房地产的供求状况可分为的类型是（）。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全
18、国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.房地产的短缺或者充足供求状况【答案】 ABCD18. 【问题】 下列用地，法定出让年限为50年的有（）。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地【答案】 BC19. 【问题】 下列民事行为属于无效行为的有（）。A.由完全民事行为能力人实施的B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的E.经济合同违反国家指令性计划的【答案】 BCD20. 【问题】 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校
19、办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）封面房地产估价报告估价项目名称：XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?估价委托人：XX法院房地产估价机构：XX房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX（注册号XXX），XXX（注册号XXX）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（
20、略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.缺估价报告编号。3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4.结果报告中估价目的叙述不清。5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。7.区位缺少交通条件状况的介绍。8.缺少房地产估价基本术语。9.估价原则中有谨慎原则错误。10.不选用成本法理由错误，因为近几年xx市房地产
21、市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。12.估价结果报告，估价结果缺少单价。13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。14.商业用地出让年限50年错误，出让年限应为40年。2. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估
22、价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时
23、点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降
24、的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括
25、其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。3. 估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文
26、字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。
27、此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。4. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100
28、亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均
29、价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。保障
30、性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；5. 注：上表中房地产状况因素
31、是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1月8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。一、交易日期修正系数KA=99.7%；KB=99.0%；KC=99.2%二、求取比准价格1比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99101/100=6617(元/m2)比准价格B=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/1
32、00100/100100/102100/100100/102=6344(元/m2)比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/102100/102100/103=6201(元/m2)比准价格计算结果(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)【答案】KA计算错，应为1051/1048=100.3%2比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100100/99100/99100/101元/m2=6487元/m23比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/100100/99100/102100/103元/m2=6326元/m2您可能感兴趣的试题