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1、地产开发发工作手手册目 录一、总则则1.1 目的1.2 管理方方式二、主要要工作程程序2.1 物业发发展程序序2.1.1 物物业发展展2.1.2 外外发设计计、监理理及建造造工作2.1.3 保保存文件件及记录录2.2 施工管管理程序序2.2.1施工工管理2.2.2施工工问题之之跟进2.2.3保存存文件及及记录2.3 物料管管理程序序2.3.1物料料供货商商评估和和监察2.3.2施工工物料管管理2.3.3保存存文件及及记录3.4 工程计计量签证证工作程程序3.4.1 施施工过程程计量签签证工作作程序3.4.2 办办理进度度款支付付工作程程序3.4.3 竣竣工决算算工作程程序3.4.4保存存文件及
2、及记录3.5 报建工工作程序序（35500 以上上）(市市桥街)三、人员员配置3.1 董事3.2 总工程程师3.3 其他人人员3.3.1 会会计3.3.2 出出纳3.3.3 水水电工程程师3.3.4 土土建工程程师3.3.5 预预算员四、各阶阶段工作作4.1 项目决决策阶段段的主要要工作4.2 项目准准备阶段段的主要要工作4.3 项目实实施阶段段的主要要工作4.4 竣工验验收阶段段的主要要工作五、甲方方工作人人员行为为准则一、总则则1.1 目的（1） 实现投投资目标标和期望望（2） 使投资资控制在在预定或或可接受受的范围围之内 （3） 保证项项目功能能与质量量达到标标准1.2 管理方方式采用间
3、接接方式：通过各各种委托托协议和和合同，把把工程项项目的各各项任务务和管理理职责以以及各项项风险分分解到各各参与策策划和实实施的有有关机构构，项业业主进行行总体协协调和控控制，保保证项目目如期按按质建成成，并尽尽可能节节省投资资。二、主要要作程序序2.1 物业发发展程序序2.1.1 物物业发展展（1）物物业发展展计划当物业业发展意意念，需需包括以以下内容容：物业业发展性性质及选选址；成成本限额额；开工工日期；完成日日期；其其它(例例如：设设施、设设计风格格)。董事订订定物业业发展名名称及/或编号号，作为为整个物物业发展展过程之之识别。董事与与总工程程师及/或其它它由董事事指定之之主管，参参考公
4、司司过去相相关物业业发展经经验，商商讨有关关物业发发展意念念，并由由总工程程师编订订【物业业发展计计划】，说说明该物物业发展展概念及及计划、主要工工作项目目、预算算执行及及完成日日期。工工作项目目最少包包括：地地质磡探探；物业业概念设设计(单单位种类类、数量量、配套套设施及及其它)；物业业建筑设设计(具具体规格格、选料料等)；物业建建筑施工工图。【物业业发展计计划】由由董事审审批。董事选选定执行行各项工工作之负负责人，并并记录于于【物业业发展计计划】中中。地质勘勘探工作作是总工工程师提提出并编编订在【物物业发展展计划】的的组成部部分，由由董事会会选定合合适勘探探机构部部门展开开工作，勘勘探机构
5、构工作完完成后，提提供【地地质磡探探报告】给给总工程程师审阅阅，总工工程师对对【物业业发展计计划】作作出相应应的修改改。在每期期工程的的开工期期间,召召开管理理评审会会议针对对本期工工程的特特点,检检视现有有系统对对新工程程的满足足性和通通用性是是否相适适应,并并保存记记录。（2）物物业设计计评审及及检讨总工程程师按【物物业发展展计划】安安排设计计工作。当需要要外间机机构(例例如：建建筑设计计公司、顾问公公司)执执行设计计工作，由由董事选选定合适适机构展展开设计计工作。在设计计过程中中，总工工程师负负责根据据在【物物业发展展计划】内内之设计计要求及及相应之之法规进进行评审审各设计计项目，在在需
6、要时时与设计计机构直直接面谈谈商讨设设计质量量事宜。设计结结果可以以是文件件(例如如：图则则)、相相片及/或模型型等形式式。总工程程师检讨讨设计结结果，按按原定物物业发展展意念【物物业发展展计划】及及有关法法规，以以验证设设计结果果能否符符合要求求；在需需要时参参考公司司其它同同类发展展项目、有关人人员、或或到选址址进行视视察，以以确认设设计是否否适用。审查结结果须保保留记录录(例如如：国家家政府文文件、图图纸会审审记录、评审/检讨记记录、会会议记录录等)，并并于【物物业发展展计划】上上说明。当需要要更改设设计时，如如外部设设计更改改，由设设计单位位或外间间设计机机构修改改有关设设计文件件资料
7、，并并予以审审查批准准；如内内部设计计更改，由由本公司司设计员员修改有有关设计计文件资资料，并并经独立立人验证证。装修材材料规格格的确定定，由董董事会指指定。（3）物物业建筑筑监理与与施工总工程程师按【物物业发展展计划】安安排物业业建筑工工程。预算员员对各项项工程做做经费预预算并检检讨，交交总工程程师审核核、董事事审批，总总工程师师将保留留相应的的预算文文件。董事选选定合适适监理机机构及建建造商，并并由总工工程师书书面提供供建筑工工程要求求：工程程规格(例如：图纸)；完工工日期；装修材材料规格格；其它它有关规规格要求求(例如如：适用用之国际际/国家家规格、标准、工艺要要求、建建筑材料料要求)。
8、董事选选定之监监理机构构是代表表公司对对建造商商进行施施工现场场管理，参参阅【施施工管理理程序】。预算员员于工程程竣工后后，作出出结算并并检讨，由由总工程程师审核核董事审审批确认认，总工工程师将将保留相相应的结结算文件件。（4）竣竣工验收收工程竣竣工后，总总工程师师与物业业管理公公司等有有关部门门对相应应工程进进行验收收交接。如验收收不合格格，总工工程师将将指令施施工单位位根据验验收记录录进行整整改，直直至验收收合格。验收合合格后，双双方填写写【物业业管理验验收交接接证明书书】，同同时并将将土建及及配套工工程的竣竣工图交交予物业业管理公公司。楼宇交交给用户户后，总总工程师师可委托托物业管管理公
9、司司发放【工工程问卷卷调查】于于用户，了了解用户户意见：包括楼楼宇外观观、使用用功能、环境布布局等。由总工工程师分分析、检检讨楼宇宇设计。以上如如有发现现问题，由由总工程程师决定定是否做做出跟进进。2.1.2 外外发设计计、监理理及建造造工作（1）甄甄选地质质磡探顾顾问、设设计机构构、监理理机构及及建造商商董事按按外发工工作项目目性质，联联络有关关外间机机构报价价或投标标。董事甄甄选合适适外间机机构时，考考虑下列列各项：该机构构工作经经验与本本外发工工作项目目之相关关性；该该机构过过去服务务本公司司之经验验及表现现(包括括：质量量及时效效性)；工程预预算；该该机构提提供之完完成日期期及报价价；
10、其它它人员意意见。部部分工程程(如水水、电、电视天天线、电电话线)等则选选择有关关政府部部门进行行施工并并无需评评估。总工程程师根据据监理机机构、建建造商的的资质证证明及过过往之工工作履历历，对其其做出评评估，并并记录于于【供货货商评估估问卷】中中。总工程程师编订订合同予予雇用之之机构，并并详列外外发工作作项目要要求及附附上有关关图纸/规格资资料。经经由董事事审批盖盖上公章章后，由由总工程程师发出出予受雇雇机构。2.1.3 保保存文件件及记录录【物业概概念设计计】、【物业业发展计计划】、【地质质磡探报报告】、每周/月【工工程联席席会议】记记录、设计结结果(例例如：图图则、相相片、模模型)、【工
11、程程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】2.2 施工管管理程序序2.2.1施工工管理（1） 施工进进度计划划总建造造商需于于展开建建筑施工工前，向向监理机机构提交交【施工工进度计计划表】(Master Program)，计划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给甲方代表。甲方代代表按工工程规格格要求/图纸，确确认计划划表，并并通知监监理机构构安排建建造商按按计划表表施工。当建筑筑工程要要求有所所更改(例如：设计变变更)，甲方代表表须将设设计变更更以【工工程备忘忘录】形形式发至至监理单单位，监监理单位位再将设设计变更更以【备备忘录】形形式发至至建造商
12、商,说明更更改内容容并附上上有关更更改资料料，并每每次设计计变更内内容由文文控员受受控后记记录于【设设计变更更目录】中中。（2）施施工进度度监察监理单单位参考考【施工工进度计计划表】，每每天均到到工地： 查察施工工进度； 巡视施工工(包括特特殊建筑筑工序)质量及及安全表表现； 巡视物料料质量表表现； 跟进每月月【工程程联席会会议】确确定之有有关事宜宜； 监理单位位将巡视视结果总总结于【监监理周报报】和每每月【监监理日志志】中,予甲方代表表主管审审核。监理单单位若在在工地查查察时，发发现进度度延后、质量问问题(不符合合有关规规格要求求)、或有有潜在问问题，监监理员发发出【监监理通知知】予建建造商
13、，要要求作出出纠正或或预防行行动，以以消除问问题或潜潜在问题题, 【监监理通知知】分发发甲方代表表备案。每周召召开监理理单位工工作例会会，总结结前一周周的施工工进度及及质量安安全问题题，并对对下一周周的工作作重点进进行探讨讨,记录整整理于每每周【工工作例会会记录】中中。（2）施施工检查查 监理理单位参参考【施施工组织织设计】/【招投标文件】及最新要求，并参考【施工进度计划表】内容，与建造商确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关规范要求制定【施工质量检查总表】予建造商。 建造造商按实实际施工工进度完完成对各各分项工工程的【施施工质量量检查表表】，向向监理机机构提交交【工程程报验单单】及【
14、工工程申报报表】，经经监理单单位监理理员进行行质量复复核确认认，监理理工程师师审批后后，建造造商方可可进行一一下工序序施工。 若监监理单位位监理员员发现分分项工程程施工质质量不符符国家规规范即【施施工质量量检查表表】要求求时，需需发出【监监理通知知】予建建造商，要要求作出出纠正行行动，以以消除问问题。甲方代代表负责责对建造造商所提提交的分分项工程程之【施施工质量量检查表表】保留留存盘，并并登记于于【施工工质量检检查总表表】中，以以此份表表格来检检讨建造造商的施施工进度度及质量量情况来来对监理理单位的的监理工工作成果果进行考考核,当发现现施工进进度与质质量与实实际不符符时，甲甲方代表表需发出出【
15、工程程备忘录录】或【纠纠正与预预防行动动记录】予予监理单单位及建建造商，要要求作出出纠正行行动，以以消除问问题或潜潜在问题题。(参阅本本程序第第5.22 章) 当建建造商完完成所有有建筑施施工项目目，建造造商、监监理单位位、甲方方三方需需按照有有关规定定、规范范进行验验收，对对需现场场签证之之工程项项目，三三方人员员共同验验收合格格后于【单单位工程程竣工验验收证明明书】上上确认。若发现现不符建建筑工程程要求时时，监理理单位需需发出【监监理通知知】予建建造商，直直至所有有不符合合点已纠纠正，才才接收工工地。（4） 施工、工监理理检讨甲方代代表编写写【每月月工程总总结分析析报告】，甲方代表根据【监
16、理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位的监理成果，表现于【每月工程总结分析报告】中。 承建建商代表表及监理理商代表表参与每每月召开开的联席席会议，总总结本月月以来有有关质量量、安全全、进度度情况，并并记录于于【工程程联席会会议记录录】中。2.2.2施工工问题之之跟进（1）施施工问题题之跟进进监理单单位于施施工检查查或监察察时发现现之问题题或潜在在问题，须须发出【监监理通知知】予建建造商,说明问问题明细细或建议议改善方方法分发发甲方代表表备案,甲方代表表根据其其问题的的严重程程度决定定是否发发出【工工程备忘忘录】和和【纠正正与预防防行动记记录】予予建造商商，并分分发监理理单位。监
17、理单单位每月月需对【监监理通知知】与【工工程备忘忘录】或或【纠正正与预防防行动记记录】作作跟进，并并记录于于相关目目录表中中。监理员员跟进承承建商之之纠正及及预防行行动，以以确定行行动之有有效性，并并记录。若不符符合事项项影响整整体建筑筑进度，建建造商需需修改【施施工进度度计划表表】，经经总监工工程师审审核后,交由甲方方代表确确认。2.2.3保存存文件及及记录【建造施施工进度度计划表表】、【监理理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及
18、分表、【现场签证单】、【每周工作例会】2.3 物料管管理程序序2.3.1物料料供货商商评估和和监察（1）供供货商的的评估 新的的物料供供货商可可通过下下列方法法由采购购员评估估： 评须填写写【供货货商评估估问卷】，以以提供资资料，如如：公司司背景、质量系系统、产产品种类类及级别别等； 采购员/部门主主管可要要求参观观供货商商的厂房房； 参考过往往之工作作； 试单。 所有有评估结结果总结结于【供供货商评评估问卷卷】内，供供货商的的资质/级别，无无特别要要求。 对于于新的检检测服务务供货商商，各部部门主管管须确定定该供货货商有国国家/国际检检测认可可，才算算合格。 经评评估合格格之供货货商，可可被
19、列入入【认可可供货商商名单】上上，但须须注明为为新供货货商。（2）供供货商的的监察 每半半年一次次，由董董事、采采购员、总工程程师及/或有关关人员工工开会，对对【认可可供货商商名单】作作出检讨讨：根据据供货商商送货/服务的的货品/服务的的质素等等，检讨讨对供货货商的表表现是否否满意。 经检检讨表现现理想的的供货商商会保留留于新的的【认可可供货商商名单】，表表现不理理想的供供货商可可被除名名。 新的的【认可可供货商商名单】由由董事批批核。2.3.2施工工物料管管理（1）制制定施工工物料规规格总工工程师按按物业发发展计划划制定【建建造物料料规格】及及【工程程物料来来料检查查表】，规规定建造造商按要
20、要求选用用建筑物物料品种种，包括括：水泥泥、钢筋筋、屋面面瓦、块块料、管管材及电电气设备备等。（2）物物料使用用 建造造商需按按【建造造物料规规格】/【认可可供货商商名单】选选择合适适施工物物料进行行首次审审批，并并提供首首次【实实验室检检测报告告】/供应单单位的资资质证/出厂合合格证予予甲方代代表审阅阅。甲方代代表审阅阅首次【实实验室检检测报告告】(需注明明有见证证检验标识或或相关数数据，确确定符合合【建造造物料规规格】/施工图图纸要求求，签批批确认。 对于于批准使使用之建建造物料料，建造造商按【送送检试件件的取样样与制作作】在外外聘监理理公司监监理员见见证下取取样送检检(钢筋除除外)，并提
21、提交【实实验室检检测报告告】。 对于于批准使使用之装装修或设设备物料料，若需需进行来来料质量量检查，甲方代表订定检查项目、程序、及允收标准即【物料来料检查表】。 每批批物料进进场时(砂石砖砖除外)，建造造商须提提交【工工程材料料、构配配件、设设备报审审表】及及物料出出厂合格格证(包括发发货单、检验报报告等)报外聘聘监理公公司验证证，并完完成【物物料来料料检查表表】,验证合合格方可可进场使使用。甲方代代表审批批【实验验室检测测报告】/【物料来料检查表】内容，根据每周【建造物料周期检查表】结果或【物料首次审批报告】要求，若确定物料符合规格要求，于检测报告上签批确认。反之不符合规格要求之物料，须发【
22、工程备忘录】通知建造商作退回或降级使用。（3） 施工物物料质量量检讨 参考考【物料料首次审审批报告告】、测测试报告告、【来来料检查查表】、及【工工程备忘忘录】，甲方代表需每月总结施工物料质量表现于【工程总结分析报告】，于每月【工程联席会议】中进行检讨。 对于于装修物物料供货货商的监监察，参参阅本程程序第22.3.1、节。2.3.3保存存文件及及记录【材料申申购表】、【认可供货商名单】、【供货商评估问卷】、【来料检查报告】、【建造物料规格】、【物料首次审批报告】、【实验室检测报告】、【工程备忘录】、【物料质量报告】、每月【工程联席会议】记录、【新物料试用报告】、【不合格来料检查报告】、【不合格材
23、料跟踪检查报告】、【物料来料检查表】、【建造周期物料检查表】、每月【工程总结分析报告】、【送货单或发票】、【存卡】、【物料、工具申领表】、【工程材料、构配件、设备报审表】3.4 工程计计量签证证工作程程序3.4.1 施施工过程程计量签签证工作作程序（1） 甲方驻工工地代表表要熟悉悉施工图图，审查查单位工工程，分分部分项项工程的的工程量量，列出出【工程程量清单单】、【变变更设计计增加的的工程量量清单】和和【指定定工作的的工程量量清单】。此项工工作也可可由承包包商申报报，监理理和甲方方驻工地地代表共共同审核核。（2） 在施工工过程中中，施工工图（包包括设计计变更）范范围内，以以实际完完成的、且工程
24、程质量达达到合格格标准方方可进行行计量签签证，但但累计签签证计量量不能突突破施工工图（包包括设计计变更增增加的工工程量）中中的总量量，对承承包商超超出设计计图纸要要求增加加的工程程量和自自身原因因造成返返工的工工程量，不不予计量。（3） 承包商商报月报报表时，必必须附有有已完工工程的【工工程量计计算单】并并附已完完工程【质质量合格格证明资资料】和和【隐蔽蔽工程验验收单】。（4）监监理及甲甲方驻工工地代表表，根据据【施工工单位月月报表】和和【工程程量计算算单】，对对已完成成的工程程工作量量进行统统计，做做好记录录，校核核施工单单位所报报工程量量的准确确性，在在计算单单上签署署意见。（5） 甲方驻
25、工工地代表表对现场场监理工工程师对对测量、计算所所签署的的意见进进行审查查后在【施施工单位位月报表表】中签签证。（6） 业主所所指定的的工程量量，必须须有【业业主的书书面文字字】或【会会议纪要要】，才才能计量量签证。（7） 计量签签证必须须是工程程质量合合格才能能签证，如如果存在在下列问问题，应应分别对对待进行行处理： 工程程质量不不合格或或存在缺缺陷，通通知承包包商进行行返工或或修补，达达到合格格后方可可签证； 对已完完成的工工程量，工工程质量量不合格格，影响响结构安安全或不不符合使使用功能能要求，承承包商又又无技术术力量处处理的，工工程量不不得签证证，施工工单位还还要承担担全部返返工的经经
26、济损失失。3.4.2 办办理进度度款支付付工作程程序（1）准准确统计计该段时时间内经经过签证证计量的的工程量量（防止止重复计计量），上上报。（2）施施工单位位应根据据【施工工合同】的的优惠条条件，预预（决）算算定额；取费系系数，计计算程序序规定和和已签证证的工程程量，计计算进度度款，并并折扣预预留一定定比例的的进度款款，作为为工程质质量保修修费用暂暂不支付付，提出出【进度度款计算算单】和和【工程程款支付付申请】上上报审批批。监理理和甲方方驻工地地代表审审核后开开具【工工程款支支付证书书】一并并交甲方方审批付付款。3.4.3 竣竣工决算算工作程程序 经过过竣工验验收，质质量评定定，合格格工程才才
27、能办理理竣工决决算，不不合格工工程，暂暂不办理理竣工决决算。 准确确统计变变更设计计增加（或或减少）的的工程量量，得出出【变更更设计工工程量汇汇总表】。此项工工作也可可由承包包商申报报，监理理和甲方方驻工地地代表共共同审核核。 准确确统计指指定工作作的工程程量，得得出【指指定工作作工程量量汇总表表】。此此项工作作也可由由承包商商申报，监监理和甲甲方驻工工地代表表共同审审核。 准确确统计工工程量总总量。 比较较已完成成的、经经签证的的总量和和原预算算的总量量，是否否符合，若若不符合合，找出出原因，列列出【不不符工程程量数量量、原因因、允许许/不允允许结算算及依据据列表】，要要尽量控控制完成成总量
28、不不得突破破原预算算总量。此项工工作也可可委托监监理完成成，甲方方审核。 承包包商应根根据预（决决）算定定额取费费系数，计计算程序序，完成成的经签签证的工工程量和和【施工工合同】中中的优惠惠条件，计计算工程程造价，提提出【工工程结算算书】和和【工程程款支付付申请】并并付【竣竣工验收收合格证证明】上上报审批批。监理理和甲方方驻工地地代表审审核后开开具【工工程款支支付证书书】一并并交甲方方审批付付款。3.4.4保存存文件及及记录【工程量量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】、【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】、【工程量计算单】、【施工单位月报表】、【业主的书面文字】
29、或【会议纪要】、【进度款计算单】和【工程款支付申请】、【工程款支付证书】、【竣工验收合格证明】、【变更设计工程量汇总表】、【指定工作工程量汇总表】、【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】、【工程结算书】、【施工合同】3.5 报建工工作程序序（35500 以上上）(市市桥街)在取得得建设用用地规划划许可证证及规划划设计条条件后（1） 进行调调查工作作（场地地标高、规划控控制条件件、市政政管网、水压、周边建建筑情况况等）。（2） 钻探：请勘察察单位进进行钻探探，进行行钻探深深度监督督、岩样样装箱、现场旁旁站。（3） 方案设设计：请请设计单单位进行行方案设设计及规规划消防防报建的的5
30、图1书工作作。设计计方案研研究、讨讨论、审审阅，确确定设计计方案（要要考虑施施工因素素）。 （4） 环保报报建、市市政报建建、临水水临电报报装。进入广广州市环环保局网网址：n，填写写建设设项目环环境保护护许可申申请表，进进入网上上环保报报建程序序，打印印申请表表盖章签签名以备备报送，及及时登录录系统查查看受理理情况，在在申请表表批复后后打印批批复意见见，在后后续报送送时交环环保局盖盖章。委委托环评评，环评评报告出出来后送送环保所所签意见见盖章后后送环保保局进行行环评审审批，审审批中心心环保局局窗口收收案拿到到回执，跟跟进环评评审批拿拿到经审审批的环环评和批批复文件件，督促促设计单单位按环环保要
31、求求设计。向市政政园林局局提出市市政管网网接入申申请，办办理市政政报建。在初步步设计完完成后，进进行临水水临电报报装，为为施工提提供条件件。临电报报装须与与永久用用电同时时，到供供电局（所所）领取取报装表表（含设设计、施施工单位位资质审审核意见见书和供供电工程程设计、施工委委托书），回回公司填填写并写写好用电电申请，然然后去供供电局（所所）报装装，供电电部分（高高压部分分）必须须委托供供用电工工程公司司设计施施工，受受电部分分（底压压部分）应应由有资资质的单单位设计计施工，跟跟进用电电报装，须须拿到供供用电方方案协议议才能能进行供供电设计计施工。（5） 总体报报建（修修建性详详细规划划送审及及
32、办理总总平面规规划设计计消防审审核）。送5 图1 书电电子文件件到规划划局信息息中心作作dgnn 格式式（需交交费）。拿到ddgn 格式后后连同其其他资料料到镇建建设办领领取规划划方案送送审表并并填写（需需回来盖盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。带有关关资料（用用资料袋袋装好）到到审批中中心消防防局窗口口办理总总平面规规划设计计审核，拿拿到回执执。（6） 跟进规规划、消消防审核核，拿到到审核意意见和经经规划部部门审核核盖章的的总体规规划图，反反馈给设设计修改改图纸。要拿到到规划部部门的审审核意见见和经规规划部门门审核盖盖章的总总体规划划图需先先到规划划局交审审核费，并并凭回单单到镇建建设办交交
33、纳审核核费。（7） 修改规规划送审审：如果果批复未未出，则则可采用用换图的的手法处处理。如如果批复复已出，则则应向镇镇建设办办提出书书面查档档申请并并盖章，退退回回执执及批复复原件重重报。督督促设计计院按规规划要求求继续完完善设计计，出建建筑平、立、剖剖面图。（8） 单体报报建按要求求带齐有有关资料料到镇建建设办领领取建建设工程程规划许许可证申申请表并并填写（需需回来盖盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。（需拿拿到有关关部门总总体报建建审核意意见和经经规划部部门审核核盖章的的总体规规划图才才行，消消防包括括单体审审核意见见）到审批批中心消消防局窗窗口领取取填写建建筑消防防设计防防火审核核申报表表
34、并回回来填写写（此表表填写复复杂）（需需盖章），窗窗口收案案，拿到到回执。按要求求带齐有有关资料料（用资资料袋装装好）到到审批中中心消防防局窗口口办理单单体（土土建）施施工消防防设计审审核，窗窗口收案案，拿到到回执。按要求求带齐有有关资料料到审批批中心人人防办领领取并填填写建建设项目目情况登登记表和和人防防报建登登记表，办办理人防防报建，窗窗口收案案，拿到到回执。（9） 跟进单单体审核核，拿到到批文、建设设工程规规划许可可证及及经规划划部门审审核盖章章的建筑筑平、立立、剖，反反馈给设设计进行行初步设设计，督督促设计计院按要要求进行行初步设设计及提提交初步步设计资资料并进进行审查查。要拿拿到建建
35、设工程程规划许许可证及及经规划划部门审审核盖章章的建筑筑平、立立、剖，需需先到规规划局缴缴纳审核核费和城城建配套套费，并并凭回单单到镇建建设办缴缴纳审核核费。（10）更更改发证证：单体体报建中中的修改改，如果果未批出出则可采采用换图图的手法法处理；如果已已批出，则则应申请请更改发发证，向向镇建设设办提出出查档申申请，退退回批出出文件，重重报。（11）设设计院提提交初步步设计资资料后，提提交有关关资料到到建设局局建工科科进行初初步设计计审查，由由建设局局组织召召开初步步设计审审查会。会后督督促设计计院按会会议要求求完善设设计。会会后应拿拿到批复复，作为为施工图图审查的的必备资资料。（12）设设计
36、院提提交施工工图和计计算书后后，提交交有关资资料到建建设局建建工科转转审图公公司进行行施工图图审查，拿拿到回执执，跟进进并拿回回执到建建工科拿拿审查意意见，建建工科在在回执上上记录后后退回回回执，督督促设计计院按审审查意见见完善设设计。设设计院在在意见单单上回复复和出变变更后将将其送回回建设局局建工科科转审图图公司审审查，跟跟进并最最终拿到到广州州市建设设工程施施工图设设计文件件审查批批准书及及经审图图公司盖盖章的施施工图等等作为施施工报建建的必备备资料和和合法的的施工依依据。（13）进进行工程程招标选选定施工工单位，进进行施工工报建，拿拿到施工工许可证证。（14）施施工单位位进场后后，申请请
37、规划放放线（到到规划局局建设科科申请）。先到国国土局测测量队交交费放三三个互相相通视的的基准点点，然后后请规划划局测量量队到工工地放线线，跟进进拿到记记录册，此此册为以以后规划划验收的的依据之之一。（15）到到质监站站办理测测桩方案案（与监监理、施施工一起起）。（16）到到检测中中心办理理测桩协协议及缴缴纳测桩桩费用。（17）进进行施工工直至竣竣工验收收备案。（18）保保持批复复及有关关记录。3.6 建设工工程竣工工验收及及备案工工作程序序3.6.1竣工工验收准准备工作作（1） 施工单单位编制制工程程竣工报报告，监监理核查查后提交交建设单单位。（2） 施工单单位在计计划验收收日期220 个个工
38、作日日前将工工程技术术资料提提交监理理审核（5 个工作日完成）后送建设单位。（3） 监理单单位提交交工程程质量评评估报告告给建建设单位位。（4） 勘察单单位提交交勘察察文件质质量检查查报告、设计单单位提交交设计计文件质质量检查查报告给给建设单单位。（5） 建设单单位在竣竣工验收收前必须须提请规规划、消消防、环环保等部部门进行行专项验验收，取取得合格格文件或或准许使使用文件件。（6） 建设单单位在竣竣工验收收前155 个工工作日将将工程技技术资料料提交给给监督站站，并附附工程程竣工验验收条件件审核表表。监监督站资资料进行行抽查，并并在5 个工作作日后将将抽查意意见书面面通知建建设单位位。（7）
39、建设单单位组织织勘察、设计、施工、监理等等单位，制制定验收收方案。3.6.2竣工工验收条条件（1） 完成设设计合同同和合同同约定的的各项内内容；（2） 工程竣竣工报告告；（3） 工程质质量评估估报告；（4） 勘察、设计文文件质量量检查报报告；（5） 有完善善的技术术档案和和施工管管理资料料；（6） 有工程程使用的的主要建建筑材料料、建筑筑构件和和设备的的进场试试验报告告；（7） 建设单单位已按按合同约约定支付付工程款款；（8） 有施工工单位签签署的工工程质量量保修书书；（9） 市政基基础设施施的有关关质量检检测和功功能性试试验资料料；（10） 有规划划部门出出具的规规划验收收合格证证；（11）
40、 有公安安消防出出具的消消防验收收意见书书；（12） 有环保保部门出出具的环环保验收收合格证证；（13） 有监督督站出具具的电梯梯、验收收准用证证；（14） 燃气工工程验收收证明；（15） 设行政政主管部部门及委委托的监监督站等等部门责责令整改改的问题题已全部部整改完完成；（16） 已按政政府有关关规定缴缴纳工程程质量安安全监督督费；（17） 单位工工程施工工安全评评价书。3.6.3竣工工验收程程序（1） 由建设设单位组组织工程程竣工验验收；（2） 建设、勘察、设计、监理单单位分别别汇报工工程合同同履约情情况和在在工程建建设各个个环节执执行法律律、法规规和工程程建设强强制性标标准情况况；（3）
41、 验收组组审阅建建设、设设计、施施工、监监理单位位的工程程档案资资料；（4） 实地查查验工程程质量；（5） 对工程程勘察、设计、施工、设备安安装质量量和管理理环节等等方面作作出全面面评价，并并填写工工程竣工工验收报报告。3.6.4竣工工验收备备案（1） 领取备备案表一一式四份份。（2） 提交以以下资料料向备案案机关备备案。1) 竣竣工验收收备案表表； 2) 施施工许可可证；3) 施施工图设设计文件件审查意意见；4) 工工程竣工工验收报报告；5) 工工程质量量评估报报告；6) 勘勘察、设设计文件件质量检检查报告告；7) 市市政基础础设施的的有关质质量检测测和功能能性试验验资料；8) 规规划验收收
42、认可文文件；9) 消消防验收收文件或或准许使使用文件件；10) 环保验验收文件件或准许许使用文文件；11) 有监督督站出具具的电梯梯验收准准用证及及分部验验收文件件；12) 燃气工工程验收收文件；13) 广州州市建设设工程质质量保修修书；14) 商品住住宅还应应当提交交住宅宅质量保保证书和和住宅宅使用说说明书；15) 法规、规章、规定必必提供的的其它文文件。三、人员员配置3.1 董事（1） 对投资资的方向向和内容容作初步步构想。（2） 选择好好咨询结结构、勘勘探设计计结构、监理机机构、建建造商、物业管管理公司司等。（3） 组织对对项目建建议书和和可行性性研究报报告进行行评审。（4） 进行项项目
43、决策策。（5） 提供有有关资源源，保障障项目顺顺利进行行。3.2 总工程程师（1） 协助董董事完成成对投资资方向和和内容的的初步构构想。（2） 助董事事选择好好咨询结结构、勘勘探设计计结构、监理机机构、建建造商、物业管管理公司司等。（3） 协助董董事完成成项目建建议书和和可行性性研究报报告的评评审工作作。（4） 审阅设设计图纸纸，及时时办理有有关设计计文件的的审批工工作。（5） 办理需需由业主主出面办办理的项项目审批批手续。（6） 协调设设计与施施工、监监理与施施工等方方面的关关系，组组织承包包方和咨咨询设计计单位进进行图纸纸会审和和设计交交底。（7） 组织或或委托监监理工程程师对施施工组织织
44、设计进进行审查查。（8） 督促检检查合同同执行情情况，审审查各项项款项的的支付。（9） 组织有有关方面面对施工工单位拟拟交付的的工程进进行竣工工验收和和工程决决算3.3 其他人人员3.3.1 会会计（1） 执行国国家财经经政策、法令、法规、制度，遵遵守财经经纪律，遵遵守本公公司财务务管理制制度。（2） 负责企企业的会会计核算算工作，按按照如实实反映企企业经营营活动成成果，向向领导提提供有关关财务资资料。（3） 负责企企业财务务报表、税收计计提申报报等工作作。（4） 负责会会计档案案的装订订、整理理、移交交工作。（5） 负责各各种款项项的财务务审计。（6） 部门负负责人交交办的其其它工作作。3.
45、3.2 出出纳（1） 负责企企业在经经营活动动中的发发生的货货币资金金收支业业务工作作。（2） 负责现现金和银银行存款款日记帐帐的登记记工作，做做到日清清月结。 （3） 负责企企业银行行存款、库存现现金的保保管工作作。（4） 负责设设立、登登记各种种费用收收支的明明细帐。（5） 部门负负责人交交办的其其它工作作。3.3.3 水水电工程程师（1） 协助总总工程师师完成项项目建议议书和可可行性研研究报告告中有关关水电部部分的评评审工作作。（2） 协助总总工程师师审阅水水电部分分的设计计图纸。（3） 协助总总工程师师做好水水电部分分图纸会会审和设设计交底底工作。（4） 协助总总工程师师审查水水电方面
46、面的各项项款项的的支付。（5） 协助总总工程师师完成水水电方面面的竣工工验收和和竣工决决算工作作。（6） 负责水水电物料料评定与与水电施施工招标标及评标标工作。（7） 办理管管线、电电力、通通讯等的的项目审审批手续续。（8） 协调解解决施工工所需的的水、电电、电讯讯线路等等施工必必备条件件。（9） 负责收收集提供供施工场场地的地地下管线线等资料料。(10) 对施施工临时时用水、用电方方案进行行审查，并并负责办办理临时时用水、用电申申请等。(11) 督促促水、电电施工，并并负责办办理永久久用水、用电申申请等。3.3.4 土土建工程程师（1） 助总工工程师审审阅土建建部分的的设计图图纸。（2） 协助总总工程师师做好土土建部分分图纸会会审和设设计交底底工作。（3） 协助总总工程师师审查土土建方面面的各项项款项的的支付。（4） 协助总总工程师师完成土土建方面面的竣工工验收和和竣工决决算工作作。（5） 负责土土建物料料