工程管理工作手册1516.docx

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1、国际研发园文件编号号： JSHHGENNG-GGZ(SSC)-20112-AA版 版 本： _受控状态态： _审 批 人： _目录：1、物业业工程部部的组织织架构图图2、物业业工程部部的职责责2.1 工工程部质质量、环环境、职职业健康康安全目目标、指指标2.2 部部门主要要职责2.3 工工程部班班组职责责2.4 工程程部各岗岗位职责责3、物业业工程部部的管理理制度3.1 客客户报修修及投诉诉处理管管理制度度3.2 入入户维修修服务规规范3.3 设设备日常常报修制制度3.4 月月报告、年报告告制度3.5 能能源管理理制度3.6 设设备技术术档案管管理制度度3.7 新新增、改改装及报报废设备备管理

2、制制度3.8 工工具、耗耗材和备备品备件件采购、库存及及领用管管理制度度3.9 工工具管理理制度3.100 设设备维修修或工程程施工对对外承包包招标制制度 344页3.111 报报告制度度3.122 安安全运行行管理制制度3.133 高高空及外外墙擦洗洗工作安安全操作作规定3.144 有有毒物品品的处理理规定3.155 密密闭地方方的工作作规定3.166 发发生意外外时的处处理规定定3.177 安安全用电电管理制制度3.188 防防火及消消防安全全管理制制度3.199 值值班及交交接班制制度3.200 机机房管理理制度3.211 机机房安全全防火管管理规定定3.222 水水泵房、水箱间间管理规

3、规定3.233 配配电室管管理规定定3.244 机机房钥匙匙管理制制度3.255 机机电设备备房出入入管理制制度3.266 设设备故障障处理规规定3.277 运运行事故故分析3.288 设设备预防防性维护护保养制制度3.299 设设备设施施紧急维维修管理理制度3.300 设设备的更更新及系系统改造造管理制制度3.311 工工程部人人员调配配制度3.322 设设备修理理计划的的变更、检查与与考核制制度3.333 影影响正常常营业时时的施工工及设备备维修保保养3.344 公公共部位位巡检制制度3.355 二二次装修修管理制制度 544页3.366 梯子子的使用用规范4、工程程部重点点工作流流程图4

4、.1 承承接查验验流程图图4.2 客客户入住住流程图图 557页4.3 维维修工作作单流程程图4.4 二二次装修修管理程程序 599、600页4.5 设设备、工工具、维维修器材材的采购购、保管管和领用用程序4.6 工工程部设设备管理理总运行行程序4.7 冷冷水机组组操作规规程a、开机机前检查查流程图图b、开机机流程图图c、关机机流程图图4.8锅锅炉安全全操作规规程 a、启炉前前检查程程序 b、启炉运运行程序序 c、正常停停炉及紧紧急停炉炉操作程程序5、年度度设备维维修保养养计划与与定期维维护作业业书6、相关关记录表表格1. 物业工程程部的组组织架构构工程经理 （1人） 王德生工程副经理 （1人

5、） 黄广伟工程库管 （1人） 郭会敏工程文员 （1人） 侯志新强电主管（1人）李海峰弱电主管（1人）杨帆空水主管（1人）汪忠平综修主管（1人）杨世彬强电技工（3人缺编一1）王佳伟张志辉配电室运行人员（分包商8人）曹高玉、张瑞东、常志鹏、 李刚、尹文静、刘洪良、 张超、 曹守海空水技工（1人缺编1人）楼宇技工（2人）于雪峰、马文强中央空调运行人员（分包商10人）刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技（3人，缺编1人） 马义、索长春人员编制制：工程程物业人人员155人；分分包商运运行人员员18人人，共计计33人人2. 物物业工程程部的职职责2.1 工程程部

6、质量量、环境境、职业业健康安安全目标标、指标标：工程部1、实现现水气声声渣达标标排放2、挖掘掘电能潜潜力，降低电电能消耗1、执行行环境境空气质质量标准准二级级；工工业企业业厂界噪噪声标准准一类类区标准准；污污水综合合排放标标准三三级排放放限值2、单位位面积电电能消耗耗同比节节约1%1、报修修处理及及时率1100%，返修修率不高高于1%；2、设备备完好率率96%1、实现现操作零零违章2、人员员零伤害害3、设备备零事故故2.1.1工程程部目标标指标及及实施措措施1、 目标、指指标： 2、 报修处理理及时率率1000%，返返修率不不高于11%；3、 实现水气气声渣达达标排放放，执行行环境境空气质质量

7、标准准二级级；工工业企业业厂界噪噪声标准准一类类区标准准；污污水综合合排放标标准三三级排放放限值；4、 挖掘电能能潜力，降低电电能消耗耗，单位位面积电电能消耗耗同比节节约1%；5、 实现操作作零违章章、人员员零伤害害、设备备零事故故；6、 加强设备备维护保保养，合合理使用用设备，保持设备完好率96%。实现目标标、指标标的措施施：1） 工程部人人员在日日常工作作中，积积极配合合、齐心心协力，确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案，做到第一时间上门服务，确保客户满意，操作人员提高专业技能，服务意识，、完满完成维修运行的工作，有效提升服务的及时性。客户的每项需求，都将在系统内备案，客服人

8、员将按客户需求分级处理，对处理时间上有严格要求，有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统，对受理的每项报修、投诉，都将由管理处进行回访；2）3） 对水气声声 污染染物采取取污染控控制措施施，制定定、实施施空气质质量控制制、化学学危险品品物资管管理办法法、资源源、能源源、降耗耗控制规规定、废废水排放放控制程程序、固固体废弃弃物管理理规定、噪声控控制规定定，满足足达标排排放清洁洁服务的环环保要求求4） 开展节能能、节电电知识宣宣传，强化节节约用电电意识,积极倡倡导节约约用电，挖掘用电潜力力，和对对相关方方施加影影响、执执行、配配合业主主提出的的改造耗耗能设备备等有能能力实施施控制，（选择

9、优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车）；采用能耗控制系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；5） 重大不可可接受风险险要严格格控制，对对主要风风险工作作环境、人员防防护、设设备安全全实施控控制，关关注特种种设备管管理、供供电、化化学品管管理、应应急设备备状态、运转情情况配置置。对关关键部位位、操作作用电、操作机机具、高高空作业业等要执执行安全全操作规规程、严严格检查查；6） 加强设备备维护保保养，合合理使用用设备，防防止空转转超负荷荷使用，加强异异常情况况检查。2.2部部门主要要职责2.2.1对物物业的土土建及所所有机电电设

10、施（电电气、电电梯、空空调、给给排水、通讯、保安等等系统）的的维修保保养，负负责监管管消防系系统设备备的运行行及维护护1、 日常运行行管理2、 对租户开开展的维维修服务务3、 对装修工工程进行行监督管管理4、 对物业设设施提出出完善、整改方方案具体包括括以下内内容：2.2.2在总总物业经经理领导导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策。2.2.3定期期编写月月、周报报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据。2.2.4负责责物业设设备的规规划和实实施、运运行和使使用、维维护和修修理、改改造和更更新直到到

11、报废全全过程的的技术和和经济管管理。2.2.5负责责物业设设备的技技术改造造，引进进工作和和更新工工程的可可行性研研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。2.2.6加强强系统项项目验收收、运行行、维修修的原始始记录资资料管理理；编制制物业设设备的保保养、大大修计划划、预防防性试验验计划（月月计划、年计划划）并负负责组织织计划的的完成，控控制费用用，提高高维修的的经济效效果。2.2.7根据据物业设设备基本本折旧和和大修理理基金的的提取情情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更新改改造费用用、大修修理费用用和备件件流动资资金等。2.2.8制定定物业设设备管理理维修的的各项

12、规规章制度度技术规规程和技技术标准准，实行行定额管管理和经经济核算算，完成成总物业业经理下下达的各各项技术术、经济济指标。2.2.9根据据实际需需要和规规定，确确保各种种设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据。恰恰当地安安排值班班，其中中，配电电室、直直燃机房房、锅炉炉房、楼楼宇中央央控制室室等需要要24小小时值班班。2.2.10有有计划、有组织织地开展展设备的的更新和和改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防污染染等性能能，保持持设备的的现代化化水平。2.2.11如如遇有紧紧急事件件，工程程部负责责组织应应急抢修修。紧急急事件

13、是是指突然然发生的的停电、停水、电梯停停运、漏漏水、污污水外溢溢等影响响大的设设备故障障。接到到应急报报告，当当班人员员应立即即通知总总物业经经理、总总工程师师及班组组工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低损失失，尽快快恢复设设备的正正常运行行。2.2.12以以“经济、舒适、安全、高效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、燃气气、制冷冷和热能能供应，做做好能源源分配和和费用核核算的基基础工作作，使每每位员工工树立环环保与节节能意识识，尽量量减少能能源的使使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使用的的记录及及分析，达达到环保保和成本本控制。2.2.13负

14、负责设备备安全管管理，组组织物业业设备的的事故分分析和处处理；制制定安全全防火、事故防防范措施施并督促促落实执执行。2.2.14收收集和编编制设备备有关技技术资料料和维修修图纸，做做好设备备的技术术档案工工作。2.2.15负负责组织织物业各各种设备备的备件件定制、订货和和供应。对备品品、备件件的储存存作出监监控记录录，以确确保在抢抢修时有有足够材材料应用用，达到到成本控控制的目目的。2.2.16经经常总结结和推广广物业设设备管理理的经验验作法以以及维修修新技术术应用，提提高维修修技术水水平。负负责组织织设备管管理和技技术人员员的培训训学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展

15、展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平。2.2.17检检察和指指引所有有承判商商在物业业内进行行的工程程，以确确保其依依照物业业管理中中心所定定的规章章和安全全标准施施工。2.2.18解解答物业业管理中中心一切切有关工工程之问问题及查查询，应应对物业业内住客客之投诉诉，尽力力为他们们解决工工程有关关问题。2.2.19制制定各种种运行维维修管理理制度及及表格，将将各种运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的系统化化、标准准化、专专业化、格式化化，避免免人为原原因对工工程运行行造成影影响。2.2.20外外判维修修保养及及施工把重要设设备及系

16、系统的日日常维修修保养工工作，包包括零、配件的的库存，皆皆外判给给合格的的承包商商。一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长。可外外判维修修或施工工的设备备及工程程有：1、 扶梯2、 燃气锅炉炉3、 楼宇自控控系统4、 电话交换换机系统统5、 消防设备备及报警警系统6、 保安监控控、车场场管理及及技术防防范系统统7、 水处理系系统及生生活水箱箱清洗8、 电脑系统统9、 中、大型型楼宇养养护、翻翻修工程程及装修修改造工工程10、 设备系统统改造工工程及设设备的大大中修11、 楼宇自控控及卫星星电视系系统12、 中央空

17、调调及高压压变配电电系统13、 其他工程程部不具具备技术术条件和和能力，或或人员不不足，无无法在短短期内完完成，并并影响物物业经营营的维修修或施工工。2.3 工工程部班班组职责责2.3.1 空调、给排水水与综合合维修班班组的职职责范围围：1、 望京国际际研发园园所属区区域内的的所有空空调及采采暖系统统、送排排风系统统、给排排水系统统、雨水水及污水水排放系系统、中中水处理理系统、热水系系统、天天然气系系统、气气体灭火火系统、消防水水系统、土建与与防水、装修及及家具等等；2、 上述所有有系统相相关机房房及其内内部的设设备、设设施（不不包括楼楼宇自控控系统、消防报报警系统统等弱电电系统和和设备）；3

18、、 望京国际际研发园园所属区区域内的的所有公公共区域域、客户户单元、卫生间间、茶水水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施；4、 望京国际际研发园园所属区区域内的的所有公公共区域域、客户户单元、卫生间间、茶水水间、办办公室等等内部的的家具、陈设的的修理和和翻新；天花、玻璃窗窗、橱窗窗、门锁锁等的各各种修理理及整改改；墙壁壁、天花花、金属属构架的的油漆翻翻新；各各式五金金配件的的安装、修理；土建结结构方面面例如渗渗漏水及及墙体的的修补及及整改等等。2.3.2强、弱弱电班组组职责范范围：1、 望京国际际研发园园所属区区域内的的所有变变、配电电系统

19、、用电设设备、照照明系统统、应急急供电系系统、室室外照明明系统、动力配配电系统统、电梯梯系统、自动扶扶梯系统统，以及及所有弱弱电系统统，包括括保安监监控系统统、消防防报警与与联动控控制系统统、楼宇宇自控系系统、电电脑网络络系统、通讯系系统、电电视系统统、广播播系统、等等；2、 上述所有有系统相相关机房房及其内内部的设设备、设设施（不不包括机机房本身身的土建建、装修修、门窗窗、空调调、通风风等）；3、 望京国际际研发园园所属区区域内的的所有公公共区域域、客户户单元、卫生间间、茶水水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。2.3.3 熟悉所所属系

20、统统设备性性能、运运行状况况、控制制状态，制制定合理理运行方方案，研研究改进进措施，减减低能耗耗。2.3.4 做好所所属设备备运行记记录，如如有发现现问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，应迅迅速报班班组工程程师或总总工程师师，并详详细分析析故障的的各种现现象，汇汇报上级级取得总总维修方方案。2.3.5 负责本本班组报报修工作作的具体体落实，做做好本班班组维修修报表，对对工作作单进进行登记记、编号号，同时时掌握维维修的进进展情况况，记录录维修完完成后的的情况，保保证各部部门的维维修需要要。2.3.6 制定月月、年度度维修保保养计划划，做好好日常运运行维修修记录及及月、年年度总结结并上报报

21、。2.3.7 做好所所属系统统日常维维修保养养工作，确确保设备备处于优优良技术术状态。2.3.8 做好应应急抢修修工作，当当班人员员接到应应急报告告应立即即赶赴现现场，处处理应急急事故。2.3.9 班组组员工应应积极参参加业务务学习和和技术培培训，不不断提高高业务水水平。积积极处理理日常遇遇到的技技术难题题，对于于无法处处理或重重要问题题应及时时报告班班组工程程师及总总工程师师，同时时提出个个人建议议或解决决措施。2.3.10 做好好所属系系统图纸纸，资料料、维修修工具的的保管，以以及仪表表的定期期与不定定期校正正。2.3.11 做好好所属系系统及相相关设备备的巡视视检查工工作，并并做好巡巡检

22、记录录。如有有发现设设备发生生异常或或故障，应应立即做做出正确确的判断断，采取取有效措措施，避避免造成成损失。各设备备的巡视视记录依依照有关关表格执执行。2.3.12 做好好所属设设备机房房及所属属设备的的清洁和和维护保保养工作作，做到到无污迹迹，无灰灰尘，无无垃圾，无无杂物，设设备内外外整洁，做做到无线线头、无无故障、管线完完好、保保温完整整、无跑跑冒滴漏漏现象。2.3.13 做好好所属机机房的管管理工作作，严禁禁无关人人员进入入，对必必须进入入机房的的人员按按规定进进行登记记。2.3.14 认真真贯彻执执行工程程部及总总工程师师、班组组工程师师下达的的维修、保养计计划，并并认真讨讨论实施施

23、，确保保安全生生产。2.3.15 配合合物业管管理中心心负责向向业主、租户提提供有偿偿服务。2.3.16 负责责对所属属设备维维修保养养承包商商或施工工单位进进行监督督管理。2.3.17 做好好不同工工种的配配合，努努力完成成领导交交给的各各项任务务。2.4 工工程部各各岗位职职责2.4.1 工程经经理的岗岗位职责责直接上级级：总物物业经理理直接下属属：副经经理、各各专业主主管、文文员、库库管岗位职责责：1、 贯彻执行行总物业业经理的的指令，负负责工程程部的日日常管理理，对总总物业经经理负责责。2、 主持部门门工作例例会，检检查班组组工作日日志，确确保工作作正常运运转，并并尽力节节约能源源。3

24、、 全权调配配工程部部的技工工和设备备，界定定各班组组工作范范围及职职责，为为业户及及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。4、 安排日常常的维修修保养工工作，并并监督检检查其实实施结果果。5、 审定班组组工作计计划，检检查计划划执行情情况，制制定本部部门的年年度工作作计划及及月度实实施方案案，报总总物业经经理审批批后执行行。6、 参加新增增项目的的谈判、评审、报价及及验收，确确保质量量达到预预定的标标准。7、 深入第一一线了解解情况并并指导工工作，及及时解决决各种问问题。8、 负责制定定部门制制度、操操作规程程和要求求，并督督导下属属执行。9、 培训下属属员工，定定期对下下属进行行绩效评

25、评估，并并按规定定进行奖奖惩。10、 组织、制制定设备备重大维维修保养养外判标标书、合合同要求求，备件件购进计计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。11、 根据实际际要求与与运行情情况比较较，结合合科技发发展状况况，征询询专业意意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。12、 负责协调调同物业业管理中中心其他他部门关关系及对对外关系系，诸如如供电局局、电话话局、自自来水公公司、市市政局、环卫局局、劳动动局及消消防局等等单位。在接触触中要处处处以公公司利益益为重，维维护和提提高公司司在社会会上的良良好形象象。13、 确保物业业所有屋屋宇设备

26、备，依照照政府的的规定和和法例要要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。14、 为每年之之工程开开支和能能源费作作出预算算案，并并提交总总物业经经理审批批。15、 意识：有有保护环环境和注注意各方方面安全全的意识识。16、 能力：有有对本岗岗位的环环境因素素和危险险源的控控制能力力。2.4.2工程程副经理理的岗位位职责直接上级级：工程程部经理理直接下属属：各专专业主管管、文员员、库管管岗位职责责：1、 贯彻执行行总物业业经理和和工程部部经理的的指令，负负责工程程部的日日常管理理，对总总物业经经理和工工程部经经理负责责。2、 协助工程程部经理理主持部部门工作作例会，检检查班组组工作日日志，确

27、确保工作作正常运运转，并并尽力节节约能源源，在工工程部经经理不在在的情况况下主持持工作例例会，担担负部门门的管理理全部责责任。3、 全权调配配工程部部的技工工和设备备，界定定各班组组工作范范围及职职责，为为业户及及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。4、 安排日常常的维修修保养工工作，并并监督检检查其实实施结果果。5、 审定班组组工作计计划，检检查计划划执行情情况，制制定本部部门的年年度工作作计划及及月度实实施方案案，提交交工程部部经理审审核后报报总物业业经理审审批后执执行。6、 参加新增增项目的的谈判、评审、报价及及验收，确确保质量量达到预预定的标标准。7、 深入第一一线了解解情况并并

28、指导工工作，及及时协助助各专业业解决各各种问题题。8、 负责制定定部门制制度、操操作规程程和要求求，提交交工程部部经理审审核后并并督导下下属执行行。9、 培训下属属员工，定定期对下下属进行行绩效评评估，并并按规定定进行奖奖惩。10、 组织、制制定设备备重大维维修保养养外判标标书、合合同要求求，备件件购进计计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。11、 根据实际际要求与与运行情情况比较较，结合合科技发发展状况况，征询询专业意意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。12、 协调同物物业管理理中心其其他部门门关系及及对外关关系，诸诸如供电电局、

29、电电话局、自来水水公司、市政局局、环卫卫局、劳劳动局及及消防局局等单位位。在接接触中要要处处以以公司利利益为重重，维护护和提高高公司在在社会上上的良好好形象。13、 确保物业业所有屋屋宇设备备，依照照政府的的规定和和法例要要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。14、 协助工程程部经理理为每年年之工程程开支和和能源费费作出预预算案，并并提交总总物业经经理审批批。15、 意识：有有保护环环境和注注意各方方面安全全的意识识。16、 能力：有有对本岗岗位的环环境因素素和危险险源的控控制能力力。2.4.3 工工程部文文员的岗岗位职责责直接上级级：工程程部经理理、副经经理直接下属属：无岗位职责责：1

30、、 在工程部部经理的的指导下下，负责责工程部部办公室室的有关关事务性性工作的的接待及及来访客客人。2、 帮助经理理及副经经理翻译译、整理理、打印印各类报报告、文文件资料料及技术术资料等等。3、 提醒工程程部经理理、副经经理按时时参加计计划中的的各种会会议。4、 填报有关关报表，经经工程部部经理签签字后上上报总物物业经理理。5、 负责部门门内部的的文件、资料、通知的的传阅回回收和存存档工作作。6、 负责本部部门人员员的考勤勤(出勤勤、年假假、加班班等)、福利(工资、奖金、加班费费)、劳劳保用品品的申报报、领取取和发放放。7、 负责现金金报销和和支票的的办理。8、 接听电话话、记录录留言，做做好传

31、真真及邮件件的记录录和传递递。9、 参加本部部门例会会及与业业主、租租户的会会议，做做好准确确的会议议记录并并整理下下发。10、 负责技术术档案及及对内对对外发文文的整理理和存档档。11、 负责工程程部日常常或月度度采购的的结款工工作。12、 负责接听听报修电电话，并并准确安安排到各各专业。13、 负责每日日的工单单统计及及向物业业前台的的返单工工作。14、 负责协助助工程部部经理、副经理理或专业业主管完完成每周周能源的的统计及及分析工工作，形形成电子子版以邮邮件形式式上报经经理，并并对分析析后的能能源统计计进行存存档。15、 负责月报报、年报报的整理理上报工工作。16、 按照合同同约定时时间

32、准时时为分包包商完成成付款程程序，并并上报总总办。17、 负责本部部门员工工劳保用用品及办办公用品品的采购购申请及及发放工工作。18、 负责审核核分包商商的考勤勤和其他他支付维维保款的的所需手手续是否否符合。19、 负责每月月统计实实际发生生费用与与预算剩剩余情况况的对比比，上报报工程部部经理。20、 意识：有有保护环环境和注注意各方方面安全全的意识识。21、 能力：有有对本岗岗位的环环境因素素和危险险源的控控制能力力。2.4.4 工工程部库库管的岗岗位职责责直接上级级：工程程部经理理、副经经理直接下属属：无岗位职责责：1、 负责工程程库房的的日常管管理，每每月做好好库存盘盘点，并并将盘点点表

33、提交交财务，确确保库存存状态与与报表一一致。2、 保证库房房内的工工具、材材料分专专业整齐齐码放，标标识清晰晰保持库库房的清清洁。3、 以工作单单为出库库依据，完完成物品品领出的的出库程程序。4、 入库前组组织各专专业主管管进行验验货，确确认无误误后办理理入库手手续。5、 配合每年年业主方方的财务务审计工工作。6、 负责按照照工程部部已审批批的各专专业采购购计划，联联系供货货商进行行报价工工作，报报价及比比价程序序完成后后交与工工程文员员，工程程文员提提交采购购申请，物物业总经经理批复复采购申申请后工工程文员员及时通通知库管管，库管管立即通通知供货货商送货货。7、 负责联系系供货和和退货以以及

34、到期期未送货货的催促促工作。8、 负责向供供货商所所要各类类货品的的产品合合格证、使用说说明书、卫生合合格证、质保承承诺并存存档。9、 负责记录录供货商商的违规规行为及及不合格格产品量量。10、 负责每年年供货商商的年底底评核工工作。11、 按照财务务要求做做好库房房的出入入库和各各项管理理工作。12、 意识：有有保护环环境和注注意各方方面安全全的意识识。13、 能力：有有对本岗岗位的环环境因素素和危险险源的控控制能力力。2.44.5空空调、给给排水主主管岗位位职责直接上级级：工程程经理直接下属属：空调调运行维维修技工工、給排排水维修修技工岗位职责责：1、 负责本物物业锅炉炉设备、空调采采暖、

35、送送风、排排风系统统及设备备、软化化水系统统、热水水系统、给水系系统、排排水系统统、雨水水系统、污水系系统、天天然气系系统的维维修保养养及监管管工作，确确保所属属系统的的正常运运行。2、 认真检查查所属系系统的运运行记录录，分析析运行数数据，提提供节能能运行方方案，提提交工程程部经理理或副经经理审定定后组织织实施。3、 认真检查查所属系系统的巡巡视检查查记录，分分析故障障现象，发发现问题题及时处处理，必必要时提提交事故故报告，并并向部门门理或副副经理报报告。4、 负责提供供所属设设备系统统维修保保养的备备品备件件采购计计划，并并上报工工程部经经理批准准。5、 严格执行行物业管管理中心心和工程程

36、部制定定的各项项规章制制度、操操作规程程、运行行规程等等，并起起到模范范带头作作用。督督促检查查下属技技工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备及人员员不发生生安全事事故。6、 按照所测测定的室室外温度度和相对对湿度，调调节各空空调区域域的温度度和湿度度。7、 设备系统统出现紧紧急故障障时，及及时组织织人力抢抢修，在在最短的的时间内内恢复其其使用功功能。8、 要求值班班人员每每天详尽尽记录系系统设备备在运行行过程中中的工作作状态。9、 根据设备备的要求求和使用用情况，提提出对所所属设备备系统维维修保养养的计划划安排，上上报工程程部经理理审批后后组织实实施。10、 培训下属属并督促促检查下下属

37、的工工作，监监管属下下之工作作操守和和工作环环境，遇遇有特别别事件立立即汇报报。11、 设备系统统维修完完毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重要设设备更换换零配件件前必须须获得工工程部经经理的批批准。12、 管理并使使用好所所属设备备系统的的技术资资料、技技术档案案、图纸纸等，不不得缺损损。如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。13、 管理使用用好本班班的工具具及仪表表，使之之经常处处于良好好及准确确状态。14、 做好所属属人员的的排班安安排及考考勤工作作，并定定期提交交工程部部。15、 每月计算算本专业业的本年年度的实实际开

38、支支和预算算的对比比，上报报工程部部，每年年年底拟拟定下一一年度的的预算，并并上报工工程部经经理。16、 重大设备备维修保保养外判判的标书书制定及及报价单单的审核核，上报报工程部部经理。17、 监管承包包商在物物业内进进行的工工程或维维修保养养工作，以以确保其其安装水水平或工工作质量量合乎工工程部标标准。18、 负责工程程维修或或新建工工程结束束后的验验收。19、 负责外委委工程的的维修保保养合同同的监管管及验收收工作。20、 做好能源源用量消消耗统计计和分析析工作，做做好大厦厦的节能能工作。21、 做好中央央空调系系统的调调整和节节能运行行工作。22、 按时做好好设备年年检、计计量工具具及仪

39、表表的年检检工作。23、 意识：有有保护环环境和注注意各方方面安全全的意识识。24、 能力：有有对本岗岗位的环环境因素素和危险险源的控控制能力力。2.4.6综合合维修主主管的岗岗位职责责直接上级级：工程程经理直接下属属：综合合维修工工岗位职责责：1、 保证望京京国际研研发园项项目内所所有公共共区域、办公区区域、卫卫生间、茶水间间、车场场等全部部装饰装装修、陈陈设、家家具设施施、排水水设施的的完好无无损，包包括天花花、内外外墙面、地面、门窗、玻璃，以以及所有有附属配配件。 2、 按照维修修检修制制度的规规定，提提出对装装饰装修修、陈设设家具、设施结结构等进进行巡视视、维修修及保养养的计划划安排，

40、每每年按时时上报工工程部审审定，并并负责组组织实施施。3、 负责安排排所属设设施的巡巡视检查查工作，并并认真检检查巡视视检查记记录，发发现问题题及时处处理，并并工程经经理或副副经理报报告。4、 负责每月月提供所所属设施施备品备备件采购购计划，并并上报工工程经理理批准。5、 严格执行行物业管管理中心心和工程程部制定定的各项项规章制制度、操操作规程程、运行行规程等等，并起起到模范范带头作作用。督督促检查查下属技技工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备及人员员不发生生安全事事故。6、 装饰陈设设家具、设施结结构出现现损坏，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间完完成修复复，必要要时需提

41、提交事故故报告。7、 培训下属属并督促促检查下下属的工工作，监监管属下下之工作作操守和和工作环环境，遇遇有特别别事件立立即汇报报。8、 所属设施施维修完完毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重要设设备更换换零配件件前必须须获得工工程经理理批准。9、 管理并使使用好所所属设备备系统的的技术资资料、技技术档案案、图纸纸等，不不得缺损损。如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。10、 管理使用用好本专专业的工工具及仪仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。11、 做好所属属人员的的排班安安排及考考勤工作作，并上上报工程程部文员员处。

42、12、 负责工程程维修或或新建工工程结束束后的验验收。13、 负责外委委工程的的维修保保养合同同的监管管及验收收工作。14、 意识：有有保护环环境和注注意各方方面安全全的意识识。15、 能力：有有对本岗岗位的环环境因素素和危险险源的控控制能力力。2.4.7 强强主管的的岗位职职责直接上级级：工程程部经理理直接下属属：配电电值班运运行电工工、电力力系统低低压维修修电工岗位职责责：1、 全面负责责物业的的变配电电室的运运行和管管理，以以及电力力系统、电梯系系统、照照明系统统的运行行、维修修和保养养及监管管工作，确保电力系统的正常运行，为物业经营提供动力、照明、电能是强电主管的首要职责。2、 检查供

43、电电系统的的运行状状况、控控制状态态，审阅阅运行记记录，分分析运行行数据，发发现异常常立即处处理，同同时提供供节能运运行方案案，提交交工程部部经理审审定后组组织实施施。3、 认真检查查所属系系统的巡巡视检查查记录，分分析故障障现象，发发现问题题及时处处理，必必要时提提交事故故报告，并并向工程程部经理理报告。4、 根据设备备的要求求和使用用情况，按按照维修修保养制制度的规规定，提提出对电电力设备备系统维维护保养养的年度度计划，上上报工程程部审定定，并负负责组织织实施。5、 负责提供供所属设设备系统统每月备备品备件件采购计计划，并并上报工工程部经经理批准准。6、 要求值班班人员每每天详尽尽记录系系

44、统设备备在运行行过程中中的工作作状态。7、 熟悉掌握握所属设设备的性性能，当当设备系系统出现现故障，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间恢恢复其使使用功能能。8、 贯彻执行行物业管管理中心心和工程程部制定定的各项项规章制制度，督督促检查查下属员员工严格格执行安安全操作作规程、运行规规程等，并并起到模模范带头头作用。9、 确保所管管设备及及人员不不发生安安全事故故，保证证所属配配电室、配电间间、电梯梯机房及及其设备备的干净净整洁符符合公司司要求。10、 做好下属属员工的的技术培培训和考考核工作作。11、 培训下属属并督促促检查下下属的工工作，监监管属下下之工作作操守和和工作环环境，遇

45、遇有特别别事件立立即汇报报。12、 做好技术术档案的的建立、管理，不不得缺损损，如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。13、 设备系统统维修完完毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重要设设备更换换零配件件前必须须获得工工程部经经理的批批准。14、 做好与供供电局、电梯维维保承包包商等外外协单位位的协作作关系。15、 组织及监监管电梯梯设备的的年检及及外判维维修保养养工作。16、 提交每月月电力系系统、电电梯系统统运行报报告，编编写停电电、停电电梯的特特别通告告。17、 管理使用用好本班班的工具具及仪表表，按时时检测高高压用具具，使之之经常处处于良好好及准确确状态