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1、房地产开发工作程序房地产开发工作程序 第一步 房地产开拓公司的设立 房地产开拓公司设立阶段的司法法度榜样 一、内资房地产综合开拓公司的设立 1、公司设立预备 2、申请天资等级审批 3、申请解决企业名称预先核准 4、解决工商注册挂号 5、解决税务挂号 二、外资房地产开拓公司的设立 6、申请赞成项目建议书 7、解决企业名称挂号 8、送审合伙或合作合同、章程 9、申领外商投资企业赞成证书 10、解决企业挂号 房地产开拓公司设立阶段的相干税费 1、企业法人开业挂号费 2、企业法人变革挂号费 3、企业法人年度考验费 4、补、换、领证照费 其次步 房地产开拓项目标立项和可行性探讨房地产开拓项目标立项和可行
2、性探讨阶段的司法法度榜样 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开拓筹划 3、申报筹划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性探讨申报 6、申报、审批项目可行性探讨申报 房地产开拓项目立项和可行性探讨阶段的相干税费 第三步 房地产开拓项目标筹划设计和市政配套 房地产开拓项目筹划设计和市政配套阶段的司法法度榜样 一、房地产开拓项目标筹划设计 1、申报选址定点 2、申报筹划设计前提 3、托付作出筹划设计筹划 4、解决人防审核 5、解决消防审核 6、核定筹划设计筹划 7、室庐设计筹划的专家组审查 8、落实环保三废治理筹划9、托付状况影响评价并报批 10、扶植工程勘察招、投标 11、托付
3、地质勘察 12、托付初步设计 13、申报、核定初步设计 二、房地产开拓项目标市政配套 14、收罗主管部分审查看法 15、落实市政公用举措措施配套筹划 16、报审市政配套筹划 17、市政各治理部分提出市政配套看法 18、市政管线综合 房地产开拓项目筹划设计和市政配套阶段的相干税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、扶植工程筹划许可证执照费 4、落成档案包管金 5、临时用地费 6、临时扶植工程费 7、扶植工程勘察招标治理费 8、勘察设计监督治理费 9、古建园林工程设计费第四步 房地产开拓项目地盘应用权的取得 取得房地产开拓项目地盘应用权的司法法度榜样 取得房地产开拓项目地盘应用权的相干税
4、费 房地产开拓项目拆迁安排阶段的司法法度榜样 1、托付进行拆迁工作 2、解决拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁义务书 5、解决拆迁通知布告与通知 6、解决户口冻结 7、暂停解决相干事项 8、确定拆迁安排筹划 9、签订拆迁补偿书面协定 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安排 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染治理 13、移交拆迁档案材料 14、房屋拆迁胶葛的裁决 15、强迫拆迁 房地产开拓项目拆迁安排阶段的相干税费1、房屋拆迁补偿费 2、迁居补贴费 3、提前迁居嘉奖费 4、临时安排补贴费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补贴费 7、对从城区地位较好的地区迁往
5、地位较差的地区或远郊区县的居平易近的补贴费 8、一次性异地安排补贴费 9、房屋拆迁治理费 10、房屋拆迁办事费 第六步 房地产开拓项目标开工、扶植、落成阶段 房地产开拓项目开工、扶植、落成阶段的司法法度榜样 一、房地产开拓项目开工前预备工作 1、领取房地产开拓项目手册 2、项目转入正式筹划 3、交纳煤气（自然气）厂扶植费 4、交纳自来水厂扶植费 5、交纳污水处理厂扶植费 6、交纳供热厂扶植费 7、交纳供电贴费及电源扶植集资费8、地盘有偿出让项目解决四源接用手续 9、设计单位出报批图 10、出施工图 11、编制、报送工程档案材料，交纳档案包管金 12、解决消防审核看法表 13、审批人防工程、解决
6、人防许可证 14、核发扶植工程筹划许可证 15、领取开工审批表，解决开工挂号 二、房地产开拓项目标工程扶植招投标 16、解决招标挂号、招标申请 17、招标预备 18、招标公告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开拓项目开工手续的解决 31、解决质量监督注册挂号手续 32、扶植工程监理 33、解决开工统计挂号
7、 34、交纳实心黏土砖限制应用费 35、解决开工前审计 36、交纳投资偏向调整税 37、领取固定资产投资许可证 38、报装施工用水、电、路 39、调和街道环卫部分 40、调和交通治理部分 41、交纳绿化扶植费，签订绿化协定 42、领取扶植工程开工证 四、房地产开拓项目标工程施工 43、施工厂地的三通一平 44、施工单位出场和施工暂设 45、工程的基本、构造施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五、房地产开拓项目标落成验收 47、解决单项工程验收手续48、解决开拓项目标综合验收，领取工程质量落成核验证书 49、商品室庐机能认定 50、落成统计挂号 51、解决落成房屋测绘 52、解决产权
8、挂号 房地产开拓项目开工、扶植、落成阶段的相干税费 1、三通一平费 2、自来水厂扶植费 3、污水处理厂扶植费 4、供热厂扶植费 5、煤气厂扶植费 6、地下水资本养蓄基金 7、地下热水资本费 8、市政、公用举措措施扶植费（大年夜市政费） 9、开拓治理费 10、城建综合开拓项目治理费 11、建筑行业治理费 12、绿化扶植费 13、公园扶植费 14、绿化补偿费 15、路灯爱护费16、环卫举措措施费 17、生活办事举措措施配套扶植费（小区配套费） 18、电源扶植集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20、建安工程费 21、扶植工程招投标治理费 22、合同预算审查工本费 23、质量治理监
9、督费 24、落成图费 25、建材成长弥补基金 26、实心黏土砖限制应用费 27、工程监理费 28、工程标底编制治理费 29、机电设备托付招标办事费 30、超筹划用水加价 31、夜间施工噪声扰平易近补偿费 32、占道费 33、固定资产投资偏向调整税 第七步 房地产开拓项目标经营阶段 房地产开拓项目经营阶段的司法法度榜样5、解决签约公证 6、解决外销商品房预售契约公证 7、解决外销商品房的预售挂号 8、外销商品房让渡挂号 9、外销商品房典质挂号 10、楼宇交付入住手续 11、解决产权过户手续 二、北京市内销商品房的发卖 12、提交完成扶植项目投资证明 13、签订预售内销商品房预售款监管协定 14、
10、解决内销商品房预（销）售许可证 15、发卖项目立案 16、托付中介代理机构进行发卖 17、与购房者签订认购书 18、与购房者签订生意契约 19、解决预售挂号 20、解决让渡挂号 21、解决房地产典质挂号手续 22、楼宇交付入住 23、质量包管书和应用说明书 24、解决产权立契过户手续 三、北京市房地产出租的综合治理25、房屋出租权切实其实认 26、申请房屋租赁许可证 27、出租人与承租人签订书面承租协定 28、租赁当事人解决租赁挂号手续 29、租赁房屋的转租 30、房屋租赁关系的终止 四、北京市房地产出租的专项（外埠来京人员）治理 31、房屋出租权切实其实认 32、出租人解决房屋租赁许可证 3
11、3、出租人解决房屋租赁安稳合格证 34、签订书面租赁协定 35、租赁两边解决租赁挂号立案手续 五、北京市房地产的典质 36、典质权的设定 37、签订典质合同 38、解决房地产典质挂号 39、典质房地产的占管 40、典质房地产的惩罚 房地产开拓项目经营阶段的相干税费 第八步 房地产开拓项目标物业治理阶段 房地产开拓项目物业治理阶段的司法法度榜样1、物业治理单位经营天资审批 2、签订物业治理托付合同 3、栖身小区的物业接收综合验收 4、物业应用、治理、修理公约的核准 5、支配签订治理公约 6、制订、供应质量包管书和应用说明书 7、物业治理办事根本恳求 8、物业治理委员会的设立 房地产开拓项目物业治
12、理阶段的相干税费 1、栖身小区物业治理启动经费 2、共用部位共用举措措施设备修理基金 3、通俗栖身小区物业治理费 4、高等室庐物业治理费 5、经济好用住房小区物业治理费 6、供暖费 开拓流程 前期工作要点第一部分 房地产开拓公司的预备工作 在报行政机关审批之前，房地产开拓公司应解决好地盘出让手续，托付有天资的勘察设计院对待建项目进行探讨并制造申报书,应附有详细的筹划设计参数和后果图，并落实足够的开拓资金。其次部分 行政审批部分依据我国当前司法、律例、规章，房地产扶植项目标行政许可法度榜样一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）筹划总图审查及确定筹划设计前提； 3）初步设计及施工图审查； 4）筹
13、划报建图审查； 5）施工报建；6）扶植工程落成综合验收立案。一、选址定点阶段。 此阶段一般解决以下事项：1、计委审查可行性探讨申报和进行项目立项。2、国土资本局进行地盘应用总体筹划和地盘供应方法的审查。3、建委解决投资开拓项目扶植前提看法书。4、环保局解决临盆性项目环保看法书（表）。5、文化局、地动局、园林局、水利局对扶植工程相干专业内容和范围进行审查。6、筹划部分化决项目选址看法书。二、筹划总图审查及确定筹划设计前提阶段，此阶段解决以下一般事项：1、人防办进行人防工程扶植构造审查。 2、国土资本局解决地盘预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对扶
14、植工程相干专业内容和范围进行审查。4、筹划部分对筹划总图进行评审，核发扶植用地筹划许可证。5、筹划部分确定扶植工程筹划设计前提。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段解决以下一般事项： 1、筹划部分对初步设计的筹划恳求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通前提进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资本局进行用地预审。6、市政部分、环保局、卫生局、地动局等相干部分对初步设计的相干专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计赞成文件的恳求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，依据业主单位看法，核发技巧
15、性审查托付通知单。9、建委依据施工图设计文件审查机构发出的扶植工程施工图设计文件审查申报，发放扶植工程施工图设计文件审查赞成书。四、筹划报建图审查阶段，此阶段解决以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防举措措施审查。3、建委、市政部分、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相干专业内容和范围进行审查。4、筹划部分对变革部分的筹划设计弥补核准筹划设计前提，在扶植单位缴纳有关规费后，核发扶植工程筹划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段解决以下一般事项： 1、扶植单位解决施工报建挂号。2、扶植方对工程进行发包，确定施工部队。招标类工程经由过程招标确定施工部队，非招标类工程
16、干脆发包。3、建委组织本能机能部分对工程开工前提进行审查，核发建筑工程施工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段解决以下一般事项： 由房地产治理部分化决预售挂号，核发商品房预售许可证。开拓企业申请解决商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及材料：1、以下证明材料：（1）已交付全部地盘应用权出让金，取得地盘应用权证书；（2）持有扶植工程筹划许可证和施工许可证；（3）按供应预售的商品房计算，投入开拓扶植的资金达到工程扶植总投资的 25以上，并已经确定施工进度和落成交付日期。2、开拓企业的营业执照和天资等级证书；3、工程施工合同； 4、商品房预售筹划。预售筹划应当说明商品房的地位、装修标准、落成
17、交付日期、预售总面积、交付应用后的物业治理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、扶植工程落成综合验收立案阶段。此阶段解决以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对扶植单位供应的落成验收申报进行立案审查。2、财务部分对扶植项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核试验收。3、筹划部分、市政部分、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他须要参与验收的部分，根据司法、律例、规章的有关规定对相干专业内容和范围进行验收。筹划部分依据上述部分和本部分验收状况核发扶植工程筹划许可证（正本）。4、建委综合各部分验收、审查看法，对相符审核标准和恳求的，出具扶植工程项目落成综合验
18、收立案证明；不相符标准或恳求的，作退件处理并恳求限日整改。第三部分 房地产项目权属初始挂号阶段1、由房管局核准新建商品房全部权初始（大年夜产权证）挂号。2、开拓商应提交材料： （1）申请书；（2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者地盘应用权证； （4）扶植用地筹划许可证；（5）扶植工程筹划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋落成验收材料（8）房屋测绘成果； （9）依据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增长或削减的相干事项刚好限，各地依据实际状况，会有不合的差别。各个法度榜样的解决时间，绝大年夜部分都少于 15 天，一般在 7 天内。所须要的费用，因为相当部分属于处所收费，所以就不
19、再明细列表，更何况相对于房地产开拓所获得的利润，行政审批费用可以忽视不计。房地产开拓根本概念 1、楼面地价：地盘成交价格/建筑面积 即用取得这块地盘所花费的总钱数除以总建筑面积，得出的就是每平米建筑面积的成本，不存在再除以楼层之类的问题，地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率，限高、公建、贸易配套等在拿地前当局筹划部分都有明白的规定。 自从地盘招拍挂之后，全部成交地块在北京市地盘贮备中间的网站都可以查到，含地块地位、占地面积、建筑面积、成交时间等。2、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率可以加倍精确地衡量地价
20、程度。人们购买地盘应用权的目标是为了对地盘进行开拓，扶植房屋。 房屋的单方开拓成本房屋单方造价楼面地价税费楼面地价宗地总价宗地内许可总建筑面积地盘单价容积率 3、绿化率：项目筹划扶植用地范围内的绿化面积与筹划扶植用地面积之比。 计算公式：绿地率=绿地面积/地盘面积 在当局出让地盘的时刻，地块的占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、限高、代征门路、代征绿化、代建黉舍等配套、公建面积都是已经规定好的，开拓商并不克不及随意更改。 4、营销治理费：项目发卖过程中的行政治理、告白推广、人员工资等费用。包含从事项目开拓的部分的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及干脆从事项目开拓部分的行政费，策划、样板间、售楼
21、中间扶植、楼书、折页、模型等全部营销推广费用；互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌告白等费用。 5、建筑面积与发卖面积的关系：在地盘出让通知布告中，会明白写明项目标总建筑面积，然则总建筑面积中还包含物业用房、人防工程、配套公建等不克不及出售的面积，是以实际可用于发卖的面积会少于总建筑面积。而这些弗成发卖的建筑面积也应当记入开拓成本。 6、建筑密度：指建筑物的覆盖率，详细指项目用地范围内全部建筑的基底总面积与筹划扶植用地面积之比(%)，它可以反应出必定用地范围内的旷地率和建筑密集程度。 建筑密度是反应建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大年夜,说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀建
22、筑密度=建筑首层面积/筹划用地面积 建筑密度弗成能跨越 1,一般不会跨越 40-50,因为用地中还须要留出许多面积作为门路绿化广场泊车等等 地盘增值税是以让渡房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并根据四级超率累进税率进行征收。(1)增值额未跨越扣除项目金额 50%部分，税率为30%； (2)增值额跨越扣除项目金额 50%，未跨越扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；(3)增值额跨越扣除项目金额 100%，未跨越扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%； (4)增值额跨越扣除项目金额 200%的部分，税率为60%。 8、建安成本规律 随房屋层数的增多，开端时
23、因为基本工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到必定值时，就须要加固基本、增长电梯、加强抗震等，单方造价由降低转为上升。9、七通一平，是指地盘(生地)在经由过程一级开拓后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和门路通以及场地平整的前提，使二级开拓商可以出场后灵敏开拓扶植。其详细标准为，通给水、通排水、通电、通信、通路、通燃气、通热力以及场地平整。费用案例 项目 费用 构成 费用说明、用处 流向所占房 价比例期 开 发 成 本 地盘 费用 开拓商取得地盘应用权所付出的地盘出让金 当局 347 元 24.3% 建安 工程 前期 费用 项目标筹划、设计、可行性探讨所需费用；三通一平等
24、地盘开拓费用 市场 1810 元 47.716% 建安 工程 费用 干脆用于建安工程扶植的总成本费用 基本 举措 措重要包含不克不及有偿让渡的开拓小区内公共配套举措措施产生的支出 246 元 7.809%施 配套费 弗成 预感 费用 包含根本预备费和涨价预备费。依据项目标困难水平和前述各项费用估算的精确程度 未知 36元 0.8041%期 开 发 费 用 营业 税及 附加 开拓项目投资估算应推敲项目在开拓过程中所包袱的各类税金和处所当局或有关部分征收的费用 当局 275 元 6.722% 治理 费用 企业行政治理部分（总部）为组织和治理临盆经营活动而产生的治理费用，属于时代费用 企业内部 36.2 元 0.8041% 财务 费用 为筹集资金而产生的各项费用，重要为借钱利钱和其他财务费用 银行 113.1 2.520% 告白 宣扬费 开拓商为楼盘发卖做告白宣扬所产生的费用 市场 82.5 元 1.833%发卖 代理费 开拓扶植项目在发卖产品过程中产生的各项费用以及专设发卖机构或托付发卖代理的各项费用 82.5 元