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1、金堂楼市调查分析报告2013.12一、金堂堂概述目前，金金堂“西部花花园水城城，成都都后花园园”的城市概概念，已已基本打打造成型型，并凭凭借着优优越的自自然条件件，对城城市环境境不断提提升，已已经越来来越显示示出独特特的生态态人居魅魅力。随着成金金线的通通车使得得金堂真真正跨入入成都“半小时时经济圈圈”，真正正缩短了了成都市市区到金金堂时间间和空间间上的距距离，使使得金堂堂的的投投资价值值和居住住价值得得到了大大幅度的的提升。（一） 区位概况况及人口口金堂县地地处川西西平原与与川中丘丘陵接壤壤地带，四川盆盆地西部部，成都都平原东东北，距距成都市市区366公里，双流国国际航空空港588公里，成南
2、高高速公路路、成绵绵高速公公路、达达成铁路路、成渝渝铁路纵纵贯全境境，是川川东北地地区重要要的交通通枢纽和和物资集集散地。全县幅幅员面积积11556平方方公里，辖211个乡镇镇、1个个省级开开发区，总人口口88.33万万，城区区人口115万。县城所所在地赵赵镇乃千千里沱江江第一镇镇，古蜀蜀四大名名镇之一一，历史史上赵镇镇就是川川西平原原水运中中心、物物流中心心和商贸贸中心，享有“中国西西部花园园水城”之美誉誉，是成成都地区区自然生生态环境境和人居居环境最最好的区区（市）县之一一。成金金快速通通道建成成通车，使得金金堂融入入了成都都半小时时经济圈圈。（二） 经济环境境20100年全县县实现地地区
3、生产产总值1111.2亿元元，按可可比价格格计算比比上年增增长133.1%。其中中：第一一产业增增加值330.11亿元，增长44.5%；第二二产业增增加值440亿元元，增长长20.4%；第三产产业增加加值411.1亿亿元，增增长122.6% 。20111年一季季度金堂堂县经济济继续保保持快速速增长势势头。工工业经济济快速增增长，房房地产保保持良好好发展态态势，金金融运行行平稳，财政收收入、固固定资产产投资、城乡居居民收入入等多项项经济指指标均大大幅增长长。一季度预预计金堂堂县实现现地区生生产总值值27亿亿元，增增长177.2%。其中中第一产产业增加加值4.1亿元元，增长长4.88%；第第二产业
4、业增加值值11.3亿元元，增长长24%；第三三产业增增加值111.66亿元，增长115%。金堂县县规模以以上工业业值预计计完成77亿元，增长228%。全口径径财政收收入111.744亿元，增长773.55%；地地方财政政收入99.433亿元，增长1114%；地方方财政一一般预算算收入22.8亿亿元，增增长699%。固固定资产产投资331亿元元，增长长98%。房地地产完成成投资88亿元，增长4415%；商品品房销售售面积220万平平方米，增长1102%。金堂堂县社会会消费品品零售总总额122亿元，增长117%。3月末末，金堂堂县金融融机构各各项存款款余额达达1600亿元，同比增增长422%，各各
5、项贷款款余额776亿元元，同比比增长445%。城镇居居民人均均可支配配收入达达到54440元元,增长长15%；农村村居民人人均现金金收入为为23550元,增加3340元元，增长长17%。（三）金金堂县城城市规划划1、规划划定位成都后花花园，“天府花花园水城城、休闲闲人居金金堂”，以发发展旅游游休闲、人居和和现代化化加工业业为主的的城郊型型现代化化城市。2、发展展目标金堂规划划修建成成为“成成都北部部湾NCCIC”，以产业业为依托托，以城城市综合合运营为为载体，打造国国际化、产业化化、集约约化的多多功能综综合性复复合产业业新城。其中，南岸工工业港包包含了经经济类、物流类类、科技技类等各各种与产产
6、业相连连的产业业园区。而北岸岸生活湾湾则将依依托金堂堂城区113条江江河形成成的“湾湾区气候候”，打打造以水水景为特特色，健健康、绿绿色为目目标的高高尚湾区区生活圈圈。3、规划划布局及及理念根据金堂堂20005年城城市发展展规划：至20020年年市中心心城区城城市人口口23万万人，规规划区面面积为22166平方公公里。将将整个城城区分为为五大大大功能组组团和三三大景观观带：三角洲洲组团，规划建建成城市市商业服服务中心心，配套套生活居居住；十里坝坝组团，规划建建成城市市行政办办公、文文化体育育和教育育科研中中心，配配套生活活居住； 三星组组团，规规划建成成生活居居住区和和蔬菜批批发中心心；杨柳北
7、北组团，规划建建成城市市门户、人居以以及一类类、二类类工业园园区；杨柳南南组团，规划建建成城市市主要二二类工业业园区和和仓储区区沿沱江江、毗河河、中河河和北河河风光带带：沿江江河两岸岸设置半半边街廊廊的滨江江路堤，加强沿沿江河绿绿化建设设和景观观节点塑塑造，重重点打造造四大公公园(即即金河、金海岸岸、金山山公园建建设和金金阳公园园改造)，使一一江三河河八岸成成为金堂堂县城融融观光、游览和和文娱、休闲为为一体的的核心风风光带。迎宾大道道景观轴轴：南起起成南高高速公路路连接道道，经杨杨柳南和和杨柳北北工业园园区，进进入行政政中心广广场区形形成“高潮”。该景景观轴主主要展示示现代产产业文明明和城市市
8、行政办办公文化化，其间间由舒缓缓的绿色色休闲空空间相连连。十里大大道(包包括向东东至三星星延伸线线)景观观轴：西西起蓝光光观岭，沿途经经行政中中心广场场、商贸贸中心，最后终终止于三三星工业业区并与与龙泉山山脉相通通，突出出反映城城市现代代科技与与文化风风貌特色色，体现现商市气气氛。在在建的220000多亩的的城市森森林公园园与在建建的蓝光光观岭国国际社区区相连，成为城城市的绿绿色空间间控制带带和背景景。（四）交交通枢纽纽1、成绵绵高速公公路、城城南高速速公路都都能快速速到达金金堂。达达成、成成渝铁路路也穿县县境而过过。成金金快速通通道已开开通，金金堂进入入成都半半小时经经济圈。轻轨、高速、铁路
9、、快速通通道、三三圈层首首条公交交线路业业已构成成了金堂堂纵横交交错的平平、立面面交通体体系，金金堂已成成为“全域成成都”大型居居住核心心起步区区。2、成都都第二机机场地址成都第第二机场场建在金金堂县白白果镇；第二机机场距天天府广场场直线距距离为555公里里；建成后后，新机机场的旅旅客输送送能力可可达到每每年80000万万人次，将和双双流机场场采取“一主一一辅”的方式式营运，成都市市的发展展空间也也将更大大。将新修修轻轨、高速公公路直达达新机场场。成都都即将开开建的环环成都经经济区高高速公路路(第二二绕城高高速公路路)将和和第二机机场有连连接。（五）金金堂县发发展市政政重大工工程1、青白白江集
10、装装箱中心心站距离金堂堂县境88公里处处，亚洲洲最大集集装箱中中心站。中心站站总投资资约7.6亿元元，占地地21440亩，是铁道道部规划划建设的的18个个集装箱箱中心站站中规模模最大的的。建成后，年货物物吞吐量量将达到到22002500万标箱箱，形成成25000万吨吨运力，工程完完工后，成都乃乃至整个个西部的的大宗货货物将通通过这个个窗口连连接国内内各港口口或大城城市，甚甚至直接接运往世世界各地地。中心站的的建成将将会有力力地拉动金金堂经济济发展。具体在在以下几几方面：（1）随随着运输输成本的的降低，降低企企业成本本，增强强产品竞竞争力，促进第第二产业业的壮大大。（2）增增加2万万个就业业岗位
11、，将会提提高周边边居民收收入水平平，同时时吸引人人群的聚聚集。（3）22万个就就业岗位位，若其其中有550%的的人选择择在金堂堂居住购购买房屋屋，带眷眷系数按按1：22计算，则金堂堂人口将将机械增增加2万万人，增增加1万万个家庭庭。假设设每个家家庭购买买70平平方米的的商品房房，则将将带动770万平平方米商商品房的的销售（4）新新增大量量餐饮娱娱乐、生生活配套套等服务务功能。直接拉拉动区域域土地增增值、税税收增加加、商业业繁荣等等。（5）作作为集装装箱中心心站，将将带来大大量的货货运车辆辆，拉动动运输业业和相关关产业的的大力发发展。2、成都都第二机机场（1）220088年初，成都市市第二机机场
12、的选选址确定定在金堂堂白果镇镇，第二二机场将将预留66个跑道道，同时时还将规规划建设设航空城城。这关关系着“中国西西部航都都”和“西部区区域性国国际枢纽纽航空港港”战略定定位的实实现。第第二机场场的建成成，将带带动金堂堂乃至整整个四川川社会经经济的发发展。而而成都将将最终形形成“一一市两场场”的航航空格局局。（2）成成都第二二机场定定址对金金堂经济济发展的的影响预预测 据20世世纪900年代国国际机场场协会(ACLL)的研研究调查查数据显显示，每每年1000万航航空旅客客运输量量将增加加25000个就就业岗位位，产生生1.33亿美元元经济收收益。机机场规模模越大，对地区区经济的的贡献就就越大。
13、成都第第二机场场每年所所承担的的最大客客运量为为80000万人人次，我我们按照照最大标标准的550计计算，即即每年440000万人次次的吞吐吐量，可可以带来来10万万个就业业岗位，增加552亿美美元经济济收益； 假设40000万万人次的的乘客，其中有有50%的人需需要乘坐坐出租车车。即220000万人次次，经计计算，每每年需要要5000万辆次次出租车车。平均均每天需需要1.36万万辆次出出租车； 10万个个就业岗岗位，若若其中有有50%的人选选择在金金堂居住住购买房房屋，带带眷系数数按1：2计算算，则金金堂人口口将机械械增加110万人人，增加加5万个个家庭。假设每每个家庭庭购买770平方方米的
14、商商品房，则将带带动3550万平平方米商商品房的的销售； 机场所配配套的航航空货运运物流，将需要要大量的的货运车车辆从青青白江物物流园区区往返，带动金金堂县汽汽车运输输业的大大发展。同时，这些货货车的维维修、保保养、加加油、配配件销售售等方面面都需要要金堂配配套服务务，其拉拉动能力力巨大； 成都市第第二机场场定位为为国际机机场，国国际机场场的乘客客大部分分由商务务人士组组成。这这些人的的到来，将带动动金堂县县科技咨咨询、金金融服务务、高档档住宿、餐饮、娱乐、休闲业业的大发发展； 产业带动动效应，空港区区域由于于其完善善的基础础设施和和便捷的的交通，往往成成为其所所处区域域人流、物流、资金流流、
15、信息息流交汇汇的重要要场所，从而促促成临空空产业的的聚集。尤其是是机场周周边的可可利用土土地资源源显得更更加珍贵贵。同时时，第二二机场落落地后将将使金堂堂县交通通实现大大的飞越越，提升升金堂县县区域地地位。3、成阿阿工业园园成都阿阿坝工业业集中发发展区选选址在成成都市金金堂县淮淮口镇、高板镇镇（达成成铁路以以南，成成南高速速以北），规划划面积110平方方公里，20009年动动工建设设，20013年年基本建建成。工工业集中中发展区区产业定定位是有有色金属属深加工工、农副副产品深深加工、医药（不含化化学原料料）、轻轻工（不不含纺织织、服装装、鞋业业）、电电子等产产业。发发展目标标是到220133年
16、，实实现工业业销售收收入1000亿元元，工业业增加值值30亿亿元。二 、房房地产市市场分析析（一） 金堂县房房地产行行业发展展历史金堂房地地产市场场处于起起步发展展阶段，发展较较晚但速速度价格格偏低。在066年以前前一直保保持在110000元左右右的市场场均价，新项目目推出也也较少，多为当当地开发发商开发发的低端端项目。随着城城市建设设、交通通环境不不断改善善及成都都房地产产行业的的发展，金堂的的房地产产市场也也在066年开始始发力，07年年开始急急剧升温温，088年不仅仅没受经经济低迷迷影响降降价,反反而稳中中有升。金堂的的房地产产行业仍仍处于“洼地”。 220100年在恒恒大入驻驻金堂后后
17、住宅均均价从228000元/平平米跃升升到商品品房均价价为35531元元/。排名的的倒数第第二位，与金堂堂地理位位置相似似的新津津县商品品房均价价为63346元元/。20077年金堂堂商品房房预售量量达到553.775万平平方米左左右，销销售量为为51万万平方米米。20008年年预售面面积略下下降到339.449万平平方米，销售量量为199.6万万平方米米。20010年年预售面面积477.144万平方方米，销销售总面面积566.7万万平方米米，同比比增长770%。20122.12220013.11金金堂楼市市销售数数据，详详见本章章节（五）房房价走势势及产品品价位分分布图图形显示示。（二）未未
18、来需求求预测根据目前前金堂发发展状况况（刚性性需求过过大、房房屋价格格功能性性增值、交通条条件改善善、居住住环境的的改善、进城入入镇人口口的增加加、货币币贬值、主城区区限购等等因素影影响，金金堂房价价一直保保持着不不可避免免的上升升趋势）及金金堂县城城市住房房建设规规划，成都第第二机场场定址金金堂，220133年建成成的成阿阿工业园园区，220166年建成成的铁路路集装箱箱码头等等外部因因素综合合考虑，对未来来金堂的的住房需需求进行行分析预预测。其其中集装装箱码头头和成阿阿工业园园区带来来的3万万平米住住房需求求在五年年内以115%的的增速实实现；飞飞机场带带来的3350万万平米住住房需求求在
19、十年年内以每每年200%的增增速实现现；金堂堂本身的的住房需需求保持持10%的增速速。因此此，可以以的出来来10年年内三个个项目带带来的住住房需求求量。未来金堂堂建设发发展土地地需求量量项目名称称 年年份每年新增增需求量量预测（单位：万平方方米）20111201222013320144201552016620177201882019920200集装箱码码头10.4411.9913.7715.8818.22-成阿工业业园-5.266.989.1-飞机场-13.5516.2219.4423.3327.9933.66合计10.4411.9913.772137.7723.1127.4432.4427.
20、9933.66未来金堂堂整体发发展需求求量年 份份20111201222013320144201552016620177需求量(单位：万平方方米)57.9964.5572.2285.99110103.1116.2（三）土土地市场场情况至20111年66月底金金堂县城城区现有有存量土土地累计计达到110000亩左右右；下半半年中将将有大量量土地浮浮出修建建。20011年年下半年年金堂国国土资源源局将新新推出商商住等土土地5000亩左左右；近近年来，金堂县县在政府府，严格格实行经经营性用用地招标标、拍卖卖、挂牌牌出让。0307年，金堂县县土地供供应面积积均为5500亩亩左右。08、09年多多块土地
21、地拍卖，总体来来看，金金堂县经经营性土土地市场场呈现出出平稳发发展的态态势，无无明显波波动。从从拍卖和和挂牌土土地的情情况来看看，从金金堂县近近年来土土地总成成交面积积和招拍拍挂成交交面积比比较来看看，拍卖卖和挂牌牌成交土土地所占占比例很很大。土地供应应情况20066年20077年20088年20099年20100年商品住房房政策性住住房商品住房房政策性住住房商品住房房政策性住住房商品住房房政策性住住房商品住房房政策性住住房21.226公顷顷3.555公顷53.118公顷顷6.955公顷47.553公顷顷3.333公顷54.886公顷顷3公顷59.773公顷顷3公顷20044年至220077年
22、，金金堂县土土地供应应面积均均为：33005000亩左右右；20008年年拍卖土土地4665.88亩；220099年，旧旧城改造造土地共共有4660亩，其中220099年金堂堂赵镇江江城路整整合地块块5.668亩商商住用地地，最终终以700.5万万元/亩亩，总价价款：4400.44万万元拍卖卖。四川省成成都市金金堂国土土资源局局20110年44月公开开出让国国有土地地使用权权明细表表编号土地位置置土地面积积（亩）土地用途途规划指标标要求起始价：万元/亩容积率建筑密度度绿地率1淮口镇兴兴淮大道道北侧、洲城路路东侧地地块100.65商住、商商业商住：多多层2.00；高层层3.00；商业业2.22商
23、住：多多层30%；高层层25%；商业业50%商住：30%；商业业10%502赵镇十里里大道以以北太泰泰吉街片片区旧城城改造拆拆迁安置置房地块块9.988商住2.2235%20%603赵镇新建建路以南南水电设设备厂改改造地块块24.994商住5.4433%25%804西二配气气站西侧侧、赵杨杨路南侧侧地块30商业1.2260%10%41.55（四）住住宅市场场调研1. 产品供应应类型多多。电梯梯高层目目前在金金堂购房房群体中中相当认认可。在在售楼盘盘大部分分都沿河河而建；2. 目前在售售楼盘多多为百亩亩以上大大盘，大大盘配套套设施完完善，物物业管理理水平较较高，近近2年供供应量较较大；3. 价格
24、水平平不高，市场需需求旺盛盛，市场场消化率率目前在在80%，目前前市场住住房销售售价格33300039900元元/平米米，在售售楼盘有有8个，少量楼楼盘现房房售空，恒大御御景楼盘盘放量大大；多以以修养购购房为主主，本地地购房者者主要集集中在公公务员、单位职职工、私私人老板板；4. 外出打工工返乡置置业及乡乡镇搬迁迁转入人人员居多多，近年年外地消消费者、投资者者也不断断增加。将成为为未来金金堂购房房主要购购房群体体。055年外地地购房者者占总购购房人的的28,到了了20007年,这一数数据已经经涨到446。5. 各二、三三级城市市自治州州的消费费者到金金堂购买买住宅置置业。吸吸引来的的外地客客户
25、主要要有两种种：第一一种属于于“养老居居家型”，这部部分客户户认同金金堂区域域的环境境，喜欢欢金堂悠悠闲自在在的生活活方式；第二种种属于“投资型型”，这部部分客户户认同金金堂区域域的环境境，他们们认为金金堂的住住宅价格格在政府府的大力力打造之之下将会会有较大大的提升升，由于于目前政政策的原原因，投投资型客客户往往往也会选选择以投投资为目目的的养养老型长长线投资资；6. 金泉路、金凤路路商业销销售价格格一楼8800001550000元/平平米，租租金约330-550元每每月每平平米，但但目前空空置率很很高；金金堂车站站附近商商铺一楼楼销售价价格在1150000-2220000元每每平米，租金约约
26、60-1200元每月月每平米米，几乎乎无空置置铺面；7. 现有供应应楼盘体体量大，最大的的楼盘恒大大御景半半岛一期期已售完完10000多户户左右，二期7700-8000户99月开盘盘；8. 户型设计计比较成成熟，面面积控制制的较好好，1110-1130平平米、33室2厅厅为市场场主力户户型，功功能布局局较为合合理；小小户型价价格约微微有所提提高。9. 客户群体体以本地地人（包包含城区区和周边边乡镇的的客户）和外来来生意人人为主，当地购购房者买买房基本本是选择择在金堂堂县城，有少量量客户会会选择其其他城市市；10. 当地办理理预售房房许可证证的条件件是：项项目总投投资额达达25%即可办办理预售售
27、房许可可证；11. 二手房市市场：本本地购房房人员较较多，主主要外出出打工、本地做做生意为为主。二二手价格格：小户户型：440000元/，大户户型：337000元/。二手手房成交交量低迷迷。金堂堂保障性性住房较较少。今今年将修修建3个个万人安安置小区区。目前前城区人人口155万左右右，规划划未来55年增长长30-550万人人。 （五）房房价走势势及产品品价位分分布1、大成成都整体体市场板板块2、金堂堂市场板板块金堂县房房价分布布图价格走势势及分布布分析结结论：1、目前前成都房房价处于于平稳运运行状态态，价格格过高或或销量过过快的项项目较少少。2、金堂堂楼市整整体情况况无大起起大落，但市场场整体
28、略略微偏冷冷，除极极个别规规模较大大、产品品形态独独特的一一线品牌牌项目外外，其他他项目都都分别出出现价格格或销售售瓶颈。（六）目目前主要要在售楼楼盘大概概情况1、金泉泉秀岭均价33300元元/，开盘时时间：220122-044-177一期已已开盘，交房时时间：220144-044金泉秀岭岭起价333000元/平平米，最最高价335000元/，主推推80.5套套二与997套套三户型型，全款款优惠115%，按揭优优惠133%。占占地面积积30余余亩，建建筑面积积7万余余平米，4000余个停停车位，毗邻高高档商业业街、桂桂湖摩尔尔、金坛坛客运中中心、幼幼儿园、星级宾宾馆等开开工时间间:20011-
29、03-01，竣工时时间:220144-044-0112、恒大大御景半半岛项目地址址：金堂堂县滨江江路二段段（毗河河二桥旁旁）总占地面面积：3300多多万方 开开发量：130000方方 绿化445% 户外广广告铺天天盖地、物业、小区配配套品质质较高。项目概况况：恒大大御景半半岛位于于四川省省成都市市金堂县县毗河以以南，迎迎宾大道道以北，紧临金金堂县中中心区，交通便便利。自身配套套：商务务会议中中心，铂铂金超五五星标准准酒店，大型运运动中心心，以及及大型商商业中心心。 上半年113000套房源源，255万方左左，5年年共计推推出1万万套房源源，9月月推出22期6000-8000套，高高层精装装房优
30、惠惠后：447000元/，跃层层：50000元元/。车库：66万/个个，跃层层外来投投资居多多，高层层本地客客户居多多，规划配配套设置置相当完完善。精装房均均价53300元元/平，目前在在售房源源90-1733平米，购房最最高可优优惠155%。清清水房均均价48800元元/平，户型面面积1660、1180平平米跃层层。4、金山山郡均价：552000元/开盘时间间：20013-8-118，交交房时间间：20014-01-01金山郡目目前一期期户型7791699，二二期8331466，目目前一期期还剩下下房源660余套套，二期期剩余房房源1000多套套。二期期热销均均价52200元元/平，全款优优
31、惠3%，按揭揭、分期期优惠11%。老老带新，新老客客户均送送一年物物业管理理费。楼层状况况：6+1多层层住宅、5+11多层住住宅占地面积积:13370000平方方米，建筑面面积:33500000平平方米。开工时间间:20012-06-01，竣工时时间:220133-033-011。5、金海海岸星月月湾均价38800元元/。开盘时间间：20013年年9月330日已已推出22号楼，交房时时间：220144-122-311。金海岸星星月湾主主推户型型面积为为931088平方米米，为1101、1007、1088三中中国户型型为主。在售房房源均价价38000元/平方米米，全款款优惠33%，按按揭、分分期
32、优惠惠1%，首付33万起，购900-1557滨滨水楼王王。楼层状况况：322+1超超高层住住宅、117+11高层住住宅、116+11高层住住宅占地面积积:5660000平方米米。建筑面面积:11500000平平方米。开工时时间:220122-077-011。竣工时时间:220144-066-011。6、蓝光光观岭均价1110000元/开盘时间间：111月155日，交交房时间间：20014-06-30蓝光观岭岭国际社社区111月155日已新新推联排排别墅新新房源，主推1111-1977平米户户型，均均价70000元元/平米米，独栋栋别墅均均价1110000元/平平。全款款优惠33%，按按揭优惠惠
33、1%。楼层状况况独栋别墅墅、双拼拼别墅、联排别别墅蓝光观观岭容积积率:一一期0.28；绿化率率：500%以上上；一期期果岭小小独栋：约2220平方方米-2270平平方米。一期建建筑面积积：1330000平米占地面积积:288000014平平方米，建筑面面积:1130000平方方米7、中国国会馆均价1550000元/。开盘时间间：20011-12-1一期期，交房房时间：20113年66月。中国会馆馆特色四四合院在在售，价价格50000-250000元元/，联排均均价70000元元/，独栋1140000元/，目目前暂无无优惠。楼层状况况：平层层，户型型面积约约2488-5770。占地面积积:31152776平方方米。建筑面面积:1119111588。开工时间间:20011-02-01竣竣工时间间:20013-06-01备注：以以上资料料部分取取自搜房房网、金金堂政府府网，以以及金堂堂现场走走访调研研。仅供参考考，谢谢谢聆听！鼎创地产产顾问20133年122月