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1、声明：本计划书版权归中国江西婺源光明实业有限公司所有，任何单位和个人使用本计划书的文字、数据、图表、结论等，除为本公司项目推广和招商介绍目的外，均需获得婺源光明实业有限公司的认可。本计划书书尽力但但并不保保证所引引用资料料和结论论的完整整性、准准确性，任何单单位和个个人依据据本计划划书所做做出的任任何决定定所造成成的风险险，均与与婺源光光明实业业公司无无关。婺婺源光明明实业公公司建议议您在做做出任何何投资决决定前，应咨询询相关专专家和人人员。内容概要要帝豪国际际大酒店店项目位位于中国国江西省省婺源县县内，根根据婺源源县城市市规划，在婺源源县的中中央商务务区（CCBDCenntraal BBus
2、iinesss DDisttricct），是婺源源县极具具潜力的的商业重重地。帝帝豪国际际大酒店店项目包包括客房房、餐饮饮、娱乐乐、康体体、会议议中心及及商业项项目等，酒店按按国家四四星级标标准建造造，将打打造成婺婺源县最最有特色色、方便便、舒适适的e化化酒店。光明实业业公司于于20006年2月月取得本本项目的的土地使使用权。整个项目目土地面面积共约约46000平方方米，规规划建筑筑面积1190000平方方米，其其中包括括酒店、购物广广场、公公共绿地地和停车车场等。整个项目目计划分二二期滚动动开发，工期约约为两年年。建成成后，将将成为婺婺源县城城市中心心最具水水准最有有特色的的国际四四星级酒酒
3、店。本酒店项项目的投投资回报报率大约约在25%左右，依经营营时段有有所不同同。婺源光明明实业公公司愿意意在以下下方面寻寻求与投投资者合合作：债权性融融资：针针对酒店店项目，以固定定利率为为主进行行债权性性融资，光明实实业公司司将提供供充分的的项目风风险抵御御机制；权益性融融资：针针对酒店店项目，以部分分股权的的形式进进行融资资。或其他可可行的融融资方式式。一、城市市基本情情况婺源，地地处江西西东北部部，东距距浙江衢衢州1550公里里，南距距上饶1150公公里，西西距景德德镇800公里，北距黄黄山1220公里里，是镶镶嵌在赣赣浙皖三三省交界界处的一一颗绿色色明珠。县域面面积29947平平方公里里
4、，人口口33万万，辖226个乡乡镇。“婺源文文化与生生态旅游游区”目前已已形成了了“一区四四线”20个个景区（点）的旅游游产品格格局，被被许多海海内外媒媒体誉为为“中国最最美的乡乡村”。婺源是江江西省一一个具有有悠久历历史的古古县，历历史上属属安徽管管辖。是是古徽州州一府六六县之一一，也是是南宋著著名理学学家朱熹熹的故里里和中国国铁路之之父詹天天佑、原原国家主主席江泽泽民的故故里。这这里民风风纯朴，文风鼎鼎盛，名名胜古迹迹遍布全全县。有有保持完完美的明明清古建建筑，有有田园牧牧歌式的的氛围和和景色。婺源县是是国家级级文化与与生态旅旅游示范范县，这这里古祠祠堂、古古民居、古桥、古亭等等古建筑筑遍
5、布乡乡野，有有国家级级历史文文化村镇镇2个，省级历历史文化化村镇66个，省省级文物物保护单单位9处处，4AA级景区区2处。古村落落资源与与生态资资源融为为一体，成为婺婺源独具具特色、底蕴深深厚的旅旅游资源源。其中中，该县县的理坑坑作为理理学名村村、汪口口作为商商埠名村村，是具具有鲜明明特色和和风格的的文化乡乡村典范范，是研研究地域域文化“徽徽文化”不可或或缺的活活化石。婺源旅游游交通图图二、婺源源基础建建设状况况城镇建设设日新月月异。该该县按照照“城市市经营企企业化，市政资资源货币币化，资资金筹措措市场化化，建设设投入社社会化”的经营营思路，加快城城镇建设设步伐。全县建建制镇发发展到111个，
6、县城建建成面积积扩大到到9.44平方公公里，人人口增加加到6万万人，拓拓宽、改改造城市市主干道道17.7万mm2， “一江江两岸三三中心，五纵六六横七片片区”的的山水文文化旅游游城市初初具规模模。基础建设设明显改改善。目目前全县县广播、电视、通讯等等设施逐逐步完善善，移动动通讯在在上饶市市率先实实现“乡乡乡通”，城乡乡电网改改造20061公公里，县县乡公路路改造2240公公里，景景婺黄、景婺常常高速公公路将于于20006年110月峻峻工通车车。九景景（婺）衢铁路路列入国国家十一一五计计划，婺婺源将成成为华东东地区连连接京九九、皖赣赣、浙赣赣三大铁铁路干线线的重要要枢纽。进出婺源源交通图图三、婺
7、源源县经济济状况生态经济济发展势势态良好好，近年年来，婺婺源将县县域经济济定位为为生态经经济，220044年，全全县财政政收入首首年突破破亿元大大关。220055年完成成财政收收入1.4亿元元，同比比增长226%。旅游业业发展迅迅猛，220011年被评评为国家家首批AAAA级级旅游区区，成为为国家级级文化与与生态旅旅游县，20003年，接待游游客1338万人人次，旅旅游综合合收入11.877亿元。20004年接接待游客客1899万人次次，旅游游综合收收入达22.8亿亿元，220055年接待待游客2243万万人次，旅游综综合收入入3.339亿元元，生态态农业建建设居全全国先进进行列，农业产产业化
8、进进程加快快，年产产值1000万元元以上的的县级龙龙头企业业发展到到41家家。生态态工业发发展方向向明确，工业经经济稳步步增长，80%的国有有工业企企业进行行了机制制创新，93%的国有有、集体体企业完完成改制制。全省省首家生生态工业业园区落落户婺源源，322家企业业入园投投产。婺源为了了抢占经济济“制高高点”，在文化与与生态旅旅游业方方面大做做文章。近年来来，婺源源先后开开发了江江湾、鸳鸳鸯湖等等27个个风景名名胜景点点（区），开辟辟了东、西、北北三条精精品线路路。旅游游从业人人员达11.4万万人，全全县宾馆馆、酒店一次次性可接接待游客客万余人人。婺源源正在申报“世界自自然文化化遗产”和“中中
9、国历史史文化名名城”为为抓手，景婺黄黄、景婺婺常两条条高速公公路和九九景（婺婺）衢铁铁路相继继即将建建成，婺源以以此为契契机，建建精品、创品牌牌，争创创AAAAA景区区和国家家级风景景名胜区区。婺源为了了持续发发展，大大力夯实实“立足足点”，生态农农业大放放异彩。婺源从从开发有有机绿色色食品着着手，先后培培育出AAA级绿绿色食品品大鄣山山茶等55个绿标标产品，经欧盟盟BCSS有机食食品机构构论证颁颁发的有有机食品品有大鄣鄣山茶、黑芝麻麻、银杏杏叶、食食用菌和和35种种中药材材。建立立了生态态农业基基地500万亩、有机食食品基地地5万亩亩和5个个生态农农业主题题公园。东北生生态林茶茶、中部部生态
10、茶茶果、西西南生态态粮、牧、渔三大大生态农农业区结结构日臻臻完善。一个以以有机茶茶为龙头头，林、渔、畜畜、药材材、蔬菜菜等齐头头并进的的生态农农业产业业链正逐逐步形成成。婺源为了了增强经经济动力力，着力力主攻“突破点点”，生生态工业业日渐壮壮大。婺婺源发展展工业不不以破坏坏生态为为代价。近年来来，该县县依托山山水资源源优势，以推进进企业为为核心的的工业化化进程，重点培培植了大大鄣山绿绿色食品品有限公公司、电电力公司司、清华华酒业有有限公司司、天佑佑药业有有限公司司等一批批规模较较大的生生态工业业企业。目前，全县又又以全新新的思路路和举措措，依托托园区办办工业，不断形形成规模模效益和和集聚效效应
11、；依依托支柱柱强工业业，迅速速增大工工业经济济总量，逐步走走上一条条科技含含量高、经济效效益好、资源消消耗低、环境污污染少、人力资资源得到到合理利利用的新新型工业业化道路路。四、婺源源旅游业业发展状状况“中国最最美的农农村”婺源源，是朱朱熹故里里，自古古享有“书乡”之美誉誉，拥有有高达881.55%的森森林覆盖盖率，是是全国首首批生态态旅游示示范区，国家33A级旅旅游区。婺源以田田园牧歌歌式的优优美风光光和保存存完好的的古文化化、古建建筑、古古树、古古洞而被被人称为为“最后的的香格里里拉”。目前前已形成成“一区四四线”20个个景区（点）的旅游游产品格格局。婺源温和和湿润，四季分分明，雾雾日较多
12、多，一年四四季都可可以在此此旅游。春天是是婺源旅旅游最好好的季节节，尤其其是在、月份，漫山的的红杜鹃鹃，满坡坡的绿茶茶，金黄黄的油菜菜花，加加上白墙墙黛瓦，五颜六六色，和和谐搭配配，胜过过世上一一切图画画。在这这里，你你可以春春赏五色色芳菲，夏探清清幽奇洞洞，秋赏赏漫山红红叶，冬冬访平湖湖鸳鸯。婺源是理理学大师师朱熹和和中华铁铁路之父父詹天佑佑的故里里，曾出出过5550名进进士。在在这里，你可以以欣赏到到“京剧的的老祖宗宗”徽剧的的典雅韵韵味，你你可以在在“舞蹈活活化石”傩舞的的原始粗粗犷中惊讶，在清纯纯迷人的的茶道姑姑娘的表表演中陶陶醉。婺源有着着一座座座保存良良好的古古村落，是生态态文明的
13、的绿宝石石，是建建筑艺术术的博览览园，是是宗族制制度的活活化石。鳞次栉栉比的徽徽式古建建筑，粉粉墙黛瓦瓦，飞檐檐戗角，或隐现现翠青山山间，或或倒映清清溪湖面面。直可可让人领领略小桥桥流水人人家那天天人合一一、返朴朴归真的的意境。给人一一种“五岳归归来不看看山，婺婺源归来来不看村村”感慨。在这些村村落中，至今仍仍然留有有一些当当年的古古驿道，宛如飘飘带一般般蜿蜒在在村庄与与村庄之之间。那那些规模模较大的的村落更更有江南南风光田田园诗般般的意境境，高高高低低的的树，曲曲曲弯弯弯的河，零零落落落的村村，好一一种国画画般的韵韵味。错错落有致致的古民民居中有有众多的的巷道，在那铺铺着硕大大的青石石板的巷
14、巷道中漫漫步，两两边是高高大的风风火墙壁壁和重重重叠叠的的马头墙墙，脚下下是青石石板的古古道，令令人不由由产生时时光不再再的慨叹叹！淡淡炊烟烟笼罩的的马头墙墙、山间间梯田抽抽象的线线条、暮暮色中骑骑在牛背背上的村村童、幽幽静的孤孤舟野渡渡、倒映映在清澈澈山涧里里的火红红的枫叶叶等，不由由让人陡陡然间心心静如水水，恍若若隔世！这里是是“乌托邦邦”式的理理想家园园。近年来，婺源县县巧打“生态”、“名名人”、“文化化”三张张牌，大大力发展展旅游业业，并取取得显著著成效。先后开开辟三条条精品线线路，开开发出江江湾等227个景景区（点点）。全全县有大大小宾馆馆1300多家，床位660000张，旅旅行社近
15、近10家家。20003年年，全县县接待游游客1338万人人次，旅旅游综合合收入11.877亿元。20004年，全县接接待游客客1899万人次次，综合合收入22.8亿元。20005年，婺源接接待旅游游人次达达2400多万人人次，旅旅游综合合收入达达3.339亿元元，约相相当于全全县GDDP的116。五、婺源源酒店业业发展状状况酒店概况况婺源酒店店业是随随着婺源源生态乡乡村旅游游的开展展而发展展起来的的，从开开始一般般性的接接待，到到后来的的高档接接待，婺婺源的酒酒店接待待能力有有了很大大提高。到20005年，全县的的大小酒酒店为1130多多家，床床位约660000多张。其中挂挂牌三星星两家，分别
16、为为明珠大大酒店，江湾大大酒店；准三星星三家，分别为为文博宾宾馆、锦锦江宾馆馆、天马马大酒店店；二星星级7家家。客房房规模最最大的是是江湾大大酒店，房间数数1455间，其其他酒店店的房间间数在550885之间间。星级级酒店的的房间总总数大约约为4000多间间，床位位数约在在9000张。婺源星级级酒店一一览表酒店名称称星级地址明珠大酒酒店三星紫阳镇文文公南路路2号江湾大酒酒店三星文博路西西侧文博宾馆馆准三星文博路锦江宾馆馆准三星紫阳镇文文公北路路天马大酒酒店准三星文公北路路JFO编编制婺源重点点酒店调调查明珠大酒酒店明珠大酒酒店是江江西省首首家县级级三星级级酒店，位于婺源源县紫阳阳镇文公公南路2
17、2号，距距大型停停车场北北站仅5500米米，交通通非常便便利。 明珠大酒酒店装修修豪华，客房880间，配套设设施有餐餐饮、桑桑拿、娱娱乐等。酒店餐餐饮规模模较大，有大餐餐厅和各各式包房房，可供供5000人同时时就餐，主要经经营赣、川、粤粤菜。酒店还还设有大、中、小小型会议议室及贵宾接接待室，大型会会议中心心投资约约百万元，可接接待国内内外各类类会议。江湾大酒酒店江湾大酒酒店为三三星级旅旅游涉外外酒店，位于婺婺源城区区文博路路西侧，背枕青青山，面面临绿水水，交通通畅达，环境优优雅，是是婺源县县规模最最大档次次最高的的酒店。酒店集旅旅游、住住宿、餐餐饮、休休闲、娱娱乐服务务为一体体，采用用先进的的
18、电脑管管理系统统管理，设有各各式客房房（总统统套房、豪华套套房、豪豪华标准准房）1145间间（套），配套套设施有有茶艺厅厅，棋牌牌室，保保健中心心，桑拿拿中心，歌舞厅厅，豪华华KTVV，美容容美发厅厅等，是是上饶市市首家提提供蒸气气式宫廷廷足浴服服务的酒酒店。酒酒店大小小会议室室俱全，具有同同时接待待4000人会议议的能力力。20004年年7月220日酒酒店被三三清山旅旅游集团团成功收收购，220055年4月月酒店按按照4星星级标准准和要求求完成了了重新装装修改造造工程，酒店可可提供免免费宽带带上网，免费拨拨打长途途电话服服务。婺源酒店店业发展展评价婺源酒店店业最近近几年发发展较快快，但档档次
19、及接接待能力力和婺源源旅游发发展还很很不平衡衡，婺源源到现在在，挂牌牌三星只只有两家家，加上上准三星星婺源的的星级酒酒店只有有9家，房间约约为4000间，在旅游游季节，这些酒酒店间间间爆满，应接不不暇。婺源名气气越来越越大，生生态乡村村旅游越越来越火火，旅游游人次逐逐年上升升，按婺婺源的统统计年报报，其旅旅游人次次每年约约按355的增增长率增增长。按按预测，20006年，婺源的的旅游人人次将可可达到3340万万。按照照旅游景景区酒店店发展经经验，婺婺源高档档酒店还还有45间的的空间，高档酒酒店将有有极好的的市场前前景。六、婺源源经济发发展对帝帝豪大酒酒店项目目开发的的影响 婺源以以生态经经济立
20、县县，生态态旅游成成为婺源源经济的的重要组组成部分分，20005年年婺源旅旅游综合合收入达达到3.39亿亿元，约约为婺源源GDPP的166，而而且还在在不断增增长。婺源被誉誉为“中国最最美的乡乡村 ”，正在在利用自自身的资资源优势势申报“世界自自然文化化遗产”和“中中国历史史文化名名城”，利用“生生态”、“名人人”、“文化”三张牌牌，先后后开辟出出三条精精品线路路，并开发出出江湾等等27个个景区（点）。随着婺源源旅游的的发展，县政府府不断加加大旅游游宣传力力度，改改善旅游游投资环环境，出出台多种种投资优优惠政策策，吸引引投资商商纷纷进进入婺源源，抢占占旅游投投资先机机，投资资各种旅旅游项目目和
21、旅游游房地产产项目，甚至有有的投资资商直接接购买旅旅游物业业，改造造经营，如江湾湾大酒店店就是被被三清山山旅游集集团收购购后改造造经营的的成功案案例。婺婺源正在在成为旅旅游投资资的热土土，成为为投资商商旅游掘掘金的乐乐园。婺源帝豪豪大酒店店位于婺婺源县紫紫阳镇中中心黄金金地段，地理环环境优越越，交通通方便，是政府府重点关关注项目目。现在在开发本本项目正正逢其时时。七、帝豪豪大酒店店项目情情况介绍绍项目原为为度假型型的三星星酒店，由于投投资商资资金原因因，项目目被迫停停工。政政府为了了婺源经经济发展展，变废废为宝，将该项项目拍卖卖给婺源源光明实实业公司司，将项项目改造造成四星星级酒店店，以提提升
22、婺源源城市接接待水平平和婺源源整体形形象。项目原建建筑面积积92663.776m22，土地地使用面面积38823.54mm2，改造造后项目目建筑面面积将增增加到1192663.776 mm2，酒店店客房数数将达到到2400间，配配套设施施主要有有餐饮、娱乐、康体、会议、商业等等，建成成后将成成为婺源源县最有有档次、最有特特色的四四星级酒酒店。根据婺源源旅游经经济的发发展，婺婺源帝豪豪大酒店店将获得得极好的的发展商商机。根据婺源源专业机机构评估估，婺源源帝豪大大酒店项项目现有有物业及及土地评评估值为为17443.448788万元。可以预预料，按按照婺源源经济的的迅速发发展，此此项目将将获得理理想
23、的目目标。八、有关关土地的的法律及及政策按照中国国法律规规定，土土地属全全民所有有或集体体所有。本项目目的土地地所有权权归全民民所有。同时按按照法律律规定，土地使使用权可可以依法法有偿转转让。光光明实业业公司依依据法律律，在220055年12月由由市政府府公开挂挂牌转让让，合法法拥有帝帝豪国际际大酒店店项目的的使用权权，并可可以依法法转让、作为出出资合作作。土地地证书和和合同见见附件。土地的用用地性质质是规定定了该块块土地上上所建物物业的形形态，本本项目包包括的土土地的用用地性质质有：商商业、住住宅、酒酒店、办办公、酒酒店式公公寓、公公寓式办办公、体体育、绿绿化等。根据20005年年7月向向社
24、会公公布的物权法法（草案案）内内容规定定：“建建设用地地使用权权的期间间届满，建设用用地使用用权消灭灭。建设设用地使使用权消消灭的，出让人人应当及及时办理理注销登登记。登登记机构构应当回回收建设设用地使使用权证证书。建建设用地地使用权权的期间间届满，建设用用地使用用权人需需要继续续使用土土地的，应当在在期间届届满前一一年申请请续期”。虽然物物权法要等到到20006年才才能实行行，且其其关于土土地使用用权的具具体操作作细则还还未明确确，但可可以确定定物权权法将将严格保保护属于于个人所所有的财财产的安安全，例例如不动动产的所所有权。而不动动产的所所有权是是与土地地的使用用权是密密不可分分的。可可以
25、合理理的预测测，未来来的物物权法关于不不动产土土地使用用权的操操作细则则是有利利于现有有不动产产所有人人继续持持有自己己的不动动产的。政府及政政策支持持条件帝豪国际际大酒店店项目是是婺源县县政府的的重点工工程，在项目目进行的的整个过过程中得得到了婺婺源县政政府及各各有关职职能部门门的大力力支持和和鼓励，政府为为本项目目还开辟辟了专用用“绿色色通道”，成立立了政府府领导协协调小组组，为整整个项目目建设的的顺利进进行提供供及时帮帮助。九、项目目的整体体规划与与目标定定位在充分尊尊重控制制性规划划设计要要点的基基础上，结合市市场需求求，充分分利用周周边自然然景观，协调周周边建筑筑形态及及风格，营造区
26、区内人性性化、智智能化的的精品环环境，体体现人性性化、均均好性的的设计理理念，合合理配置置，竭力力营造浓浓厚的高高雅舒适适的酒店店及高尚尚的商业业环境。以国家设设计规范范为依据据，从设设计理念念、经营营和环境境、建设设体系等等各方面面入手，高起点点规划，高水准准建设，努力建建设成婺婺源具有有鲜明特特色、深深远影响响的高档档次的四四星级酒酒店。 根据婺婺源县城城市总体体规划的的有关文文件，本本项目完完全符合合婺源县县的最新新整体规规划。婺源帝豪豪大酒店店立面图图十、发展展商介绍绍婺源源光明实实业公司司婺源光明明实业公公司组建建于19985 年，注注册地在在江西省省婺源县县，注册册资金110000
27、 万元元，是一一个包括括房地产产、光明明大酒店店、大光光明家电电公司、大光明明眼镜公公司实业业开发公公司，其其发展已已有200年历史史。光明实业业公司法法定代表表人为董光明明先生。 董董光明先先生十一、帝帝豪大酒酒店财务务投资分分析项目投资资估算项目总投投资人民民币5,0811.388万元，具体估估算见表表1婺婺源帝豪豪大酒店店项目投投资估算算表。婺源帝豪豪大酒店店项目投投资估算算表（表表1）单位：万万元人民民币序号项目估算方法法及说明明单位数量指标估算值1投资总额额2+3+4+55+6+75,0881.3382工程费用用2.1+2.22+2.32,6888.4422.1建筑工程程费用605.
28、552.1.1地基平整整及护坡坡工程按建筑面面积算3,9774.000 0.00027.955 2.1.2建筑及外外装饰11按建筑面面积算10,0000.00 0.0335350.00 2.1.3建筑及外外装饰22按建筑面面积算9,2664.000 0.0225231.60 2.1.4停车场及及广场建建设按建筑面面积算2,0000.000 0.000816.000 2.2装饰工程程费用987.252.2.1客房装饰饰600.00房间、走走廊及电电梯间按建筑面面积算12,00000.0445540.00大堂及其其配套按实际面面积算5000.12260.0002.2.2餐饮装饰饰197.50中餐及
29、宴宴会厅按建筑面面积算1,8000.000 0.0995171.00 大堂吧按建筑面面积算150.00 0.099514.225 餐厅灯饰饰按餐台计计算台70.000 0.0553.500 厨房装饰饰按实际面面积算350.00 0.02258.755 2.2.3会议室装装饰按建筑面面积算800.00 0.055544.000 2.2.4康乐装饰饰按建筑面面积算350.00 0.044515.775 2.2.5游泳池宗1.000 3232.000 婺源帝豪豪大酒店店项目投投资估算算表（表表1续11）单位：万万元人民民币序号项目估算方法法及说明明单位数量指标估算值2.2.6后勤装饰饰按建筑面面积算
30、900.00 0.05545.000 2.2.7行政办公公室按建筑面面积算300.00 0.05515.000 2.2.8园林绿化化含喷水池池宗1.000 1818.000 2.2.9景观制安安含楼层景景观灯宗1.000 2020.000 2.3设备制安安费用1,0995.6622.3.1配电系统统158.7照明工程程按建筑面面积算19,2264.00 0.0002548.116 综合布线线工程按建筑面面积算19,2264.00 0.0001528.990 防雷工程程按建筑面面积算19,2264.00 0.000023.855 变配设备备安装按建筑面面积算19,2264.00 0.000357
31、.779 发电机系系统450kkw组1.000 2020.000 2.3.2暖通工程程按建筑面面积算KW2,4000.000 0.022560.000 2.3.3消防系统统67.442消防水系系统按建筑面面积算19,2264.00 0.0002548.116 消防电系系统按建筑面面积算19,2264.00 0.000119.226 2.3.4给排水系系统138.70给水系统统含热水系系统19,2264.00 0.000357.779 排水系统统按建筑面面积算19,2264.00 0.000357.779 污水处理理按建筑面面积算19,2264.00 0.0001223.112 2.3.5其他公
32、共共设备151.50电梯制安安费中外合资资品牌部3.000 2060.000 电话系统统工程实际分机机容量计计算门350.00 0.03310.550 闭路监控控系统按实际监监控点计计点50.000 0.525.000 有线电视视系统安装费及及卫星接接收系统统宗1.000 2020.000 婺源帝豪豪大酒店店项目投投资估算算表（表表1续22）单位：万万元人民民币序号项目估算方法法及说明明单位数量指标估算值热水锅炉炉系统专供客房房热水台3.000 1236.000 2.3.6经营性音音响设备备38.550中餐厅音音响设备备套30.000 0.35510.550 KTV包包厢音响响设备按包厢数数计
33、间10.000 1.515.000 演艺厅音音响设备备中档配置置组1.000 55.000 会议室专专业音响响含同声传传译系统统一套间8.000 18.000 2.3.7经营性家家私设备备395.00客房家私私电器按客房数数计间240.00 1240.00 客房布草草按客房数数计间240.00 0.15536.000 中餐家私私按包厢及及大厅放放置数量量计套70.000 0.15510.550 中餐厨房房设备按建筑面面积算350.00 0.15552.550 中餐厅布布草台布餐巾巾等宗1.000 22.000 餐饮器具具餐台数三三倍计台100.00 0.0555.000 KTV家家私按包厢计计
34、间10.000 110.000 演艺厅家家私中档配置置组1.000 66.000 会议室家家私按座位计计位300.00 0.07721.000 其他康乐乐设备设设施宗1.000 1212.000 2.3.8后勤设备备设施84.440运输及辅辅助设备备宗1.000 1515.000 员工食堂堂设备设设施宗1.000 88.000 清洁卫生生用品宗1.000 1515.000 办公设备备宗1.000 2020.000 员工宿舍舍设备设设施按房间数数计间120.00 0.112.000 员工制服服按编制6600人人计套1,2000.000 0.011214.440 2.3.9其他基础础配套设设施1.
35、400婺源帝豪豪大酒店店项目投投资估算算表（表表1续33）单位：万万元人民民币序号项目估算方法法及说明明单位数量指标估算值广告牌按营业项项目各11块块4.000 0.31.200 户外灯光光楼层景观观灯宗1.000 0.20.200 3其他费用用1,4227.1153.1土地费用用评估价1,0000.0003.2建设单位位管理费费294.023.2.1建设项目目筹建管管理费按建设部部规定费费率计算算35.0003.2.2前期咨询询费见注150.0003.2.3报建费按建筑及及装饰工工程1%计15.9933.2.4施工报建建费按建筑及及装饰工工程4.5%计计71.6683.2.5规划验收收费按建
36、筑面面积4.8元/计19,22649.2553.2.6消防验收收费按建筑面面积3.0元/计19,22645.7883.2.7建筑税费费按建筑及及装饰工工程5.8%计计92.3383.2.8其他费用用按总管理理费用55%计14.0003.3勘察设计计费根据建设设部规定定相关标标准取定定93.6673.4联合试运运转费见注22.8333.6工程监理理费按监理工工程造价价2.33%计36.6634预备费560.814.1基本预备备费按总造价价10%计，不不含土地地费用311.564.2涨价预备备费按总造价价8%计计，不含含土地费费用249.255借款利息息融资2,0000万,综综合利率率9%90.0
37、00婺源帝豪豪大酒店店项目投投资估算算表（表表1续44）单位：万万元人民民币序号项目估算方法法及说明明单位数量指标估算值6开办费用用115.006.1广告及宣宣传媒体推广广、宣传传资料等等40.0006.2开业典礼礼费用开业典礼礼、宾客客宴请等等15.0006.3筹建期经经营准备备费员工培训训费及行行政管理理费50.0006.4筹建期其其他费用用10.0007流动资金金物资备货货、备用用金等200.00注1：前前期咨询询费包含含编制项项目评估估报告、编制设设计概算算、编制制施工图图预算、设计招招标全过过程代理理、施工工监理招招标全过过程代理理、施工工招标全全过程代代理等费费用。注2：热热力工程
38、程按热力力设备安安装工程程和设备备总值的的1.55%计算算，给排排水工程程按设备备总值的的1%计计算。投资回报报分析1. 投投资1.1 投资估估算婺源帝豪豪大酒店店的总投投资为55,0881.338万元元，如表表1所示示。1.2 资金筹筹措自有资金金：3,0811.388万元筹集资金金：2,0000.000万元，综合利利率为99%。2. 经经营预测测2.1 经营预预测指标标取定依依据原则：根据婺源源酒店市市场的客客观状况况，结合合酒店业业的发展展规律，采取保保守性、稳健性性原则取取定。2.2 营业收收入基础础指标取取定婺源帝豪豪大酒店店经营收收入结构构见图11所示，预测基基础指标标见表22所示
39、。婺源帝豪豪大酒店店经营收收入结构构图（图图1）婺源帝豪豪大酒店店经营收收入预测测基础指指标一览览表（表表2）项目客房餐饮康乐其他豪华套房房豪华标房房普通标房房容量1010013070010翻(开)房率75%80%80%80%150%均价（元元）42825818840300日收入（万元）0.3222.0661.9662.2440.4550.7日收入合合计（万万元）7.733营业收入入变化情情况第一个五五年年递增33%第二个五五年不变第三个五五年在第十年年基础上上年递减减10%指标说明明：（1）容容量根据酒店店功能定定位各营营业部门门容量计计算。（2）翻翻（开）房率根据婺源源市场高高星级酒酒店的
40、平平均翻（开）房房率计算算，结合合本项目目实际情情况计算算。（3）平平均消费费水平参考婺源源市场高高星级酒酒店的平平均消费费，结合合本酒店店的经营营定位计计算。（4）其其他收入入包括商场场租金收收入，会会议收入入、杂费费收入等等，按客客房、餐餐饮、康康乐总收收入100%计，合7,0000元/天天。 （5）营营业收入入增长指指标通常酒店店营业收收入变动动分为三三个阶段段，即增增长期、平稳期期、衰退退期，每每个阶段段大约五五年。第一个五五年每年年递增33%包括价格格上涨与与消费人人次提高高的因素素。考虑虑酒店客客源增长长、持续续经营客客源积累累等综合合因素，参考酒酒店业营营业收入入变动规规律，按按
41、照稳健健性原则则取定。第二个五五年不增增长酒店在第第六年左左右，设设备设施施已经没没有开业业时期新新，经营营也到了了平稳阶阶段。考考虑物价价上涨、客源积积累、客客源分流流等正反反面综合合因素，参考酒酒店业营营业收入入变动规规律，按按照稳健健性原则则制定。第三个五五年每年年递减110%。酒店到了了第三个个五年，设备设设施已经经老化，经营已已经开始始滑坡，考虑竞竞争力下下降、客客源分流流、物价价上涨等等正反面面综合因因素，参参考酒店店业营业业收入变变动规律律，按照照稳健性性原则制制定。2.3 成本基基础指标标取定（1）客客房成本本率按照旅游游行业会会计制度度，客房房成本只只局限在在迷你吧吧成本上上。为了了体现客客房成本本的清晰晰度，更更科学地地预算经经营成本本与费用用，本报报告的客客房成本本将同行行业会计计制度上上的成本本范畴有有所不同同，将真真正属于于客房成成