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1、房地产营营销人员员培训手手册北京XXXXX房房地产经经纪有限限公司20055年122月北京目 录录笫一部分分 基基础篇一、 建筑与房房地产3二、 房地产市市场与一一般商品品市场特特征比较较3三、 房地产专专用术语语解释及及建筑基基础知识识4第二部分分 产产品篇一、 楼盘基本本资料解解述29二、 产品解述述29三、 项目卖点点解述31四、 本本案优劣劣势分析析31第三部分分 市市场篇、 市市场调查查的工作作内容32二、 市市场调查查的工作作程序34三、 市市场调查查经验及及技巧34四、 竞竞争与销销售分析析35五、 本本地房地地产市场场评论35第四部分分 实实战篇、 销销售道具具运用36二、 销
2、销售资料料使用36三、 销销售流程程图37四、 现现场销售售基本动动作分解解37五、 按按揭办理理流程45六、 办办理购房房手续45七、 销销售特殊殊情况处处理47第五部分分 管管理篇一、 客户信息息管理目目的50二、 客户资源源管理50三、 填报规定定52四、 销销售统计计、客户户资源管管理相关关表格53笫六部分分 技技巧篇、 现现场氛围围控制54二、 销销售误区区预防54三、 通通用技巧巧60第七部分分 提提高篇、 售售楼员五五忌65二、 销销售主管管工作失失误应对对策略66三、 营营销公关关危机的的应对原原则68笫一部分分 基基础篇一、建筑筑与房地地产房地产业业是进行行房地产产投资、开开
3、发、经经营、管管理、服服务的行行业，属属子第三三产业，是是具有基基础性、先先导性、带带动性和和风险性性的行业业。房地地产业与与建筑业业既有区区别又有有联系。主主要区别别是：建建筑业是是物质生生产部门门，属于于第二产产业；房房地产业业兼有生生产（开开发）、经经营、管管理和服服务等多多种性质质，属于于第三产产业。运运两个产产业又有有着非常常密切的的关系，因因为它们们的业务务对象都都是房地地产。在在房地产产开发活活动中，房房地产业业与建筑筑业往往往是甲方方与乙方方的合作作关系，房房地产业业是房地地产开发发和建设设的甲方方，建筑筑业是乙乙方；房房地产业业是策划划者、组组织者和和承担发发包任务务，建筑筑
4、业则是是承包单单位按照照承包含含同的要要求完成成“三通一一平”等土地地开发和和房屋建建设的生生产任务务。房地产业业可分力力房地产产投资开开发业和和房地产产服务业业。房地地产服务务业又分分为房地地产咨询询、房地地产价格格评估、房房地产经经纪和物物业管理理等。其其中，又又将房地地产咨询询、房地地产价格格评估、房房地产经经纪归为为房地产产中介服服务业。二、房地地产市场场与一般般商品市市场特征征比较房地产市市场一般商品品市场市场形态态不完全竞竞争完全竞争争产品特性性个别差异异性大，异异质性产品具同同质性价格决定定由少数买买者与卖卖者决定定曲市场供供给和需需求决定定地方习惯惯使用习惯惯影响价价格价格不受
5、受使用习习惯影响响信息、来来源信息渠道道狭窄信息渠道道众多法规管理理法规管理理繁琐较少法规规管理主客观因因素主观判断断较多客观判断断较多供给面缺乏弹性性弹性较高高需求面不确定性性的需求求因素确定性的的需求因因素保值心理理保值能力力强保值能力力弱预期心理理预期增值值能力强强，具投投资性预期增值值能力弱弱区位影响响影响力大大基本不受受影响三、房地地产专用用术语解解释及建建筑基础础知识1、房地地产房地产又又称不动动产，是是房产和和地产的的总称，房房产总是是与地产产联贯为为一体的的，具有有整体性性和不可可分割性性。2、房地地产市场场一级市场场，是指指国家以以土地所所有者和和管理者者的身份份，将土土地使
6、用用权出让让给房地地产经营营者与使使用者的的交易市市场。二级市场场，是指指土地使使用权出出让后，由由房地产产经营者者投资开开发后，从从事房屋屋出售、出出租、土土地转让让、抵押押等房地地产交易易。三级市场场，是指指在二级级市场的的基础上上再转让让或出租租的房地地产交易易。3、国土土局代表国家家行使地所有有者职权权以及对对房地产产市场，房房地产行行业管理理的一个个政府部部门。4、商品品房是指开发发商以市市场地价价取得土土地使用用权进行行开发建建设并经经过国土土局批准准在市场场上流通通的房地地产，它它是可领领独立房房屋所有有权证并并可转让让、出租租、继承承、抵押押、赠与与、交换换的房地地产。5、开发
7、发商专门从事事房地产产开发和和经营的的企业。6、代理理商经政府批批准成立立，从事事房地产产的咨询询、经纪纪、评估估等业务务的中介介服务机机构，接接受委托托代办房房地产的的出售、购购买、出出租、承承租及物物业咨询询评估报报告、销销售策划划等业务务提供有有偿服务务。7、土地地类型按其使用用性质划划分力居居住、商商业、工工业、仓仓储、综综合用地地、公共共设施用用地及自自由集资资、微利利房用地地。8、土地地权使用用年限是指政府府以拍卖卖、招标标、协议议的方式式，将国国有土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，土土地使用用权期满满后，如如该主地地用途符符合当时时城市规规划要求求的，土土地使用
8、用者可申申请续用用，经批批准并补补清地价价后继续续使用，如如果不符符合则该该土地使使用权由由政府无无偿收回回。现政政府规定定：居住住用地770年，工工业、教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育、综综合用地地为500年，商商业、旅旅游、娱娱乐用地地为400年。9、土地地使用费费土地使用用者因使使用土地地按规定定每年支支付给予予政府的的费用。10、房房地产产产权是指产权权人对房房屋的所所有权和和对该房房屋所占占用土地地使用权权，具体体内容是是指产权权人在法法律规定定的范围围内对其其房地产产的占有有、使用用、收益益和外分分的权利利。简单单说就是是拥有使使用该房房屋或出出租该房房屋获取取租金收收入，出
9、出售该房房屋获取取增值，将将该房屋屋抵押给给银行或或其他组组织或个个人进行行融资或或贷款等等权利。房房屋作为为不动产产，与土土地是小小叫分割割的一个个整体，房房屋在发发生转让让等产权权变更时时，必然然是房地地一体进进行的，不不可能将将房屋与与土地分分割开来来处分。在在具体的的房地产产项目销销售中，房房屋，开开发商拥拥有产权权并独立立出售，出出租的车车库等有有产权，但但像属于于小区绿绿地等部部分的土土地及公公建，对对购房而而言，就就不具备备产权的的概念。11、如如何办理理产权每套商品品房产权权证的办办理必须须在开发发商取得得该套房房屋所在在整幢楼楼的大房房屋产权权证后才才能进行行分割。买买卖双方
10、方必须持持房屋买买卖合同同、购房房发票、身身份证明明、企业业相关资资料文件件等到房房屋交易易部门办办理立契契手续后后，办理理过户手手续。可可以委托托中介机机构或由由开发商商代办。12、房房地产产产权登记记指凡在规规定范围围内的房房地产权权，不论论归谁所所有，都都必须按按照登记记办法的的规定，向向房地产产所在地地的房地地产管理理机关申申请登记记。经审审查确认认产权后后，由房房地产管管理机关关发给房房地产产产权证。产产权登记记是房地地产权管管理的主主要行政政手段，只只有通过过产权登登记，才才能对各各类房地地产权实实施有效效管理，并并确定房房地产权权利。房房地产登登记时要要对权利利人、权权利性质质、
11、权属属来源、取取得时间间、变化化情况和和房地产产面积、结结构、用用途、价价值、等等级、坐坐落、坐坐标、形形状等进进行记载载，登记记机关设设置房地地产登记记册，按按编号对对房地产产登记事事项作全全面记载载。一三、国国土局产产权登记记处办理房地地产初始始登记、转转移登记记、抵押押登记、变变更、继继承、赠赠与等手手续的部部门。14、公公证处是一个国国家的证证明机关关，是法法律公证证的机构构。一五、房房屋所有有权证是房屋土土地权属属凭证二二合为一一，是房房地产权权的法律律凭证。16、房房地产公公证公证机关关对房地地产买卖卖、转让让、抵押押、赠与与、继承承等行为为的合法法性作法法律公证证。17、高高品房
12、预预售许可可证按规定房房屋未建建好之前前出售均均要办理理此证，发发展商将将有关资资料送到到国土局局申请，批批准后方方可预售售楼花（现现楼不需需此证）。一八、房房地产买买卖合同同是由国土土局统一一编制，用用以明确确买卖双双方权利利和义务务的协议议。所有有的商品品房销售售都须签签订此合合同，内内销的房房地产合合同可免免做公证证，外销销的房地地产合同同必须做做公证。19、房房屋所有有权房屋的所所有权为为房屋的的占有权权、管理理权、享享用权、排排他权、处处置权（包包括出售售、出租租、抵押押、赠与与、继承承）的总总和。拥拥有了房房屋的所所有权就就等于拥拥有了在在法律允允许范围围内的一一切权利利。20、房
13、房屋使用用权是指对房房屋拥有有的享用用权。房房屋租赁赁活动成成交的是是房屋的的使用权权。房屋屋的使用用权不能能出售、抵抵押、赠赠与、继继承等，它它包含在在房屋的的所有权权之中。21、银银行接揭揭是指购房房者购买买楼房时时与银行行达成抵抵押贷款款的一种种经济行行为，业业主会付付一部分分房款，余余款由银银行代购购房者支支付，购购房者的的楼房所所有权将将抵押在在银行，购购房者将将分期偿偿还银行行的贷款款及利息息，偿还还完毕后后，楼房房所有权权归己。22、契契税是指当房房地产所所有权发发生转移移时，就就当事人人所订立立的契约约按房地地产交易易价格的的一定比比例向产产权承受受人征收收的一次次性税收收。凡
14、是是国有土土地使用用权出让让，土地地使用权权转让包包括出售售、赠与与、交换换都需要要交纳契契税。契契税除了了具有一一般税收收的性质质和作用用外，还还具有证证明房地地产产权权转移合合法性的的作用。23、印印花税是对经济济活动和和经济交交往中书书立、领领受凭证证征收的的一种税税。它是是一种兼兼有行为为性质的的凭证税税，具有有征收面面广、税税负轻、由由纳税人人自行购购买并粘粘贴印花花税票完完成纳税税义务等等特点。24、七七通一平平是指上、下下水通，排排污通、路路通、电电讯通、煤煤气通、电电通、热热力通、场场地平整整。25、公公共维修修基金公共维修修基金是是指住宅宅楼房的的公共部部位和共共用设施施、设
15、备备的维修修养护基基金。单单位售卖卖公房的的公共维维修基金金，由售售房单位位和购房房职工共共同筹集集，所有有权归购购房人，用用于售出出住宅楼楼房公共共部位和和共用设设施、设设备的维维修、养养护。26、房房屋买卖卖所需费费用（1）交交易过程程中需交交费用：契税：面面积小于于（含）120平米缴纳房价款的1.5%购房面积超过120平米，120平米以内部分缴纳房价款的1.5%，超出部分缴纳3%。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收）。印花税：房价款款的0.5。（由由税务局局收取），在在双方正正式签约约后即发发生。交易手续续费：(免收)（2）申申办产权权证过程程中需交交费用（由由房地局局和税
16、务务局收取取）登记费：每建筑筑平方米米0.3元：房屋所有有权证工工本费：4元/本：印花税：5元件件。（3）入入住过程程中需交交费用住宅公用用部分共共有设备备维修基基金：购购房款的的2；物业管理理费及供供暖费：根据物物业公司司有关标标准缴纳纳,供暖暖费收取取标准一一般为一一八-330元平米/供暖季季。（4）办办理按揭揭须缴纳纳的费用用律师费：贷款额额的0.3。保险费：财险保保险费总房款款年费率率贷款保保险系数数。保费费一次性性交。建行采用用太平洋洋保险公公司，年年费率一一般为00.566：工行采用用华泰保保险公司司，年费费率为00.0556：建行总行行，中信信采用人人民保险险公司，年年费率为为0
17、.0045。附：保险险系数表表贷款期限限12345678910-114一五-11920保险系数数11.9882.9333.8774.7885.6886.5557.4118.2559.07712.9916.332（5）办办理公积积金需缴缴纳费用用评估费：评估价价格1000万以以下部分分收取评评估结果果的0.5，以以上部分分0.225。保险费：财险：保险费费贷款款额年费率率年限系系数综合险保险费费贷款款人年限限对应系系数贷款额额27、建建筑物的的分类（1）按按建筑物物的使用用性质,城市建建筑可分分为工业业建筑和和民用建建筑二大大类。工工业建筑筑指主要要生产厂厂房、辅辅助生厂厂房等生生产建筑筑。民用
18、用建筑指指学校、医医院、商商场等公公共建筑筑和居住住建筑（住住宅与宿宿舍）（2）按按建筑结结构所用用的材料料，可以以分为砖砖混结构构建筑、钢钢筋混凝凝土结构构、钢结结构建筑筑。砖混结构构：是指指建筑物物中竖向向承重结结构的墙墙、柱等等采用砖砖或砌块块砌筑，柱柱、梁、楼楼板、屋屋面板、桁桁架等采采用写筋筋混凝土土结构。通通俗地讲讲，砖混混结构是是以小部部分钢筋筋混凝土土及大部部分砖墙墙承重的的结构。由由于抗震震的要求求，砖混混住写一一般在55 、66层以下下。钢筋混凝凝土结构构：是指指房屋的的主要承承重结构构如柱、梁梁、板、楼楼梯、屋屋盖用钢钢筋混凝凝土制作作，墙用用砖或其其布材料料填充。这这种
19、结构构抗震性性能好，整整体性强强，抗腐腐蚀耐火火能力强强，经久久耐用，并并且房间间的开间间、进深深相对较较大，空空间分割割较自由由，目前前多、高高层住宅宅多采用用这种结结构。其其缺点是是工艺比比较复杂杂，建筑筑造价较较高。钢结构：建筑物物的主要要全部采采用型钢钢，如全全部用钢钢柱、钢钢梁建造造的超高高建筑。（3）按按施工方方法分为为：装配配式建筑筑、现浇浇式建筑筑和装配配整体式式建筑。装装配式建建筑是指指建筑工工地的主主要承重重构件，如如墙体、楼楼板、楼楼梯等均均在工厂厂制成预预制构件件，在施施工现场场组装而而成。这这类建筑筑以大板板、框架架、盒子子建筑为为代表。现现浇式建建筑的主主要承重重构
20、件均均在施工工现场浇浇筑，以以滑模式式建筑为为代表。装装配整体体式建筑筑是一种种混合施施工方法法，即部部分结构构现浇，部部分结构构预制。（4）按按建筑物物层数的的多少，居居住建筑筑分为：低层住住宅（11-3层层）；多多层住宅宅（4-6层）；中高层层住宅（77-9层层）；高高层住宅宅住宅（110层以以上）；1000层以上上为超高高层建筑筑。28、住住宅的建建筑面积积建筑面积积亦称建建筑展开开面积，它它是指住住宅建筑筑外墙外外围线测测定的各各层平面面面积之之和。它它是表示示一个建建筑物建建筑规模模大小的的经济指指标。29、建建筑面积积的计算算范围和和方法（1）单单层建筑筑物不论论其高度度如何，均均
21、按一层层计算，建建筑面积积按建筑筑物外墙墙勒脚以以上的外外围水平平面积计计算。单单层住宅宅如内部部带有部部分楼层层（如阁阁楼）也也应计算算建筑面面积：（2）多多层或高高层住宅宅建筑的的建筑面面积，是是按各层层建筑面面积的总总和计算算，其底底层按建建筑物外外墙勒脚脚以上外外国水平平面积计计算，二二层或二二层以上上按外墙墙外围水水平面积积计算：（3）地地下室、半半地下室室等及相相应出入入口的建建筑面积积，按其其上口外外墙（不不包括采采光井、防防潮层及及其保护护墙）外外围的水水平面积积计算：（4）用用深基础础做地下下架空层层加以利利用，层层高超22.2米米的，按按架空层层外围的的水平面面积的一一半计
22、算算建筑面面积：（5）穿穿过建筑筑物的通通道，建建筑物内内的门厅厅、大厅厅不论高高度如何何，均按按一层计计算建筑筑面积。大大厅内回回廊部分分按其水水平投影影面积计计算建筑筑面积：（6）电电梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井和和附墙等等均按建建筑物自自然层计计算建设设面积；（7）住住宅建筑筑内的技技术层（放放置各种种设备和和修理养养护用），层层高超过过22米的的，按技技术层外外围水平平面积计计算建筑筑面积；（8）独独立柱雨雨蓬，按按顶盖的的水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积：多柱柱雨蓬，按按外围水水平面积积计算建建筑面积积；（9）突突出房屋屋的有围围护结构构的楼梯梯问、水水箱闷、电电梯机房
23、房等，按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积；（10）两两个建筑筑物之闷闷有顶盖盖的架空空通腐按通廊廊的投影影面积计计算建筑筑面积。无无顶盖的的架空通通廊按其其投影面面积的一一半计算算建筑面面积；（11）突突出墙面面的门斗斗，眺望望间，按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积；（12）封封闭式阳阳台、挑挑廊按其其外围水水平投影影面积计计算建筑筑面积。凹凹阳台按按其阳台台净面积积（包括括阳台栏栏板）的的一半计计算建筑筑面积。挑挑网台按按其水平平投影面面积约一一半计算算建筑面面积；（一三）住住宅建筑筑内无楼楼梯，设设室外楼楼梯（包包括疏散散梯）的的，其室室外楼梯梯按每层层水平投投影面
24、积积计算建建筑面积积：楼内内有楼梯梯，并设设室外楼楼梯（包包括疏散散梯）的的，其室室外楼梯梯按每层层水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。根据新的的国家级级标准房房产测量量规范，10种情况下建筑面积不计算：（1）层层高小于于2.220米以以下的夹夹层、插插层、技技术层和和地下室室、半地地下室：（2）突突出房屋屋墙面的的构件、配配件、装装饰柱、装装饰性的的玻璃幕幕墙、垛垛、勒脚脚、台阶阶、无柱柱雨篷：（3）房房屋之间间无上盖盖的架空空通廊：（4）房房屋的天天面、挑挑台、天天面上的的花园、泳泳池：（5）建建筑物内内的操作作平台、上上料平台台及建筑筑物的空空间平台台及建筑筑物的空空间安置置箱、罐
25、罐的平台台：（6）骑骑楼、过过街楼的的底层用用作道路路街巷通通行的部部分（7）利利用引桥桥、高架架桥、高高架路、路路面作为为顶盖建建筑的房房屋：（8）活活动简易易房屋：（9）与与房屋室室内不相相通的房房屋间伸伸缩缝。（10）据据了解，新新的房产产测量规规范将按按精度等等级不同同，分别别允许误误差范围围为26、06、14,而旧标标准允许许面积测测量误差差为1.4。30、商商品房销销售面积积商品房销销售面积积是指购购房者所所购买的的套内或或单元内内的建筑筑面积（套套内建筑筑面积）与与应分摊摊公用建建筑面积积之和。即即：商品品房销售售面积套内建建筑面积积十分摊摊的公用用建筑面面积。31、商商品房的的
26、销售面面获如何何计算（l）套套内使用用面积：住宅按按住宅宅建筑设设计规范范（GGBJ99686）规规定的方方法计算算：其他他建筑按按照专用用建筑设设计规范范规定的的方法或或参照住住宅建筑筑设计规规范计计算。（2）套套内墙体体面积：商品房房套内使使用空间间周围的的维护或或承重墙墙体，有有共用墙墙及非共共用墙两两种：共共用墙包包括各套套之间的的分隔墙墙、套与与公用建建筑空间间投影面面积的分分隔墙以以及外墙墙（包括括山墙）：共用墙墙墙体水水平投影影面积的的一半计计入套内内墙体面面积：非非共用墙墙墙体水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。（3）商商品房分分摊的公公用建筑筑面积主主要包括括以下两
27、两部分：电梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等其功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共设施用用房和管管理用房房之建筑筑面积：各单元元与楼房房公共建建筑空间间之间的的分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。公用建筑筑面积计计算公式式：公用用建筑面面积整栋建建筑的面面积一各各套套内内建筑面面积之和和一己作作为独立立使用空空间租、售售的地下下室、车车棚、人人防工程程地下室室公用建筑筑面积分分摊系数数公用用建筑面面种各套套套内建建筑面积积之和分摊的公公用建筑筑面积各套套套内建筑筑面积公用建建筑面积积分摊系系数因此，商商品房销销售面积积公式还还可表
28、达达为：商商品房销销售面积积套内内建筑面面积（卜卜公用建建筑面积积分摊系系数）。32、使使用率住宅套内内净面积积即使用用面积和和住宅面面积的比比为使用用率般高层层塔楼在在72至至75之之间，板板楼在778至至80之之间。33、实实用率实用率是是套内建建筑面积积和住宅宅面积之之比，大大于使用用率。34、怎怎样计算算房屋的的使用率率房屋使用用率指房房屋的使使用面积积与建筑筑面积的的比例，是是衡量物物业使用用效率的的重要标标准。在使用率率计算方方法的选选择上，有有些采用用轴线面面积法。这这种方法法是以房房间内外外墙的中中线为边边界计算算使用面面积，这这样计算算出来的的使用面面积包括括了外墙墙的一半半
29、面积和和全部内内墙所占占的面积积，数值值上显得得较高，不不能完全全反映房房产实际际的使用用面积情情况令比较确切切地计算算方法是是在建筑筑面积的的垂础上上减去外外墙和内内墙所占占的面积积后得出出的使用用面积这种方方法计算算出来的的使用面面积也形形象地称称为“地毯面面积”。它反反映了一一个物业业的真实实使用率率，这种种计算方方法是对对客户负负责任的的方法。从一般情情况来看看，高层层塔楼的的真实使使用率方方面较多多层住宅宅略差，主主要是因因为高层层要求有有防火楼楼梯，电电梯间面面积也较较大，一一梯多户户设计也也加大了了通道的的面积，每每户平均均分摊的的面积也也多。而而多层住住宅基本本不存在在上述问问
30、题，即即便有些些多层住住宅有电电梯，其其电梯间间面积也也小于高高层，如如果采用用电梯外外挂等新新型设计计布局其其使用率率还可进进一步提提高。此外，建建筑面积积还包括括各单元元应分摊摊的配套套用房共共用建筑筑面积，如如锅炉房房、配电电室、高高压水泵泵房等。35、建建筑容积积率是指项目目规划建建设用地地范园内内全部建建筑面积积与规划划建设用用地面积积（项目目用地红红线范围围内的土土地面积积，一般般包括建建设区内内的道路路面积、绿绿她面积积、建筑筑物（构构筑物）所所占面积积、运动动场地等等等）之之比。附附属建筑筑物也计计算在内内，但应应注明不不计算面面积的附附属建勾勾物除外外。36、建建筑密度度居住
31、区用用地内，各各类建筑筑的基底底总面积积与居住住区用地地的比率率。37、绿绿地率居住区用用地范围围内各类类绿地的的总和占占居住区区用地的的比率。绿地应包包括，公公共绿地地、宅旁旁绿地、公公共服务务设施所所属绿地地和道路路绿地，即即道路红红线内的的绿地，不不应包括括屋顶、晒晒台的入入工绿地地。38、辅辅助面积积辅助面积积是指住住宅建筑筑各层中中不直接接供住户户生活的的室内净净面积。包包括过道道、厨房房、卫生生间、厕厕所、起起居室、贮贮藏室等等。39、居居住面积积住宅的居居住面积积是指住住宅建筑筑备层平平面中直直接供住住户生活活使用的的居室净净面积之之和。所所谓净面面积就是是要除去去墙、柱柱等建筑
32、筑构件所所占有的的水平面面积（即即结构面面积）。40、使使用面积积住宅的使使用面积积，指住住宅各层层平面中中为生活活起居所所使用的的挣面积积之和。计计算住宅宅使用面面积，在在过去主主要用来来计算和和征收公公共住宅宅房租时时使用。采采用使用用面积的的计算，可可以全面面地反映映住宅所所有权人人与住宅宅使用权权人的租租赁关系系：但在在住宅买买卖中一一般不采采用使用用面积来来计算价价格。41、建建筑面积积住宅的建建筑面积积是指建建筑物外外墙外围围所围成成空间的的水平面面积，如如果计算算多、高高层住宅宅楼的建建筑面积积，则是是各层建建筑面积积之和建筑面面积的计计算非常常复杂。不难看出出对于一一幢住宅宅楼
33、来说说，住宅宅的建筑筑面积居住面面积十辅辅助面积积十结构构面积，也也可表示示为：住住宅的建建筑面积积使用用面积结构面面积。当当然住宅宅的公共共面积包包含在住住宅建筑筑面积之之中，是是由部分分辅助面面积和部部分结构构面积构构成。42、住住宅的开开间在住宅设设计中，住住宅的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离。住住宅开间间一般为为3.003.99米，砖砖混结构构住宅开开间一般般不超过过3.33米。规规定较小小的开间间尺度，可可缩短楼楼板的空空间跨度度、增强强住宅结结构整体体性、稳稳定性和和抗震性性。43、住住宅的进进深在建筑学学上是指指一问独独立的房房屋或幢幢居住
34、建建筑从前前墙皮到到后墙皮皮之间的的实际长长度。进进深大的的住宅可可以有效效地节约约用地，但但为了保保证建成成的住宅宅具有良良好的自自然采光光和通风风条件，住住宅的进进深在设设计上有有一定的的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。44、层层高住宅的层层高是指指下层地地板面或或楼板面面到上层层楼层面面之间的的距离，也也就是一一层房屋屋的高度度。45、净净高住宅的净净高是指指下层地地板面或或楼板上上表面到到上层楼楼板下表表面之间间的距离离
35、。净高高和层高高的关系系可以用用公式来来表示：净高层高楼板厚厚度，即即层高和和楼板厚厚度的差差叫“净高。46、什什么是住住宅组团团我们所熟熟悉的居居住区，从从布局上上看多是是外向开开放型的的，小区区与主要要街道没没有界线线，小区区内楼宇宇成排排排列，道道路畅通通无阻。这这种布局局的缺点点是不但但形象单单一死板板，而且且给住户户带来不不安全感感。而住住宅组团团是一种种融合了了中式四四合院建建筑模式式的居住住结构。院院落式的的布局，用用四面楼楼房围合合成封闭闭的空间间，由单单一的出出入口出出入，它它能给住住户带来来领域感感和安全全感，邻邻里有交交往的氛氛围和空空间，空空间尺度度宜人，让让人轻松松愉
36、快，非非常符合合现代人人交流的的心理需需要。47、何何谓生态态住宅生态住宅宅是运用用生态学学原理和和遵循生生态平衡衡及可持持续发展展的原则则，即综综合系统统效率最最优原则则，设计计、组织织建筑内内外空间间中的各各种物质质因素，使使物质、能能源在建建筑系统统内有秩秩序地循循环转换换，获得得一种高高效、低低耗、能能源在建建筑系统统内有秩秩序地循循环转换换，获得得一种高高效、低低耗、无无废无污污染，生生态平衡衡的建筑筑环境。这这里的环环境不仅仅涉及住住宅区的的自然环环境，如如空气、水水体、土土地、绿绿化、动动植物、能能源等，也也涉及住住宅区的的人文环环境、经经济系统统和社会会环境。培培育生态态住宅概
37、概念主要要是在这这种观念念的影响响下，在在住宅建建设与发发展中始始终以生生态问题题力中心心，在环环保、绿绿化、安安居、道道路管网网等方面面进行系系统规划划与管理理，使住住宅区生生态环境境处于良良性循环环状态之之中。48、什什么是绿绿色住宅宅“绿色住住宅”不是一一般人认认为的绿绿化较好好的住宅宅。实际际上较高高的绿化化率只是是“绿色住住宅”内容的的一个方方面，真真正的“绿色住住宅”的内涵涵是全方方位的立立体环保保工程。它它是既适适应地方方生态丽丽又不破破坏地方方生态的的建筑。具具有节地地、节水水、节能能、改善善生态环环境、减减少环境境污染、延延长建筑筑物寿命命等优点点。节约土地地资源。新新型建材
38、材、新型型墙体的的采用是是“绿色住住宅”的构成成内容。住住宅的墙墙体提倡倡使用高高科技环环保建材材。如现现在有一一种新型型的建材材环保用用砖，该该砖采用用发电厂厂排出的的飞灰为为重要原原料，抗抗压强度度在8兆帕以以上，在在防水、隔隔热、隔隔音和耐耐震强度度上均超超过了一一般红砖砖。另外外有一种种木屑制制砖，该该砖的重重量只有有普通砖砖的一半半，但强强度却是是普通砖砖的两倍倍。充分利用用自然资资源。住住宅采光光的设计计不但影影响居住住者身体体健康和和生活质质量，而而且涉及及到能源源的节约约与浪费费。如采采用大面面积玻璃璃，设计计明厅、明明卫、明明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水
39、系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。垃圾的分分类处理理。对垃垃圾的分分类处理理也属于于绿色环环保，与与住宅环环境息息息相关。因因此，专专家也将将垃圾分分类处理理纳入“绿色住住宅”的内容容。49、什什么是花花园式住住宅花园式住住宅也叫叫西式洋洋房或小小洋楼，即即花园别别墅。一一般都是是带有花花园草坪坪和车库库的独院院式平房房或二、三三层小楼楼，建筑筑密度很很低，内内部居住住功能完完备，装装修豪华华，并富富有变化化，住宅宅水、电电、暖供供给一应应俱全，户户外道路路、通讯讯、购物物、绿化化也都有有较高的的标准，一一股为高高收入者者购买。50、城城市居住住区
40、一般称居居住区，泛泛指不同同居住人人口规模模的居住住生活聚聚居地和和特指被被城市干干道或自自然分界界线所围围合，并并与居住住人口规规模3000000500人相相对应，配配建有一一整套较较完善的的、能满满足该区区居民物物质与文文化生活活所需的的公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地。51、居居住小区区一般称小小区，是是被居住住区级道道路或自自然分界界线所围围合，并并与居住住人口规规模70000一五0000人人相对应应，配建建有一套套能满足足该区居居民基本本的物质质与文化化生活所所需的公公共服务务设施的的居住生生活聚居居地。52、居居住组团团一般称组组团，指指下般被被小区道道路分隔隔，并与与居住人人
41、口规模模1000030000人相相对应，配配建有居居民所需需的基层层公共服服务设施施的居住住生活聚聚居地。53、居居住区用用地住宅用地地、公建建用地、道道路用地地和公共共绿地等等四项用用地的总总称。54、住住宅用地地住宅建筑筑基底占占地及其其四周合合理间距距内的用用地含宅宅间绿地地和宅间间小路等等的总称称。55、公公共服务务设施用用地一般称公公建用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的、为居居民服务务和使用用的各类类设施的的用地，应应包括建建筑基底底占地及及其所属属场院、绿绿地和配配建停车车场等。56、道道路用地地居住区道道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通
42、勤勤车等停停放场地地。57、居居住区级级道路一般用以以划分小小区的道道路。在在大城市市中通常常与城市市支路同同级。58、小小区级路路一般用以以划分组组团的道道路。59、组组团级路路上接小区区路，下下连宅间间小路的的道路。60、宅宅间小路路住宅建筑筑之间连连接各住住宅入口口的道路路。61、公公共绿地地满足规定定的日照照要求，适适合于安安排游憩憩活动设设施的、供供居民共共享的游游憨绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地等。62、配配建设施施与住宅规规模或与与人口规规模相对对应配套套建设的的公共服服务设施施、道路路和公共共绿地总总称。63、其其他用地地规划范围
43、围内除居居住区用用地以外外的各种种用地，应应包括非非直接为为本区居居民配建建的道路路用地、其其他单位位用地、保保留的自自然村或或不可建建设用地地等。64、公公共活动动中心配套公建建相对集集中的居居住区中中心、小小区中心心和组团团中心等等。65、道道路红线线城市道路路含居住住区级道道路用地地的规划划控制线线。66、建建筑线一般称建建筑控制制线，是是建筑物物基底位位置的控控制线。67、日日照间距距系数根据日照照标准确确定的房房屋间距距与遮挡挡房屋标标高的比比值。68、建建筑小品品既有功能能要求，又又具有点点缀、装装饰和美美化作用用的、从从属于某某一建筑筑空间环环境的小小体量建建筑、游游憩观赏赏设施
44、和和指示性性标志物物等的统统称。69、住住宅平均均层鼓住宅总建建筑面积积与住宅宅基底总总面积的的比值层层。70、人人口毛密密度每公顷居居住区用用地上容容纳的规规划人口口数量人人haa。71、人人口净密密度每公顷住住宅用地地上容纳纳的规划划人口数数量人ha。72、住住宅建筑筑套毛密密度每公顷居居住区用用地上拥拥有的住住宅建筑筑套数套套haa。73、住住宅建筑筑套净密密度每公顷住住宅用地地上拥有有的住宅宅建筑套套数套ha。74、住住宅面积积毛密度度每公顷居居住区用用地上拥拥有的住住宅建筑筑面积平平方米公顷。75、住住宅面积积净密度度也称住宅宅容积率率。是指指每公顷顷住宅用用地上拥拥有的住住宅建筑筑面积（平平方米公顷）或或以住宅宅建筑总总面积（万万平方米米）与住住宅用地地（万平平方米）的的比值表表示。76、建建筑面积积毛密度度也称容积积率，是是每公顷顷居住区区用地上上拥有的的各类建建筑的建建筑面积积 （平方方米公公顷）或以总总建筑面面积 （万平平方米）与居住住区用地地（万平平方米）的的比值表表示。77、住住宅建筑筑净密度度住宅建筑筑基底总总面积与与住宅用用地的比比率。78、拆拆建比新建的建建筑总面面积与拆拆除的原原有建筑筑总面积积的比值值。79、土土地开发发费每公顷居居住区用