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1、房地产可可行性研研究概述述第一节房房地产开开发的基基本概念念一、概述述据中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法，房地产产开发是是指在依依据本法法取得国国有土地地使用权权的土地地上进行行基础设设施、房房屋建设设的行为为。具体体地说，是指房房地产开开发企业业按照经经济效益益、社会会效益和和环境效效益相统统一的原原则，实实行全面面规划、合理布布局、综综合开发发、配套套建设，在城市市规划区区内国有有土地上上进行基基础设施施建设、房屋建建设，并并转让房房地产开开发项目目或者销销售、出出租商品品房的行行为 城市房地产开发经营管理条例第一章中定义。我国的房房地产开开发发展展时间并并不长，其萌芽芽形式为为7
2、0年代代城市建建设的“统建”。在十十一届三三中全会会后，改改革开放放给房地地产开发发带来了了发展机机遇。而而土地使使用制度度的改革革，促使使房地产产开发事事业迅速速发展起起来，并并成为城城市建设设的主导导方式，无论是是在新区区建设中中还是在在旧区改改造中都都起到了了重要的的作用。从19979年年试行全全价销售售住房开开始，对对以国家家统包、福利制制、低租租金、实实物分配配为特征征的城镇镇住房制制度改革革，至今今已走过过了二十十余年的的历史。房地产产市场经经历了复复苏阶段段（19978年年19885年）、缓慢慢发展阶阶段（119866年19991年）、超常常发展阶阶段（119922年19994年
3、）、调整整回落阶阶段（119955年19997年）和稳步步发展阶阶段（119977年至今），有力力促进了了房地产产开发的的发展。（一）房房地产开开发的特特征1综合合性综合性是是指房地地产开发发活动的的全面系系统性。首先，房地产产开发要要坚持“全面规规划、合合理布局局、综合合开发、配套建建设”的方针针，也就就是在开开发过程程中，既既要对土土地或房房屋建筑筑进行有有目的的的建设，又要依依据有关关法规、条例，对开发发区域内内的一些些必要的的公建配配套设施施进行统统一规划划、布局局，同步步建设；其次，综合性性还表现现为开发发过程中中工作关关系的广广泛性及及项目操操作的多多重复杂杂性。房房地产开开发过程
4、程中环节节很多，涉及到到的部门门与关系系也很多多。不仅仅涉及到到规划、设计、施工、环保、水煤电电供应、交通、教育、卫生、消防和和园林等等部门，而且开开发过程程中的征征地、动动拆迁和和销售工工作与城城市居民民的生活活密切联联系，涉涉及面广广；此外外，房地地产开发发的综合合性还体体现在它它与国家家、地区区各产业业部门的的发展相相协调，并起到到一定的的先导作作用。2长期期性长期性是是指房地地产开发发的周期期较长。一般来来说，普普通的开开发项目目需要两两年到三三年时间间，规模模稍大的的综合性性项目需需要四至至五年，而一些些成片开开发的大大型项目目需要的的时间更更长。这这是由房房地产开开发产品品的特殊殊
5、性所决决定的。房地产产开发是是人、财财、物等等开发资资源规模模性投入入，产品品（房地地产，是是指土地地、建筑筑物及其其地上定定着物，包括物物质实体体和依托托于物质质实体上上的权益益）输出出的过程程。这个个过程要要经过许许多环节节，如土土地的取取得、开开发准备备、规划划设计、施工、配套建建设和市市场推广广与营销销等各个个环节，这些环环节有的的是独立立的，有有的是相相互交叉叉的、制制约的，而每个个环节的的完成少少则几个个月，多多则要一一年以上上。因此此，整个个过程往往往需要要较长的的时间。3地域域性房地产开开发具有有很强的的地域性性。房地地产是固固定的和和不可移移动的，带有极极强的地地域性特特征，
6、受受到时空空条件和和社会环环境的影影响。从从微观来来看，区区位或地地段是房房地产的的主要影影响因素素，由此此可以决决定房地地产其它它如交通通、环境境、配套套设施等等因素，因此项项目选址址是房地地产开发发的重要要决策内内容。从从宏观上上看，所所在地区区的社会会环境、经济发发展、消消费水平平等对房房地产开开发项目目具有决决定性的的作用。每一个个地区的的投资政政策、房房地产市市场政策策、房地地产市场场需求状状况及消消费者支支付能力力等是不不一样的的，带有有较强的的地域性性特征。4、风险险性房地产开开发的综综合性、长期性性和地域域性特征征决定了了它的高高风险性性。房地地产开发发资金投投入量大大，房地地
7、产市场场的日益益规范，预销售售条件的的提高，使得在在较长的的开发期期里，许许多可变变因素都都可能起起着关键键的作用用，给开开发项目目带来一一定的市市场风险险；房地地产开发发产品从从实体上上讲，是是供人们们使用的的建筑物物，刚性性强，如如果项目目建成，未能按按计划销销售或出出租，甚甚至成为为空置楼楼盘，就就会使开开发商蒙蒙受重大大的经济济损失；同时，房地产产市场的的竞争性性也增加加了房地地产开发发的风险险；此外外，房地地产开发发受宏观观经济形形势和有有关经济济政策的的影响也也较大。（二）房房地产开开发的形形式房地产开开发可以以划分为为土地开开发、房房屋开发发和综合合开发三三种形式式。土地开发发是
8、指开开发企业业通过一一定的方方式获得得土地使使用权后后，将土土地开发发成具有有“七通一一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路通通，场地地平整）的熟地地，然后后通过协协议、招招标或拍拍卖的方方式，将将其使用用权转让让给其它它企业进进行房屋屋建设的的一种开开发方式式。房屋开发发是指房房地产开开发企业业以一定定的方式式获得土土地使用用权后，按照城城市规划划要求，建造各各类建筑筑，如住住宅、办办公楼、商业用用房、工工业用房房等，并并出售或或出租的的一种开开发经营营方式。综合开发发是指将将土地开开发、房房屋和市市政、公公建配套套设施结结合起来来进行建建设的开开发方式式。从土土地的开开发、房
9、房屋以及及小区市市政、公公建配套套设施的的建造，直到房房屋的租租售和管管理的实实施，均均有房地地产开发发企业自自行完成成。是我我国房地地产市场场中常用用的一种种开发方方式，具具有明显显的中国国特色。二、房地地产开发发的主要要阶段开发商自自有投资资意向开开始至项项目建设设完毕出出售或出出租并委委托其它它专业公公司进行行物业管管理，大大都遵循循一个合合乎逻辑辑和开发发规律的的程序。一般说说来，这这个程序序包括八八个步骤骤，即投投资机会会寻找、投资机机会筛选选、可行行性研究究、获取取土地使使用权、规划设设计方案案报批、签署有有关合作作协议、施工建建设与竣竣工验收收、市场场营销与与物业管管理。这这八个
10、步步骤又可可以划分分为五个个阶段，即项目目策划与与决策分分析、土土地取得得、前期期工作、建设阶阶段和租租售阶段段。当然然，房地地产开发发的阶段段划分并并不是一一成不变变的，某某些情况况下各阶阶段的工工作可能能要交替替进行。（一）项项目策划划与决策策分析阶阶段房地产项项目首先先必须进进行系统统的项目目策划，以形成成和优选选出较具具体的项项目开发发经营方方案。房房地产项项目策划划主要包包括项目目区位的的分析与与选择，开发内内容和规规模的分分析与选选择，开开发时机机的分析析与选择择，开发发合作方方式的分分析与选选择，房房地产产产品经营营方式的的分析与与选择。房地产项项目区位位的分析析与选择择，包括括
11、地域的的分析与与选择和和具体地地点的分分析与选选择。地地域的分分析与选选择是战战略性选选择，是是对项目目宏观区区位条件件的分析析与选择择，主要要考虑项项目所在在地区的的政治、法律、经济、文化教教育、自自然条件件等因素素；具体体地点的的分析与与选择，是对房房地产项项目坐落落地点和和周围环环境、基基础设施施条件的的分析与与选择，主要考考虑项目目地点的的交通、城市规规划、土土地取得得代价、拆迁安安置难度度、基础础设施完完备程度度以及地地质、水水文、噪噪声、空空气污染染等因素素。房地产项项目开发发内容和和规模的的分析与与选择，应在符符合城市市规划的的前提下下按照最最高最佳佳利用原原则（最最高最佳佳利用
12、是是法律上上允许、技术上上可能、财务上上可行，经过充充分的论论证，能能够带来来最高收收益的利利用），选择最最佳的用用途和最最合适的的开发规规模，包包括建筑筑总面积积、建设设和装修修档次、平面布布置等。此外还还可考虑虑将生地地或毛地地开发成成为可进进行房屋屋建设的的熟地后后租售的的情况。房地产项项目开发发时机的的开发分分析与选选择，应应考虑开开发完成成后的市市场前景景，在倒倒推出应应获取开开发场地地和开发发建设的的时机，并充分分估计办办理前期期手续和和征地拆拆迁的难难度等因因素对开开发进度度的影响响。大型型房地产产项目可可考虑分分期分批批开发（滚动开开发）。房地产项项目开发发合作方方式的分分析与
13、选选择，主主要应考考虑开发发商自身身在土地地、资金金、开发发经营专专长、经经验和社社会关系系等方面面的实力力或优势势程度，并从分分散风险险的角度度出发，对独资资、合资资、合作作（包括括合建）、委托托开发等等开发合合作方式式进行选选择。房地产项项目融资资方式与与资金结结构的分分析与选选择，主主要是结结合项目目开发合合作方式式设计资资金结构构，确定定合作各各方在项项目资本本金中所所占的份份额，并并通过分分析可能能的资金金来源和和经营方方式，对对项目所所需的短短期和长长期资金金的筹措措作出合合理的安安排。房地产产产品方式式经营方方式的分分析与选选择，主主要是考考虑近期期利益和和长远利利益的兼兼顾、资
14、资金压力力、自身身的经营营能力以以及市场场的接受受程度等等，对出出售（包包括预售售）、出出租（包包括预租租、短租租或长租租）、自自营等经经营方式式进行选选择。决策分析析主要包包括市场场分析、预测和和项目的的经济评评价两部部分工作作。前者者主要分分析市场场的供求求关系和和价格水水平，后后者则是是根据市市场分析析的结果果，就项项目的经经营收入入与费用用进行比比较分析析，这项项工作是是可行性性研究工工作的主主要内容容，也是是本书的的主要内内容。（二）土土地的取取得根据项目目分析和和决策分分析的结结果，通通过一定定的方式式，获取取土地使使用权。在这个个阶段，土地使使用权出出让或划划拨前，县级以以上地方
15、方人民政政府城市市规划行行政主管管部门和和房地产产开发管管理部门门应当对对下列事事项提出出书面意意见，作作为土地地使用权权出让或或者划拨拨的依据据之一：1房地地产开发发项目的的性质、规模和和开发期期限；2城市市规划设设计条件件；3基础础设施和和公共设设施的建建设要求求；4基础础设施建建成后的的产权界界定；5项目目拆迁补补偿、安安置要求求。如果需要要动拆迁迁，需制制订动拆拆迁方案案。在办办理有关关手续后后，根据据有关法法律、法法规和文文件，进进行拆迁迁、安置置和补偿偿工作。从而取取得土地地，进行行开发。（三）前前期工作作阶段前期工作作阶段是是指经过过必要的的项目策策划和决决策分析析，并作作出相关
16、关决策后后，到正正式施工工之前的的一段时时间。当当具体的的开发地地点与项项目初步步确定之之后，在在取得土土地使用用权前后后和开发发项目建建设前还还有许多多工作要要做，前前期工作作的内容容包括主主要以下下几个方方面：1资金金筹措方方案的编编制和落落实；2根据据资金实实力、市市场情况况确定开开发模式式或开发发方案；3设计计招标和和规划设设计方案案的确定定；4城市市规划及及市政配配套部门门征询意意见或批批准；5施工工图设计计及工程程概预算算；6承包包商、监监理公司司招标和和确定；7办理理各种开开工手续续；8主要要设备材材料的选选择和订订购；9施工工现场的的水、电电、路通通和场地地平整；10在在项目策
17、策划的基基础上制制订详细细的营销销策划方方案；11签签订各种种与项目目有关的的承发包包合同或或协议。（四）建建设阶段段建设阶段段是将开开发过程程中所涉涉及到的的人力、材料、设备、资金等等开发资资源聚集集在一个个空间和和时点上上，将计计划付诸诸实施的的活动，这一阶阶段包括括工程建建设、市市政和公公建配套套设施建建设和竣竣工交付付等。具具体地说说，建设设阶段的的主要工工作内容容有以下下几个方方面：1土建建和安装装工程；2装饰饰工程；3室外外水、电电、煤、供暖、有线电电视等区区内的市市政配套套工程；4公建建配套及及区内配配套设施施工程；5室外外绿化工工程；6室外外景观工工程；7道路路及围墙墙工程；8
18、其它它零星工工程；9竣工工验收。为了确保保工程项项目按计计划、保保质保量量地完成成，应按按照项目目管理的的基本原原理，通通过项目目组织的的努力，运用系系统理论论和方法法对开发发项目及及其资源源进行计计划、组组织、协协调、控控制，实实现预定定的投资资、质量量、进度度等目标标。（五）租租售阶段段租售阶段段是通过过房屋的的租售使使开发项项目的使使用价值值和价值值得到实实现，收收回投资资、实现现开发利利润的过过程。虽虽然国家家和各省省市对房房地产的的租售条条件和时时间有种种种规定定、限制制，但事事实上，从项目目一开始始，租售售工作可可能就已已经开始始。这些些工作包包括各种种媒体广广告宣传传、制作作售楼
19、资资料、建建设售楼楼处等等等。三、房地地产开发发过程的的主要参参与者房地产开开发是一一项系统统工程。在这个个系统中中，主要要以下参参与者。（一）开开发商房地产开开发商是是项目的的出资者者、组织织者、管管理者和和协调者者，参与与开发的的全过程程。房地地产开发发企业的的经营目目的很明明确，即即通过实实施开发发获取最最大利润润。设立立房地产产开发企企业，除除应当符符合有关关法律、行政法法规规定定的企业业设立条条件外，还应当当具备下下列条件件：1. 有有1000万元以以上的注注册资本本；2. 有有4名以上上持有资资格证书书的房地地产专业业、建筑筑工程专专业的专专职技术术人员，2名以上上持有资资格证书书
20、的专职职会计人人员。省、自治治区、直直辖市人人民政府府可以根根据本地地方的实实际情况况，对设设立房地地产开发发企业的的注册资资本和专专业技术术人员作作出高于于前款的的规定。1 城市房地产开发经营管理条例第五条。如上海市规定房地产开发企业的注册资本须500万元。（二）勘勘测设计计及工程程承包商商勘测设计计单位主主要负责责项目的的地质勘勘测、规规划设计计和施工工图设计计，涉及及的专业业有城市市规划、建筑、结构、给排水水、强电电、弱电电、暖通通、园林林绿化和和环境艺艺术等。勘测设设计是房房地产开开发的重重要参与与者，是是开发项项目能否否按计划划进入建建设阶段段的主要要保证者者，是项项目能否否实现目目
21、标利润润的主要要成本控控制者，是确保保项目质质量目标标的执行行者和监监督者。工程承包包商是开开发过程程中基础础设施、房屋建建设等建建筑产品品的直接接生产者者，房地地产开发发的重要要参与者者。开发发商在依依据国家家有关规规定选择择承包商商时，不不仅要综综合考察察其业绩绩、资金金实力和和施工技技术水平平，还要要审核其其具体施施工方案案、工期期、质量量目标和和报价，权衡各各方面的的因素确确定工程程承包商商。工程程承包商商是项目目质量的的直接责责任人，在某种种程度上上决定着着项目的的成败，直接影影响到项项目投资资、进度度和质量量等控制制目标的的实现。（三）设设备材料料供应商商在房地产产开发过过程中，需
22、要投投入大量量的人、财、物物，这个个物就可可以理解解是设备备、材料料。房地地产开发发需要大大量的建建筑材料料和设备备，如电电梯、水水泵、电电器、钢钢筋、水水泥、砌砌体、木木料、模模板、窗窗等等，这些设设备材料料的供应应者就是是我们所所说的设设备材料料供应商商，是房房地产开开发链中中的一个个重要链链节。决决定着项项目的开开发成本本，构成成房地产产项目的的实体质质量。设设备材料料能否符符合设计计要求，及时供供应到位位，对房房地产开开发是相相当关键键的。（四）政政府部门门在房地产产开发过过程中，政府部部门既行行使管理理和监督督职能，又具有有服务职职能。开开发商为为了项目目的顺利利进行，从投资资意向开
23、开始，就就必须和和土地管管理、计计委、规规划设计计、建设设管理、市政管管理和房房地产管管理等政政府职能能部门打打交道，以获取取投资计计划、土土地使用用权、规规划许可可证、开开工许可可证、市市政配套套设施使使用许可可证、销销售许可可证和产产权证书书等。在在计划经经济向市市场经济济转型时时期，政政府部门门对房地地产开发发及开发发商的行行为的作作用尤为为重要。政府部部门的支支持和配配合是开开发项目目成功的的必不可可少的条条件，决决定着开开发项目目的开发发进度、配套质质量和开开发成本本。（五）金金融机构构金融机构构一般以以资金（主要）提供者者身份参参与房地地产开发发。提供供方式一一般有两两种，一一种是
24、通通过适当当方式（抵押、质押）直接贷贷款给开开发企业业，另一一种是通通过商业业贷款的的方式直直接贷款款给购房房者。随随着房地地产市场场的进一一步健康康发展，规范化化、市场场化程度度的提高高，第一一种贷款款总金额额的比例例在逐步步降低，而第二二种贷款款总金额额的比例例在逐步步升高，两种贷贷款的总总额在稳稳步提高高。金融融机构在在房地产产开发中中的作用用也越来来越明显显。（六）专专业顾问问专业顾问问是为房房地产开开发提供供专业咨咨询服务务的个人人或企业业，是房房地产开开发可行行性研究究的承担担者。专专业顾问问的工作作主要包包括项目目咨询、决策分分析、工工程监理理和决算算审计等等内容。根据国国家有关
25、关规定，除了工工程监理理（施工工监理和和设计监监理）为为强制性性执行外外，是否否委托项项目咨询询、决策策分析和和决算审审计由开开发商根根据需要要自行决决定。随随着房地地产开发发分工的的进一步步细分化化，为保保证企业业的竞争争优势，越来越越多的开开发商将将项目策策划和决决策分析析等工作作委托给给专业性性的咨询询顾问公公司，进进行市场场调查、市场预预测、项项目策划划和可行行性研究究等工作作。在房房地产开开发项目目的功能能定位、产品定定位、选选择开发发模式和和制订开开发策略略等方面面，专业业顾问所所发挥的的作用越越来越大大。“优秀的的专业顾顾问是房房地产开开发成功功的一半半”的开发发理念，就说明明了
26、专业业顾问在在房地产产开发中中的重要要性。（七）中中介企业业房地产中中介企业业包括房房地产中中介代理理、仲裁裁、房地地产信息息咨询、房地产产价格评评估、房房地产抵抵押、担担保、保保险、物物业管理理等中介介服务企企业。在在房地产产开发中中，房地地产中介介的参与与程度已已逐步提提高，有有些房地地产项目目的租售售工作已已完全由由专业性性的营销销代理公公司来完完成；房房地产抵抵押已成成为消费费者购房房筹集资资金的必必要手段段；物业业管理企企业是房房地产开开发中必必须的参参与者，对开发发项目的的顾客满满意度和和后续服服务起着着重要的的作用。第二节可可行性研研究的概概念一、可行行性研究究的含义义及现状状（
27、一）可可行性研研究的含含义可行性研研究这种种方法最最早出现现于美国国。200世纪300年代初初期美国国为开发发田纳西西流域，开始采采用这种种方法，把可行行性研究究列入流流域开发发程序，作为开开发规划划的必要要程序，保证了了工程的的顺利进进行，取取得了较较好的经经济效益益。第二二次世界界大战以以后，这这种方法法发展迅迅速，可可行性研研究不仅仅应用在在工程建建设方面面，而且且还在生生产领域域中运用用和推广广。通过过几十年年的不断断充实和和完善，扩大到到很多领领域，范范围十分分广泛。目前已已形成一一整套系系统、科科学的研研究方法法。虽然然各国对对可行性性研究的的内容、作用、阶段划划分有所所不同，但作
28、为为一门科科学，已已被各国国所公认认。各国国对这门门科学的的名称并并不一致致。西方方国家叫叫可行性性研究，俄罗斯斯和东欧欧叫技术术经济论论证，日日本叫投投资前研研究，印印度、巴巴基斯坦坦、科威威特等国国家也有有各自的的名称，有的叫叫投资研研究，有有的叫费费效分析析，但基基本要求求都类似似。可行性研研究是关关于项目目是否可可行的研研究，是是项目投投资决策策前进行行技术经经济论证证的一门门科学。它的任任务是综综合论证证拟建项项目在市市场发展展的前景景，技术术上的先先进性和和适用性性，实施施上的可可能性和和风险性性，经济济上的合合理性和和盈利性性。简单单地说，就是研研究、评评价一个个项目从从技术和和
29、经济两两方面看看是否可可行，从从而为投投资决策策者提供供决策参参考依据据。可行行性通常常指“可能的的，行得得通的，可以实实现或可可以成功功的”的意思思，与可可能性是是同义语语。这里里的“可行性性”，是可可行而不不是最优优，但可可行性研研究应做做到尽量量地最优优，在可可行的基基础上去去保持最最优。房地产开开发可行行性研究究是可行行性研究究理论和和方法在在房地产产开发项项目上的的具体运运用。具具体地讲讲，房地地产开发发项目的的可行性性研究是是对开发发项目的的必要性性、项目目实施的的市场条条件（供供给和需需求）、项目选选址和开开发规模模、企业业的投融融资能力力、项目目开发模模式、开开发经营营周期、投
30、资效效益等方方面所做做的调查查研究和和全面的的技术经经济分析析论证。它是决决定一个个开发项项目是否否应该投投资，以以最小的的投入获获得最大大的产出出，即以以最小的的开发成成本取得得最佳经经济效益益的科学学手段，为开发发项目决决策提供供科学依依据的一一种科学学分析方方法，由由此考察察项目经经济上的的合理性性、盈利利性，技技术上的的先进性性、适用用性，实实施上的的可能性性、风险险性。它它是开发发商投资资决策和和项目策策划的科科学参考考依据，是开发发项目立立项的必必要文件件，是环环保等政政府职能能部门进进行社会会、环境境评价的的依据，是房地地产开发发项目实实施的指指导性文文件。（二）房房地产开开发可
31、行行性研究究的现状状分析房地产开开发是较较复杂的的综合性性行业，它除了了具备一一般行业业所具有有的生产产、流通通、消费费和服务务等特征征外，还还具有投投资额度度大、生生产周期期长、资资金周转转慢、产产品体量量大、生生产环节节多、经经济风险险、社会会环境影影响大等等特点。九十年年代以来来，全国国各地房房地产开开发不同同程度出出现了土土地供应应总量失失控、开开发规模模过大、市场供供给和需需求脱节节等问题题，造成成了供大大于求、空置房房面积居居高不下下和“半截子子”项目的的现象，对经济济和社会会发展带带来了不不良影响响。同时时也造成成部分房房地产开开发企业业特别是是国有企企业经济济效益差差的局面面，
32、使企企业陷入入困境甚甚至有的的达到破破产的程程度。究其原因因，固然然有房地地产开发发规范化化程度低低、规范范缺口多多、约束束力有限限、规范范效果不不理想等等客观因因素，但但开发商商以供给给为导向向、市场场定位不不准、选选址不当当、产品品定位失失误、规规划设计计落后等等决策不不当的主主观因素素还是造造成这些些问题的的主要原原因，而而这些恰恰恰是房房地产可可行性研研究的主主要内容容和重点点分析的的对象，也可以以说，不不重视房房地产开开发可行行性研究究，是造造成房地地产项目目开发失失败的关关键之一一。目前我国国可行性性研究的的指导性性文件是是国家计计委和建建设部于于19993年颁颁发的建设项项目经济
33、济评价方方法与参参数和和建设部部于20000年年颁发的的房地地产开发发项目经经济评价价方法，特别别是房房地产开开发项目目经济评评价方法法的颁颁布执行行，弥补补了房地地产开发发项目依依据建建设项目目经济评评价方法法与参数数进行行经济评评价的不不足。房房地产开开发可行行性研究究的现状状是令人人担忧的的，出现现了“可行的的报告不不可行”、“不可行行的报告告可能又又可行了了”“随意意编写房房地产可可行性研研究报告告”等等现现象，难难免让人人对“房地产产开发可可行性研研究”产生怀怀疑，房房地产开开发可行行性研究究报告已已成为“可批性性报告”，其原原因如下下：1理论论指导上上存在缺缺陷，缺缺乏针对对性国家
34、计委委和建设设部于119933年颁发发的建建设项目目经济评评价方法法与参数数和建建设部于于20000年颁颁发的房地产产开发项项目经济济评价方方法中中，作为为房地产产开发可可行性研研究重要要内容的的市场调调查与预预测、规规划设计计、市场场定位、经营方方式、租租售价格格的确定定等，缺缺乏明确确的、可可操作性性的指导导意见。同时房房地产开开发可行行性研究究还没有有一套完完整的、可操作作的评价价指标体体系，现现有的指指标仅仅仅是经济济评价指指标。由由于在理理论上缺缺乏指导导性，因因此在房房地产开开发可行行性研究究报告编编制过程程中容易易使人陷陷入以下下误区：（1）对对市场预预测、项项目策划划等重要要内
35、容分分析依据据不科学学，缺乏乏指导性性；（2）没没能考虑虑房地产产市场多多变的形形势，如如供给和和需求、产品品品质的先先进性、租售价价格和政政策等因因素的变变化；（3）可可行性研研究报告告侧重于于定量分分析，忽忽视定性性分析。2项目目投资决决策者的的主观行行为导致致房地产产开发可可行性研研究流于于形式据对房地地产开发发企业决决策者行行为的调调查、分分析，影影响房地地产可行行性研究究质量的的项目投投资决策策者行为为方式主主要有以以下几种种：（1）以以获得政政府立项项批文和和投资计计划为目目的。这这种方式式在国有有企业或或决策体体系不健健全的开开发企业业中较多多；（2）出出于节约约资金考考虑，由由
36、企业内内部或委委托社会会个人进进行。这这类决策策者自认认为了解解房地产产开发投投资的特特殊规律律，可能能具有一一定的开开发经验验；（3）聘聘请社会会专业咨咨询机构构完成。但决策策者在利利用社会会专业咨咨询机构构方面仍仍存在着着许多误误区，具具体表现现在：决策者者初涉房房地产开开发领域域，或者者本身素素质低、能力差差，一切切听从社社会专业业咨询机机构的意意见；部分决决策者认认为社会会专业咨咨询机构构既然是是专门来来为决策策者调查查研究、预测评评估和出出谋划策策的，就就应该提提出十全全十美、万无一一失的方方案；选择咨咨询机构构时渗透透着个人人的感情情色彩，往往缺缺乏理性性的思考考，偏好好一些合合心
37、意的的咨询机机构；决策者者过分自自信，他他并不是是真正要要咨询机机构进行行分析，而是在在做出某某一问题题的解决决方案后后，交给给咨询机机构进行行事实论论证。3编制制人总体体素质水水平低，人员知知识结构构单一目前进行行可行性性研究分分析的从从业人员员的素质质参差不不齐，知知识结构构单一，导致可可行性研研究报告告总体上上处于低低水平状状态，有有些报告告撰写得得漏洞百百出，选选取、应应用的数数据无来来源、前前后不一一致，定定性分析析流于形形式，没没有针对对性等等等。究其其原因，有以下下几点：（1）可可行性研研究小组组人员应应由注册册房地产产估价师师、造价价工程师师、市场场调查和和分析人人员、经经济分
38、析析专家、制作人人员、社社会学、环境科科学专家家等构成成，但有有些可行行性研究究报告的的编制者者可能就就是一、二个人人，不能能适应房房地产开开发的多多专业要要求；（2）编编制人员员专业素素质低。相当一一部分编编制人士士，并不不了解和和熟悉房房地产开开发领域域，他们们仅能做做的是依依葫芦画画瓢，定定性分析析东拼西西凑，定定量分析析草率计计算，经经济评价价流于形形式，失失去了可可行性研研究的作作用；（3）编编制人员员职业道道德低。不根据据特定的的对象进进行必要要的调查查、收据据收集和和分析，仅根据据经验作作分析、判断，对一些些关键的的数据进进行处理理用来满满足经济济评价结结果的需需要。他他们往往往
39、揣摩委委托人的的意图，根据其其意初步步形成评评估结果果，没有有详细的的调查提提纲和编编制方案案，参照照以往编编制的报报告样本本进行修修改，一一、两天天就可以以完成一一份可行行性研究究报告，这种报报告的质质量可想想而知；（4）由由于房地地产开发发项目的的复杂性性、不可可预见性性等客观观因素，可行性性研究人人员不能能根据掌掌握的信信息进行行科学、合理的的分析预预测；缺缺少对规规划设计计方案的的专业分分析和产产品市场场的客观观预测；不能对对产品价价格进行行符合市市场发展展趋势的的准确分分析；成成本测算算习惯于于社会平平均水平平，不能能根据产产品定位位、档次次和标准准测算投投资费用用，致使使进行经经济
40、评价价分析的的基础数数据失真真。二、房地地产开发发可行性性研究的的依据房地产开开发可行行性研究究需要进进行经济济评价和和科学论论证。而而评价和和论证的的结论或或结果都都是以与与开发项项目有关关的大量量资料为为基础，通过对对这些资资料进行行综合分分析、比比较和处处理而得得到的。因此，进行可可行性研研究时，广泛搜搜集各种种有关基基础资料料是工作作顺利开开展的前前提条件件。这些些资料包包括：1国家家和地区区经济建建设的方方针、政政策和法法规；2委托托单位关关于拟开开发项目目的基本本资料和和初步设设想；3所在在城市的的总体规规划、详详细规划划、交通通等市政政配套设设施规划划；4可靠靠的自然然、地理理、
41、气象象、水文文地质、经济、社会等等基础资资料；5有关关的技术术标准、规范、参考指指标等；6国家家颁布的的有关项项目评价价的通用用参数；7拟开开发项目目的土地地利用条条件、规规划设计计条件以以及初步步设计计计划书。三、可行行性研究究的原则则和特点点（一）可可行性研研究的基基本原则则可行性研研究应按按照以下下基本原原则进行行：1科学学性原则则即要求按按客观规规律办事事，这是是可行性性研究工工作必须须遵循的的最基本本的原则则。具体体地说，有以下下几点：（1）要要用科学学的方法法和认真真的态度度来收集集、分析析和处理理原始的的数据和和资料，以确保保它们的的真实和和可靠；（2）要要求每一一项技术术与经济
42、济的决定定，都有有科学的的依据，是经过过认真地地分析、计算得得出的；（3）可可行性研研究报告告和结论论必须是是分析研研究过程程的合乎乎逻辑的的结果，而不是是主观意意思的表表达。2客观观性原则则也就是坚坚持从实实际出发发、实事事求是的的原则。房地产产开发项项目的可可行性研研究，是是根据拟拟开发项项目的具具体情况况进行分分析和论论证，而而得出可可行或不不可行的的结论。（1）要要求编制制人正确确认识各各种客观观存在的的规划要要求、建建设条件件和经济济能力，研究工工作要求求排除主主观臆想想，要从从实际出出发；（2）要要实事求求是地运运用客观观的资料料作出符符合科学学和实际际的决定定和结论论。3公正正性
43、原则则就是站在在公正的的立场上上，不偏偏不倚。坚持科科学性与与客观性性原则，不为任任何单位位或个人人而生偏偏私之心心，不为为任何利利益或压压力所动动。（二）房房地产可可行性研研究的特特点一般来说说，房地地产可行行性研究究的特点点可以归归纳为以以下五个个方面：1独立立性房地产开开发可行行性研究究的独立立性是指指进行可可行性研研究工作作时，不不受委托托方业已已形成的的项目评评价意见见约束，而是按按实际情情况进行行研究。这是确确保可行行性研究究成果的的客观、公正、可信的的重要前前提。如如果可行行性研究究中的论论证和评评价，只只是为委委托方已已经定下下的开发发模式、产品和和功能定定位、租租售价格格、经
44、济济指标等等提供形形式上的的书面报报告，而而非评价价和论证证。其可可行性研研究多半半是失败败的，不不能称之之为“可行性性研究”。坚持持独立性性，真正正按房地地产开发发的内在在规律和和客观情情况分析析、研究究，是确确保经济济评价和和技术论论证的结结论正确确性的重重要条件件，也是是对可行行性研究究人员的的基本要要求。2系统统性可行性研研究的系系统性主主要体现现在全面面和系统统分析的的方法上上。前者者是指可可行性研研究的评评价和论论证必须须以房地地产开发发项目的的整体最最优为目目标，这这是可行行性研究究不同于于其它任任何局部部或单方方面研究究的重要要特点；后者则则指可行行性研究究是在一一个系统统范围
45、内内反复进进行的综综合平衡衡。作为为房地产产项目开开发可行行性研究究重要内内容的市市场调查查与预测测、规划划设计方方案、市市场定位位、经营营方式、租售价价格的确确定等之之间，既既相互联联系又相相互影响响和制约约。3客观观性房地产可可行性研研究的客客观性，就是一一切论证证和评价价都要以以客观的的数据、资料为为基础，定性的的分析来来之于定定量的分分析。只只要依据据定量指指标体系系和定性性评价标标准，确确保取得得的资料料是真实实的和可可靠的，采用的的数据（如开发发成本、取费标标准和市市场供求求水平等等）是符符合实际际的，分分析过程程是科学学的、合合理的，一般便便能保证证论证和和评价结结论的客客观性。
46、4预测测性严格地说说，可行行性研究究中对拟拟开发项项目的一一切评价价结论都都是建立立在科学学预测的的基础之之上的。这些预预测包括括以下内内容：（1）市市场分析析。主要要是对未未来房地地产市场场同类产产品的供供给和需需求的预预测，消消费群体体的分析析和判断断，市场场发展前前景的预预测等；（2）成成本费用用。成本本费用包包括拟开开发项目目的土地地取得成成本、开开发成本本、管理理费用、财务费费用和其其它费用用等；（3）总总收益。可行性性研究过过程中采采用的租租售价格格和租售售时间是是通过一一定的方方法预测测的，这这种预测测方法无无论多幺幺科学，与实际际情况肯肯定是有有差距的的。未来来的实际际发生的的
47、数值不不可能也也无法和和可行性性研究时时的数值值相同，仅仅是是偏差的的大小，但肯定定会影响响到现金金流量的的估算，从而影影响评价价和论证证。5选优优性（多多方案比比较）房地产开开发可行行性研究究应该根根据委托托方提供供的基本本资料，在项目目策划方方案（或或开发思思路）的的基础上上，设计计多种可可供选择择的实施施方案，如不同同的功能能定位、产品档档次、分分期开发发方案等等，逐个个加以分分析和比比较，从从中选出出最优方方案或进进行排序序。多方方案比较较的方法法是可行行性研究究的最大大特点，尤其适适用于房房地产开开发项目目。房地地产可行行性研究究应该根根据可能能发生的的几种方方案提供供研究结结论供决决策者评评价和判判断，但但实际上上，目前前相当一一部分的的房地产产开发可可行性研研究报告告只是按按确定的的意向，从技术术经济分分析的角角度去补补充论证证其可行行而已。四、房地地产开发发可行性性研究的的作用具体地说说，房地地产开发发可行性性研究具具有以下下作用：1、是项项目投资资决策的的依据可行性研研究报告告是投资资决策者者的决策策依据，科学的的决策会会减少项项目实施施过程中中的损失失和浪费费。可行行性研究究报告能能够全面