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1、某文化园可行性研究报告环境现状1.1地理位置武进太湖旅游度假区位于常州市东南部、太湖之滨的雪堰和潘家两镇境内，面积 16. 86平方公里，是常开地区唯一的面临太湖的旅游资源。度假区距离常州市区仅35公 里，距离无锡市区约20公里，距离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅5公里 路程。由武进太湖某某山旅游开展投资建设的某某文化园景区处于开进太湖旅 游度假区的中央南假侧；东至某某山脊线；西至梅园岭西段山脊线；规划用地范围约 55.4公顷。其范围如图示，某某文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛、三国 城、水许城、常州中华恐龙园、天宇禅寺、源阳天目湖和茅山景区。1.2然条件气候：某某文化园
2、所处地区气候温和，雨量充分，四季清楚，属亚热带季风季候；年平 均气温151左右，一月份最冷，七月份最热，无霜期225天；每年4月到8月为雨季，年 平均降水量1000T200mm；常年主导风向为东南风，年平均风速3. lm/so地质：规划有地大局部为低山丘岭，山峰最高程125.7米，山体坡度以10%以下为主, 主要岩体是乌桐砂岩，土为黄泥土、白土、灰心黄泥土，覆土厚度1米左右，地耐力为 15-24t/nf,抗震防裂度为6-7度。水文:太湖沿岸湖深平均2米，常年平均水位3. 16米，最高洪水位5.1米（1991年） 。最后枯水位2.5米，湖底土质主要为粘土和淤积泥质构成的软底，在潭底附近有局部沙
3、砾岩底，由岸边向湖中延伸。水质含磷、等有机物成份较高。水体目前基本达二级地面水 标准。植被：由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂盛，植被良好，共有 乔水、灌木、竹林、草木植物树种近百种，栽培作物有水稻、麦子、玉米、茶叶等，还有桃、桔, 梨等多种瓜果。13其他道路交通：区内现有环湖路宽18公尺，东至无锡马山区5公里，西至宜兴分水镇与业。6. 7. 3年投资收益率二（年净利润+年折旧）/投资总额=18。5%6. 7. 4预计回收期五年六个月。（详见附表6.7.8）6.8盈亏平衡和敏感性分析6.8.1 盈亏平衡点分析详见表2某某文化园总收入与总本钱持平，处于不亏不盈状态，即税前利润为零
4、。盈亏平衡点分析表2定量盈亏平衡点固定本钱（万元）2458+118保本点游客（万人）42保本点营业收入（万元）2800销售税金（万元）2246.8.2 敏感性分析影响公司经济效益的主要因素有销售收入和经营本钱，根据影响利润敏感性分析计 算，因销售收入和经营本钱分别按一定幅度变动而引起的各项利润指标的变动，较敏感 的因素是销售收入。因此企业一定要对外充分做好市场营销和广告宣传，以扩大知名度、 美誉度，增加指认性入园游玩率。对内控制本钱，深挖潜力，要创造设计更多与景区文化 融合的，具有参与性、观赏性的工程，以稳定游客数量，提高游客的消费水平，取得更好的 经济和社会效益。（详见附表9）七、综合评估：
5、7O1某某文化园景区地处富庶的长江三角洲，依山傍水，三面环山，西南面向太湖开 口，有良好的小气候环境和优质的地下水资源。景区经济兴旺，人杰地灵，教育和文化氛 围浓厚，加上交通兴旺，可进入性强，发民旅游的条件十分优越。7.2 以景区规划设计的旅游开展要求衡量，基础设施尚待完善，太湖水富营养化状 况需要改善，周围荒山绿化需加大力度。上述环境条件的优化将通过本工程的建设得到 促进和推动。7.3 本工程以高品味特色组合为建设目标。以有组织的境外游客、中高档消费作为 重要服务对象，在景区形象形成广告效应显著和市场顺利营销的情况下，比照2001年中 华恐龙园游客102万人次，灵山大佛207万人次，本景点，
6、每年游客可到达120万人次以 上。7.4 本工程在2002年6月开始投资建设，如在17065万元人民币顺利到位的情况 下，规划所列举的经济效益是可以到达的。十三年内政府财政将收入两税共18309万元, 投资者可以获得红利28737万元。景区工程是切实可行的。综上所述，本可行性研究的结论是:建设、投资某某文化附表:单位：万元经营期营业收入预测表经营年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计总营业收入3040868586858685868586858685868586858685868586858685868511594
7、5门 票 收 入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080宾馆收入1684804804804804804804804804804804804804806408消 费 收 入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040购 物、 租 金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417经营期营业本钱预测表经营期营业本钱预测表单位:万元表4经营年份200420052006200
8、72008200920102011201220132014201520162017合计营业本钱925264426442644264426442644264426442644264426442644264435297游乐营业本钱420120012001200120012001200120012001200120012001200120016020宾馆本钱501441441441441441441441441441441441441441922消费本钱350100010001000100010001000100010001000100010001000100013350.购物10530030030
9、03003003003003003003003003003004005租金经营期间费用预测明细表单位：万元表5年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计工程费用2550505050505050505050505050675维修保养费901801801801801801801801801801801801801802430水电煤气费3060606060606060606060606060810折旧42685385385385385385385385385385385385385311515工资及附加1022052052
10、052052052052052052052052052052052767培训费1530303030303030303030303030405劳动保护2444444444444454差旅费2245454545454545454545454545607交际应酬费2245454545454545454545454545607董事会费510101010101010101010101010135审计年鉴费3555555555555568工会经费3333333333333342财产保险费1530303030303030303030303030405办公费用9181818181818181818181818
11、18243其他费用1020202020202020202020202020270管理费用（合计）779155815581558155815581558155815581558155815581558155821033财务费用45090090090090090090090090090090090090090012150小计1229245824582458245824582458245824582458245824582458245833183经营期利润预测表经营期利润预测表单位：万元 表66年份工程2004200520062007200820092010201120122013201420152
12、0162017合计一。总营业收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945门票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080宾馆收入1684804804804804804804804804804804804804806408消费收入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040购物、租金35210051005100510051005100510051005100
13、5100510051005100513417二、营业税2436956956956956956956956956956956956956959278三、营业本钱9252644264426442644264426442644264426442644264426442644352971.游乐营业本钱4201200120012001200120012001200120012001200120012001200160202.宾馆本钱5014414414414414414414414414414414414414419223.消费本钱350100010001000100010001000100010001
14、0001000100010001000133504.购物、租金1053003003003003003003003003003003003003004005四、管理费用545155815581558155815581558155815581558155815581558155820799五、财务费用31590090090090090090090090090090090090090012015六、经营利润1012288828882888288828882888288828882888288828882888288838556七、所得税00047747747795095095095095095095
15、09509031八、税后利润1012288828882411241124111938193819381938193819381938193829525九、公积公益 金2025775772502502501501501501501501501501503306十、可分配净 利810231123112161216121611788178817881788178817881788178826219单位：万元财务现金流量规划表建设期经营期工程0为5个月2005200620072008200920102011201220132014201520162017.现金流入3040868586858685868
16、58685868586858685868586858685868586851.营业收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685现金流出17065173049445421542154215894589458945894589458945894589458941.投资170652.利息3159009009009009009009009009009009009009003.经营成 本117233493349334933493349334933493349334933493349334933494.营业税2436956956956
17、956956956956956956956956956955.所得税00477477477950950950950950950950950950现金净流量-1706513103741326432643264279127912791279127912791279127912791四、净现值-1706511083164316430143014264126412641264126412641264126412641五、累计净现值-17065-15957-12793-9629-6615-3601-960168143226963960412245148861752720168投资回收期测算表单位：万元表
18、8年限各年回收额现值未回收投资金额第1年初17065第1年末1310110815957第2年末3741316412793第3年末326431649629往浙江公路相连，有盘山公路9公尺至锡宜路约4.5公里，区内离无锡和常州市区分别 30分到1小时车程;供水：区内有一古井，日取水约300吨，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武 进政府拟在二年内建水厂；供电:现有雪堰、潘家二镇的变电所引线路提供；通讯：邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信服务质量尚可，市政府似在区内 建邮电所。二.工程建设条件分析评价2.1 优美的自然条件该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好
19、，山林 叠翠，空气清新，鸟语花香，景色秀丽；园区两侧各有一座山峰廷至太湖边，宛如伸出双臂 呵护着某某文化园的宁静和安详。这些为园区工程的开展奠定了风景资源的基础。2.2 丰富的人文资源该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中某某寺最为著名，始建于东晋，得名于 诗经小雅某某篇，是全国唯一的孝子祠遗址。虽屡经兴废，经一期工程修复后, 已具风貌。悠久的历史文化，可以精心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题 旅游文化，确定在相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。2.3 雄厚的区域旅游整体规模江苏太湖地区一直是国内外旅游文化的热点，附近有无锡马山国家级旅游度假区、 灵山大佛、水浒三国
20、影视城、欧洲城等景区，和正在规划建设中的其他旅游度假观光区, 旅游资源分布各有特色，各区可以扬长避短，相互协调，建成各具特点而又密切联系的旅 游基地，将形成强大的规模优势，有力地推动整个区域的旅游业的开展。今后毫无疑问， 苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生辉。本园区的开发可以充分发 挥这种地域边缘优势。2.4 便利的交通条件随着沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路的开通，以及潘分公路、环湖公路、潘百 公路、潭底公路等道路的进一步建设、加上在潭底附近建设开通直达苏州、无锡、湖州、杭 州的航班，将使本地区成为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。第4年末326430146
21、615第5年末326430143601第6年末27912641960第7年末27912641-1681小计2042518818三、工程内容概况某某文化园的规划布局以武进太湖旅游度假区的整体构想为基础，秉承地域传统， 利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显“文化园林”之特色。全园区主要可分六龙广场 、某某山村、净澄湖、二十四孝子石刻长廊、某某禅寺和太湖观音等六大景点。整个文化园 区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力对某某山的文化与自然进行艺术提炼和环 境塑造。灵活运用古园林建筑设计理论和现代科技手法，真正做到步移景异、移步换景。 古蕴浓郁的建筑，自然高下的山势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构
22、框架。主要景观 呈轴线状展开，高潮迭起，交相辉映。由建筑、水体、水面、绿化等造景要素组成大小空间 环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目一新的现代文化园林风光，并表达出多元协调, 蕴古出新，亲和人性，寓教于乐，湖山毓秀的文化园林布局特点。（详见规划用地面积和效 果图）!1!1!,客源市场分析规划用地面积指标某某文化园区总用地55. 4公顷（投影面积）某某寺用地2.2公顷太湖观间用地0.42公顷入口广场3.67公顷商业用地0.68公顷停车声1.42公顷道路用地2.05公顷绿化用地（含水体）40. 6公顷据调查研究，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减,37%的出游市场分布在距 城市15KM的范
23、围内，24%的市场分布在15-50KM内，21%分布在50-500KM内，由旅游中心 城市出发的非本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250KM半径范围内。以 此做参考，可将园区主要国内客源市场定位在200KM半径范围内。而这一地区恰恰包括由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市带，园区就处该城市带的中 部。这些城市人口众多，经济兴旺人民收入水平高，出游愿望强烈。再加上园区宗教文化 浓，为全国唯一孝道寺庙，并与灵山大佛相呼应，必将吸引广大游客的注意力。比照2001 年周边景点接待游客情况，成熟后的某某文化园游客人数到达120万人次/年是可以达 到的，详见市场潜在旅游者预测
24、表前市场潜在旅游者预测表区城市场人口数（万）熟知度%潜在游客数（万）上海14003018.9南京518304.8无锡4285022苏州571308常州3315035.0镇江南通扬州50030605杭州592236嘉兴湖州300235浙江其他城市500223. 3其它华东市场2000157. 5海外市场3总计120周边景点接待游客情况（2001年度）景点名游客人数（万人）灵山大佛207中华恐龙园102天目湖度假区128无锡三国水浒城176常州天宁寺111茅山153五工程投资估算本投资估算主要由前期费用，总体局部，入口广场、净澄湖、某某禅寺、太湖观音、王 裒雕像等局部组成，详见表（1）投资估算表。
25、工程投资估算表单位:万元（表1）序号工程名称投资额.前期费47001其中：拆迁费6002征地费40003前期动作100总体14501其中：停车场2502道路用地2503绿化用地8004地形调整150三.入口广场36001其中：广场15002龙之居13003某某乡村800四、净澄湖6351其中：茶室302前廊553湖桥、楼阁等2504某某会馆1105小别墅1306莲花广场60五、某某禅寺26801其中：庙宇25002二十四孝子廊1003孝子广场80六.太湖观音、王裒雕像等3800七.预留费200八.总投资17065六、经济效益分析本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况，
26、在分析 旅游市场开展前景的基础上，结合太湖旅游大环境以及某某文化园景区的规划情况而预 测的1.1 营业收入的测算标准1.1.1 门票收入参考本地区重要的主题景点门票价格：苏州乐园80元/人，杭州未来世界80元/人, 无锡中视影视基地三国、水浒景区65元/人，中华恐龙园60元/人，灵山大佛50元/人。 某某文化园主要由太湖观音、某某禅寺、净澄湖等景点组成。根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格定为40元/人，境内外人士一律同等票价。估计每年收入 4800万元。1.1.2 客房收入龙之居宾馆，设100套标准房200张床位，按平均房价80元/床，每年收入计480万1.1.3 入园旅游等消
27、费收入本景区的特色餐饮、游览和参与性娱乐工程共有20多项。随着景区知名度的逐步提 高，可以适当提高门票票价，以增加营业收入。出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化, 本研究报告以提高入园旅游的平均水平来计算该项营业收入的增长。营业初期的入园旅 游消费水平规划为30元/人,消费人数为80万人次，每年收入计2400万元。1.1.4 某某乡村商业街租金及购物收入商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街面积共7500平方米，按每日 lo5元/平方米计算，收入约405万元/年。购物每人按10元计,60万人次计600万元/年由此可得，正常年份总收入为8685万元。2004年7月试营业,7-12月按3
28、5%计算。 详见附表(3)1.2 营业本钱的测算标准1.2.1 游乐营业本钱该本钱是指景点设施所消耗的水电费及日常维修费用，不包括门票印刷和服务人员 的工资(这两项列入管理费用内测算)。本研究报告为了简化测算程序，把日常维修费用 和国内旅游待业的平均营销本钱占营业收入百分比的水准，按门票收入的25%提取高预 测营销本钱。每年计1200万元。1.2.2 客房营业本钱按营业收入的30%计算，每年计144万元。1.2.3 消费营业本钱消费营业本钱主要是指餐饮本钱和休闲设施的耗费和简单维修保养费用，前者参照 餐饮、商品零售行业的平均毛利水平，一般为40-50%；本钱约为800万元。但本园区滚动 开发的
29、规模效应明显，休闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大，本应计入门票收 入栏目中。但是，根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格确定为40元/ 人，且境内外人士一律同等票价，除了游客人数增加等因素以外，在门票收入中不再反映 设施增加和游客消费水准增加带来的收入增量。1.2.4 商业街本钱商业街投资800万元，按一定比率承当，公共局部投资为100万元/年;购物本钱按 40%,计240万元。详见附表(4)1.3 营业费用的测算标准6. 3.1营业费用主要指广告宣传费用等，按每年50万元计算。7. 3. 2水、电、煤气费用按每年60万元计算。8. 3. 3维修保养费用按每年180万元计算。
30、9. 4管理费用的测算标准6.4. 1固定资产折旧、递延资产等，按总投资17065万元的5%计提，为853。25万元6. 4.2对人员编制和工资标准参照太湖地区相近主题公园景区管理公司的人员编制和工资标准。拟定为：人员定 编为60人。中、高级管理人员的工资为3500元/月，一般员工为1500元/月，总额为136 o8万元。工资附加费用(住房基金、养老保险基金、待业保险基金等)按工资总额的50%#, 总额为68。4万元，两者合计为205o2万元/年6. 4. 3培训费：每年按30万元计提6. 4. 4蔻保护费：按人均每月50元计，约为4万元一年。6.4. 5差旅费：按当年营业收入的0。5%计，为
31、45万元一年。6. 4.6交际应酬费：按现行的财务制度规定，统一按当年营业收入的0。5%计，为45 万元一年。6. 4. 7董事会费：按每年10万元标准计。6. 4. 8审计年鉴费：每年5万元标准计。6. 4. 9工会经费：按职工当年实得工资的2%测算,按每年3万元计算。6. 4. 10企业财产保险费：按固定资产原值的0。3%测算，约30万元一年。6. 4. 11办公费用：每月按lo5万元计算，全年18万元。1.1 4. 12其他费用：指上述费用以外的零星费用，即不可预见的费用每年按20万元 计算。6.5 财务费用本工程贷款15000万元，贷款利率6%计，正常年财务费用为900万元。6.6 税
32、收和盈余公积金的提取6. 6. 1现行税制规定，旅游待业适用的税种为营业税,税率为5%-20%；餐饮业适用的 税种也为营业税，税率为5%；商品零售业适用的税种为增值税，税率为17%,实际税负相 当于商品销售额的8。5乳本园区未涉及高税率工程，故游乐工程适用的税种为营业税, 税率为5册为简化测算，本研究报告统一按营业收入的8%测算，计695万元/年。6. 6. 2所得税：按所得额的33%征收企业所得税。并实行二免三减半的优惠政策。6. 6.3法定盈余公积金:按税后利润的15%提取（具体情况可由董事会决定），当累计 提取额超过实收资本的50%时停止提取。6. 6. 4公益金:按税后利润的5%提取。（详见附表5）6.7经济效益分析6. 7. 1十三年七个月经营期经济效益测算：总营业收入：115945万元人民币总营业税：9278万元人民币总经营本钱：35297万元人民币总管理费用：20799万元人民币财务费用：12015万元人民币总经营利润：38556万元人民币总所得税：9031万元人民币总折旧：11515万元人民币总税后纯利润：29525万元人民币6. 7.2本园区总投资17065万元人民币，建设期二年，到2004年7月1日，开始营