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1、目录1、2019年及2020年一季度建材板块回顾-4-1.1、 板块景气震荡上行，水泥继续领跑-4-板块表现及历史比拟-8-2、压力测试下，水泥价值继续凸显-11-4-5月赶工推动，价格走强-11-2.1、 “价值”属性增强-12-3、行业集中度加速提升，B端龙头强者愈强-14-3.1、 地产头腰部企业集中持续-15-龙头规模效应逐步凸显-16-3.2、 精装与整装兴起带来渠道变迁-20-竣工下半年或迎可观增长-23-3.3、 小结-26-4、推荐标的-27-5、重点公司盈利预测与估值表-33-风险提示-34-图表1、2018、2019年年度分板块营收合计（亿元）-4-图表2、2018、201
2、9年年度分板块盈利合计（亿元）-4-图表3、2018、2019年年度分板块营收增速（%） -5-图表4、2018、2019年年度分板块盈利增速（） -5-图表5、2019、2020年一季度分板块营收合计（亿元）-5-图表6、2019、2020年一季度分板块盈利合计（亿元）-5-图表7、2019、2020年一季度分板块营收增速（） -6-图表8、2019、2020年一季度分板块盈利增速（） -6-图表9、建材行业重点上市公司2020年一季报一览-7 -图表10、申万建材指数与A股指数走势比照-8-图表11、申万一级行业指数2020年内涨跌幅比拟（） -8-图表12、建材行业重点上市公司2018-
3、2020年表现一览-9-图表13、建材板块与A股估值比照（市盈率）-10-图表14、产业链建材与全部A股PE比照（市盈率）-10-图表15、全国水泥累计产量增速（） -11-图表16、全国水泥单月产量增速（） -11 -图表17、华东（不含鲁）平均水泥出货率（） -11-图表18、西北平均水泥出货率（） -11 -图表19、华东水泥价格（元/吨）-12-图表2。、华东水泥库容比（） -12-图表21、西北水泥价格（元/吨）-12-图表22、西北水泥库容比（） -12-图表23、水泥板块上市公司历年分红率-13-图表24、建筑陶瓷行业收入及增速-14-图表25、防水行业收入及增速-14-图表26
4、、管材行业收入及增速-15-图表27、2015-2019年房企集中度演变-15-图表28、房企销售面积占比（） - 16-2、压力测试下，水泥价值继续凸显21、4-5月赶工推动，价格走强2020年4月单月水泥产量2.23亿吨，同比增加3.77%, 1-4月水泥产量5.21亿吨， 同比减少14.41%。受疫情影响，2020年一季度全国各地水泥产量均降幅较大，但 进入4月需求开始恢复。从分区域产量数据来看，华东、西北及中南地区赶工明 显，出货率普遍到达或超过100%,库存持续下降，后续涨价动力较强。图表15、全国水泥累计产量增速（% ）数据来源：wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表16、全国
5、水泥单月产量增速（% ）数据来源：wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表17、华东（不含鲁）平均水泥出货率（% ）华东（不含，）平均水泥出货量华东地区4月水泥产量单月同比增加6.14%, 1-4月水泥产量累计同比减少14.17%o 目前华东地区下游需求旺盛，赶工推动下水泥价格已企稳回升，与去年同期价格 相当，同时库容比同比低5pct左右，出库率到达110%,为后期旺季价格的上涨 打下良好基础。图表20、华东水泥库容比（）图表19、华东水泥价格（元/吨）8535华东水泥平均库容比（）7565554S267-268269202001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 TI
6、12W文4任 小小： 七乂 T 41、乙 广、7、江 LU- ” 二工/）谷正 用工 1 兀 I兀七 J土图表21、西北水泥价格（元/吨）图表22、西北水泥库容比（% ）西北P O 42.5含税价阮停8）数据来源：数字水泥网、兴业证券经济与金融研究院整理西冰硼数据来源：数字水泥网、兴业证券经济与金融研究院整理西北地区1-4月水泥产量累计同比下降8.64%,但目前库容比仅47%,同比下降 12.96%,到达历史地位，水泥需求十分旺盛。西北地区水泥下游基建占比拟高，5 月中旬国务院发布关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见，意 见对西部大开发提出覆盖短期和中期的总体目标：确保到2020年西部
7、地区生 态环境、营商环境、开放环境、创新环境明显改善，与全国一道全面建成小康社 会；到2035年，西部地区基本实现社会主义现代化，基本公共服务、基础设施 通达程度、人民生活水平与东部地区大体相当，有望利好中线需求。Z2、价值属性增强较高盈利水平的延续、资本性支出的回落带来水泥企业现金流状况的持续性改善， 企业带息债务规模减少，资产负债率下降,水泥上市公司杠杆去化速度也在加快。水泥行业持续转好的财务状况，给公司股东带来较好的股息回报，19年样本企业 的股息率维持高位。其中塔牌集团19年股息率最高，达6.35%,同比提升2.85pct, 万年青股息率4.63%,华新水泥股息率4.34%,同比基本稳
8、定。我们认为此次一季度的需求大幅回落可视为水泥行业的“压力测试”，而企业良 好盈利的延续，再次证明其带息债务规模的压缩以及资产负债率的下降将是中期 现象。未来伴随着上市公司财务杠杆的降低，盈利端的波动将得到进一步熨平， 分红率也有望进一步提升，优质水泥企业的“价值”属性价格更为凸显，估值有 望继续提升。图表23、水泥板块上市公司历年分红率数据来源：Wind、公司年报、兴业证券经济与金融研究院整理主要区域代码股票简称2011201220132014201520162017201820191p111华北000401.SZ冀东水泥74.80%39.10%194.10%-一-36.30%24.95%华
9、东600585.SH海螺水泥16.00%21.00%19.80%31.30%30.30%31.10%40.10%30.00%31.55%000789.SZ万年青20.40%21.50%28.00%22.30%24.70%53.50%46.40%43.10%40.77%中南002233.SZ塔牌集团32.30%35.50%40.20%41.20%42.30%41.40%49.60%58.80%58.02%1313.HK华润水泥控股17.20%19.60%20.50%26.40%51.50%44.40%48.80%48.00%27.15%西南6(X)801.SH华新水泥13.10%30.30%15
10、.80%20.80%72.90%33.10%20.20%33.20%40.00%6(X)720.SH祁连山21.40%17.20%25.10%30.40%30.30%30.30%31.10%35.10%36.48%西北600449.SH宁夏建材30.50%39.00%30.30%31.70%48.10%33.20%31.20%33.50%31.72%000877.SZ天山股份30.30%30.40%31.40%30.30%31.80%31.70%32.10%32.70%3、行业集中度加速提升，B端龙头强者愈强近年来，建材行业各子行业集中度加速提升，龙头市场份额均稳步提高：2018年 我国规模以
11、上防水企业主营业务收入达1147亿元，同比增长14.8%；利润总额达 到79亿元，同比增长26.6%；龙头东方雨虹近三年复合收入增速到达26.13%, 科顺股份到达28.09%；管材行业17年收入增速为-3.2%,较16年回落12.4pct, 龙头中国联塑近三年收入复合增长11.28%； 2016年建筑陶瓷规模以上企业主营 业务收入达4615亿元，同比增速达6%,龙头欧神诺近三年复合增长为26.63%, 蒙娜丽莎增长11.34%。耐火材料行业2018年收入增速12%,龙头鲁阳节能近三 年收入复合增长达15.7%o各细分行业龙头收入增速均显著高于行业增速，整体 集中度提升的趋势十清楚显。我们认为
12、这种集中度的提升，主要与1）下游集中度的提升，2）龙头规模优势， 3）渠道的变迁 三点因素有关，使得龙头企业持续受益，强者愈强。图表24、建筑陶瓷行业收入及增速收入（亿元）T-YOY图表25、防水行业收入及增速收入（亿元） T-YOY数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表26、管材行业收入及增速入（亿元）T-YOY数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理11、地产头腰部企业集中持续近五年来地产市场集中度的提升总体呈现较缓慢的趋势，17年呈现显著的提速迹 象，龙头地产商份额出现跳增，19年速度有所放缓。2019年全年，全国前1
13、0大、 20大房企销售面积占比到达19.95%、27.07%,较2018年分别提升了 0.87、1.33 个百分点，地产行业集中度继续上行。在地产销售市场增速的下行周期中，龙头地产商份额提升的加速将对冲总量的周 期性，且大地产商集采比例更高，因此尽管建材需求总量受地产销售影响同样存 在明显的下行压力，但预计大地产企业的细分市场仍能维持平稳向上的局面，显 现良好的抗周期性。图表27、2015-2019年房企集中度演变数据来源：公司公告、兴业证券经济与金融研究院整理房企销售面积占比（）20152016201720182019TOP10房企销售面积占比11.4112.5415.3819.0819.9
14、5TOP20房企销售面积占比14.7516.2120.0325.7427.07TOP30房企销售面积占比16.9918.5523.4830.5132.15TOP40房企销售面积占比18.720.4225.8333.7735.17TOP50房企销售面积占比20.1122.0527.5636.4337.55销售金额占比（）20152016201720182019TOP10房企销售金额占比17.0518.7224.1626.8926.28TOP20房企销售金额占比23.0625.2332.4638.3237.14TOP30房企销售金额占比26.629,3938.3345.1743,79TOP40房企
15、销售金额占比29.5932.5742.6950.9449.01TOP50房企销售金额占比32.0735.2945.7955.1()52.92数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理随着龙头企业的市场份额逐步提高，各企业生产经营方面的规模效应也逐步凸显, 在企业的费用率，以及生产本钱等方面的下降尤为显著。 1.费用率随收入规模扩大而压缩由于龙头企业的运营普遍较为稳定，各项费用变化幅度较为可控，因此费用率普遍 随企业收入规模的扩大而有所降低，为企业释放盈利空间。以伟新新材为例，在2015-2019年5年间，公司期间费用率自16年达23.5%高
16、 点后下行趋势明显，19年期间费用率为21.2%,较16年下降2.3pct。其中，管理 费用率15-18年逐年递减，19年小幅回升至5.1%。15-19年销售费用率逐年递减， 19年到达13.3%,较18年下降0.4pct。财务费用率持续维持较低水平，15-18年 于区间-0.4%-0.2%间小幅震荡，19年到达-0.72%。图表30、伟星新材期间费用率（% ）21% -图表31、伟星新材费率拆分（）图表31、伟星新材费率拆分（） 销售费用率管理费用率财务费用率（右轴）一期间费用率数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理而收入规模较小的科
17、顺股份，费用率自上市以来得到更为明显的改善。15-19年整 体呈现先升后降，16年达历史高点26.01%, 17-19年费用率下降明显，2019年公司期间费用率21.74%,较历史16年高点下降4.27pct。销售费用率较为平稳，在 13%左右，19年小幅下降为12.38%。管理费用率（含研发）16年到达高点11.76% 后逐年下降至19年的4.42%,较16年下降3.15pct；同时随资产结构改善，15-19 年间，财务费用率自15年的1.53%,下降到19年的0.43%,下降幅度LlOpct。数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理 2.产能布局逐步完善，提高综合竞争力我国各细分建
18、材行业仍处于“大行业，小公司”的阶段，因此各企业仍在积极扩 充产能，提高市场份额。龙头企业（特别是上市公司）资金优势明显，产能扩充效 率较高，为工程端的投标及零售端的招标都带来更为有利的竞争力，同时可在一 定程度上降低运输费用，获得本钱优势，并传导至价格优势。以东方雨虹为例，公司在华北、华东、东北、华中、华南、西北、西南等地区均 已建立生产物流研发基地，产能分布广泛合理。19年公司运输费用率同比下降 0.01 pct到达3.37%,自18年后连续两年下降，结束了 13-17年持续上升的趋势。 我们认为随后期产能布局的进一步完善，运输费用率有望持续下降。图表34、东方雨虹历年运输费用率（% ）T
19、一运输费用率数据来源：公司年报、兴业证券经济与金融研究院整理瓷砖行业产品重量较高，运输本钱占收入比拟高。龙头东鹏控股随产能布局逐步 完善，于13年设立8个中心仓、12个区域仓、7个销售仓，而公司运输费用率自 13年开始进入下降通道，从2012年高点5.8%下降至17年的3.7%,降低2.1 pct, 进一步提升自身的竞争优势。3.生产端规模效应持续凸显局部细分行业由于生产特征，具有明显的规模效应,龙头企业倚仗较大的产销量，成 本端的优势突出，并最终传导至价格端的优势，攫取更多市场份额。瓷砖行业生产制造端的规模效应就十清楚显，企业可通过降低转产次数，提高良品率和生产效率。近年来欧神诺受益B端业务
20、放量，生产规模持续扩大，虽然产 品价格维持稳定，2015-2019年公司毛利率水平却稳步提升，2019年达36.58%, 较2015年提高4.75pct。图表36、欧神诺毛利率变化（% ）号|率数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理同样，石膏板行业也具有明显的规模效应。北新建材作为石膏板行业龙头， 2012-2016年间，收入规模从66.85亿元扩大至81.56亿元。同时,在2012-2016 年间，总体单位本钱持续下行，从12年的3.84元/平方米，下降至16年的2.86 元/平方米（17-19年来因护面纸价格及生石膏价格等大幅提升，导致单位本钱提 高）。拆分来看，单位原材料本钱及
21、燃料动力本钱12-16年呈逐渐递减趋势，17至今有 所上升。其中单位原材料本钱19年为2.31元/平米，较16年上升35.8%；单位燃 料动力本钱上升至19年0.79元/平米，较16年的0.66元/平米上升19.7%。而近 年来虽然人工本钱大幅上升，公司通过提高效率，仍维持单位人工本钱稳定于区 间元/平方米间小幅震荡，19年略有上升，为0.32元/平米。图表37、北新建材单位本钱（元/平米）图表38、北新建材单位本钱拆分（元/平米）一单位原材料本钱 一单位燃料动力本钱一单位人工本一单位其他本钱图表29、房企销售金额占比（） -16-图表30、伟星新材期间费用率（） -16-图表31、伟星新材费
22、率拆分（） -16-图表32、科顺股份期间费用率（） -17-图表33、科顺股份费率拆分（） -17-图表34、东方雨虹历年运输费用率（） - 18-图表35、东鹏运输费用率变化（） - 18-图表36、欧神诺毛利率变化（） -19-图表37、北新建材单位本钱（元/平米）-19-图表38、北新建材单位本钱拆分（元/平米）-19-图表39、2016-2019年中国精装修商品住宅新开盘情况-20 -图表40、2019精装修房市场渗透率（%） -20-图表41、各地全装修政策梳理-20-图表42、房地产工程集中采购的一般流程-22-图表43、家具、五金及装饰材料零售市场成交额及增速-22-图表44、
23、我国建材家居卖场销售额及增速-22-图表45、连锁家居建材商店景气度下降-23-图表46、房地产拿地到竣工各阶段-24-图表47、2013年平均开盘速度较快的10家典型企业-24 -图表48、2013年房地产工程拿地开盘数据-24-图表49、16-19年与12-13年地产周期-26-图表50、2014年房屋竣工面积增速回正-26-图表51、商品房待售面积回落，地产有补库需求-26-图表52、19年商品房销售面积：现房：累计占比下降接近15%-26-图表53、海螺水泥历史估值情况（PB） -27-图表54、海螺水泥盈利预测表-27-图表55、祁连山历史估值情况（PB） -28-图表56、祁连山盈
24、利预测表-28-图表57、冀东水泥历史估值情况（PB） -28-图表58、冀东水泥盈利预测表-28-图表59、东方雨虹历史估值情况（PE） -29-图表60东方雨虹盈利预测表-29 -图表61、帝欧家居2014年至今收入增长-30-图表62、帝欧家居2014年至今利润增长-30-图表63、欧神诺2014年至今收入与利润情况-30 -图表64、帝欧家居盈利预测表-30-图表65、蒙娜丽莎历史估值情况（PB） -31 -图表66、蒙娜丽莎盈利预测表-31 -图表67、亚土创能历史估值情况（PB） -31 -图表68、亚土创能盈利预测表-31 -图表69、江山欧派历史估值情况（PB） -32-图表7
25、0、江山欧派盈利预测表-32-图表71、重点公司盈利预测与估值表（2020-05-30） -33 -数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理3.3、精装与整装兴起带来渠道变迁 1、精装修比例持续提升近年来，国家以及地方政府加速推动全装修房的交付政策落地，并于18年频繁出 现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止19年底，据相关机构统 计数据，精装修商品住宅开盘量同比增速到达34.39%,全国精装房比例到达 32.80%,预计到2020年将超40%o2019年2月15日，住房和城乡建设部办公厅出台住宅工程规划（征求意见稿） 其中更
26、是明确提出：新建城市建筑应全装修交付，即精装修比例到达100%。精装 修比例的提升使得更多地产商采用集采方式采购建材，也有更多品类的建材被集 中采购，使得其零售市场受到挤压。在这种趋势下，工程端占比高的建材企业， 逐步获得更大的市场份额，快速扩大市场集中度。图表39、2016-2019年中国精装修商品住宅新开盘情况图表40、2019精装修房市场渗透率（% ）一精装修商品住宅开盘量（万套）T-同比增速（）数据来源：奥维AVC数据、兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：全装联、兴业证券经济与金融研究院整理图表41、各地全装修政策梳理省区具体政策内容全国2019年2月15日住房和城乡建设部办公厅关于
27、38项强制性工程建设规范公开征求意见稿发布，其中住宅工程 规划（征求意见稿）中明确提出：新建城市建筑应全装修交付。河北2019年4月，河北省住房和城乡建设厅发布关于征求装配式建筑评价标准（征求意见稿）意见的函。的函中 明确了只有采取全装修的装配式建筑才能被有效认定。山西2018年8月，山西省人民政府办公厅印发关于加快推进商品住宅全装修实施意见的通知。西安2018年12月，西安市人民政府印发西安市推进新建住宅全装修工作实施意见的通知。通知中要求：西安市 行政区域内（含西咸新区）新出让或划拨土地上，除拆迁安置房以外的住宅建设工程实行全装修。2019年1月1日 起开始实施。海南2017年5月，海南省
28、住建厅正式印发公布海南省商品住宅全装修管理方法（试行）：从2017年7月1日（含） 后取得施工许可证的商品住宅工程（以下简称住宅工程）全部实行全装修山东浙江上海江苏河南四川北京2016年11月，山东省住建厅发布山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案,2017年设区城市新建高 层住宅实行全装修，2020年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。2016年9月，省政府办公厅印发关于推进绿色建筑和建筑工业化开展的实施意见，首次明确了我省住宅全装 修的实施时间及范围，即“2016年10月1日起，全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住 宅，全部实行全装修和成品交付2016年8月，上海市住建
29、委发布关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知：提出从2017年1月 1日起，凡出让的本市新建商品房建设用地，全装修住宅面积占新建商品住宅面积（三层及以下的低层住宅除外） 的比例为：外环线以内的城区应到达100%,除奉贤区、金山区、崇明区之外，其他地区应到达50%。奉贤区、 金山区、崇明区实施全装修的比例为30%,至2020年应到达50%。本市保障性住房中，公共租赁住房（含集中 新建和商品住房中配建）的全装修比例为100%。2016年8月，江苏省委省政府发布关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见，提出到2025年全省 装配式建筑占新建建筑的比例超过50%,新建成品住房比例到达50%
30、以上2016年7月，河南省委、省政府近日下发关于加强城市规划建设管理工作的意见：提出到2020年全省新建 商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起，新开工商品住宅全部执行成 品房标准。2016年3月，四川省政府印发关于推进建筑产业现代化开展的指导意见：提出到2020年，全省新建住宅全 装修到达50%；到2025年，全省新建住宅全装修到达70%。2015年10月，北京市住建委发布关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知：提出自2015 年5月1日起，由市保障房建设投资中心新建、收购的工程率先全面推行全装修成品交房；自2015年10月31 日起，凡新
31、纳入我市保障性住房年度建设计划的工程（含自住型商品住房）全面推行全装修成品交房。资料来源：各住建部官网、兴业证券经济与金融研究院整理 2、集采模式抬高竞争壁垒，助推建材集中度提升集采模式下，品牌建材龙头具备多重优势：资金实力、服务能力、品牌影响力，竞 争壁垒进一步抬高。资金上,大型地产商供应合同一般附带一定的账期，现金流 的巨大压力是中小企业难以承受的。服务能力上,及时有效的大批量供货考验着 建材企业的生产运营能力，专业服务的质量和响应速度也是大地产商集采的重要 考量方面，此外定制化产品的供应还耍求企业具备强大的研发能力以满足客户的 个性化要求。品牌影响力上,全装、精装房的交付中装修的档次、品
32、位与质量成 为影响客户认知的重要因素，因此所选用建材产品的品牌力也是地产商选择的重 要考量要素。综合来看，全装修政策推开工程市场规模的放量，龙头地产商份额的加速提升使 得总量增速下行周期中细分需求或仍存增长亮点，而集采模式那么进一步凸显龙头 企业在资金、服务、品牌上的关键优势。我们认为上述要素将共同加速优质的建材 品牌商和地产商的深度合作，建材行业的“马太效应”或将更为凸显，加速建材 品牌的集中度提升。图表42、房地产工程集中采购的一般流程资料来源：公司官网、兴业证券经济与金融研究院整理 3、零售市场份额略有压缩我们观察到，家居建材零售市场（统计家具、五金及装饰材料）成交额增长率自 2011年
33、来逐渐下降，并在2015年首次出现负增长，成交规模1930亿元。建材家 居卖场作为零售市场的主要渠道，销售额也从2014年开始出现负增长，2017年 更是在2016年9%的增长后，出现23%的下滑，零售市场已基本进入存量博弈阶 段。在这种存量博弈下，家居建材零售市场的集中度得以提升，连锁建材商店门 店总数、营业面积、从业人数都在2005年到达高点后持续下降。家居建材零售市场的收缩，一方面源自房地产增速的下降，另一方面那么因受到精 装房和集采趋势、以及线上消费的挤压。考虑到这两大因素在短期内难有逆转，我 们判断零售市场的相对低迷也将在短期内持续，促使局部小企业主动收缩甚至退 出市场，市场集中度有
34、望得到提升。图表43、家具、五金及装饰材料零售市场成交额及增速图表44、我国建材家居卖场销售额及增速数据来源：wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表45、连锁家居建材商店景气度下降一连锁家居建材商店门无总数（个，左轴）一一连锁家居建材商店零售营业面积（万平米，左轴）T一连锁家居建材商店从业人数（万人，右轴）资料来源：wind、兴业证券经济与金融研究院整理 4、整装公司异军突起我国整装公司最初起步于90年代，大多成立于2010年左右。整装概念和实践在 家装行业运作了多年，但始终不温不火，未能成为市场的主流。我们认为整装企 业在过去缓慢的开展，与整装公司成熟度的欠缺，以及消费者消费力的缺乏有一
35、 定的关系。近年来随整装公司经验的累积，以及新一代90后业主对一站式整装的 需求，叠加消费升级的推动，整装公司在家装领域中异军突起。虽然现在具有整装能力的企业数目仍很小，我们预计未来随各企业技术和业务的 规范，整装有望成为家装消费的终极形式。而相比成品化程度较高的产品如衣柜、 卫浴，整装对于基础建材如涂料、瓷砖、防水材料企业的要求将更高。基础类建 材由于对其质量的最终表达对施工依赖度高，整装企业对供货商产品除了质量的 要求，更将加重了对其工程服务能力方面的要求。我们认为整装形式的兴起，将进 一步促进家装零售市场的集中度向产品质量优、服务能力强的龙头企业提升。而 目前与工程企业合作较为密切的家居
36、建材供应商，由于服务体系已磨炼多年，或 将成为日后整装企业首选的合作品牌。14、竣工下半年或迎可观增长从房企的开发流程看，主要步骤为“土地获取一开工一开盘一竣工”几个阶段。 阶段1主要工作为前期准备，包括设计、相关许可证的获取等，阶段2主要为按 照设计成果进行施工指导到达预售条件，领取与搜证。阶段1+阶段2：行业内企业从拿地到开盘的时间参差不齐，从2013年数据来看， 新增工程平均开盘时间在7个月左右。阶段3：从第一次开盘到交房的时间，一 般在1到2年左右，开发商会在购房合同上写明是交房时间，而一般交房约定到 期可延后3-6个月，即所谓的免责期。因此从开发商拿地到竣工，时间大概为2-3年左右，
37、而17年来随1）开发商融资 环境恶化，资金面趋紧，加快新开工回流资金而推迟竣工，2）精装房比例提升使 得开盘到竣工时间延长，从行业角度来看，整体从拿地到竣工的时间有所拉长。图表表、房地产拿地到竣工各阶段符合预售条件-土地获取开工开盘竣工II II MIIII阶段一阶段二阶段三数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理图表47、2013年平均开盘速度较快的10家典型企业数据来源：CRIC研究中心，兴业证券经济与金融研究院整理企皿拿地？II开母时诃月合约销售金额 （亿元）销隹额同比憎长前11月销售金额 排名万科地产南方8个月，北方9个月159926%1绿地集团6-10个月134259%2保利地产7-1
38、0个月111121%3中海地产9-11个月103220%4恒大地产6-8个月98416%5碧桂园6-8个月967130%6华润置地7-10个月62436%8世茂房地产6-9个月61345%9龙湖地产6-9个月44825%12图表48、2013年房地产工程拿地开盘数据拿地企业工程名字城市拿地时间开盘时间从拿地到开盘时间（月）保利地产保利玫瑰花语成都2013/1/82013/6/225.5保利地产保利香颂湖天津2013/2/12013/8/186.6保利地产保利叶公馆青岛2013/2/202013/10/137.8保利地产保利海上五月花合肥2013/3/222013/11/238.2碧桂园兰州碧桂
39、园兰州2013/4/222013/10/65.6碧桂园碧桂园生态城武汉2013/2/282013/9/96.4恒大地产恒大绿洲郑州2013/2/52013/8/316.9恒大地产恒大名都滁州2013/3/132013/10/76.9恒大地产恒大翡翠华庭济南2013/4/32013/11/107.4恒大地产恒大御景湾沈阳2013/4/162013/11/307.6华润置地华润中心凯旋门烟台2013/3/282013/11/308.2金地集团金地酩悦扬州2013/3/42013/9/276.9金地集团金地艺境沈阳2013/3/262013/10/277.2金地集团金地格林世界烟台2013/3/12
40、013/11/98.4金地集团金地申花里杭州2013/2/202013/11/309.4龙湖地产长沙湘风原著长沙2013/1/82013/7/15.8龙湖地产龙湖拉特芳斯重庆2013/4/152013/11/167.2龙湖地产唐宇ONE沈阳2013/2/62013/9/197.5龙湖地产名景台杭州2013/2/252013/11/38.4绿地集团绿地新里泊林公馆徐州2013/2/222013/9/126.7绿地集团绿地海珀澜庭昆明2013/6/62013/12/286.8荣盛开展荣盛城一期沈阳2013/7/312013/12/154.6荣盛开展荣盛莉湖春晓南京2013/1/172013/8/1
41、77.1世茂房地产世茂摩天城泉州石狮2013/4/202013/10/306.4世茂房地产世茂林屿岸武汉2013/5/12013/11/307.1世茂房地产世茂原山首府济南2013/2/12013/10/18.1世茂房地产世茂首府宁波2013/1/172013/9/298.5万科地产万科城花璟苑武汉2013/1/152013/11/2710.5中海地产中海御道路一号杭州2013/6/252013/12/276.2中海地产中海凤凰熙岸常州2013/2/62013/9/287.8数据来源：CRIC研究中心，兴业证券经济与金融研究院整理17年03月开始，商品房销售面积增速与竣工面积增速开始形成背离，
42、到18年逐 步扩大，今年以来政策调控力度有所缓和，市场流动性转好，房地产投资加速， 房屋竣工面积增速或探底回升，减少背离程度。从2012-2015年地产周期来看，12年末商品房销售增速快速提高，13年全年增速 逐步回落，14年受到调控政策影响，销售面积增速快速下滑，3月转负；传导到 竣工方面，受地产回落影响资金趋紧，竣工面积增速先与销售面积增速，于14 年2月转负，但因13年商品房销售面积基数高,竣工面积增速在14年5月转正， 一度到达8.1%,并最终于销售面积触底的15年2月再次转负。2015年9月，在 销售面积增速持续提高3个月后，竣工面积增速转正。16年以来商品房销售面积复合增速高于14
43、年,且销售高增速持续周期长于13年， 随商品房销售面积增速下降，19年下半年房屋竣工增速已转正，20年走强幅度将 强于14年。图表49、16-19年与1213年地产周期图表50、2014年房屋竣工面积增速回正商品房销售面积：累计同比% %So o o o 5 4 3 2-30%-40%-50%W0Z数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表51、商品房待售面积回落，地产有补库需求8000070000600005000040000300002000010000oozoz 二、20Z 芟20Z 60、匚 03 C0C1 9107 ZUSIOZ SO-SIOZ 0U20Z doz 8Q/2
44、0Z o、2oz 90z-oz 二二一oz 芝二 orl goloel eo-orl 600z ZU800Z商品房待售面积:累计值（万平方米）数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理, Z、GImet芟 9I0Z829I0ZZU9I0Z3/二07Ziozi orI0ZJ ONTozI0Z房屋竣工面积:累计同比 商品房销售面积：累计同比数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理图表52、19年商品房销售面积：现房：累计占比下降接近15%90、6 一 0Z ZU20Z90、20z ZUZJOZ90、匚 or ZU9-0Z90、9I0z ZUSIOZ 90s-oz ZI三 oz903-orl ZU20Z907EIOrl ZIAIOrl 90AI0Z ZU 二 0Z 二 0ZZU20Z 90OTOZZU600Z 90、600zZU800Z一商品房销售面积：现房：累计占比数据来源：Wind、兴业证券经济与金融研究院整理3.5、小结总体而言，我们认为建材领域的各细分行业目前仍普遍处于完全竞争市场，而