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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】 D2. 【问题】 因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.张某选择房屋产权调换B.张某要求先补偿、后搬迁C.张某要求按照搬迁之日类
2、似房地产市场价格补偿D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议【答案】 C3. 【问题】 新建房地产的土地成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1512.77C.1527.27D.1619.05【答案】 B4. 【问题】 一级房地产估价机构，应当具备的条件是（ ）。A.从事房地产估价活动连续4年以上B.取得二级房地产估价机构3年以上C.有8名以上专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份合计不低于50%【答案】 B5. 【问题】 配电
3、箱是接受和分配电能的装置，下列是按用途分类的是（）。A.动力配电箱B.落地柜式配电箱C.明装配电箱D.工厂的定型产品【答案】 A6. 【问题】 保险可用资金最主要的来源是（ ）。A.资本金B.留存收益C.责任准备金D.经营利润【答案】 C7. 【问题】 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A.紫线B.蓝线C.黄线D.绿线【答案】 B8. 【问题】 商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为( )m2的，购房人有权退房。A.97B.103C.105D.A.、B.均可以【答案】 C
4、9. 【问题】 甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损害前后差价法【答案】 A10. 【问题】 某房地产的年净收益为60万元，建筑物
5、价值为200万元，建筑物资本化率为12%,土地使用年限为，土地报酬率为6% ,该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 C11. 【问题】 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（ ）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】 B12. 【问题】 自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（）批准后生效。A.全国人民代表大会及其常务委员会B.国务院C.省.自治区.直辖市的人民代表大会D.省.自治区.直辖市的人民代表大会常务委员会【答案】 D13. 【问题】 估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨
6、，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值【答案】 B14. 【问题】 在实际估价中，选取（ ）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】 D15. 【问题】 写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（）来确定。A.市场租金水平的预测值B.业主可接受的最低租金水平C.市场租金的变化趋势D.同类写字楼
7、的平均租金水平【答案】 B16. 【问题】 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和（ ）。A.利润支出B.年折旧额C.清理费用D.结构维修费用【答案】 C17. 【问题】 仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是（）。A.附息债券B.贴水债券C.信用债券D.担保债券【答案】 B18. 【问题】 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】 B19. 【问题】 一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。A.越大B.越小C.坚挺
8、D.疲软【答案】 A20. 【问题】 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC2. 【问题】 征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。A.征收基本农田5 亩B.征收基本农田以外的耕地45 公顷C.征收园地600 亩D.征收集体
9、建设用地45 公顷E.征收未利用土地50 公顷【答案】 AB3. 【问题】 代理服务器为局城网用户提供Internet访问时，不提供（）服务。A.地址共享B.数据缓存C.数据转发D.数据加密【答案】 D4. 【问题】 下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升【答案】 ABD5. 【问题】 下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的内容是保证和发挥物业的使用功能B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称C.物业管理活动的依据是商品房买卖合
10、同D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值【答案】 BD6. 【问题】 下列关于契税的表述中，正确的有（）。A.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税B.土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税C.契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋D.法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税E.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不征收契税【答案】 ABCD7. 【问题】 建设工程规划许可证由（）核发。A.城市人民政府城乡规划主管部门B.省人民政府确定的镇人
11、民政府C.县人民政府城乡规划主管部门D.省人民政府确定的主管部门E.县人民政府确定的镇人民政府【答案】 ABC8. 【问题】 符合资产定义的资源，在同时满足以下( )条件时，确认为资产。 A.与该资源有关的经济利益很可能流入企业B.与该资源有关的经济利益很可能流出企业C.该资源的成本或者价值能够可靠地计量D.该资源的成本或者价值不能可靠地计量E.与该义务有关的经济利益很可能流出企业【答案】 AC9. 【问题】 下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.公共配套设施建设费【答案】 CD10. 【问题】 以下( )
12、，属于所有者权益的来源。A.所有者投入的资本B.直接计入所有者权益的利得C.直接计入所有者权益的损失D.资本支出E.留存收益【答案】 ABC11. 【问题】 物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费【答案】 AB12. 【问题】 二级资质的房地产估价机构不得从事以（ ）为估价目的的房地产评估。A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿【答案】 AC13. 【问题】 关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑
13、了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】 BC14. 【问题】 光污染包括（）。A.灯光污染B.玻璃幕墙反光污染C.眩光污染D.宇宙线辐射污染E.视觉污染【答案】 ABC15. 【问题】 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】 BCD16. 【问题】 编译和解释是实现高级程序设计语言的两种基本方式，（）是这两种方式的主要区别。A.是否进行代码优化B.是否进行语法分析C.是否生成中间代码D.是否生成目标代码【答案】 D17. 【问
14、题】 长期资金市场的特点包括（）。A.融资期限长B.融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要C.资金交易量大D.参与者主要是机构的投资者E.作为交易工具的有价证券流动性较差，价格变动幅度大.有较大风险【答案】 ABC18. 【问题】 下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地【答案】 AB19. 【问题】 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】 AB20. 【问题】 经济评价基础参数中，时间
15、类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟
16、将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390
17、万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题2. 某房地产纠纷估价报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托方某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。三、估价对象(一)估价对象界定某厦位于
18、某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，14层为商业裙楼，628层为公寓，2931层为纯写字楼。此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。(二）权利状况根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的国有土地使用证(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字
19、楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。【答案】(1)封面及目录和致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价师声明。(3)委托方和估价方缺少联系电话。(4)一次评估只能有一个目的。(5)缺少合法原则。(6)缺少估价日期。(7)估价结果报告中缺少估价应用的有效期。(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。(9)区域因素分析中用词不当。(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。(11)资本化率的计算过程错误。(12)剩余土地使用年限错误。(13)缺少附件。3. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行
20、实地査勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字搂的单位租金有较大差异。请问：1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服
21、务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。4. 贾某2016年7月15日购买了一多层住宅的顶层6楼，2017年4月贾某办理入住并开始装修。2017年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.
22、因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿【答案】1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔
23、偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。5. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX商业城部分商铺估价结果报告一、委托方XX有限公司（法定代表人、住所略）。二、估价方xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp30013009号商铺，总建筑面积为547.15m2。XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴
24、面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。【答案】(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。(2)土地实物描述不全面。(3)建筑物实物描述不全面。(4)可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。(5)可比实例成交价格未说明币种。(6)市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确。(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。(13)收益法未分析未来收益变化趋势。(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。