《2022年全省房地产估价师深度自测题型.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年全省房地产估价师深度自测题型.docx（16页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付（）。A.全部使用权出让金B.部分使用权出让金C.全部土地收益D.部分土地收益【答案】 A2. 【问题】 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 C3. 【问题】 下列关于房产税的表述，错误的是（ ）。A.房产税采用比例税率B.个人所有非营业用的房产免征房产税C.企业拥
2、有并运营管理的大型体育场馆，免征收房产税D.房产税按余值计征，税率为1.2%，按房产租金收入计征的，税率为12%【答案】 C4. 【问题】 依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6个月申请续期D.应于届满前1年申请续期【答案】 B5. 【问题】 运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 C6. 【问题】 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房
3、率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。A.241.45B.275.94C.306.6D.315.36【答案】 B7. 【问题】 在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。A.档次B.建筑结构C.用途D.权利性质【答案】 A8. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，
4、市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】 A9. 【问题】 某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。A.89.60B.229.21C.375.69D.604.9
5、0【答案】 D10. 【问题】 潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】 B11. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.100B.200C.300D.400【答案】 C12. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金
6、，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.公共服务设施用地B.住宅用地C.市政公用设施用地D.绿化用地【答案】 A13. 【问题】 （）是
7、通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。A.吸纳量计划预测B.回报率预测C.敏感性分析D.市场供求分析【答案】 A14. 【问题】 关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【答案】 D15. 【问题】 假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产
8、业的系统性市场风险系数是( )。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【答案】 B16. 【问题】 （2016年真题）下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（ ）。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所得税【答案】 C17. 【问题】 考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】 A18. 【问题】 下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法【答案】 B19. 【问题】 下列影响消费者行为的因素
9、中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】 B20. 【问题】 下列关于商品房预售的条件，表述错误的是（ ）。A.取得土地使用权证书B.取得工程规划许可证C.取得商品房预售许可证D.预售的规模不得大于栋【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【答案】 C2. 【问题】 下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。A.手续不全的房地产B.权属有争议，尚处于诉讼程序
10、中的房地产C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产D.未经抵押权人同意拍卖的房地产E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产【答案】 BC3. 【问题】 根据消费者购买行为的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A.家电产品B.便利品C.选购品D.特殊品E 日用品【答案】 BCD4. 【问题】 运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表【答案】 AB5. 【问题】 征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。A.征收基
11、本农田5 亩B.征收基本农田以外的耕地45 公顷C.征收园地600 亩D.征收集体建设用地45 公顷E.征收未利用土地50 公顷【答案】 AB6. 【问题】 在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（）。A.比例调整B.加法调整C.减法调整D.乘法调整E.换位调整【答案】 BD7. 【问题】 土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体【答案】 AC8. 【问题】 根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不
12、动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅【答案】 AC9. 【问题】 (2016年真题) 房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加【答案】 BD10. 【问题】 以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【答案】 C11. 【问题】 不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（ ）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋
13、所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】 AD12. 【问题】 下列导致地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有（）。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年【答案】 BD13. 【问题】 下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.幕景分析法D.解析法E.专家调查法【答案】 AC14. 【问题】 敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。A.最合理B.最乐观C.最可能D.最悲观E 最公平【答案】 BCD15. 【问题】 三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产
14、抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】 AD16. 【问题】 下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】 ABCD17. 【问题】 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD18. 【问题】 下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的内容是保证和发挥物业的使用功能B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称C.物业管理活动的依据是商品房买卖合
15、同D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值【答案】 BD19. 【问题】 城市规划管理系统由（）组成。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系统C.城市规划反馈系统D.城市规划保障系统E.城市规划发展系统【答案】 ABCD20. 【问题】 甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1、某居住房地
16、产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年
17、。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例A100(1+0.5%)/100100.5/100实例B100(1+0.5%)/100102/100实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件
18、。2. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为20000元/m2建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总
19、费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。【解】1层餐厅和咖啡厅价格=20000元/m2X900m2=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X(160%)=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=1000元/(天.间）X20天/月X12月=240000元=24万元酒店年总费用=1022万元X40%=409万元酒店客房及会议室年净收益=(1022+24409)万元=6
20、37万元酒店客房及会议室价格=637万元/10%X11/(1+10%)30=6005万元酒店办公室价格=300m2X10000元/m2=3000000元=300万元该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107万元【答案】改错如下：(1)酒店客房年总收益=250元/(天*间）X280间X365天X60%=1533万元(2)酒店会议室年总收益=5间X1000元/(天*间）X20天/月X12月=120万元(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。3. 本次估价背景情况如下：估价对象为一
21、宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据房地产估价规范（GB/T502911999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预
22、测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市
23、场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债
24、务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。4.由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。4. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和
25、限制条件(略）某房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象现状、位置及周围环境景观估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区
26、。3.交通通达程度估价对象毗邻某大街和某路，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。4.项目进程及规划限制条件【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程A时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程A时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应
27、是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。5. 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+
28、其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与
29、用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。