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1、20088年成都都市写字字楼市场场分析报告告目录说明：本报告数数据截止止日期为为20008年112月331日；本报告中中的“新增供应应/成交交量”是指220088年取得得预售许许可的供供应及其其成交情况况；本报告中中的“吸纳量量”是以220000年以后后投入使使用的写写字楼作作为样本本进行统统计，包包括买卖卖面积(包括二二手写字字楼)和和租赁面面积；除特别注注明外，本本报告中中的数据据均来自自于四川川中原数数据库一、相关关经济数数据及影影响u 第二产业业中的主主导行业业初步定定型，高高新产业业发展迅迅速 在成都，高高新技术术产业得得到突出出发展，已已确立了了电子信信息、食食品、医医药和机机械四
2、大大主导产产业，而而高新区区成为全全省发展展电子信信息一一号工程程的主主要载体体。u 第三产业业蓬勃发发展，各各行业齐齐头并进进 第三产业业内部各各主要行行业商业业贸易、交通邮邮电、金金融保险险、房地地产、社社会服务务业均呈呈现出良良好的发发展势头头，最突突出的表表现是房房地产业业、社会会服务业业在第三三产业中中的比重重明显上上升。 以金融保保险、房房地产、会展等等为重点点的现代代服务业业对写字字楼的需需求最为为直接，近近年来成成都第三三产业的的快速增增长为写写字楼市市场发展展提供了了动力，是是支撑写写字楼市市场的重重要发展展基础。20022年20033年20044年20055年20066年2
3、0077年20088年1-10月月第一产业业140.2153.2168182.3195.1275.5第二产业业758.1589.11022210077.712111.615044751.5第三产业业764.9858.6955.711811.113433.715844.915444.288二、相关关政策及及影响1、成都市商商务局、成都外外商投资资企业协协会及六六大行联联合制订订的成都都商力写写字楼等等级指导导标准出出台。这这是成都都第一个个真正意意义上具具备完整整系统的指指导标准准。标准将顶顶级写字字楼、甲甲级写字字楼及乙乙级写字字楼分别别在地理理位置、建筑规规模、建建筑规划划、层高高、电梯梯、
4、空调调、业权权、物管管、入驻驻率等条条件上做做了详细细区分。影响：以以此标准准来看，目目前成都都市场上上还没有有顶级写写字楼，而而目前市市场上大大量自我我标榜的的甲级写字字楼也在在严苛的的划分条条件下被被排除在在外，虽虽然地理理位置和和建筑规规模等硬硬件条件件无法改改变，但但标准的的出台为为建筑规规划、电电梯、物物管等人人力可控控的条件件提供了了一个基基准线，为为规范目目前写字字楼的档档次划分分和售价价，以及及租金费费用的收收取提供供了一个个参照的的标准，将将促使写写字楼物物业的开开发向产产业化发发展的方方向作出出变革。三、相关关规划及及影响1、政府府相关规规划及招招商引资资情况1.1成成都金
5、融融后台中中心扩容容15000亩为了满足足大量金金融机构构的需求求，高新新区将原原有的成成都金融融后台服服务中心心扩容一一倍，规规划建设设10000亩至至15000亩金金融后台台服务中中心扩展展园区，以以此打造造西部最最大的金金融后台台服务产产业园。目前的金金融后台台服务中中心于去去年8月月底开始始规划建建设，规规模为115000亩，能能容纳66万至77万名从从业人员员，但随随着大量量金融机机构的入入驻，加加上政府府搬迁给给整个区区域经济济带来的的深厚发发展潜力力，使原原规划园园区已无无法满足足市场需需求，园园区的扩扩展成为为当务之之急。依依据新规规划，扩扩展园区区紧邻原原规划园园区的西西南方
6、位位，占地地10000亩至至15000亩，仍仍然处于于大源组组团商务务片区内内，扩展展后的成成都金融融后台服服务中心心规模将将达到330000亩。影响：预预计在22-3年年内，金金融后台台中心将将成为一一个投资资超过1100亿亿元、从从业人员员超过110万人人的中国国西部最最大的金金融后台台服务产产业园。由此可可见，金金融商务务后台中中心园区区扩展建建设在满满足市场场需求的的同时为为大源甚甚至南城城区域的的发展提提供金融融支持。将大大大提升大大源商务务组团甚甚至整个个成都作作为西南南金融中中心的影影响力。2、主要要商务区规划划2.1成成都中央央商务区区规划全全新出笼笼20088年122月，成成
7、都中央央商务区区规划全全新出笼笼。根据据规划的的试验区区建设重重大项目目计划，在在未来的的355年，成成都城市市建设重重大项目目将以“二二轴四片片”为重重点，把把中心城城区建设设成为西西部地区区金融、贸易、信息和和商务办办公活动动的高度度聚集区区。中中央商务务区内城城市建筑筑形态设设计、中央央商务区区交通体体系设计计、中中央商务务区产业业调整规规划、“一一三七的发展展战略”等等一系列列指导中中央商务务区发展展三大规规划相继继出炉；荔枝巷巷、青年年路、东东大街一一段，这这些地方方改造也也基本结结束，中中央商务务区面貌貌焕然一一新。影响：中中央商务务区规划划的出台台对今后后城市中中心商务务区的发发
8、展有着着积极的的指导意意义，对对中央商商务区的的发展方方向，发发展规模模，发展展节奏和和产业打打造重点点均做出出了战略略性的规规划和设设计，对对完善成成都的商商务体系系，提高高商务环环境均有有着极为为重要的的作用。四、写字字楼市场场发展现现状1、整体体市场情情况1.1供供应情况况数据来源源于成都都房管局局20055年至220077年三年年间，办办公用房房的供应应趋势比比较稳定定。不过到到了20008年年，市场场供应大大幅上升升，全年年供应量量达到了了77.11万平方方米，较较去年上上涨366%。数据来源源于成都都房管局局从08年年办公用用房的整整体情况况来看，4月和9月写字楼市场集中放量，这两
9、个月的供应量总量达到了48.60万平方米，占全年总量的七成。1.2需需求情况况数据来源源于成都都房管局局从近几年年的需求求情况来来看，005、006年的的成交量量比较稳稳定，但但07年年市场需需求有所所增长，成成交量达达到了447.118万平平方米，涨涨幅达到到了522%。但但在088年遭遇遇地震和和经济危危机的影影响下，需需求市场场却出现现了萎缩缩，成交交量也随随之大幅幅下降，008年全全年成交交39.07万万平方米米，较007年下下降177%。数据来源源于成都都房管局局08年办办公用房房市场需需求走势势波动比比较明显显，基本本呈现出出逐月下下降的一一个趋势势。088年1、9月成成交量最最大
10、，分分别达到到5.334万方方，8.6万方方，远超超过全年年月均水平平（3.25万万方）。在年底底，成都都写字楼楼成交市市场出现现一个小小小高潮潮，达到到3.885万方方。08年写写字楼吸吸纳量约约为9.66万万平米，其其中租赁赁面积66.299万平米米，成交交面积33.377万平米米。虽然然接连天天灾人祸祸，但从从全年成成都写字字楼吸纳纳量的走走势来看看，除了了年初由由于春节节造成的的需求减减少以外外，全年年吸纳量量的走势势呈现出出明显的的上升趋趋势。1.3价价格及租租金数据来源源于成都都房管局局自05年年以来，办办公用房房的成交交价持续续大幅升升高，三三年间共共上涨883.774%，其其中
11、088年在007年的的基础上上上涨了了30.6%，成成交价达达到了778311元/平平方米。08年上上半年成成交价格格走势呈呈现出明明显下降降趋势，特特别在55月份的的地震之之后，市市场供需需受到很很大影响响，成交交价大幅幅下降，在在7月下下降到了了最低点点，仅为为43779元/平方米米。不过过随着地地震影响响的逐渐渐减弱，88月和99月市场场需求开开始大幅幅放量，成成交价也也大幅回回升。到年底随着着写字楼楼市场的的好转，成交价格又有所回升。成都写字字楼租金金相对稳稳定。全全年基本本稳定在在70-86元元/平方方米/月月之间。1.4小小结l 供应市场场大幅放放量在经过三三年的稳稳定发展展后，办
12、办公用房房的市场场供应在在20008年大大幅放量量，全年年供应量量达到了了77.12万万平方米米，增幅幅达到了了36%。不过过由于受受到春节节、地震震和经济济危机的的影响，办办公物业业市场供供应出现现了明显显波动。l 需求市场场相对萎萎靡在地震和和经济危危机的影影响下，需需求市场场出现了了萎缩，成成交量回回落到了了39.07万万平方米米。不过过虽然办办公用房房在088年的新新增成交交量大幅幅减少，但但20000年后后面市的的写字楼楼在088年的吸吸纳量仍仍然达到到了9.66万万平方米米，吸纳纳量的走走势仍然然呈现出出明显的的上升趋趋势。l 成交价格格波动明明显虽然在地地震和金金融危机机的影响响
13、下，008年办办公用房房成交价价波动明明显，但但仍然达达到了778311元/平平方米，相相比077年上涨涨了300.6%。2、商务务区写字字楼情况况2.1各各商务区区概况及及供需情情况成都商务务区主要要分为四四大区域域，分别别为CBBD区域域、天府府广场-跳伞塔塔区域、东大街街及延线线区域和和SBDD区域。CBD区区域：该该区域是是成都最最早发展展的商务务区之一一，也因因此片区区内的写写字楼呈呈现档次次和租金金偏低、建筑老老旧的特特点。商商务区范范围北至至新华路路、西至至东城根根街、南南至锦江江、东至至红星路路及其东东侧局部部区域。天府广场场-跳伞伞塔区域域：该商务区区囊括了了成都的的中心天天
14、府广场场和人民民南路，是是成都甲甲级写字字楼最集集中的商商务区，其其范围北北至人民民西路、南至一一环路跳跳伞塔、西至东东城根南南街、东东至盐市市口。东大街及及延线：该商务务区是成成都政府府致力打打造的“西部华华尔街”，片区区内商务务发展以以金融业业为核心心，未来来将有许许多顶级级和甲级级写字楼楼出现。其范围围始于东东大街盐盐市口，止止于东大大街沙河河大桥。由于其其规划特特殊，特特将其分分出CBBD区域域，以便便观其现现状。SBD区区域：该该商务区区由政府府在20005年年提出规规划，区区域包含含金融、商务、科技、文化等等功能于于一体。其范围围为人民民南路四四段至火火车南站站、科华华北路及及锦绣
15、路路共同组组成一个个“H”形。l 08年CCBD发发展平缓缓，099年值得得期待CBD区区域相对对其他商商务区来来说，写写字楼市市场发展展较早，交交通体系系发达，周周边配套套比较完完善，需需求群体体相对固固定，写写字楼市市场发展展比较成成熟，008年的的吸纳量量在各商商务区中中最大，达达3.662万平平方米。但是该该区域内内办公物物业使用用时间较较长，软软硬件配配置已经经比较陈陈旧，办办公环境境和档次次明显降降低，租租金及售售价是各各商务区区中最低低。同时时08年年区域内内新项目较较少，导导致供应应量在四四个商务务区中也也最少，仅仅4.661万平平米。尽管如如此，年年底的五五大项目目同时动动工
16、，为为整个市市场增添添不少信信心。l 天府广场场-跳伞伞塔高档档写字楼楼最多天府广场场-跳伞伞塔区域域位于城城市中轴轴线，交交通便利利度高，区区域内配配套设施施完善，聚聚集了很很多新写写字楼项项目。区区域供应应量在008年位位列所有有商务区区之首，达达到9.36万万平米。同时区域域内写字字楼配置置和办公公环境好好，档次次较高，受受到大型型企业和和新兴企企业青睐睐，088年其租租金和售售价较其其他区域域来说也也甚为可可观。同同时088年区域域内写字字楼新增增供应量量也最多，达达到了99.366万平方方米。l 东大街及及延线、SBDD区域和和天府新新城发展展潜力大大东大街金金融商业业街的规规划是政
17、政府077年才开开始下重重手打造造，目前前市场发发展成熟熟度较低低，但由由于区域域内可开开发土地地较多，使使得区域域写字楼楼市场俱俱备了极极大的发发展潜力力，088年的供供应量达达到8.66万万平米，仅仅次于天天府广场场-跳伞伞塔。下半年年喜年广广场的面面市使区区域规划划初现雏雏形，年年底又传传来了33座超高高写字楼楼同时兴兴建的消消息，区区域写字字楼市场场发展前前景非常常好。SBD商商务区市市场发展展成熟，标标志性的的高档写写字楼保保证了区区域内的的吸纳量量，08年为为2.442万平平米，仅仅次于CCBD区区域。由由于吸纳纳量可观观，区域域的售价价和租金金水平也也相对较较高，特别是是08年年
18、的租金金位于各各商务区区之首。同时目目前区域域内拥有有像来福福士广场场等潜在在大型项项目，区区域写字字楼市场场还有很很大的潜潜力可以以挖掘。天府新城城作为新新兴商务务区，写写字楼市市场发展展时间短短，市场场成熟度度低，吸吸纳量小小，088年仅00.555万平方方米，是是所有商商务区中中最少的的。目前前区域内内的写字字楼售价价和租金金也较低低，但城城市新中心的的规划和和此前市市政府搬搬迁到该该区域的的计划以以及世纪纪城新会会展中心心的建设设，已经经为区域域写字楼楼市场的的发展打打下了坚坚实的基基础，形形成了一一定规模模的写字字楼市场场，潜在在的甲级级写字楼楼较多。3.1CCBD区区域（骡骡马市-
19、顺城街街）3.1.1CBBD区域域写字楼楼市场新新增供应应情况08年CCBD区区域仅供供应了44.611万平方方米写字字楼物业业，在全全年777.111万平方方米的市市场总供供应量中中仅占66%。虽虽然该区区域范围围很大，但区区域内一一是可开开发土地地有限，二是许多潜在项目还未上市，08年的新增供应也多为烂尾楼包装，因此其供应量较少。3.1.2CBBD区域域写字楼楼市场吸吸纳情况况08年的的整体吸吸纳量不不高，商商务区总总租赁面面积为1193441平方方米，总总成交面面积为1168779平方方米。111、122月吸纳量量占总量的的35%，其中又又以成交交为主。随着年年底商务务区内几几个大型型写
20、字楼楼项目的的动工（如如爱美高高项目、成商集集团项目目等），明明年的CCBD区区域写字字楼市场场很值得得期待。3.1.3CBDD区域写写字楼市市场价格格及租金金情况从08年年CBDD区域写写字楼各各月的价价格情况况来看，区区域内写写字楼售售价和租租金波动动较大。售价在在51880-995622元/平平方米之之间波动动，最高高价是最最低售价价的1.8倍；租金在在11月月达到全全年最低低值499元/平平方米/月，全全年最高高租金为为87元元/平方方米/月月，相差差了388元/平平方米/月。3.1.4影响区区域写字字楼市场场的因素素有利：l 四大项目目齐动工工，市场场信心加加强九龙仓、爱美高高、成百
21、百大楼、成商集集团四大大项目不不仅具有有区位优优势，而而且居于于很强的的品牌优优势，他他们的动动工为区区域写字字楼市场场注入了了新的活活力，使使市场信信心得到到了很大大的加强强。l CBD新新规划出出笼，提提高了商商务区整整体环境境新规划的的出台在在中央商商务区的的发展方方向，发发展规模模，发展展节奏和和产业打打造重点点等方面面做出了了战略性性的规划划和设计计，对完完善成都都的商务务体系，提提高CBBD 区区域的商商务办公公环境有有着积极极的作用用。l 40000多万元元的投资资进入骡骡马市，增增强了区区域吸附附力投资30000多多万的单单体KTTV和投投资10000多多万的会会所进驻驻铂金城
22、城后，对对增强区区域的吸吸附力，繁繁荣区域域商业和和商务活活动有着着很积极极的带动动作用。不利：l 物业老旧旧，售价价租金均均不高CBD区区域发展展最早，目目前的写写字楼使使用时间间都比较较长，老老旧写字字楼较多多，软硬硬件配置置已经比比较落后后，租金金和售价价受此影影响均不不高。l 春熙路、太升南南路、青青石桥控控制性详详细规划划调整，部部分道路路不利于于写字楼楼周边交交通青石桥的的街道路路宽度原原规划的的30米米宽地段段调为220米宽宽，道路路宽度缩缩窄后虽虽然会显显得比较较繁荣，但但极易导导致交通通的拥堵堵，不利利于周边边写字楼楼物业的的人车流流疏导，其其他几个个区域道道路规划划的修改改
23、也对交交通的组组织有一一定的影影响。4.1天天府广场场-跳伞伞塔4.1.1天府府广场-跳伞塔塔区域写写字楼新新增供应应情况该区域内内的写字字楼新增增供应量量是所有有商务区区中最多多的一个个，同时区域域内写字字楼几乎乎都是高高档纯写写字楼物物业，使使得其在在写字楼楼市场，特特别是高高档写字字楼中占占据着极极为重要要的位置置。4.1.2天府府广场-跳伞塔塔区域写写字楼市市场吸纳纳情况从08年年各月吸吸纳量的的整体情情况来看看，区域域总租赁赁面积为为101332平方方米，总总成交面面积为331166平方米米。成交面面积仅占占总吸纳纳量的224%，原原因一，区区域内的的写字楼楼多为开开发企业业自有物物
24、业，买买卖的供供应量本本就较少少；二，是因为商务区内多为建筑年代近或档次高的写字楼，租赁情况较好，房东无意转卖；三，有可能是由于租赁情况好，物业升值速度快，出售房源的单价较高，面积较大，使得总价可以高达上千万元，因此最终导致了该商务区的成交面积较少。4.1.3天府府广场-跳伞塔塔区域写写字楼价价格及租租金情况况由于受到到了5.12地地震和110月金金融危机机的打击击，区域域内写字字楼价格格和租金金出现了了一定的的波动，不不过即便便如此，该该区域的的写字楼楼价格和和租金的的整体走走势还是是比较平平稳，区区域写字字楼的市市场需求求仍然比比较稳定定。除2、33月份没没有写字字楼成交交外，其其它几个个
25、月的买买卖成交交单价基基本在1120000元/平方米米以上，是是四大商商务区里里成交单单价最高高的一个个区域。天府广场场-跳伞伞塔区域域的写字字楼租金金波动明明显，55月受地地震影响响使租金金跌至全全年最低低的400元/平平方米/月，而而金融危危机在中中国显现现影响后后，该区区域的租租金也相相对较低低，仅在在64-91元元/平方方米/月月之间。4.1.4影响区区域写字字楼市场场的因素素有利：l 甲级写字字楼还将将继续上上市随着天一一广场、仁恒广广场、航航天科技技大厦、城市之之心二、三期等等新建写写字楼特特别是高高档写字字楼的上上市销售售，区域域还将受受到大型型企业和和新兴企企业青睐睐，对今今后
26、区域域写字楼楼市场的的发展将将起到进进一步的的带动作作用。l 地铁锦江江宾馆站站、小天天竺站恢恢复地面面主车道道交通天府广场场-人南南路区域域位于城城市中轴轴线，交交通便利利度高，目目前地铁铁站的主主体建设设已经结结束，而而在地铁铁建成后后，区域域的交通通将会更更加便利利，写字字楼市场场还将获获得更大大的发展展空间。5.1SSBD区区域5.1.1SBBD区域域写字楼楼新增供供应情况况该区域写写字楼市市场发展展时间长长，区域域内可开发土土地推出出量少，目前无新新增物业业上市销销售。5.1.2SBBD区域域写字楼楼市场吸吸纳情况况08年SSBD区区域的租租赁面积积共1779577平米，成成交面积积
27、共62242平平米。由由于受到到春节假假期和地地震的影影响，导导致市场场需求萎萎缩，11-8月月SBDD 区域域写字楼楼的吸纳纳量比较较少，市市场需求求略显平平淡。不不过到了了9月，市市场积压压需求逐逐渐释放放，使得得四季度度的市场场需求量量在上半半年的基基础上有有了明显显增多。5.1.3SBBD区域域写字楼楼市场价价格及租租金情况况区域内的的威斯顿顿联邦大大厦、力力宝大厦厦等甲级级写字楼楼将整个个商务区区的售价价和租金金大幅拉拉高。从从月度走走势来看看，虽然然出现了了些许波波动，但但是整体体价格和和租金水水平都比比较高，008年全全年的平平均售价价和平均均租金分分别达到到了1119344元/
28、平平方米和和96元元/平米米。5.1.4影响区区域写字字楼市场场的因素素有利：l 来福士广广场、大大陆国际际为商务务区增添添新亮点点由于区域域内可供供开发的的土地有有限，来来福士广广场和大大陆国际际项目是是今后较较长时间间内区域域写字楼楼市场的的主要新新增供应应量，他他们的开开工建设设为区域域写字楼楼的市场场发展注注入了活活力，是是区域写写字楼市市场后续续发展的的重要保保证。l 曼哈顿（首首座）国国际酒店店、成达达酒店满满足商务务配套与CBDD和天府府广场-跳伞塔塔区域相相比，SSBD区区域在酒酒店配套套方面相相对缺乏乏，而未来来首座国国际酒店店和成达达酒店的的开业将将与现有有的凯宾宾斯基酒酒
29、店练成成一体，互互为补充充，使区区域的配配套更加加完善。6.1东东大街区区域6.1.1东大大街区域域写字楼楼新增供供应情况况东大街写写字楼市市场新增增供应量量较多，达达到了88.666万平方方米，约约占总体体供应量量的111%。目前前区域内内存量土土地多，市市场潜在在开发量量大，加加上金融融街的规规划为其其提供良良好的政政策保障障，凸显显出东大大街在整整体市场场中的重重要地位位。6.1.2东大大街区域域写字楼楼市场吸吸纳情况况东大街及及延线写写字楼全全年总租租赁面积积94221平米米，成交交面积330200平米。从吸纳纳走势来来看，除除了几个个特殊的的月份，其它各月的吸纳量均保持在700-11
30、00平方米之间，写字楼市场需求比较稳定。从目前市场的发展情况来看，随着金融街规划的逐步实施，大量知名开发企业的进入，东大街写字楼市场潜力巨大，发展前景令人看好。6.1.3东大大街及延延线区域域写字楼楼市场价价格及租租金情况况东大街及及延线商商务区的的写字楼楼成交趋趋势呈现现两极分分化的形形势。上上半年除除5月受受地震影影响跌至至90228元/平米以以外，其其余几月月均在1110000元/平米以以上。而而下半年年一方面面是受金金融危机机的影响响，另一一方面是是成交物物业多为为档次较较低的普普通写字字楼，因因此价格格陡然降降低至773844元/平平米。6.1.4影响区区域写字字楼市场场的因素素有利
31、：l 东大街整整治，西西部华尔尔街形象象加固东大街盐盐市口红星路路口段的的道路景景观和沿线建建筑物立立面整治治，使东东大街这这个西部部华尔街街的形象象有了很很大改观观，对区区域内写写字楼档档次的提提高大有有帮助，减减弱老旧写写字楼对对区域定定位和发发展的影影响。l 金融街企企业家俱俱乐部成成立，搭搭建合作作平台作为省内内首家金金融行业业企业家家的俱乐乐部，目目前已经经聚集了了荷兰银银行、汇汇丰银行行等中外外资银行行负责人人以及证券券、保险险和其他金金融相关关产业负负责人。这对于于引导省省内乃至至西部金金融行业业的信息息、资金金等资源源汇聚成成都，汇汇聚东大大街，把把打造东东大街打打造成为为金融
32、街街将带来专专业的指指导作用用和行业业带头作作用。l 喜年广场场面市，东东大街正正式迈出出了第一一步花样年喜喜年广场场的面市市，是东东大街正正式向西西部华尔尔街迈进进的第一一步，标标志着把把东大街街打造成成为金融融街的规规划正式式启动，它它的出现现不仅会会带动东东大街沿沿线新建建写字楼楼的发展展，还会会吸引更更多的企企业入驻驻东大街街，促进进区域的的发展。l 潜在高端端写字楼楼项目众众多目前东大大街已拍拍卖的土土地中已已知有：新鸿基基的国际际金融中中心、九九龙仓国国金天地地、信德广场场、信合合地产项项目等，且且入驻企企业就包包括了罗罗森王王、凯泰泰集团、太古地地产、菲菲律宾首首都银行行集团、阳
33、光保保险集团团股份等等十余家家国内外外实力财财团集团团公司，东东大街写写字楼市市场未来来十分看看好。7.1天天府新城城7.1.1天府府新城区区域写字字楼新增增供应情情况尽管天府府新城区区域在008年的的供应量量较少，仅仅6.668万平平米，但但前期城市市新中心心的规划划以及世世纪城新新会展中中心的建建设，已已经为其其写字楼楼市场的的发展打打下了坚坚实的基基础，区区域内还还有许多多潜在写写字楼项项目将提提升099年的供供应量。7.1.2天府府新城区区域写字字楼市场场吸纳情情况天府新城城区域在在08年年的总吸吸纳量仅仅0.555万平平方米，且成交量相对较少。由于区域内写字楼市场的发展时间相对较短，
34、相关商务配套比较缺乏，市场发展还不够成熟，因此其市场需求是所有商务区中最少的；加之区域内写字楼多为开发企业自有物业，使得区域写字楼买卖成交量较小。随着拉德方斯大厦、特拉克斯大厦、银海芯座等新项目的租售步入轨道，商务区内的吸纳量应该会在短期内上涨。7.1.3天府府新城区区域写字字楼市场场价格及及租金情情况从成交价价来看，由由于天府府新城是是成都的的新兴商商务区，区区域内新新建写字字楼较多多，档次次较高，成成交价多多在80000元元/平方方米以上上。但目目前区域域内市场场还不太太成熟，市市场需求求相对较较少，租租金因此此相对较较低，多多在700元/平平方米左左右。虽虽然目前前的租金金售价都都较低，
35、但但区域内内新面市市的甲级级写字楼楼将在未未来带动动租售价价格上涨涨。7.1.4影响区区域写字字楼市场场的因素素不利：l 政府公开开南迁计计划停止止地震后市市政府公公开表示示暂缓搬搬迁，区区域内写写字楼市市场失去去了重要要的市场场依托，导导致市场场发展预预期大为为降低，发发展前景景也受到到了一定定的影响响。有利：l 苏宁、伊伊藤洋华华堂旗舰舰店、美美美百货货、茂业业百货等等的建设设将完善善区域商业业配套目前苏宁宁和伊藤藤已经确确定入驻驻南延线线，这不不仅对住住宅市场场是利好好消息，对对写字楼楼物业来来说也有有着积极极的作用用，使区区域的配配套更为为成熟，对对吸引更更多的企企业入驻驻有很大大的帮
36、助助。天府新城城内正在在建设的的其它商商业还有有：茂业业百货、美美百百货等。08年年已投入入使用的的欧尚超超市、富富森美家居、宜家家家居等使使得天府府新城的的商业配配套日渐渐成熟，为为在区域域生活和和工作的的人们提提供了使使捷的商商业配套套。l 金融配套套已逐步步完善成都金融融后台约约30000亩用用地，就就在天府府新城内内，如若若金融后后台建成成后，区区域内的的金融配配套将十十分完备备。目前前在高新新国际广广场周边边已有的的银行有有：中国国银行、工商银银行、建建设银行行、招商商银行、农业银银行、民民生银行行、成都都银行等等。l 高星级洒洒店聚集集目前天府府广场内内已知的的高星级级酒店有有：豪
37、生生酒店、紫罗兰兰酒店、希尔顿顿酒店等等，众多国内内外知名名四五星星级酒店店云集，使使得区域域商务配配套日趋趋完善。l 海洋公园园开园增增加区域域聚集效效应海洋公园园的建设设将进一一步完善善区域的的配套，使使区域的的聚集效效应大为为增强，加加快南部部新城规规模化的的形成，在在大的规规划层面面上给区区域的写写字楼市市场带来来刺激。l 市场潜在在高端写写字楼众众多据中原市市场监控控了解，该该区域有有大量的的商务办办公用地地，且目目前已知知的甲级级写字楼楼较多，如如中航国国际广场场、三峡峡大厦、拉德方方斯、中中信广场场等已知知有111个左右右的甲级级写字楼楼，随着着未来区区域商务务规划的的完善，片片
38、区内甲甲级写字字楼将越越来越多多，有助助于提升升区域写写字楼市市场的品品质和档档次。8.1各各商务区区写字楼楼空置率率对比CBD天府广场场-跳伞伞塔SBD东大街天府新城城45%38%46%41%62%从各个区区域空置置情况的的对比来来看，作作为核心心商务区区的CBBD 区区域，其其市场成成熟，需需求稳定定，并且由于于使用时时间较长长导致租租金偏低低，从而而吸引了了较多的的企业，区区域的空空置率在在所有商商务区域域中相对对较低。而目目前市场场发展逐逐渐成熟熟，新建建写字楼楼特别是是高档写写字楼较较多的天天府广场场-跳伞伞塔和东东大街区区域由于于物业较新，配配置高，受受到了许许多企业业的青睐睐，但
39、是是由于租租金较高高，因此此空置率率也略高。天府新城城虽然一一直以城城市新中心来来定位，但但目前的的发展还还不成熟熟，再加加上地震震后政府府公开表表示暂缓缓搬迁，使使得区域域市场预预期陡然然降低，导导致区域域写字楼楼空置率率普遍偏偏高。9.1小小结l CBD与与SBDD写字楼楼市场最最为成熟熟综合几个个写字楼楼集中区区域的发发展状况况来看，CCBD与与SBDD两个区区域市场场发展时时间长，成成熟度高高，拥有有比较稳稳定的客客户群体体，吸纳纳量分别别达到33.622万平米米和2.42万万平米，价价格和租租金走势势也比较平平稳；l 天府广场场-跳伞伞塔区域域高档写写字楼最最多天府广场场-跳伞伞塔区
40、域域甲级写写字楼最最多，同时时潜在写字字楼多，供应也最大，包括仁恒广场、城市之心二期等档次较高的写字楼未来都将呈现。其售价达到12563元/平米，是目前所有商务区中最高；l 东大街和和天府新新城发展展潜力看看好东大街和和天府新新城市场场发展时时间短，目目前的市市场成熟熟度较低低，吸纳纳量分别别只有11.244万平米米和0.55万万平米。但政府府在规划预预期方面面下了很很多功夫夫，加上上区域存存量土地地较多，因此此这两个个商务区区还具有有良好的发发展潜力力。 三、主城城区写字字楼等级级分析1、划分分标准由于新出出台的成成都商务务写字楼楼等级指指导标准准是对对未来市市场的写写字楼等等级进行行划分，
41、其其中许多多标准目目前市场场上的写写字楼都都还无法法达到，因因此暂不不使用该该标准作作为本次次写字楼楼等级划划分的准准则。1.1甲甲级写字字楼划分分标准位于城市市中心或或副中心心地带；物管费费大于112元/月月；租金金高于885元/月月；品牌牌电梯不不少于88部、品品牌中央央空调、品牌并并具有丰丰富经验验的物管管、监控控系统完完备；入入驻公司司多为大大型实力力企业且且入驻率率高；建建筑面积积大于4400000且且有大堂堂。1.2乙乙级写字字楼划分分标准租金为660-884元/月；品牌电电梯不少少于5部部；监控控系统完完备；入入驻公司司多为中中型企业业且入驻驻率高。1.3普普通写字字楼划分分标准
42、租金为335-559元/月月；品牌牌电梯不不少于33部；入入驻公司司多为中中小型企企业；入入驻率常常期不稳稳定。2、甲级级写字楼楼2.1租租金及售售价从上图可可以看出出，写字字楼使用用时间越越长租金金越低，如冠城广场、川信大厦等。这主要是因为老、旧写字楼在软硬件配置方面均相对较差，对企业尤其是对公司形象比较看重的大型企业的吸引力逐渐减弱，因而租金价格相对较低。同时在售价情况上也基本符合此规律。2.2吸吸纳情况况甲级写字字楼是写写字楼市市场中的的领导者者，其市市场需求求量是当当地整体体经济发发展水平平的直接接反应，008年成成都写字字楼市场场总吸纳纳量的11/3以以上来自自于甲级级写字楼楼，甲级
43、级写字楼楼在整体体市场中中具有较较强的吸吸引力。2.3主主要入驻驻企业写字楼名名称主要入驻驻行业企业名称称时代广场场电子MOTOO、诺基基亚、东东芝、索索尼川信大厦厦电子飞利浦、西门子子、美利利捷自动动识别仪仪器城市之心心金融花旗银行行、东亚亚银行、嘉实基基金冠城广场场运输/外外贸上海铁洋洋、马士士基中环广场场房地产新嘉置地地、戴德德梁行、凯德置置地、信信和地产产力宝大厦厦各类外资资美国沃特特、美国国猫头鹰鹰、布尔尔克国际际、美国国艾默生生威斯顿联联邦各类外资资奥林巴斯斯、美国国福禄克克、百威威、英美美烟草香格里拉拉各类外资资宾利汽车车、卡塔塔尔航空空、雪佛佛龙汇日央扩扩金融民生银行行写字楼是
44、是企业形形象最直直接的反反映，因因此选择择甲级写写字楼的的企业有有着较强强的经济济实力，加加上一些些写字楼楼还对入入驻企业业的资质质做出了了规定，因因此甲级级写字楼楼的构成成规律比比较明显显。从成成都甲级级写字楼楼的入驻驻企业来来看，电电子行业业最多，这这些企业业多是大大型集团团，品牌牌形象高高，如西西门子等等，是甲甲级写字字楼最主主要的客客户群体体；此外，金金融、房房地产等等对写字字楼软硬硬件均比比较看重重的行业也较较多的选选择甲级级写字楼楼，如各各大银行行、和记记黄埔等等。2.4空空置情况况项目名称称力宝大厦厦香格里拉拉川信大厦厦冠城广场场中环广场场时代广场场城市之心心威斯顿联联邦大厦厦汇
45、日央扩扩空置率50%44%13%20%57%5%5%7%17%由于088年下半半年经济济大环境境的影响响，在甲甲级写字字楼办公公的外资资企业与与大型企企业多少少受到了了影响。部分企企业选择择了换租租或退租租，造成成甲级写写字楼目目前的空空置率较较高。但但与区域域写字楼楼的整体体空置率率相比，大大部分甲甲级写字字楼的空空置率还还是偏低低，但是是由于区区域发展展的不同同，交通通便利度度、区域域配套、自身配配置以及及招租时时间的长长短不同同，写字字楼之间间的空置置率也存存在着一一些差异异，不过过差异并并不会十十分明显显。其中中力宝大大厦由于于投入使使用时间间短，租租金高，使使得目前前的空置置率偏高高
46、。2.5小小结l 老旧甲级级写字楼楼租售价价格低随着使用用时间的的推移，以以前比较较出名的的甲级写写字楼逐逐渐老旧旧，软硬硬件配置置相对落落后，售售价和租租金相对对较低。如川信信大厦，冠冠城广场场等，008年的的平均租租金分别别为877元/平平米和885元/平米。l 甲级写字字楼整体体吸纳量量颇具吸吸引力08年成成都甲级级写字楼楼的整体体吸纳量量在市场场总吸纳纳量中约约占366%，虽虽然甲级写字楼楼的需求求并不是是市场的的主导，但但是甲级级写字楼楼在整体体市场中中仍然颇颇具吸引引力。3、乙级级写字楼楼3.1租租金及售售价20088年乙级级写字楼楼的平均均租金为为70元元/月，售售价为779088元/平平方米。从租金金和售价价水平来来看，乙乙级写字字楼要明明显低于于甲级写写字楼，这这也决定定了乙级级写字楼楼在软硬硬件配置置方面略略逊于甲甲级写字字楼。3.2吸吸纳量