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1、简答L如何使用房地产工程投资环境评价原那么中的比拟性原那么？投资环境的优劣都是相对而言的，并不存在一种绝对固定的标准。在进行投资评价时，要注意选择具有代表性的 的比拟对象。比拟范围越大，比拟的对象越多，比照对象选择越具有代表性，对工程投资评价就越客观，越符合实 际.如何防止房地产市场营销中的“营销近视症”？原因：开发商仅仅注意到了成交消费区域，忽略了客户培养区域防止近视要做到：不要为了求获得利润最大化，从而忽略了房地产的增值空间和增值规律；要遵循规律和市场接 盘能力；要全面运用广告推广，物业面试要有计划，不能前后矛盾，使企业失信于消费者.如何选择市场营销中的广告媒体？产品特征了；传媒受众特征；
2、顾客购买方式；操作行为决定；对手策略和预算；传媒目标和选择策略制定的向导.如何在市场营销中证确建立“市场理念”？应把握哪些问题？要在房地产市场营销中正确建立市场理念，就要求房地产企业在开发产品时，处处以市场为导向应把握以下问题：名称化营销、全过程营销、认识营销、重视营销人才、掌握营销节奏、营销价格确定、把我营 销时机、营销组织与控制.假设某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆解：根据材料分析，可得造价：总造价/客房数=10250/2500=4.1 （万美元/每套）据此可估算在同一地方拥有2000套客房造价41 X 2000=8200 （万美元）.如何利用生态住宅核心思想进行工程设计？舒适、健康、
3、高效、美观是生态住宅的核心思想舒适性：生态住宅的基础健康：生态住宅的理想高效：生态住宅的黑心内容美观：生态住宅与大自然的和谐完美境界.如何进行工程定位房地产工程定位可以根据某一个工程的不同阶段，进行不同的的方案调整。但其概念上基本上是可以表述为：在 房地长工程开发经营过程中，研发工程产品价值的规划，制定与众不同的系统方案，并形成差异性价值地位.工程定位的程序、内容分别是什么？定位程序：首先确定产品定位、客户定位、接着是功能定位、形象定位、其次是价格定位、开展商定位、最后是 主题定位定位内容：产品定位、客户定位、功能定位、形象定位、价格定位、开展商定位、主题定位等七个方面.如何处理房地产工程总体
4、规划设计中的空间关系？规划设计中的空间关系：动态关系、虚实关系、建筑与环境关系、高层建筑与低层建筑的关系、.结合我国物业管理的现状，谈谈物业管理应该坚持哪些基本原那么物业管理的基本原那么：社会化管理、企业化经营的有偿服务的原那么；业主自主管理与专业管理相结合的原那么；由物业公司实行统一的，全方位的，多层次的管理服务原那么；物业管理公司实行合同聘用制的原那么.光大花园的广告这那么广告向人们提示的是“健康”，说明的是生态住宅的设计理念舒适、健康、高效、美观是生态住宅的核心思想舒适性：生态住宅的基础健康：生态住宅的理想高效：生态住宅的黑心内容美观：生态住宅与大自然的和谐完美境界.举例说明房地产工程办
5、公楼和别墅楼的经营风险经营风险是指房地产投资工程经营管理决策失误造成的风险。例如承包形式的决策、承包方的选择、营销渠道的 选择房地产投资风险：投资开发前期风险；开发建设期间的风险；经营阶段的风险；竣工验收的风险；管理阶段的风 险13影像垂直价差的因素市场状况；均价水平；顾客的购房习性14 .房地产价格调查主要内容有哪些？影响房地产价格变化的因素，特别的国家政策；房地产市场供求关系变化趋势；房地产价格需求弹性；开发商各 种不同的价格策略；国际、国内有关房地产的市场价格；街区房地产市场价格15 .影响房地产市场分析有效性的原因分析师对房地产市场分析的要点的把握程度；分析过程中逻辑关系是否合理；市场
6、分析所采用的分析方法是否恰 当；市场分析数据是否可靠案例分析题L某房地产公司近几月销售量下降答：可采用探索性调查。探索性调查是在调查问题不太明确采用的方法，通过收集初步的资料，发现问题，进一步研究。当必须准确调查问 题时，就需要进行探索性调查。探索性调查只是大体确认所需信息，是为进一步的研究提供参考的，因此采用的方 法比拟灵活。比拟工程探索性调查描述性调查因果调查目标发现新想法和新观念描素事物的特征或功能确定因果关系特征灵活多变整个调查阶段的起始预先表述特定的假设 预先设计好的结构控制一个或几个变量控制其他变量结论尝试性的结论性的结论性的结果进一步探讨调查结果用作决策的依据结果用作决策的依据1
7、6 .嘉和苑答：这一案例证明了房地产营销的目标聚集战略目标聚集战略的思想是把企业经营的重点目标放在某一特殊商品或地区，很好为某一特定目标服务。他的关键在 于能够比竞争对手提供更有效的服务。他要求企业能更好的满足目标的要求；或通过一次目标获得低本钱。目标聚集战略也隐藏着风险：L范围提供服务的竞争对手与目标聚集公司间的本钱差距较大，从而使对于一个狭 窄目标市场的服务丧失本钱优势；2.战略目标市场与整体市场之间对所期望的产品差距缩小；3.竞争者在目标市场 又找到更好的细分市场。所以采取目标聚集战略的公司，要把握市场，清楚生存空间，以免陷入困境17 ,在物业辖区内成立物业管理委员会这表达了物业管理的业
8、主自治管理与专业管理相结合的原那么坚持以下原那么：社会化管理、企业化经营有偿服务原那么；业主自治管理与专业管理相结合；由物业管理公司实施统一的、全方位的、多层次的管理服务；物业管理公司实施合同聘用的原那么名词L房地产筹划是在房地产工程投资、开发营销中运用科学规范的筹划行为，根据房地产开发工程的具体目标，以客观的市场调 研和市场定位为基础，以独立的概念设计为核心，综合运用各种筹划手段，按一定的程序对发地产开发工程进行创 造性规划，并以具有可操作性的房地产筹划文本作为结果活动18 .房地产开发是生产者和经营者为了实现一定的经济目的和社会目的，通过多种资源的组合利用而为人类提供入住空间，并改 变人类
9、居住环境的一种活动19 .房产是指房屋财产，即指在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行租赁、出售、或者由所 有者自用的房屋。具体包括住宅、厂房、仓库、商业等20 .地产指法律上有明确权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能够带来相应经济效益 的建设用地21 .房地产是房产和地产的总称，他也是一切社会、经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产、生活的必需品，不仅仅 是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料房地产工程投资是指以资金做资本，构建房地产物业，力图谋取未来收益的行为。由于房地产物业本身所具备的物理及其经济特 征，房地产投资也表现为区别于其他
10、投资的固有属性.房地产金融是与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称，是银行等金融机构在房地产开发、流通、 消费等活动中进行的信用活动.房地产市场营销是房地产企业以了解、满足和创造顾客需求为中心，以实现企业目标为目的，对企业全部经营活动所进行的管理 过程。它包括市场调研、市场细分、目标市场选择等一系列活动.物业管理是指物业管理通过选聘物业管理企业，由物主和物业管理企业按照合同约定，对房屋及其配套的设施、设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收
11、集、分析和加 工处理，把握市场机会.房地产市场预测是房地产企业在市场调查的基础上，利用已获得的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发 展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件市场的开展趋势及其状态的判断，从而在房地产企业的经营决策提供 依据1L房地产促销组合是指企业将人员推销、广告宣传、促销促进、公共关系四种方式有效地组合在一起，以求到达最正确效果.顾客关系管理即CRM, CRM是通过对顾客详细资料的深入分析，来提高顾客满意度，从而提升企业竞争能力.房地产工程产品定位是指房地产企业依据市场细分及目标市场的选择，针对目标消费群体对产品属性、特征、功能的需求，综合应用上 述各种产品策略，强有力的塑造产品个性形象，并把这种形象传递给顾客，从而吸引顾客，占领市场并获得收益的 过程.房地产市场定位就是房地产企业为了使自己生产销售的产品获得稳定的销路，从多方面培养产品特色。树立一定的市场形象，以 求在顾客心中形成一种特殊偏爱.房地产工程的规划设计的含义房地产工程规划设计是指房地产开发工程的建筑设计与规划设计，是根据开发工程的具体情况和开发设想，综合 协调城市规划行政主管部门、各有关部门的配套单位和意见要求，根据政策法规、基地可行性研究和市场调查资料, 在经济效益、社会效益和环境效益统一的前提下，拟定工程开发的规划设计要求，然后进行设计招标，选出最优的 方案，然后实施