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1、商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引第一章总总则第一条为为提高商商业银行行房地产产贷款的的风险管管理能力力，根据据有关银银行监管管法律法法规和银银行审慎慎监管要要求，制制定本指指引。第二条本本指引所所称房地地产贷款款是指与与房产或或地产的的开发、经营、消费活活动有关关的贷款款。主要要包括土土地储备备贷款、房地产产开发贷贷款、个个人住房房贷款、商业用用房贷款款等。本指引所所称土地地储备贷贷款是指指向借款款人发放放的用于于土地收收购及土土地前期期开发、整理的的贷款。土地储储备贷款款的借款款人仅限限于负责责土地一一级开发发的机构构。房地产开开发贷款款是指向向借款人人发放的的用于开开发、建建造向市市
2、场销售售、出租租等用途途的房地地产项目目的贷款款。个人住房房贷款是是指向借借款人发发放的用用于购买买、建造造和大修修理各类类型住房房的贷款款。商业用房房贷款是是指向借借款人发发放的用用于购置置、建造造和大修修理以商商业为用用途的各各类型房房产的贷贷款。第二章风风险控制第三条商商业银行行应建立立房地产产贷款的的风险政政策及其其不同类类型贷款款的操作作审核标标准，明明确不同同类型贷贷款的审审批标准准、操作作程序、风险控控制、贷贷后管理理以及中中介机构构的选择择等内容容。商业银行行办理房房地产业业务，要要对房地地产贷款款市场风风险、法法律风险险、操作作风险等等予以关关注，建建立相应应的风险险管理及及
3、内控制制度。第四条商商业银行行应建立立相应的的监控流流程，确确保工作作人员遵遵守上述述风险政政策及不不同类型型贷款的的操作审审核标准准。第五条商商业银行行应根据据房地产产贷款的的专业化化分工，按照申申请的受受理、审审核、审审批、贷贷后管理理等环节节分别制制定各自自的职业业道德标标准和行行为规范范，明确确相应的的权责和和考核标标准。第六条商商业银行行应对内内部职能能部门和和分支机机构房地地产贷款款进行年年度专项项稽核，并形成成稽核报报告。稽稽核报告告应包括括以下内内容：（一）内内部职能能部门和和分支机机构上年年度发放放贷款的的整体情情况；（二）稽稽核中发发现的主主要问题题及处理理意见；（三）内内
4、部职能能部门和和分支机机构对上上次稽核核报告中中所提建建议的整整改情况况。第七条商商业银行行对于介介入房地地产贷款款的中介介机构的的选择，应着重重于其企企业资质质、业内内声誉和和业务操操作程序序等方面面的考核核，择优优选用，并签订订责任条条款，对对于因中中介机构构的原因因造成的的银行业业务损失失应有明明确的赔赔偿措施施。第八条商商业银行行应建立立房地产产行业风风险预警警和评估估体系，对房地地产行业业市场风风险予以以关注。第九条商商业银行行应建立立完善的的房地产产贷款统统计分析析平台，对所发发放贷款款的情况况进行详详细记录录，并及及时对相相关信息息进行整整理分析析，保证证贷款信信息的准准确性、真
5、实性性、完整整性，以以有效监监控整体体贷款状状况。第十条商商业银行行应逐笔笔登记房房地产贷贷款详细细情况，以确保保该信息息可以准准确录入入银行监监管部门门及其他他相关部部门的统统计或信信贷登记记咨询系系统，以以利于各各商业银银行之间间、商业业银行与与社会征征信机构构之间的的信息沟沟通，使使各行充充分了解解借款人人的整体体情况。第三章土土地储备备贷款的的风险管管理第十一条条商业银银行对资资本金没没有到位位或资本本金严重重不足、经营管管理不规规范的借借款人不不得发放放土地储储备贷款款。第十二条条商业银银行发放放土地储储备贷款款时，应应对土地地的整体体情况调调查分析析，包括括该土地地的性质质、权属属
6、关系、测绘情情况、土土地契约约限制、在城市市整体综综合规划划中的用用途与预预计开发发计划是是否相符符等。第十三条条商业银银行应密密切关注注政府有有关部门门及相关关机构对对土地经经济环境境、土地地市场发发育状况况、土地地的未来来用途及及有关规规划、计计划等方方面的政政策和研研究，实实时掌握握土地价价值状况况，避免免由于土土地价值值虚增或或其他情情况而导导致的贷贷款风险险。第十四条条商业银银行应对对发放的的土地储储备贷款款设立土土地储备备机构资资金专户户，加强强对土地地经营收收益的监监控。第四章房房地产开开发贷款款的风险险管理第十五条条商业银银行对未未取得国国有土地地使用证证、建设设用地规规划许可
7、可证、建建设工程程规划许许可证、建筑工工程施工工许可证证的项目目不得发发放任何何形式的的贷款。第十六条条商业银银行对申申请贷款款的房地地产开发发企业，应要求求其开发发项目资资本金比比例不低低于35。第十七条条商业银银行在办办理房地地产开发发贷款时时，应建建立严格格的贷款款项目审审批机制制，对该该贷款项项目进行行尽职调调查，以以确保该该项目符符合国家家房地产产发展总总体方向向，有效效满足当当地城市市规划和和房地产产市场的的需求，确认该该项目的的合法性性、合规规性、可可行性。第十八条条商业银银行应对对申请贷贷款的房房地产开开发企业业进行深深入调查查审核：包括企企业的性性质、股股东构成成、资质质信用
8、等等级等基基本背景景，近三三年的经经营管理理和财务务状况，以往的的开发经经验和开开发项目目情况，与关联联企业的的业务往往来等。对资质质较差或或以往开开发经验验较差的的房地产产开发企企业，贷贷款应审审慎发放放；对经经营管理理存在问问题、不不具备相相应资金金实力或或有不良良经营记记录的，贷款发发放应严严格限制制。对于于依据项项目而成成立的房房地产开开发项目目公司，应根据据其自身身特点对对其业务务范围、经营管管理和财财务状况况，以及及股东及及关联公公司的上上述情况况以及彼彼此间的的法律关关系等进进行深入入调查审审核。第十九条条商业银银行应严严格落实实房地产产开发企企业贷款款的担保保，确保保担保真真实
9、、合合法、有有效。第二十条条商业银银行应建建立完备备的贷款款发放、使用监监控机制制和风险险防范机机制。在在房地产产开发企企业的自自有资金金得到落落实后，可根据据项目的的进度和和进展状状况，分分期发放放贷款，并对其其资金使使用情况况进行监监控，防防止贷款款挪作他他用。同同时，积积极采取取措施应应对项目目开发过过程中出出现的项项目自身身的变化化、房地地产开发发企业的的变化、建筑施施工企业业的变化化等，及及时发现现并制止止违规使使用贷款款情况。第二十一一条商业银银行应严严密监控控建筑施施工企业业流动资资金贷款款使用情情况，防防止用流流动资金金贷款为为房地产产开发项项目垫资资。第二十二二条商业银银行应
10、对对有逾期期未还款款或有欠欠息现象象的房地地产开发发企业销销售款进进行监控控，在收收回贷款款本息之之前，防防止将销销售款挪挪作他用用。第二十三三条商业银行应应密切关关注房地地产开发发企业的的开发情情况，确确保对购购买主体体结构已已封顶住住房的个个人发放放个人住住房贷款款后，该该房屋能能够在合合理期限限内正式式交付使使用。第二十四四条商业银行行应密切切关注建建筑工程程款优于于抵押权权受偿等等潜在的的法律风风险。第二十五五条商业银银行应密密切关注注国家政政策及市市场的变变化对房房地产开开发项目目的影响响，利用用市场风风险预警警预报机机制、区区域市场场分类的的指标体体系，建建立针对对市场风风险程度度
11、和风险险类型的的阶段监监测方案案，并积积极采取取措施化化解因此此产生的的各种风风险。第五章个个人住房房贷款的的风险管管理第二十六六条商业银银行应严严格遵照照相关个个人住房房贷款政政策规定定，不得得违反有有关贷款款年限和和贷款与与房产价价值比率率等方面面的规定定。第二十七七条商业银银行制定定的个人人住房贷贷款申请请文件应应包括借借款人基基本情况况、借款款人收支支情况、借款人人资产表表、借款款人现住住房情况况、借款款人购房房贷款资资料、担担保方式式、借款款人声明明等要素素（其中中具体项项目内容容参见附附件1）。第二十八八条商业银银行应确确保贷款款经办人人员向借借款人说说明其所所提供的的个人信信息（
12、包包括借款款人所提提交的所所有文件件资料和和个人资资产负债债情况）将经过过贷款审审核人员员的调查查确认，并要求求借款人人据此签签署书面面声明。第二十九九条商业银银行应将将经贷款款审核人人员确认认后的所所有相关关信息以以风险评评估报告告的形式式记录存存档。上上述相关关信息包包括个人人信息的的确认、银行对对申请人人偿还能能力、偿偿还意愿愿的风险险审核及及对抵押押品的评评估情况况（具体体内容参参见附件件2）。第三十条条商业银行行的贷款款经办人人员对借借款人的的借款申申请初审审同意后后，应由由贷款审审核人员员对借款款人提交交文件资资料的完完整性、真实性性、准确确性及合合法性进进行复审审。第三十一一条商
13、业银银行应通通过借款款人的年年龄、学学历、工工作年限限、职业业、在职职年限等等信息判判断借款款人目前前收入的的合理性性及未来来行业发发展对收收入水平平的影响响；应通通过借款款人的收收入水平平、财务务情况和和负债情情况判断断其贷款款偿付能能力；应应通过了了解借款款人目前前居住情情况及此此次购房房的首付付支出判判断其对对于所购购房产的的目的及及拥有意意愿等因因素，并并据此对对贷款申申请做整整体分析析。第三十二二条商业银银行应对对每一笔笔贷款申申请做内内部的信信息调查查，包括括了解借借款人在在本行的的贷款记记录及存存款情况况。第三十三三条商业银银行应通通过对包包括借款款人的聘聘用单位位、税务务部门、
14、工商管管理部门门以及征征信机构构等独立立的第三三方进行行调查，审核贷贷款申请请的真实实性及借借款人的的信用情情况，以以了解其其本人及及家庭的的资产、负债情情况、信信用记录录等。商业银行行对自雇雇人士（即自行行成立法法人机构构或其他他经济组组织，或或在上述述机构内内持有超超过10股份份，或其其个人收收入的主主要来源源为上述述机构的的经营收收入者）申请个个人住房房贷款进进行审核核时，不不能仅凭凭个人开开具的收收入证明明来判断断其还款款能力，应通过过要求其其提供有有关资产产证明、银行对对帐单、财务报报表、税税单证明明和实地地调查等等方式，了解其其经营情情况和真真实财务务状况，全面分分析其还还款能力力
15、。第三十四四条对以个个人身份份申请的的商业用用房贷款款，如借借款人是是自雇人人士或公公司的股股东、董董事，商商业银行行应要求求借款人人提供公公司财务务报表，业务资资料并进进行审核核。第三十五五条商业银银行应根根据各地地市场情情况的不不同制定定合理的的贷款成成数上限限，但所所有住房房贷款的的贷款成成数不超超过80。第三十六六条商业银银行应着着重考核核借款人人还款能能力。应应将借款款人住房房贷款的的月房产产支出与与收入比比控制在在50%以下（含50%），月月所有债债务支出出与收入入比控制制在55以下下（含55%）。房产支出出与收入入比的计计算公式式为：（本次贷贷款的月月还款额额+月物业业管理费费）
16、/月均收收入所有债务务与收入入比的计计算公式式为：（本次贷贷款的月月还款额额+月物业业管理费费+其他债债务月均均偿付额额）/月均收收入上述计算算公式中中提到的的收入应应该是指指申请人人自身的的可支配配收入，即单一一申请为为申请人人本人可可支配收收入，共共同申请请为主申申请人和和共同申申请人的的可支配配收入。但对于于单一申申请的贷贷款，如如商业银银行考虑虑将申请请人配偶偶的收入入计算在在内，则则应该先先予以调调查核实实，同时时对于已已将配偶偶收入计计算在内内的贷款款也应相相应的把把配偶的的债务一一并计入入。第三十七七条商业银银行应通通过调查查非国内内长期居居住借款款人在国国外的工工作和收收入背景
17、景，了解解其在华华购房的的目的，并在对对各项信信息调查查核实的的基础上上评估借借款人的的偿还能能力和偿偿还意愿愿。第三十八八条商业银银行应区区别判断断抵押物物状况。抵押物物价值的的确定以以该房产产在该次次买卖交交易中的的成交价价或评估估价的较较低者为为准。商业银行行在发放放个人住住房贷款款前应对对新建房房进行整整体性评评估，可可根据各各行实际际情况选选择内部部评估，但要由由具有房房地产估估价师执执业资格格的专业业人士出出具意见见书，或或委托独独立的具具有房地地产价格格评估资资质的评评估机构构进行评评估；对对于精装装修楼盘盘以及售售价明显显高出周周边地区区售价的的楼盘的的评估要要重点关关注。对再
18、交易易房，应应对每个个用作贷贷款抵押押的房屋屋进行独独立评估估。第三十九九条商业银银行在对对贷款申申请做出出最终审审批前，贷款经经办人员员须至少少直接与与借款人人面谈一一次，从从而基本本了解借借款人的的基本情情况及其其贷款用用途。对对于借款款人递交交的贷款款申请表表和贷款款合同需需有贷款款经办人人员的见见证签署署。商业银行行应向房房地产管管理部门门查询拟拟抵押房房屋的权权属状况况，决定定发放抵抵押贷款款的，应应在贷款款合同签签署后及及时到房房地产管管理部门门办理房房地产抵抵押登记记。第四十条条商业银银行对未未完全按按照前述述要求发发放的贷贷款，应应有专门门的处理理方法，除将发发放原因因和理由由
19、记录存存档外，还应密密切关注注及监控控该笔贷贷款的还还款记录录。第四十一一条商业银银行应建建立逾期期贷款的的催收系系统和催催收程序序。应将将本行内内相关的的个人信信用资料料包括逾逾期客户户名单等等实行行行内共享享。第六章风风险监管管措施第四十二二条银监会会及其派派出机构构定期对对商业银银行房地地产贷款款发放规规模、资资产质量量、偿付付状况及及催收情情况、风风险管理理和内部部贷款审审核控制制进行综综合评价价，并确确定监管管重点。第四十三三条银监会会及其派派出机构构根据非非现场监监管情况况，每年年至少选选择两家家商业银银行，对对房地产产贷款的的下列事事项进行行全面或或者专项项检查：（一）贷贷款质量
20、量；（二）偿偿付状况况及催收收情况；（三）内内部贷款款审核控控制；（四）贷贷后资产产的风险险管理；（五）遵遵守法律律及相关关规定；（六）需需要进行行检查的的其他事事项。第四十四四条银监会会及其派派出机构构对现场场检查中中发现的的房地产产贷款管管理存在在严重问问题的商商业银行行，将组组织跟踪踪检查。第四十五五条银监会会及其派派出机构构或银行行业自律律组织对对介入房房地产贷贷款的中中介机构构，一旦旦发现其其有违背背行业规规定和职职业道德德的行为为，将及及时予以以通报。第七章附附则第四十六六条本指引引由银监监会负责责解释。第四十七七条本指引引自发布布之日起起施行。附件1：个人住住房贷款款申请文文件附
21、件：对申请请人偿还还能力、偿还意意愿的风风险审核核及对抵抵押品的的评估情情况附件1：个人住住房贷款款申请文文件银行个人人购房借借款申请请书贷款申请请编号：申请人基基本情况况申请人姓姓名性别出生日期期照片文化程度度婚姻状况况证件种类类及号码码户籍所在在地现居住地地址国籍民族邮寄地址址及邮编编工作单位位单位性质质办公电话话住宅电话话紧急联系系方式职业职务职称单位地址址及邮编编配偶姓名名（如为未未婚人士士则各项项不填）职务证件种类类及号码工作单位位联系方式式是否使用用过其他他贷款本人近33年工作作履历：（时间间段、单单位名称称)申请人收收支情况况主要经济济来源其他经济济来源供养人数数申请人月月收入家
22、庭月收收入家庭月支支出借款人资资产表个人资产产金额（万万元）个人负债债金额（元元）月还款金金额（元元）起止时间间负债类型型房产购房所欠欠贷款汽车购车所欠欠贷款债券其它所欠欠贷款股票其它负债债银行存款款合计合计申请人现现住房情情况现住房情情况租住请填填：（租租住时间间、地址址、月付付租金）申请人购购房贷款款资料售房者全全称房屋详址址销售面积积平方米单价元总价（元元）借款金额额（元）借款期限限年借款种类类首付金额额（元）首付比例例首付款来来源还款方式式等额本息息月均/ 等额本金金（月还还）物业费/m2/月购房目的的A 自住住B 投资资房屋形式式房屋类别别 A 经经济适用用房 B 普通商商品住房房
23、C 别墅D 商业用用房 E其他他商品房买买卖合同同编号销售许可可证编号号担保方式式抵押物名名称抵押物所所有人抵押物价价值（元元）质押物名名称质押物所所有人质押物价价值保证人名名称与被保证证人关系系保证人联联系方式式及地址址备注：借款申请请人声明明欢迎您申申请银行行个人住住房贷款款，请用用蓝（黑黑）色墨墨水钢笔笔或签字字笔在本本申请书书上签字字，已填填写内容容不得涂涂改。银行，本本人在此此郑重声声明： 1）本本人承认认以此申申请书及及其他所所附资料料作为贵贵行借款款的依据据； 2）上上述各项项资料属属实，且且随本申申请书报报送的资资料复印印件可留留存贵行行作为备备查凭证证，如资资料失实实或虚假，
24、本人愿愿承担相相应的民民事及法法律责任任； 3）经经贵行审审查不符符合规定定的借款款条件而而未予受受理时，本人无无异议； 4）本本人保证证在取得得贵行贷贷款后，按时足足额偿还还贷款本本息。申请人签签名：日期：年年月日附件：对申请人人偿还能能力、偿偿还意愿愿的风险险审核及及对抵押押品的评评估情况况风险评估估书申请日期期贷款申请请编号基本资料料主申请人人姓名性别婚姻状况况出生日期期证件类型型及号码码户籍现住址及及邮编学历工作单位位职业职务供养人数数计算后申申请人税后月月收入(无公积积金)申请人填填报的家庭月收收入主要经济济来源（如工资资，提成成，经验收入入等）住宅电话话主申请人人手机办公电话话配偶
25、姓名名配偶工作作单位共同申请请人姓名性别婚姻状况况出生日期期证件类型型及号码码户籍现住址及及邮编学历工作单位位职业职务供养人数数计算后共共同申请请人税后月收收入(无公积积金)与主申请请人关系主要经济济来源住宅电话话共同申请请人手机机办公电话话配偶姓名名配偶工作作单位购房资料料楼盘名称称所购房屋屋详址售房者全全称购房用途途商品房买买卖合同同编号销售许可可证编号号律师行保险公司司担保方式式质押总值值竣工日期期房屋类别别（分为普普通商品品住房、经济适用用房、别墅和和商业用用房）销售面积积单价总售价物业管理理费（月月）首付款申请成数数申请贷款款额期限年利率月付款还款方式式信贷审核核意见核心因素素房产支
26、出出与收入入比总债务与与收入比比建议贷款款成数（即审核核后同意意的贷款款成数）偿还能力力（可注明明对申请请人收入入和资产产的核实实结果；据此计计算出的的各项核核心比率率；申请请人所在在单位的的发展情情况等）还款意愿愿（写明首首付款情情况，现现住房情情况及此此次购房房目的等等，并由由此推断断其还款款意愿。）担保情况况（应首先先说明申申请人已已签订了了购房合合同且合合法有效效，其次次对所购购楼盘进进行大致致情况评评估，如如周边环环境，楼楼盘价位位，变现现能力和和贬值或或升值潜潜力。）补偿因素素财务状况况（如需申申请人提提供其他他个人资资产证明明，可在在此处列列明并予予以分析析。）基本情况况其他情况况审核意见见（此处列列明该笔笔申请的的各项优优势）原贷款申申请条件件贷款额期限成数还款方法法建议贷款款条件（此处列列明该笔笔申请存存在的风风险点）风险审核核员：审核日日期：主管经理理：审核日日期：