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1、佛山市物业管理办法第一章 总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办办法所称称物业管管理，是是指业主主通过选选聘物业业服务企企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。第三条 市房房地产行行政管理理部门负负责全市市物业管管理活动动的监督督管理工工作。区区房地产产行政
2、管管理部门门负责本本区物业业管理活活动的监监督管理理工作。街道办事事处（镇镇人民政政府）负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的指指导、监监督和管管理工作作，协调调物业管管理与社社区建设设之间的的关系，协助区区房地产产行政管管理部门门对物业业管理活活动进行行指导和和监督。居（村）民委员员会负责责本行政政区域内内物业管管理活动动的监督督、协调调、指导导和调解解工作。第四条 区房房地产行行政管理理部门、街道办办事处（镇人民民政府）和居（村）民民委员会会应分别别确定11名领导导分管物物业管理理工作。街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当有专专门机构构负责本本行政区区域内物物业管理理活动的的指导、监督和
3、和管理工工作，并并根据本本行政区区域内物物业管理理区域的的数量和和规模，配备相相应的物物业管理理工作人人员。居（村）民委员员会应在在街道办办事处（镇人民民政府）的指导导下，负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督、协协调、指指导和调调解工作作，并配配备适当当数量的的物业管管理工作作人员。全市各级级人民政政府应对对物业管管理的监监督管理理工作给给予经费费支持。第五条 全市市各级人人民政府府相关行行政管理理部门在在各自职职责范围围内，做做好物业业管理区区域内的的有关工工作。价格管理理部门负负责制定定或调整整实行政政府指导导价的物物业服务务收费标标准，对对物业服服务收费费进行监监督管理理。城市
4、管理理部门负负责查处处物业管管理区域域内违法法排放或或制造社社会生活活噪音污污染、建建筑施工工噪声污污染，饮饮食服务务业油烟烟污染，向大气气排放粉粉尘、恶恶臭气体体或者其其他含有有有毒物物质气体体的行为为，在人人口集中中地区焚焚烧产生生有毒有有害烟尘尘和恶臭臭气体的的物质的的行为；破坏房房屋外立立面、违违法设置置户外广广告、非非法搭建建、违规规装修、擅自改改变房屋屋使用性性质、乱乱摆卖行行为等，相关管管理部门门应依法法予以配配合。公安部门门在物业业管理工工作中负负责指导导物业服服务企业业建立健健全保安安服务管管理制度度、岗位位责任制制度、保保安员管管理制度度和紧急急情况应应急预案案，督促促物业
5、服服务企业业落实相相关管理理制度；配合流流动人员员和出租租屋管理理职能部部门，做做好住宅宅小区内内流动人人口和出出租房屋屋的管理理工作；对物业业管理区区域内阻阻塞交通通、阻碍碍消防通通道、违违规停放放大型车车辆、危危险化学学品车辆辆等行为为依法采采取强制制措施；打击物物业管理理服务中中的欺行行霸市行行为。环境保护护管理部部门负责责依法查查处物业业管理区区域内废废水、废废渣、固固体废物物、工业业有毒有有害废物物、噪声声、振动动、辐射射放射等等行为。园林绿化化管理部部门负责责依法查查处物业业管理区区域内侵侵占、破破坏绿地地行为。质量技术术监督部部门负责责物业管管理区域域内的电电梯安全全监督管管理工
6、作作。公安消防防部门负负责物业业管理区区域内的的消防安安全监督督管理工工作。对对物业管管理区域域内遵守守消防法法律、法法规的情情况依法法进行日日常监督督检查；负责督督促物业业服务企企业对共共用消防防设施进进行维护护管理，提供消消防安全全防范服服务，如如发现存存在严重重威胁公公共安全全的火灾灾隐患，应当在在责令改改正的同同时依法法进行处处罚和整整改。人口与计计划生育育管理部部门负责责物业管管理区域域内的人人口与计计划生育育工作。第六条 市、区两级级人民政政府及相相关职能能部门分分别成立立物业管管理协调调领导小小组。建立街道道办事处处（镇人人民政府府）、居居（村）民委员员会、业业主委员员会（业业主
7、代表表）、物物业服务务企业等等参加的的联席会会议制度度。联席席会议主主要协调调解决物物业管理理重大问问题，联联席会议议由街道道办事处处（镇人人民政府府）负责责召集、主持。重大问题题是指在在本区物物业管理理区域内内发生的的因人为为、自然然灾害或或者其他他原因造造成的重重大人身身伤害及及财产损损失事故故，以及及因物业业管理不不善，严严重影响响业主和和使用人人日常生生活，并并造成不不良社会会影响的的问题或或其他确确需政府府职能部部门协调调解决的的问题。第七条 物业业服务企企业应当当按照法法律法规规的规定定和物业业服务合合同的约约定，为为业主提提供服务务，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进
8、行维修修、养护护、管理理，维护护物业管管理区域域内的环环境卫生生和相关关秩序，并配合合政府有有关部门门、街道道办事处处（镇人人民政府府）开展展社区服服务、社社区文化化活动以以及流动动人员计计划生育育服务管管理等行行政管理理工作。第八条 市级级物业管管理行业业协会是是物业管管理行业业的自律律组织，主要负负责制定定物业管管理行业业行为规规范，组组织物业业管理行行业从业业人员的的业务培培训，调调处行业业内部的的争议，每年公公布我市市物业服服务收费费成本价价标准，承接主主管部门门委托、转移的的其他事事项。区级物业业管理行行业组织织参照本本条执行行。第二章 业主主、业主主大会、业主委委员会第九条 依法法
9、登记取取得或者者根据中华人人民共和和国物权权法第第二章第第三节规规定取得得建筑物物专有部部分所有有权的人人，应当当认定为为业主。基于与建建设单位位之间的的商品房房买卖民民事法律律行为，已经合合法占有有建筑物物专有部部分，但但尚未依依法办理理所有权权登记的的房屋买买受人，可以认认定为业业主。业主在物物业管理理活动中中，享有有下列权权利：（一）按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业服务企企业提供供的服务务；（二）提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业管管理的有有关事项项提出建建议；（三）提提出制定定和修改改管理规规约、业业主大会会议事规规则的建建议；（四）参参加业主主大会会会议，行行使投票
10、票权；（五）选选举业主主委员会会委员，并享有有被选举举权；（六）监监督业主主委员会会的工作作；（七）监监督物业业服务企企业履行行物业服服务合同同；（八）对对物业共共有部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权；（九）监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备住住宅专项项维修资资金（以以下简称称住宅专专项维修修资金）的管理理和使用用；（十）法法律、法法规规定定的其他他权利。业主在物物业管理理活动中中，应履履行下列列义务：（一）遵守业业主管理理规约、业主大大会议事事规则；（二）遵守物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序和环境境卫生的
11、的维护等等方面的的规章制制度；（三）执行业业主大会会的决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定；（四）按照国国家法有有关规定定缴纳住住宅专项项维修资资金；（五）按时交交纳物业业服务费费用；（六）法律、法规规规定的其其他义务务。第十条 业主主依法成成立业主主大会，选举业业主委员员会。业主大会会由物业业管理区区域内全全体业主主组成，代表和和维护全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益，依依法履行行职责。第十一条条 11个物业业管理区区域成立立1个业业主大会会，由11个物业业服务企企业提供供物业管管理服务务。1个物业业管理区区域内业业主人数数较少且且经全体体业主一一致同意意，决定定不
12、成立立业主大大会的，由业主主共同履履行业主主大会、业主委委员会的的职责。第十二条条 业业主大会会决定以以下事项项：（一）制定和和修改业业主大会会议事规规则；（二）制定和和修改管管理规约约；（三）选举业业主委员员会或者者更换业业主委员员会委员员，监督督业主委委员会的的工作；（四）制定物物业服务务内容、标准以以及物业业服务收收费方案案；（五）选聘、解聘、续聘物物业服务务企业；（六）决定住住宅专项项维修资资金使用用、续筹筹方案，并监督督实施；（七）制定、修改物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度；（八）改建、重建建建筑物
13、及及其附属属设施；（九）改变共共有部分分的用途途；（十）利用共共有部分分进行经经营以及及所得收收益的分分配与使使用；（十一）法律、法规或或者管理理规约确确定应由由业主共共同决定定的事项项。决定各个个事项的的具体条条件按本本办法第第二十二二条执行行。第十三条条 已已交付使使用的物物业建筑筑面积达达到物业业管理区区域建筑筑面积550%的的，建设设单位应应当书面面报告物物业所在在地街道道办事处处（镇人人民政府府），并并在物业业管理区区域的显显著位置置公告。第十四条条 220%以以上业主主可以联联名向街街道办事事处（镇镇人民政政府）、居（村村）民委委员会提提出成立立业主大大会的书书面要求求。已交付使使
14、用的物物业建筑筑面积达达到物业业管理区区域建筑筑面积550%以以上的，业主可可以向街街道办事事处（镇镇人民政政府）、居（村村）民委委员会提提出成立立业主大大会的书书面要求求。符合前两两款情形形之一的的，街道道办事处处（镇人人民政府府）、居居（村）民委员员会应当当在300日内会会同物业业所在地地的区房房地产行行政管理理部门指指导、协协助业主主推荐产产生业主主大会筹筹备组。第十五条条 业业主大会会筹备组组由居（村）民民委员会会代表、业主代代表、建建设单位位以及街街道办事事处（镇镇人民政政府）代代表7至至15人人组成。筹备组组成员人人数应为为单数，其中业业主代表表应当不不少于业业主大会会筹备组组人数
15、的的60%。居（村）民民委员会会代表担担任筹备备组组长长，组织织、协调调业主大大会的筹筹备工作作。筹备组中中的业主主代表由由街道办办事处（镇人民民政府）物业管管理部门门和居（村）民民委员会会推荐产产生或由由业主民民主推选选产生。业主为为法人或或者其他他组织，委托其其工作人人员参加加筹备组组的，应应当书面面委托。筹备组成成员名单单及简历历应当自自成立之之日起77日内在在物业管管理区域域的显著著位置公公告。业业主对筹筹备组成成员有异异议的，由街道道办事处处（镇人人民政府府）协调调解决。建设单位位和物业业服务企企业应当当协助业业主大会会筹备组组工作，向业主主大会筹筹备组提提供业主主清册、物业建建筑的
16、基基本资料料（包括括物业管管理区域域内地上上、地下下的建筑筑物、设设施设备备和相关关场地等等）、已已筹集的的住宅专专项维修修资金清清册等文文件，并并在物业业管理区区域提供供相应的的人力、场地支支持。业主大会会筹备组组应当对对业主资资料保密密，不得得将前款款资料用用于与业业主大会会筹备无无关的活活动。第十六条条 业业主大会会筹备组组应当自自成立之之日起66个月内内，组织织召开首首次业主主大会会会议。业主大会会筹备组组履行下下列职责责：（一）确确定首次次业主大大会会议议召开的的时间、地点、形式和和内容；（二）拟拟定管理理规约草草案和业业主大会会议事规规则草案案；（三）确确认业主主身份、业主人人数以
17、及及所拥有有的专有有部分面面积，确确定业主主在首次次业主大大会会议议上的投投票权数数，依法法确定首首次业主主大会会会议表决决规则；（四）制制定业主主委员会会委员候候选人产产生办法法，确定定业主委委员会委委员候选选人名单单；（五）制制定业主主委员会会选举办办法；（六）召召开首次次业主大大会会议议的其他他准备工工作。前款内容容应当在在首次业业主大会会会议召召开155日前在在物业管管理区域域的显著著位置公公告并书书面通知知全体业业主。筹备组的的会议材材料等应应妥善保保管，并并于本物物业区域域的业主主委员会会成立后后5日内内移交业业主委员员会。第十七条条 业业主大会会自首次次业主大大会会议议表决通通过
18、管理理规约、业主大大会议事事规则，并选举举产生业业主委员员会之日日起成立立。第十八条条 业业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经业主委委员会决决定或者者20%以上的的业主提提议，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。业主委员员会不按按照前两两款规定定组织召召开业主主大会定定期会议议、临时时会议的的，业主主可以向向物业所所在地街街道办事事处（镇镇人民政政府）、居（村村）民委委员会提提出协助助要求，街道办办事处（镇人民民政府）、居（村）民民委员会会应当协协调组织织召开。第十九条条 召召开业主主大会会会议，
19、应应当于会会议召开开15日日前将会会议时间间、地点点、议题题和议程程在物业业管理区区域的显显著位置置公告，并书面面通知全全体业主主。业主大会会会议可可以采用用集体讨讨论、书书面征求求意见、电子网网络投票票系统的的形式。采用书书面、电电子网络络等形式式征求意意见的，应当将将征求意意见书送送达每一一位业主主；无法法送达的的，应当当在物业业管理区区域显著著位置公公告300日。征征求意见见的结果果在物业业管理区区域内公公示300日以上上，业主主有权查查阅相关关资料。第二十条条 业业主可以以幢、单单元或者者楼层为为单位，推选业业主代表表参加业业主大会会会议。推选业主主代表参参加业主主大会会会议的，业主代
20、代表应当当在参加加业主大大会会议议3日前前，就业业主大会会会议拟拟讨论的的事项书书面征求求其所代代表的业业主意见见；需要要投票表表决的，业主赞赞同、反反对及弃弃权的具具体票数数经业主主本人签签字确认认后，由由业主代代表在业业主大会会投票时时提交。第二十一一条 业主可可以委托托他人参参加业主主大会会会议。业业主委托托他人参参加业主主大会会会议的，应当出出具书面面委托书书，载明明委托事事项、委委托权限限及期限限。第二十二二条 业主大大会决定定筹集和和使用住住宅专项项维修资资金、改改建或者者重建建建筑物及及其附属属设施的的，应当当经专有有部分占占建筑物物总面积积2/33以上的的业主且且占总人人数2/
21、3以上上的业主主同意；决定其其他有关关共有和和共同管管理权利利重大事事项的，应当经经专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主同意意。面积积和业主主人数按按照下列列方式确确定：（一）专专有部分分面积，按照建建筑面积积计算；建筑物物总面积积，按专专有部分分面积之之和计算算。（二）最高人人民法院院关于审审理建筑筑物区分分所有权权纠纷案案件具体体应用法法律若干干问题的的解释第二条条确定的的车位、摊位等等特定空空间计入入用于确确定业主主投票权权数的专专有部分分面积，业主大大会议事事规则另另有约定定的除外外。（三）业业主人数数，按照照专有部部分的数数量计算算，1个个专有部
22、部分按11人计算算。但建建设单位位尚未出出售和虽虽已出售售但尚未未交付的的部分，以及同同一买受受人拥有有1个以以上专有有部分的的，按11人计算算。（四）11个专有有部分有有两个以以上所有有权人的的，应当当推选11个行使使表决权权，但共共有人所所代表的的业主人人数为11人。（五）总总人数，按照前前项统计计总和计计算。第二十三三条 业主大大会会议议表决采采用记名名投票的的方式。任何人不不得伪造造业主选选票、表表决票、业主签签名或者者书面委委托书。选票、表决票票和书面面委托书书应当妥妥善保管管，以备备查询。未参与表表决的业业主，其其投票权权数是否否可以计计入已表表决的多多数票，由管理理规约或或者业主
23、主大会议议事规则则规定。第二十四四条 首次业业主大会会会议应应当对管管理规约约、业主主大会议议事规则则进行表表决，并并选举业业主委员员会。表表决情况况及结果果应当在在物业管管理区域域显著位位置公示示，业主主有权查查询相关关材料。管理规约约应当对对有关物物业的使使用、维维护、管管理，业业主的共共同利益益，业主主应当履履行的义义务，违违反管理理规约应应当承担担的责任任等事项项依法作作出约定定。管理理规约对对全体业业主、物物业使用用人具有有约束力力。业主大会会议事规规则应当当就业主主大会的的议事方方式、表表决程序序，业主主委员会会的组成成、成员员任期及及职务终终止等事事项作出出约定。第二十五五条 业
24、主委委员会是是业主大大会的执执行机构构，由业业主大会会依法选选举产生生。业主主委员会会履行下下列职责责：（一）召召集和主主持业主主大会，报告物物业管理理的实施施情况，以书面面形式召召集业主主大会会会议的，应在物物业区域域内公示示物业管管理年度度实施报报告；（二）执执行业主主大会会会议的决决议、决决定；（三）代代表业主主与业主主大会选选聘或者者续聘的的物业服服务企业业签订物物业服务务合同，及时了了解业主主、物业业使用人人的意见见和建议议，监督督和协助助物业服服务企业业履行物物业服务务合同，督促业业主按时时交纳物物业服务务费及其其他相关关费用；（四）协协助制订订重大维维修工程程项目年年度计划划，协
25、调调、处理理涉及物物业管理理的共同同事务；（五）监监督物业业管理区区域内物物业共用用部位、共用设设施设备备的经营营情况；（六）组组织业主主委员会会的换届届选举工工作；（七）监监督业主主大会议议事规则则和管理理规约的的实施；（八）组组织和监监督住宅宅专项维维修资金金的筹集集和使用用；（九）听听取业主主的意见见和建议议，接受受业主、业主大大会和有有关部门门的监督督；（十）配配合街道道办事处处（镇人人民政府府）、居居（村）民委员员会做好好物业管管理区域域的社区区建设工工作，接接受居（村）民民委员会会的监督督、指导导；配合合政府行行政管理理部门共共同做好好物业管管理区域域的社会会治安、环境卫卫生等相相
26、关工作作；（十一）调解业业主之间间因物业业使用，维护和和管理产产生的纠纠纷；（十二）调整委委员职务务以及将将候补委委员递补补为委员员；（十三）法律、法规规规定和业业主大会会赋予的的其他职职责。业主委员员会对全全体业主主负责，接受业业主监督督。业主主委员会会不得从从事经营营活动。业主委员员会应当当于每年年12月月作1次次工作报报告，抄抄送街道道办事处处（镇人人民政府府）和居居（村）民委员员会，并并在物业业管理区区域显著著位置公公示。第二十六六条 业主委委员会一一般由55至155人的单单数委员员组成，每届任任期不超超过5年年，可以以连选连连任，具具体人数数、任期期由业主主大会议议事规则则约定。业主
27、委委员会主主任、副副主任在在业主委委员会成成员中推推选产生生。业主委员员会委员员候选人人由业主主联名推推荐、业业主自荐荐等方式式产生。业主委员员会是否否实行差差额选举举以及实实行差额额选举的的差额比比例由业业主大会会议事规规则约定定。业主委员员会实行行差额选选举的，未当选选业主委委员会委委员且得得票数达达到法定定票数的的候选人人，可以以按照得得票多少少顺序当当选业主主委员会会候补委委员。候候补委员员人数由由业主大大会议事事规则约约定。候候补委员员可以列列席业主主委员会会会议，不具有有表决权权。第二十七七条 业主委委员会委委员应当当从本物物业管理理区域内内具备以以下条件件的业主主中选举举产生：（
28、一）具具有完全全民事行行为能力力；（二）遵遵守有关关法律、法规和和业主大大会议事事规则、管理规规约，模模范履行行业主义义务；（三）按按时交纳纳住宅专专项维修修资金和和物业服服务费用用，无损损害公共共利益行行为；（四）热热心公益益事业，责任心心强，公公正廉洁洁，具有有较强的的社会公公信力和和组织能能力；（五）具具有必要要的工作作时间；（六）本本人及其其近亲属属未在为为本物业业管理区区域提供供物业服服务的企企业及其其下属单单位任职职；（七）业业主大会会议事规规则规定定的其他他条件。业主委员员会委员员候选人人应书面面承诺，自愿成成为业主主委员会会委员，愿意在在任期内内积极为为业主服服务，保保证公正正
29、廉洁、勤勉尽尽责。第二十八八条 业主委委员会应应当自选选举产生生之日起起30日日内，提提交以下下资料备备案：（一）管管理规约约、业主主大会议议事规则则；（二）业业主大会会的会议议记录、会议决决定和会会议表决决结果；（三）业业主委员员会委员员（候补补委员）名单及及其基本本情况、分工安安排。居（村）民委员员会加具具意见后后，到街街道办事事处（镇镇人民政政府）和和区房地地产行政政管理部部门备案案，区房房地产行行政管理理部门应应当在收收到上述述材料后后5日内内发出备备案回执执。业主委员员会收到到备案回回执后，应将备备案情况况告知物物业服务务企业，并在物物业管理理区域的的显著位位置公告告。业主委员员会换
30、届届或备案案情况发发生变更更的，业业主委员员会应当当自变更更之日起起15日日内书面面报告物物业所在在地的居居（村）民委员员会，街街道办事事处（镇镇人民政政府）和和区房地地产行政政管理部部门。第二十九九条 业主委委员会凭凭区房地地产行政政管理部部门的备备案回执执，向公公安机关关申请刻刻制印章章，按照照业主大大会议事事规则的的规定和和业主大大会的决决定使用用。印章章应当标标明业主主委员会会的届数数。第三十条条 分分期开发发的物业业管理区区域符合合第十三三条规定定的，可可以在分分期开发发期间成成立业主主大会，选举产产生业主主委员会会。新一期的的业主入入住后，应当增增补业主主委员会会委员和和候补委委员
31、，但但增补后后的业主主委员会会委员不不得超过过15人人。第三十一一条 业主委委员会任任期届满满3个月月前，应应当组织织换届筹筹备小组组，成员员包括街街道办事事处（镇镇人民政政府）代代表、居居（村）民委员员会代表表、业主主委员会会成员，由居（村）民民委员会会代表担担任组长长。筹备备小组负负责换届届具体工工作，组组织召开开业主大大会会议议选举产产生新一一届业主主委员会会。业主委员员会应当当在任期期届满33日内，将属于于业主大大会、业业主委员员会的有有关财物物、文件件资料、印章等等移交给给新一届届业主委委员会。对不按按时移交交的，可可以申请请街道办办事处（镇人民民政府）、居（村）民民委员会会督促其其
32、移交；对拒不不移交的的，可以以请求公公安派出出所协助助移交。届满没没有成立立的，上上述资料料交由居居（村）民委员员会代管管。业主委员员会任期期届满，不得继继续履行行职责。第三十二二条 业主委委员会在在规定时时间内不不组织换换届选举举的，物物业所在在地的区区房地产产行政管管理部门门或者街街道办事事处（镇镇人民政政府）应应当责令令其限期期组织换换届选举举；逾期期仍不组组织的，可以由由物业所所在地的的居（村村）民委委员会在在街道办办事处（镇人民民政府）的指导导和监督督下，组组织换届届选举工工作。第三十三三条 因客观观原因未未能选举举产生新新一届业业主委员员会、业业主委员员会委员员人数不不足业主主大会
33、议议事规则则约定的的业主委委员会总总人数的的1/22或不足足法定最最低人数数5人的的，可以以由物业业所在地地的居（村）民民委员会会在街道道办事处处（镇人人民政府府）的指指导和监监督下，代行业业主委员员会的职职责。第三十四四条 业主委委员会日日常工作作经费和和工作补补贴由全全体业主主承担，经费和和补贴的的筹集、管理和和使用由由业主大大会决定定。业主委员员会成员员可以根根据业主主大会议议事规则则领取适适当工作作补贴。业主委员员会可以以聘用专专职或者者兼职执执行秘书书。业主委员员会应当当按季度度在物业业管理区区域的显显著位置置公布经经居（村村）民委委员会确确认的工工作经费费和工作作补贴的的使用情情况
34、，接接受业主主监督。第三十五五条 业主委委员会会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定定期期召开。经1/3以上上业主委委员会委委员提议议或者业业主委员员会主任任认为有有必要的的，可以以召开业业主委员员会会议议。业主委员员会会议议应当有有过半数数委员出出席，作作出决定定或者使使用印章章必须经经全体委委员过半半数同意意，作出出的决定定在物业业管理区区域的显显著位置置公布。召开业主主委员会会会议，应当告告知相关关的居（村）民民委员会会，并听听取居（村）民民委员会会的建议议。业主委员员会会议议应当有有书面记记录，经经出席会会议的委委员签字字后存档档。业主委员员会作出出的决定定应当于于决定产产生起
35、33日内在在物业管管理区域域内显著著位置公公示7日日。业主主委员会会作出的的决定应应以书面面形式告告知居（村）民民委员会会。第三十六六条 业主委委员会及及委员应应当遵守守法律法法规和管管理规约约、议事事规则，不得有有下列行行为：（一）未未经业主主大会表表决通过过，擅自自决定解解聘、续续聘、选选聘物业业服务企企业；（二）挪挪用、侵侵占业主主共有财财产；（三）索索取、非非法收受受建设单单位、物物业服务务企业或或者有利利害关系系业主提提供的利利益或者者报酬；（四）利利用职务务之便要要求物业业服务企企业减免免物业服服务费；（五）违违反物业业服务合合同拒不不交纳物物业服务务费用；（六）泄泄露业主主资料或
36、或者将业业主资料料用于与与物业管管理无关关的活动动；（七）其其他损害害业主共共同利益益或者可可能影响响其公正正履行职职责的行行为。业主委员员会委员员违反前前款规定定的，经经业主委委员会会会议决定定中止其其委员职职务，并并提请业业主大会会会议决决定终止止其委员员职务。第三十七七条 业主委委员会委委员有下下列情况况之一的的，其委委员职务务自行终终止：（一）因因物业转转让、灭灭失等原原因不再再是业主主的；（二）丧丧失民事事行为能能力的；（三）任任职期间间被依法法追究刑刑事责任任的；（四）法法律、法法规以及及管理规规约规定定的其他他情形。第三十八八条 业主委委员会委委员有下下列情况况之一的的，由业业主
37、委员员会1/3以上上委员或或者持有有20%以上投投票权数数的业主主提议，业主大大会或者者业主委委员会根根据业主主大会的的授权，可以决决定是否否终止其其委员资资格：（一）以以书面方方式提出出辞职请请求的；（二）不不履行委委员职责责的；（三）利利用委员员资格谋谋取私利利的；（四）拒拒不履行行业主义义务的；（五）侵侵害他人人合法权权益的；（六）本本人及其其近亲属属在为本本物业管管理区域域提供物物业服务务的企业业及其下下属单位位任职的的；（七）因因其他原原因不宜宜担任业业主委员员会委员员的。第三十九九条 业主委委员会委委员职务务终止，有候补补委员的的，由候候补委员员依次递递补。业业主委员员会应当当及时
38、将将业主委委员会委委员职务务终止和和候补委委员递补补的情况况在物业业管理区区域的显显著位置置公告。职务终止止的业主主委员会会委员应应当自公公告之日日起3日日内将其其保管的的属于业业主大会会、业主主委员会会所有的的资料、印章等等物品交交回业主主委员会会。拒不不移交的的，可以以请求公公安派出出所协助助移交。第四十条条 业业主委员员会委员员缺员，由候补补委员递递补后仍仍不足55人，或或者后期期物业的的业主入入住后需需增补业业主委员员会委员员的，业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会会会议补选选业主委委员会委委员。第四十一一条 业主委委员会委委员资格格终止、委员辞辞职（含含集体辞辞职），应当在在物业
39、管管理区域域显著位位置公示示，并抄抄送居（村）民民委员会会、街道道办事处处（镇人人民政府府）和区区房地产产行政管管理部门门。第三章 共有有收益管管理第四十二二条 物业管管理区域域内的公公共车位位、共用用部位广广告、电电梯广告告以及经经业主大大会同意意将利用用共用部部位、共共用设施施设备进进行经营营的收入入（以下下称共有有收益）归全体体业主所所有。业业主委员员会、物物业服务务企业应应当配合合相关行行政管理理部门的的公益宣宣传工作作。公益益宣传不不能附带带商业广广告。利用物业业管理区区域属于于业主共共有的道道路、绿绿地或者者其他场场地作为为停放车车辆的车车位或者者利用物物业共用用部位、共用设设施设
40、备备进行经经营的，应当征征得相关关业主和和业主大大会的同同意，并并依法办办理相关关手续。所得净净收益依依法归全全体业主主共有，存入共共有收益益独立账账户。共有收益益主要用用于以下下几个方方面：（一）维维修、更更新、改改造、增增设共用用设施设设备；（二）业业主公益益活动的的开展；（三）业业主委员员会的工工作经费费和补贴贴；（四）补补充住宅宅专项维维修资金金；（五）业业主大会会议事规规则约定定的其他他事项。第四十三三条 已成立立业主委委员会的的，可由由业主委委员会对对共有收收益进行行管理；未成立立业主委委员会的的，可由由物业服服务企业业对共有有收益暂暂行管理理。居（村）民民委员会会对业主主委员会会
41、、物业业服务企企业进行行监督。第四十四四条 已成立立业主委委员会的的，共有有收益用用于第四四十二条条所列方方面时，由业主主委员会会根据议议事规则则在共有有收益独独立账户户中支取取。业主主委员会会应当每每个季度度对共有有收益情情况进行行公示，报居（村）民民委员会会备案。未成立业业主委员员会的，物业服服务企业业应当将将物业管管理区域域内的共共有收益益单列账账户管理理。每季季度的开开支情况况在物业业管理区区域的显显著位置置公示，同时报报建设单单位和居居（村）民委员员会备案案。业主主委员会会成立后后，经业业主大会会同意，物业服服务企业业应当将将经审计计的共有有收益的的历年收收支情况况及剩余余款项移移交
42、业主主委员会会。第四十五五条 业主委委员会成成立后，依法依依约属于于全体业业主的共共有收益益，应统统一纳入入共有收收益独立立账户管管理。若若委托物物业服务务企业对对共有部部分进行行经营的的，共有有收益分分配应考考虑物业业服务企企业在共共有收益益经营中中的成本本，具体体收益分分配由业业主委员员会与物物业服务务企业协协商确定定。第四章 前期期物业管管理第四十六六条 新建住住宅物业业应当实实行前期期物业管管理。预预售住宅宅物业的的，建设设单位在在领取商品房房预售许许可证之前，应当按按照物业业管理前前期招投投标管理理办法，通过招招投标的的方式选选聘具有有相应资资质的物物业服务务企业实实施前期期物业管管
43、理，并并签订前前期物业业管理委委托合同同。现售售住宅物物业的，建设单单位应在在权属初初始登记记前完成成前期物物业招投投标工作作。连续两次次公开招招投标投投标人少少于3个个或者总总建筑面面积不超超过500,0000平方方米的住住宅物业业，经物物业所在在地的区区房地产产行政管管理部门门批准，可以采采用协议议方式选选聘具有有相应资资质（资资格）的的物业服服务企业业。分期开发发的住宅宅物业，应以物物业管理理区域的的总规划划范围进进行前期期物业管管理招投投标，不不得分期期招投标标。前期物业业管理招招投标由由招标单单位在市市房地产产行政管管理部门门专家库库抽取专专家，由由区房地地产行政政管理部部门监督督招
44、投标标过程。第四十七七条 前期物物业服务务合同可可以约定定期限。前期物业业服务合合同期限限未满，业主大大会召开开会议并并选聘物物业服务务企业的的，自业业主委员员会与物物业服务务企业签签订的物物业服务务合同生生效之日日起，前前期物业业服务合合同终止止。第四十八八条 建设单单位在预预（销）售物业业时，必必须在销销售现场场显著位位置公示示前期物物业服务务合同、规划设设计要点点、规划划总平面面图，规规划总平平面图应应当特别别标示物物业服务务用房（含业主主委员会会办公用用房）、配电房房、水泵泵房、垃垃圾房等等的位置置。物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应与前期期物业服服务企业业签订
45、前前期物业业服务合合同，载载明收费费标准、服务标标准，以以及合同同终止的的处理方方式等内内容。第四十九九条建建设单位位在预（销）售售物业之之前，应应当制定定临时管管理规约约，临时时管理规规约不得得侵害物物业买受受人的合合法权益益。建设设单位应应当在销销售现场场以书面面形式明明示临时时管理规规约。物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当对遵遵守临时时管理规规约予以以书面承承诺。临时管理理规约的的效力至至管理规规约依法法生效时时自动终终止。第五十条条 建建设单位位应当按按照不少少于物业业管理区区域总建建筑面积积2的比例例，在物物业管理理区域内内配置物物业服务务用房，最低不不少于
46、550平方方米，最最高不超超过3000平方方米；其其中，业业主委员员会办公公用房最最低不少少于100平方米米，最高高不超过过60平平方米。分期开开发建设设的物业业，建设设单位应应当在先先期开发发的区域域按照不不少于先先期开发发房屋建建筑面积积2的比例例配置物物业服务务用房。物业服务务用房应应当为地地面以上上的独立立成套装装修房屋屋，具备备水、电电使用功功能；没没有配置置电梯的的物业，物业服服务用房房所在楼楼层不得得高于四四层。物业服务务用房的的所有权权依法属属于全体体业主，专用于于物业管管理服务务工作，不得挪挪作他用用。电梯井、管道井井、楼梯梯间、垃垃圾房（道）、变电室室、设备备间、公公共门厅
47、厅、过道道、地下下室、车车库（棚棚）、架架空层、夹层和和人防工工程等，以及室室内层高高不足22.2米米的房屋屋不得作作为物业业服务用用房。第五十一一条规规划行政政管理部部门应依依照法律律法规及及本办法法的规定定审批新新建物业业规划设设计方案案。建设单位位应将物物业服务务用房的的面积、位置在在设计方方案中载载明。先期开发发部分未未配置或或配置不不足物业业服务用用房的，建设单单位应临临时配置置或补充充配置。第五十二二条 物业服服务企业业承接物物业时，应当会会同居（村）民民委员会会对物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行查验验。在办理物物业承接接验收手手续时，建设单单位应当当向物业业服务企企业移交交下列资资料，并并向居（村）民民委员会会提供经经双方确