2022年浙江省房地产估价师评估考试题67.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%【答案】 D2. 【问题】 下列房地产市场预警指标中,属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是()。A.住房可支付性指数B.房地产价

2、格指数C.房价租金比D.量价弹性【答案】 C3. 【问题】 (一)甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座,规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层,地下1 层,2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2,地下1 层出租给乙公司经营超市,租赁期限为 15 年,租金为 2.10 元(m2天);地上 14 层出租给丙公司经营商场,租赁期限为 10 年,租金为 2.50 元/(m2天);B 座总建筑面积为 67500m2,办理了销售许可证,其中 8000m2已售出,该

3、项目工程款总金额为 40500 万元,施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金,截至目前已付工程款 93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.810B.132025C.2835D.4860【答案】 C4. 【问题】 估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。A.估价委托人B.房地产估价机构C.估价报告编号D.估价作业期【答案】 D5. 【问题】 房地产估价报告中估价师声明的内容不包括( )。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答

4、案】 D6. 【问题】 某人现有资金50万元,欲竞买一个建筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元,运营费用为租金收入的35;银行可提供最高为六成、10年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为()万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 B7. 【问题】 甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后,又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付银行贷款C.首先支付处分

5、抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】 C8. 【问题】 高某有一位于城郊的住房想要出售,房子位于7层住宅的第4层,东南朝向,采光极好,属于精装修房,只是周围的交通并不十分便利。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 D9. 【问题】 某笔贷款的年名义利率为6.60%,年实际利率为6.77%,该笔贷款的计息周期是()。A.月B.季度C.半年D.年【答案】 B10. 【问题】 财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于()时的折现率。A.0B.1C.0或1D.2【答案】 A11. 【问题】 由于房地产的( ),使得完全相同的房地产几乎

6、没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 A12. 【问题】 关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是( )。A.确定估价时点在先,得出评估价值在后B.得出评估价值在先,确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以【答案】 A13. 【问题】 长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的( )。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格【答案】 C14. 【问题】 城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线,称为城市(

7、)。A.绿线B.蓝线C.黄线D.紫线【答案】 C15. 【问题】 下列估价业务中,估价机构可以承接的是()。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 C16. 【问题】 某幢平房的建筑面积100 m2,单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%。A.42 085B.34 170C.13 740D.2 510【答案】 B17. 【问题】 下列关于零售商业物业租金的表述中,错误的是()。A.设置百分比租金的目的

8、是让业主分享部分经营成果,激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户,往往缴纳的单位面积租金较低,且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额,或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户,其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】 D18. 【问题】 某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为( )万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 A

9、19. 【问题】 某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区,该项目工程合同价为500万元,建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时,应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定,其到位资金原则上不少于( )万元。A.100B.120C.150D.250【答案】 C20. 【问题】 土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于()。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 C二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产价格评估机

10、构由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由()制定。A.国务院B.住房和城乡建设部C.省D.自治区E.直辖市【答案】 CD2. 【问题】 公共建筑定额指标的计算方法包括()。A.住宅建筑净密度B.住宅平均层数C.千人指标D.民用建筑综合指标E.人口净密度【答案】 CD3. 【问题】 房地产中介服务收费分为()三类。A.房地产咨询收费B.房地产估价收费C.房地产经纪收费D.房屋买卖收费E.房屋交易收费【答案】 ABC4. 【问题】 公共建筑定额指标的计算方法包括()。A.住宅建筑净密度B.住宅平均层数C.千人指标D.民用建筑综合指标E.人口净密度【答案】 CD

11、5. 【问题】 房地产价格构成中的开发成本包括()。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】 ABCD6. 【问题】 在原始凭证的审核内容中,对凭证内容的审核包括()。A.审核凭证的名称B.编制凭证的日期C.填制凭证的单位名称D.填制人姓名E.单位的公章【答案】 ABCD7. 【问题】 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应符合下列条件()。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书D.按照出让合同约定进行投资开发,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件E.按照出

12、让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的20%以上【答案】 ABCD8. 【问题】 在控制性详细规划中,仅用下限控制的规定性指标包括( )。A.建筑密度B.建筑红线后退距离C.容积率D.绿地率E.车泊位【答案】 BD9. 【问题】 房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。A.FIRRB.借款偿还期C.财务净现值D.资产负债率E 流动比率【答案】 AC10. 【问题】 关于估价方法选用的说法,正确的有()。A.所有适用的估价方法都应选用,不得随意取舍B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价D.影剧院一般适用比较法和成

13、本法估价E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下,可以将成本法作为主要的估价方法【答案】 B11. 【问题】 申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员,必须符合的条件有()。A.取得大专学历,工作满5年,其中从事房地产经纪业务工作满3年B.取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年C.取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年D.取得硕士学历(学位),工作满2年,其中从事房地产经纪业务工作满1年E.取得博士学历(学位)【答案】 BCD12. 【问题】 房地产是()的结合体。A.实物B.权益C.区位D.拥有者E.房地产市

14、场【答案】 ABC13. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括( )。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】 A14. 【问题】 下列关于投标的管理内容,说法正确的有()。A.投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应B.联合体中标的,联合体各方应当共同与招标人签订合同,就中标项目向招标人承担连带责任C.投标人不得以低于成本的报价竞标D.投标人不得相互串通投标报价,不得排挤其他公平竞争的投标人,不得损害招标人或者其他投标人的合法权益E.投标人可以以他人的名义投标【答案】 ABCD15. 【问题】 根据会计基本准则规定

15、,会计信息的首要质量要求包括( )等。A.可靠性B.相关性C.可理解性D.谨慎性E.可比性【答案】 ABC16. 【问题】 在风险分析中的风险估计阶段,需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【答案】 AB17. 【问题】 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有()。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册【答案】 ABC18. 【问题】 房地产开发投资的静态盈利能力指标有()。A.成本利润率B.销售利润率C.投资利润率D.投资回报率E.静态投资回收期【答案】 ABC19. 【问题】

16、下列房地产估价活动中,符合职业道德的行为有()。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】 BC20. 【问题】 失业一般分为()。A.摩擦失业B.非摩擦失业C.困难失业D.自愿失业E.非自愿失业【答案】 AD三 , 大题分析题 (共5题,每题8分)1. 某市拟将一占地面积

17、100亩,需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区,改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房,其余为可售商品住宅,项目的开发经营期为3年。据测算,该项目的前期工程费为800万元,于第1年全部投入;建安成本为3200元/m2,各年投入比例分别为25%、40%、35%;其他建设费用1120万元,各年投入比例与建安成本相同;管理费用为990万元,在开发期内每年平均投入;销售费用为1200万元,各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后,由政府以6000元/m2的价格一次性回购,不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的

18、销售均价为9000元/m2,开工当年开始销售,各年销售比例分别为20%、60%、20%,增值税和税金及附加为销售收入的5.5%;土地增值税按销售收入的1%预征(不考虑最终清算的影响)。土地交易的契税税率为4%,若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%,请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少?(土地费用发生在第1年初,其他所有收支均发生在年末,土地价格以万元/亩表示)2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权,拟开发建设写字楼,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1

19、000万元。第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元,全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800元/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60、70和80,之后各年保持90的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30。若开发商要求的目标收益率为16,该办公楼的最低月租金为多少?(

20、假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)3、某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题:两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元;运行费用第一年分别为350万元和220万元,之后每年都以0.05%的比例递增;假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年,到期后的净残值都是初期投资额的10%,折现率为10%。假定工程费用发生在年初,运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系,并选用适宜的方法比较两方案的优劣。【答案】1、1.面积计算(1)土地面积:100亩66666.67(m2)(2)建筑面积:66666.672.617

21、3333.34(m2)1)保障性住房建筑面积:600001.272000(m2)2)商品住房建筑面积:173333.3472000101333.34(m2)2.项目价值计算(1)保障性住房收益:72000600043200(万元)(2)商品住房收益1)第一年:900020%101333.3418240.00(万元)2)第二年:900060%101333.3454720.00(万元)3)第三年:900020%101333.3418240.00(万元)(3)增值税和税金及附加1)第一年:18240.005.5%1003.2(万元)2. 某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建

22、成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为14000m2,建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估。请问:理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?【答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括:(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”,即使是市政建设需要占用,也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费,同时,由于修建环城公路,给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位

23、、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收入的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含:被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费(或临时安置补助费)、安置补助费(针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。3. 某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成

24、本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费

25、用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第211年,每年逐年递增的净租金,

26、第11年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005万元契税(补地价旧厂房价值V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81万元营销

27、费用1300.860.5/(115%)0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)4. (二)某投资者欲租赁一间店面,租赁期有3年和5年两种可能,概率分别为0.4和0.6,若租赁期为3年,总租金为30万元,一次性付清;若租赁期为5年,总租金为45万元,也是一次性付清,经市场调研,经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能,概率分别为0.5、0.3和0.2,该投资者要求的投资收益率为10,设租金发生在年初,年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概

28、率。【答案】(1)每年的净收益期望值为:15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10(万元)。当租赁期为3年时,净现值为:当租赁期为5年时,净现值为:加权净现值为:2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83(万元)。(2)按净现值从小到大排列,如表3所示。净现值不小于零的累计概率为:最适宜发排成5号字S92文件,如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。5. 本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于2017年7月10日承接了一套办公用房估价业务,估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载,房屋所有权

29、人为丁公司,坐落于XX市人民路28号1005室,存在尚未注销的抵押权,抵押权人为丙银行。接受委托后,项目负责人、注册房地产估价师张XX带领注册房地产估价师王XX和估价助理人员李XX进行了实地查勘,了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼,冠名为“金达广场”。王XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作,张XX对估价报告进行了终审,2017年7月15日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX估字2017第Xx号估价项目名称:XX市金达广场1005室房地产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王XX、李XX估价报告出具日期:2017年7月15日【答案】1.封面中,估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误,改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人:丙银行”错误,改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李XX”错误,改为“注册房地产估价师:张XX王XX”

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