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1、-_表 1 房地产估价报告一般项目评审标准评评 审审 大大 项项序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标 准准 分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明1封封 面面 （或者扉页）（或者扉页）要素齐全，表述 准确、清晰、简 洁。1(1)封面（或者扉页）的要素包括：估价报告名称、估价 报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构 （名称） 、注册房地产估价师（姓名、注册号） 、估价报告 出具日期 7 项。每缺少一项扣 0.5 分，直至扣完。 (2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣 0.5 分。2*致估价致估价 委托人函委托人函内容完整，前后 一致，表述准确、 清晰、简洁。3(1)致函基
2、本内容包括：标题、估价委托人名称或者姓名、 估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、 权属） 、价值时点、价值类型（名称） 、估价方法（名称） 、 估价结果（总价、总价大写、单价） 、特别提示、致函日 期、房地产估价机构公章 10 项。每缺少一项扣 0.5 分， 直至扣完。 (2)表述不准确、不清晰、不简洁的，扣 1 分。3目目 录录内容完整，前后 一致。1(1)目录基本内容包括：标题、估价师声明、估价假设和 限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件 6 项。每 缺少一项扣 0.5 分，直至扣完。 (2)估价结果报告缺少一级标题的，扣 0.5 分。 (3)估价技术报告缺少一级标题的
3、，扣 0.5 分。 (4)组成内容名称前后不一致的，扣 0.5 分。 (5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣 0.5 分。 (6)附件具体名称未列示或者不详细的，扣 0.5 分。一、 封 面 、 致 函 、 目 录 、 声 明 、 假 设 和 限 制 条 件 1 0 分 4估价师声明估价师声明内容全面、规范， 针对性强。1估价师声明应包括如下内容，每缺少一项或每项的说明不 准确的扣 0.5 分，直至扣完。 (1)注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实 和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏； (2)估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师 独立、客观、公正的专业分析、意见
4、和结论，但受到估价 报告中已说明的估价假设和限制条件的限制； (3)注册房地产与估价报告中的估价对象没有现实或潜在 的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系， 也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见； (4)注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定 进行估价工作，撰写估价报告。 (5)列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日 期。(6)说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的， 应说明帮助的专家；(7) 应有重要专业帮助而未说明重要 专业帮助的，扣 0.5 分。-_5*估价假设和估价假设和 限制条件限制条件假设和限制条件 合法、合理，理 由充分。4估价假设和限制条
5、件应包括如下内容，每缺少一项或每项 的说明不准确的扣 0.5 分，直至扣完。 (1)一般假设，对估价对象合法、真实、准确和完整的假 设，对估价对象安全的合理假定； (2)未定事项假设，对估价所必须的尚未明确的事项进行 合理的、最可能的假定； (3)背离事实假设，因估价目的的特殊需要、交易条件设 定，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的 合理假定，如不存在不一致的情况，应说明没有进行背离 事实假设； (4)不一致假设，在估价对象的实际用途、登记用途、规 划用途等用途不一致或权属证明上的权利人之间不一致或 股价对象的名称、地址不一致等情形下，对估价所依据的 用途、权利人、名称、地址等的合
6、理设定，如不存在上述 不一致的情况，应说明没有进行不一致假设； (5)依据不足假设，估价必须的委托方无法提供、估价师 尽职调查难以取得资料的情况下，对相应的估价对象状况 的合理假定。如无上述情况，应说明没有进行依据不足假 设； (6)估价报告使用限制，说明报告及结果的用途、使用者、 使用期限等使用范围及使用报告和结果是需注意的事项。6*估价委托人估价委托人内容完整，表述 准确。1缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所） 的，扣 1 分。7*房地产估价房地产估价 机构机构内容完整，表述 准确。1估价机构基本内容包括：估价机构全称、法定代表人或者 执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估
7、价资质证书编 号 5 项。每缺少一项扣 0.5 分，直至扣完。8*估价目的估价目的表述具体、准确。2(1)估价目的表述不具体、不准确的，扣 1 分。 (2)估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣 2 分。9*估价对象估价对象基本状况描述全 面、准确，范围 界定清楚。4估价对象描述应包括以下内容，每缺少一项或每项的说明 不准确的扣 0.51 分，直至扣完。 (1)估价对象基本状况包括：名称、坐落、范围、规模、 用途、权属等。 (2)对土地基本状况的说明，还应包括四至、形状、开发 程度、土地使用期限。 (3)对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施 设备、装饰装修、新旧程度。 (4)
8、估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含 动产、债权债务、特许经营权等其他财产的应说明） 。10*估价时点估价时点确定正确，确定 理由简要明确。1(1)估价时点确定不正确的，扣 1 分。 (2)估价时点确定理由未简要说明的，扣 0.5 分。二、估 价 结 果 报 告 2 0 分 11*价值类型价值类型价值类型正确， 价值内涵或者定 义准确。2(1)价值类型未明确或者不准确的，扣 1.5 分。 (2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣 0.51.5 分。-_12*估价依据估价依据依据完整、合法 有效。2(1)必要的法律法规依据未列明的，扣 0.51 分；法律法 规名称表述不全面、不准确的，扣
9、 0.5 分。 (2)估价标准依据未列全的，扣 0.51 分；估价标准名称 表述不全面、不准确的，扣 0.5 分。 (3)估价依据过时或者失效的，扣 0.51 分。 (4)滥列估价依据的，扣 0.51 分。13*估价原则估价原则原则完整、准确。1应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、 估价时点原则、替代原则。每缺少一项扣 0.5 分，直至扣 完。14*估价方法估价方法采用的估价方法 的名称和定义准 确。2(1)应采用的估价方法未采用的，扣 2 分。 (2)采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣 0.51 分。15*估价结果估价结果完整清晰，前后 一致。2(1)除房地产抵押估价外估
10、价结果应采用估价结果汇总表 的方式表达。表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、 总价及总价大写） 。未按表格方式表达或表述不完整的， 扣 0.51 分。 (2)房地产抵押价值评估结果应采用房地产抵押价值评估 结果汇总表进行表达，表格外应采用文字方式表达总价， 包括币种、总价及总价大写） 。未按表格方式表达或表述 不完整的，扣 0.51 分。 (3)估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣 除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣 1 分。16*估价人员估价人员人员与内容齐全、 准确。1(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注 册号或者亲笔签名的，扣 0.5 分。 (2)有协
11、助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称） 、 协助内容或者亲笔签名的，扣 0.5 分。 (3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称） 、 帮助内容或者亲笔签名的，扣 0.5 分。17实地查勘期实地查勘期表达正确1(1)没有表达或表达不正确的，扣 1 分。18*估价作业估价作业 日期日期表达正确，有保 质完成的合理时 间。1(1)表达不正确的，扣 1 分。 (2)时间上难以保证按质完成的，扣 0.5 分。土地土地 实物实物 状况状况 描述描述 与分与分 析析描述全面、翔实， 分析客观、透彻。2(1)土地实物状况包括：名称、四至、面积、用途、形状、 地形地势、土壤、地基、开发程度、土地平
12、整程度等。每 缺少一项扣 0.5 分。 (2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的， 扣 0.51 分。三、 估 价 技 术 报 告 60 分 19*实实 物状物状 况描况描 述与述与 分析分析建筑建筑 物实物实 物状物状 况描况描 述与述与 分析分析描述全面、翔实， 分析客观、透彻。3(1)建筑物实物状况包括：名称、规模、用途、层数和高 度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、 建筑功能、外观、新旧程度等。每缺少一项扣 0.5 分。 (2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的， 扣 1 分。-_*权权 益状益状 况描况描 述与述与 分析分析描述全面、翔实， 分析客观
13、、透彻。3(1)土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情 况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述 不全面、不明晰的，每项扣 0.5 分。 (2)房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用 情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣 0.5 分。20*区位状况描区位状况描 述与分析述与分析描述全面、翔实， 分析客观、透彻。3(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等， 每缺少一项扣 0.5 分，最多扣 1 分。 (2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交 通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣 0.5 分，最 多扣 1 分。 5 (3)环境状况包括
14、：自然环境、人文环境、景观等，每缺 少一项扣 0.5 分，最多扣 1 分。 (4)外部配套设施状况包括：基础设施、公共服务设施， 每缺少一项扣 0.5 分，最多扣 1 分。 (5)区位状况未来变化趋势未分析的，扣 1 分；分析不深 入的，扣 0.5 分。 (6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的， 扣 1 分。21*市场背景描市场背景描 述与分析述与分析宏观房地产市场、 当地估价对象细 分房地产市场及 相关影响因素分 析简明、准确、 透彻，针对性强。4(1)未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣 1 分；此 项分析太笼统的，扣 0.5 分。 (2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来
15、状况分析的， 扣 1 分；此项分析太笼统的，扣 0.5 分。 (3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣 1 分； 此项分析太笼统的，扣 0.5 分。 (4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支 持的，扣 1 分；支持不充分的，扣 0.5 分。22*最高最佳最高最佳 利用分析利用分析最高最佳利用判 定正确，分析透 彻、具体；有合 法依据和市场依 据。3(1)未进行合法性分析的，扣 2 分，合法性分析不深入， 扣 1 分。 (2)未进行利用前提选择表述的，扣 0.5 分。 (3)未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣 0.51 分。 (4)最高最佳利用分析针对性不强的，扣
16、 1 分。23*估价方法估价方法 适用性分析适用性分析技术路线表述清 晰、明确；估价 方法排查完整、 合理，已选用估 价方法理由充分， 未选用估价方法 理由充分。3(1)技术路线未表述或者表述不清晰的，扣 0.51 分。 (2)已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣 0.51 分。 (3)未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣 0.51 分。-_24*估价测算估价测算 过程过程数据来源依据充 分，参数选取客 观、合理，理论 表述与实际应用 有说服力；有必 要的分析和过程； 计算过程完整、 严谨、正确。36(1)按相应估价方法评审标准评审，详见表 1-1表 1-5。 (2)当估价
17、应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时， 未选用方法的应得分数按相应权重直接在 36 分内予以扣 除。25*估价结果估价结果 确定确定估价结果客观合 理，确定方式恰 当、理由充分， 结论表述清晰(含 单价、总价)。2(1)估价结果确定方式不恰当的，扣 1 分。 (2)估价结果确定方式和调整的理由不充分的，扣 1 分。26*附附 件件附件资料齐全、 完整、真实。5(1)附件的基本资料包括：估价委托书、估价对象位置图、 内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、 估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复 印件等，每缺少一项扣 0.5 分，直至扣完。 (2)内外部状况以及周围环
18、境和景观的照片不完整的，扣 0.5 分。四、 附 件 及 外 在 质 量 10 分 27外在质量外在质量报告名称、专业 用语规范；文字 简洁、通畅、表 述严谨，逻辑性 强；文本格式规 范、无错别字、 漏字，标点使用 正确；排版规整、 前后一致、装订 美观大方。5(1)报告专业术语及用词不规范的，扣 0.53 分。 (2)文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、 平实的，扣 0.53 分。 (3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的， 扣 0.52 分。 (4)报告各部分之间内容重复的，扣 0.53 分。 (5)排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣 0.52 分。 (6)
19、报告各部分之间描述不一致的，扣 0.53 分。 (7) 装订质量粗糙的，扣 0.52 分。合合 计计100-_表 1-1 市场法评审标准序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标 准准 分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明真实性真实性可比实例不少于 3 个， 来源真实。3客观性客观性成交价格内涵清楚。3 信息完信息完 备性备性信息较完整，内容清楚。31可可 比比 实实 例例 可比性可比性区位、权益、实物状况 差异不大，成交日期与 估价时点相隔不超过 12 个月。3(1)可比实例少于 3 个的，扣 3 分。 (2)未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实 例外观照片的，每缺少一项扣 1
20、 分。 (3)可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣 13 分。 (4)可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣 13 分。 (5)可比实例可比性较差的，扣 13 分。2交易情况交易情况 修正修正交易情况清楚；与正常 交易情况价格差异分析 合理；修正系数合理， 理由充分。2(1)交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣 1 分。 (2)修正系数确定理由不充分的，扣 0.51 分。3市场状况市场状况 调整调整成交日期准确、价格指 数与市场状况一致，取 值客观、合理。3(1)成交日期表述不明确的，扣 3 分。 (2)价格指数与市场状况描述不一致的，扣 1 分。 (3)调整系数确定理由不充分的，扣 0.51.
21、5 分。4区位状况区位状况 调整调整区位比较因素及因子设 置合理、完整，反映估 价对象周边状况客观、 充分；系数测算与分析 确定过程详细、合理。6(1)因素选择不全或者针对性差的，扣 0.53 分。 (2)因素差异分析不够的，扣 0.53 分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣 0.53 分。 (4)子因素权重值不合理的，扣 0.53 分。5权益状况权益状况 调整调整权益状况因素及因子设 置合理、齐全，反映估 价对象权益状况全面、 客观；系数测算与分析 确定过程详细、合理。3(1)因素（年限、容积率等）不全或者不明确的，扣 0.52 分。 (2)因素差异分析不够的，扣 0.52
22、 分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣 0.52 分。 (4)子因素权重值不合理的，扣 0.52 分。6实物状况实物状况 调整调整比较因素及因子设置合 理、齐全，反映估价对 象实物状况全面、客观； 系数测算与分析确定过 程详细、合理。6(1)因素选择不全或者针对性差的，扣 0.53 分。 (2)因素差异分析不够的，扣 0.53 分。 (3)调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣 0.52 分。 (4)子因素权重值不合理的，扣 0.51 分。7公式运用公式运用 与计算与计算公式应用正确，符合规 范规定，取值精度合理， 数值计算正确。4(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者
23、计算过程 不清晰的，扣 3 分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的， 扣 0.51 分。 (3)测算结果确定方式不合理，理由不充分的，扣 12 分。 (4)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.51 分。8小小 计计36-_表 1-2 收益法评审标准序序 号号评审项目评审项目评评 审审 标标 准准标标 准准 分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明租金水平租金水平选取的租赁实例真实、客 观，信息较完整，可比性 强；租金收入分析深入。9(1)租赁实例的真实性依据（来源、名称、 坐落、外观照片，估价对象前 3 年租赁收入 及运营费用情况）不充分的，扣 12 分。 (2)租赁实
24、例状况描述不完整、不清晰的， 扣 12 分。 (3)租赁实例可比性较差的，扣 24 分。 (4)租金水平确定无理由或者理由不充分的， 扣 14 分。租约限制租约限制租约限制处理合理，理由 充分。2(1)未说明有无租约限制的，扣 1 分。 (2)有租约，但未考虑限制，且理由不充分 的，扣 1 分。 (3)有租约，考虑了租约限制，但处理方式 不正确的，扣 0.51 分。有效出租有效出租 面积或者面积或者 可出租面可出租面 积比率积比率有效出租面积或者可出租 面积比率确定过程清楚， 数据合理。2(1)有效出租面积或者可出租面积比率数据 确定无过程或者过程不清楚的，扣 0.51 分。 (2)可出租面积
25、比率数据确定依据不充分的， 扣 0.51 分。出出 租租 型型空置率与空置率与 租金损失租金损失空置率与租金损失确定过 程清楚，数据合理；市场 依据充分。2(1)空置率与租金损失数据确定无过程或者 过程不清楚的，扣 0.51 分。 (2)空置率与租金损失市场依据不充分的， 扣 0.51 分。 (3)空置率与租金损失市场依据不合理的， 扣 2 分。1有有 效效 毛毛 收收 入入自自 营营 型型经营收入经营收入商业经营业态或者生产性 质明确；经营收入与支出 内容全面，数据来源依据 充分；经营收入确定合理。15(1)经营业态或者生产性质不明确的，扣 2 分。 (2)经营或者生产收入内容不全面、数据来
26、 源依据不充分的，扣 35 分。 (3)经营收入测算无过程或者过程不详细的， 扣 15 分。 (4)经营收入水平确定理由不充分的，扣 16 分。-_2其他收入其他收入其他收入来源明确说明。1其他收入来源未说明的，扣 1 分。3运营费用运营费用费用项目正确、齐全；费 用估算或者确定过程清楚， 数据来源依据充分，取值 合理，全部符合正常客观 费用标准或者符合政策规 定要求。6(1)运营费用构成内容不完整、不合理的， 扣 13 分。 (2)运营费用水平确定理由不充分的，扣 13 分。 (3)运营费用测算无过程或者过程不详细的， 扣 12 分。 (4)自营型经营利润未扣除、经营利润取值 不合理或者理由
27、不充分的，扣 12 分。4净收益净收益前后一致、计算正确。2计算不正确的，扣 2 分。5变化趋势分析变化趋势分析净收益流量类型分析合理， 升降幅度预测数值依据充 分。2(1)未进行变化趋势分析的，扣 2 分。 (2)变化趋势分析依据不充分或者不合理的， 扣 0.51 分。6报酬率报酬率 (或者资本化率或者资本化率)报酬率确定方法和确定过 程正确；数据来源依据充 分；针对估价对象类型、 档次、区位、估价时点的 状况等合理取值。4(1)报酬率（或者资本化率）确定无过程的， 扣 2 分。 (2)报酬率（或者资本化率）确定有过程， 但方法不正确的，扣 2 分。 (3)报酬率（或者资本化率）确定过程不完
28、 善的，扣 12 分。 (4)报酬率（或者资本化率）取值不合理的， 扣 12 分。7收益期限收益期限收益期限确定正确，依据 充分。2(1)收益期限确定错误的，扣 2 分。 (2)收益期限确定正确，但未说明理由或者 理由不充分的，扣 1 分。8公式应用与计算公式应用与计算计算公式选用正确；有必 要的分析和测算过程；测 算过程完整、严谨、正确。4(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者 计算过程不清晰的，扣 3 分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未 说明的，扣 2 分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理 的，扣 0.51 分。9小小 计计36-_表 1-3-1 成本法（房地）评审
29、标准序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标 准准 分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明市场购置市场购置 土地取得土地取得征收集体征收集体 土地取得土地取得1土地土地 取得取得 成本成本征收城市征收城市 房屋取得房屋取得土地取得方式明确；土 地取得成本构成合理， 依据充分；土地取得成 本调整符合市场情况； 土地取得税费计算合理。8(1)未说明土地取得方式的，扣 1 分。 (2)成本内容构成不合理的，扣 14 分。 (3)成本取值依据不充分的，扣 13 分。 (4)土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣 12 分。 (5)土地取得税费确定不正确的，扣 1 分。勘察设计勘察设计 和前期
30、工和前期工 程费程费计费依据充分，费率合 理。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费率确定不合理的，扣 1 分。 (3)费率确定依据不充分的，扣 1 分。建筑安装建筑安装 工程费工程费建筑工程费、装饰装修 工程费、房屋设备工程 费依据充分、客观合理。5(1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、 建安工程造价指标、建材人工施工机械市场价格 等）或者依据不充分的,扣 12 分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、 结构、档次等）不符的，扣 13 分。 (3)建安工程费确定中选取可比实例调整不合理的， 扣 13 分。基础设施基础设施 建设费建设费费用内容构
31、成完整，费 用依据充分。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费率确定不合理的，扣 2 分。 (3)费率确定依据不充分的，扣 0.5 分。公共配套公共配套 设施建设设施建设 费费费用构成合理，费用依 据充分。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费率确定不合理的，扣 2 分。 (3)费率确定依据不充分的，扣 0.5 分。2开发开发 成本成本开发期间开发期间 税费税费税费构成合理，税费依 据充分。1(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣 1 分。 (2)税费率确定不合理的，扣 1 分。 (3)税费率确定依据不充分的，扣 0.5 分。3管理费用管理费用
32、费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。4销售费用销售费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。5投资利息投资利息利率选择正确；开发周 期、计息期限确定合理。2(1)利率选择不正确的，扣 2 分。 (2)开发周期、计息期限确定不合理的，扣 1 分。6销售税费销售税费税金构成合理，税率确 定正确。2(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣 1 分。 (2)税率不符合规定的，扣 2 分。7开发利润开发利润利润率内涵清楚，水平 客观、合理，理由充分。2(1)利润率内涵不清楚的，扣
33、 1 分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不 适应的，扣 2 分。-_8折折 旧旧维护使用状况描述全面、 客观；折旧分析深入， 成新确定合理，依据充 分。2(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 2 分。 (2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确 定依据不充分的，扣 1 分。 (3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面， 成新率、折旧额确定不合理的，扣 0.51 分。9公式应用公式应用 与计算与计算有必要的分析和过程； 计算过程完整、严谨、 正确。4(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过 程不清晰的，扣 3 分。
34、 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的， 扣 2 分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.51 分。10小小 计计36-_表 1-3-2 成本法（建筑物）评审标准序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标准分标准分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明勘察设计和勘察设计和 前期工程费前期工程费费用构成合理；计费依据 充分，费率合理。3(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 3 分。 (2)费率确定不合理的，扣 3 分。 (3)费率确定依据不充分的，扣 1 分。建筑安装建筑安装 工程费工程费建筑工程费、装饰装修工 程费、房屋设备工程费依 据充分、客观合理。9(1)建
35、安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、建安 工程造价指标、建材人工施工机械市场价格等）或者依 据不充分的，扣 14 分。 (2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、 档次等）不符的，扣 15 分。基础设施基础设施 建设费建设费费用构成合理，费用额度 依据充分。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费率确定不合理的，扣 2 分。 (3)费率确定依据不充分的，扣 0.5 分。公共配套设公共配套设 施建设费施建设费费用构成合理，费用额度 依据充分。2(1)费用构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)费率确定不合理的，扣 2 分。 (3)费率确定依据不充分的
36、，扣 0.5 分。1开开 发发 成成 本本开发期间开发期间 税费税费税费构成合理，税费额度 依据充分。2(1)税费构成内容不完整或者不合理的，扣 2 分。 (2)税率确定不合理的，扣 2 分。 (3)税率确定依据不充分的，扣 0.51 分。2管理费用管理费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。3销售费用销售费用费率合理，依据充分。2(1)费率取值不合理的，扣 2 分。 (2)费率取值理由不充分的，扣 1 分。4投资利息投资利息利率选择正确；开发周期、 计息期限确定合理。2(1)利率选择不正确的，扣 2 分。 (2)开发周期、计息期
37、限确定不合理的，扣 1 分。5销售税费销售税费税金构成合理，税率确定 正确。2(1)税金构成内容不完整或者不正确的，扣 1 分。 (2)税率不符合规定的，扣 2 分。6开发利润开发利润利润率内涵清楚，水平客 观、合理，理由充分。2(1)利润率内涵不清楚的，扣 1 分。 (2)利润率取值理由不充分的，扣 1 分。 (3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的， 扣 2 分。7建筑物折旧建筑物折旧维护使用状况描述全面、 客观；折旧分析深入，成 新确定合理，依据充分。4(1)维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣 2 分。 (2)维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据 不充分的，扣
38、 1 分。 (3)物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面，成新率、 折旧额确定不合理的，扣 0.51 分。8公式应用与计算公式应用与计算有必要的分析和过程；计 算过程完整、严谨、正确。 4(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清 晰的，扣 3 分。 (2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣 2 分。 (3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣 0.51 分。小小 计计36-_打分表 报告编号报告编号: :评评 审审 大大 项项序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标 准准 分分得得 分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明1封封 面面 （或者扉页）（或者扉页）要
39、素齐全，表述准确、清晰、 简洁。12*致估价致估价 委托人函委托人函内容完整，前后一致，表述 准确、清晰、简洁。33目目 录录内容完整，前后一致。14*注册房地产注册房地产 估价师声明估价师声明内容全面、规范，针对性强。1一、 封 面 致 函 目 录 声 明 假 设 和 限 制 条 件 1 0 分 5*估价假设和估价假设和 限制条件限制条件假设和限制条件合法、合理， 理由充分。46*估价委托人估价委托人内容完整，表述准确。17*估价机构估价机构内容完整，表述准确。18*估价目的估价目的表述具体、准确。29*估价对象估价对象基本状况描述全面、准确， 范围界定清楚。41 0*估价时点估价时点确定正
40、确，确定理由简要明 确。11 1*价值类型价值类型价值类型正确，价值内涵或 者定义准确。21 2*估价依据估价依据依据完整、合法有效。21 3*估价原则估价原则原则完整、准确。11 4*估价方法估价方法采用的估价方法的名称和定 义准确。21 5*估价结果估价结果完整清晰，前后一致。21 6*估价人员估价人员人员与内容齐全、准确。1二、估 价 结 果 报 告 2 0 分 1 7*估价作业估价作业 日期日期表达正确，有保质完成的合 理时间。1-_土地实土地实 物状况物状况 描述与描述与 分析分析描述全面、翔实，分析客观、 透彻。31 8*实实 物物 状状 况况 描描 述述 与与 分分 析析建筑物建
41、筑物 实物状实物状 况描述况描述 与分析与分析描述全面、翔实，分析客观、 透彻。31 9*权益状况描权益状况描 述与分析述与分析描述全面、翔实，分析客观、 透彻。32 0*区位状况描区位状况描 述与分析述与分析描述全面、翔实，分析客观、 透彻。32 1*市场背景描市场背景描 述与分析述与分析宏观房地产市场、当地估价 对象细分房地产市场及相关 影响因素分析简明、准确、 透彻，针对性强。42 2*最高最佳最高最佳 利用分析利用分析最高最佳利用判定正确，分 析透彻、具体；有合法依据 和市场依据。32 3*估价方法估价方法 适用性分析适用性分析技术路线表述清晰、明确； 估价方法排查完整、合理， 已选用
42、估价方法理由充分， 未选用估价方法理由充分。32 4*估价测算估价测算 过程过程数据来源依据充分，参数选 取客观、合理，理论表述与 实际应用有说服力；有必要 的分析和过程；计算过程完 整、严谨、正确。36三、 估 价 技 术 报 告 60 分 2 5*估价结果估价结果 确定确定估价结果客观合理，确定方 式恰当、理由充分，结论表 述清晰(含单价、总价)。22 6*附附 件件附件资料齐全、完整、真实。5四、 附 件 及 外 在 质 量 10 分 2 7外在质量外在质量报告名称、专业用语规范； 文字简洁、通畅、表述严谨， 逻辑性强；文本格式规范、 无错别字、漏字，标点使用 正确；排版规整、前后一致、
43、 装订美观大方。5合合 计计100评审人评审人:-_市场法得分序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标 准准 分分得得 分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明真实性真实性可比实例不少于 3 个， 来源真实。3客观性客观性成交价格内涵清楚。3 信息完信息完 备性备性信息较完整，内容清楚。31可可 比比 实实 例例 可比性可比性区位、权益、实物状况 差异不大，成交日期与 估价时点相隔不超过 12 个月。32交易情况交易情况 修正修正交易情况清楚；与正常 交易情况价格差异分析 合理；修正系数合理， 理由充分。23市场状况市场状况 调整调整成交日期准确、价格指 数与市场状况一致，取 值客观、合
44、理。34区位状况区位状况 调整调整区位比较因素及因子设 置合理、完整，反映估 价对象周边状况客观、 充分；系数测算与分析 确定过程详细、合理。65权益状况权益状况 调整调整权益状况因素及因子设 置合理、齐全，反映估 价对象权益状况全面、 客观；系数测算与分析 确定过程详细、合理。36实物状况实物状况 调整调整比较因素及因子设置合 理、齐全，反映估价对 象实物状况全面、客观； 系数测算与分析确定过 程详细、合理。67公式运用公式运用 与计算与计算公式应用正确，符合规 范规定，取值精度合理， 数值计算正确。48小小 计计36-_收益法得分序序 号号评审项目评审项目评评 审审 标标 准准标标 准准
45、分分得得 分分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明租金水平租金水平选取的租赁实例真实、客观， 信息较完整，可比性强；租金 收入分析深入。9租约限制租约限制租约限制处理合理，理由充分。2有效出租面有效出租面 积或者可出积或者可出 租面积比率租面积比率有效出租面积或者可出租面积 比率确定过程清楚，数据合理。2出出 租租 型型空置率与租空置率与租 金损失金损失空置率与租金损失确定过程清 楚，数据合理；市场依据充分。21有有 效效 毛毛 收收 入入自自 营营 型型经营收入经营收入商业经营业态或者生产性质明 确；经营收入与支出内容全面， 数据来源依据充分；经营收入 确定合理。152其他收入其他收入其他收
46、入来源明确说明。13运营费用运营费用费用项目正确、齐全；费用估 算或者确定过程清楚，数据来 源依据充分，取值合理，全部 符合正常客观费用标准或者符 合政策规定要求。64净收益净收益前后一致、计算正确。25变化趋势分析变化趋势分析净收益流量类型分析合理，升 降幅度预测数值依据充分。26报酬率报酬率 (或者资本化率或者资本化率)报酬率确定方法和确定过程正 确；数据来源依据充分；针对 估价对象类型、档次、区位、 估价时点的状况等合理取值。47收益期限收益期限收益期限确定正确，依据充分。28公式应用与计算公式应用与计算计算公式选用正确；有必要的 分析和测算过程；测算过程完 整、严谨、正确。49小小 计
47、计36-_成本法（房地）得分序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标标 准准 分分得分得分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明市场购置土市场购置土 地取得地取得征收集体土征收集体土 地取得地取得1土地土地 取得取得 成本成本征收城市房征收城市房 屋取得屋取得土地取得方式明确；土 地取得成本构成合理， 依据充分；土地取得成 本调整符合市场情况； 土地取得税费计算合理。8勘察设计和勘察设计和 前期工程费前期工程费计费依据充分，费率合 理。2建筑安装工建筑安装工 程费程费建筑工程费、装饰装修 工程费、房屋设备工程 费依据充分、客观合理。5基础设施建基础设施建 设费设费费用内容构成完整，费 用依据
48、充分。2公共配套设公共配套设 施建设费施建设费费用构成合理，费用依 据充分。22开发开发 成本成本开发期间开发期间 税费税费税费构成合理，税费依 据充分。13管理费用管理费用费率合理，依据充分。24销售费用销售费用费率合理，依据充分。25投资利息投资利息利率选择正确；开发周 期、计息期限确定合理。26销售税费销售税费税金构成合理，税率确 定正确。27开发利润开发利润利润率内涵清楚，水平 客观、合理，理由充分。28折折 旧旧维护使用状况描述全面、 客观；折旧分析深入， 成新确定合理，依据充 分。29公式应用公式应用 与计算与计算有必要的分析和过程； 计算过程完整、严谨、 正确。4-_10小小 计
49、计36-_成本法（建筑物）得分序序 号号评审项目评审项目评审标准评审标准标准分标准分得分得分扣分项目分值及说明扣分项目分值及说明勘察设计和勘察设计和 前期工程费前期工程费费用构成合理；计费依据 充分，费率合理。3建筑安装建筑安装 工程费工程费建筑工程费、装饰装修工 程费、房屋设备工程费依 据充分、客观合理。9基础设施基础设施 建设费建设费费用构成合理，费用额度 依据充分。2公共配套设公共配套设 施建设费施建设费费用构成合理，费用额度 依据充分。21开开 发发 成成 本本开发期间开发期间 税费税费税费构成合理，税费额度 依据充分。22管理费用管理费用费率合理，依据充分。23销售费用销售费用费率合理，依据充分。24投资利息投资利息利率选择正确；开发周期、 计息期限确定合理。25销售税费销售税费税金构成合理，税率确定 正确。26开发利润开发利润利润率内涵清楚，水平客 观、合理，理由充分。27建筑物折旧建筑物折旧维