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1、住宅小区物业管理投标书提 纲第一部分 项目物业管理理念第一章 项目调调研第二章 管理服服务理念念及管理理思路第三章 探求、创造“文化区区”物业管管理新模模式第四章 拟采取取的管理理服务措措施第二部分分 项目目管理方方式第一章 管理模模式第二章 各类人人员的素素质要求求、选用用办法和和人员编编制情况况第三章 资源配配置情况况第三部分分 促进进销售的的建议和和配合销销售的措措施、承承诺第一章 销售对对象的定定位第二章 配合销销售的措措施第四部分分 项目目服务管管理费第一章 财务管管理第二章 日常物物业管理理经费收收支测算算第五部分分 特色色服务项项目及收收费标准准第六部分分 未来来接管中中的新举举
2、动、新新设想第一章 建立“物业信信息岛”，实现现管理手手段现代代化第二章 实现网网络办公公自动化化第七部分分 社区区文化建建设第八部分分 项目目管理目目标及承承诺第一章经营指指标承诺诺及采取取的措施施第二章管理指指标承诺诺及采取取的措施施第九部分分 物业业管理的的日常工工作第一章 前期介介入第二章 业主入入住第三章 二次装装修管理理第四章 业主投投诉处理理第五章 安全管管理第六章 车辆及及交通管管理第七章 消防管管理第八章 园林绿绿化与养养护第九章 机电、智能化化等设备备设施的的管理第十章 环境保保护与消消杀服务务第一部分分 项目目物业管管理理念念第一章 项目调调研为使管理理服务工工作更加加贴
3、近高高尚住宅宅小区中中的“宅”与“人”，我们们深入现现场调研研，所了了解的基基本情况况如下：【位于开发区区路以以南,南路路以东,河以以北,占占地面积积约799.7亩亩。开发区区按照高高起点、高标准准的开发发战略，以建设设新区区、高新新技术产产业密集集区为目目标，精精心规划划设计。以湖为核核心，依依次向外外分设三三个发展展圈层：一是湖风风景游览览城，内内设商贸贸、别墅墅、植物物、疗养养、游乐乐、国际际会议六六大中心心;二是是金融、科技、社团及及住宅区区;三是是高新技技术产业业加工区区，以及及占地660000亩，可可容纳55万名师师生的高高教科研研中心。随着诸诸多的大大专院校校及高科科技企业业在开
4、发区区的落成成,一个个全新的的以科技技文化为为主的开发发区正在在崛起,为本地地块居住住小区的的成功开开发带来来无限商商机。紧紧邻地块块南侧的的南河道道的沿岸岸将形成成优美的的滨河绿绿带。路、南路路交叉口口的大转转盘将是是一个非非常大规规模的中中心“绿岛”,这一一系列景景观绿化化工程的的完成将将使整个个居住地地块周边边环境得得以很大大的提升升。销售售对象主主要为来来兰州创创业的企企业家,投资家家,和高高薪白领领。】如何把高高尚住宅宅小区纳纳入物业业管理的的视角，达到都都市地标标性建筑筑形象的的要求,高尚住住宅小区区给我们们带来了了诸多课课题：从入伙期期直至正正常居住住期，物物业管理理实施与与周边
5、施施工(配配套工程程收尾)长期并并存，且且入伙期期业主入入住集中中、入住住率高、入住快快，管理理压力较较大。高高尚住宅宅小区业业主主要要为来兰兰州创业业的企业业家、投投资家 、和高高薪白领领，素质质高、要要求高，其特殊殊的人员员结构及及厚重的的文化沉沉淀必将将为居住住区带来来更清新新的时代代气息、衍生更更现代的的居住理理念，因因此要求求未来物物业管理理企业实实现管理理方式和和管理手手段的现现代化。“文化区区”这一规规划设计计理念，如何能能在物业业管理的的环节中中得以承承续?社社区中的的文化建建设能否否切合“国家安安定团结结的需要要、物业业管理企企业管理理的需要要、社区区成员自自娱自乐乐的需要要
6、”?社区活动动的开展展应充分分尊重兰兰州地区区的风俗俗习惯，社区文文化用房房的使用用功能安安排应切切合高学学历者、IT产产业人士士和投资资家人士士的需求求。高高尚住宅宅小区的的业主基基本属于于高收入入阶层，物业管管理企业业所提供供的服务务产品也也应是“精品服服务”，全心心全意满满足顾客客的需求求，而且且不断满满足顾客客不断增增长的需需求。受住宅商商品化进进程的影影响，国国内物业业管理行行业在一一段时期期内，仍仍需摆脱脱传统房房管体制制所造成成的部分分业主物物业管理理消费意意识不强强等问题题。这些些问题的的存在，一定程程度上会会影响管管理服务务费的收收缴率，对此如如何应对对?第二章 管理服服务理
7、念念及管理理思路按设计说说明，高高尚住宅宅小区在在户型设设计上本本着大户户型的设设计理念念，以人人为本，着意追追求回归归自然、远离喧喧嚣的闹闹市环境境。而我我们的调调研结果果也显示示：住宅宅小区是是“都市文文化人”的居所所，“文化人人”重情、讲理、守法。开展物物业管理理工作，就必须须高度重重视他们们的文化化需求、服务需需求及主主动参与与社区建建设的愿愿望。我们提出出构建“文化区区”的人居居理想模模式，强强调由物物化管理理上升到到文化管管理，实实现传统统家居理理念与现现代生活活方式高高度融合合的“文化社社区”的管理理目标。文化管管理涉及及两个层层面，一一是通过过多种交交流形式式促进物物业管理理人
8、与社社区成员员以及社社区成员员之间的的正常沟沟通，使使“睦邻亲亲善”的传统统社区概概念得以以理性回回归，并并激发社社区成员员共同参参与建设设社区人人文环境境的积极极性。二二是通过过多种宣宣传形式式培养社社区成员员集体主主义观念念，进而而深入到到他们在在使用物物业尤其其是在使使用共用用性较强强的物业业中，进进行约束束和引导导，以降降低管理理难度，提升管管理效果果。我们们的设想想是：一、倡导导“天天让让您满意意”的服务务理念我们秉持持“实施科科学管理理，持续续改进服服务，不不断开拓拓创新，增强顾顾客满意意”的质量量方针,对小区区实行标标准化、专业化化的管理理服务方方式.每每一项服服务作业业、每一一
9、个作业业动作都都有严格格的操作作标准,都经过过大量的的培训,足以达达到省时时、高效效的服务务准则.我们实实施“管理报报告制度度”，每季季度如实实向业主主报告物物业管理理服务费费的收支支使用情情况，以以及本体体维修治治安、保保洁、绿绿化、社社区文化化等各专专项工作作的运作作情况，真正做做到尊重重业主权权益。二、营建建“事业至至真，生生活至爱爱”的文化化服务理理念社区文化化是物业业管理人人与社区区成员共共同创造造的、具具有社区区特色的的精神财财富和物物质形态态的完美美结合，社区文文化建设设的最终终目的是是在居住住区内建建立一种种“生活至至爱”的文化化氛围，以取代代社区中中正在漫漫延的“人情沙沙漠”
10、。我们们将以开开展健康康丰富的的社区文文化活动动为纽带带，建立立崭新的的社区文文化。我们将围围绕“环境保保护、科科普家教教、社区区公益、物管宣宣教、健健康家居居”等五大大主题来来组织、策划社社区活动动，努力力把高尚尚住宅小小区创建建为精神神文明建建设的窗窗口。三、塑造造“朴实无无华，追追求时尚尚”的审美美理念在新世纪纪里，业业主更加加关注居居住区内内的人文文环境。物业管管理人与与业主一一起参与与环境文文化的建建设，将将极大地地满足业业主愉悦悦身心、亲近自自然的居居住需要要。在环环境文化化氛围营营造上，我们将将导入一一套结合合现代与与传统、符合建建筑设计计特色的的形象识识别系统统，提升升档次;提
11、供高高品质的的园艺维维护，保保持绿化化的良好好长势;以多种种形式组组织业主主开展环环境保护护及美化化家园活活动，并并不断完完善居住住区内的的园林小小品及自自然景观观，营造造厚重的的人文气气息，建建立人与与环境和和谐共融融的“城市家家园文化化区”。科学技术术的发展展带来了了建筑设设计理念念的日新新月异,业主对对服务的的需求也也不断提提升。作作为二十十一世纪纪的物业管管理人，必须建建立现代代的管理理体制和和先进的的管理运运作机制制。我们们在管理理体制上上实现了了内部员员工持股股，并建建立起符符合市场场经济规规律的现现代企业业制度。在管理理机制上上，建立立了按劳劳分配和和按资分分配相结结合的分分配机
12、制制，建立立了多种种体系有有机结合合的激励励机制，建立了了竞争上上岗、双双向选择择的用人人机制。第三章探求、创造“文化区区”物业管管理新模模式置业业有限公公司开发发的“小小区”，是专专为有识识之士和和市的的创业先先锋们打打造的精精品住宅宅。从小小区规划划、户型型设计、工程建建设、楼楼盘销售售到物业业管理环环节，高高尚住宅宅小区未未来的物物业管理理工作中中将以“精品服服务，全全心全意意满足顾顾客需求求”为目标标开展。住宅产业业三分分建、七七分管的客观观事实决决定了物物业管理理的重要要性，探探索“文文化区”物业管管理新模模式，对对于推动动住宅产产业快速速、健康康的发展展，满足足作为受受益主体体-高
13、高收入阶阶层的服服务需求求具有重重要的现现实意义义。近段时间间以来，我们反反复探讨讨研究“文化区区”到底需需要什么么样的管管理模式式?我们们认为,管理好好高尚住住宅小区区的核心心问题在在于:解解决提高高服务质质量与降降低管理理成本之之间的矛矛盾。我们确立立的物业业管理模模式是：紧密围绕绕“服务业业主、报报效社会会”的核心心理念提供“精精品服务务”的优质质产品倡导“以以客户为为中心”的流程程管理思思想建立以流流程为基基石的客客户需求求价值链链倡导科学学管理和和专业服服务，规范管理理服务行行为致力于与与业主建建立平等等的现代代契约关关系，推广“天天天让您您满意”的服务务理念在确定管管理模式式的基础
14、础上，针针对高尚尚住宅小小区的特特色及实实际情况况，我们们进一步步提出了了全方位位物业管管理的基基本思路路。我们的管管理思路路是：采用整体体管理和和专业管管理相结结合的办办法强调成本本控制意意识和成成本管理理程序强调维修修基金的的效能管管理与维维修计划划的科学学实施的的有机结结合强调流程程团队的的有效运运作和服服务流程程的持续续改进确保公众众服务的的规范化化与特约约服务的的个性化化确保配套套设施的的不断完完善与商商务服务务的日趋趋完美致力于培培养员工工的专业业素质以以及社区区全员的的参与意意识致力于共共用设施施、设备备的持续续改进和和功能提提升致力于文文化功能能的提升升，塑造造符合现现代文明明
15、的人居居理想环环境第四章拟采取取的管理理服务措措施结合高尚尚住宅小小区物业业管理的的难点、重点及及管理思思路，我我们拟采采取以下下管理服服务措施施，以保保证管理理模式的的实现及及精品服服务的供供给：一、导入入ISOO90001质量量管理体体系物业业已于国国内较早早通过IISO990011质量管管理体系系，虽然然业界对对物业管管理企业业竞相进进行ISSO90001质质量管理理体系认认证意见见不一，但我们们认为，进行质质量体系系认证建建立了一一种科学学规范的的企业内内外部监监督体系系，使企企业在“说到、做到”的基础础上为“做好”创造了了可能，使服务务产品的的提供不不致于偏偏离标准准化轨道道。在物物
16、业管理理介入及及实施过过程中，导入IISO990011质量管管理体系系是我们们开展工工作的基基础。物业业于九七七年建立立了ISSO90001质质量管理理体系，并顺利利通过英英国BSSI的第第三方认认证，通通过四年年多的实实际运作作和持续续改进，质量保保证体系系已日趋趋完善和和稳定，并具有有较强的的可操作作性，质质量保证证体系已已成为我我们提供供规范化化、标准准化物业业管理服服务的基基石。随随着国际际标准化化组织于于20000年112月颁颁布了220000版质量量管理标标准，我我们审时时度势，积极跟跟进，及及时对原原有的质质量体系系进行了了改版，并于去去年122月份成成功获得得ISOO90001
17、：220000质量管管理体系系的转版版认证。在物业业管理的的实施过过程中，我们将将一如既既往地推推行ISSO90001，以期在在为业主主提供优优质服务务的过程程中不偏偏离既定定的轨道道。二、结合合自身优优势，提提升服务务质量物业业在兰州州发展已已有八年年，自身身经营管管理不断断完善，市场表表现日益益突出，并形成成了一整整套运作作较为成成熟的管管理模式式，并于于20000年成成功进入入全国物物业管理理市场，相继在在江苏承承接了昆昆山凯悦悦花园、石家庄庄博雅庄庄园、无无锡太湖湖世家、兰州龙龙昆居、创新科科技广场场等大型型物业管管理项目目，结合合本地特特色，积积累了丰丰富的工工作经验验。我们认为为对
18、于企企业而言言，物业业管理成成败的关关键在于于能否将将自身优优势与标标的物的的管理要要求有效效结合。我们将将充分运运用物业的的管理模模式以及及在兰州州市场成成功运作作的工作作经验，有针对对性地开开展工作作，了解解客户需需求，提提供个性性化服务务和精品品服务，对可能能发生的的问题进进行前期期预防，使管理理处推出出的各项项管理服服务措施施更加切切合业主主的需要要及兰州州市政策策法规。三、建立立素质优优良的员员工队伍伍要实现我我们在管管理方案案中的各各项承诺诺，最关关键的在在于员工工的整体体素质，人的因因素决定定一切。管理处处日常运运作中的的一项工工作重点点就是保保证物业用用人机制制的有效效推行，我
19、们将将通过竞竞争上岗岗、优胜胜劣汰和和各级岗岗位责任任制来给给予员工工一定的的工作和和竞争压压力，通通过持续续不断的的培训和和考核来来保证队队伍的素素质。在物业管管理实施施过程中中，我们们力求挑挑选一批批“品德好好、素质质好、身身体好”的有志志之士充充实到“物物业管理理人”的队伍伍中来，充分发发挥员工工的各项项优势，同时对对他们实实施科学学培训，规范管管理，使使其不断断得到充充电和提提升，我我们将为为表现出出色的员员工不断断提供培培训、加加薪、升升职的机机会，甚甚至介入入高层管管理。如果这些些有志之之士把加加盟物业视视作一种种机遇的的话，我我们将充充分利用用这种机机遇造就就一批人人才。四、建立
20、立“全方位位式”的员工工培训机机制由于提供供服务产产品的主主体之间间的个性性差异，对于服服务产品品的提供供，不能能简单地地制造一一种“准则”，而是是不断依依据服务务需求的的变化而而调整，也即服服务的层层次、内内容和方方向做出出相应变变化，其其中一项项关键问问题就在在于对员员工持续续不断的的培训。在实践践中，我我们推出出了“全方位位式”的培训训体系，做到岗岗前培训训、在岗岗培训和和调岗培培训，各各层级员员工均有有明确的的培训达达标标准准，使每每一层级级员工保保持服务务知识、技能与与服务需需求达到到动态平平衡。五、建立立“数码社社区”，实现现管理手手段现代代化纵观全球球信息的的浪潮，网络信信息正以
21、以不可阻阻挡之势势向我们们涌来。在当今今各级组组织对信信息的通通讯和共共享有着着迫切的的需求。我们在在物业管管理中，力求管管理手段段现代化化及信息息网络化化，形成成一个可可为业主主提供多多种信息息，为管管理提供供方便的的资源共共享的信信息网。我们设设想在居居住区计计算机网网上建立立物业业管理处处网站，将管理理处与业业主相关关的信息息登录在在网站上上，网站站还可通通过Innterrnett国际互互联网、政府主主管部门门的网络络系统、兰州总总部的计计算机网网络获取取大量信信息，业业主可通通过上该该网站得得到相关关管理服服务信息息，有利利于信息息的多层层面传递递;政府府主管部部门、兰兰州总部部可通过
22、过电话网网与居住住区计算算机网相相联，查查阅管理理处的资资料，对对管理处处的工作作进行监监督指导导。总之之，随着着IT业业的发展展，网络络系统将将在我们们的努力力下成为为一个“信息岛岛”，从而而满足社社会各界界、物业业管理人人、业主主之间对对管理资资源及信信息共享享的需求求。六、倡导导“公开式式” 的服服务理念念物业管理理人与居居委会、业委会会均涉及及业主日日常生活活的不同同侧面，三者关关系若协协调不好好，必将将演化为为阻碍小小区物业业管理水水平提高高的一种种阻力。为此，在我们们倡导和和强调开开放式的的管理服服务，明明确上述述三者之之间的分分工及配配合，即即：物业业管理人人专业服服务、业业委会
23、自自治管理理与居委委会社区区管理。对于管管理处，我们通通过要求求其按时时公布财财务账目目、定期期提交“管理报报告”、组织织“管理处处开放日日”活动、公布管管理处主主管人员员的联系系电话等等措施，自觉接接受业主主的监督督;对于于业委会会，我们们将在小小区入伙伙并达到到规定的的条件后后依法成成立，并并从保护护业主权权益及提提高自身身管理水水平出发发，不断断增强业业委会自自治管理理的意识识和能力力，使之之能真正正代表全全体业主主行使监监督和审审核的权权力。对对于居委委会，我我们将尽尽力协助助其搞好好业主的的宣传教教育、民民事纠纷纷调解、拥军优优属、计计划生育育等工作作，同时时在管理理信息资资源上予予
24、以有效效支持。我们深深信：只只要从服服务业主主的根本本目标出出发，三三方的合合作一定定能成为为推动小小区管理理水平提提高的助助力。七、提供供个性化化的装修修套餐服服务国人生活活品质的的不断改改进，使使得房屋屋装修正正成为业业主在购购房以后后最为关关注的一一个问题题。但是是，现阶阶段装修修市场的的不规范范因素却却让大部部分业主主深感困困惑。一一方面，普通的的业主因因为专业业的限制制，对于于装修方方案的设设计、装装修商的的选择、装修材材质选购购、装修修质量的的监督等等问题都都显的心心有余而而力不足足;另一一方面，因为监监管力度度的缺乏乏及装修修工程的的高利润润，导致致目前装装修单位位鱼目混混珠，“
25、游击队队”四处出出没、装装修质量量事故频频频发生生。在社社区服务务社会化化的进程程中，我我们认为为：物业业管理企企业完全全可以扮扮演一个个主动性性的角色色。为此此，在的的装修管管理上，我们竭竭诚为业业主提供供完美的的配套服服务。我我们拟通通过公开开招标的的方式引引入34家具具有一定定品牌、资质、售后服服务的正正规装修修商进驻驻小区并并向业主主推荐，避免装装修游击击队日夜夜骚扰业业主;同同时，根根据不同同层次业业主的需需求，提提供各类类个性化化的装修修方案以以供选择择，实现现设计、施工、养护一一条龙的的套餐式式服务。另外，根据个个别业主主的特殊殊要求，管理处处亦可在在业主购购房之后后但房屋屋未入
26、伙伙之前，即提供供装修申申请及方方案审核核的服务务，以解解业主的的后顾之之忧。八、构建建服务平平台客户服服务中心心强大的服服务平台台和先进进的服务务组织是是提供规规范客户户服务的的前提。在的服服务形式式上，我我们拟建建立客户户服务中中心的运运作体系系。即将将管理处处的内部部管理和和对外服服务分为为后台和和前台操操作，从从而保证证管理处处对外形形象的统统一化。客户服服务中心心是管理理处的指指挥调度度中心及及信息枢枢纽，业业主所有有的服务务需求申申请及投投诉建议议都将汇汇总到客客户服务务中心，由中心心负责分分类处理理;而管管理处所所有需公公布的管管理服务务信息亦亦通过该该中心反反馈到业业主。通通过
27、管理理服务中中心的有有效运作作，第一一，可保保证管理理处对外外信息传传播的口口径统一一化，第第二，建建立首问问责任制制，所有有业主的的投诉和和需求都都有专人人负责跟跟踪和落落实直至至业主满满意为主主;第三三，客户户服务中中心244小时的的工作时时间将可可保证业业主的需需求全天天候地得得到受理理及满足足。九、管理理体系的的全面整整合和提提升社会的环环境时时时在变，业主的的需求亦亦时时在在变，始始终沿用用旧有的的管理模模式和服服务方式式是无法法满足业业主不断断增长的的服务需需求的要要求。物业业自19999年年开始实实施管理理体系的的全面整整合提升升。其精精髓就在在于持续续地不间间断地进进行流程程再
28、造，对日常常一些已已经相对对固化的的思维方方式、服服务理念念以及具具体的作作业流程程进行重重新分析析和改造造，使其其能够更更加符合合业主的的真实需需求，从从而为业业主提供供真正适适用的服服务产品品。经过过近三年年的运作作，我们们已经取取得了实实质性的的突破，在一些些原来绩绩效低下下的功能能性障碍碍流程和和高位势势流程上上，如：信息收收集分析析、企业业决策、投标组组织、材材料管理理、外委委工程管管理、业业主投诉诉受理等等，取得得了较好好的再造造效果。在物业业管理中中，我们们仍将继继续推进进此项工工作，组组建流程程小组，并运用用流程管管理的思思想指导导日常的的具体工工作。致致力于用用新型的的“以客
29、户户为中心心、以流流程为导导向”的运作作取代传传统的“以企业业为中心心、以职职能为导导向”运作，实现物物业管理理水平的的持续提提升。十、致力力于共用用设施、设备的的循环改改进小区物业业管理的的一个重重要内容容就是共共用设施施、设备备的管理理和维护护。共用用设施、设备运运行状态态的良好好程度将将直接影影响到业业主的日日常起居居和安全全保障等等问题。根据我我们对小小区物业业多年的的管理经经验，我我们将共共用设施施、设备备的管理理分为三三个层次次进行，即：以以保证共共用设施施、设备备处于受受控状态态、维持持正常运运行为目目的的日日常管理理及维修修;以消消除各种种运行隐隐患，保保证设施施设备性性能得以
30、以充分发发挥为目目的的定定期维修修养护(包括大大、中修修);以以提升设设备性能能、增强强设备自自我保护护功能从从而满足足用户不不断增长长的服务务需求为为目的的的改良性性维护(改造)。在共共用设施施、设备备的管理理和维护护上，我我们致力力于凭借借自身经经验和专专业的分分包方，对其进进行持续续的循环环改进和和功能扩扩展，逐逐步实现现对共用用设施、设备的的集中监监控和一一体化管管理，最最终实现现物业的的保值和和增值。十一、规规范管理理，促进进社区服服务社会会化随着我国国住宅产产业的蓬蓬勃发展展，一个个个相对对封闭的的居住社社区不断断涌现，业主从从入伙装装修、家家私家电电配置直直至日常常起居的的服务所
31、所需均依依赖于社社会综合合服务体体系的供供给，住住宅产业业启动后后，社区区所形成成市场需需求十分分可观。从经济济学的原原理上看看，社区区市场形形成与发发展同样样可以服服从“优胜劣劣汰”的一般般性规律律，而在在实际运运作中却却暴露出出一些社社会问题题，如住住宅区内内装修管管理的“人情化化”、“无序化化”导致装装修施工工“游击队队”出没、装修质质量事故故频频发发生，社社区服务务体系结结构不合合理，导导致恶性性竞争伤伤及业主主。物业管理理不能包包办社区区内的一一切事务务，但在在社区服服务社会会化过程程中，我我们认为为物业管管理企业业可以扮扮演一个个主动性性角色。所有物物业经营营项目由由物业公公司经营
32、营和管理理。我们们对此高高度重视视，一方方面，将将以深度度市场调调研来了了解业主主的服务务需求，并以此此来设定定居住区区内的服服务体系系结构，另一方方面将在在工商部部门的指指导下，积极引引入有品品牌、有有资质、服务好好的商家家参与社社区服务务，坚决决杜绝片片面追求求阶段性性的商业业利益而而牺牲业业主长远远利益的的作法。十二、实实现垃圾圾分类回回收环保部门门倡导垃垃圾分类类回收已已运行多多年，而而真正较较为科学学彻底的的实现垃垃圾分类类回收尚尚不多见见，因为为在现阶阶段至少少还受制制于以下下因素：1.国民民环保意意识有待待提高，普遍忽忽视将垃垃圾投向向垃圾箱箱前的第第一次分分类;2.生活活垃圾客
33、客观构成成较为复复杂，往往往是食食物垃圾圾与其他他垃圾杂杂合在一一起，分分类难度度大，分分类成本本高;3.垃圾圾回收系系统组织织不健全全，部分分垃圾“回收尚尚可，求求购无门门”，降低低了垃圾圾回收参参与者的的积极性性。在我们看看来，“垃圾是是一种放放错位置置的资源源”，近几几年，我我们潜心心从事提提高垃圾圾分类回回收效率率产品及及设施的的研制，实施垃垃圾分类类处理，大大提提高垃圾圾回收效效率，我我们拟向向业主推推荐使用用，既方方便日常常家居生生活又有有利于居居住区环环保，为为垃圾减减量化收收集创造造条件。0顶一下第二部分分 项目目管理方方式第一章 管理模模式结合文化化区的管管理要求求，实现现“
34、为业主主节约每每一分，让业主主满意多多一分”的管理理理念，依托物业业成功的的连锁经经营模式式和经验验，完善善的ISSO90001品品质管理理体系,根据置业业有限公公司对的的顾客定定位，楼楼宇设备备设施的的自动化化程度，以及所所处的地地理环境境，我们们拟采用用“以客户户为中心心，服务务品质为为导向”的经营营管理模模式。一、(管管理模式式示意图图略)二、管理理处组织织架构描描述1.组织织架构的的设置原原则是精精简高效效、一专专多能，采用经经理负责责制，签签订经营营责任书书，实行行独立核核算。2.管理理处各岗岗位所需需人力资资源配置置实行物业业管理公公司管理理下的完完全双向向选择，以保证证管理处处经
35、理建建立一支支高效、协调的的团队。3.管理理处内部部采用直直线职能能制，尽尽量减少少管理环环节，提提高工作作效率和和保证信信息渠道道的畅通通。4.管理理处经理理助理的的主要职职责是协协助经理理完成各各项工作作任务，监督管管理处的的服务质质量，同同时兼任任行政主主管和会会所主管管,降低低人力资资源成本本。5.物业业主管的的职责是是负责小小区各种种设备、设施的的维护、检修以以及业主主的请修修工作。6.行政政主管的的职责是是负责管管理处各各部门的的考核和和监督、办公室室事务、后勤和和社区文文化建设设。7. 客客户助理理的职责责是负责责客户服服务中心心的运作作，建立立管理处处与业主主之间的的服务平平台
36、,处处理客户户投诉,并将业业主的需需求信息息迅速、准确传传递至各各相关单单位。三、创建建有效的的服务价价值链围绕“以以客户为为中心，服务品品质为导导向”的经营营管理模模式，我我们将在在全面推推行竞争争型服务务战略;采取有有效的管管理策略略提升物业业人的服服务价值值，建立立一支高高效的、既能为为业主提提供优良良的服务务，又能能向周边边展示物业业人风采采的团队队。(图表略略)四、管理理处外部部沟通导导向图(略)外部沟通通导向图图说明：1.在业业主委员员会成立立之前，置置业有限限公司通通过招投投标选聘聘物业管管理人，并与之之签订物物业管理理合同。2.若由由物业业管理，我们将将设立管管理处，全面负负责
37、小区区物业管管理工作作。4. 在在居住区区交付使使用且入入住率达达到500%以上上时,召召开产权权人代表表大会,选举成成立业主主委员会会,由小小区的产产权人及及使用人人共同参参与管理理。业委委会根据据法律赋赋予的权权力，对对管理上上的各项项事务进进行监督督、协调调和指导导;5.管理理处将在在公司原原有的社社会公共共关系基基础上不不断完善善、扩展展各类社社会公共共关系，以确保保管理目目标的实实现。第二章 各类人人员的素素质要求求、选用用办法和和人员编编制情况况提要：1、人员员配备注注重员工工的可塑塑性和可可持续发发展性;2、树立立“管理者者就是培培训者”的观念念;一、管理理人员素素质管理处经经理
38、：大大学本科科以上学学历，从从事物业业管理多多年，具具有丰富富的理论论知识和和实践经经验，对对物业管管理有独独到的见见解，对对管理处处的工作作有整体体的思路路和构想想，具内内审员资资格。管理处经经理助理理：大学学本科以以上学历历，从事事物业管管理多年年，具有有丰富的的理论知知识和实实践经验验，并具具有很强强的沟通通协调处处理能力力，具内内审员资资格。同同时兼任任行政主主管和会会所主管管。物业主管管：大学学本科学学历，机机电设备备专业，具有工工程师职职称，从从事本专专业多年年，并具具有物业业管理知知识，熟熟悉ISSO90001质质量管理理体系。行政、财财务主管管：大学学本科学学历，会会计师职职称
39、，具具有一定定的行政政管理经经验，并并具有较较强的沟沟通协调调处理能能力，熟熟悉ISSO90001质质量管理理体系。客户助理理：大专专以上学学历，外外表形象象气质佳佳，具有有较强的的沟通协协调处理理能力，熟悉IISO990011质量管管理体系系。物业管理理员：大大专学历历，建筑筑或工民民建专业业，持有有物业管管理上岗岗证，具具有物业业管理经经验，熟熟悉ISSO90001质质量管理理体系。收银员：高中以以上学历历，具有有会计证证，工作作认真负负责。素质描述述：(略略)二、管理理服务人人员配备备在人员的的配备和和选拔上上，我们们始终坚坚持如下下原则：淡薄智商商，看中中毅力，努力和和魄力;摈弃庸才才
40、，不容容惰性，傲性和和奴性;注重员工工的可塑塑性和可可持续发发展性。根据的规规划设计计思路及及销售定定位，并并结合我我们以往往小区物物业管理理的经验验，拟在在管理处处前期介介入期配配备4人人，其中中管理人人员1人人，销售售中心配配备服务务人员33人，待待小区入入伙以后后再对销销售中心心配备的的服务人人员进行行调整;在小区区管理进进入正常常期时，配备各各类管理理服务人人员388人(含含保安、保洁和和园艺等等)。三、管理理人员的的选用办办法管管理处各各岗位所所需人力力资源配配置实行行物业业管理公公司管理理下的完完全双向向选择，以保证证管理处处经理建建立一支支高效、协调的的团队。建立素素质优良良的员
41、工工队伍，提高员员工素质质是实现现我们在在本次投投标中的的各项承承诺，最最关键的的在于员员工的整整体素质质，人的的因素决决定一切切。管理理处日常常运作中中的一项项工作重重点就是是保证物业业用人机机制的有有效推行行，我们们将通过过竞争上上岗、优优胜劣汰汰和各级级岗位责责任制来来给予员员工一定定的工作作和竞争争压力，通过持持续不断断的培训训和考核核来保证证队伍的的素质。在物业管管理实施施过程中中，我们们力求在在兰州市市挑选一一批“品德好好、素质质好、身身体好”的有志志之士充充实到“物物业管理理人”的队伍伍中来，充分发发挥本地地员工的的各项优优势，同同时对他他们实施施科学培培训，规规范管理理，使其其
42、不断得得到充电电和提升升，我们们将为表表现出色色的员工工不断提提供培训训、加薪薪、升职职的机会会，甚至至介入高高层管理理。如果这些些有志之之士把加加盟物业视视作一种种机遇的的话，我我们将充充分利用用这种机机遇造就就一批人人才。第三章 资源配配置情况况提要:1、物资资装备坚坚持经济济、实用用、节俭俭的原则则进行测测算和配配置;2、前期期开办费费人民币币总计442万元元。为确保对对实施物物业管理理的高起起点和高高水平,我们按按照科学学性和实实用性的的原则进进行论证证,并结结合实地地调研,制订出出管理处处详细的的物资装装备计划划(详见见附表)。一、管理理用房的的配置面面积和要要求二、物资资装备计计划
43、:附表1：管理处处行政办办公用品品(略)附表2：管理处处维修工工具及清清洁工具具(略)附表3：管理处处治安、交通、消防装装备(略略)第三部分分 促进进销售的的建议和和配合销销售的措措施、承承诺第一章 销售对对象的定定位一、销售售对象定定位坐坐落于市新新崛起的的高科技技产业开开发区兰州开开发区，其紧邻邻地块南南侧的牛牛首河的的沿岸将将形成优优美的滨滨河绿带带,佛城城路、将将军南路路交叉口口的大转转盘将是是一个非非常大规规模的中中心“绿岛”,这一一系列景景观绿化化工程的的完成将将使整个个居住地地块周边边环境得得以很大大的提升升，正是是安家置置业者的的良好居居所。根根据楼盘盘本身的的定位及及市场预预
44、测，销销售对象象应定位位为在创业业成功的的企业家家群体和和高薪白白领阶层层.这一一群体之之业主消消费能力力极强，具有较较高的文文化品位位，注重重生活方方式及生生活质素素，置业业时尤其其注重物物业管理理服务之之内涵及及感受，同时亦亦要求多多元化的的家政服服务、个个性化服服务、精精品服务务，以缓缓解紧张张的工作作压力，感受天天伦之乐乐。二、物业业管理服服务定位位秉承“服服务业主主、报效效社会”的核心心理念，我们着着力在营营建安全全、舒适适、便利利的居家家及商业业环境，并通过过持续的的改进和和提升，使物业业能够保保值及不不断增值值，实现现传统家家居理念念与现代代生活方方式的高高度共融融，塑造造同类物
45、物业之管管理典范范。针对上述述销售对对象之特特征，并并结合本地地之文化化背景及及兰州区区之特定定区域，要想成成功达到到上述目目的，我我们大胆胆设想，运用文文化居住住区感召召力渗入入日常的的管理和和服务之之中。甘肃法法律服务务网版权权所有我们拟拟在的物物业管理理中建立立以流程程运作为为基石的的需求管管理模式式，以实实现我们们所提供供之物业业管理服服务能够够持续超超越业主主的实际际需求。我们将将在管理理服务中中着力于于以下三三个方面面：倡导导“天天让让您满意意”的服务务文化、推广“平等互互动”的服务务文化、营建“事业至至真、生生活至爱爱”的社区区文化、塑造“朴实无无华、追追求时尚尚”的审美美文化。
46、第二章 配合销销售的措措施八年与各各类业主主的交往往经历，使我们们对业主主的各类类需求有有着较为为全面的的认识和和把握。为了配配合的销销售工作作，我们们将从物物业管理理的专业业角度提提供以下下协助和和服务：一、签定定物业管管理委托托合同规范的合合同是提提供优秀秀物业管管理的根根本前提提。如本本次投标标我们有有幸中标标，建议议在派出出前期管管理人员员进驻现现场前，置置业有限限公司应应在市物业业管理条条例的指指导下，就的物物业管理理与物业管管理有限限公司签签定正式式的委托托管理合合同，将将物业管管理服务务的内容容和深度度、标准准、双方方的权利利和义务务以及管管理用房房的划拨拨、工程程保固金金的支付付等重大大问题用用合同的的形式明明确下来来。而在在销售中中心的前前期管理理上,建建议亦签签定委托托管理协协议,明明确管理理范围、费用、内容、期限等等事宜，为销售售中心的的正常运运作提供供良好的的保障。二、提供供物业管管理咨询询公公开发售售后，我我们将派派遣管理理人员进进驻销售售现场，负