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1、高安市中中山商贸贸城销售售策划报报告目 录录第一部分分 项项目分析析及营销销思路一、项目目销售资资料分析析二、高安安消费市市场分析析三、项目目SWOOT分析析四、项目目前期销销售的主主要症结结及对应应营销思思路第二部分分 项项目定位位一、项目目形象定定位二、项目目价格定定位三、销售售案例分分析第三部分分 销售推推广一、产品品利益点点整合二、推售售计划三、宣传传推广附表：中中山商贸贸城商铺铺价目表表第一部分分 项项目分析析及营销销思路一、项目目销售资资料分析析1、项目目概况 中中山商贸贸城位于于高安市市中山路路与桥南南路交汇汇处西南南角，将将开发成成一个拥拥有住宅宅、临街街商铺及及专业市市场的综
2、综合性商商住小区区；受委委托内容容要求，本销售售报告暂暂不对住住宅物业业销售进进行分析析，以下下内容仅仅涉及商商业部分分。 项项目商业业部分由由临街商商铺及专专业性市市场二个个部分组组成，共共有商铺铺5922间，其其中：临临街商铺铺共377间（为为上下两两层），底层建建筑面积积为18850.81 M2；专业业市场性性市场共共5555间，二二层楼商商铺3330间,底层建建筑面积积90887.771M22，三层层楼商铺铺2255间，底底层建筑筑面积666311.488 M22。所有有商铺合合计底层层建筑面面积为1175770M22，商业业总建筑筑面积4417772 MM2。 项项目内规规划有一一纵
3、一横横二条商商业步行行街，步步行街道道路宽度度为166M；另另外车行行道路规规划五纵纵四横，道路宽宽度为7712MM不等；2、配套套设施 市场内内规划有有20个个停车位位，为小小区经营营商户及及往来人人流提供供车辆停停放； 纵横步步行街相相交处为为占地约约12000 MM2“明珠广广场”，为人人流循环环及休憩憩之处； 每铺安安装电话话、有线线电视接接口，配配独立卫卫生间、厨房及及楼梯。 3、工工程进度度 项目于于20003年111月可可完成主主体工程程，20003年年12月月底全面面竣工交交付使用用，20004年年元月11日正式式开业。 4、销销售价格格 本项目目各商铺铺均按底底层建筑筑面积计
4、计价，二二三层为为免费赠赠送。 销售价价格定为为6000080000元/M2不等，经粗略略核算，预计整整体销售售均价在在72000元/M2左右。 市场内内主力商商铺尺寸寸为47M，建筑面面积为228M22，平均均单位商商铺总价价约为220万元元。 5、销销售状况况 中山山商贸城城于20003年年2月对对外公开开推广，初期采采用客户户登记方方式进行行认购意意向登记记，不收收取认购购金，客客户登记记踊跃；然而过过几个月月后，在在正式对对外销售售并收取取定金时时，交纳纳定金的的却寥寥寥无己，导致开开盘销售售不畅。 据了了解，在在开发过过程中，由于预预计本项项目的销销售会直直接对当当地其他他各楼盘盘产
5、生巨巨大冲击击，外界界散播着着对项目目不利的的种种流流言；加加上发展展商自身身内部管管理的原原因，导导致项目目工程进进度缓慢慢，刺激激社会传传言的形形成，其其结果就就是消费费者对本本项目的的信心不不足，直直接影响响项目销销售进度度。市场规划划业态不不明朗，没有引引进专业业经营管管理公司司，经营营户及投投资者对对市场未未来经营营兴旺没没有充足足的信心心，销售售的进度度和商业业价值都都会受到到一定影影响。二、高安安消费市市场分析析 高安安市属于于宜春地地区的一一个县级级市，全全市辖224个乡乡镇，其其中建制制镇122个。市市区所在在地为筠筠阳镇。全市总总人口778.557万，其中农农业人口口59.
6、95万万，以农农业人口口为主。高安市市地方产产业主要要为：建建材和汽汽运，在在江西省省有着“建材县县”和“汽运乡乡”的美称称。 由于于高安市市城市人人口较少少，市民民对商品品房消费费力有限限，其房房地产业业也起步步较晚，房价仅仅在6000-8800 M2元/之之间，处处于江西西省各地地市中下下游水平平。 房房地产业业起步晚晚、商品品房价格格低，并并不能说说明高安安市人没没钱，高高安市有有着数十十万的“建材”和“汽运”从业人人员，人人民生活活比较富富裕，市市民有着着较强的的投资欲欲望，这这可从高高安市高高企的商商铺价格格上（最最高售价价120000元元/ MM2）找到到佐证。三、项目目SWOOT
7、分析析1、项目目劣势（S） 地处中山山路东端端，商业业氛围不不浓； 由于地块块条件及及自身规规划的原原因，项项目外部部昭示面面狭窄，与中山山路及桥桥南路连连通口仅仅为166M宽，不易吸吸引人流流和形成成人流汇汇集； 项目工程程进度缓缓慢，部部分建筑筑仍没有有开始施施工； 规划布局局不合理理，道路路狭窄，建筑风风格过时时不精致致，不具具备形成成高尚专专业市场场的基础础条件； 没有对业业态进行行充分的的整合，前期营营销概念念模糊，令消费费者无所所适从； 项目营销销方式完完全不符符合实际际，推广广宣传内内容缺乏乏说服力力； 销售资料料做得不不到位，缺乏对对市场卖卖点深度度挖掘和和针对目目标客户户的理
8、性性宣传。2、项目目优势（W） 中山路作作为当地地最具商商业价值值的道路路之一，项目虽虽位于尾尾端，但但仍为不不可多得得的商业业旺地； 项目经营营规模相相对于当当地消费费市场来来说，具具备了形形成大型型综合市市场的规规模条件件；3、项目目威胁（O） 项目对角角处的“朝阳批批发市场场”，由于于招商不不成功，导致大大量商铺铺闲置，成为当当地最具具代表性性的商业业物业失失败案例例，该项项目由于于与本项项目仅一一街之隔隔，容易易引导消消费者产产生本地地段不适适宜做大大型专业业市场的的歧意； 锦江外滩滩运作在在前，吸吸纳了大大部分客客源，导导致市场场消费力力不足；同时由由于该项项目在规规划及营营销方面面
9、强于本本项目，已经在在消费者者心目中中树立了了高尚商商业物业业的形象象，项目目之间的的竞争及及客源的的争夺，本项目目明显处处于下风风； 鞋类、服服装的中中高档品品牌大部部分已进进驻锦江江外滩，而且目目前开发发商正在在对家电电商户进进行重点点招商，由于当当地经营营商户数数量有限限，如本本项目招招商不成成功，项项目的快快速销售售便无从从谈起； 部分商户户已购买买了锦江江外滩商商铺，为为自己投投资利益益考虑，该部分分商户会会尽力传传播有利利于锦江江的信息息，从而而稳定并并促进其其他的进进场商户户信心； 前期不成成功的销销售，带带来的负负面影响响是销售售条件已已正式公公布并很很难进行行调整，销售状状况
10、不好好导致后后期消费费者售信信心不足足； 既没有尽尽早组建建商业经经营管理理公司，也没有有引进知知名的专专业市场场经营管管理公司司，未来来市场经经营不免免给人想想象开发发商是想想捞一笔笔就走，根本不不会去对对以后的的市场经经营发展展负责任任； 发展商没没有采用用任何手手段去树树立自身身的品牌牌形象，消费者者对本项项目的发发展商不不熟悉、不了解解、加上上前期的的负面影影响，项项目在当当地美誉誉度并不不高。 政府的支支持力度度明显不不够，未未能为项项目销售售带来任任何益处处。4、项目目机会（T） “朝阳批批发市场场”的失败败，更说说明了招招商的重重要性，可喜的的是，项项目开发发商已经经意识到到了重
11、新新招商的的必要；我们认认为，外外省的招招商并不不容易操操作，还还是依托托本地资资源为主主较好，如果能能通过一一些手段段吸引商商户踊跃跃承租本本项目商商铺，不不仅可以以为销售售打下良良好的基基础，更更可以通通过大量量的人气气聚集来来改变其其他投资资者对该该区域商商业的成成见； 锦江外滩滩的运作作应该说说是基本本成功的的，通过过适当的的营销手手段，成成功地在在当地树树立高档档时尚的的商业步步行街的的形象；但同时时他也为为后期的的经营留留下隐患患，首先先是二三三个行业业的高档档商户的的进场并并不能支支撑形成成一个市市场，它它的数量量较少，不能填填充完市市场，市市场还需需要其他他商业进进行补充充；其
12、次次是功能能分区凌凌乱，不不利于行行业形成成，即使使经营起起来，无无非又是是一条中中山路的的翻版，与专业业的市场场有较大大的差距距。 虽然中高高档品牌牌大部分分已选择择了锦江江外滩，但仅交交纳了订订金，并并未签定定租约，而且订订金仅为为20000元左左右，对对商户的的限制不不是很大大，如果果我们能能够为这这些商户户提供相相对比较较优惠的的进场条条件，加加上对未未来市场场良好经经营的准准确阐述述，相信信会有部部分商户户放弃锦锦江来选选择本项项目； 导入投资资收益概概念，并并将此概概念通过过科学合合理的市市场前景景及财务务分析，体现项项目的物物超所值值，从而而支撑单单位售价价； 引进沿海海专业的的
13、物业管管理公司司担任本本项目的的物业管管理顾问问，以较较低的代代价，去去赢得消消费者对对未来长长远持续续经营的的信赖，同时形形成竞争争对手难难以逾越越的障碍碍； 全面修正正项目推推广方案案及设计计内容，在传播播销售信信息的同同时，注注重发展展商基础础品牌功功能的塑塑造，使使得发展展商及项项目本身身成为当当地经营营商户谈谈论的话话题； 重新挖掘掘并整合合政策资资源，利利用项目目重点工工程的政政治优势势，来达达成增强强消费信信心的目目的。小结：应应该来说说，从项项目现有有的综合合情况来来看，劣劣势远多多于优势势。威胁胁大于机机会，二二者权衡衡，只剩剩下地理理位置的的优势还还比较明明显（或或者说地地
14、段观念念容易扭扭转）。要保证项项目销售售销售的的最终成成功，发发展商必必须摒弃弃原有的的项目错错误操作作思路，通过重重塑项目目形象、加大招招商力度度、加快快工程进进度、调调整营销销系统结结构来打打造一个个真正值值得消费费者信赖赖的商业业经营体体系。四、项目目前期销销售的主主要症结结及对应应营销思思路通过上述述的分析析，我们们可以看看出，项项目在前前期销售售中存在在着一定定问题，而本章章节，我我们就要要将此一一一分析析，并找找出对应应的解决决方案。症结一：商业经经营权与与商业产产权重叠叠，没有有剥离u 经营权与与产权是是充满矛矛盾的二二个方面面，经营营权与产产权的有有机结合合，可以以稳定市市场、
15、增增加消费费信心；但同时时又会带带来日后后市场管管理无序序、经营营混乱的的局面；解决的的方法就就是将二二者进行行剥离，将经营营权统一一交由发发展商及及专业公公司协助助处理，这样既既保障投投资者的的预期利利益，又又可以让让经营户户放心经经营，免免除后顾顾之忧。症结二：市场前前景不明明朗，投投资回报报无保障障 锦江江外滩的的招商在在前，引引进了部部分品牌牌商户进进场，加加之本项项目经营营业态定定位不明明朗，使使得商户户对本项项目的前前景抱有有怀疑，而投资资者看不不到有多多少商户户进驻，不免认认为市场场难以兴兴旺，投投资回报报更无从从谈起；u 确定业态态、尽快快进入招招商，利利用大量量商户意意向进场
16、场经营来来提升消消费信心心；u 在成功招招商的基基础上，提供三三年投资资回报，并且降降低销售售门槛，减少支支付首期期款的比比例，让让投资商商业成为为一种轻轻松的理理财方式式。u 为增强消消费信心心，维护护市场长长远经营营的利益益，必须须引进专专业的物物业经营营管理，为市场场的经营营管理、物流配配送及市市场推广广提供科科学规范范的操作作指导，让投资资者清晰晰地看到到发展商商为本项项目的长长远筹划划。症结三：企业内内部体制制不健全全，工程程进度缓缓慢u 建立部门门岗位责责任制，完善与与销售部部门之间间的横向向沟通，凡要事事必以往往来函件件的形式式进行处处理，避避免部门门之间工工作的推推委；u 增加
17、甲方方施工管管理人员员，协调调施工企企业，日日夜加班班，以最最快的速速度加快快工程建建设，即即使增加加工程成成本也在在所不惜惜；u 招商的成成功，必必须要工工程进度度的支持持，除非非特殊原原因，一一般商户户不会在在一个连连工程形形象尚不不具备的的市场内内租商铺铺。症结四：项目及及企业形形象没有有树立，缺乏品品牌传播播意识u 我们发现现，中山山商贸城城在当地地商户心心目中知知名度不不算很高高，而且且绝大部部分商户户不了解解商贸城城的情况况，更别别说市场场的业态态，项目目在目标标消费群群体中明明显缺乏乏独有特特征及品品牌感；反而大大家都认认为它的的工程进进度非常常慢，公公司有点点问题。u 必须确立
18、立项目的的形象定定位，在在目标消消费群体体中树立立强烈特特征，可可以从经经营业态态的特点点及项目目自身的的规划特特点进行行分析；u 调整现有有广告设设计，所所有广告告宣传分分招商及及销售二二个阶段段执行，整个推推广必须须加强品品质属性性及集中中性，不不追求持持续性的的推广，采用短短期内集集中式的的轰炸，以达到到对消费费者的心心理震撼撼及打竞竞争对手手一个措措手不及及；u 在招商期期间不谈谈销售，而在销销售期内内，成功功招商及及稳定长长远的投投资回报报是诉求求重点。症结五：政策资资源利用用不充分分，没有有准确把把握消费费脉搏u 任何一个个新市场场的成立立都需要要时间来来慢慢培培育，但但如果有有了
19、政府府政策的的倾斜，兴旺的的时间就就可以大大大缩短短，而本本项目前前期只是是空洞的的提出了了“重点工工程”及“划行入入市”的概念念。u 消费者关关心的是是自身经经营的行行业能否否得到政政府支持持、进驻驻本项目目能否得得到工商商税费的的优惠、在市场场能否长长久经营营等问题题；我们们必须在在政府相相关部门门取得明明确的答答复（招招商报告告中已经经提到）；u 利用政府府出面的的招商新新闻发布布会及相相关政策策条件，在所有有销售信信息中进进行强化化，高安安不大，人群传传播远远远强于媒媒体传播播，大家家都在议议论政府府对项目目的支持持，将引引导大量量经营户户踊跃购购买本项项目商铺铺，更会会增强投投资者的
20、的信心，侧面形形成对商商业价值值的支持持。第二部分分 项项目定位位一、项目目形象定定位定位基础础：u 项目地处处高安市市城市中中心繁华华地段，紧邻中中山路；u 项目规划划二条商商业步行行街，一一个中心心广场，具备休休闲购物物的空间间及环境境条件；u 业态丰富富，是综综合性的的专业市市场；u 用“购物物公园”来体现现商铺的的品位，提升商商铺形象象。u 高安当地地缺乏同同类商业业，树立立独有特特征。二、项目目价格定定位1、销售售政策设设定 为保证证商铺的的顺利销销售，我我们提出出了“返租三三年，年年回报77%”、“买铺即即收三年年租金，一次性性赚足221%”（三年年租金一一次性返返还给买买铺的客客
21、户，从从首期款款中扣除除）的销销售政策策。该销销售政策策的制订订对于本本项目的的销售有有着以下下几个方方面的促促进作用用： 采用返租租3年的的销售政政策，有有利于开开发商获获取市场场商铺的的统一经经营权，取得了了实现市市场分区区招商和和培育市市场的主主动权，取得了了市场能能得以做做旺的先先决条件件。 采用返租租3年、固定回回报的销销售政策策，打消消了商铺铺购买者者“市场能能不能做做旺，投投资收益益有没有有保障”的疑虑虑。因为为开发商商承担了了所有前前期市场场培育的的风险，和保障障了商铺铺购买者者在市场场培育期期的投资资收益，投资者者要考虑虑的只是是3年过过后租金金能收多多少的问问题了。经过市市
22、场前期期的火爆爆招商和和3年的的市场培培育期，相信高高安市大大部分投投资者会会认为市市场会做做起来的的。 关于7%的年投投资回报报。商铺铺的购买买者不管管是经营营户还是是纯粹投投资者，其商铺铺购买本本身都属属于一种种投资行行为，商商户要分分析是自自己买铺铺经营划划算，还还是租赁赁店面经经营划算算；投资资者要分分析，投投资商铺铺所获取取的收益益与投资资其它渠渠道所获获取的收收益哪一一样更高高、风险险更小。就商户户而言，7%的的回报率率，不考考虑租金金递增，相当于于用144年租金金买间550年产产权的商商铺，这这对于商商户而言言显然是是不具备备足够吸吸引力的的，因此此在宣传传推广过过程中，我们要要
23、引导客客户，中中山商贸贸城拥有有巨大的的生意机机会，一一定会取取代胜利利路成为为高安市市的商业业地王，租金一一定会不不停的涨涨，5年年内超过过胜利路路，以目目前的价价格购买买中山商商贸城商商铺，仅仅相当于于该商铺铺10年年甚至88年的租租金。对对于投资资者而言言，目前前没有任任何投资资渠道与与投资中中山商贸贸城商铺铺相比收收益会更更高，锦锦江外滩滩目前提提供6%的年投投资回报报，不管管是从年年投资回回报还是是商铺的的升值空空间而言言，锦江江外滩与与中山商商贸城没没得比。 采用买铺铺即收三三年租金金，三年年租金从从首期款款中扣除除的销售售政策，可以大大大降低低商铺购购买者的的投资门门槛，减减少了
24、首首付款（从原来来的400%降低低到199%），扩大了了购买层层面，让让更多的的投资者者能买得得起中山山商贸城城的商铺铺。 2、返返租价格格的测算算为保证商商铺销售售价值的的充分实实现，和和实现开开发商利利润最大大化，我我们在价价格设定定上将33年返租租回报金金额中开开发商补补贴部分分全部计计入销售售价格成成本。对于沿街街商铺我我们实际际上只有有6个月月的免租租期，现现在我们们将沿街街商铺也也统一按按18个个月免租租期进行行计算，沿街商商铺少减减免的112个月月的租金金，可用用于补贴贴针对品品牌商户户招商中中多优惠惠部分，多余部部分可用用于市场场推广或或作为开开发商额额外利润润按年租金金回报7
25、7%、返返租贴补补18个个月计算算，价格格折扣为为10.5%。1）、基基准价格格设定A、租金金水平确确定 在在中山山商贸城城招商策策划报告告中我我们将中中山商贸贸城租金金定位为为： 二层层商铺租租金：440元/M2.月 三层层商铺租租金：445元/M2.月 沿街街商铺租租金：445元/M2.月之后通过过和开发发商讨论论及针对对商户进进行补充充调查，我们讨讨论后重重新将商商铺租金金定位为为： 二二层商铺铺租金：40元元/M22.月 三三层商铺铺租金：45元元/M22.月 沿沿街商铺铺租金：50元元/M22.月 考考虑到三三层商铺铺位置差差异性较较大，我我们将三三层商铺铺租金作作了进一一步细分分为
26、： 沿步行行街三层层商铺租租金：550元/M2.月 沿副街街三层商商铺租金金：400元/MM2.月 三层商商铺平均均租金为为：455元/MM2.月B、租金金推算售售价 推推算公式式：月租租金*112个月月/回报报率 40元元/M2212月月7%=68557元/M2 45元元/M2212月月7%=77114元/M2 50元元/M2212月月7%=85771元/M2推算价格格：二层层商铺单单位平均均销售价价格为668577元/MM2 三层商商铺单位位平均销销售价格格为77714元元/M22 沿沿街商铺铺单位平平均销售售价格为为85771元/M2C、以第第三年租租金回报报反推中中山商贸贸城的商商铺的
27、平平均价格格为： 668577元/MM290887.771 MM2+77714元元/M2266331.448M22+85571元元/M2218550.881 MM2175570 M2=73361元元/M222）商铺铺价格修修正 上述基基准价格格是市场场内商铺铺第三年年租金对对应的价价格，在在返租期期后我们们是在第第四年将将商铺交交还给客客户，第第四年租租金按逻逻辑应该该比第三三年有所所上升，我们预预计中山山商贸城城第四年年租金租租金上涨涨10%（二层层商铺租租金达到到44元元/M22.月，三层商商铺租金金达到550元/M2.月，沿街商商铺租金金达到555元/M2.月），则商商铺第四四年售价价也
28、就上上升100%。正因为我我们是第第四年才才将商铺铺交给客客户，因因此我们们商铺的的售价也也可按第第四年商商铺升值值后的租租金对应应计算商商铺的销销售价格格。 修正正后的商商铺均价价为： 73361元元/M221100%=880977元/MM2 修正正后的两两层商铺铺单位均均价为：75442元/M2修正后的的三层商商铺单位位均价为为：84485元元/M22 修修正后的的沿街商商铺单位位均价为为：94428元元/M223）、销销售价格格预计本项项目平均均销售价价格为880977元/MM2，扣除除18个个月返租租补贴，实际实实收底价价为：772466.7元元/M22。项目销售售价格按按一层建建筑面
29、积积为计算算基础，所有单单位二三层赠赠送。3、单位位商铺价价格差异异性定价价加价部分分：沿步步行街的的商铺在在标准价价格基础础上加价价15%；沿中山路路商铺加加价100%；沿市场主主街的商商铺在标标准价格格基础上上加价110%；靠入口处处的商铺铺在标准准价格基基础上最最高加价价20%；广场边上上商铺在在标准价价格基础础上加价价10%；两条道路路交汇处处的双开开门商铺铺在标准准价格基基础上加加价155%。 降价部部分：沿沿副街商商铺在标标准价格格基础上上降价220%；靠近市场场南面商商铺在标标准价格格基础上上降价110%。 最后后再根据据商铺的的具体位位置的差差异、商商铺面积积的大小小制订出出单
30、个商商铺的销销售价格格。4、调整整后的中中山商贸贸城商铺铺价目表表 见附附表调整后中中山商贸贸城商铺铺面价均均价为： 80062元元/ MM25、付款款方式及及公共折折扣设定本项项目商铺铺的付款款方式有有二种：一次性付付款、六六成十年年按揭付付款付款方式式一次性付付款银行按揭揭折扣95折98折签约时付付定金100,0000元十五天内内付（含定金金）90%房房款（预留110%至至小区入入伙时交交纳）40%（含定金金）办理最高高6成110年银银行按揭揭发出入入伙通知知书五五日内付付10%6、销售售折扣控控制方案案1）公共共折扣：由销售售人员直直接面对对客户发发放。按揭付款款 988折（660%）
31、一一次性付付款 95折折（400%）2）开盘盘优惠折折扣：针针对“已租赁赁商铺的的商户”和“开盘前前的内部部认购期期交纳优优选金客客户”统一发发放，在在开盘公公开选铺铺日统一一执行，开盘日日之后第第二日调调升2%，第三三日取消消。开盘日在在公共折折扣基础础下调55%，即即按揭993折、一次性性付款990折。第二日在在公共折折扣基础础下调33%，即即按揭995折、一次性性付款992折。3）经理理折扣：由案场场经理控控制发放放，控制制比例330%（原则上上在开盘盘优惠期期经理折折扣不予予发放）。在公共折折扣基础础下调11%4）高层层折扣：由发展展商高层层通知项项目案场场经理控控制发放放，控制制比例
32、220%（原则上上在开盘盘优惠期期该折扣扣不予发发放，特特殊情况况可予发发放1%）。在公共折折扣基础础下调11%平均价格格折扣： 如开盘全全部售完完，平均均价格折折扣为991.88折 如开盘销销售700%，平平均价格格折扣为为93.5折 如开盘销销售500%，平平均价格格折扣为为94.5折 是否否实行销销控，控控制比例例如何，请发展展商结合合自身资资金流量量安排提提出意见见后，再再对价格格折扣及及售价进进行修正正。三、销售售案例分分析我们以CC3-88商铺为为例，商商铺面积积25.76MM2，售价价53000元/M2，做如如下投资资分析，来从中中发掘中中山商贸贸城商铺铺投资价价值：案例：总总价
33、13337997元，银行提提供六成成十年按按揭。 定金11万元，首期款款：5337977元（含含定金）一次性返返还3年年租金221%：280097元元首期：2257000元按揭贷款款：8万万元 十年按按揭月供供8500元 保守估估计第四四年该商商铺租金金收益为为44元元/M22.月（合计月月租金为为11333元），租金金抵月供供尚有赢赢余。 110年后后中山商商贸城旺旺过目前前高安胜胜利路，该商铺铺租金达达到2000元/M2.月，40年年租金超超过二百百万元。25.776M222000元/MM2.月40年年12个个月/年年=2,4722,9660元 从以以上分析析可以看看出，只只要首期期拿出2
34、2万元余余元，即即可轻松松拥有一一间500年产权权商铺，同时如如果市场场经营规规范，租租金收益益足够支支付每月月银行按按揭款，并且还还有赢余余，随着着时间的的推移和和高安市市经济的的不断发发展，位位于高安安市黄金金商圈的的龙头商商铺中山山商贸城城的租金金必然会会节节高高升，达达到甚至至超过目目前南昌昌市洪城城大市场场租金标标准，今今后500年的租租金收益益将不可可限量，“一万博博百万，十万博博千万”将不再再是梦想想。第三部分分 销售推推广一、产品品利益点点整合 11、问题题的核心心A、“中中山商贸贸城”作为规规模化的的专业市市场，面面对购买买力有限限的高安安市场，在价格格确立中中又处于于高价位
35、位商业的的范畴，针对狭狭窄而又又竞争激激烈的商商业环境境，只有有扎扎实实实地在在商业运运营上下下真工夫夫、做大大文章，才有可可能扭转转目前被被动的局局面，重重新赢得得消费者者的青睐睐；B、商业业物业属属于典型型的投资资理财项项目，所所有商业业物业的的成功都都离不开开诱人可可观、但但又有一一定依据据的投资资回报预预期，给给予投资资者（无无论是经经营户还还是投资资客）可可预期的的美好投投资前景景，再辅辅以眼前前实实在在在的投投资回报报，再理理智的消消费者也也容易失失去冷静静的判断断。C、投资资前景再再好，如如果设置置门槛过过高，还还容易导导致客户户在交钱钱时候犹犹豫；为为解决这这个问题题，我们们建
36、议发发展商尽尽可能地地提高银银行按揭揭成数及及年限（在江西西按揭一一般为六六成十年年），争争取到七七成十五五年或二二十年，同时，采用租租金抵冲冲首期款款及首期期款分期期支付的的方式，降低投投资者交交纳定金金的心理理阻力，将大金金额的交交易转化化为轻松松的数字字往来。D、商业业物业的的销售不不同于住住宅物业业的销售售，不可可能文火火慢煎，让你细细细的把把所有卖卖点慢慢慢逐一阐阐述。必必须在成成功招商商的基础础上，整整合项目目的二到到三个强强势利益益点（独独特的），采用用短期内内密集攻攻势，从从而激发发市场兴兴奋点，模糊消消费理智智，产生生投资冲冲动，从从而迅速速引爆市市场。根据上述述理由，我们设
37、设计下列列“中山商商贸城”的利益益点。 22、利益益点设计计 A、二二万元抢抢占高安安商业制制高点 二二万元即即可购买买一间高高安市核核心商圈圈旺铺，在很多多人看来来是不太太可能的的事情。在高安安首个一一站式购购物公园园、高安安市商业业制高点点中山山商贸城城你就能能做到，首付一一万元，即能成成为龙头头旺铺业业主，坐坐享商铺铺升值和和超额租租金回报报。如此此低的门门槛势必必引发市市民抢铺铺热潮，抢到就就是赚到到。 类似的的推广语语还有： 二万元元抢占中中山路龙龙头商铺铺 二万元元抢做高高安龙头头商铺房房东 二万元元抢占高高安龙头头商铺，实现永永续经营营梦想B、一万万博百万万、十万万博千万万用南昌
38、洪洪城大市市场租金金作比较较，100年内商商铺投资资者，用用租金抵抵月供尚尚有赢余余，100年后中中山商贸贸城租金金超过目目前胜利利路的租租金水平平达到2200元元/ MM2.月，一间220余 M2商铺剩剩余400年租金金收益，将超过过1000万元。类似推广广语还有有：投资一万万元，富富足三代代人今日投资资一万元元，明日日富裕全全家人一间好旺旺铺，三三代人的的摇钱树树穷人靠劳劳力赚钱钱，富人人靠钱生生钱买中山商商贸城龙龙头铺，财源滚滚滚三代代富C、买铺铺即收33年租金金，一次次性赚足足21%客户在购购买商铺铺时，开开发商一一次性将将3年收收益返还还给客户户，每年年7%，3年就就是211%。类似
39、推广广语还有有： 买铺即即收3年年租，550年租租金赚翻翻天 D、高高安收租租王 中山商商贸城位位于高安安市黄金金商圈，众商追追捧，前前3年77%稳定定回报，随着商商铺升值值，商铺铺租金还还会不断断攀升，租金收收益有保保障，小小投入，大回报报，当之之无愧的的“高安收收租王”。 类似似推广语语还有： 高安安最大的的摇钱树树二、推售售计划一）、推推售顺序序1) 进场商户户优先购购买；2) 交纳优选选金客户户选铺；3) 没有交纳纳优选金金客户选选铺。 二）、推售售形式1）采用用集中排排队选购购的销售售方式（先到先先排队，按排队队顺序选选铺）；2）原则则上商铺铺不做销销控，一一次性全全部推出出销售；3
40、）销售售开盘时时间确定定于20003年年10月月18日日（周六六）；4）争取取在20003年年10月月底前完完成600%商铺铺销售，12月月底完成成80%销售，并于春春节期间间展开尾尾盘的促促销。 三）、销售进进度安排排1）自110月11日起，公布销销售价格格，开始始接受投投资客户户购买商商铺交纳纳优选金金，每户户诚意金金10000元（不做具具体选号号），正正式定购购在经营营租户选选购之后后；2）100月116日日，已租租商户优优先购铺铺，交纳纳定金、签合同同； 3）110月118日，正式开开盘销售售；四）、阶阶段销售售计划及及回款计计划1）、销销售筹备备期（9月月25日日9月331日）准备工
41、作作： 现场售楼楼部内外外包装全全部更换换销售信信息完成成； 销售资料料制作准准备完成成； 项目导示示系统制制作完成成； 户外广告告牌制作作完成； 自己组建建或聘请请专业经经营管理理公司管管理（顾顾问）确确定； 销售许可可证的取取得； 每个商铺铺准确面面积确定定完成。销售方式式：1） 接待已租租赁商户户，发放放销售资资料，告告之购买买优惠条条件，不不透露具具体销售售价格。2） 接待来访访投资客客户，发发放销售售资料，不公布布价格，进行意意向登记记。告之之客户110月11日起开开始进行行优选金金认购，届时公公布销售售价格。3） 10月118日上上午已交交纳优选选金客户户进行选选铺，选选中商铺铺，
42、补足足100000元元定金，签认购购书，若若没有选选中，110月225日起起到售楼楼处退还还优选金金；4）优选金金客户选选铺，实实行先到到先得；5）没没有交纳纳优选金金的客户户在已交交纳优选选金后开开始选铺铺。2）、认认购期（110月11日10月月18日日）准备工作作：所有有媒体整整合完成成； 销售价价格及销销售政策策确定；高安市内内及各乡乡镇商铺铺销售工工作全面面展开。推出单位位：已租租铺商户户可优先先选购所所租赁商商铺。除除此之外外的其它它形式选选铺只做做优选金金登记，不确定定商铺号号，于110月118日统统一按排排队先后后顺序进进行选铺铺。销售方式式：1） 接待来访访购买者者，进行行意向
43、登登记，并并可收取取10000元优优选金（可退），告之之客户于于10月月18日日进行公公开选铺铺（先到到先选，选不中中可退还还优选金金）及可可享受55%额外外优惠；2） 通知经营营承租户户在100月1日日起至116日优优先购买买自己租租赁的商商铺，110月11日16日日租赁商商户购买买自己租租赁商铺铺可享受受额外55%优惠惠，过期期不买视视同投资资客户一一样排队队购买，购买优优惠和投投资客户户一样。3） 10月118日上上午已交交纳优选选金客户户进行选选铺，选选中商铺铺，补足足100000元元定金，签认购购书，若若没有选选中，110月225日起起到售楼楼处退还还优选金金；4） 优选金客客户选铺
44、铺，实行行先到先先得；5） 没有交纳纳优选金金的客户户在已交交纳优选选金排队队客户选选铺完后后开始选选铺。目 的的：为避免免其他楼楼盘对项项目销售售客源的的竞争，尽早吸吸纳客户户资源，配合一一定的宣宣传，对对市场进进行预热热。策 略略：利用品品牌商户户的进驻驻及优选选金可退退还，来来刺激加加快意向向客户的的尽快认认购，；本期重点点：迅速扩扩大登记记客户的的诚意认认购，完完成销售售单位1150%以上的的诚意认认购。3）、开开盘强销销（110月118日10月月31日日）销售方式式：通知知所有优优选金客客户于110月118日上上午9：00起起开始以以先到先先排队的的原则，按排队队先后顺顺序，自自10月月18日日9：000起，采用110人一一组，按按排队顺顺序进场场选购商商铺并签签定合同同。推出单位位：除品品牌商户户购买（预留）、发展展商自留留单位外外及经营营商户已已购单位位之外，所有商商铺一次次推出销销售。策 略：1） 利用前期期市场炒炒作发布布销售信信息“10月月18日日下定优优惠5%，100月199日下定定优惠33%，