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1、第二部分分作者：阳阳光蓝海海，tccseaam一、 项目SWWOT分分析优势劣势1. 地理位置置优越：位于北北京东北北部顺义义区,该区别别墅项目目较多,是建别别墅的理理想之地地。2. 交通十分分便利:驱车225分钟钟到达市市区，离离机场仅仅10分钟钟的路程程3. 自然景观观十分优优美：紧紧邻潮白白河、国国际高尔尔夫球场场、乡村村赛马场场、大型型水上运运动中心心。4. 附近别墅墅区林立立，已形形成了休休闲高尚尚住宅区区的氛围围。5. 本区域已已开发的的别墅销销售情况况良好，这对本本项目有有很强的的带动作作用。6. 附近有未未来的奥奥运概念念将为周周边地产产带来了了升值空空间。1. 本地块地地形较
2、不不规则，地势较较平，对对营造小小区内地地形起伏伏的景观观有所影影响。2. 本地块地地下水位位偏高，地下室室造价成成本较高高。二、 目标客户户定位与与产品定定位分析析（一）、 目标客户户定位:1、 自用型客客户 外籍人士士:欧美人人士居多多,跨国公公司中高高级管理理人员、驻华机机构部分分人员等等,年收入入1000万元以以上,年龄355岁500岁。 港澳台人人士:在北京京工作有有一定年年限,对该区区域比较较认同,收入较较高。 国内客户户:以北京京人为主主,这部分分客户大大多有海海外工作作经验,家庭年年收入在在50万元元以上,以从事事金融证证券保险险和ITT行业为为主，年龄集集中在335岁500岁
3、。2、 投资型客客户 本地投资资客:乐于投投资别墅墅物业,然后对对外出租租。 港台投资资客:注重地地段与品品质,有投资资别墅物物业经验验。（二）、 产品定位位分析: 品质：价位适适中、品品质较好好的中高高档别墅墅 销售价位位：100000元元/平方米米依据:11)顺义义区别墅墅价位水水平2)本地地块的综综合特点点3)去化化速度相相应较快快,风险较较小 主力面积积：3550平方方米、说明: 35OO 平方方米别墅墅充分满满足部分分客户置置业需要要，也符符合投资资需求。 主力总价价：4000万依据：11以目标客户户家庭年年收入550 万万元计,房价在年年收入55-8倍倍可提供供完全的的购买力力。2
4、）符合合目前目标客户户购买别别墅的心心理价位位。三、 项目规划划方案北京*花园园用地位位于北京京顺义区区河南村村,规划用用地面积积32227044平方米米,规划用用地四周周由四条条城市道道路界定定,其中,东北侧侧道路为为滨河路路,有较高高的景观观价值。此外,有一条条城市道道路位于于用地中中南部,呈东西西向穿过过规划用用地。规规划用地地比较平平整,无不良良地质条条件。（一）、 整体设计计构思新都市主主义与新新自然环环境的相相互融合合的“都市生生态村”1、 新都市主主义的结结构与要要素 以步行为为先导的的社区 有吸引力力的社区区中心 高品质的的街道空空间 邻里关系系2、 新自然主主义的结结构与要要
5、素 水、绿文文化构成成社区的的基本脉脉络 人文环境境与自然然环境的的相互融融合 白由的布布局与形形式在我们的的具体方方案中我我们力求求体现这这样结构构和要素素。（二）、 整体设计计方案1、 规划结构构 考虑到规规划用地地中南部部的东西西向道路路与东西西侧城市市道路均均为T字型交交口,在区域域交通中中的作用用有限,建议作作为小区区的内部部道路考考虑,同时,控制规规划道路路用地范范围,为未来来留下发发展变化化的可能能性。 利用中南南部的东东西向道道路设置置小区中中央步行行街道和和主要人人行道出出入口,自然将将小区分分成南北北两片,南北两两片通过过南北向向的步行行街道连连接。 沿街安排排社区商商业和
6、主主要配套套设施,提供娱娱乐、购购物、休休闲以及及文化活活动等内内容, 形成成有吸引引力的综综合社区区中心。 靠近社区区中心布布置密度度相对较较高的底底、多层层联排住住宅,住宅低低层为商商业等内内容,形成人人气旺感感的综合合社区中中心。 将水自然要要素由东东北向引引入小区区,模拟自自然水系系的小河河与湖泊泊蜿蜒向向南延伸伸, 实现现对社区区的自然然划分与与联系,形成北北片两个个,南片一一个共三三个别墅墅组团。2、 水环境境的营造造滨水是规划划用地最最有价值值的原始始生态要要素,结合人人的亲水水天性，我们认认为水环境境的营销销是规划划小区成成功的关关键，“水环境境”的营造造主要体体现在以以下四个
7、个层次：a) 东北侧的的河流是是重要的的景观要要素。沿沿河设置置滨水公公园，提供亲亲水的绿绿化空间间。b) 主体水面面由北向向南延伸伸,将小区区连接成成有机的的整体。水面宽宽度在220米到到50米之之间变化化,配合绿绿化及广广场、人人行道的的配置,形成小小区空间间景观的的基本骨骨架。c) 各小区组组团的中中心绿地地以水为主题题,并通过过曲折变变化的小小溪与主主体水面面相联系系,提供更更接近人人的亲水水环境。d) 庭院水面面。3、 道路交通通规划 建立以人人为先导导的小区区道路交交通体系系。 根据规划划设计的的要点,结合小小区的整整体布局局,小区设设4个出入入口。 别墅组团团的道路路采用尽尽端式
8、,避免快快速穿越越交通的的出现。 静态交通通采用以以分散为为主,结合主主要公共共配套设设施安排排相应集集停车场场地的方方式。 小区主要要道路采采取自由由流畅的的线形,构成小小区灵活活多变的的空间格格局,同时提提供步移景景异的景观观流线。 小区提供供环境优优美的人人行布道道系统和和自行车车道路网网络。4、 绿化系统统规划配合水水系统,安排不不同尺度度的绿化化空间和和场地。5、 公共配套套设施规规划 公共配套套设施主主要在小小区中央央步行街街,以街道道和街区区的复合合商业形形式构成成既传统统又现代代的城市市商业生生活环境境。 体育康休休设施安安排在道道路后返返红线形形成的绿绿化惜中中,利于节节约用
9、地地。6、 建筑布局局 别墅组团团的单体体建筑结结合水景景景观和和道路系系统,形成自自由的布布局形式式，大多多数别墅墅均面向向水面或或开放空空间。 中央组团团采用较较为严整整的传统统建筑空空间布局局,通过街街道和院院落的基基本形式式,与社区区中心的的功能设设置和居居住需求求相适应应。四、 销售策略略（一）、 企划广告告:招标选择择专业策策划顾问问公司全全程策划划及广告告代理广告主题题:回归自自然,充分体体现人性性化的居居住空间间（二）、 销售方式式:n 方式一:聘请专专业房地地产营销销公司代代理销售售n 方式二:公司组组建销售售部门独独立销售售（三）、 销售周期期预计: 销售推广广期:2000
10、5年1月20004年年5月 销售预订订期:20005年4月 销售期:20005年5月20008年5月,共计366个月五、 项目法人人与项目目的经营营管理（一）、 项目法人人本项目由由北京房房地产开开发有限限公司为为项目法法人负责责开发经经营,其对本本项日的的策划、资金筹筹措、建建设实施施、经营营、债务务偿还和和资产的的保值增增值实行行全过程程负责。（二）、 项目的经经营管理理项目建成成后,全部别别墅面积积、大部部分商业业面积向向市场销销售,作为项项目建设设投资的的回报,项目建建成后,小区物物业将委委托专业业物业管管理公司司负责管管理。六、 投资估算算（一）、 工程建设设投资估估算内容容 总体工
11、程程包括室室外管线线系统、道路、绿化等等； 小区内全全部土建建和建筑筑物外立立面装修修； 土地出让让金按2260元元/平方米米计；（二）、 投资估算算经估算,本项目目建设投投资总计计为5775322.866(含土土地费用用83990万元元,前期费费53885万元元,基础设设施费1135554万元元,建筑安安装工程程费用为为261156万万元, 不可可预见费费27440万元元。建设投资资估算详详见表11。（三）、 用款计划划项目建设设资金为为自筹资资金和银银行贷款款,自筹资资金共计计100000万万元,银行贷贷款共117000O 万万元。建建设期第第一年投投入1771633万元,自筹资资金100
12、00OO 万元元；第二二年投入入269941万万元,全部来来自销售售收入,第三年年的建设设资金全全部来自自销售收收入。用款计划划表详见见表5七、 财务分析析（一）、 经营收入入项目建成成后，除60000平方方米会所所外，所有别别墅全部部按市场场价出售售，预计售售价为地地上1000000元/平方米米，地下室室50000元/平方米米,销售采采用期房房销售方方式,第二年年开始销销售,预计第第四年销销售收入入达1000%。总计经经营收入入12887344万元。经营收入入预测详详见表22。（二）、 总成本建设成本本为6991000万元,销售费费用按销销售收入入的3%计,管理费费用按建建设成本本2%计,财
13、务费费用为111000万元以以及营业业税及附附加70080万万元。总成本费费用预测测详见表表l。（三）、 销售税金金销售税金金及附加加按销售售收入55.5%计。详见损益益表3。（四）、 利润所得税按按税前利利润333%计。详见损益益表3。（五）、 财务效益益分析经测算,本项目目内部收收益率为为66.34%,按%的折折现率测测算的财财务净现现值为3304220.449万元元，动态态投资回回收期为为3.110年,项目在在财务上上是可行行的。详见现金金流量表表4。八、 不确定性性分析（一）、 保本点分分析本项目的的保本点点为50.97%,即当当售房的的销售收收入达6656116万元元时,项目即即可保
14、本本；在销销量不变变下,最低售售价为444211.977元/平米；在售价价和销量量都不变变下,最高成成本为777311.699元/平米。详见保本本点分析析表7。（二）、 敏感性分分析当销售收收入和建建设投资资分别发发生变化化时,对项目目的财务务分析指指标影响响程度分分别进行行了分析析,结果表表明,项目的的抗风险险能力比比较强。详见敏感感性分析析表6。九、 结论与建建议（一）、 结论从以上分分析可见见，*项目是可可行的，并将带带来较为为可观的的经济和和社会效效益。 *项项目拥有有良好的的社会前前景,其地理理位置优优越,环境状状况极佳佳,区域认认同感强强,市场调调夜发现现,需求旺旺盛,市场前前景较
15、为为可观。 *项项目投资资内部收收益率为为66.34%,远远高于于银行贷贷款利率率, 财务务效简较较好,通过敏敏感件分分析可知知项目抗抗风险能能力强，即使在在较为不不利的环环境下，也能获获得较好好的经济济回报。（二）、 建议 建议项目目法人在在建设过过程中,根据实实际情况况科学安安排工程程进度,合理调调度,严格控控制投资资,节约使使用资金金,以求良良好的经经济效益益。 应充分发发挥项日日地段、交通、环境等等优势,销售定定价宜在在考虑开开发成本本和市场场需求的的基础上上采取适适当的价价位,同时采采取积极极的促销销活动,保证销销售计划划的实现现和建设设资金滚滚动投入入的需要要。十、 附表表1-项目目开发总总成本框框算表表2-项目目经营收收入预测测表表3-项目目损益预预测表表4-项目目现金流流量预测测表表5-资金金平衡预预测表表6-敏感感性分析析表表7-保本本点分析析