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1、南昌市利字街低洼地危房改造可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目目名称：南昌市市利字街街1-77片低洼洼地危旧旧房改造造工程1.1.2项目目建设单单位：南南昌市城城市建设设投资发发展有限限公司1.4拟拟建地点点：朝阳阳新城1.5建建设规模模：总用用地2114.335亩1.5项项目实施施期限：20110年44月20111年112月1.6项项目总投投资为：17.4亿元元1.2编编制依据据1.2.1南昌昌市城市建建设投资资发展有有限公司司关于编编制南南昌市利利字街11-7片片低洼地地危旧房改造造工程可可行性研研究报告告的委委托函1.2.2南昌市市市委、市政府府及各级级政府的的纪要和
2、和批文1.2.3关于于南昌市市利字街街1-77片低洼洼地危旧旧房改造造工程立立项的批批复1.2.4南昌市市总体规规划1.2.5南昌昌市规划划局划定定的本工工程规划划红线图图1.2.6南昌昌市利字字街低洼洼地危旧旧房改造造工程土土地现状状图、位位置图1.2.7南昌市市利字街街低洼地地危旧房改造造工程规规划设计计方案 11.2.8国家家发改委委、住建建部20006年年颁发的的（建设设项目经经济评价价方法与参参数）第第三版1.2.9江江西省建建筑安装装工程费费用定额额 220044年版。1.3编编制内容容1.3.1对拟拟建项目目的自然然概貌、现状及及存在的的问题进进行详细细调查。 1.3.2本项项目
3、建设设对周边边的影响响和社会会效益的的研究。 1.3.3收集集建设单单位对工工程项目目资金来来源筹措措问题的的意见。1.3.4确定定南昌市市利字街街低洼地地危旧房改造造工程实实施的必必要性。1.4建建设规模模与目标标项目规划划总用地地14.25公公顷，总总建筑面面积29999220.55平方米米。其中中：住宅宅建筑面面积18862993.11M2，商商业建筑筑面积6624553.338M22，学校校建筑面面积1112000M2，幼儿园园建筑面面积31100MM2。总总户数221488户，容容积率11.555，建筑筑密度224，绿地率率35，停车车泊位2240个个。 整个项项目既体体现二十十一世
4、纪纪新的居居住理念念和较高高的环境境标准，又展现现“经济、实用”的新生生活空间间，有利利于南昌昌作为省省会城市市经济建建设和社社会发展展的需要要。第二章 工程程建设条条件2.1 工程现现状利字街11-7片片低洼危危旧房改改造地块块，位于朝阳中中路以北北，新洲洲路以西西，朝新新路以东东总规划划用地总总面积114.225公顷顷，现状状多为550770年代代速成的的不成套套住房，住户多多为困难难户，这这些房屋屋大部分分早以破破坏，且且所处区区城地势势低洼，基础设设施缺损损，道路路狭窄，人口稠稠密，存存在严重重的脏，乱，差差现象和和各种安安全隐患患。2.2 地形地地貌南昌位于于东径111527至111
5、635，北纬纬2827至29911之间，地处江江西省中中偏北部部。赣江江为境内内主要水水系，纵纵贯江西西省汇入入鄱阳湖湖，全长长827公公里，总总流域面面积8.3万平平方公里里。其东东岸是以以近代冲冲积层为为主的湖湖泊冲积积平原，城区座座落于此此。西岸岸是以红红色粘土土层为主主的丘岗岗山地，总约的的地势西西南高东东北低，全市山山丘占334.4%，水面占占29.8%，平原占占35.8%。城区地地形平坦坦，西南南稍高，高程约约为200.0228.0米（除除注明外外均为黄黄海系），东北北偏低，地面平平均纵坡坡133%。2.3 工程地地质、水水文资料料2.3.2 河河湖水系系赣江：南南昌市受受丘陵地地
6、貌和湿湿润气候候特征影影响，市市内河湖湖水系较较为发达达。赣江江纵贯江江西省汇汇入鄱阳阳湖，全全长8227公里里，总流流域面积积8.33万平方方公里，从锦江江口起经经南昌新新建两县县流入城城区，流流经我市市境内长长1199公里。在八一一桥以下下分为三三支：北北支、中中支、南南支，北北支经吴吴城汇入入鄱阳湖湖，是我我省通长长江的主主要航道道，南支支往北流流入鄱阳阳湖，是是通往景景德镇的的经济航航线。抚河：南南昌市城城区处于于抚河尾尾闾，原原支流故故道在城城区西部部朝阳洲洲尾汇入入赣江，19558年水水利工程程将其改改道，往往市郊东东南隅由由青岚湖湖汇入鄱鄱阳湖。锦江：为为赣江的的一条支支流，全全
7、长2660公里里，在新新建县南南部边境境汇入赣赣江，境境内长552公里里。南昌市湖湖泊众多多，水系系发达，在昌南南城区有有：象湖湖、东湖湖、西湖湖、南湖湖、北湖湖、梅湖湖、青山山湖、艾艾溪湖，昌北城城还有碟碟子湖、黄家湖湖、礼步步湖等。全市江河河湖泊水水域辽阔阔，形成成得天独独厚的河河湖环绕绕，“秋水共共长天一一色”的绮丽丽风光。具有优优越的水水资源。2.3.2气象象南昌属亚亚热带湿湿润气候候，温暖暖湿润，四季分分明，湿湿差较大大，夏季季炎热，冬季寒寒冷，春春季雨量量多，平平均降雨雨量为116455毫米，约占全全年522%。秋秋季气候候十分宜宜人，全全年平均均气温115.8。最低低一月平平均气
8、温温4.9，最低低-9.9，最热热七月平平均气温温29.7。最高高气温443.2。全年平均均无霜期期2777天降雪雪较少。南昌市城城市常年年主导风风向是北北风和东东北风，多发于于冬季。夏季七七、八月月份多西西南风，偶有台台风侵袭袭。2.3.3地质质在地质构构造上，南昌市市处于九九岭隆起起的过渡渡地带，宜春乐平大大断裂的的北缘，大部分分处在东东起进贤贤西至新新建的湖湖泊沉降降区内，呈北东东东向块块状沉陷陷。境内第四四系地层层分布最最广，岩岩性以洪洪积土砾砾石层及及粗砂砾砾石层为为主。多多分布在在赣、抚抚、锦河河两侧和和滨湖地地带。城区第四四纪发育育，下伏伏基岩为为第三纪纪红岩系系（R）。第四四系
9、岩性性变化复复杂，总总的规律律是颗粒粒分布上上粗下细细，分层层于粘性性土和砂砂性土两两大类，下中更更新统约约含水层层是主要要含水层层，其间间有弱透透水粘性性土与上上属滞水水层相隔隔离。2.4周周边环境境和交通通利字街11-7片片低洼危危旧房改改造地块块，朝阳阳中路以以北、西西河滩路路以南、朝新路路以东、康王路路以西。地理位位置十分分优越，交通便便利。该该小区规规划总户户数24407户户，居住住人口约约72221人，是个大大型的、综合的的居住社社区。第三章 工程程建设的的背景及及必要性性3.1项项目融资资代建单单位的基基本情况况南昌城市市建设投投资发展展有限公公司（简简称南昌昌城投公公司），是2
10、0002年年7月经经省人民民政府批批准由南南昌市政政府出资资设立的的国有独独资企业业。公司内设设机构和和下属单单位情况况，总体体概括为为八个职职能部门门、六家家全资和和控股子子公司、叁家孙孙公司、两家参参股企业业。20099年122月止，公司在在岗员工工3344人。其其中总部部员工888人、下设各各子公司司员工2246人人。总部部拥有大大专以上上学历人人数811人，占占比922.055%，其其中：硕硕士122人、本本科400人、大大专299人、中中专（高高中）及及以下77人。有有专业技技术人员员76人人，占比比86.36%，其中中：经济济管理类类49人人，工程程技术类类27人人；获初初级以上上
11、职称人人员400人，占占比455.455%，其其中：高高级职称称7人、中级职职称222人。截止099年末，公司资资产总额额1233.8亿亿元，净净资产553.228亿元元，比初初创时净净资产总总额2.1亿元元增加225.222倍。20009年，实现主主营业务务收入33.9亿亿元，完完成年计计划的1112.12%；完成成利润总总额29941万万元；完完成年计计划的1114%；上交交税金887799万元，完成年年计划的的3766.122%。220099年度国国有资产产保值增增率为1100.5%；20009年度度投资总总额实际际完成77.566亿元，20009年度度融资总总额完成成32.79亿亿元，
12、其其中政府府项目融融资288.399亿元，本公司司融资44.4亿亿元，完完成年计计划的2218.62%。3.2项项目建设设的背景南昌是江江西省省省会城市市，位于于赣江下下游，鄱鄱阳湖平平原，有有着得天天独厚的的自然条条件，是是江西省省政治、经济、文化及及教育中中心。南南昌市市市委、市市政府将将南昌市市城市发发展战略略定格为为“中国中中部地区区重要经经济城市市、全国国历史文文化名城城、中国国旅游热热点城市市、走向向世界的的花园城城市”。随着我我市的城城市建设设进入快快速发展展期，城城市框架架迅速拉拉开，人人口快速速成长，建筑面面积由880平方方公里扩扩大到2230平平方公里里，城市市户籍人人口由
13、1120万万增长到到2300万。随随着城市市建成区区域的不不断扩张张，城市市环境改改善，老老城区还还有一些些建于解解放前的的棚户房房，破旧旧不堪，甚至威威胁住户户的生命命财产安安全。为为全面贯贯彻落实实省委、省政府府关于加加快推进进新型城城镇和城城市建设设的一系系列政策策部署，按照繁繁荣发展展新城区区，改造造提升老老城区的的思路；加快推推进我市市城市低低洼危旧旧房改造造，从220099年起，我市将将利用223年年时间，高标准准、高质质量对低低洼危旧旧房进行行多层次次、全方方位的综综合更新新改造。进一步步拉开城城市框架架，疏散散老城区区人口，彻底解解决城市市低收入入困难人人群的住住房问题题，全面
14、面提升老老城区的的居住、休闲、服务环环境。根根据南昌昌市政府府摸底调调查，我我市低洼洼危旧房房面积4457.5万平平方米，涉及户户数4.6万户户，共117.33万人，按照“关注民民生，先先急后缓缓，成片片改造，逐步实实施”的工作作安排，近几年年，我市市先后投投入200多亿资资金，改改造完成成了硝皮皮厂、豆豆芽巷、章江路路、船山山路等沿沿线地块块，改造造总面积积70万万平方米米，涉及及人口110万人人，20009年年以来，我市有有针对性性的启动动了象山山南路中中段、朝朝阳洲片片区、彭彭子江片片区等三三个片区区的改造造，根据据计划安安排，利利字街117片低洼洼地危旧旧房改造造地块的的拆迁安安置房建
15、建设用地地确定在在朝阳洲洲片区，在各级级政府的的重视下下，朝阳阳新城开开发建设设正在如如火如茶茶的推进进，该项项目北起起水厂路路、南至至昌南大大道、东东临象湖湖、西滨滨赣江，正全力力加快基基础设施施、公共共设施、拆迁设设施、拆拆迁安置置等建设设，已完完成投资资40多多亿元，总面积积11.7平方方公里，已启动动8个安安置点建建设，总总建筑面面积达1160万万平方米米，届时时中心城城区将基基本建设设成以居居住为主主，物流流为辅，有完整整配套基基础设施施和公共共服务设设施的现现代宜居居之城。可满足足拆迁群群众居住住要求。在加速速新城区区建设的的同时，加快城城市危旧旧房改造造，改善善中低收收入群众众住
16、房条条件，促促进经济济社会和和城市建建设又快快又好发发展。另外利字字街17片低洼洼地地块块位于繁繁华的中中心城城城区，随随着旧城城改造的的逐步推推进，将将扩大南南昌市老老商业街街区的范范围，利利字街117片地块将将和亨字字街道两两边地块块形成一一个商圈圈，规划划发展南南昌首个个创意产产业的新新型新生生活广场场，包括括服装设设计DIIY中心心、角色色扮演活活动中心心、多媒媒体产业业园、动动漫基地地、大型型游戏城城、生态态旅游休休闲娱乐乐的平台台等，为为人们提提供一个个展示自自我创意意的平台台。低洼洼危旧房房改造，能让南南昌老城城区的活活力在近近年内得得到爆发发。3.3 项目建建设的必必要性全面建
17、设设小康社社会，构构建社会会主义和和谐社会会，必须须把解决决民生问问题摆在在突出的的位置，下大气气力解决决人民群群众最关关心、最最直接、最现实实的利益益问题，让人民民共享改改革发展展成果。中共中中央高度度重视城城市危旧旧房改造造，特别别关心解解决低收收入群众众保障性性住房问问题，低低洼地危危旧房改改造是老老百姓的的最大福福利，是是一项利利国利民民，提升升城市形形象，促促进结构构调整，功在当当代利在在千秋的的民心工工程、德德政工程程，对于于平房价价、改善善民生、拉动内内需、保保持经济济平稳较较快发展展，维护护社会和和谐稳定定具有重重要意义义。实施施危旧房房改造是是解决困困难群众众住房问问题，改改
18、善市民民居住条条件的重重大举措措；是提提升城市市形象，改善城城市品质质的重要要抓手；是调整整经济结结构、提提高土地地利用效效益的现现实需要要是构建建和谐社社会的客客观要求求，稳步步推进城城镇化，加强城城市建设设，也是是保持经经济更好好更快发发展，重重要推动动力，营营造有利利于南昌昌加快发发展的氛氛围，形形成支持持南昌做做大做强强的合力力，加快快全省发发展，加加速江西西崛起。为了保证证工程的的如期进进行，安安置好拆拆迁户的的问题迫迫在眉睫睫，把利利字街117片低低洼地危危旧房建建成与城城市建设设相匹配配的新型型的安居居典范是是非常必必要的。第四章 项项目规划划设计方方案4.1、规划设设计原则则及
19、目标标1、打通通断头路路，改善善城市交交通环境境。随着今年年南昌经经济饿不不断发展展，城市市规模的的不断扩扩大，城城市的交交通压力力也越来来越大，本片区区属朝阳阳片区，和老城城区只一一路相隔隔。本区区块的路路网交通通连接南南昌大桥桥，八一一大桥，沿江路路，洪城城路，抚抚生路，桃花路路，这些些城市主主要干道道，交通通辐射老老城区，红谷滩滩新区，及整个个朝阳片片区，本本区块的的开发能能够有效效地改善善区域内内的交通通状况，同时能能够顺利利连通濡濡子路和和抚生路路，缓解解过境交交通的压压力。2、完善善城市基基础配套套设施，提升城城市的生生活品质质，促进进城市的的可持续续发展，优化城城市布局局，完善善
20、城市功功能，寻寻求在城城市建设设过程中中经济，生态和和文明的的和谐统统一，促促进城市市的可持持续发展展。同时时也是改改善民生生的社会会工程，将惠及及相当普普通百姓姓及困难难群众。在整个项项目开发发中将考考虑一幢幢商业综综合体，一座225亩地地的学校校，一座座9班幼幼儿园，一座城城市广场场，及商商业服务务和市政政配套设设施，在在城市广广场下增增设一座座公共停停车场。通过基基础设施施的完善善，提升升城市的的活力，改善城城市的品品质和人人民的生生活。3、规划划设计突突出以人人为本的的核心原原则，把把居民对对居住环环境，居居住类型型和物业业管理三三方面的的需求作作为规划划的重点点，努力力把小区区规划成
21、成具有优优美的居居住环境境，完善善的配套套服务设设施，丰丰富的文文化内涵涵的新型型居住小小区。坚持以人人为本，创造舒舒适、优优美、卫卫生、安安宁的生生活环境境。规划划的用地地布局及及空间组组织以人人的需求求为依据据，充分分考虑人人的可达达性、便便捷性及及舒适性性，做到到以人为为本，为为人服务务。在满满足日照照、采光光和通风风的基础础上，着着重进行行绿地系系统规划划，强调调绿地景景观系统统的均好好性，使使居民最最大程度度接近自自然、享享受自然然，保证证居民的的身心健健康。4、尽量量减少本本地块的的开发对对周遍地地块及城城市的负负面影响响地块的开开发会对对城市的的市政设设施，道道路交通通带来一一定
22、的压压力，对对周遍地地块的生生活方式式，城市市景观带带来一定定的影响响，也会会对周边边的日照照带来一一定的负负面影响响。4.2、规范设计计依据（国标）：1、中中华人民民共和国国城市规规划法2、城城市规划划编制办办法实施施细则3、城城市用地地分类与与规划建建设用地地标准4、城城市居住住区规划划设计规规范 G5001800-933-20002版版5、住住宅设计计规范 GGB5000966-19999（20003版）6、城城市工程程管线综综合规划划规范 GGBJ5502889-9987、城城市道路路交通规规划设计计规范 GGB5002200-9558、城城市用地地分类与与规划建建设用地地标准 GGB
23、J1137-909、民民用建筑筑设计通通则 GB5503552-22005511、托儿所所、幼儿儿园建筑筑设计规规范 JGGJ399-87712、汽车库库建筑设设计规范范 JJGJ1100-9813、汽车库库、修车车库、停停车场设设计防火火规范 GB5500667-99714、高层民民用建筑筑设计防防火规范范 GGB5000455-955(20005版版)15、建筑设设计防火火规范 GGB50001662000616、汽车库库建筑设设计规范范 JGJJ1000-98817、民用建建筑热工工设计规规范 GGB5001766-99918、夏热冬冬冷地区区居住建建筑节能能设计标标准 JGJJ1344
24、-2000119、公共建建筑节能能设计标标准 GGB5001899-20005（地方性性法规）： 11、南南昌市城城市总体体规划 （20002-20220） 22、南南昌市城城市规划划管理技技术规定定 33、江江西省居居住建筑筑节能设设计标准准DBB36/J0004-220066 44、本地地块选址址意见书书 55、甲方方提供的的设计资资料：有有比例的的电子文文件图、地勘报报告、批批复文件件及会审审纪要等等4.3、技术经经济指标标总经济技技术指标标：总规划用用地面积积：144.299公顷住宅用地地面积：674479.67平平方米商业、办办公及酒酒店用地地面积：99774.885平方方米学校用地
25、地面积：168872.31平平方米公园及街街头绿地地用地面面积：880066.433平方米米道路用地地面积：371100.61平平方米总建筑面面积：22999920.5平方方米计算容积积率建筑筑面积：26330466.5平平方米不计算容容积率建建筑面积积(地下下室)：368874平平方米住宅建筑筑面积：18662933.1平平方米商业、办办公及酒酒店建筑筑面积：624453.38平平方米学校建筑筑面积：112200平平方米幼儿园建建筑面积积：31100平平方米总户数：21448户4.4、方案设设计4.4.1工程程概况1.区位位条件南昌是江江西省的的省会。其位于于东经11150271116035
26、，北纬纬280009299011，地处处长江中中下游，是唯一一一个与与长江三三角洲、珠江三三角洲和和闽东南南经济区区相毗邻邻的省会会城市，区位优优越、交交通便利利。全市市总面积积74002.336平方方公里，下辖44县5区区2个国国家级开开发区和和1个红红谷滩新新区，户户籍总人人口4775.117万，是全国国35个个特大城城市之一一。南昌有着着一流的的空气，一流的的水质，是一座座绿色生生态家园园。全市市空气质质量优良良率为992.55%，绿绿地覆盖盖率达336.99%，人人均绿地地面积77.2平平方米，城市水水域面积积占城市市面积的的30.3%，“城在湖湖中、湖湖在城中中”是南昌昌环境的的真实
27、写写照。2.场地地概况本项目基基地处于于朝阳中中路以北北，新洲洲路以西西，朝新新路以东东总规划划用地总总面积114.225公顷顷，现状状多为550770年代代速成的的不成套套住房，住户多多为困难难户，这这些房屋屋大部分分不反早早以破坏坏，且所所处区城城地势低低洼，基基础设施施缺损，道路狭狭窄，人人口稠密密，存在在严重的的脏，乱乱，差现现象和各各种安全全隐患。4.4.2规划划设计结结构及布布局1、本区区块总规规划利用用面积114.225公顷顷，住宅宅用地面面积6.5公顷顷，商业业办公及及酒店用用地122公顷，学校用用地1668000平方米米，幼儿儿园用地地35000平方方米，公公园及街街头绿地地
28、70000平方方米，道道路用地地3.77公顷。2、本区区块总共共有大小小11个个区块组组成A，C区块块性质为为酒店办办公及商商业用地地，B,D,FF,K,H，JJ区块为为商住用用地，GG区块为为教育用用地。 3 城城市轮廓廓线设计计本项目所所在区域域周边道道路作为为南昌市市的重要要交通道道路和形形象景观观道路，需要重重点设计计公共建建筑，小小区建筑筑对城市市形象的的影响，形成良良好的城城市印象象。在城市空空间处理理上分为为二个层层次，第第一层次次是在AA地块退退让出绿绿地广场场，配以以绿化铺铺地景观观，以凸凸显公建建丰富的的现代感感立面所所形成的的繁华表表皮效应应；第二二层次是是住宅组组团部分
29、分通过板板式与点点式住宅宅的有机机结合，形成优优美的空空间变化化，从而而反映出出城市的的高度与与活力。4、公共共建筑规规划商业综合合体+商业便便利店双双重购物物体系；社区服务务用房+9班幼幼儿园+9年制制学校通过基础础设施的的完善，提升城城市的活活力，改改善城市市的品质质和人民民的生活活。商业综合合体设在在A地块块，地处处朝阳中中路及孺孺子西路路交叉口口，用地地南面设设一城市市广场。提升城城市形象象，最大大化提升升商业价价值，方方便群众众生活。9年义务务学校设设在朝新新路，用用地255亩，建建筑面积积110000平平方米。主入口口设在朝朝新路，便于辐辐射周边边地块，减轻城城市交通通压力。提升该
30、该片区活活力。9班幼儿儿园布置置于J用用地，便便于服务务周边区区域。5、住宅宅规划设设计住宅设计计以绿色色生态住住宅为导导向，以以建设高高标准的的智能化化住宅小小区为目目标，运运用生态态学和城城市设计计理论的的概念，建立独独具特质质而自然然亲和的的人文环环境。各各类层数数住宅有有机的结结合地形形和自然然生态，形成丰丰富多变变的居住住空间。 房型设计计考虑不不同的经经济条件件，因此此在有限限的面积积下如何何高效率率的利用用面积是是设计的的重点。建筑面面积分配配完全按按照任务务书提供供的面积积标准。住宅单单体设计计适应现现代生活活方式，并以经经济实用用为原则则，强调调大厅活活动空间间，南向向起居室
31、室考虑南南昌地方方气候特特征。合合理利用用每一点点空间。6、立面面与建筑筑形象塑塑造1、追求求简洁而而现代的的体块组组合，通通过具有有雕塑感感的建筑筑体块组组合及变变化来彰彰显现代代商业中中心和高高档住宅宅区的不不凡气度度。2、强调调虚实的的对比，通过玻玻璃与石石墙的材材质对比比，将建建筑的体体量反差差拉开，形成错错落而有有韵律的的立面造造型。3、以精精致的细细部处理理来体现现建筑物物的高档档性，整整合的体体块加上上细致入入微的建建筑细部部的推敲敲与研究究，成就就了极具具现代风风格的商商住综合合体。7、道路路系统规规划1. 交交通体系系打通断头头路，改改善城市市交通环环境各区域内内尝试建建立车
32、行行系统与与步行系系统适当当结合的的居住区区交通方方式，力力求在小小汽车进进入普通通家庭的的同时，仍能提提供给居居民安全全、便捷捷、环境境优美的的交通空空间。本规划各各区车行行主路为为环状，主要道道路宽度度7米，组组团道路路4米，漫漫步道11.5-2.55米。 2出入入口位置置出入口的的设置避避免在城城市主干干道开口口。主要要利用城城市支路路开口。3停车车系统静态交通通规划也也是本次次规划设设计的重重要方面面，整个个小区地地面停车车与地下下停车结结合设计计。停车车位按住住宅每22.5户户一辆，公建每每2000平方米米一辆设设计。8、优美美的绿化化景观1，区域域内设置置一个城城市广场场，二块块街
33、头绿绿地。2，住宅宅小区内内的绿化化系统做做到点、线、面面相互结结合。结结合主要要公建,采取一一定的几几何形体体，布置置活动广广场、建建筑小品品，以种种植为主主，适当当的配以以硬质铺铺地，从从而组成成了丰富富的景观观。庭院院绿地为为居民提提供舒适适的绿化化空间和和适宜的的硬地铺铺装活动动场所，成为居居民的“室外起起居室”。9、完善善的配套套设施片区的公公共设施施配套包包括社区区管理、服务、文化活活动、商商业店面面等多种种类型，方便居居民的日日常生活活。E地地块设置置一处公公厕。EE，H地地块各设设置一处处垃圾收收集站。10、竖竖向设计计规划路面面标高220.000-221.000米，最小路路面
34、坡度度不小于于0.225%。外围市市政道路路标高依依据南南昌市旧旧城区控控制性详详细规划划。根根据现状状地形和和地貌，以及水水位关系系，在设设计中区区内道路路中心标标高与对对外出入入口的城城市干道道平滑连连接，场场地标高高均高于于周边道道路标高高，以避避免场地地积水。小区内建建筑物间间距在满满足国家家规范的的基础上上，保证证住宅有有良好的的日照条条件。4.4.3设计计依据1、民民用建筑筑设计通通则 GGB5003522-200052、住住宅设计计规范 GGB5000966-19999 （20003版版）3、住住宅建筑筑规范 GBB503368-200054、高高层民用用建筑设设计防火火规范 G
35、BJJ500045-95（20005年版版）5、建建筑设计计防火规规范 GGBJ116-887（220066年版）6、托托儿所、幼儿园园建筑设设计规范范 JGGJ399-8777、汽汽车库、修车库库、停车车场设计计防火规规范 GB5500667-9978、城城市道路路和建筑筑物无障障碍设计计规范 JGGJ500-200019、屋屋面工程程技术规规范 GGB5003455-2000410、地下工工程防水水技术规规范 GB5501008-22001111、夏热冬冬冷地区区居住建建筑节能能设计标标准（JGJJ1344-20001）12、建筑内内部装修修设计防防火规范范（GGB5002222-955）
36、13、国国家、江江西省及及南昌市市其它有有关规程程和规范范14、南南昌市城城乡规划划局审批批通过的的修建性性详细规规划、建建筑设计计方案。4.4.4设计计内容和和要求1、本项项目由一一栋200层的商商业综合合体，一一座9年年制义务务学校，1座99班幼儿儿园，二二栋多层层商业办办公楼，2栋111层单单元住宅宅楼，44栋188层住宅宅楼，110栋224-330层住住宅组成成。2、住宅宅建筑结结构形式式为框架架剪力墙墙结构。建筑类类别为一一类及二二类，设设计使用用年限为为50年年。抗震震设防烈烈度为66度。3、住宅宅和商铺铺建筑耐耐火等级级为二级级，地下下室的耐耐火等级级为一级级。4、一层层地下车车
37、库为：地下汽汽车车库库，自行行车车库库和设备备用房。防水设设计等级级按二级级标准。5、全部部高层住住宅做无无障碍设设计。4.4.5建筑筑平面设设计1、地下下室地下层设设汽车停停车库，及自行行车停车车库，设设备区设设高低压压配电室室、水泵泵房、生生活和消消防水池池、风机机房、消消防控制制中心等等各类设设备用房房。2、 高层住宅宅楼（224-330层）沿街建筑筑一二层层裙楼为为商业网网点，三三层以上上住宅。户型面面积套内内面积336-1110平平方米，主要一一梯4户户，局部部一梯五五户，结结构形式式采用钢钢筋混凝凝土剪力力墙结构构。设剪刀楼楼梯一部部、电梯梯两台。3、 小高层住住宅楼（11层层）一
38、二层裙裙楼为商商业网点点，三层层以上住住宅。户户型面积积套内面面积455，800，855，955，1005平方方米，采采用一梯梯4户，结构形形式采用用钢筋混混凝土剪剪力墙结结构。设设楼梯一一部、电电梯一台台。4，高层层住宅楼楼（188层）一二层裙裙楼为商商业网点点，三层层以上住住宅。户户型面积积套内面面积500，555，600，655，700，800，855，955，1005平方方米，采采用一梯梯4户，结构形形式采用用钢筋混混凝土剪剪力墙结结构。设设楼梯一一部、电电梯二台台。4、户型型设计户型设计计充分体体现以人人为本的的设计思思想，并并注重对对生活细细节的细细致处理理；使之之在体现现均好性性
39、、多样样性和协协调性的的基础上上，在设设计理念念上充分分结合本本项目的的特点和和基本情情况。5、剖面面设计高层住宅宅楼一，二层裙裙楼为商商业网点点，层高高一层为为3.99米，二二层为33.4米米，其余余各楼层层、各栋栋楼层高高均为22.9米米（住宅宅部分）。小高层住住宅楼设设底部商商业网点点，层高高一层为为4.22层，其其余各楼楼层、各各栋楼层层高均为为2.99米（住住宅部分分）。公建层高高3.33-3.9米。地下车库库层高为为 3.9米，屋面覆覆土厚度度为0.6-11米。五、立面面设计建筑立面面设计主主要以下下几个方方面：1.考虑虑建筑群群体的天天际线效效果，通通过建筑筑顶部不不同方向向的退
40、台台，形成成高低起起伏变化化和多种种层次，营造丰丰富的城城市轮廓廓线。2.色彩彩的梯度度设计：建筑色色彩由下下至上由由深至浅浅的变化化，使得得建筑底底部稳重重，构图图均衡，色彩的的横向分分段，打打破了建建筑竖向向过于瘦瘦长的感感觉。 3.恪恪守“形式服服从功能能”这一颠颠扑不破破、永不不衰败的的设计准准则，摒摒弃一切切华而不不实、哗哗众取宠宠、矫揉揉造作的的立面装装饰“垃圾”，从而而准确、自然地地体现住住宅建筑筑所应有有的亲和和、朴实实的自在在品格和和特质。4.着力力表现整整个小区区建筑外外观错落落有致的的节奏和和韵律感感，从而而突出体体现群体体建筑的的整体美美。六、建筑筑无障碍碍设计按照城城
41、市道路路和建筑筑物无障障碍设计计规范要求，小区内内人行道道路和停停车车位位、综合合楼办公公入口、各单元元住宅入入口、电电梯厅、公共卫卫生间等等部位均均进行无无障碍设设计。七、建筑筑用材（只考虑虑住宅部部分及所所属配套套用房用用材）1、墙体体高层外墙墙：采用用2000 厚烧烧结大孔孔砖。分分户墙：1900厚加气气混凝土土砌块。户内隔隔墙：采采用1990、1120 厚加气气混凝土土砌块。厨房、卫生间间：1000厚加加气混凝凝土砌块块。偏厨厨卫外侧侧布置。2、外墙墙饰面 涂料+玻化微微珠外墙墙外保温温。选用用图集赣赣07ZZJ1005。色色彩、材材料具体体位置详详立面。 3、门门窗车库采用用钢质卷卷
42、帘门；其余部部分均采采用木质质夹板平平开门；防火门门根据其其使用部部位分别别采用木木质甲、乙、丙丙级防火火门。门窗材质质为节能能塑钢窗窗，采用用玻璃为为双层玻玻璃；入入户门为为钢质防防盗门；卫生间间窗采用用磨砂玻玻璃。4、屋面面屋面采用用节能屋屋面（挤挤塑聚苯苯板保温温）033ZJ22075、室外外 建建筑首层层做散水水明沟。选用江江西省标标准设计计图集赣赣04JJ7011-3/12。底层室室外入口口残疾人人防滑坡坡道。6、内部部装修见见“内装修修材料表表”楼 层房间名称称地 面内 墙天 棚内 门地下层走 廊水泥砂浆浆白色乳胶胶漆白色乳胶胶漆夹板木门门或防火火门水泵房水泥砂浆浆白色乳胶胶漆白色
43、乳胶胶漆甲级木质质防火门门高低压配配电室、值班室室水泥砂浆浆+绝缘缘地面白色乳胶胶漆白色乳胶胶漆甲级木质质防火门门电梯前室室防滑地砖砖白色乳胶胶漆白色乳胶胶漆乙级木质质防火门门车库细石砼白色乳胶胶漆白色乳胶胶漆卷帘门住宅部分客厅、卧卧室、餐餐厅水泥砂浆浆混合砂浆浆水泥砂浆浆分户门为为乙级防防火防盗盗门，其余均为为夹板木木门厨房卫生生间水泥砂浆浆水泥砂浆浆水泥砂浆浆夹板木门门阳台水泥砂浆浆混合砂浆浆塑钢玻璃璃门其他部分商业用房房水泥砂浆浆混合砂浆浆混合砂浆浆塑钢玻璃璃门厕所水泥砂浆浆水泥砂浆浆夹板木门门管道井水泥砂浆浆混合砂浆浆混合砂浆浆丙级木质质防火门门楼梯间、电梯厅水泥砂浆浆白色乳胶胶漆白色
44、乳胶胶漆乙级木质质防火门门电梯机房房水泥砂浆浆白色乳胶胶漆白色乳胶胶漆夹板木门门4.4.6结构构设计一、主要要设计依依据1、本工工程结构构设计使使用年限限为500年。2、自然然条件:基本风风压：00.555KN/M2；（1100年年一遇）0.445KNN/M22；（550年一一遇）基本雪压压：0.45KKN/MM2；抗震设防防烈度为为6度，场地设设计基本本地震加加速度值值为0.05gg。3、国家家、江西西省、南南昌市关关于建设设管理的的有关文文件。4、本工工程设计计遵循的的现行国国家及地地方的相相关标准准、规范范、规程程及规定定：1）、建建筑结构构可靠度度设计统统一标准准（GBB500068-20001）2）、建建筑结构构荷载规规范（GGB5000099-20001）20006版3）、混混凝土结结构设计计规范（GB5500110-220022）4）、高高层建筑筑混凝土土结构技技术规程程（GBB500007-20002）5）、建建筑抗震震设计规