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1、2018经济适用房政策 摘要：经济适用房是我国目前住房保证体系的重要组成部分。江苏省将廉租房、公租房、经适房、各类棚户区危旧房改造以及限价房等，统一纳入保障性安居工程建设。然而以经济适用房为核心的安居工程政策在实施过程中却遇到资金筹集困难、成本高、经济适用房安排效率低的问题。文章通过微观经济学中资产收益率均衡条件及VCG机制分析经济适用房建设中所出现的问题并提出建议。关键词：经济适用房；酬劳率均衡；VCG机制一、引言2011年10月31日，国务院办公厅发布了关于保障性安居工程建设和管理指导看法，要求到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得
2、到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。而2011年国家保障房目标建设1000万套。在此背景之下，2011年江苏省保障性住房建设任务为：新增公共租赁住房、廉租住房15万套（间）；新建经济适用住房6万套；发放廉租住房租赁补贴4万户；完成城市棚户区危旧房改造20万户、1000万平方米。到2015年，全省住房保障覆盖面扩大到20%的城镇家庭，全面解决人均住房建筑面积15平方米以下的城镇中等偏下收入家庭住房困难，基本解决城镇新就业人员和外来务工人员的租房困难。同时，调查也发觉建设资金不足问题是主要难题。按住建部预算，建设1000万套保障房，所需资金约1.3万亿
3、元，其中，中心财政拨款1292.66亿元，占比不到10%，余下大部分需地方自筹。江苏省2012年全省39万户保障房建设任务须要资金量，初步测算在400亿元以上。目前政府部门保障房建设的资金来源主要有四大块，一是财政干脆支配的引导资金，包括中心财政专项资金和省财政以奖代补资金到位9亿多元，各市县预算支配资金12亿元。二是各级政府从土地出让金的净收益中支配资金约52亿元。三是从住房公积金的增值收益中提取9亿元。四是地方政府债券安排支配约3亿元。从以上数据可以看出，江苏省2012年保障房资金缺口仍达300多亿。如何筹集保障房建设资金成为了当下保障房政策实施的一大难题。本文将针对民生金融工程政策当中的
4、如何引导资金来源以及如何确定经济适用房有效价格和安排方式进行探讨。二、通过资本市场均衡收益率条件引导社会资金流向在已有的探讨文献及调查中发觉目前主要依靠政府财政出资的现有方式在经济适用房建设资金上存在很大缺口，因此，我们考虑将把目前资金密度较大的房地产部门中的投资资金通过房产作为金融投资产品的性质以金融资产投资收益率均衡为条件，将其中的资金引导至经济适用房建设资金来源中，以达到限制目前房产市场泡沫同时为经济适用房建设供应稳定的资金来源的目的，并且分析通过投资收益率引导资金流向的宏观经济政策。2007-2011年人民币存款基准利率如图1所示。首先，在一个完全市场条件下的资本市场里投资品的收益率可
5、以达到1+r=FV的均衡条件，房产同时作为消费品具有消费品性质，因此在资产收益率上进行消费酬劳调整得到房产投资收益率为h=，其中，T为年租金，A为房产一年后价格，代入均衡条件则消费酬劳调整后的房产收益率应满意1+r=，因此在均衡条件下1+r应大于房产的一般投资收益，也就是说，在均衡条件下将房产作为一种纯粹的金融资产进行投资将是不值得的，只有将房产出租或者对房产具有极高的消费评价而进行投资才是值得的。然而，事实上以实践小组暑期在无锡调研收集结果数据显示（见表1），以无锡市为例，2007年以后商品住房均价每年同比涨幅分别为27.75%，4.46%，15.53%，13.37%。而另一方面，用银行一年
6、期存款基准利率表示资本无风险收益水平发觉，这一收益远低于房产的一般投资收益即1+r1+r时，资本市场中资金流入房产投资，房产价值P0上升，此时由于dg（P0）/dP00，df（P）/dP0，在P0上升时P和T上升，以南京市2007-2010年度全市商品房交易均价和平均年租金数据（见表2）我们可以发觉房产的年租金价格弹性eTP始终小于1，另e的数学期望E（e）=0，则投资房产的期望收益Eh率随P0上升而下降，h趋于1+r的方向变动。由比较静态分析过程我们发觉在房产投资收益趋于均衡的过程中，市场自身通过价格机制通过P0上升实现收益率的均衡，然而在目前房价居高的状况下通过房价提升降低房产投资收益率将
7、增大购房者买房的压力，房价泡沫裂开的风险以及社会资本配置的不合理，因此在这种条件下须要由政府进行宏观经济的干预，通过提升社会一般投资收益率，降低市场收益期望e的非价格机制方式使资本市场趋于均衡。政府可以通过使资本可以在房地产以外的市场投资渠道中获得更高的收益率实现对资本市场资金流向的调控，由于一般投资收益率是投资者投资房产所要放弃的收益即房产投资的机会成本，这一收益率的提升将使资金从房产市场流出。因此，政府可行的干预方式有：第一，可以通过激励实业投资的政策，例如减税，低息贷款的方式，但是市场对于这类政策的反应通常是缓慢的，这种投资的回收期也很长，加上政府投资对于私人投资的挤出效应在经济刺激安排之后更加显著这一方式并不能得到很好的结果。