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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 W省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、W省人大常委会出台的W省城镇房地产开发经营管理条例及W省政府颁布实施的W省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法B县城镇商品房预售管理办法B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济
2、适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。请根据以上内容回答下列问题。A.中华人民共和国城市房地产管理法B.W省城镇房地产开发经营管理条例C.W省商品房销售管理办法D.B县城镇职工住房补贴管理暂行办法【答案】 A2. 【问题】 下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平堉加B.该种房地产的价格水平下降C.该种房地产的开发成本上升D.消费者预期该种房地产价格上涨【答案】 C3. 【问题】 甲公司于3年前以出
3、让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。A.655.85B.682.08C.1675.85D.1702.08【答案】 D4. 【问题】 在开发项目财务评价中，静态投资回收期肯定小于（）。A.基准回收期B.项
4、目开发期C.项目销售期D.动态投资回收期【答案】 D5. 【问题】 某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992B.3306C.10014D.12723【答案】 C6. 【问题】 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后
5、买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 D7. 【问题】 集体土地未经依法（）不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案【答案】 B8. 【问题】 为评估某估价对象2013年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.6804B.7003C.7436D.76
6、73【答案】 B9. 【问题】 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】 D10. 【问题】 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（ ）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】
7、B11. 【问题】 1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（ ），同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】 B12. 【问题】 下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】 D13. 【问题】 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）导向定价法。A.成本B.购买者C
8、.竞争D.市场【答案】 B14. 【问题】 关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【答案】 C15. 【问题】 关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【答案】 C16.
9、 【问题】 ( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A.通货贬值B.通货膨胀C.通货紧缩D.通货异常【答案】 B17. 【问题】 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机
10、房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。A.530B.472C.455D.450【答案】 C18. 【问题】 某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：A.ABCB.BCDC.CDAD.DAB【答案】 B19. 【问题】 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的
11、基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题【答案】 D20. 【问题】 具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（）。A.工业污染源B.交通污染源C.生活污染源D.大气污染源【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权
12、发生时间的先后顺序清偿【答案】 BCD2. 【问题】 房地产市场分析报告通常包括的内容有（）。A.财务状况分析B.地区经济分析C.市场供求分析D.吸纳量计划预测E.敏感性分析【答案】 BCD3. 【问题】 建筑排水系统的组成部分通常包括( )。A.卫生器具B.排水管道C.消防设施D.分区分压设施E.中水道设施【答案】 AB4. 【问题】 甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房
13、的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。A.需经乙银行同意B.需经取得预售许可证C.需先予办理首次登记D.需取得土地使用权证书【答案】 AD5. 【问题】 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD6. 【问题】 按照污染物分布的范围，环境污染可分为（）。A.全球性污染B.高架源C.地面源D.区域性污染E.局部性污染【答案】 AD7. 【问题】 在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册
14、房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】 ABCD8. 【问题】 下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E 房地产估价既是科学又是艺术【答案】 BC9. 【问题】 某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲
15、银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.预告B.抵押C.在達工程抵押D.抵押权预告【答案】 AC10. 【问题】 关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小
16、于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】 BD11. 【问题】 甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率【答案】 AB12. 【问题】 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】 AB13. 【问题】 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业
17、投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】 ACD14. 【问题】 由于房地产具有的（）等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。A.弱流动性B.异质性C.位置固定性D.价值量大E.交易复杂性【答案】 ABCD15. 【问题】 房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（）来衡量。A.租金收益B.开发利润
18、C.成本利润率D.投资收益率E.毛利额【答案】 BCD16. 【问题】 下列房地产中，属于可以转让的有( )。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房【答案】 CD17. 【问题】 下列属于平均指标的有（）。A.中位数B.众数C.全距D.标准差E.调和平均数【答案】 AB18. 【问题】 收益性物业的经营费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】 ABC19. 【问题】 从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反
19、映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比B.实际价格理论价格C.房价租金比D.收入租金比E.住房市场指数【答案】 ABC20. 【问题】 主机地址202.115.2.160所在的网络是（）。A.202.115.2.64/26B.202.115.2.128/26C.202.115.2.96/26D.202.115.2.192/26【答案】 B三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老
20、师：受贵公司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日对贵公司坐落于市区南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺
21、少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期目录（略）【答案】1.致函对象错误，应是公司，而不是老师；2.致估价委托人函中缺少价值时点；3.致估价委托人函中缺少估价方法；4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；8.估价原则缺谨慎原则；9.估价结
22、果报告，估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等；12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；2. 甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范
23、围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵
24、押贷款和其他债务等。2加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3年的经营状况及财务报表。3. 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在
25、市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（
26、万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：4. 某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50
27、000m2(含商场11000m2，停车库25000m2,仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费
28、用（开发成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。【解】(1)项目销售收入销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表376。(3)土地增值税计算其他扣除项目=(土地费用+建造费用）X20%=7234.2万美元土地增值税扣除项目金额总计：（57081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元【答案】改错如下：(1)土地增值税扣
29、除项目金额总计：（57098+7237.6)万美元=64335.6万美元(2)增值额：（86066-64335.6)万美元=21730.4万美元(3)增值比率：21730.4/64335.6X100%=33.78%(4)应缴纳土地增值税：21730.4万美元X30%=6519.1万美元(5)土地增值税前开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%(6)土地增值税后缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润
30、率分别为55.35%和42.89%。5. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例B位置指数不正确。(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。