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1、房产税试点改革相关问题探讨房产税试点改革相关问题的探讨 摘要 2019 年，李克强总理在人大会议上指出，要完善地方税收制度，稳步推动房产税收立法，进一步深化税制改革。两会期间，房产税始终是个热门话题。2011 年，重庆、上海开设试点对个人住房征收房产税，为税制改革迈出了坚实的一步。对个人征收房产税，其主要目的是对炒房行为起到肯定程度上的抑制作用，缓解中低收入人群购房压力、调整贫富差距。这既有利于增加地方财政收入，又能对个人收入安排、财产安排和房屋价格起到宏观调控作用。将来，房产税改革是税制改革的重要组成部分。现阶段房产税改革初期，重庆、上海两地试点虽取得阶段性成果，但规章制度还须要进行完善。对
2、于房产税改革大规模推广是否可行、税率如何设置、详细政策又该如何实施等问题，仍需不断探讨。关键词：沪渝试点；高端征收；贫富差距；税制改革ABSTRACT IIABSTRACT DISCUSSION ON THE REFORM OF REAL ESTATE TAX PILOT ABSTRACT In 2019, Premier Li Keqiang pointed out at the National Peoples Congress that it is necessary to improve the local tax system, steadily promote the real e
3、state tax legislation, and further deepen the tax system reform. During the two sessions, real estate tax has been a hot topic. In 2011, Chongqing and Shanghai set up pilot projects to levy real estate tax on individual housing, which has taken a solid step forward in tax system reform. The main pur
4、pose of levying real estate tax on individuals is to restrain the behavior of real estate speculation to a certain extent, alleviate the pressure of low-income people to buy houses and adjust the gap between the rich and the poor. This not only helps to increase local fiscal revenue, but also plays
5、a macro-control role in personal income distribution, property distribution and house price. In the future, the real estate tax reform is an important part of the tax system reform. In the early stage of the reform of real estate tax, although the pilot projects in Chongqing and Shanghai have achiev
6、ed phased results, the rules and regulations need to be improved. Whether the large-scale promotion of real estate tax reform is feasible, how to set the tax rate, and how to implement the specific policies still need to be discussed. KEY WORDS:Shanghai Chongqing pilot; high-end collection; gap betw
7、een the rich and the poor; tax system reform I 目录引言. . .1 11 1 现行房产税的实施现状. .2 22 2 房产税试点改革方向. .3 33 3 房产税试点改革的主动影响. .5 53.1 抑制房价，稳定市场 . 5 3.2 增加市场房源总量，缓解用房短缺问题 . 54 4 房产税试点改革中存在的问题. .6 64.1 征税范围窄 . 6 4.2 豪宅税率低，调整所得安排效果不显著 . 74.3 计税基础不合理 . 8 4.4 管理制度不健全 . 84.4.1 住房信息不联网，登记数据不精确 . 8 4.4.2 房产状况困难，个人从租计
8、征形同虚设 . 8 4.4.3 征管体系不完善 . 9 4.5 缺少实惠政策 . 9 5 5 房产税试点改革问题的相关建议. .105.1 扩大征税范围，缓解财政压力 . 10 5.2 将重点放在高端征收，调整收入安排 . 10 5.3 调整税基，构筑动态房地产评估系统 . 11 5.4 建立完善的税收征管模式，切实推动房产税立法 . 11 5.4.1 明确房产登记，做到信息一体化 . 11 5.4.2 完善法规，严格执行 . 11 5.5 完善税收实惠 . 11 结论. . .12参考文献. . .1 1致谢. .错误!未定义书签。 1 引言 伴随经济体制改革的大力推动，房地产市场也不断得到
9、发展，中国传统的房产税制与房地产市场的冲突甚至与社会主义市场经济发展的冲突日趋严峻，推行房产税改革势在必行。但房产税作为一个综合性税种，干脆关系到每个人的切身利益。税收制度的不完善导致拥有多套房屋的高收入人群有法避税，无钱购买住房的低收入者希望房产税出台抑制房价却又胆怯税负转嫁、房价不减反增带来更大购房压力。所以，房产税的征收不仅要局限于加大征税力度迫使多房者脱手，还要考虑到我国金融体制的改革和完善，使政策早日达到预期目标。房产税试点改革相关问题的探讨 2 1 现行房产税的实施现状 目前，大规模实施的房产税仅对城市的经营房屋征税，个人生活住宅不予征税，详细征税状况如下：表 表 1 1- - 1
10、 现行房产税税率Tab.1-1 Current property tax rate 房屋用途征税方法税率经营自用 从价，房产原值 70% 1.2% 经营出租从租，租金收入 12% 个人生活住房出租从租，租金收入 减按 4% 用人单位向个人出租生活住房（市场价）从上表可以看出，经营性房屋税率分两种：自用从价计征按房产原值的 70%收取 1.2%的房产税、从租计征收取每月收取租金乘以 12%的房产税；个人出租自己的生活住宅，减按 4%的实惠税率收取房产税，自己居住则不收取房产税。近几年，随时代发展，房屋价格也在快速上升。同时，跟房产相关的税收制度却还不够完善。这使得早批房产投资者快速积累财宝，又扩
11、大投资以获得更大利益。在这一过程中，房子渐渐丢失居住属性，成为投资者的增值工具。同时，个人不管拥有几套生活住宅，无论是否盈利都免征房产税。于是，广阔群众在不知该投资什么时跟风购买住宅，等待增值机会。个人不征房产税本是为了削减居民的税金负担、减轻生活购房压力，但是随着房地产市场的发展，越来越多的人大量购买房屋闲置或高价出租，囤积房屋。房价再次大幅上涨，低收入人群只能望而却步。所以，要实现收入的合理再安排，挥房产税原本的效力，必需对房产税现状进行改革。 3 2 房产税试点改革方向 2011 年 1 月 28 日，国务院将改革重点放在重庆、上海两个较具代表性的城市，起先进行房产税试点工作。此次改革将
12、房产税征税范围从经营性房屋扩大至个人生活住宅，即使个人也须要缴纳房产税。详细征税状况如下：表 表 2 2- - 1 重庆房产税税率Tab.2-1 Chongqing property tax rate 房屋类型认定标准税率免税面积个人独栋别墅（存量增量都收）独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅主城九区均价 3 倍以下 0.5%， 3-4 倍 1%， 4 倍以上 1.2% 2011 年 1 月 28 日前拥有，免税面积为 180 平方米; 新购，免税面积为100 平方米 一个家庭只能对第一套应税住房扣除免税面积。其次套及以上的应税住房不予扣除 个人新购高档住房建筑面积交易单价达到上两年
13、主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房 100 平方米 无户籍、无企业、无工作者新购住房一般住房，税率统一都是 0.5% 不予扣除免税面积表 表 2 2- - 2 上海房产税税率Tab.2-2 Shanghai property tax rate 户籍所在地房产类型计税价格税率免税额本地户籍 新购且其次套以上市场交易价格 70%0.6%， 低于平均价格 2倍的 0.4%人均 60 平（其次套购入后一年内第一套卖出，退税）外地户籍 新购 如上表所示，重庆征税目标是全部别墅、本地人新购高档住房及三无人口新购全部住房，且对高档住房实行累进税率，成交价格高达均价 4 倍以上的住房
14、税率高达 1.2%，同经营性住房无异；上海征税目标是本地人新购其次套房以上及全部外地人新购房屋，既没有对高档住房实行高税率，也没有对任何存量住房征税，仅在外地人购房时区分于当地人对第一套生活住房收取税款。总的来说，重庆、上海两种模式改革的侧重点不同。重庆主要征收豪宅税和三无税，上海一般对外地人购房进行限制。虽然两地对存量房税款的征收不尽人意，但是改革后都起先对个人住宅征收房产税，在推动税制改革进程中起到了重大示范作用。对非商品房征税，提高了囤积房屋的成本，肯定程度上制止了持观望看法的群众踏足房产投资领域，也推动了多套房拥有者对资产的重新安排，抑制投机者接着炒房。从政府房产税试点改革相关问题的探
15、讨 4 税收的公共收益性考虑，对商品房和非商品房协同征税促进了税收公允，所以政策上要促进房产税由商品房和非商品房区分征收的双轨制向统一征收的单轨制转变。 5 3 房产税试点改革的主动影响 3.1 抑制房价，稳定市场 从政策上看，实施房产税改革，目的是防止房价暴涨，以稳定房地产市场。理论上，个人生活住房征税会导致房屋全部成本上升，影响投资收益，削减投资需求，遏制人民大众投资欲望。事实上，也正是如此。福建农林高校黄华良教授（2017）运用四象限模型等工具进行探讨，站在买房者和卖房者两个视角分析生活住宅征税赐予房地产市场的影响，由此得出征收个人房产税会肯定程度上抑制房子价格上升。然后，又从众多城市中
16、选择与重庆、上海相像的比照组设置比照试验，在 DID 倍差法中增加限制变量消退城市间的差异性，使结果更加精确。最终得出同样的回来结果：改革后，房子价格的上升明显得到限制，上海对个人征税后价格下降了 5.77%/，重庆则下降了 16.8%/。上海师范高校葛亦乔教授在商讯（2019）中发表文章，通过建立向量自回来模型，进一步指出房产税税率每增长1%，房价就会下降 0.6%。其他众多学者也对这一课题进行了探讨，均指出个人生活住房征税会有效抑制房价，稳定市场。因此，在重庆、上海，个人住房征税会对房子价格起到抑制效果。由此可见，房产税对房地产市场具有预想中的调控功能。3.2 增加市场房源总量，缓解用房短
17、缺问题 国家领导人曾多次表示，返还房屋的居住属性是房产税改革设计的大方针。第一，上文中提到过，个人房产税会提高房屋持有成本；其次，在扩大房屋持有环节税收的同时，政策上也会或多或少削减流转税的征收，常见的如契税、增值税等。随着房屋保管费用的增加，房屋闲置者考虑到这部分额外费用，会将房子出售。即使不出售，也会被推向租赁市场，让承租方共同担当保管费用。出租、出售房屋增加，市场供应总量也急速增加，大大缓解了目前市场供求的不平衡，也让房屋日趋复原其居住属性。房产税试点改革相关问题的探讨 6 4 房产税试点改革中存在的问题 4.1 征税范围窄 首先，重庆只对高级住宅储量征税，上海只对部分新购住宅收取税金。
18、无论是重庆模式还是上模式，税基都很小，这造成了肯定程度的负面影响。比如，政府这部分税收很少，很难代替以往土地出让金带来的收入；拥有多套房的已购房者由于存量不征税，接着利持有手中房屋，等待升值或赚取高额租金。并且重庆对非三无人员新购成交价为均价两倍以下一般住房的差异化免税规定，会导致高档住宅的潜在买方被推到低价市场、房地产市场的需求被扭曲:原本想要购买高级住宅的家庭为了避税而变更行动，他们起先投资一般住宅市场。因此，在重庆，一般住宅将掀起新一轮炒房热潮，这类房屋的需求会急剧增加，价格不降反升，更加增大了低收入者的购房压力。据统计，2011 年重庆在规定征税范围内的房屋仅有八千五百多套，来源于改革的财政税收不到 1 亿元；上海市 2011 年在规定征税范围内的房屋也只有两万套，税收约 22 亿元。而且这不仅仅是个人生活住房，各个企业的经营用房也包含其中，。综上所述，重庆和上海的征税范围狭窄，课税收入较低。其次，由于税基窄，房产税财政收入低，使政府过度依靠土地转让金。据国家统计局资料显示，重庆、上海房产税改革后，两地政府财政收入的最大贡献者仍是土地出让金，且与其他收入差距巨大。2017-2019 年间，上海市房产税收入 497.8 亿元，土地出让金收益.