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1、世茂集团运营管理制度汇编 世茂集团运运营管理制度汇编（20155版）第二册 计划划管理体系系世茂集团综综合管理中中心运营管理部部前 言为提高公司司运营管理理水平，满满足运营管管理人员的的运营管理理需求，进进行区域及及项目标准准化管理和和精细化管管理，方便便各专业人人员，尤其其是运营管管理人员对对运营管理理制度的熟熟悉和查阅阅，特制定定本运营管管理制度汇汇编。 运营管理制制度汇编共共分为：运运营管理体体系、运营营计划管理理体系、运运营评价及及考核三部分， 系统阐述述了集团运运营管理的的框架和要要求。本制度汇编编适用于世世茂房地产产控股的，并并实际由世世茂房地产产（8133）日常经经营管理的的独资
2、、合合资项目公公司。目 录录前 言2第一节 项目基础础信息认定定3一、项目土地地储备及开开发面积指指引3二、项目物物业类型说说明指引7第二节 全周期目目标管理13一、可售物物业启动会会13二、酒店店评审会22三、商业业项目启动动会管理指指引（含销销售+自持物业业）23四、主题题乐园启动动会28五、展示区区启动会28第三节 年度运营营计划管控控29一、年度运运营计划填填表说明29二、项目进进度计划管管理制度37三、预算管管理43第四节 运营过程程管理45一、运营营简报45二、项目双双周报48附件：448第一节 项目基础础信息认定定12一、 项目土地储储备及开发发面积指引引第一条 目目的、定义义与
3、原则1、目的为规范各项项目土地储储备及开发发面积信息息统计标准准，便于有有依据的提提供不同开开发阶段科科目成本测测算、科目目成本分摊摊、信息披披露等相关关面积数据据，完善项项目基础数数据的管理理。2、定义2.1总建建筑面积：指建设用地地范围内单单栋或多栋栋建筑物地地上及地下下各层建筑筑面积 之和。2.2用地地面积：建建设项目报报经城市规规划行政主主管部门取取得用地规规划许可后后，经国土土资源行政政主管部门门测定的建建设用地土土地面积，包包括： 2.2.11代征地面面积：指由建设设项目业主主随同其他他建设用地地一起办理理征地手续续，并由业业主承担相相应费用，但但建设项目目业主必须须无偿交付付给城
4、市公公共建设行行政主管机机关，作为为公共建设设用地的那那部分土地地面积。该土地虽由业主出资资、征用，但但土地使用用权不属于于业主，业业主的土地地证上亦不体现，其其财产权归归城建部门门即政府所所有。该土地用途途是规划已已经确定且且不纳入红红线外市政政配套费用用的公共道道路、活动动场所、绿绿化及城市市景观区的的建设，紧紧邻项目建建设用地。2.2.22建设项目目净用地面面积：在该部分土地地范围内方可建设项项目所需的工程程内容，业主仅对该部分土地地拥有财产产权。下述述没有特别别说明的，均均为项目净净用地面积积。2.3 容积率：可可计容的建建筑面积/用地面积积之比（%）。2.4建筑筑密度（建建筑物的覆覆
5、盖率）：项目用地地范围内所所有建筑的的基底总面面积（即底底层占地面面积）/ 用地面积积之比（%）。2.5 绿化率：项目规划划建设用地地范围内的的绿化面积积/用地面积积之比（%）。2.6绿地地率：指建设用地地范围内各各类绿地的的总和/用用地面积之之比（%）。主要包括括公共绿地地、宅旁绿绿地、配套套公建所属属绿地和道道路绿地等等，其计算算比绿化率率严格。 绿地率通通常以下限限控制：并并不是长草草的地方均均可计算绿地率率，距建筑筑外墙1.55米和道路路边线1米米以内的土土地和地表表覆土未达达3米深度的的土地，不不管其上面是否否存在绿化，均不计入绿绿地面积；公共绿地地内占地面面积不大于于百分之一一的雕
6、塑、水水池、亭榭榭等绿化小小品建筑可可视为绿地地。2.7景观观面积：暂暂定为项目目规划建设设用地范围围内用地面面积扣除建建筑底层占占地面积。2.8占地地面积：指建筑物物占有或使使用的土地地水平投影影面积，按按底层建筑筑面积计算算。2.9计容容面积：即即为可计算算容积率的的建筑面积积，是指小区区内所有计计算容积率率的建筑面面积之和，一一般情况，计计容面积= 规划条条件容积率率规划建筑用用地面积。2.10可可售面积：取得商商品房预售售许可证、可可以进行预预售和销售售的商品房房面积。包括已经经预售和正正在预售的的商品房面面积。仓库库、机动车车库、非机机动车库、车车道、供暖暖锅炉房、用用 于人防工工程
7、的地下下室、单独独具备使用用功能的独独立使用空空间、售房房单位自营营自用的房房屋，以及及为多幢房房屋服务的的警卫室（门门卫室）、管管理（包括括物业管理理）用房等等不应计入入可售面积积。对自持持经营物业业，地上持持有经营物物业及地下下用于商场场等建筑面面积视为可可售面积。2.11拟拟建面积：指项目获获取土地后后至工程开开工前的建建筑面积（项项目总建筑筑面积-已已竣工备案案的建筑面面积-在建建面积）。2.12在在建面积：指工程开开工后至项项目未取得得竣工备案案的建筑面面积。2.13竣竣工面积：指通过竣竣工验收后后的竣工备备案文件上上载明的建建筑面积。2.14土土地储备面面积：指项项目未取得得竣工备
8、案案的建筑面面积（项目目总建筑面面积-已竣竣工备案的的建筑面积积）。2.15工工程开工：指由施工工单位提出出开工申请请，经甲方方最终书面面确认可以以进行施工工，其书面面载明甲方方要求或同同意的基础础施工阶段段打桩或挖挖土的起始始日期。3、原则3.1 一一致性原则则本指引规定定定义及相相应面积统统计、更新新维护标准准，各业务务部门使用用时应保持持一致。 3.2 确确认性原则则3.2.11本指引规规定的数据据统计、更更新维护，按按固定表式式，由项目目公司设计计部门负责责组织填写写、开发/工程/销销售部门配配合、项目目成本合约约部门复核核、项目负负责人确认认并对项目目数据准确确性负责；区域开发发、设
9、计、工工程复核、区区域成本合合约复核并并汇总。3.2.22对已获土土地但未成成立项目管管理团队及及区域所属属的合资/合作项目目，由区域域开发负责责组织填写写、区域设设计复核、区区域成本合合约复核并并汇总，区区域开发对对项目数据据准确性负负责。3.3数据据提供3.3.11成本合约约部门是数数据输出的的唯一部门门，该等数数据的输出出包括项目目公司向区区域、区域域向集团的的逐级汇总总并提交。 3.3.22每月233日，区域应应向集团运运营管理部部提交本指指引规定的的数据报表表，该等数数据包括下下款规定各各阶段更新新数据。3.4数据据的统计、更更新维护项目及区域域公司应按按以下阶段段对数据进进行统计、
10、更更新：土地地获取、扩扩初、施工工图、预测测、实测55个阶段，各各阶段数据据统计、更更新内容及及标准如下下所述。第二条 适适用范围适用公司开开发的所有有项目。第三条 土土地获取阶阶段1. 根据签订的的土地框架架协议、招招拍挂或股股权转让/土地合同同、已获土土地证，统统计更新各各地块项下下各产品类类型对应的的总建筑面面积（包括括地上建面面、地下建建面）、计计容面积、占占地面积；地块的用用地面积（包包括代征地地面积、项项目净用地地面积）及及绿地面积积；说明所所占权益比比例。2. 计容面积通通过容积率率计算；占占地面积通通过建筑密密度计算；绿地面积积通过绿地地率计算。3. 该阶段的产产品类型的的填写
11、按土土地框架协协议、招拍拍挂或股权权转让/土土地合同、已已获土地证证项下约定定的内容填填写。第四条 扩扩初设计阶阶段1. 根据据扩初设计计，统计更更新各地块块项下各产产品类型、最最小核算单单位对应的的总建筑面面积（包括括地上建面面、地下建建面）、计计容面积、占占地面积；地块景观观面积及绿绿地面积。地地块景观面面积通过其其定义进行行计算；绿绿地面积通通过绿地率率计算。2. 该该阶段的产产品类型的的填写按“世茂集团团物业类型型说明指引引”内容的约约定。第五条 施施工图设计计阶段1. 根据据施工图设设计，统计计更新各地地块项下各各产品类型型、最小核核算单位对对应的总建建筑面积（包包括地上建建面、地下
12、下建面）、占占地面积。2. 该阶阶段的产品品类型的填填写按“世茂集团团物业类型型说明指引引”内容的约约定。第六条 预预测阶段1. 根据据可售面积积定义及预预售条件，在在土地获取取、扩初设设计、施工工图设计及及预售各阶阶段统计更更新各地块块项下的可可售面积。其其中土地获获取阶段统统计更新至至产品类型型项下的可可售面积；扩初设计计、施工图图设计、预预售阶段统统计更新至至产品类型型项下的最最小核算单单位的可售售面积。2. 土地地获取阶段段的产品类类型按土地地框架协议议、招拍挂挂或股权转转让/土地地合同、已已获土地证证的约定。扩扩初设计、施施工图设计计及预售阶阶段的产品品类型按“世茂集团团物业类型型说
13、明指引引”的约定。第七条 实实测阶段（竣竣工备案）1. 根据据实测/竣竣工备案，统统计更新各各地块项下下各产品类类型、最小小核算单位位对应的实实测可售面面积、当月月竣工面积积、累计竣竣工建面及及累计计容容面积。2. 该阶阶段的产品品类型的填填写按“世茂集团团物业类型型说明指引引”内容的约约定。第八条 科科目成本测测算及分摊摊对面积数数据的应用用按“世茂集集团开发成成本科目说说明指引”约定的科科目成本测测算、科目目成本分摊摊所采用的的面积指标标：扩初设设计阶段前前采用土地地获取阶段段数据；扩扩初设计及及以后阶段段采用扩初初设计阶段段数据，若若后阶段统统计更新的的总面积比比扩初设计计相应总面面积差
14、异33%及以上上的，则应应按最新的的统计的面面积对科目目成本测算算值、科目目成本分摊摊值进行调调整；项目目结算阶段段采用实测测/竣工备备案阶段数数据。第九条 土土地储备土地储备应应统计更新新当月开工工建面、在在建面积、拟拟建面积和和土地储备备面积。其其中拟建面面积和土地地储备面积积按其定义义，由固定定表式自动动生成，项项目未竣工工备案前，土地储备关联的项目总建筑面积在未取得工程规划许可证前采用土地获取阶段的更新数据（土地合同或招拍挂文件/股权转让文件载明的数据）、扩初设计及以后阶段采用扩初设计阶段所取得项目工程规划许可证载明的数据，项目竣工备案后采用实测/竣工备案阶段数据。二、项目物物业类型说
15、说明指引第一条 目的的、定义与与原则1、目的为规范成本本、营销、设设计、开发发、工程统统计口径，便便于成本、销销售同平台台数据的比比较和分析析，以及为为利润测算算提供正确确的数据支支持。2、定义物业类型是是指开发项项目的属性性，亦可称称为“业态类型型”、“核算对象象”。3、原则3.1 一一致性原则则本指引规定定的产品类类型，各业业务部门使使用时应保保持一致；本指引规规定物业类类型项下的的最小核算算单位，由由各业务部部门自行确确定，若不不一致的应应明确对应应关系。3.2 确确认性原则则3.1.11指引规定定的产品类类型不满足足项目需求求的，由区区域运营负负责人向集集团运营管管理部提供供相应的产产
16、品类型名名称，由集集团统一修修订相应的的产品类型型。3.1.22指引第三三条第1款款规定的第第一级分期期由项目提提交并经区区域、集团团确认的项项目启动会会资料明确确的分期为为准，不作作调整；第第一级分期期项下的第第二级子分分期在确认认的项目启启动会资料料后，根据据实际情况况，可在单单体建筑未未开工前预预先进行调调整，该等等调整由项项目、区域域工程部门门发起，征征询销售及及成本合约约部门意见见后，经区区域总裁确确认，报集集团运营管管理部备案案。第二条 适用用范围适用于开发发的民用建建筑项目。第三条 物业业类型包括括层次1、物业类类型的层次次项目-地块块-分期-产品类型型-最小核核算单位。1.1项
17、目目名称的确确定1.1.11内部管控控的项目名名称应由两两部分构成成：即“城市+项项目特定名名称”，如：“昆山蝶湖湖湾项目”、“成都猛追追湾项目”。1.1.22现有项目目由各项目目拟定名称称后，经区区域运营负负责人审核核，上报区区域/旅游游公司总裁裁确认；后后续新增项项目亦须按按1.1.1条的方方式命名，由由项目预备备会进行确确认。项目目名称确认认后，作为为此项目内内部管控及及与合作对对象签署合合同（销售售合同除外外）的唯一一使用名称称，不得修修改。1.1.33对销售案案名的确定定由销售部部门另行规规定，并作作为销售宣宣传及与小小业主签署署销售合同同的使用名名称。1.2地地块名称的的确定地块是
18、指招招拍挂或协协议项目收收购所形成成的各地块块。其地块块名称应与与土地证上上所规定的的名称保持持一致，如如项目对该该地块有其其他特定叫叫法，可加加括号备注注说明。1.3分分期名称的的确定1.3.11分期是指指土地获得得后，逐步步施工的区区域划分。1.3.22分期建立立的基本原原则：1）税务筹筹划合理性性原则：应应按税收缴缴纳最合理理的方式在在地块中对对分期进行行合理划分分；2）开发周周期一致性性原则：同同一分期内内的开发周周期应保持持一致，分分期内不同同楼栋的开开工时间相相差不宜超超过3个月月，竣工时时间依次类类推；3）开发面面积适中原原则：同一一分期内的的面积不宜宜过大，以以建筑面积积不超过
19、110万平方方米为宜；4）产品差差异原则：同一分期期内的产品品类型应基基本相近，若若产品因建建筑上存在在明显差异异可能导致致其建造成成本出现较较大差异的的，应分别别归入不同同的分期以以作为成本本核算的对对象。1.3.33现已明确确分期的项项目，需进进行调整分分期的，应应按1.33.2条的的规定，经经项目工程程、设计、成成本、财务务、销售等等各职能部部门达成一一致，由项项目总监上上报区域运运营负责人人审核、区区域/旅游游公司总裁裁确认；新新项目及未未明确分期期的地块，应应按1.33.2条的的规定建立立分期，经经项目工程程、设计、成成本、财务务、销售等等各职能部部门达成一一致，由项项目预备会会/启
20、动会会进行确认认。项目的的分期经确确认通过后后，将作为为内部管控控及成本核核算的依据据，不得修修改。1.3.44对于面积积较大的分分期，可分分为两级层层次，第一一级分期名名称采用“第一（二二、三、四四）期”表示；第第一级项下下的第二级级采用子分分期的形式式，子分期期名称以“2.1、22.2、22.3.”表示。子子分期可依依据项目实实际施工情情况自行添添加及调整整，作为施施工节奏的的管控，但但不作为成成本核算对对象。1.4 最小核核算单位，是是指各单体体建筑（即即为单体楼楼栋）。第四、物业业产品类型型1、住宅：1.1公寓寓1）低层： 地上11-3层。与与多层（或或小高层、高高层、超高高层）相连连
21、的低层并并入多层（或或小高层、高高层、超高高层），但但低层沿街街商铺除外外，该等商商铺按下述述第2.11.2款的的规定。2）多层：地上4-6层。3）小高层层：地上7711层层（或111+1层）。4） 高层层：地上112层及以以上。5）超高层层：建筑高高度大于11OOm。1.2住宅宅商业：是是指项目性性质为住宅宅的小区（建建设规划红红线范围）内内的低层沿沿街商铺、独独立单体建建筑的住宅宅商业等。但但不含具有有产权的会会所，该会会所按下述述第2.11.7款的的规定。1.3花园园洋房：是是指设计图图纸明确名名称为花园园洋房的低低层或多层层。1.4别墅墅：含叠拼拼、联排、双双拼、独栋栋、类独栋栋等。1
22、.5公共共车库1）地下车车库：具有有住宅项目目性质的地地下建筑，含含与住宅单单体建筑相相连(或独独立)且为为公共的地地下停车库库、自行车车库等；住住宅单体建建筑独用的的地下停车车库（非公公共的停车车库）、自自行车库等等视为本楼楼栋的地下下室。2）地下人人防车库：属于地下下人防工程程的停车库库；住宅单单体建筑独独用的地下下人防工程程视为本楼楼栋的地下下室。3）地上车车库：设置置在地上建建筑内的公公共停车库库，普通的的地面停车车位不属于于地上车库库。1.6配套套建筑：含含学校、幼幼儿园、活活动室、独独立单体的的门卫室、独独立单体的的垃圾房、独独立单体的的物业用房房、独立单单体的变电电站、无产产证的
23、会所所等。1.7其他他，含具有有产权的会会所、保障障房等。2、商业与与办公：2.1集合合型商业 有较大规模模，商业经营的整体性较强强，能够通通过合适的商业业定位和经经营手段，形形成统一的的商业品牌牌和口碑，辐辐射较远距距离的消费费客群的商业建筑筑。2.1.11大型单体商商业：建筑筑单体计容面积大大于2万平方米米，能够将百货、超超市、家居、各各类型零售售专卖店、各类型娱乐乐及服务等等1种或多种种业态集中中设置在一一个建筑单单体内的商商业经营场场所，包括购物物中心、单单体百货、单单体大卖场等。其其项目范围围包含地上上建筑部分及及与其直接接连接的地地下可出租租经营部分分与配套（包括车库库、人防、机机
24、房等）部分面积积。2.1.22街区型商业业：建筑总总计容面积积大于2万平方米米，由2个个以上的多个个小型商业业单体（计容面积积小于1万万平方米）围围合而成的的具有内部部（半）露天广广场和内部部露天步行街街的商业单单体集群。其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包括车库、人防、机房等）部分面积。2.1.33大型地下下商业：建筑筑面积在1.5万平方方米以上，设置在独立地下建筑内，具有商业经营功能，同时在地面上没有与之直接连接的商业建筑（即非地面商业的地下部分）的商业空间。包括地铁商业、人防空间商业、地下联通通道商业、地下商业街等。2.2 配配套型商业业 整体规模较较小
25、，或有有一定规模模但经营整整体性较差差，不需要要明确业态态定位，适适合各业户户分散经营营的商业建建筑。2.2.11裙房商业业：建筑单体计容面积小于2万平方米米，地上建建筑楼层33层或以上，主主要经营面面积与塔楼楼建筑（包包括办公楼楼、酒店、SOHO、酒店公寓等）相连接，共用塔楼建筑的配套功能（包括地下停车库、机房等）的商业建筑。其项目范围包含地上建筑部分及与其直接连接的地下可出租经营部分与配套（包括车库、人防、机房等）部分面积。2.2.22沿街商铺铺：地上建建筑楼层在在2层或以下下，部分经经营面积与与塔楼建筑（包包括办公、酒店店、SOHHO、酒店店公寓等）相连接或独立立单体建筑筑的沿街商商业建
26、筑（住住宅项目的的沿街商铺铺属于住宅宅商业）； 2.3 其其它类型商商业具有商业经经营功能，但但产权属性性属于工业业、教育、文文化、艺术术等新建或改造造建筑。包包括产业园区、旧旧厂房改造造商业、博物物馆商业、体育馆商商业等。2.4 标标准办公楼楼建造用途主主要用于企企业办公经营，单套套面积单元元大于1550平方米米，不设置置套内餐厨厨、卫生设设施，仅设置单层公共卫卫生设施，能够实现单套、多套连通及全层连通使用的办公产品。2.4.11多层办公公楼：地上上1-7层的办公公楼。2.4.22塔楼式办办公楼：77层以上的的办公楼。2.5 其其它类型办办公楼建筑用途兼兼顾企业办公经经营和居住住等其它一一些
27、使用功功能，设置置套内餐厨厨、卫生设设施，不适适宜多套连连通使用的的准办公产产品。2.5.11别墅式办公公：建筑单体体在50000平方米米以下，楼层在4层层以下，有独立的出出入口和大大堂，仅适用于一一家企业封封闭使用的的小型单体体办公。2.5.22 SOHHO式办公公：套型设设计在1550平方米米以下，提供套内内餐厨及卫卫生功能的的可兼顾居居住功能的的办公产品品。2.5.33 产业业园区型办办公：土地地产权为研研发或工业业等类型的的办公产品品。2.6酒店店式公寓是一种提供供酒店式管管理服务的的公寓，集集住宅、酒酒店、会所所多功能于于一体，但但本质仍然然是公寓（其其产权非住住宅产权，一一般为40
28、0或50年年），其属属性可分为为“自持”和“可售”两大类。一一般“自持”产品会配配置有酒店店式管理服服务，“可售”产品则多多不配置酒酒店式管理理服务。2.7公共共车库是指为商办办项目服务务的、不能能作为独立立车位出售售的汽车库库、自行车车库和机械械车库等。2.7.11 地下车车库：含地地下及半地地下车库等等。2.7.22地下人防防车库：属属于地下人人防工程的的停车库。2.7.33地上车库库：设置在在地上建筑筑内的公共共停车库，普普通的地面面停车位不不属于地上上车库。2.8 配配套建筑：是指为商商办项目服服务的、独独立单体的的管理用房房、垃圾房房、设备用用房、变电电站等。2.9 其其他1）展览中
29、中心2）文化中中心3）艺术中中心4）其他3、酒店。酒店：按属属性可分为为：三星、四四星、五星星、超五星星、商务酒酒店、精品品酒店、快快捷酒店、公公寓式酒店店等4、主题乐乐园类型暂无细分项项第二节 全周期目标标管理项目启动会会适用范围围：会议对应物业类类型范围适用管理制制度可售物业启启动会1、住宅2、建筑面面积3万方以下下商业和办办公（含自自持和可售售）3、酒店式式公寓世茂集团团可售物业业启动会管管理指引酒店评审会会酒店持有酒店店建设期总总体管理思思路及评审审会流程商业项目启启动会建筑面积33万方以上上的商业和和办公（含含自持和可可售）世茂集团团商业项目目启动会管管理指引主题乐园评评审会主题乐园
30、世茂集团团主题乐园园评审会管管理指引展示区启动动会售楼处、样样板房、展展示区专项项启动会-一、可售物物业启动会会（一）可售售物业启动动会管理指指引第一条 目的的、依据与与适用范围围1、目的通过过程的的动态管理理，实现项项目事前决决策、事中中跟踪和事事后总结，保保证项目预预期效益的的实现。项项目启动会会在项目全全周期运作作中起到承承上启下的的作用，参参照项目投投资拿地时时确立的方方案的主要要指标作进进一步细化化，重点解解决项目开开发进度、销销售、设计计、工程质质量、成本本、财务、效效益之间的的统筹安排排，并作为为后续工作作推进、点点评及考核核的主要依依据之一。同同时，为项项目启动会会更有效率率的
31、召开，在在项目启动动会前特安安排产品定定位、方案案设计和目目标成本三三大专业评评审会。专专业评审会会主要决策策需在启动动会上向许许副主席及及集团各职职能领导做做重点汇报报。2、依据 根据前期期已开的项项目“拓展会”为基础，进进行细化。3、适用范范围适用于房产产开发项目目的可售物物业部分。当当项目中存存在多种不不同的可售售产品类型型时（如高高层、联排排别墅、可可售商业等等），需在在启动会中中分别展现现。自持物物业（持有有商业、酒酒店、主题题乐园等）不不适用于本本指引。对对于持有类类商业及售售后返租类类商业须单单独召开“商业项目目启动会”、自持酒酒店须单独独召开“酒店评审审会”、主题乐乐园须单独独
32、召开“主题乐园园评审会”。第二条 项目目启动会管管理原则1、阶段性性管理项目启动会会分为两个个阶段，即即“专业评审审会”和“正式启动动会”。两阶段段启动会的的主要内容容及相关要要求如下：会议名称产品定位专专业评审会会方案设计专专业评审会会目标成本专专业评审会会正式启动会会召开目的项目产品定定位确定项目方案设设计确定项目目标成成本确定项目核心指指标确定召开时间土地获取后后30天内内、初步方方案前产品定位专专业评审会会后、土地地获取600天内、规规划方案意意见征询前前方案设计专专业评审会会后、土地地获取755天内、桩桩基或总包包招标前三大专业评评审会后，土土地获取后后90天内内，开工前前参会人员集
33、团：集团团客户管理理中心、集集团营销区域：区域域负责人、区区域运营、区区域营销/设计/物物业、项目目：项目负负责人、项项目营销/设计集团：集团团设计区域：区域域负责人、区区域运营、区区域设计项目：项目目负责人、项项目设计集团：集团团成本、集集团采购区域：区域域负责人、区区域运营、区区域成本项目：项目目负责人、项项目成本集团：许副副主席、各各职能中心心负责人、物物业、集团团运营管理理部区域：区域域负责人、项项目负责人人、区域运运营、营销销、设计、成成本、财务务负责人召集人项目营销项目设计项目成本区域运营汇报人项目营销项目设计项目成本项目负责人人决策人集团客户/营销管理理中心集团设计集团成本许副主
34、席输出成果产品定位PPPT及会会议纪要方案设计PPPT及会会议纪要目标成本PPPT及会会议纪要正式启动会会PPT、测测算底稿及及会议纪要要备注：（1）上表表所列示的的参会人员员为必须参参加会议的的人员，其其他职能可可凭实际情情况选择性性参加。（2）已召召开专业评评审会的会会议决议形形成后续专专业评审会会的决策依依据，相关关职能部门门如有意见见请及时沟沟通。设计计、物业需需提前参与与到营销产产品定位。设设计方案上上会前需征征询营销、成成本、工程程、客服和和物业等部部门意见，待待意见反馈馈并达成一一致后上会会。对于集集团重点项项目，以上上各专业评评审会建议议集团、区区域和项目目各职能部部门都参加加
35、。（3）为保保证会议的的有效推进进，在专业业评审会阶阶段，对于于项目召集集人召集并并已确定好好召开时间间的会议，各各参会方须须准时参加加。若无故故缺席，视视为其对会会后决议的的默认同意意。对于区区域、项目目提报的上上会资料和和会议纪要要等，集团团相关职能能部门应于于3个工作作日内做出出反馈意见见，否则默默认为同意意。（4）对于于已通过项项目启动会会或已开工工的历史项项目，若项项目在后续续施工中未未发生属于于启动会会重大变更更事项清单单中的内内容时，可可不再重复复召开启动动会。（5）若项项目在未召召开或未通通过启动会会的情况下下擅自开工工，将对项项目处罚三三颗星（330万），并并对项目负负责人进
36、行行书面通报报。2、核心指指标管控自本世茂茂集团可售售物业启动动会管理指指引正式式发布之日日起，所有有召开启动动会的项目目，其各项项指标除了了不得低于于拓展资料料上承诺的的指标外，还还应满足以以下要求：(1) 项目整体可可售物业的的全周期销销售净利率率，一线城城市（北京京、上海、广广州、深圳圳）项目或或经集团认认定后的个个别项目不不得低于112%，二二线（省会会城市、计计划单列市市）、三线线城市（除除上述一、二二线城市外外）项目不不得低于115%；(2) 获取预售证证后1个月月累计去化化率不得低低于40%，3个月月累计去化化率不得低低于60%，交付时累累计去化率率不得低于于80%；交交付满一年
37、年后累计去去化率不得得低于900%；(3) 含低密度产产品的项目目在土地协协议签署后后一线城市市12个月月内，二线线城市9个个月内，三三线城市66个月内须须开盘；(4) 含低密度产产品的项目目在土地协协议签署后后15个月月内应力争争首批入账账；(5) 土地总价110亿元以以内的项目目在土地协协议签署后后15个月月实现经营营性现金流流转正；(6) 土地总价110亿以上上、20亿亿元以内的的项目在土土地协议签签署后244个月实现现经营性现现金流转正正；(7) 若项目包含含自持物业业，在分摊摊自持物业业相应的开开发成本后后，项目整整体利润率率不小于00；(8) 项目商业部部分的规划划证取得、工工程计
38、划、竣竣备节点须须与住宅部部分独立分分开填报（项项目须向政政府独立报报规，若当当地有特殊殊规定除外外，但须提提供相应证证明文件）。针对上述的的核心管控控指标，集集团运营管管理部将对对启动会上上会前的上上会资料按按此要求进进行预审，若若不达标原原则上将不不得召开启启动会；在在项目启动动会通过后后，集团运运营管理部部将按照启启动会的承承诺指标进进行实时监监管和点评评。3、启动会会管理纪律律为保证启动动会召开的的严肃性与与高效性，对对会上确定定的各项指指标在项目目全周期实实施过程中中做到动态态管理，确确保能够实实际达成，启启动会的过过会流程及及后续跟踪踪均应按照照启动会纪纪律得各项项内容执行行：内容
39、要求处罚奖励启动会关键要求1、启动会会作为项目目开工的里里程碑，未未通过启动动会不允许许开工；2、召开正正式启动会会前必须通通过三大专专业评审会会，且启动动会内容原原则上不得得与专业评评审会决议议内容不一一致，否则则需经集团团相关部门门同意；3、启动会会执行严格格的流程管管理，请遵遵照下文的的“会议过程程管理”执行；4、应在启启动会前完完成相关指指标的SAAP录入，并并在启动会会后10天天内完成数数据更新；5、过程中中重要变更更：如在启启动会重大大变更清单单里事项在在项目实施施过程中发发生变更，必必须提前得得到集团相相关部门（详见“启动会重大变更事项清单”）的认可，并按照清单内的处理原则处理。
40、1、项目未未完成启动动会版的当当年签约、回回款与利润润率指标其其中2项，处处罚1星(5万)；未完成33项，处罚罚3星(330万)；2、每年根根据实际完完成情况进进行复盘，低低于启动会会全盘货值值、全周期期毛利5%-10%，处罚11星（5万万）；100%以上，处处罚3星（330万）（对对于已售产产品的未来来均价不高高于项目实实际销售均均价的1220%，若若未来存在在当前未售售产品，按按启动会货货值计算）；3、启动会会结束后110天仍未未完成SAAP录入的的，处罚11星（5万万）。1、经营性性现金流转转正：项目目现金流转转正较启动动会版提前前3个月内内奖励1星星(5万)；提前66个月奖励励2星(1
41、10万)；2、完成启启动会版的的签约、回回款基础上上，每年的的利润率高高于启动会会版2个点点，奖励11星（5万万）。预审上会资资料1、 启动会的上上会资料应应参照集团团运营管理理部统一发发布的模板板（含PPPT及EXXCEL测测算底稿）进进行编制；2、 区域运营负负责人应在在启动会召召开前召集集区域各职职能部门预预审上会资资料，经区区域各职能能部门认可可并由区域域总最终确确认后方可可上会；3、 区域预审通通过后的上上会资料应应在会前33天提供至至集团运营营管理部，并并由集团运运营管理部部统一发集集团各参会会人员审阅阅。若集团团职能部门门审阅发现现存在较大大风险或问问题，可终终止上会，区区域项目
42、按按集团职能能部门要求求调整后上上会；未在规定时时间将上会会资料提供供至集团的的，或上会会资料不符符合集团要要求的，该该启动会不不召开且视视为“不通过”提报上会计计划1、 项目应根据据上会资料料的进展情情况并经区区域各职能能部门同意意上会后，方方可提报上上会计划；2、 区域运营人人员应汇总总整理本区区域各项目目的上会计计划并进行行统一安排排，并于每每月25日日向集团运运营管理部部上报次月月召开启动动会的上会会计划；3、 上会计划应应包含召开开项目（或或分期）、可可上会时间间等内容；4、 启动会的计计划时间须须与对应的的一级节点点时间保持持一致；未未及时上报报计划清单单或漏报的的项目将不不作安排
43、。未在规定时时间提供上上会计划，或或提供信息息不完整的的，处罚11星(5万万)确定召开时时间1、集团运运营管理部部将对各区区域每月的的上会计划划进行统筹筹安排，最最终的启动动会上会时时间以发出出的正式邮邮件时间为为准；2、启动会会召开时间间一旦确定定后将不得得任意更改改和调整。未按确定的的召开时间间上会，或或会前擅自自更改和调调整的，处处罚1星(5万)会议决议跟跟进1、启动会会的结果分分为通过、不不通过和有有条件通过过；并由许许副主席进进行最终决决策；2、不论启启动会通过过与否，区区域运营负负责人应在在会后3天天内组织项项目编制启启动会会议议纪要，并并发送给各各参会人员员备案；3、对于“通过”
44、的启动会会，区域运运营负责人人应在会后后3天内将上上会资料提提供至集团团运营管理理部备案；4、对于“有条件通通过”的启动会会，区域运运营负责人人应按会议议精神组织织项目调整整上会资料料，并在会会后10天天内提供至至集团各参参会人员；若因核心心指标未达达集团要求求而被定为为“有条件通通过”的，则需需在会后110天内重重新上报至至集团许副副主席，并并最终决策策是否可以以“通过”；5、对于“不通过”的启动会会，区域运运营负责人人按会议精精神组织项项目重新修修改并编制制上会资料料，并应再再次上报上上会时间。未在规定时时间提供调调整后的上上会资料或或会议纪要要的，处罚罚1星(55万)4、启动会会重大变更
45、更事项管理理 集团各各职能中心心也将对启启动会通过过后承诺的的各项专业业关键指标标作实时跟跟踪与管控控，并结合合过往启动动会承诺的的兑现程度度为区域及及项目团队队建立“信用档案案”，作为通通报奖励/惩罚的依依据和未来来启动会通通过与否的的考察备案案。同时，在启启动会通过过以后，为为避免项目目在执行过过程中发生生与启动会会约定不一一致的重大大变更，并并对启动会会版承诺的的核心指标标形成影响响，最终造造成项目、区区域与集团团的损失，集集团特此制制定启动动会重大变变更事项管管理指引，以以参照执行行：4.1 适用范围围此管理指引引适用于22014年年下半年及及以后新开开启动会项项目（包括括已有项目目新
46、开地块块/分期/楼栋）。4.2 提报内容容详见附件11启动会会重大变更更事项清单单（项目填填写）。4.3 提报原则则当项目涉及及到变更项项中的任何何一项发生生“需上报的的变更范围围”的变更，并并且对核心心指标造成成负面影响响的，均需需提报“变更清单单”至集团相相关监管部部门，并抄抄送配合部部门备案（详详见详见附件11启动会会重大变更更事项清单单（项目填填写）。4.4 核心指标标包括货值、现现金流、利利润率、交交付及客户户满意度的的启动会版版承诺指标标。4.5 变更认定定项目提交负负面清单后后，由集团团相关监管管部门及配配合部门对对清单中的的内容进行行认定，并并由集团运运管管理部部以邮件形形式发布最最终认定结结果。4.6 动态跟踪踪集团运营管管理部将组组织集团相相关监管部部门及配合合部门不定定期前往项项目现场勘勘察；项目目勘察的周周期原则上上不少于一一季度一次次。SAPP系统后续续将对重大大变更做“跳闸”设置，一一旦相关变变更超出一一定范围（详详见附件2启动会会重大变更更事项清单单），系系统将关闭闭合同签订订、付款，价价格规划等等功能。4.7 针对“