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1、广州富力地产股份有限公司设计阶段成本优化作业指引文件编号RF-CB-ZY-02 版本/修订A/0日期2013年8月1日设计阶段成成本优化作作业指引编制日期审核日期批准日期一、 流程目的 为提升产品品竞争力，指指导成本优优化工作，合合理控制成成本。二、 适用范围适用于各项项目设计阶阶段优化与与成本反馈馈工作。三、 职责12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 成本监控中中心1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.
2、15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1 协助总工室室推行标准准化设计工工作，确定定各类型项项目的建造造标准，审审核核算部部门编制的的各阶段成成本测算并并根据测算算结果提出出优化建议议；3.1.2 根据经审批批的设计成成果，编制制下一阶段段的成本控控制目标及及控制建议议。3.2 地区公司核核算部3.2.1 负责设计阶阶段成本优优化工作；编制各项项目各阶段段的成本测测算（含装装标测算）。3.3 设计管理部部/总工室室3.3.1 推行标准化化设计工作作，会同销销售策划部部、工程部部、成本监监控中心、核核算中心等等部门确定定各类型项项目的建造造标准；3.3.2 负责围绕项项目成本预预控
3、目标、成本控制建议展开设计以及施工阶段的设计管理及优化。3.3.3 提供设计各各阶段成果果（包括电电子版）给给核算中心心（含地区区核算部）以以进行成本本测算。四、 关键活动描描述4344.1 推行标准化化设计总工室和成成本监控中中心根据以以往经验，制制定出各类型产品（住宅宅、写字楼楼、酒店等等）的建造造标准、含含量指标、成成本控制目目标等。4.2 设计前期成成本控制要要点12344.14.24.2.1 设计前期阶阶段，核算算部与开发中心（部）、设计管理理部/总工工室、销售售策划部整整理出政府府规划要点点、土地属属性（用地地分析）、项项目定位三三方面信息息。1) 政府规划要要点：根据据政府规划划
4、要点批复复，得出如如附件政政府规划要要点设计指指标数据据；2) 土地属性：通过勘查查现场，对对土地属性性信息进行行分析，编编制土地地属性信息息统计分析析表；3) 项目定位：通过询问问销售策划划部、设计计管理部/总工室，清清楚了解项项目市场定定位，产品品组成，得得出产品组组成表。4.2.2 以上信息整整理完成后后,成本需需要关注的的重点是:1) 场地内的特特殊地形,如果出现现河流、箱箱涵,高压压线等问题题需要仔细细分析,了了解清楚其其处理办法法以及影响响并估算其其改造成本本，注意需要要预留部分分不可预见见费用；2) 车位要重点点关注其建建造方式（地地下、半地地下、露天天），是否计算算容积率，会所
5、是否否可售；3) 外电需要重重点关注距距离、是否否已经有电电缆沟、是是否需要破破路等费用用,注意考考察周边楼楼盘是否可可以合作以以便降低部部分成4.3 概念、规划划设计阶段段成本控制制重点4.34.3.1 建筑、结构构方面：1) 设计前，核核算部同设计管理理部/总工工室、销售策划划部一起探探讨产品类类型布置方方案,作单单一产品测测算以及组组合方案的的成本测算算,形成较较为详尽、准准确的最优优产品组合合（已确定定）方案的的成本测算算，用以指指导概念、规规划设计。2) 结合周边环环境、用地地景观资源源，合理确确定不同地地域的不同同产品布置置；让产品品销售利润润、土地价价值最大化化。3) 核算部应就
6、就土地价值值与建筑产产品的组合合向设计管管理部/总总工室、销售策划划部提出建建议（注意意：重点是是通过产品品容积率来来区分不同同产品间成成本差异）。4.3.2 路网布置：道路设计应应在满足消消防及道路路交通相关关规范的前前提下：1) 路网应合理理简洁（减减少路网的的不合理曲曲线、弯折折）。2) 优化出入口口布置,(优化建议议时成本人人员需要考考虑周边环环境以及客客户使用需需求,不能能够减少出出入口后引引起客户投投诉,导致致后期整改改而增加成成本)。3) 道路宽度（设设置双车道道或单车道道加会车区区）。4.3.3 停车布置（综综合销售建建议、规划划要求、停停车效率、成成本等因素素选定停车车方式
7、）： 1) 土地利用 地面露天车车位最大化化 地面停车按按照最大边边线原则布布置2) 停车方式 车位平面布布置最优化化：限定面面积内停放放量最大； 车位建造成成本由低到到高的顺序序为： 地地面露天车车位首层架空空车位地上独立立车库半地下车车位地下车位位，具体停停车方式要要结合容积积率情况综综合考虑。3) 停车位体形形控制： 高度 单独车位面面积。4) 车库设置 车库宜集中中设置，减减少建造成成本 机械车位及及地下车库库高度预留留。5) 车库设置注注意考虑客客户使用要要求,占地地面积较大大项目,车车位数量需需要合理分分配，避免免集中设置置而引起业业主投诉（示示范区尤其其需要注意意）。.4.3.4
8、 控制不可销销售的公建建及配套建建设面积：1) 不可销售的的公建及配配套（含附附加值多建建面积）或或不能整体体转让经营营的面积满满足土地规规划要求即即可。2) 提升附加值值而多建的的面积，要要结合市场场销售价格格测算建设设的必要性性,注意提提醒设计国国家有了新新的建筑面面积计算规规范,偷面面积而招致致的政策风风险需要注注意避免。3) 通过业态分分析和市场场调查合理理确定商业业面积。4.3.5 综合物业管管理成本、建建造成本，合合理布置组组团大小，组组团出入口口布置相对对集中，减减少管理人人员。4.3.6 应结合项目目周边道路路、市政管管网的情况况，按照土土方费用最最小的原则则确定场地地标高：1
9、) “因地制宜宜”；2) 动土量最小小；3) 尽可能使场场地内土方方挖填平衡衡；4) 降低排水坡坡度；5) 山地建筑除除考虑土方方量以外设设计需要尽尽可能减少少挡土墙，护护壁等的设设计；6) 土方平衡需需要在具体体的工程设设施前,要要求项目公公司设计部部出一份现现场的等高高线图以及及拟修建建建筑的标高高图纸,再再由核算部部测算出整整个项目的的土方挖填填工程量，以以及挡土墙墙，护坡成成本并将计计算结果交交给管理层层决策。4.3.7 总图规划，综综合考虑开开发周期和和永久建筑筑、园建、交交通的合理理布局，避避免（临时时办公室、施施工生活区区、项目临临水、临电电、临时道道路）重复复建设。4.3.8
10、山地建筑应应结合地形形情况确定定产品类型型：1) 根据山体高高差确定产产品类型2) 控制土方开开挖工程量量及埋置在在土方中的的基础4.3.9 山地建筑必必须比选边边坡支护方方式：1) 结合山体实实际情况及及高差明确确边坡支护护方式。2) 边坡支护方方式成本递递增顺序一一般是：自自然土方放放坡、预应应力锚杆砼喷设，毛毛石挡墙，砼砼挡墙。山山地建筑必必须比选边边坡支护方方式（自然然土方放坡坡、预应力力锚杆砼砼喷设，毛毛石挡墙，砼砼挡墙）。4.3.10 确定赠送面面积大小：1) 应该结合地地形情况确确定赠送面面积大小。4.3.11 合理利用场场地地形地地貌1) 利用原有地地形的起伏伏关系完成成山水造
11、型型。避免洼洼地堆山、水水系开挖的的大量土方方施工费用用和地下管管线反刨以以及大面积积新作水系系增加防水水、补水费费用。4.3.12 电梯布置方方案选择：1) 从成本角度度，超高层层尽量选用用两阶段提提升布置方方案。2) 在市场无特特殊要求下下，采用一一梯多户（或或四户以上上）方案。3) 测算以及选选定电梯轿轿厢装修标标准（建议议按照不同同档次设计计一至两个个装修标准准，以后每每次套用即即可）。4.3.13 园林环境方方面1) 充分考虑利利用场地景景观资源（天天然景观及及人造景观观），提升升产品品质质： 不同景观与与建筑产品品的合理搭搭配。 不同分期、不不同产品与与景观位置置、特性的的均衡组合
12、合。2) 明确景观单单位控制成成本：根据据公司已有有产品将每每种产品的的景观成本本总结出来来，然后根根据最新的的市场价格格和项目的的特殊情况况调整后，提提交最新单单位景观成成本供设计计管理部、销售策划划部考虑，同同时提供给给设计院作作为设计控控制参考，注注意根据景景观重要程程度区别对对待。3) 明确软硬景景控制比例例：统计已已有项目软软硬景面积积比例，提提供给设计计管理部及及设计院作作为设计控控制参考。通通常软景比比硬景便宜宜，因此应应该尽可能能多的设置置软景，少少做硬景。4.4 方案设计阶阶段成本控控制重点4.44.4.1 建筑、结构构方面：1) 建筑方案选选型： 评估平面、竖竖向等各方方向
13、的复杂杂程度，选选择规则的的建筑平面面，尽可能能减小建筑筑专业的不不合理布置置带来成本本的增加。a）、高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；b）、控制屋顶造型。2) 确定合理层层高： 结合销售、成成本等因素素确定层高高，一般情情况下，住住宅层高22.8米性性价比较优优,层高每每增加0.1m造价价增加该层层造价的33-5% 。3) 窗地比控制制： 通过节能测测算指标来来控制窗地地比。注意意：节能控控制主要是是窗墙比以以及开启面面积，要注注意转换窗窗墙比和窗窗地比的关关系，总体体来说目前前节能规范范对成本控控制窗地比比是有利的的，需要重重点关注的的是一旦节节能通不过过
14、，成本提提的优化建建议首先是是减少开窗窗面积，而而不是保持持开窗面积积不变而去去采取其他他措施来满满足节能要要求，特殊项目目除外。 单体方案确确定后，测测算不同单单体户型窗窗地比，合合理控制产产品窗地比比（是否开开窗或开窗窗大小需要要与设计一一道沟通），窗窗地比应不不超过同类类产品经验验值。4) 栏杆、栏板板的限定： 测算以往项项目单体户户型栏杆、栏栏板的单价价，建议栏栏杆类型尽尽量少。 建议通过经经验的积累累将各种栏栏杆栏板的的分类统计计做成标准准产品，以以后栏杆的的做法就不不需要在测测算单价成成本只需要要统计含量量即可。5) 外墙装饰设设计优化方方案的初步步确定： 提供目前不不同产品外外墙
15、不同做做法价格表表，以便作作为参考（平平涂、质感感涂料、劈劈开砖、釉釉面砖、石石材等综合合价格）； 提供目前各各种产品外外墙平涂、质质感涂料、面面砖、石材材各自占有有比率，以以便设计合合理确定外外墙涂料、面面砖、石材材的面积比比率； 提供常用外外装材料适适用性能； 关注外墙立立面复杂程程度，并提提出改进建建议； 优化比选阳阳台、露台台、屋面等等的具体做做法； 提供目前不不同产品阳阳台、露台台、屋面具具体做法及及价格表，以以便设计作作为参考选选择； 优化比选阳阳台、露台台、屋面等等的具体做做法。6) 节能方案： 尽量采用体体形系数满满足节能要要求的产品品，以最优优经济方式式解决节能能方案。 通过
16、合理的的窗墙比实实现节能达达标。 通过墙体材材料来实现现节能达标标。 控制节能取取值范围。7) 结构方案优优化： 结构模板平平面确定后后，设计管管理部、工程部、核算部一道道审核柱网网布置，结结构形式，选选择最优结结构方案。（结结构形式的的成本递增增顺序：矩矩形柱框架架、异形柱柱框架、框框架短肢剪剪力墙、框框架剪力墙墙、剪力墙墙；住宅一一般较少采采用框架筒筒体结构。） 减少挑板、外外挂装饰钢钢构件数量量8) 山地建筑应应结合地形形情况确定定产品类型型： 根据山体高高差确定产产品类型。 控制土方开开挖工程量量及埋置在在土方中的的基础。9) 山地建筑必必须比选边边坡支护方方式： 结合山体实实际情况及
17、及高差明确确边坡支护护方式。 边坡支护方方式成本递递增顺序一一般是：自自然土方放放坡、预应应力锚杆砼喷设，毛毛石挡墙，砼砼挡墙。山山地建筑必必须比选边边坡支护方方式（自然然土方放坡坡、预应力力锚杆砼砼喷设，毛毛石挡墙，砼砼挡墙）。注注意:挡土土高度超过过3米以上上时有可能能砼挡墙成成本比毛石石挡土墙还还便宜,因因此高挡土土墙需要进进行方案测测算比较。10) 确定赠送面面积大小： 山地建筑应应该结合地地形情况确确定赠送面面积大小。注注意从客户户角度衡量量其是否需需要并考虑虑是否可以以不计建筑筑面积或者者容积率，尽尽量规避政政策风险。4.4.2 安装方面：1) 测算配电设设备（高压压柜、变压压器、
18、低压压柜、柴油油发电机组组）分期或或分项目集集中布置或或分散布置置不同方案案的经济合合理性：因因为涉及供供电等垄断断行业，有有可能拿到到图纸时方方案已经定定案，因此此成本人员员一定要提提前关注到到此事，避避免优化工工作不到位位。需根据据场地等实实际情况分分按不同方方案计算测测定。2) 所有供配电电设备（除除发电机组组外的高压压柜、变压压器、低压压柜）尽可可能设在同同一房间内内，确保在在符合规范范要求下距距离最短，以以减少之间间联接线路路。3) 测算供电方方案采用环环网式或是是开闭所式式的综合经经济性，提提出优选方方案。 一般情况环环网式比开开闭式经济济。 合理布置开开闭所位置置，使走线线长度之
19、和和最短。 设置开闭所所时，应尽尽量考虑多多期共用。 条件允许时时，可考虑虑借用项目目附近原有有开闭所，避避免新建。4) 供水方案中中重点考虑虑建造水泵泵房的必要要性： 现阶段采用用建设水泵泵房方式供供水方式较较省。 必须建造水水泵房时应应考虑建造造位置及占占用空间。 当选用负压压供水方案案时要与水水泵房水池池供水方案案测算对比比，确认实实施的经济济合理性。5) 合理设置消消防分区： 在符合消防防规范的前前提下，最最大限度布布置消防分分区。 布置防火分分区应注意意住宅、商商用、地下下车库（单单体、复式式）的区别别。 尽量利用建建筑墙体设设置防火墙墙，减少防防火卷帘、防防火门作为为防火隔离离等方
20、法合合理设置消消防分区，减减少消防喷喷淋系统的的设置。6) 中水处理站站与中水提提升泵站： 中水处理站站应根据项项目特征，选选用设计规规定的最小小规模。 中水处理站站与中水提提升泵站应应选择在地地块中心，使使管线布置置长度最短短。7) 污水提升泵泵站： 对大量填土土地块，由由于自然坡坡度无法达达到排水要要求，需考考虑建设污污水提升泵泵站。8) 地块内高压压线路改线线： 入地方式：造价高：a.电缆缆沟方式，相相对较高；b.管道道埋设方式式 ，相对对较低。 建设高压走走廊:造价价较低。4.4.3 园林环境方方面1) 下发目标成成本控制指指标，实行行限额设计计；2) 提供材料规规格型号单单价： 提供
21、常用软软硬材料规规格型号及及单价。 在满足设计计要求的前前提下铺地地材料尽量量本地化，避避免大面积积使用花岗岗岩等贵重重材料；植植物选择本本地常用，易易成活，养养管费用低低的种类。 根据不同位位置合理确确定石材厚厚度,主要要部位石材材选择:11)压顶550mm厚厚2)非行行车道地面面20mmm厚 （荔荔枝面采用用30mmm厚）3)行车道地地面40-50mmm厚4)立立面20mmm厚；55）踏面330mm厚厚。3) 提供基层标标准做法，供供设计使用用。4) 软景观中，苗苗木比例适适当：重点点效果部分分使用大规规格苗木，一一般区域和和庭院使用用小规格苗苗木。5) 选择合适的的材料尺寸寸，控制各各类
22、材料损损耗。6) 材料档次的的选择主要要以满足功功能性需求求为主，并并综合考虑虑后期维护护成本。7) 控制木作的的使用面积积，尽量少少用水景(主要是后后期维护管管理成本太太高)。8) 在满足设计计要求的前前提下绿化化灌木种类类尽量少一一些，优化化时注意尽尽量减少灌灌木面积，灌灌木主要利利用在住宅宅或者水景景周边起到到一些防护护作用，其其余的地方方尽量种草草皮，并配配以不同乔乔木搭配以以达到节约约成本保证证效果的目目的4.5 扩初（初步步）设计阶阶段成本控控制重点4.54.5.1 建筑、结构构方面：1) 明确结构含含量控制指指标： 向设计院下下发施工工图结构设设计成本控控制要点，明明确结构含含量
23、设计限限额。 结构含量中中需要将各各部位含量量细化便于于以后测算算控制，如如果遇到山山地建筑等等地形比较较复杂而设设计院不肯肯签订设计计限额指标标时可以采采用地上限限额，地下下部分过程程控制的方方法来签订订设计合同同。 限额后一定定要设立合合适的奖惩惩措施保证证条款可执执行。2) 选择最优基基础形式及及埋深： 根据详勘报报告，设计计院初步估估算进行设设计，审核核设计院选选用的基础础类型及基基础设计的的经济合理理性。一般般情况，各各基础类型型的成本按按以下顺序序递增：天天然浅地基基基础、复复合地基浅浅基础(有有时采用强强夯挤密砂砂桩等处理理方式代替替)、筏板板、预应力力管桩、人人工挖孔桩桩(逐渐
24、受受限制)、灌灌注桩。3) 明确合理结结构布置，复复核结构参参数： 设计管理部部/总工室室与设计院院就各结构构参数作深深入探讨与与交流，力力求得到合合理结构形形式、合理理柱网布置置、合理结结构构件尺尺寸、合理理结构计算算参数、安安全、最经经济结构参参数。其中中重点审查查：结构计计算时输入入的荷载值值、结构计计算参数、结结构计算结结果、结构构构件的几几何尺寸及及配筋率。4) 结构含量指指标计算： 核算部门根根据设计院院提供的设设计电子稿稿或者白图图计算钢筋筋含量及混混凝土含量量，以便控控制钢筋含含量及混凝凝土含量在在目标成本本范围内，并并及时反馈馈设计管理理部、设计计院，以便便进一步优优化。 验
25、算时注意意：要抽取取基础，首首层，标准准层，天面面层等来予予以验算，确确保结果不不会偏离太太远。测算算结果符合合目标成本本要求后再再出施工图图纸。 如果局部或或者全部指指标超标需需要分列细细项详细分分析超标部部位原因，并并将结果发发给设计管管理部/总总工室和主主管结构优优化的工程程师以及相相关领导，推推进设计优优化工作完完成，遇到到特殊情况况确实需要要超标的要要报请主管管领导审批批同意后在在进行下一一部的设计计工作。5) 复核建筑控控制指标： 复核窗地比比、外墙面面砖、涂料料、石材比比例等，控控制在目标标成本内。6) 配合设计开开展节能方方案测算比比选，选择择符合节能能要求的成成本最优方方案：
26、 在立面方案案已经确定定的情况下下，节能方方案经济性性优先顺序序为:减小小窗墙比-加厚厚外墙砌体体材料-外墙墙聚苯颗粒粒砂浆-外墙保保温板采用LOOW-E玻玻璃。7) 部品材料选选配标准应应尽量与目目标成本测测算标准保保持一致。 复核部品材材料设计选选用表，不不符合项要要与设计管管理部协商商解决方案案并进行相相关成本测测算分析。4.5.2 精装修方面面1) 室内精装修修：根据确确定的装修修标准，实实行限额设设计，控制制在目标成成本内。减减少精装房房的差异，对对应不同建建筑产品的的装修方案案统一材料料选用，便便于提高经经济采购批批量。2) 公共装修：装修方案案确定后，测测算销售大大厅、会所所、大
27、堂、电电梯厅成本本是否在测测算成本内内。3) 根据装修建建筑尺寸，选选择合适模模数的材料料尺寸，将将各类材料料损耗降到到最低。4) 材料档次的的选择主要要以满足功功能性需求求为主，并并综合考虑虑后期维护护成本。5) 减少精装房房的差异，对对应不同建建筑产品的的装修方案案统一材料料选用。便便于提高经经济采购批批量。4.5.3 安装方面：1) 测算比选高高压柜、低低压柜不同同品牌、型型号、及不不同组合方方案情况下下成本。2) 变压器（不不同单台容容量）组合合方案的比比选： 规格在12250KVVA以内单单台容量越越大，单位位容量费用用越低。在在需求总容容量不变情情况下，选选用变压器器台数越少少越经
28、济。除除可节省费费用外，还还可节省空空间。但若若实际使用用容量不能能达到或接接近本台较较大变压器器容量的、会会形成空转转，在按变变压器计量量收费情况况下，电费费可能较高高，单台容容量要综合合评选。 规格12550KVAA以上变压压器价格昂昂贵，建议议不选。3) 配电主干线线路不同材材料、不同同敷设方式式、不同走走向方案比比选： 一般情况下下，价格递递增顺序为为；电缆+电缆穿刺刺接头，电电缆+预分分支接头，母母线槽；防防火桥架（或或线槽）+普通电缆缆（或阻燃燃电缆）敷敷设方式，普普通桥架（线线槽）+耐耐火电缆的的敷设方式式。当然回回路较少时时采用导线线（或电缆缆）穿管（阻阻燃管价格格远低于镀镀锌
29、钢管）方方式可能更更省，具体体综合测算算。4) 室外供配电电线路设计计优化：市政供电线线路引入： 在场地、环环境允许情情况下，架架空线路最最省。 当影响环境境采用电缆缆时，单线线电缆截面面规格不得得超过3000mm22，避免再再行选大一一级（或大大一级以上上规格）、产产生浪费。 在线路最短短原则下，首首选铠装沿沿市政已建建电缆沟敷敷设。 当在线路最最短原则下下市政无已已建电缆沟沟、而延长长线路就可可利用市政政电缆沟时时，要根据据实际情况况测算在延延长线路条条件下利用用市政电缆缆沟敷设与与自行新建建电缆沟或或采用直埋埋敷设方式式时的最优优方案。 一般情况下下，敷设方方式不同时时的价格从从低到高排
30、排序为：利利用市政已已建电缆沟沟直埋+过路套管管全程穿管管自行新建建电缆沟。 电缆沟深度度、宽度在在满足有关关要求前提提下要控制制在规格最最小范围内内。小区配电线线路： 最省方案排排序：铠装装电缆直埋埋+过路套套管导线+全全程穿管普通电缆缆+全程穿穿管铠装电缆缆+全程穿穿管普通电缆缆+电缆沟沟铠装电缆缆+电缆沟沟。但当电电线、电缆缆根数达到到一定数量量集中敷设设时，可能能选用电缆缆沟敷设方方式更省，具具体需要通通过实际方方案测算才才能确认。5) 配电箱内断断路器、接接触器等器器件不同品品牌、不同同组合方案案比选： 尽量选用国国产或合资资产品会使使价格降低低，注意要要符合当地地供电部门门的地方要
31、要求，避免免来回反复复，浪费工工期。6) 供水方案比比选： 根据项目产产品组合（高高层、小高高层、多层层），进行行供水方案案技术经济济比选（带带水箱变频频加压控制制系统；无无负压管网网直联式供供水系统、市市政压力直直供或多方方案组合等等）。7) 室内水暖材材料设备选选用要点： 在满足压力力、温度等等技术条件件下优先选选择综合单单价较低的的管材（如如常用采暖暖管价格增增序排列：PPR管管铝塑复合合管PB管）。 对价格较高高的风管、冷冷凝水管的的保温材料料使用予以以控制。8) 消防工程中中消防报警警器材、消消防预埋管管材的选用用： 满足功能前前提下，含含超高层在在内，对温温、烟感探探测系统的的设备
32、选型型优先选用用国产设备备、报警器器材（注意意配套选用用，以及项项目产品的的连续性和和后期的维维护费用一一并考虑）。 消防喷淋系系统平面布布置优化。 通风、排烟烟管道选用用形式（如如镀锌铁皮皮风道、玻玻璃钢风道道）应做经经济对比分分析后择优优选择。 消防预埋管管当地无明明确规定的的选用阻燃燃塑料管替替代钢管最最为经济。9) 空调设计优优选： 根据实际情情况测算比比选集中空空调方案或或小中央空空调方案的的经济合理理性；并对对不同品牌牌、不同系系统方案比比选。 集中空调系系统应根据据具体使用用功能及长长期能耗，测测算确定氟氟系统或水水系统方式式。 对价格较高高的风管、冷冷凝水管的的保温材料料使用予
33、以以控制。 出风口的合合理布置。 根据实际情情况测算比比选有无机机房电梯方方案或不同同型号电梯梯适用范围围的经济合合理性；并并对不同品品牌、不同同系统方案案比选。4.5.4 园林环境方方面1) 考虑每个组组团小品配配置均衡，以以免后期业业主投诉。2) 根据扩初成成果图计算算造价，确确认成本是是否控制在在目标成本本范围内。3) 测算中列出出各种不同同材料用量量比例提供供给设计参参考，并为为以后的成成本优化工工作积累经经验。4) 测算中列出出各种乔木木每平米的的用量提供供给设计参参考，并为为以后的成成本优化工工作积累经经验。5) 灯具设计优优化时要考考虑后期维维护和使用用情况，并并通过收集集物业管
34、理理公司的建建议减少不不必要的装装饰灯具。6) 建立统一的的园建结构构，从经济济实用的角角度出发，减减少以后园园建结构部部分的优化化工作。4.6 施工图设计计阶段成本本控制重点点4.64.6.1 建筑、结构构方面：1) 工程做法与与交楼标准准统一，避避免因两者者不一致造造成拆改。2) 应力求设计计院按我方方交楼标准准编写施工工图工程做做法；3) 确属无法统统一的做法法，需在招招标文件及及其他相关关技术标准准中明确。并并在项目实实施时由设设计院向设设计部门、工工程部、施施工方进行行技术交底底，避免错错误施工造造成拆改。4) 部品及材料料选择： 根据项目定定位、产品品类型选择择材料部品品，避免功功
35、能溢价； 在立面图基基础上针对对不同规格格外檐墙、面面砖进行合合理排布，减减少断砖损损耗； 厨卫大样图图、楼梯间间大样图根根据平立面面、踏步尺尺寸合理选选择砖型，减减少断砖损损耗； 减少栏杆、装装饰钢构件件等的种类类，提高标标准化产品品的使用程程度；5) 项目公司设设计部对设设计院的出出图要求和和图纸自审审制度：建建筑、结构构、安装各各专业的协协调减少少错漏碰缺缺： 接到图纸后后，设计部部应及时安安排或组织织有关人员员进行自审审，并提出出各专业自自审记录。 及时召集有有关人员，组组织内部会会审，针对对各专业自自审发现的的问题及建建议进行讨讨论，弄清清设计意图图和工程的的特点及要要求。 图纸自审
36、的的主要内容容：l 各专业施工工图的张数数、编号、与与图纸目录录是否相符符。l 施工图纸、施施工图说明明、设计总总说明是否否齐全，规规定是否明明确，三者者有无矛盾盾。l 平面图所标标注坐标、绝绝对标高与与总图是否否相符。l 图面上的尺尺寸、标高高、预留孔孔及预埋件件的位置以以及构件平平、立面配配筋与剖面面有无错误误。l 建筑施工图图与结构施施工图，结结构施工图图与设备基基础、水、电电、暖、卫卫、通等专专业施工图图的轴线、位位置（坐标标）、标高高及交叉点点是否矛盾盾。平面图图、大样图图之间有无无矛盾。l 图纸上构配配件的编号号、规格型型号及数量量与构配件件一览表是是否相符。 图纸经自审审后，应将
37、将发现的问问题以及有有关建议，做做好记录，待待图纸会审审时提交讨讨论解决。 组织图纸会会审工作，完完善图纸细细部设计，减减少错漏碰碰缺，为控控制项目的的建安成本本打下良好好的基础，成成本管理部部部应参加加图纸会审审并认真审审核图纸。 尽量赶在工工程项目开开工前进行行，了解设设计意图，明明确质量要要求，将图图纸上存在在的问题和和错误，专专业之间的的矛盾等，尽尽最大可能能解决在工工程开工之之前。 审查施工图图的基础工工程设计与与地基处理理有无问题题，是否符符合现场实实际地质情情况。 审查建设项项目坐标、标标高与总平平面图中标标注是否一一致，与相相关建设项项目之间的的几何尺寸寸关系以及及轴线关系系和
38、方向等等有无矛盾盾和差错。 审查图纸及及说明是否否齐全和清清楚明确，核核对建筑、结结构、上下下水、暖卫卫、通风、电电气、设备备安装等图图纸是否相相符，相互互间的关系系尺寸、标标高是否一一致。 审查建筑平平、立、剖剖面图之间间关系是否否矛盾或标标注是否遗遗漏，建筑筑图本身平平面尺寸是是否有差错错，各种标标高是否符符合要求，与与结构图的的平面尺寸寸及标高是是否一致。 审查建设项项目与地下下构筑物、管管线等之间间有无矛盾盾。 审查结构图图本身是否否有差错及及矛盾，结结构图中是是否有钢筋筋明细表，若若无钢筋明明细表，钢钢筋砼关于于钢筋构造造方面的要要求在图中中是否说明明清楚。 复核结构指指标是否满满足
39、限额要要求。6) 通过管理减减少对设计计工作的拆拆分和尝试试设计总包包： 目前钢结构构、幕墙、铝铝合金门窗窗、弱电、景景园工程等等分项工作作的设计多多由专业设设计资源来来完成。施施工图设计计院只负责责土建及水水暖电等部部分的设计计，其后果果是施工图图与专业分分项图纸矛矛盾点较多多或冲突，不不同专业工工程衔接性性差，造成成工程中的的变更、签签证数量激激增，返工工和修整量量大，致使使施工进度度延误和成成本增加。 由于专业资资源设计方方案的不同同造成投标标报价不具具可比性，造造成成本上上升。 产生重大质质量问题时时，责任不不清、相互互推诿给投投资方造成成重大的经经济损失。 设计计总承包和和施工总承承
40、包一样是是为了相关关专业间合合理衔接并并统一责任任为事后的的投资方权权力追溯提提供保障。4.6.2 安装方面1) 市政及小区区管网设计计优选： 着重考虑管管材优选：综合施工工、使用等等因素，给给水管经济济合理性排排序为；PPE管焊接钢管管无缝钢管管镀锌钢管管UPVCC塑料管球墨铸铁铁管钢塑管。排排水管排序序为；规格格500以以内；UPPVC波纹纹管钢筋混凝凝土管PE波纹纹管，规格格500以以上；钢筋筋混凝土管管UPVCC波纹管PE波纹纹管。一般般情况下，机机动车道下下选用重型型（级管或SS2管材），对对非机动车车道下选用用重型要严严控。 优选检查井井规格及井井盖：避免免设计盲目目的统一选选用大
41、规格格井；控制制重型井盖盖使用部位位；除机动动车道外的的非机动车车道或绿化化带等部位位严控采用用重型。并并尽量减少少检查井数数量。 尽量减小排排水管坡度度，降低管管网埋深，减减少动土量量。 优化管网走走向、长度度。2) 水暖施工图图审核成本本要点： 满足压力、流流量等技术术条件时的的管径选择择（达到要要求即可，不不能过大），如如给水干管管、立管、支支管、户内内管管径应应经计算核核定，一般般每户住宅宅给水进户户管管径控控制在DNN20以内内。 需要的预留留洞、预埋埋件图中表表示是否清清楚齐全（包包括孔洞尺尺寸、位置置、标高、予予埋材料），避避免后期凿凿剔。3) 智能化设计计优化： 室外智能化化、
42、景观灯灯具设计优优化应结合合项目定位位、市场接接受程度、销销售价格，周周边楼盘使使用状况、小小区场地布布置（含绿绿化组团和和道路布置置）综合考考虑，在提提升产品品品质前提下下还应兼顾顾实用性、经经济性。 以项目的市市场定位、规规划设计思思想和物业业管理思路路来确定智智能化系统统规划设计计方案（如如：封闭管管理社区选选用红外对对射周界防防翻越系统统、开放的的大社区管管理结合封封闭的单元元管理选用用电视监控控加电子巡巡更系统）。 家居安防与与可视对讲讲系统分别别设置和二二合一的技技术经济比比较及产品品档次选择择。 红外对射探探头的设置置与小区围围墙的走向向优化（避避免不规则则围墙增加加探头数量量）
43、； 景观灯具的的布置应根根据项目定定位，分期期设定灯具具总价来控控制灯型、位位置和数量量（向提供供设计常用用灯型种类类和单价）。 4.6.3 园林环境方方面 注意园林环环境设计与与建筑、配配套管网设设计的衔接接，避免标标高、平面面布置差错错出现。 测算各项指指标是否在在目标成本本内，并提提出优化建建议。 综合考虑后后期管理维维护成本，提提出相应优优化建议。 清单编制完完成后，作作出最后的的完整的预预算并同目目标成本比比较按照以以上园建测测算方法一一样提出最最后的修改改和复核意意见。4.7 二次设计阶阶段成本控控制重点：4.74.7.1 铝合金： 根据当地气气候条件、项项目、产品品定位和保保温节
44、能要要求，选择择相应的门门窗系统（常常见门窗系系统按成本本高低排序序依次为木木铝复合铝合金窗窗塑钢窗）。 根据建筑施施工图进行行门窗分格格设计时，在在满足采光光通风要求求前提下，避避免门窗面面积过大和和窗型过多多过小。 对于使用较较好导热性性能的窗框框材料如铝铝合金窗框框材料，大大面积的玻玻璃较小面面积的玻璃璃好，因为为大面积玻玻璃减少窗窗中窗框材材料的比例例，通过合合理配置中中空玻璃的的结构，可可以使整窗窗的性能最最大优化。 高性能窗的的热性能弱弱点是窗框框材料和玻玻璃边部材材料，因为为玻璃中心心是高效率率的，窗框框和玻璃边边部传导相相对较高，应应该选择绝绝缘间隔条条（没有金金属/很少少金属
45、）及及热隔断性性能好、低低传导的窗窗框材料。 避免大面积积西晒玻璃璃的使用，日日落之前可可获得较好好的采光条条件，但是是进行空气气调节的费费用是很高高的。 在考虑满足足通风要求求的条件下下尽量减少少开启扇数数量，并注注意防止空空气渗漏以以及紧急出出口设置，平平开窗可以以较推拉窗窗获得高的的通风能力力，但是开开启形式设设计需要考考虑风压作作用。 加大版面设设计，减少少窗框和扇扇的材料面面积,提高高整窗的视视野通透及及性能。 门窗五金件件选择：根根据门窗系系统（木、铝铝、塑）、项项目产品定定位、建设设期和使用用期全寿命命周期费用用综合选择择门窗五金金件系统。避避免功能不不足或过剩剩。4.7.2 金属构件： 栏杆百叶等等非承重构构件，需控控制断面尺尺寸不宜过过大或过厚厚，满足强强度和刚度度即可（需需注意节点点构造设计计）； 注意对栏杆杆百叶的间间距控制（满满足安全间间距和遮挡挡要求）； 玻璃雨篷等等承重钢构构件，需由由结构工程程师进行强强度复核