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1、房地产开发领域涉稳矛盾纠纷化解过程所存在主要问题及对策 房地产开发领域涉稳冲突纠纷化解过程所存在的主要问题及对策 随着我国经济社会的高速发展，人民群众生活水平和人口城镇化率的不断提高，城市房地产业也快速发展，各地新建楼盘如雨后春笋般拔地而起，城市面貌日新月异。但是也迎来了房地产开发领域涉稳冲突纠纷的高发期，特殊是近几年因城市征地拆迁、企业资金断链、物业管理不善等引发的冲突纠纷和群体性事务不断出现，涉及的问题犬牙交错，纷繁困难难处理，不仅严峻损害了老百姓的切身利益，也给政府工作带来了严峻压力和负面影响，在某种程度上阻碍了经济发展，严峻影响到社会和谐稳定。 一、存在的主要问题及缘由分析：该领域出现
2、的冲突纠纷细分起来种类许多，缘由也较多，归纳起来，笔者认为对社会影响较大、且处理难度较高的问题主要有如下几个方面： （一）征地拆迁问题。从2003年高速马路征地拆迁起先至今，新晃县主要经验了老师新村、柏树林食品工业园、前锋工业园、八江口温泉、金橘佳苑、梅林春天、320国道改造、城东物流中心、城北风光带、沙湾滨水新区、舞水外滩等项目的征地拆迁工作，难易程度呈如下趋势：商业建设征地比国家重点工程建设征地难；交通便利地域征地比交通不便地域征地难；征收房屋、熟地、农田比山地难。从个案来看：高速马路建设征地和柏树林食品工业园建设征地是最难的，这2个项目本人都经验参与过，征地难的主要缘由各有不同。高速马路
3、征地一起先老百姓还是理解支持的，但为什么后来征地难到了由市领导亲自出面，出动武警公安、政府干部几百号人现场强征的局面呢？其主要缘由是征地标准不一样，与紧临的贵州省各是一个价（贵州是1.2万元/亩，新晃才0.6万元/亩），出现大规模阻工后政府向百姓承诺补足后事务才得以平静。柏树林征地前后经过了近6年时间，期间出现了多次上访和2此较大规模的阻工事务。综其缘由主要是：1、私自买卖土地严峻，同等地块价格比政府征地的补偿价格高出很多，造成补偿标准不一样，百姓怨气大；2、受高速马路征地影响，百姓内心存着“不闹不得，多闹多得”的心理；3、所征地块是地处城郊且交通便利、水源足够的良田，产值或经济收入都很高，被
4、征地户土地被征用后半数人完全失去土地，生活上失去保障，建房失去了宅基地，而当时政府短暂只能在口头上承诺今后解决，但事实上至今很多问题得不到解决；4、征地补偿款不能刚好到位，征地时间拉得过长，滋生的其他问题不断涌现。5、私下买卖土地严峻，土地市场价格不一是征地难的重要因素；6、政府统筹支配，精确谋划是完成征拆工作的有力保障。综合上述状况得出的结论是：关系国家大事、老百姓长远利益的项目是能够理解支持的；确保百姓的利益和生活保障是解决征地问题的关键。（二）项目管理问题。一是历史遗留问题较多。新晃县成规模商品房开发建设起步较晚，约从2000年起先，每年都有商品房推出销售，有本地开发企业建设的，也有招商
5、引资的外地企业开发的商品房楼盘。从总体上来看，外地企业开发的商品房比本地企业开发的要多，且规模要大，产生的冲突纠纷和不稳定因素也主要集中在外地企业开发的楼盘。目前，金都苑、金城家园、老师新村、鸿森佳苑、金橘佳苑都还存在不同程度的遗留问题，办不了房产证和土地运用证，老百姓反映剧烈，存在较大的不稳定因素。从调查收集的状况显示，不能办证主要问题是：1、欠缴税费；2、土地总证和规划验收未办理；3、因当时的优费政策未兑现（例如：金都苑、金城家园），企业就不愿主动去办理相关手续。造成这些问题的主要缘由是：1、部门对企业的违法违规行为执法力度和跟踪管理不到位。例如：税费欠缴问题，税务部门应当加大催缴力度，应
6、督促企业按期缴纳税费，不按期缴纳的，应依据税法予以刚好处理，但60县庆的一些老项目至今还欠缴税费而没有得到相应惩罚；再例如：依据中华人民共和国国务院令第248号城市房地产开发经营管理条例第三十六条违反本条例规定，将未阅历收的房屋交付运用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。阅历收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。而金都苑、鸿森佳苑项目已交付运用多年未办理规划验收手续也曾未受到相应惩罚。2、行政审批把关不严。有部门把关不严的，也有政府领导批条，
7、相关部门不得不办理的。例如：金都苑项目，土地证现在还是一建公司的，没有办理土地过户手续，该项目当时也尽然能够开工建设，现在补办的话，相关费用又比以前高出很多，开发商心里难以承受；其次是当时该项目在没有办理土地过户手续的状况下通过领导签字批示办理了商品房预售许可证。二是在建项目存在隐患。新晃县目前在建的大楼盘有晃山新城、水岸龙腾、山河御花园、舞水星城，开发总建筑面积约65万平方米。今年通过多次走访调研，商品房销售市场相比前几年明显萎缩，特殊是电梯房受鸿森佳苑的影响，销售压力更大（山河御花园于去年8月份办理了预售许可，至今才卖出了约70套房，每月约销售5套）。房屋销售的压力意味着开发商资金回笼周转
8、的压力增大，政府应提高警惕，加强对企业的监管力度，以防老师新村因资金断链造成的冲突纠纷和不稳定因素现象的再次发生。（三）物业管理问题。目前，县成型小区26个，其中已建成规模较大的小区有金佳苑、梅春天、教新村、商业步行街等4个，在建规模较大小区有晃新城、山御花园、水岸龙腾等5个。从调查状况来看，仅有2个小区聘请了特地的物业管理公司进行小区管理，教新村、金佳苑、金步行街等小区实行居民自治管理的模式，甚至还有个别小区没有实行任何方式的物业管理。存在的物业管理纠纷主要体现在以下几个方面:一是业主与开发商之间冲突，因开发商在小区项目规划设计不合理、工程质量低劣、配套设施不完善等遗留问题，业主入住发觉上述
9、问题后对开发商产生不满心情。二是业主与物业公司之间冲突,物业服务不到位，服务意识不强，物业管理在肯定程度上造成了物业管理纠纷不断。有的物业管理企业不按合同约定供应质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透亮、甚至乱收费等问题不同程度的存在。引发业主的不满，不愿交物业服务费。三是业主与业主之间冲突，部分小区业主为了自身利益利用公共用地乱搭乱建，侵占大部分业主利益，影响别的业主正常生活，业主网上投诉举报较多。四是业主委员会与业主之间冲突，由于部分业主委员会成员有热忱，但是处理问题较主观，程序不到位，没充分征求大部分业办法愿就确定处理方式，造成业主对业委会有看法和误会。（四）历史产权登记问题。此类问题
10、属个案，主要是对产权登记的面积权属有争议，一般不会引发群体性事务，但处理不好简单引发个人上访。产生问题的主要缘由是当时的登记工作比较粗放，登记程序和要件上存在瑕疵和错误。虽然是个案，但因时间久远，依据欠缺，处理时存在很多问题和困难。二、建议与对策 （一）建议由政府组织相关部门对房地产开发领域存在的问题进行一次专题探讨，对存在的问题进行一次全面梳理，并仔细分析查找产生问题的缘由，找出处理问题的方法，为今后的管理和问题的处理总结阅历。（二）建立房地产开发领域涉及部门联席会议制度并定期召开会议，为相关部门就相关问题协调沟通和全面驾驭开发建设状况供应平台，为政府领导供应决策依据。（三）建议决策层要充分
11、了解分析该领域的市场行情，建立风险评估机制，科学限制开发规模，重点考虑供需平衡关系，确保房地产市场可持续稳步发展； （四）要正确处理好优化发展环境与依法管理的关系。我县属于经济发展比较落后的小县城，招商引资难度大，可以从政策上实惠上吸引外资，但不能放松对开发企业依法依规的管理；领导要重视、理解和支持部门对企业的依法管理和对违法违规行为的打击处理，要严把准入关和行政审批关，应坚决杜绝“先上车，后补票”的审批程序，防止象老师新村、金都苑、金城家园等项目证难办的现象再次发生。（五）科学谋划，统筹支配，依法依归开展征地拆迁工作。一是从科学、长远的角度谋划建设用地储备工作，坚持净地出让，避开项目建设土地
12、急用急征，缓解征、用土地压力，防止因征地进度影响建设进度的次生冲突纠纷；二是结合以前征地工作存在的问题和好的阅历做法仔细做好土地征用的前期打算工作，包括风险评估、土地报批、群众摸底、拆迁安置、宣扬发动等工作，应在正式开展征地拆迁之前做好谋划和统筹支配，要有“磨刀不误砍柴工的思想”，要对可能出现的问题心中有数，事先预防和解决；三是要坚决依法打击非法买卖土地，治理土地交易市场价格混乱现象，在土地交易市场没有完全放开的状况下，做到土地只能通过政府统一征用和交易，达到补偿标准一样的原则和目的，避开因补偿标准不一样而产生的冲突纠纷。（六）建立健全物业管理方法，全面加强物居民小区业管理。一是广泛收取民意，
13、学习先进阅历，找准管理的方向和方法。新晃县房地产业起步较晚，成型居民小区也是近几年才出现，物业管理的方法和阅历也正是摸索阶段，很有必要通过学习沟通、调查探讨、社会听证等方法全面了解我县物业管理的现状、存在的问题、业主的期望和了解发达地区的先进阅历，找到科学的管理方法，提升管理水平，最终才能达到管好物业小区的目的；二是明确责任分工，健全管理措施。物业管理实际是一种社会管理活动，只靠一个部门去管理是不能达到预期目的的。目前新晃县城区成规模小区26个，由物业公司管理的只有2个，而房产局物业股工作人员只有3名，要管理好那么多物业小区，从人力、时间和精力上是管不过来的。只有通过进一步明确部门职责，不断完
14、善管理措施，才能有效的将物业管理工作落到实处。虽然物业管理条例作出了规定，但在落实解决详细问题时多个部门都可以管，但结果是都没有去管。例如商业步行街，乱搭乱建现象严峻，城管、建设和房产部门都可以管，没有明确的责任主体，结果都没管好，以致业办法见很大，常常上访或网上发帖恳求处理。所以我县应尽快完善管理机制，制定新晃县物业管理暂行管理方法明确相关部门职责。三是将物业配套公共设施建设纳入规划许可和规划验收范畴，严把物业配套公共设施建设管。金橘佳苑建成入住后，业主常常反应下水管道裂开堵塞、门锁质量、路灯、监控设施质量等问题向物业服务公司反应，但这些问题应属前期建设质量问题，物业公司又不能解决，也不应由物业公司解决，造成业主就不愿缴物业管理费，常常发生冲突冲突，以致物业公司撤出该小区。所以，建议在项目前期规划和规划验收时邀请物业管理部门一起规划和验收并签字认可，确保物业配套公共设施建设保质保量的完成，预防后发冲突纠纷。四是要加强物业管理人员的业务培训，持证上岗，提高物业管理整体水平。