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1、重庆某项目的开发策划方案一、 重庆房地产市场简析1、20003年重重庆市房房地产住住宅市场场继去年年市场的的火热，再再续引发发了重庆庆房地产产市场的的“沸点”。一方方面，重重庆市房房地产经经过几年年的发展展，房地地产市场场已从“概念时时代”进入“产品时时代”，另一一方面大大范围的的城市拆拆迁与旧旧城改造造的进一一步实施施，刺激激了房地地产市场场的投资资和开发发，同时时也促动动了一大大批住宅宅消费群群体的需需求。2、随着重重庆市住住宅市场场的发展展和成熟熟，其住住宅的需需求也日日益呈现现出多样样化的格格局。小小户型依依然受到到市场一一定的青青睐，特特别在解解放碑以以外的市市场；低低密度住住宅成为
2、为今年的的房地产产中高档档市场的的主流产产品，其其风靡盖盖过了江江景房和和城市中中心公寓寓，在一一定程度度上，正正说明目目前重庆庆市场已已进入产产品时代代；而有有一定环环境做依依靠的中中低档次次住宅，尤尤其受到到消费者者的追捧捧，重庆庆市大范范围的拆拆迁，直直接拉动动了此类类住宅的的需求。3、产品的的差异化化定位已已成为项项目之间间的品质质划分。龙龙湖、金金科、融融桥、南南方、广广厦、大大川等等等地产企企业在重重庆房地地产市场场相继推推出的千千亩大盘盘，可谓谓是如火火如荼，但随着重庆滨江路环境与配套设施的日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛的金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景
3、楼盘分别以独特的概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域的共赢吸引较多消费者的眼球。然而江景楼盘的异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争。二、重庆房房地产市市场开发发简析1、20003年上上半年重重庆市房房地产市市场的总总体供求求表指标开发施工面面积（万平米）房屋竣工面面积（万平米）房屋销售面面积（万平米）房屋销售平平均价格格（元/m2）开发投资额额（亿元）2003年年上半年年3781.2345.33532.8861987112.775住宅2823.1240.77481.221763同比增长（%）19.967.4104.444.3437.2办公楼128.118.33.62848商业营业用用房
4、83096.339.06638822、结论分分析：（1）20003年年上半年年，重庆庆市商品品房销售售面积继继续保持持一定幅幅度的增增长，全全市商品品房销售售面积达达10442.11万平方方米，同同比增长长46.9%。其其中主城城区销售售面积达达7088.8万万平方米米，同比比增长229.66%。与与此同时时，商品品房竣工工面积则则低于销销售面积积。20001年年，重庆庆市房地地产竣工工面积为为10220.66万平方方米。商商品房销销售面积积大于竣竣工面积积，在一一定程度度上降低低了商品品房的空空置量，对对于房地地产业的的发展是是一大利利好，同同时也表表明重庆庆市房地地产业充充满着活活力，开开
5、发前景景广阔。（2）20003年年上半年年，重庆庆市商品品房商品品面积更更得到高高速增长长，房屋屋销售面面积远高高于竣工工面积，2003年上半年房屋销售面积同比增长在104.4%，分析市场的主要原因在于一场全市范围内的大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产的旺盛需求和价格的上涨。三、市场调调查分析析由于本项目目所在区区域的可可比性江江景楼盘盘较少，故故我司以以渝中区区江景楼楼盘为主主作调查查分析。（一）市场场调查分分析表（略略）二）结论分分析1、 目前渝渝中区的的江景物物业建筑筑形态主主要由高高层建筑筑组成，其其品质以以中高挡挡为主，市市场价格格在建面面36000339000元/平米左左右，本本项
6、目区区域江景景物业的的市场价价格在建建面28800元元/平米左左右。2、 江景物物业的产产品设计计主要以以建面11201500平米的的两房与与三房为为主，热热销户型型主要以以建面8801120平平米内的的小两房房与三房房为主，其其主要原原因是总总价相对对较低，造造成以大大户型为为主力的的江景物物业销售售较差。3、 由于渝渝中区的的嘉滨路路沿线正正处与规规划建设设中，其其周边的的环境较较差，生生活配套套相对较较弱，这这也是目目前影响响江景物物业销售售的主要要原因。4、 通过市市场调查查发现本本区域的的江景物物业在产产品设计计上有较较多的“黑房”，主要要由于江江景物业业的占地地面积相相对较小小，其
7、落落差较大大，临江江面户型型多由33-4户户，建面面1300平米1170平平米的三三室组成成，而一一梯8户的单单层布局局，导致致其他背背江的户户型采光光差和房房间 “黑房房”形成。四、项目研研究分析析（一）项目目的SWWOT分分析1.项目优优势（SS）（1）良好好的江景景资源 本项目位于于渝中区区曾家岩岩嘉滨路路，北接接嘉陵江江大桥，500米江岸线，视野宽阔，嘉陵江景一览无余。（2）增值值空间较较大。本区域尚处处于规划划建设期期，其本本区域住住宅价格格相对较较低，随随着交通通与生活活配套上上的完善善、成熟熟，有利利于提升升本项目目物业的的增值空空间。2.项目劣劣势（WW）（1）地块块面积较较小
8、，地地形落差差较大地块临街面面长度较较短，地地块现覆覆盖物为为农田、杂杂草。地地势起伏伏，中心心低落差差约200米，其其两面由由高层建建筑夹集集，这对对本项目目环境规规划与产产品设计计有较大大难度。（2）交通通系统不不完善本区域道路路（嘉滨滨路）作作为进入入渝中半半岛的外外环，主主要分流流进入主主城区的的外地车车辆，其其公交车车辆较少少，出行行极为不不便。（3）区域域商业配配套设施施缺乏本区域正处处于规划划建设中中，其商商业配套套主要由由上清寺寺与观音音桥商业业支持，而而本区域域配套设设施主要要由各小小区与学学田湾居居民区独独立组成成，这与与本项目目所在位位置都有有较远的的距离，也也使本项项目
9、在配配套服务务设施上上相对缺缺乏。3.项目市市场机会会（T）（1） 交通通系统的的完善本项目区域域公交车车站的设设立与220044年6月，轻轻轨较新新线（22号）的的通行，在在很大程程度上完完善了本本区域（嘉嘉滨路）的的交通系系统，大大大提升升了本区区域的地地段品质质。（2） 政府府规划有有助于推推动本区区域房地地产市场场发展南滨路繁华华景象将将是本区区域市场场未来发发展的前前瞻，在在政府对对渝中半半岛整体体规划中中，嘉滨滨路将规规划形成成集高档档住宅、餐餐饮娱乐乐为一体体的 “休闲水水岸”，这对对本区域域房地产产市场开开发有较较好的发发展前景景。（3） 楼盘盘、人气气的聚集集加快商商业成形形
10、在对本项目目所在区区域的市市场调查查分析中中，本区区域楼盘盘都以嘉嘉滨路轻轻轨车站站（曾家家岩）为为点，沿沿线1公里内内集中开开发，建建筑形态态主要以以单体楼楼为主的的，现已已开发的的楼盘江江都怡园园成功引引进了餐餐饮巨头头天天天鱼港，建建立了本本区域良良好的商商业氛围围，在本本区域楼楼盘的陆陆续面市市，人气气的聚集集，将支支撑与促促进本区区域商业业的快速速发展。4.项目风风险（OO）（1）目前前本区域域除江都都怡园已已建成外外，其他他在建楼楼盘已开开始动工工（场地地平整），其其位置都都位于轻轻轨旁，与与本项目目地段相相比有好好优胜，这这将在今今后一定定程度上上加剧了了本项目目的区域域竞争。（
11、2）北滨滨路与沙沙滨路正正处与建建设发展展中，实实力较强强的开发发商也陆陆续在其其圈地开开发高品品质的江江景物业业（如北北滨路的的金沙水水岸、沙沙滨路的的金沙港港湾），都都将形成成本项目目较强的的潜在竞竞争对手手。（3）南滨滨路楼盘盘以较高高的品质质规模与与成熟的的商业配配套成为为消费者者选择江江景物业业的主要要区域，这这将对本本项目日日后的销销售有较较大的冲冲击。（二）项目目最大价价值的挖挖掘本项目最大大价值的的挖掘是是通过对对项目地地块的价价值分析析，努力力克服不不利因素素的限制制与影响响，最大大限度的的发挥项项目地块块的资源源优势，让让消费者者切实感感觉所购购买的住住宅产品品的超值值性，
12、充充分挖掘掘其项目目的最大大价值。（1）品牌牌价值充分利用开开发商企企业雄厚厚的自身身实力与与形象促促进本项项目的受受众力度度，提升升本项目目的潜在在品质形形象。 （2）产品品价值通过对本项项目可看看山城“江景、夜夜景”的优势势，合理理的规划划，独特特的产品品设计，优优质的物物业管理理来构筑筑本项目目的产品品价值，将将本项目目做成区区域及全全市的精精品江景景物业，在在市场中中脱颖而而出，成成为购房房者关注注的焦点点。（3）交通通价值本项目紧邻邻轻轨车车站，拉拉近空间间距离，提提升本项项目品质质优势。（4）机会会价值充分利用滨滨江路房房地产发发展的契契机，炒炒热本区区域，聚聚集人气气，顺势势推出
13、“本项目目”，一炮炮而红，大大造成为为江景楼楼盘的品品质典范范。三、产品定定位项目所处地地块面积积较小，相相邻项目目都是以以高层建建筑为主主，故我我司将本本项目规规划设计计为311层的高高层建筑筑，主要要分为裙裙楼（地地下一层层，临街街三层）的的商业部部分和塔塔楼（227层）的的住宅部部分。以以下分别别对裙楼楼和塔楼楼进行定定位分析析。（一）裙楼楼定位餐饮饮、娱乐乐业依据地块所所处位置置嘉滨滨路沿线线的发展展大体走走势，我我司将其其裙楼部部分主要要定位为为餐饮、娱娱乐市场场。1、 本项目目不适合合经营百百货业态态。百货业态一一般建立立在人流流量大的的商业中中心地区区，很大大程度上上依赖于于人流
14、的的聚集来来保证收收益的产产生。而而该地块块虽然临临街，但但没有大大面积的的广场或或其他公公共休闲闲场所吸吸引人群群逗留，仅仅仅依靠靠少量的的地区客客户是远远远不能能保证此此种业态态的利润润收益，所所以，本本项目不不适合于于百货业业态生存存。2、 本项目目不适合合经营汽汽车、建建材等专专业市场场。该项目临街街，存在在做汽车车、建材材等专业业市场的的条件。但但汽车市市场对楼楼层层高高有一定定要求，裙裙楼高度度的增加加造成塔塔楼高度度降低，从从而减小小住宅建建筑面积积；无论论是汽车车还是建建材市场场，都会会因区域域内没有有同类市市场而显显得势单单力薄，形形成较大大的市场场风险。3、 项目裙裙楼宜做
15、做餐饮、娱娱乐市场场。尽管目前地地块周围围餐饮娱娱乐行业业氛围还还没充分分显现，但但天天渔渔港的餐餐饮巨头头姿态就就是该地地区发展展的牵引引力；并并且渝中中半岛城城市形象象“休闲水水岸”定位也也为本区区域市场场发展提提供了政政策支持持；轻轨轨20004年通通车、嘉嘉滨路交交通的改改善都将将带动该该地区的的经济发发展。（二）塔楼楼定位中高高档住宅宅产品项目处于居居住区之之中，若若做写字字楼产品品在交通通方面条条件限制制相当大大，所以以我司将将塔楼定定位为住住宅。项目依嘉陵陵江而建建，江景景资源是是本项目目优势与与卖点的的突出体体现。由由于该项项目占地地面积小小，自身身不可能能在主题题景观营营造上
16、大大做文章章，所以以必须要要对自然然景观进进行充分分利用，倾倾力打造造江景住住宅。嘉嘉滨路已已有部分分江景房房存在，并并且沿线线仍有大大量地块块或圈地地或已进进入拆迁迁阶段，所所以，我我们的项项目一定定要寻求求差异化化竞争。我我们将项项目定位位为中高高档产品品，在塔塔楼建筑筑设计上上采用梯梯型退台台设计，加加大住宅宅的景观观面与采采光面，走走精致、阳阳光的产产品路线线，这主主要依赖赖于产品品户型的的超大落落地玻璃璃景观窗窗、弧形形窗、景景观阳台台，以及及在外立立面的设设计等方方面，这这部分将将随后进进行详细细阐述。（三）形象象定位对于一个房房地产项项目来说说，除了了产品定定位与特特点之外外，可
17、以以通过赋赋予产品品概念来来达到形形象的树树立与提提升，也也就是所所谓的虚虚实结合合。 根根据产品品定位和和建筑设设计，我我司提出出“上生活活空间”的居家家理念，本本项目是是一个居居家的闲闲适之所所，坐观观潮涌潮潮落，人人生却一一直向着着更高的的方向走走；“上”是一种种趋势，一一种冲劲劲，代表表积极，上上风上水水，源于于产品外外观的梯梯形设计计与户型型上的跃跃层设计计，表达达生活往往更高处处发展之之意，并并可衍生生出时“尚”之感。居居家理念念的诠释释，凸显显本项目目的一种标榜、一一种个性性、一种种炫耀，丰丰富了其其品质的的内涵。四、目标客客户定位位（一）裙楼楼目标客客户定位位由于该区域域目前只
18、只有天天天渔港一一家大型型餐饮，市市场环境境成熟度度远远不不够，需需要知名名商家入入驻为区区域定位位迅速造造势，带带动区域域发展，所所以裙楼楼目标客客户介定定为具有有一定影影响力和和品牌形形象的大大型餐饮饮、娱乐乐商家，以以带动本本地区的的娱乐业业经营，同同时也是是为嘉滨滨路蓄势势。（二）塔楼楼目标客客户定位位从对本地区区的前瞻瞻出发，我我们初步步认为该该项目的的目标客客户群定定位为以以二次置置业者和和多次置置业的投投资户为为主。以以下为细细分：1、 本区域域企事业业单位职职工，占占20%左右。上清寺历来来是重庆庆市的主主要行政政区域，该该地区人人群主要要以企事事业单位位职工为为主。这这类人群
19、群大部分分已有集集资建房房供居住住，家庭庭人口多多以三口口之家为为主，他他们有稳稳定的收收入来源源，略显显落后的的居住环环境令他他们产生生了更新新换代的的要求。工工作的就就近性则则圈定了了他们选选择住房房的范围围。2、 现有居居所较远远的渝中中区上班班族，占占55%左右。这部分人群群年龄结结构偏年年轻化，约约在255-300岁之间间，是城城市中的的精英人人群，收收入高而而稳定。居居家远离离工作场场所，每每天浪费费大量的的时间在在交通上上，生活活、工作作都不甚甚方便，这这就提出出了选择择就近居居家的要要求。他他们或为为首次置置业，或或为更新新居所，或或为第二二居所，构构成比例例约为33：5：2。
20、3、 普通投投资户，占占20%左右项目所处的的居住区区大环境境必然涵涵盖了部部分普通通投资型型客户在在内，普普通投资资客户群群资金量量不大，但但极具有有投资意意识，这这部分人人的闲散散资金量量约在11540万之间间，他们们通常投投资于中中小户型型，而且且投资量量不大，一一般在两两套以内内，他们们的职业业特征是是本地个个体工商商户、有有多年资资金积累累的重庆庆老居民民、政府府公务员员和小型型企业老老总等。4、 本地区区拆迁户户，占55%左右右。该区域拆迁迁户数量量不多，主主要在沿沿江地带带，他们们在选择择居所的的心理接接近性和和地域性性上，拆拆迁户中中的一部部分会就就近选择择新居所所。规划建议（
21、一） 产品整整体布局局（1）产品品整体布布局如附附件1所示。（2）对产产品整体体布局的的分析说说明：入口：在在临嘉滨滨路段开开设主入入口，同同时，为为方便业业主生活活，考虑虑从龙泉泉小区借借道，作作为住宅宅的次入入口。 该该地块本本身的限限制，不不能从其其他地方方开设主主入口，虽虽考虑从从龙泉小小区借道道，但不不宜设为为主入口口，有损损产品品品质。 该该路段交交通的日日趋成熟熟。离项项目十分分钟处设设有轻轨轨站点，在在20005年的的即将完完工同通通车。同同时，该该路段设设有公共共汽车站站。 周周边地块块的日益益成熟。据据我司对对周边地地块的调调查和估估计，随随着轻轨轨站点的的修建和和住宅项项
22、目的不不断开发发，该路路段在以以后将会会形成一一个日益益成熟的的住宅片片区。绿化景观观：将转转换层架架空，修修建12200平平米左右右空中花花园。同同时，对对建筑物物一侧的的堡坎进进行景观观处理。 由由于项目目地块的的限制，无无空间进进行较大大面积的的景观绿绿化，属属于项目目的缺陷陷之处。考考虑到对对此缺陷陷的弥补补和充分分的利用用空间，可可在转换换层修建建空中花花园。 建建筑物一一侧近225米的的堡坎给给建筑的的较低层层住宅带带来诸多多不便，如如产生较较大的压压抑之感感、采光光通风较较差等等等，为了了缓解这这些不良良后果，可可考虑对对堡坎进进行景观观绿化上上的处理理，如种种植藤状状开花植植物
23、等。道路：考考虑消防防要求，沿沿地块的的外边界界布置环环形车道道。同时时在临滨滨江路一一段地块块两侧预预留车行行道进出出口。 （二） 商业物物业（1）商业业平面布布置如附附件2所示。（2）商业业物业：项目的3层层裙楼定定位为餐餐饮、娱娱乐，单单层面积积在20000平平方米左左右，总总建筑面面积在660000平方米米左右。（三） 住宅物物业（1）住宅宅物业平平面布置置如附件件3所示。 （2）住宅宅物业： 概况况：项目塔楼部部分定位位为住宅宅，其单单层建筑筑面积在在9000平米左左右，一一梯9户，平平均每户户建筑面面积控制制在1000平米米以内。住住宅塔楼楼为277层，总总建筑面面积约为为2.44
24、3万平平方。 户型型本项目成功功的要素素之一是是产品的的品质，而而户型又又是体现现项目品品质的关关键点。该项目一梯梯9户，设设计了六六种精致致户型： 户型配配比为：户型套内面积主卧客厅所占比例（套套数计）三室二厅双双卫三室二厅双双卫二室二厅单单卫二室二厅单单卫二室二厅单单卫（跃跃层）一室一厅单单卫 户型功功能设计计亮点： 观景景。单层层平面设设计保证证70%的户型型皆可直直观江景景。这是是本项目目较大的的卖点。 采光光。每个个户型主主要空间间均有较较大的采采光面。另另外，建建议观景景阳台与与客厅之之间采用用落地窗窗。这将将成为本本项目的的另一卖卖点。 增大大阳台面面积，扩扩展阳台台功能。对对离
25、江较较近的两两个优质质户型设设计大面面积阳台台。大面面积阳台台使客厅厅与户外外有机结结合，亦亦有引户户外风景景于户内内之功效效。 弧型型采光面面。对梯梯形退台台处理的的第二层层户型转转角采用用弧型采采光面。避避免了观观景阳台台对后面面住户的的观景影影响，也也保证了了这些户户型的采采光、观观景效果果。 精致致斜阳台台。对部部分离江江较远，易易受周边边建筑物物影响的的户型设设计精致致的观景景斜阳台台，增大大景观面面。以弥弥补这些些户型的的不利之之处。 户型细细部设计计的亮点点户型内部的的功能区区布局容容易引起起重视，但但是一些些细部环环节却容容易被忽忽视，而而细部的的人性化化处理能能给用户户带来真
26、真正的实实惠与方方便。 所所有户型型客厅开开间都保保证在33.6mm以上；主卧室室开间至至少一面面在3.6m以以上，便便于摆放放室内家家俱，卧卧室最小小开间不不低于22.7mm。 大大部分户户型的主主卧室都都布置在在室内走走廊尽头头，且室室内通道道的长度度不超过过其宽度度的4倍。 大大部分户户型都设设置了入入户玄关关，作为为空间过过渡，使使主要空空间更加加私密，同同时也方方便换鞋鞋，整理理衣冠。 大大部分户户型设计计中厨房房尽量靠靠近入户户门，避避免了穿穿越客厅厅。 所所有的户户型设计计都保证证了客、餐餐厅在空空间上尽尽可能的的连通，一一是使得得空气流流通，二二是照顾顾到了人人们边吃吃饭边看看电视的的习惯。配套设施施规划规划在转换换层建集集中会所所，约8800平平方米。由由于项目目周边配配套设施施的不完完善，需需要在项项目内部部设置一一定的配配套设施施，但地地块本身身存在诸诸多限制制，不可可能将配配套设施施置于建建筑物周周遍，因因此，将将配套设设施集中中在会所所，设于于转换层层，实现现与空中中花园的的浑然一一体。 集集中会所所需要配配备的功功能： 茶茶室 小小型超市市 健健身房 台台球室