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1、“联想高科经典都市”商品住宅开发项目可行性研究报告目录一、总论二、市场分析三、建设内容四、环保与市政配套五、组织机构与人力资源配置六、建设进度安排及物料供应七、资金筹措八、效益分析九、研究结论与建议 一、总论（一）项目背景1项目名称：“联想高科经典都市”居住小区2承办单位概况：“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。公司注册资本1亿元（“世纪地产”3000万元，武汉高
2、科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。3可行性研究报告的编制依据：（
3、1）城市居住区规划设计规范（2）武汉市规划管理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范（二）项目目概况11地块块位置：关山一一路与楚楚雄大道道交会处处往南4400mm处。光光谷创业业街位于于本案东东侧，南南抵武汉汉职业技技术学院院，西紧紧邻关山山一路，北北靠长江江有线电电厂。地地块紧邻邻光谷CCBD中中心区，不不仅未来来发展前前景不俗俗，其现现有配套套设施也也十分成成熟。周周边商场场、菜场场、休闲闲广场众众多，大大专院校校林立，公公园、医医院等公
4、公共设施施相距不不远。“联想高高科经典都都市”居住小小区周边边有：华华中科技技大学、中中南民院院、鲁巷巷广场、关关山市场场、关山山中学、鲁鲁巷小学学、光谷谷核心市市场、电电信数码码港、长长江乐园园、东湖湖新技术术开区等等。位于于此地生生活方便便而多彩彩。2建设设规模与与目标：土地面面积：2270亩亩（18800990平方方米）容容积率：1.775（本本地块位位于武汉汉市郊区区，沿关关山一路路南行8800米米即达武武黄高速速公路，是是武汉光光谷的重重点开发发地段，因因此为了了吸引众众多的科科技人才才，光谷谷白领阶阶层来此此购房置置业，把把容积率率把握在在较小的的数值）建筑面积：314528平方米
5、开发周期：7至8年土地价格：5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）3周围环境与设施（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；（3）武汉光谷CBD中心光谷创业街位于本案东侧4项目投入资金及效益情况项目总投资：33597.28万元自有资金投入：12400万元住宅销售价格：2000元/平米起项目销售收入：59104.00万元项目税后利润总额：16127.14万元项目毛利润润：27.28项目内部收益率：25.39（三）项目建设缘由1项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步
6、开拓发展公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。2项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民
7、的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主
8、导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储
9、备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。3由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项
10、目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。4项目开发优势所在世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉高科集团的相关政策优势和充足的土地储备融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势（四）市场场分析11武汉汉概况武武汉市是是中国六六大中心心城市之之一。在19992年年国家公公布的中中国城市市综合经经济实力力50强强中，武武汉名列列第六。220011年，武武汉市国国内生产产
11、总值达达到13348亿亿元，按按可比价价格计算算，比220000年增长长12%。经济济运行质质量提高高，全年年实现财财政收入入1500.188亿元,同比增增长211.8%,占国国内生产产总值的的比重为为本111.1%。自119922年以来来,武汉汉经济发发展驶入入快车道道,全市市国内生生产总值值连续保保持两位位数增长长,高于于全国、全全省平均均水平。经经济运行行质量和和效益明明显提高高，人民民生活水水平继续续改善，各各项社会会事业全全面进步步，实现现了“十五”计划的的良好开开局。得得天独厚厚的地理理环境，经经过数千千年的开开拓点染染，创造造了辉煌煌的物资资文明和和精神文文明，为为武汉的的飞速发
12、发展奠定定了坚实实的基础础。中华华人民共共和国成成立后，武武汉经过过几十年年的发展展，已经经成为一一个门类类齐全的的综合性性工业基基地，华华中地区区的内外外贸易中中心，我我国内地地最大的的交通枢枢纽和重重要的教教育、科科研基地地，在全全国2221个地地级以上上城市中中，武汉汉的综合合经济实实力居第第六位，是是中国的的特大中中心城市市之一。改改革开放放以来，武武汉的投投资“洼地效效应”显现，目目前利用用外资居居中国中中西部大大中城市市之首，实实际利用用外资663.77亿美元元，外资资来自全全球五大大洲400多个国国家或地地区，全全球5000强跨跨国公司司有355家来汉汉投资，另另有455家设立立
13、了代表表处。迈迈向世界界超级城城市世世纪之交交，正当当世界各各大城市市都在描描绘新的的发展蓝蓝图之际际，美国国未来来学家杂杂志19999年年6-77月刊发发表了著著名学者者麦金利利-康韦韦所著题题为未未来的超超级城市市的文文章，预预言中国国的上海海、武汉汉将进入入21世世纪全球球十大超超级城市市之列。超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场
14、；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。2光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成
15、为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉中国光谷”）。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区-武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条
16、件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。（2）建筑类型武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市
17、中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层
18、只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善
19、生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。本项目建筑筑类型：以高层层（C型型）为主主干，周周围点缀缀布局（AA、B、DD、E型型）多层层住宅。整整个小区区外观上上错落有有致，11.755的容积积率保证证了充足足的绿化化面积和和多处现现代景观观小品设设置在住住宅楼周周围。配配比：多多层：AA型8栋栋、B型型6栋、DD型122栋、EE型7栋栋高层层：C型型14栋栋3目标标市场地地位项目目销售目目标群如如下：（11）外企企、高新新技术企企业、金金融证券券信息业业界白领领人士；（22）周边边高校的的教师以以及工作作者；
20、（33）欲改改善居住住条件的的置业者者；（4）政政府及企企事业单单位中层层以上管管理干部部；（5）外外地来汉汉的经商商者。（66）其他他（五）结论论本项项目社会会效益、经经济效益益、环境境效益俱俱佳，项项目可行行。二、市场分分析（一）市场场概况11武汉汉市总体体经济状状况武汉汉市是中中国六大大中心城城市之一一。在在19992年国国家公布布的中国国城市综综合经济济实力550强中中，武汉汉名列第第六。220011年，武武汉市国国内生产产总值达达到13348亿亿元，按按可比价价格计算算，比220000年增长长12%。经济济运行质质量提高高，全年年实现财财政收入入1500.188亿元,同比增增长211
21、.8%,占国国内生产产总值的的比重为为本111.1%。自119922年以来来,武汉汉经济发发展驶入入快车道道,全市市国内生生产总值值连续保保持两位位数增长长,高于于全国、全全省平均均水平。经经济运行行质量和和效益明明显提高高，人民民生活水水平继续续改善，各各项社会会事业全全面进步步，实现现了“十五”计划的的良好开开局。得得天独厚厚的地理理环境，经经过数千千年的开开拓点染染，创造造了辉煌煌的物资资文明和和精神文文明，为为武汉的的飞速发发展奠定定了坚实实的基础础。中华华人民共共和国成成立后，武武汉经过过几十年年的发展展，已经经成为一一个门类类齐全的的综合性性工业基基地，华华中地区区的内外外贸易中中
22、心，我我国内地地最大的的交通枢枢纽和重重要的教教育、科科研基地地，在全全国2221个地地级以上上城市中中，武汉汉的综合合经济实实力居第第六位，是是中国的的特大中中心城市市之一。改改革开放放以来，武武汉的投投资“洼地效效应”显现，目目前利用用外资居居中国中中西部大大中城市市之首，实实际利用用外资663.77亿美元元，外资资来自全全球五大大洲400多个国国家或地地区，全全球5000强跨跨国公司司有355家来汉汉投资，另另有455家设立立了代表表处。迈迈向世界界超级城城市世世纪之交交，正当当世界各各大城市市都在描描绘新的的发展蓝蓝图之际际，美国国未来来学家杂杂志19999年年6-77月刊发发表了著著
23、名学者者麦金利利-康韦韦所著题题为未未来的超超级城市市的文文章，预预言中国国的上海海、武汉汉将进入入21世世纪全球球十大超超级城市市之列。超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）
24、；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。2武汉房地产市场概况国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。
25、形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。3武汉商品住宅价格走势2001年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业依然保持3600元/。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.6
26、7点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。洪山区指指数20001第第四季度度11445.33920002第第一季度度12773.55220002第第二季度度13227.11220002第第三季度度14551.77520002第第四季度度14888.667此季度武武珞路沿沿线楼盘盘销售均均价在330000元/平平方米左左右，且且销售情情况良好好：书香香门第售售罄，均均价在332000元/平平方米左左右的兆兆富国际际大厦取取得了330000平方米米以上的的销量。究究其原因因，一是是有良好好的地理理位置，交交通方便
27、便；二是是该区域域楼盘有有充足的的消费群群体高校教教职工和和成长中中的新小小企业、个个人投资资者，如如书香门门第住宅宅主要针针对的是是高校教教师和博博士、研研究生等等。从市市场现状状看，武武珞路沿沿线地处处城市中中心，土土地成本本比较高高，因此此开发的的项目多多为高层层的商务务写字楼楼或商住住楼。楚雄大大道沿线线聚集了了名都花花园、尚尚文创业业城、华华城新都都、当代代光谷智智慧城等等多个住住宅项目目，除了了名都花花园价格格达到229000元/平平方米以以外，其其他楼盘盘均价在在19440元/平方米米上下浮浮动，该该区域高高校众多多，有较较好的自自然环境境与人文文环境，购购房者多多以高校校教职工
28、工为主。华华城新都都本季度度销售量量在1万万平方米米以上；当代光光谷智慧慧城本季季度销量量也保持持在50000平平方米左左右。总总体而言言，楚雄雄大道沿沿线楼盘盘体本季季度价格格都有所所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着
29、较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。4武汉主要商品住宅楼盘2002年销售大势1市场整体活跃，楼盘销售顺畅2002年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400余套已销售逾70。碧水晴天一期推出的292套住房，两个季度不到销售了70%，而其出售的42间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近10000平方米的销售量；中北路上天源城住宅
30、小区也是近万平方米的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。2名家操盘实力大增目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘“丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还
31、有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。3小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势2002年7月1日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查：2002年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋，总建筑面积将达到200万平方米以上，与上年相比，其增幅为30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，
32、消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。4消费者的购房行为渐趋理性随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40，价格为36.85，环境为22.96，交通为6.47，其他因素的被选率为0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。5.价格及指数2002年第四季度房地产综合物业指数为1115.72点，较上季度上涨66.43点；综合物业平均价格
33、为3207.76元/平方米，与上季度相比上涨了190.98元/平方米，涨幅为6.33%。住宅价格指数此季度为1136.63点，比上季度上涨58.32点；平均价格为2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅为5.41%。写字楼价格指数此季度为1050.07点，较上季度上涨11.36点；平均价格为4208.63元/平方米，较上季度涨了45.55元/平方米，涨幅为1.09%。2002年年消费者者对所购购物业的的要求更更高，买买房不再再只是需需求，还还有欲望望的满足足、房地地产的增增值保值值等成分分因素含含在其中中。20003年年的住宅宅将会进进一步分分为学生生公寓、单单身公
34、寓寓、教师师公寓、老老年公寓寓、公务务员公寓寓等。11-6月月房屋成成交2111188起，同同比增长长52%，其中中，存量量房买卖卖成交1129999起，占占总成交交量的661.555%。全全市房地地产交易易面积2247.42万万平方米米，成交交价值223.114亿元元。其中中，存量量房交易易面积1158.11万万平方米米，占总总交易面面积的663.99%，同同比增长长6%，下下半年将将会有大大副上升升；同期期居民已已购公房房上市交交易200.999万平方方米，占占总交易易面积的的13.3%。 区位位交易总总量存量房房百分比比洪山28.7114.3450%（三）竞争争分析11武汉汉市房地地产住
35、宅宅市场竞竞争特点点特点一一：市政政政策继继续带动动楼市发发展特点二二：规模模性小区区将领导导潮流特点三三：户型型面积在在变小、房房间在变变多特点四四：小高高层物业业受消费费者青睐睐特点五五：成规规模、重重环境特点六六：板状状结构已已成为高高层住宅宅的主流流特点七七：精装装修房需需求不容容忽视特点八八：品牌牌营销引引发楼市市新卖点点2武汉汉区域房房地产竞竞争分析析本项目目位于武武汉洪山山区，周周边的武武昌区区区域内楼楼盘对本本项目构构成竞争争，本报报告采撷撷洪山区区和武昌昌区内主主要楼盘盘大势加加以对比比分析。洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.
36、92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。洪山区指指数20001第第四季度度11445.33920002第第一季度度12773.55220002第第二季度度13227.11220002第第三季度度14551.77520002第第四季度度14888.667此季度武武珞路沿沿线楼盘盘销售均均价在330000元/平平方米左左右，且且销售情情况良好好：书香香门第售售罄，均均价在332000元/平平方米左左右的兆兆富国际际大厦取取得了330000平方米米以上的的销量。究究其原因因，一是是有良好好的地理理位置，交交通方便便；二是是该区域域楼盘有有
37、充足的的消费群群体高校教教职工和和成长中中的新小小企业、个个人投资资者，如如书香门门第住宅宅主要针针对的是是高校教教师和博博士、研研究生等等。从市市场现状状看，武武珞路沿沿线地处处城市中中心，土土地成本本比较高高，因此此开发的的项目多多为高层层的商务务写字楼楼或商住住楼。楚雄大大道沿线线聚集了了名都花花园、尚尚文创业业城、华华城新都都、当代代光谷智智慧城等等多个住住宅项目目，除了了名都花花园价格格达到229000元/平平方米以以外，其其他楼盘盘均价在在19440元/平方米米上下浮浮动，该该区域高高校众多多，有较较好的自自然环境境与人文文环境，购购房者多多以高校校教职工工为主。华华城新都都此季度
38、度销售量量在1万万平方米米以上；当代光光谷智慧慧城本季季度销量量也保持持在50000平平方米左左右。总总体而言言，楚雄雄大道沿沿线楼盘盘体本季季度价格格都有所所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价
39、为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。武昌区：2002年第四季度武昌区平均指数为1083.44点，比上季度上涨了70.89点。平均价格为2350.49元/平方米，比上季度上涨了153.79元/平方米，涨幅为7%。武昌区指指数20001年年第四季季度10003.11820002年年第一季季度9299.88820002年第第二季度度10446.66920002年年第三季季度10112.55520002年年第四季季度10883.444此季度南湖湖地区普普通住宅宅的
40、均价价为17732.69元元/平方方米，比比上季度度提高113.227元/平方米米。随着着南湖地地区逐步步成为武武昌最大大的居住住社区，市市政配套套设施越越来越完完善，社社区文化化气息浓浓厚，况况且随着着社区规规模的逐逐步形成成，土地地稀缺性性明显化化，目前前该地区区已经没没有任何何土地可可用来开开发楼盘盘，这使使得更多多的人希希望在剩剩下为数数不多的的楼盘里里抢到一一块居住住空间。此此季度该该地区强强销物业业是华锦锦花园（二二期）、新新大地博博雅苑、虹虹顶花园园等中档档楼盘，销销售量都都近1000000平方米米，而且且高档物物业像宝宝安加洲花花园、中中央花园园等高档档楼盘的的销售量量也提高高
41、不少。此季度徐东新区物业的均价为2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典，销量都超过6000平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通的主干道之一，徐东新区的物业项目的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在2450元/平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新
42、区。此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150元/平方米，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念。3光谷地区房地产住宅市场分析（1）“光谷地区”概况信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力
43、争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉中国光谷”）。“武汉中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉中国光谷”依托国家级开发区-武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个
44、国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。（2）建筑类型多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，
45、均以多层物业为开发的主要建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的“宝安公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮
46、色。本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。本项目建筑类型：以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。4竞争楼盘分析本项目地处关山一路与雄楚大道交界处，紧临光谷CBD核心地区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。楼盘名称开发商商房型结构价格(元/mm2)交房方方式逸景景苑银峰置置业发展展（武汉汉）有限限公司3*22、4*2、