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1、北京吉普车车厂用地地项目初步可研报报告2005-10一、项目概概况1、项目位位置图一、项目目位置图图项目用地位位于朝阳阳区广渠渠路366号，地地处东三三环南路路东侧，广广渠路与与南磨房房路之间间。北临临广渠路路、南至至南磨房房路、东东距大望望路约6600米米、西侧侧距东三三环南路路约3000米。该该用地北北边界的的广渠路路距离通通惠河约约1.11公里，属属于泛CCBD地地区，地地理位置置极其优优越。2、交通图2、交通通位置图图 扼守多多条交通通要道，四四通八达达。无论论乘坐火火车、汽汽车、飞飞机,均均很方便便、快捷捷。距离离地铁国国贸站仅仅有1.6公里里，步行行仅需要要20分分钟，开开车只需需
2、5分钟钟到达国国贸，规规划地铁铁十号线线穿过附附近的富富力城；25分分钟车程程直达首首都机场场，155分钟车车程直达达北京火火车站。3、用地现现状图3、现场实地图通过实地勘勘测地块块的南北北长约7750米米，东西西宽约3350米米，目前前地块上上已经基基本拆平平，成为为七通一一平待入入市的熟熟地。4、周边状状况东部是CBBD传奇奇和珠江江帝景等等楼盘，北北部是乐乐成国际际项目和和家乐福福超市、其其功能配配套完善善，南部部是隔着着大郊亭亭南路是是普通住住宅区、西西部是内内燃机厂厂宿舍楼楼。5、市政条条件市政条件良良好，整整个土地地已完成成七通一一平，可可满足居居住商业业用地需需要6、规划条条件项
3、目为政府府收购土土地，规规划建设设用地使使用性质质为居住住商业等等，总用用地面积积41449199.4平平方米，其其中规划划建设用用地面积积 31111556.33平方米米，代征征道路用用地面积积634409.7平方方米，代代征绿化化用地面面积4003533.4平平方米；建筑规规模小于于等于99002200平平方米，且且在规划划中有一一条交通通次干道道。整个个地块分分为5个个部分，具具体详细细见下图图。图4、用地地规划图图二、市场分分析1、北京市市房地产产总体市市场近几年来，北京京市宏观经经济持续续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要
4、力量。1.1、供供给方面面l 05年实现现地区生生产总值值68114.55亿元，按可比价格计算，同比增长11.1% ，增幅下降了2.1个百分点，对比全国9.9%的经济增长速度，虽增速开始放缓，但依然保持着高速增长势头。l 05年北京京市完成成固定资资产投资资28227.22亿元，同同比上升升11.8%，增增幅比上上年回落落5.44个百分分点。其其中，完完成房地地产开发发投资115255亿元，同同比增长长3.55%，增增幅下降降19个个百分点点，调控控作用开开始显现现，房地地产开发发投资趋趋于平稳稳。l 05年北京京市房屋屋开复工工面积1140996.22万平方方米，比比上年增增长7.4%；其中
5、住住宅80043.2万平平方米，增增长7.1%。房房屋竣工工面积446799.2万万平方米米，增长长11.3%；其中住住宅30024.1万平平方米，增增长144.1%。 1.2、需需求方面面l 近几年来，随随着北京京经济飞飞速增长，城城市化进进程脚步步加快、008奥运运会的临临近以及及外商直直接投资资额的增增加，北北京成为为世界关关注的焦焦点。经经济发展展的同时时也带来来巨大的的房地产产需求。005年北北京实际际利用外外资355.3亿亿美元，增增长144.4%。，而而全国这这一指标标下降了了-0.5%。l 05年北京京城市居居民人均均可支配配收入达达到1776533元，比比上年增增长122.9
6、%，扣除除价格因因素，实实际增长长11.2%，居民的购买实力大大增强。城镇居民人均住房使用面积19.5平方米，比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米，生活质量在逐步提高。l 05年商品品房销售售面积228033.2万万平方米米，增长长13.4%；其中住住宅25566万万平方米米，增长长12.3%。商商品房空空置面积积13774.22万平方方米，增增长311.6%，受005年市市场宏观观调控的的影响，空置面积略有上升。1.3、小小结 05年对于于北京房房地产市市场来说说，尽管管国家不不断出台台宏观政政策，抑抑制房价价上涨，但但由于需需求强劲劲，房地地产销售售并未出出现类似似上海房房
7、地产市市场大滑滑坡局面面，销售售面积仍仍高于供供销两旺旺的20004年年，北京京房地产产价格依依然呈现现上升势势头。近近期来看看，随着着供给量量加大，局局部地区区需求压压力有所所上升；长期看看，随着着经济的的发展和和08年年奥运的的迫近，北北京房地地产市场场将持续续向好，市场前景乐观。2、区域市市场2.1、泛泛CBDD区域特特点经过十几年年的开发发建设，北北京商务务中心区区已成为为首都北北京最富富有活力力和最具具有现代代化气息息的地区区。目前前区域内内还没有有形成一一个成熟熟的居住住区构架架，但是是雏形业业已形成成，那就就是“一中四四边”，“一中”是CBDD核心区区，“四边”就是西北北东直门门
8、区域，西南广广渠门区区域，东北姚姚家园路路、朝阳阳路、朝朝阳北路路、青年年路沿线线一带，东东南四方方新区(以四方方桥为中中心)。具体有以下特点：2.1.1、 CBD核心心区-顶级级商务区区位置：位于于建国门门外大街街与东三三环交会会处，即即“金十字字”的东北北侧，其其范围西西起东三三环中路路，东至至针织路路，南临临建国路路，北依依光华路路，占地地约300公顷。特点：区域域内大部部分为公公寓、写写字楼项项目。世世界5000强中中已有1156家家进驻北北京，其其中2/3在CCBD地地区。根根据北京京商务中中心区综综合规划划方案，未未来核心心区不仅仅是CBBD的区区域中心心，更是是未来的的财富、信信
9、息、交交通中心心。代表项目：东方瑞瑞景、建建外SOOHO、通通用时代代等。2.1.2、 西北东直门门-中西西文化交交流区位置：东直直门附近近，以东东直门为为核心，占占地约227公顷顷。特点：东直直门地区区是北京京东西方方文化结结合最好好的地区区，也是是文化底底蕴和文文化生活活氛围最最浓郁的的地区之之一。单单从居住住环境讲讲，东直直门区域域在一定定程度上上比CBBD核心心区更有有优势。这这由于在在空间密密度上，东东直门区区域明显显低于CCBD核核心区，第第一使馆馆区、工工人体育育馆、农农展馆、保保利大厦厦等一些些区位格格局都基基本稳定定，不可可能再像像CBDD核心区区那样集集中出现现大量的的高密
10、度度建筑；代表项目：海晟名名苑、皇皇家港湾湾等。2.1.3、 东北姚家园园路、朝朝阳路、朝朝阳北路路、青年年路沿线线-纯居居住区位置：以东东四环和和东五环环为纬，以以朝阳北北路、朝朝阳路、姚姚家园路路为经，地地块规则则，以长长方形或或者梯形形板块居居多，高高中低楼楼盘各得得其所。特点：该区区域是CCBD东东北门户户居住区区，此区区域内，即即使是同同一区域域，盘与与盘之间间的定位位也大相相径庭。在在价位上上，与其其它几个个区域相相比，东东北区域域的优势势是明显显的。代表项目：珠江绿绿洲等。2.1.4、 西南广渠门门-高档住住宅区特点：作为为几十年年来形成成的大型型成熟社社区，广广渠门、光光明桥区
11、区域的新新兴房地地产开发发只是在在近些年年才陆续续启动，主主要是将将区域内内小部分分危旧房房或工厂厂用地进进行拆迁迁改造，目目前新建建项目分分布在护护城河西西岸和两两广路两两侧。一一些中高高档住宅宅项目的的陆续兴兴建，提提升了这这个区域域的整体体形象和和房地产产品质，改改变了以以往这一一区域内内缺乏现现代高品品质社区区的面貌貌。代表项目：富力城城、优士士阁等。2.1.5、 东南四方新新区-绿绿色生态态区位置：四方方新区以以四环路路与京沈沈路交汇汇的南交交通枢纽纽四方桥桥为中心心，北与与CBDD核心区区遥相呼呼应，仅仅10分分钟车程程。整个个新区共共由4部部分构成成，总面面积为665平平方公里里
12、。特点：CBBD东南南门户四四方新区区内的第第三大住住宅项目目世纪华华侨城将将于年内内揭开神神秘面纱纱。加上上四方新新区正在在建设中中的近11平方公公里的大大型生态态旅游公公园、220年成成树密林林公园、窑窑洼湖公公园、已已经运营营并扩建建的燕莎莎OUTTLESSS购物物中心、北北京工业业大学，以以及将要要建设的的20008年奥奥运会球球类比赛赛场馆等等，在距距CBDD仅3公公里之遥遥的东南南区域，四四方新区区以鲜明明的绿色色生态、旅旅游休闲闲、商业业、文化化等特色色成为京京城东南南部一颗颗璀璨的的明珠。代表项目：山水文文园、世世纪东方方城等。2.2、供供给方面面l 作为北京CCBD的的功能配
13、配套区，区区域内住住宅多为为高档住住宅项目目为主。目目前，区区域内在在售商品品房的销销售价格格主要集集中在88,0000元/平方米米-177,2000元/平方米米之间，详详见附件件一。l 从近期看，这这一区域域内有多多个高档档产品入入市，住住宅最高高均价已已达到117,0000元/平平方米，商商业达到到40，0000元元/平方方米，详详见附件件一和附附件二，且多数是现房和准现房销售。区域供应量大，市场竞争激烈。l 从长远看，CBD区域潜在供应量不大，同时，朝阳区政府也已表明态度，不会再像过去那样支持该区域的住宅开发。多为项目的后续工程，数量有限。2.3、需需求方面面l 近期，由于于区域内内项目
14、的的短期放放量集中中的，市市场销售售情况一一般，但但此区域域内大量量的高收收入阶层层和外国国公司，这这种硬性性刚性需需求仍然然强劲，受受此影响响市场价价格下不不会出现现下滑。区区域住房房仍是投投资者的的首选，高品质、标志性楼盘依然是市场的焦点。 l 从长期看，随随着CBBD作为为中央商商务区功功能的不不断加强强，跨国国公司入入驻将进进一步增增加；同同时，加加上预期期人民币币将会升升值因素素的影响响，都将将导致对对此区域域内住房房的需求求将进一一步上升升。3、西南广广渠门区区域分析析3.1 与与周边区区域关系系2.2. 与CBDD的关系系:广渠渠门区域域处于CCBD由由西向东东、由北北向南的的延
15、长线线上，与与CBDD的联系系主要通通过东四四环及广广渠路东三环环，但四四惠桥局局部交通通一直不不是很便便利，而而且广渠渠路路况况一直较较差，再再加上长长安街、通通惠河以以及铁路路形成的的屏蔽使使得百子子湾区域域受CBBD的辐辐射相对对较少。这这种情况况在今后后一两年年内应该该会有所所改善。广广渠路将将要改造造扩宽成成城市快快速路，今今年内就就会动工工。有消消息称北北京东站站也会搬搬迁。这这样会使使得百子子湾区域域与CBBD的联联系更加加便捷和和通畅。 2.3. 与东四环沿沿线区域域的关系系:由东东四环窜窜起的区区域向北北有燕沙沙区域、望望京区域域，向南南有四方方新区区区域。这这几个区区域与百
16、百子湾区区域都因因为东四四环的存存在而成成为存在在竞争关关系的区区域。燕燕沙有着着涉外氛氛围，属属于比较较高档的的区域；望京是是北京比比较早开开发的住住宅区，有有着比较较高密度度的居住住人口和和相对比比较成熟熟的市政政配套和和生活配配套；南南部的四四方新区区是南磨磨房乡规规划重点点发展的的区域，现现在已经经有了世世纪东方方城和山山水文园园两个大大规模住住宅社区区的开发发，不远远的将来来还会有有规划中中的华侨侨城公园园落户，将将来的前前景也是是比较看看好的。这这些区域域对百子子湾区域域来说，既既是竞争争，同时时也是对对整个东东四环大大区域成成熟度的的一个促促进，特特别是一一些新生生代区域域，将为
17、为东四环环的发展展成熟注注入新的的活力。但但这些新新生代区区域自身身的成熟熟也需要要一定的的时间，所所以各区区域的有有机连接接还有待待时日。 3.2、周周边配套套情况广渠路、大大望路板板块是离离CBDD很近的的生活支支撑区，经经过合生生创展、今今典集团团、富力力集团等等大型开开发商的的共同开开发，作作为北京京市东部部新中心心的发展展潜力正正日益突突显。住住宅先行行，生活活配套和和区域商商业随后后跟着发发展。现现在已有有家乐福福、百安安居等大大型连锁锁商业以以及餐饮饮行业进进驻大望望路板块块。详细细见下表表：广渠路366号地附附近商业业状况名 称位 置距 离经营步行车行范围（分）（分）海文王府井
18、井百货“潘家园桥桥”以北6600米米4515日用百货京客隆双井井店双井桥东南南角155食品百货普尔斯马特特超市会会员店“东三环南南路/劲劲松路(路口)”东北方方向3000米3012食品百货鄂尔多斯专专卖双井井分店“劲松桥”以北8800米米左右3010毛衣服装北京国美电电器有限限公司双双井店“广渠门外外大街/垂杨柳柳中街3010家用(路口)”以东2200米米电器北京好视明明眼镜有有限公司司北京眼眼镜厂总总店“东三环南南路/劲劲松南路路6015眼镜(路口)”以南2200米米“劲松南路路/潘家家园东路路4515图书王府井书店店劲松分分店(路口)”东北方方向1000米文具主食厨房劲劲松连锁锁店“东三环
19、南南路/劲劲松路6020厨房(路口)”以西1100米米百货4、项目优优劣势分分析4.1、优优势l 黄金区域土土地供应应稀少，土土地升值值潜力巨巨大；l 区位优势突突出，市市政条件件及商服服设施配配套完善善；l 区域交通极极其便捷捷，四通通八达；l 周边高档项项目聚集集，整个个区域形形成良好好的人文文生活氛氛围。l 与 CBDD区域通通过国贸贸桥形成成中心对对称关系系，市场场潜力巨巨大。4.2、劣劣势l 拿地成本较较高4.3、威威胁l 周边同档次次住宅供供应量较较多4.4、机机会l 高档楼盘汇汇集，区区域优势势明显；l 地块规模大大，典型型的黄金金大盘，足足以改变变区域市市场面貌貌 5、可比项项
20、目5.1、富富力城l 位置：位于于广渠门门外大街街北侧，忠忠实里居居住区以以东，光华木木材厂以以南，东东三环南南路以西西；l 项目定位：公司中中、高层层管理人人员、外外籍员工工以及其其他中、高高收入阶阶层。l 规模：项目目占地4487，8800 平方米米，总建建筑规模模1,3390,0000 平方方米，绿化率率达488%，主主力户型型在23居（8851180平平方米之之间）。目目前已经经开发完完毕的一一期20004年年底入住住，二期期20005年77月以前前入住。项项目的三三期将从从20005年110月开开始陆续续入住l 销售均价：截止到到05年年8月份份，122、366、155号楼起起价：1
21、100000元/平方米米；均价价：1005000元/平平方米；最高价价：1225000元/平平方米，一一次性付付款、银银行按揭揭l 销售情况：目前销销售情况况良好，项项目品质质较高。l 特点：此项项目与本本案以东东三环南南路相隔隔，产品品定位也也比较相相似。从从地理位位置上讲讲：富力力城更靠靠近核心心区，且且在三环环路以内内，位置置更佳。但但由于富富力城由由于开盘盘较早，对对本案销销售影响响不大。5.2、珠珠江帝景景l 位置：地处处东三环环与东四四环之间间，西大大望路与与广渠路路交叉十十字路口口东南角角,东长长安街、大大望桥向向南16600米米。北侧侧为广渠渠路,西西侧为西西大望路路,东南南两
22、侧为为服务社社区的市市政规划划路, l 项目定位：公司高高层管理理人员、海海外人士士和其他他高收入入阶层以以及市场场投资客客。l 规模：项目目占地3310，0000 平方米米，总建建筑规模模9000,0000 平平方米，绿化率率达400%，容容积率约约2.889，主主力户型型在23居（11302400平方米米之间）。目目前项目目的一期期、二期期已售罄罄，珠江江帝景三三期圣维维利亚220055年9月月17日日正式开开盘。l 销售均价：截止到到05年年9月份份，起价价：9550000元/平平方米；均价：110000元元/平方方米；最最高价：160000元元/平方方米，一一次性付付款、银银行按揭揭l
23、 销售情况：项目三三期刚开开盘不久久，市场场销售势势头不错错，品质质很好，价价格较高高。l 特点：此项项目与本本案以广广渠路相相隔，产产品定位位也比较较相似，规规模大小小也基本本一致。对于未未来本案案前期开开盘有一一定竞争争，因此此要求本本案必须须在项目目品质上上做的更更精。三、市场定定位1、项目定定位经过以上分分析，结结合地段段优势和和市场特特点, 我们认认为该项项目的定定位：以以顶级商商业、55A写字字楼、高高档住宅宅为一体标志性性建筑综综合体，具体比比例见44规划指指标假定定。2、客户定定位自20011年底，商商务中心心区（CCBD）的的规划正正式出台台。整个个商务中中心区建建筑总规规模
24、8000-110000万平方方米，其其中写字字楼约占占50，公寓寓25，商业业、服务务、文化化、娱乐乐设施等等占255。从从这一规规划可以以看出，北北京的CCBD与与国外传传统的中中心商务务区不同同，居住住的成分分所占比比例较大大. 目前，在CCBD购购房群体体中，从从购房目目的来看看，600%的客客户为工工作需求求，200%客户户为区域域投资客客；从群群体年龄龄来看：集中在在25-40岁岁之间，约约占客户户总量的的80%左右。从从消费需需求来看看：这部部分人的的工作和和消费场场所主要要在CBBD、国国贸、燕燕莎等区区域，这这部分消消费群体体对区域域内的环环境、科科技含量量、物业业管理及及社区
25、配配套等有有较高的的要求，且且注重心心理诉求求，强调调社区文文化。泛 CBDD区域住住宅项目目客户一一览表泛 CBDD区域住住宅项目目客户一一览 项目 客户 苹果社区 60CBBD，另另有外地地人（在在附近开开公司、办办公） 一居的投资资客能占占到一半半 石韵浩庭 九龙家园、东东环 118等周周边较老老项目中中的客户户更新换换代 大多数在 CBDD办公，还还有朝阳阳门、燕燕沙等地地办公，九九龙家园园中办公公 团购客户 年龄在 228-441岁左左右 金海国际 国贸上班族族为主，年年龄在 3040岁岁区间，还还有部分分当地居居民 购买小户型型的多为为投资客客 世纪东方城城 国贸上班族族居多，还还
26、有部分分北京工工业大学学的老师师及已毕毕业的学学生 少数西部中中关村上上班客户户 风度柏林 投资客： 30 国贸小白领领 九龙、华腾腾的升级级客户 团购客户 富顿中心 投资客，占占 600左右右 年轻人，年年龄在 2535岁岁之间，附附近工作作和外地地工作各各占一半半 后现代城 投资客， 30左右 周边工作的的 255300岁之间间的年轻轻人 金港国际 投资客： 1/33左右 多数是在 CBDD附近工工作，年年龄在330440岁左左右 少量文体界界明星 易构 主要是国贸贸周边白白领 北京台、中中央电视视台的工工作人员员 有部分投资资客 非常生活 投资客 国贸附近工工作白领领 富力城 职业多元化
27、化：商人人，医生生，银行行工作人人员，老老师等成成功人士士 30400岁占776%左左右 通过上表分分析，我我们可以以得出本本项目的的主要客客户：l 区域内有经经济实力力的白领领和中产产阶级l 小型公司老老板和自自由职业业者l 外资公司的的外籍雇雇员l 投资客l 二次置业或或升级的的更新换换代客户户3、价格定定位根据附件一一“BJCC可研项项目住宅宅部分参参考均价价表”和附件件二“BJCC可研项项目写字字楼和商商业参考考均价表表”分析，考考虑该项项目周边边住宅价价格100,0000-220,0000元元/平方方米，结结合市场场现状及及未来行行情，暂暂定价（均均价）如如下：住 宅: 111,00
28、00元元/平方方米写字楼： 17,0000元/平平方米商 业： 288,0000元/平方米米4、规划指指标假定定 根据区区域性的的特点（详详细过程程见附件件一）和和土地利利用率最最大化原原则，我我们估且且把容积积率设为为2.002922，以达达到规划划建筑面面积为99002200平平方米的的指标。其其他指标标，我们们假定住住宅面积积占地上上面积的的88%、假定定地上商商业占地地上面积积的5.0%、假假定写字字楼占地地上面积积的100.0%、其他他具体指指标详见见下表：技术经济指指标内容面积（平方方米）其中面积（平方方米）备注(数据据来源）一、总占地地面积414,9919 可开发用地地311,1
29、156 假定代征绿化用用地40,3553.440 假定代征道路用用地63,4009.770 假定二、总建筑筑面积900,2200 地上面积688,3393 其中地上可可售面积积631,4412 假定容积率率2.002922地下面积211,8807 三、居住建建筑面积积588,9981 地上面积555,6643 假定住宅占占地上面面积的888.00%地下设备16,6669 假定为地上上面积的的3.00%地下人防16,6669 假定为地上上面积的的3.00%四、非配套套公建建建筑面积积284,3338 地上商业31,5771 假定地上商商业占地地上面积积的5.0%地上写字楼楼63,1441 假定写
30、字楼楼占地上上面积的的10.0%会所8,0000 地下商业3,1577 假定为地上上面积的的10.0%地下写字楼楼6,3144 假定为地上上面积的的10.0%地下车库172,1155 住户户80%计,335平米米/个,写字楼楼按每2200平平方米/个五、配套公公建建筑筑面积30,0338 托幼4,9344 每千人2996平方方米小学、初中中8,1011 每千人4886平方方米卫生医疗400 每千人244平方米米文化体育1,0844 每千人655平方米米商业服务8,3355 每千人5000平方方米金融邮电2,2177 每千人1333平方方米社区服务1,1000 每千人666平方米米行政管理1,5
31、677 每千人944平方米米市政公用2,3000 每千人1338平方方米六、销售面面积661,0064 住宅562,3311 假定分摊地地下面积积的200.0%商业32,7771 假定分摊地地下面积积的600.0%办公65,9883 假定分摊地地下面积积的600.0%七、容积率率1、总占地地面积容容积率2.21总地上面积积/总可可开发用用地2、可销售售面积容容积率总销售面积积/总可可开发用用地八、居住总总户数5556 户均面积1100.0平方方米九、居住人人数166699 户均3.00人四、经济测测算1、开发经经营期与与销售计计划假定定初步假定开开发经营营期为66年，销销售计划划为房屋屋建成后
32、后销售完完毕，具具体参见见附件四四“BJCC项目可可研分析析动态资资金测算算表（施施工及销销售进度度表）”2、主要成成本假定定l 土地取得费费：400亿元人人民币 l 前期费用： 可 研 费：1100万万元 勘察设设计费：94元元/平方方米l 建安费用：住宅：地下下 2,3000元/平平方米，地地上1,6000 元/平方米米写字楼（含含装修）：地下66,0000元/平方米米，地上3,0000元元/平方方米商业：地下下 2,5000元/平平方米，地地上2,0000 元/平方米米车库：地下下 2,3000元/平平方米会所：2,5000元/平平方米配套面积：具体见见附件五五“BJCC可研项项目成本本
33、测算表表”l 小市政：2200元元/平方方米l 销售费用：取销售售收入的的3%l 财务费用：按贷款款6%计计息l 不可预见费费：取附附件五“BJCC可研项项目成本本测算表表”前四大大项和的的 3%l 管理费用：取附件件五“BJCC可研项项目成本本测算表表”前三大大项和的的3%l 折现率：66%3、具体测测算参见附件四四“BJCC项目可可研分析析动态资资金测算算表（施施工及销销售进度度表）”，附件件五“BJCC可研项项目成本本测算表表”4、现金流流量分析析根据动态资资金测算算分析，安安排现金金流，具具体见附附件六“BJCC可研项项目现金金流量测测算表”，并作作出相应应的现金金流量图图： 图图3：
34、现现金流量量图对图3分析析知：2005年年、20006年年由于净净现金流流为负，通通过销售售回款，220077年起现现金流为为正，220099年左右右净现金金流最大大。5、经济评评价总 成 本本： 6684,9133万元 总销售售额：9955,8866万元经营利润： 2770,9973万万元 投投资利润润率： 39.56%税后利润： 1881,5552万万元 税税后利润润率： 18.99%内部收益率率：9% 净现值值：333,8337万元元五、风险分分析1、敏感性性分析首先选取了了对开发发利润率率产生影影响的土土地取得得费用、建建安费用用、销售售价格等等三个因因素做敏敏感性分分析，详详细参见见
35、附件七七“BJCC可研项项目项目目敏感性性分析表表”，作出出相应的的变化曲曲线： 图四四：土地地取得费费用、销销售价格格(均价价)及建建安费用用对税后后利润率率的敏感感性分析析图通过分析知知：建安安成本对对税后利利润率的的平均敏敏感度为为0.776；土土地取得得费用对对税后利利润率的的平均敏敏感度为为1.557；销销售价格格对税后后利润率率的平均均敏感度度为2.46。因因此在具具体操作作上对这这三个因因素都应应引起重重视，尤尤其是销销售价格格和土地地成本。2、保本点点分析本案通过对对销售均均价、土土地取得得费用两两个因素素对开发发经营可可能产生生影响的的因素进进行了分分析，详详细参见见附件八八
36、“BJCC可研项项目盈亏亏平衡分分析-保保本点分分析”，并做做出曲线线图加以以分析。 图五：销售价价格保本本点分析析图 图图十八：土地取取得费用用的保本本点分析析图 通过分分析知：在其他他因素及及关系配配比不变变的情况况下,最最低销售售价格住住宅为77,7822.5元元/平方方米、写写字楼为为12,0277.5元元/平方方米、商商业为119,8100元/平平方米,最高土土地取得得费用665亿元元;可见见本项目目抵抗风风险的能能力很强强。六、结论l 本项目区域域优势明明显，市市场空间间潜力较较大；l 投资收益高高，税后后利润率率达到118.999%，内内部收益益率为99%。因此，该项项目具备备开
37、发价价值，项项目可行行。附件一： BJC可研研项目住住宅部分分参考均均价表BJC可研研项目住住宅部分分参考均均价序号项目名称成交价格（元元/平方方米）1东区国际81892金港国际78103乐成国际96014建外sohho1717445沿海赛洛洛城71896CBD总部部公寓77177天之骄子86528富力城1032449华业玫瑰东东方园886710外企国际公公寓716111珠江帝景840012华贸中心15162213CBD东都都763914万达国际公公寓13222215苹果社区812616后现代城7119平均价格100000附件二：BJC可研研项目写写字楼和和商业参参考价格格表BJC可研研项目写
38、写字楼和和商业参参考价格格序号项目名称写字楼成交交价格（元元/平方方米）商业成交价价格（元元/平方方米）1建外sohho1724883511992富力城3191443珠江帝景1089444财富中心2246993446005soho尚尚都2000004000006阳光100015000007富尔大厦17000008万达广场1650000平均价格200000300000附件三：BJC可研研项目的的公共汽汽车线路路途径广渠路路36号号地的公公共汽车车线路路线起点终点中途停站11半壁店大北窑方家村，四四根旗杆杆，小海海子，唐唐家村，东东石门，大大郊亭北北站，化化工厂，化工路西口口，九龙龙山，火火车站，
39、八八王坟23虎坊路化工路虎坊桥，板板章路，珠珠市口，过过街楼，三三里河，桥桥湾，水水道子，瓷瓷器口，栏栏杆市，陪陪新街，安安花楼，广广渠门，马马圈，垂垂杨柳，双双井，造造纸厂30延静里祁家坟金台路，红红庙，八八王坟，火火车站，九九龙山，化工路西口口，实验验厂，平平乐园，工工业大学学，潘道道庙，祁祁家坟35天桥西站大郊亭天桥，金鱼鱼池，天天坛北门门，红桥桥，法化化寺，体体育馆西西路，北北京体育育馆，光光明路，劲劲松西口口，劲松松中街，垂垂杨柳，双双井，造造纸厂，化工路西口口，化工工厂348大北窑焦化厂内燃机厂，双双井，造造纸厂，化工路西口口，化工工厂，大大郊亭，楼楼梓庄，大大柳树，百百子湾火火车
40、站，垡垡头市场场，玻璃璃二厂，染染料总厂厂710善各庄染料厂善各庄西站站，来广广营，望望京北路路，利泽泽中街，望望京花园园，望京京侯庄，大大西洋新新城，皇皇通西大大街，望望花路，花花家地北北里，花花家地街街，丽都都饭店，高高家园，将将台路，酒酒仙桥，千千里居，大大亮马桥桥，安家家楼，窑窑口村，枣枣营北里里，朝阳阳公园西西路，景景园，朝朝阳公园园，甜水水园北里里，金台台路，红红庙，八八王坟，东东郊火车车站，九九龙山，化工路西口口，平乐乐园，南南磨房东东路，楼楼梓庄，紫紫南花园园，大柳柳树，百百子湾火火车站，垡垡头市场场，玻璃璃二厂712双龙超市石佛营双龙小区，双双龙南里里，松榆榆东里，北北京工业
41、业大学，北北工大北北门，平平乐园，化工路西口口，九龙龙山，东东郊火车车站，八八王坟，红红庙，金金台路，延延静里，红红领巾公公园，八八里庄南南里，农农民日报报社，高高井，高高庙，石石佛营北北里，石石佛营西西站，十十里堡北北里附件四：BJC项目目可研分分析动态态资金测测算表（施施工及销销售进度度表） 开发时间间 2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年2012年年合计 全区 前期1期2期3期4期5期6期 建筑面积积 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积 施工面积积 900,2000 -113,1181144,7785190,3389174,8
42、845141,5562132,1133-896,8895 施工进度度 0%13%16%21%19%16%15%0%100% 住宅 586,9055 -88,033688,0336117,3381117,338188,033688,0336-586,9905 地上住宅宅 553,6844 -83,055383,0553110,7737110,773783,055383,0553-553,6684 地下住宅宅 33,2211 -4,98334,98336,64446,64444,98334,9833-33,2221 施工进度度安排 0%15%15%20%20%15%15%100% 商业 34,6055 -18,877615,7330-34,6005 地上商业业 31,4599 -15,733015,7330-31,4559 地下商业业 3,1466 3,1466-3,1466 施工进度度安排 50%50%100% 写字楼 69,2100 -18,877615,7330-18,877615,7330-69,2110 地上写字字楼 62,9199 -15,733015,7330-15,733015,7330-62,9119 地下写字字楼 6,2922 3,14663,14666,2922 施工进度度安排 25%25%25%25%100% 地下车库库 171,