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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年中国房地产市场回顾与2011年展望政策向右，市场向左 2010年中国房地产市场回顾与2011年展望 20110年：五大看看点 看点一一：千家家与千亿亿 20110年注注定将成成为中国国房地产产发展史史上不平平凡的一一年。 这一年，出出现了三三个“超超千”的的标志性性事件：进入中中国房地地产的外外资开发发商数量量超千家家;万科科年度销销售金额额超千亿亿;北京京、上海海、大连连三个城城市的土土地出让让金收入入超千亿亿。 外资房房企数超超千家：据商务务部
2、统计计，20010年年新设或或增资的的外资房房企数量量突破110000家几乎乎是板上上钉钉的的事。另另据多家家顾问公公司发布布的分析析报告显显示，220100年外资资在全国国重点城城市大宗宗物业投投资的活活跃程度度亦远远远超过220099年。 年销售售金额超超千亿：20111年11月4日日晚间，万万科A发发布的220100年122月份销销售业绩绩简报称称，20010年年1-112月，万万科累计计实现销销售面积积8988万平方方米，销销售金额额10882亿元元，成为为首个年年销售金金额超千千亿的房房企。这这一数字字，相当当于美国国四大住住宅公司司销售高高峰时的的总和。 土地出出让金超超千亿：据世
3、联联监测数数据统计计，20010年年北京、上上海和大大连三个个城市的的土地出出让金收收入超千千亿。其其中，北北京超过过上海成成为20010年年出让金金最多的的城市，金金额为116299亿元;接下来来依次是是上海：15113亿元元;大连连：11158亿亿元。 不管以以上三个个“超千千”的数数据是偶偶然还是是必然，至至少它们们都将成成为中国国房地产产发展史史上具有有历史意意义的事事件，也也必将对对整个房房地产市市场产生生一定的的影响。其其一，千千家外资资开发商商的进入入，势必必会加剧剧中国房房地产市市场的竞竞争，对对当地地地价及房房价产生生一定的的拉动作作用，增增加国家家调控房房地产的的难度。当当
4、然，外外资开发发商的进进入也会会给国内内开发商商产生一一定的示示范作用用，促进进房地产产开发质质量和管管理理念念的提升升。其二二，万科科年销售售金额超超千亿，将将会给国国内开发发商带来来很强的的刺激作作用，原原来千亿亿目标并并不是那那么遥不不可及。这这将更加加促进开开发商全全国化战战略，加加速行业业的整合合，提高高行业的的规模化化效应。其其三，北北京、上上海、大大连三个个城市的的年土地地出让金金收入超超千亿。土土地出让让金超千千亿说明明开发商商拿地热热情依旧旧高涨，而而地价的的高企则则又暗示示着后市市房价有有着上涨涨的内生生动力。 20110年，可可以说是是中国房房地产史史上调控控最严厉厉的一
5、年年。调控控政策之之严，手手段之多多，调控控之密集集程度可可以说是是史上罕罕见。可可就是在在这么严严厉的调调控之下下，居然然还能出出现三个个“超千千”的标标志性事事件。世世联研究究认为，这这既表明明众多市市场参与与者依然然看好中中国的房房地产市市场发展展前景，同同时也表表明目前前政府宏宏观调控控的暂时时失效。“房房价屡调调不下”现现也已成成为目前前中国民民众的固固有观点点。改变变宏观调调控思路路，打破破民众观观念的束束缚，纠纠正“政政策向右右，市场场向左”的的矛盾，重重塑政府府在市场场的威信信，应是是今后政政府努力力的方向向。 看点二二：规划划与房价价 金融危危机后的的这两年年，往日日屈指可可
6、数的区区域规划划，如同同雨后春春笋，不不断涌现现。国家家已经批批准或待待批的经经济区域域规划基基本覆盖盖了整个个中国版版图，近近期形成成的区域域规划，在在东部先先行、西西部开发发、中部部崛起、东东北振兴兴的大板板块格局局基础上上，呈现现了缩小小范围、多多点开花花的特点点。20009年年，国家家先后批批复了珠珠三角、福福建海西西、江苏苏沿海等等9个区区域规划划。20010年年则延续续了20009年年的火热热，1月月4日，海海南国际际旅游岛岛正式获获批，接接踵而至至的包括括皖江城城市带、青青海省柴柴达木循循环经济济试验区区、沈阳阳经济区区、长三三角、重重庆两江江、大小小兴安岭岭、深圳圳前海、山山西
7、综合合改革配配套改革革实验区区等，加加上深圳圳、厦门门和珠海海经济特特区扩容容，前后后一共批批复了110多个个区域规规划。后后续来看看，20011年年开年，山山东半岛岛蓝色经经济区已已经尘埃埃落定，而而成渝经经济区、京京津冀都都市圈、中中原城市市群规划划等重点点区域规规划同样样是箭在在弦上。 区域规规划是中中国经济济格局转转变的重重要影响响因素，区区域经济济的协调调是中国国经济继继续高速速发展的的有效支支撑。区区域规划划能够带带来国家家政策和和财政支支持力度度的加大大，基础础设施投投入的加加快以及及经济结结构的调调整等多多方面的的优势，对对于房地地产市场场而言，这这些优势势将逐步步转化为为固定
8、资资产投资资增加，人人口聚集集度及收收入水平平的提升升等市场场利好。 首先，基基于区域域规划长长期的资资源聚集集和发展展前景，能能够直接接推动区区域内房房产物业业的升值值。例如如，海南南房价在在旅游岛岛获批后后再度疯疯狂，国国家统计计局数据据显示，220100年1-11月月份累计计成交量量同比上上涨700%;深深圳前海海规划获获批后，整整个片区区房价逆逆调控周周期上涨涨10%左右，充充分说明明区域规规划的概概念能够够成为房房地产市市场重要要推手。 其次，规规划区域域内上演演城市一一体化趋趋势。核核心城市市的高房房价具有有示范效效应，对对周边城城市的辐辐射能力力增强，城城际轨道道的铺建建和高速速
9、路的网网络化则则发挥着着催化剂剂的作用用，加强强了房价价上行的的预期。例例如，京京津冀都都市圈的的概念一一经报道道，河北北省境内内的近首首都区域域房价强强势上涨涨。 第三，特特区扩容容解开了了特区外外楼市发发展的有有形枷锁锁。深圳圳、厦门门、珠海海扩容后后，城市市发展面面临的政政策、财财政、资资源等方方面的制制约将不不复存在在，房地地产市场场发展的的土地瓶瓶颈迎刃刃而解。虽虽然特区区内外的的有形枷枷锁已经经解开，但但购房者者心中的的无形约约束短期期内难以以根除，因因此，土土地扩容容带来的的楼市供供给增加加不会对对原特区区内的高高房价形形成冲击击，而原原属特区区外的区区域将因因为全新新的发展展机
10、遇，管管理和政政策的协协同以及及配套设设施的跟跟进，促促进区域域地产升升值。 看点三三：通胀胀与楼市市 20110年，房房地产调调控“两两难”问问题贯穿穿始终。上上半年是是保增长长与稳房房价的两两难，人人们担心心救市刺刺激政策策的退出出会导致致经济下下滑，而而政府对对房地产产的打压压则会加加速这种种下滑态态势。由由于过去去两年坚坚持适度度宽松的的货币政政策，由由此注入入的大量量流动性性导致220100年下半半年物价价压力陡陡增，因因而下半半年中央央政府要要在“保保增长、防防通胀、稳稳房价”之之间进行行艰难的的平衡。时时至今日日，中国国经济经经受了考考验，保保持平稳稳发展，但但单月CCPI(居民
11、消消费价格格指数)同比涨涨幅已超超5%，创创下近两两年单月月最高纪纪录，通通胀之势势愈演愈愈烈。而而房价走走势也愈愈发坚挺挺，700个大中中城市房房屋销售售价格环环比从未未下跌。 世联研研究认为为，通胀胀对于中中国楼市市来讲既既是机遇遇又是挑挑战。一一方面，高高通胀带带来的负负利率并并不支持持人们放放弃对房房产的追追逐，这这预示着着严厉调调控下的的购房需需求依然然旺盛，此此乃机遇遇。正是是这种机机遇导致致年底各各限购和和非限购购城市成成交继续续火爆，调调控效果果愈发不不尽如人人意。另另一方面面，高通通胀必然然会导致致货币政政策收紧紧，20010年年央行66次上调调存款准准备金率率、两次次加息只
12、只是本次次货币政政策收紧紧的前奏奏，如果果通胀继继续，加加息政策策将会延延续，进进而对房房地产市市场造成成一定的的冲击，此此乃挑战战。从加加息对楼楼市的影影响来看看，其调调控逻辑辑主要是是通过调调节开发发商的资资金成本本、需求求者的购购房成本本，来促促进供应应、压缩缩需求，从从而使供供求关系系发生改改变，从从而达到到稳定房房价之目目的;但但从加息息的实质质影响来来看，其其初期影影响较小小，主要要是通过过连续加加息、作作用累加加后房价价走势才才开始明明显逆转转。未来来通胀压压力犹存存，抗通通胀将成成为20011年年的首要要经济目目标，连连续加息息可能性性依然较较大，对对楼市的的影响也也不容小小觑
13、。 看点四四：忽悠悠的政策策 20110年可可谓名副副其实的的“政策策年”，政政策层出出不穷，不不仅出台台的频率率史无前前例的密密集，而而且覆盖盖范围广广，囊括括土地政政策、税税收政策策、信贷贷政策、货货币政策策和住房房政策等等等;但但是有的的政策因因其长期期空转或或执行落落实效果果太差，让让人感觉觉有些忽忽悠的成成份。 房产税税可谓是是20110年最最大的忽忽悠。从从20110年年年初就开开始不断断爆出全全国将完完善房产产税制度度;5月月份上海海房产税税征收将将启动的的新闻轰轰动全国国;紧接接着爆出出中央紧紧锣密鼓鼓筹征房房产税，220100年逐步步推出房房产税的的消息;6月份份北京又又爆出
14、拟拟对持有有多套房房征收房房产税;7月份份爆出杭杭州、深深圳将率率先试点点房产税税;100月份上上海房产产税落地地准备已已接近完完成的消消息传出出;再传传出重庆庆正在完完善房产产税方案案，深圳圳将首试试房产税税的消息息;最后后年底爆爆出了上上海、重重庆做好好20111年房房产税试试点准备备的新闻闻等等。房房产税政政策在220100年被炒炒得沸沸沸扬扬，同同时也是是最扑朔朔迷离的的政策，但但是房产产税这只只靴子什什么时候候能落地地，实施施以后对对楼市调调控究竟竟有什么么影响都都还只是是未知数数 另外，要要求“778家央央企退市市”的方方案并没没有明确确规定央央企退出出房地产产行业的的期限，截截止
15、122月211日，仅仅有中远远集团一一家成功功退出楼楼市，如如此“清清退令”岂岂非一纸纸空文?保障性性住房用用地1.34万万公顷占占住宅用用地的114%，与与“保障障房、棚棚改房和和中小套套型普通通住房必必须占770%”的的目标相相差甚远远;122月，就就土地违违法问题题国土部部终于约约谈了112个县县市政府府的一把把手，但但这122个市县县却都是是相当不不起眼的的三四线线城市，查查处力度度与公众众期待差差距实在在太大。 看点五五：最后后的法宝宝 在20009年年楼市销销售面积积和销售售均价大大幅上涨涨的背景景下，政政府毅然然调控楼楼市，但但“愈调调愈涨”的的尴尬迫迫使政府府使出最最后的三三个
16、法宝宝：限贷贷、限购购和保障障房。 限贷，在在20110年经经历了三三次调整整。其中中首套房房由“国国十一条条”规定定的首付付两成，被被“国十十条”调调整为990平方方米及以以下二成成，最后后被“99.299新政”统统一规定定为三成成;二套套房由“国国十一条条”规定定的首付付四成，被被“国十十条”调调整为“首首付五成成，利率率1.11倍”;三套房房及以上上在“99.299”之前前参照二二套房规规定，但但在“99.299”之后后被统一一暂停放放贷。 限购，因因购房人人国籍及及户籍的的不同分分三种情情况：限限外、限限非本地地户籍家家庭及限限本地户户籍家庭庭，而我我们一般般所讲的的限购仅仅指对本本国
17、户籍籍家庭的的限购。其其中限外外在20006年年就出台台了原则则性的政政策，但但一直到到20110年111月才才出台相相应的执执行细则则，要求求外籍居居民在华华工作或或生活11年以上上方可在在工作或或生活所所在地购购买一套套住宅。对对于本国国户籍家家庭的限限制分两两种情况况：非本本地户籍籍家庭，要要求有11年以上上本地纳纳税或社社保记录录的前提提下，可可限购或或新购11-2套套;本地地户籍家家庭，往往往要求求限购或或新购11-2套套。 保障房房，在220100年是加加速的一一年，量量的要求求由年初初的15540万万套(220100-20012年年)，提提升至5580万万套(220100年)，在
18、在年底又又拔高至至10000万套套(20011年年)。不不仅如此此，20010年年规划开开工建设设的5880万套套，到年年底实际际开工5590万万套。 上述三三大政策策对20010年年中国楼楼市的即即时影响响是明显显的，比比如在44月和99月出台台限贷政政策后，55月和110月的的全国商商品房成成交分别别环比减减少155.8%和111.2%。但纵纵观20010年年楼市的的多次反反弹，说说明这三三大法宝宝对楼市市影响有有限。 限贷限限购是“抑抑需求”，保保障房是是“促供供应”。在在经历了了20009年的的大反弹弹后，购购房者的的预期被被彻底改改变，以以至于220100年三次次提高限限贷要求求，仍
19、不不改楼市市反弹厄厄运，这这就是楼楼市政策策反复所所带来的的制度成成本，注注定需要要付出代代价，同同时也意意味着未未来针对对需求方方面的约约束还会会加强。保保障房是是政府目目前“促促供应”的的唯一法法宝。经经过这些些年的调调整发现现，欲通通过调控控开发商商来促进进供应是是有违市市场原则则的，也也是不奏奏效的，相相反让更更多购房房者在“商商品房市市场”挤挤独木桥桥，不利利于国家家对房价价的调控控。而国国家做实实保障房房工作后后，则通通过对楼楼市的结结构性调调整实现现需求分分流，更更有利于于楼市的的理性发发展和民民生的保保障。2010年年：楼市市回顾 综述：不平凡凡的20010 20110年，中中
20、国房地地产市场场经历了了史上最最严厉的的调控。国国十一条条、国十十条和国国五条相相继发布布，这一一密集程程度在房房地产行行业乃史史上罕见见。同时时，调控控政策涵涵盖土地地、信贷贷、税收收、保障障房等与与房地产产相关的的方方面面面。 最后，政府府还拿出出“限购购令”的的行政手手段。市市场手段段到行政政手段的的转化，说说明政府府对房地地产市场场的调控控到了无无所不用用的地步步。可以以说，220100年对房房地产行行业是名名符其实实的调控控年。 20110年，一一方面，政政府祭出出史上最最严调控控。另一一方面，土土地出让让金过千千亿城市市的出现现表明土土地市场场依然火火爆，开开发商拿拿地热情情依然不
21、不减;同同时，万万科也在在严厉的的调控之之下创下下年度过过千亿的的骄人业业绩，表表明开发发商不惧惧调控，在在调控中中依然成成长。“政政策向右右，市场场向左”的的现象在在20110年的的调控中中表现尤尤为突出出。 纵观全全国房地地产市场场，由于于各地房房地产市市场发展展现状不不一样，在在调控中中的表现现也不一一样。多多数城市市商品房房成交面面积在新新政调控控的影响响下都有有所下降降，但一一类、二二类、三三类城市市1商品房房成交面面积所受受影响依依次递减减。具体体来说，京京、沪、穗穗、深、杭杭等房地地产市场场发展较较快的城城市受调调控影响响较大，市市场成交交下降明明显;而而西安、沈沈阳、长长沙等房
22、房地产市市场发展展落后的的城市则则受影响响较小，它它们延续续了20009年年的良好好发展势势头，市市场成交交再创新新高。市市场在调调控中不不断出现现分化，也也使得宏宏观调控控的难度度不断加加强。 1 世联联城市分分类是通通过对各各城市经经济总量量、居民民收入、房房地产市市场投资资、商品品房竣工工、销售售、价格格等相关关指标进进行聚类类分析，将将这些主主要城市市划分为为三类： 一类城城市包括北北京、上上海、广广州、深深圳和杭杭州，这这类城市市是经济济水平发发达，居居民消费费能力好好，房价价高、房房地产市市场发展展成熟度度好的标标杆城市市; 二类城城市包括厦厦门、珠珠海、佛佛山、无无锡、苏苏州、天
23、天津、南南京、青青岛、常常州、济济南、东东莞、重重庆，这这类城市市经济水水平相对对比较发发达，居居民消费费能力较较好，房房价相对对较高，房房地产市市场发展展成熟度度较高的的区域性性城市; 三类城城市包括合合肥、郑郑州、长长沙、西西安、武武汉、大大连、沈沈阳、惠惠州、成成都和哈哈尔滨，这这类城市市经济水水平一般般，居民民消费能能力较低低，房价价相对合合理，房房地产市市场发展展成熟度度较低的的内地城城市。 20110年，楼楼市调控控主要针针对住宅宅市场，使使得商业业、办公公市场获获得了良良好的发发展机遇遇。不少少开发商商开始转转向商业业市场，就就连一向向专注住住宅市场场的万科科亦如此此，加大大其投
24、入入和开发发力度。同同时，土土地市场场成交方方面，商商业办公公用地的的增速远远远大于于住宅用用地的增增速。可可以想象象，未来来商业市市场将会会成为众众多开发发商的必必争之地地，而获获得一段段繁荣的的发展时时期。 最后，再再让我们们回顾一一下20010年年房地产产史上的的五大看看点：千千家与千千亿，规规划与房房价，通通胀与楼楼市，忽忽悠的政政策，最最后的法法宝。正正是因为为这些看看点的存存在，220100年将注注定在整整个中国国房地产产发展史史上留下下浓重一一笔，值值得铭记记。 政策：史上最最强调控控 20008年出出台的楼楼市扶持持政策，导导致了220099年全国国楼市的的强势反反弹，量量价齐
25、飞飞。宏观观经济面面上，220099年GDDP“保保八”目目标的实实现，“VV”型复复苏态势势确立后后，过快快上涨的的房价已已经为政政府部门门所关注注，20009年年年底的的“国四四条”提提前给220100年政策策调控年年做了铺铺垫。 从楼市市政策来来看，220100年是房房地产市市场政策策调控的的大年，从从年初贯贯穿至年年尾，从从中央到到地方，大大大小小小的调控控政策应应接不暇暇。如果果说20010年年初的“国国十一条条”的调调控基调调还是“平平稳健康康”，44月份的的“新国国十条”则则已经变变成了“坚坚决遏制制”，政政策基调调转变非非常明确确。对应应到市场场，前所所未有的的调控力力度引起起
26、市场一一片惊慌慌，但短短期观望望后，88、9月月份的反反弹，直直接挑战战了管理理层的敏敏感神经经。鉴于于此，“99.299”调控控加码再再次不期期而至，从从目前调调控效果果来看，经经历了多多次调控控的市场场如产生生了抗药药性一样样，在通通胀的背背景下，下下行趋势势并未显显现。一、10年年楼市政政策汇总总 (一)综合政政策 1月77日，国国务院办办公厅颁颁布关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知，又又称“国国十一条条”，通通知指出出，随着着房地产产市场的的回升，近近期部分分城市出出现了房房价上涨涨过快等等问题，需需要引起起高度重重视。 通知要求增增加保障障性住房房和普通通商品住住房有效
27、效供给;合理引引导住房房消费抑抑制投资资投机性性购房需需求;加加强风险险防范和和市场监监管;加加快推进进保障性性安居工工程建设设;落实实地方各各级人民民政府责责任。 4月117日，国国务院出出台关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知，又又称“新新国十条条”，通通知指出出，近期期部分城城市房价价、地价价又出现现过快上上涨势头头，投机机性购房房再度活活跃，需需要引起起高度重重视。为为进一步步落实各各地区、各各有关部部门的责责任，坚坚决遏制制部分城城市房价价过快上上涨，切切实解决决城镇居居民住房房问题。通通知要求求各地区区、各有有关部门门要切实实履行稳稳定房价价和住房房保障职职责;坚坚
28、决抑制制不合理理住房需需求;增增加住房房有效供供给;加加快保障障性安居居工程建建设;加加强房地地产市场场监管。 9月229日，住住房和城城乡建设设部、国国土资源源部和监监察部出出台关关于进一一步贯彻彻落实国国发220100100号文件件的通知知，又又称“五五项措施施”，通通知指出出，为巩巩固房地地产市场场调控成成果，促促进房地地产市场场健康发发展，进进一步深深入贯彻彻落实“新新国十条条”。通通知要求求加大各各项政策策措施的的落实力力度，严严格实行行问责制制;完善善房地产产税收政政策，加加强税收收征管;切实增增加住房房有效供供给，全全力加快快保障性性安居工工程建设设;进一一步加强强市场监监管，严
29、严肃查处处违法违违规行为为;加快快信息系系统建设设，加强强舆论正正面引导导。 综合政政策涵盖盖了众多多方面的的内容，包包括信贷贷、土地地、保障障房、税税收等，是是中央部部门及地地方政府府出台相相关细则则的依据据和参考考，综合合政策的的出台，往往往能够够起到逆逆转市场场走势的的效果。与与过往的的调控政政策相比比，20010年年的综合合政策引引领的调调控风暴暴可谓空空前，三三次调控控的力度度不断加加码，但但就目前前实施的的效果分分析，220100年1-11月月，全国国商品住住宅市场场销售面面积7.4万平平米，同同比增长长7.44%，三三次调控控只是增增加了整整个房地地产市场场的波动动性。 (二)金
30、融政政策 1、差差别化信信贷，首首付比例例和贷款款利率上上调 “国十十一条”明明确了家家庭二套套房首付付比例不不得低于于40%，“新新国十条条”则明明确了990平米米以上的的家庭首首套自住住房首付付比例不不得低于于30%，家庭庭二套房房首付比比例不得得低于550%，利利率不得得低于基基准利率率的1.1倍，三三套及以以上住房房贷款，首首付比例例及贷款款利率应应大幅度度提高。99月299日，中中国人民民银行、中中国银行行业监督督管理委委员会出出台关关于完善善差别化化住房信信贷政策策有关问问题的通通知，990平米米以下的的首套自自住房首首付比例例也调整整至三成成，明确确要求各各商业银银行暂停停发放居
31、居民家庭庭购买第第三套及及以上住住房贷款款。 信贷政政策的调调整是影影响居民民购房需需求的重重要手段段，也是是见效最最快的。220100年，信信贷政策策中首付付比例及及贷款利利率的不不断上调调，提高高了银行行贷款的的杠杆化化购房的的准入门门槛，直直接减少少了支撑撑房地产产市场的的有效需需求。 2、六六调法定定存款准准备金率率，188.5%的历史史新高 从1月月12日日到122月100日，央央行六次次上调法法定存款款准备金金率，尤尤其是临临近年末末，一个个月内三三次上调调存款准准备金率率，央行行收缩整整体流动动性的意意图明显显，目前前，大型型金融机机构存款款准备金金率已高高达188.5%的历史史
32、高位。存存款准备备金率的的上调，减减少了商商业银行行的可贷贷资金，对对于房地地产市场场而言，购购房者从从银行申申请的购购房贷款款会趋严严，而开开发商从从银行获获得的开开发贷款款将面临临紧缩。只只是20010年年全年累累计新增增信贷77.922万亿元元，虽然然同比减减少了117.44%，但但却突破破了全年年7.55万亿的的投放计计划。此此外，全全年的货货币投放放同比增增长199.3%，在整整体流动动性宽松松的大背背景下，数数量型紧紧缩力不不从心。 3、人人民币升升值及热热钱泛滥滥背景下下慎之又又慎的加加息 10月月19日日晚，央央行宣布布自200日起上上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率，
33、金融融机构一一年期存存贷款基基准利率率上调00.255个百分分点。112月225日晚晚，央行行年内二二度加息息，自226日起起，上调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率00.255个百分分点。220100年7月月份以来来，国内内CPII持续走走高，111月同同比增速速高达55.1%，已经经连续55个月同同比增速速超过33%，与与一年期期存款基基准利率率相比，两两者之间间的敞口口不断拉拉大，而而负利率率常态化化将诱发发银行储储蓄搬家家和存款款活期化化。 20110年的的加息在在人民币币升值及及国外量量化宽松松的大背背景下，变变得非常常艰难。尽尽管国内内CPII走高，但但年内开开启的两两次加息息
34、，都出出乎多数数人意料料。加息息来袭后后，对于于房地产产市场的的影响，一一方面是是增加了了购房者者的支付付成本;另一方方面是开开发商从从银行获获得贷款款成本也也将上升升。后期期，随着着加息通通道形成成，将逐逐步加强强购房者者对房价价下行的的预期，但但只要负负利率依依然存在在，楼市市保值增增值的功功能仍在在。 (三)税收政政策 3月99日，财财政部和和国税总总局出台台关于于首次购购买普通通住房有有关契税税政策的的通知，对对两个或或两个以以上个人人共同购购买900平方米米及以下下普通住住房，其其中一人人或多人人已有购购房记录录的，该该套房产产的共同同购买人人均不适适用首次次购买普普通住房房的契税税
35、优惠政政策。 5月226日，国国税总局局出台关关于土地地增值税税清算有有关问题题的通知知，明明确了土土地增值值税清算算工作中中有关收收入确认认、开发发费用扣扣除、土土地闲置置费的扣扣除等问问题，为为土地增增值税清清算工作作的开展展扫清障障碍。66月3日日，国税税总局出出台再度度关于于加强土土地增值值税征管管工作的的通知，要要求充分分发挥土土地增值值税调控控作用，科科学合理理制定预预征率，加加强土地地增值税税预征工工作，同同时规范范核定征征收，堵堵塞税收收征管漏漏洞。 9月229日，财财政部、国国家税务务总局和和住房和和城乡建建设部出出台关关于调整整房地产产交易环环节契税税个人所所得税优优惠政策
36、策的通知知，对对个人购购买家庭庭唯一普普通住房房的，减减半征收收契税;90平平方米及及以下家家庭唯一一普通住住房的，减减按1%税率征征收契税税。对出出售自有有住房并并在1年年内重新新购房的的纳税人人不再减减免个人人所得税税。 取消契契税和个个人所得得税的部部分优惠惠政策，目目的在于于通过不不再减免免购房者者购房成成本，减减少市场场需求。土土地增值值税的清清算工作作主要是是针对开开发商，通通过提高高预征率率及清算算土地增增值税，收收紧开发发商的资资金链，从从而迫使使开发商商加快楼楼盘销售售，回收收资金。目目前，已已经有深深圳、广广州、成成都等多多个城市市上调了了预征率率，但土土地增值值税的清清缴
37、则是是个难题题，地方方清缴土土地增值值税的积积极性并并不高。 (四)土地政政策 1月221日，国国土资源源部出台台关于于改进报报国务院院批准城城市建设设用地申申报与实实施工作作的通知知，通通知要求求进一步步加强管管理，提提高用地地报批效效率，促促进土地地合理利利用，改改进报国国务院批批准城市市建设用用地申报报与实施施工作。明明确了申申报住宅宅用地的的，经济济适用住住房、廉廉租住房房和中低低价位、中中小套型型普通商商品住房房用地占占住宅用用地的比比例不得得低于770%。 3月111日，国国土资源源部出台台关于于加强房房地产用用地供应应和监管管有关问问题的通通知，又又称土地地新政“国国十九条条”，
38、通通知要求求依法加加强监管管，切实实落实房房地产土土地管理理的各项项规定，增增强土地地政策参参与房地地产市场场宏观调调控的针针对性和和灵活性性，增加加保障性性为重点点的住房房建设用用地有效效供应，提提高土地地供应和和开发利利用效率率，明确确了“开开发商竞竞买保证证金最少少两成”、“11月内付付清地价价50%”等土土地调控控政策。 9月227日，国国土资源源部、住住房和城城乡建设设部出台台关于于进一步步加强房房地产用用地和建建设管理理调控的的通知，通通知要求求进一步步加强房房地产用用地和建建设的管管理调控控，明确确提出：企业违违约开发发土地、因因自身原原因土地地闲置一一年的，都都将禁止止竞买资资
39、格。 12月月19日日，国土土资源部部关于于严格落落实房地地产用地地调控政政策促进进土地市市场健康康发展有有关问题题的通知知，通通知指出出，未完完成保障障性住房房供地的的，年底底前不得得再出让让大户高高档住房房用地，建建立土地地交易异异常情况况快报制制度，对对于住宅宅用地容容积率小小于1等等违反政政策规定定的出让让公告，主主管部门门需及时时撤销公公告，违违规违法法出让土土地将没没收其违违法所得得，并追追究责任任。 土地政政策参与与房地产产市场调调控，是是对开发发商的源源头供给给进行规规范。220100年的土土地政策策有如下下突出点点：一是是加大保保障房用用地供给给力度，为为保障房房建设的的有效
40、开开展保驾驾护航;二是加加大违法法违规行行为清理理查德处处力度，在在全国范范围内开开展闲置置土地的的清查与与问责;三是行行政干预预土地成成交的价价格上涨涨，建立立上报制制度。 (五)保障房房政策 3月22日，财财政部出出台关关于切实实落实相相关财政政政策积积极推进进城市和和国有工工矿棚户户区改造造工作的的通知，通通知要求求多渠道道筹集和和落实棚棚户区改改造资金金，确保保棚户区区改造各各项税费费优惠政政策落实实到位，加加强棚户户区改造造资金的的使用管管理和监监督。 4月220日，住住建部出出台关关于做好好城市和和国有工工矿棚户户区改造造规划编编制工作作的通知知，通通知要求求认真做做好规划划编制工
41、工作，加加快棚户户区改造造，使棚棚户区群群众的居居住条件件尽快得得到改善善，合理理确定城城市棚户户区、国国有工矿矿棚户区区年度改改造任务务。 4月226日，住住建部出出台关关于加强强经济适适用住房房管理有有关问题题的通知知，通通知规定定，对违违规出售售、出租租、闲置置、出借借经济适适用住房房，或者者擅自改改变住房房用途且且拒不整整改的，将将按照有有关规定定或者合合同约定定收回，并并取消其其在5年年内再次次申请购购买或租租赁各类类政策性性、保障障性住房房的资格格。 5月55日，住住建部出出台关关于加强强廉租住住房管理理有关问问题的通通知，通通知要求求严格廉廉租住房房建设和和准入管管理、强强化租赁
42、赁管理和和服务，并并切实加加强监督督管理。通通知指出出新建廉廉租住房房坚持集集中建设设和在经经济适用用住房、商商品住房房、棚户户区改造造项目中中配建相相结合，以以配建为为主。 6月113日，住住建部等等七部委委出台关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见，通通知指出出，将通通过公共共租赁住住房，解解决城市市中等偏偏低收入入家庭住住房困难难，改善善外来务务工人员员居住条条件。 6月221日，住住建部等等六部委委出台关关于做好好住房保保障规划划编制的的通知，通通知要求求部署220100-20012年年保障性性住房建建设规划划和“十十二五”住住房保障障规划编编制工作作。 10月月26日日，关关
43、于保障障性安居居工程资资金使用用管理有有关问题题的通知知，通通知要求求，切实实落实各各类保障障性安居居工程资资金，允允许土地地出让净净收益用用于发展展公共租租赁住房房，允许许住房公公积金增增值收益益中计提提的廉租租住房保保障资金金用于发发展公共共租赁住住房。 12月月1日，财财政部出出台中中央补助助廉租住住房保障障专项资资金管理理办法，为为财政困困难地区区做好城城市廉租租住房保保障工作作提供支支持。 20110年，国国家层面面分别出出台了棚棚户区、经经适房、廉廉租房及及公租房房等保障障房相关关政策，与与往年保保障房政政策相比比，20010年年政府保保障房建建设重心心转向公公租房，并并给予相相关
44、税收收优惠政政策。地地方政府府层面，成成都、上上海、广广州、重重庆等城城市先后后出台公公租房实实施意见见，公租租房为夹夹心层群群体住房房困难问问题提供供了解决决途径。二、10年年楼市政政策特点点 (一)调控政政策“WW”型走走势 1月份份，“国国十一条条”引领领的20010年年调控浪浪潮拉开开序幕，一一线城市市作为政政策调控控的重点点，其成成交量在在1月份份总体维维持了220099年的高高位，其其后受春春节因素素的影响响，市场场进入冬冬眠期，调调控的效效果也因因此被消消化殆尽尽。 3月份以来来，一线线城市市市场成交交量再次次猛升，虽虽然两会会对房地地产市场场的讨伐伐不断，但但两会结结束后的的地
45、王连连出，无无疑是对对楼市调调控的一一种讽刺刺。 4月中中旬，号号称史上上最严的的“新国国十条”掷掷地有声声，其后后，地方方政府实实施细则则以及“二二套房”、“土土地增值值税”等等中央部部门实施施细则集集体发力力，调控控力度再再度加强强，成交交量也是是应声而而落。77、8、99月份，市市场进入入政策淡淡化期，成成交量乘乘机突破破上行，形形成了全全年市场场最好的的局面。 9月底底，“五五项措施施”提前前冷却了了国庆黄黄金周，一一线城市市市场成成交量再再次走低低，但此此次调控控对市场场的影响响与“新新国十条条” 相相比，有有所差距距，只能能用巩固固了上一一次调控控的效果果来形容容。 总体来来看，从
46、从20110年的的3次调调控的力力度及市市场调控控效果分分析，呈呈现了标标准的“WW”型走走势。 (二)促供给给抑需求求逻辑依依旧 从以往往数次调调控来看看，政府府调控房房地产市市场的逻逻辑趋于于明朗，促促供给抑抑需求的的手段已已是屡见见不鲜。220100年的政政策调控控中，促促供给的的政策主主要包括括土地政政策、预预售制度度完善、预预售资金金监管、土土地增值值税清算算等，抑抑需求的的政策主主要包括括信贷政政策、限限购、限限外、契契税等，在在扩大市市场有效效供给的的同时，减减少市场场有效需需求，达达到遏制制房价过过快上涨涨的目的的。政策策调控的的思路是是正确的的，但市市场表现现出来的的调控效效
47、果却并并不令人人满意，主主要原因因还是执执行力度度的问题题，购房房者、银银行、开开发商甚甚至地方方政府都都在规避避政策，这这已是公公开的秘秘密。 (三)政府有有形之手手干预加加强 20110年政政策调控控中，出出现了一一个前所所未有的的新词“限限购”，与与之前的的限外不不同，这这次政府府调控开开始对国国人限购购。“新新国十条条”出台台后，北北京就率率先出台台了限购购令，不不过由于于其他地地方未予予跟进，并并未引起起关注。而而“五项项措施”的的出台，明明确要求求对房价价过高、上上涨过快快、供应应紧张的的城市，要要在一定定时间内内限定居居民家庭庭购房套套数，其其后，包包括深圳圳、上海海、厦门门等一
48、共共15个个城市迅迅速跟进进。由此此可见，当当信贷、税税收等常常规调控控措施出出现失灵灵的时候候，政府府行政干干预手段段就会出出现，未未来，有有形之手手影响楼楼市将是是常态。 (四)保障房房市场建建设给力力年 10年年出台的的保障房房政策，无无论是出出台的频频度还是是工程建建设的进进度都让让人惊喜喜，全年年全国各各类保障障性住房房和棚户户区改造造住房开开工5990万套套，基本本建成3370万万套;农农村危房房改造开开工1336万户户，基本本竣工1108万万户;均均超额完完成年初初国务院院部署的的任务。保保障房市市场是我我国住宅宅市场的的重要组组成部分分，是广广大中低低收入居居民解决决住房问问题的有有效途径径，事关关民生建建设和社社会和谐谐。目前前保障房房建设是是作为政政治任务务来推进进的，需需要国家家不断出出台相关关政