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1、北海市项目研究提案第一章 市场状况北海市场在在经历了了10年年前的“大跃进进”，而跌跌入深谷谷的惨痛痛后，于于20002年开开始逐渐渐复苏。北北海房地地产新格格局初显显。（一）、各各领风骚骚三五年年房地地产板块块分析1、云南路路板块云南路板块块的银龙龙花园传传来停工工的消息息，原称称五月交交房的承承诺将无无法实现现；睛海海居的代代理销售售商合富富辉煌退退出该楼楼盘营销销工作；碧桂华华庭销售售停滞不不前云南路路显得冷冷清寂静静。云南南路楼市市进入到到第二季季度以来来，失去去了以往往火爆的的风光，像像是失宠宠的孩子子。以上上例举的的几个楼楼盘出现现销售受受阻的问问题，归归根到底底主要是是与开发发商
2、的实实力及策策略有关关。有一点值得得关注：云南路路板块已已经初聚聚了生活活居住板板块的雏雏形。随随着云南南南路市市场的建建成并投投入使用用，周边边生活配配套设施施的日益益完善，相相信在今今后的55年时间间内，云云南南路路还能风风韵犹存存。这么么比喻是是因为，云云南路有有一个十十足的硬硬伤，散散乱的农农民房成成为开发发商进入入的最大大障碍。2、四川路路板块四川路这一一楼盘新新贵依然然兴彩夺夺目，并并且呈现现持续升升温的迹迹象。主主要是政政府方面面推出的的政务区区带动了了整个地地块的升升温。北海的旧城城中心可可以说还还集中在在北部湾湾路。由由于原有有城区在在道路规规划、社社区配套套、业态态组合等等
3、方面的的严重缺缺陷，旧旧城区已已经难以以承载高高速、优优质的现现代城市市运作，并并将直接接限制城城市经济济文化的的发展。因因此，北北海城市市格局迁迁移势在在必行。然然而，北北海新城城中心将将花落何何处?从从地理位位置上看看，北海海城市中中心的迁迁移总是是按照时时间顺序序向交通通便捷、人人口流动动大的新新城区发发展，并并且呈现现典型的的“北南朝朝向”：即珠珠海路中山路路北部湾湾路北海大大道北海大大道与四四川路交交汇地段段，连接接桂海高高速、西西达北海海港、南南通银滩滩、北连连外沙，交交通便利利，内外外通达，再再加上市市政府的的定址，让让人们深深信这里里将成为为北海新新的城市市中心除了这一因因素的
4、影影响，四四川先天天优势对对板块的的支持力力度也十十分重要要：四川路北段段所连接接的外沙沙海鲜岛岛，是北北海城市市发展的的一个新新亮点。作作为一个个城市特特色旅游游先导产产业，外外沙海鲜鲜岛的繁繁荣不但但提高了了北海的的知名度度，也给给四川路路注入了了更多的的活力和和色彩；外沙海海鲜岛继继续往南南，就是是北海的的市中心心广场北部部湾广场场。广场场周边有有新力、粤粤海、万万家兴、宝宝谊等众众多大型型商场，构构成北海海重要的的商贸中中心，而而四川路路这条贯贯穿商业业中心的的交通要要道，记记录的不不仅仅是是北海商商业的腾腾飞，更更是北海海城市发发展的繁繁荣。继继续往南南，就进进入了以以外贸、工工商以
5、及及写字楼楼和许多多娱乐休休闲场所所构成的的商务中中心。城城区配套套相当成成熟，各各种资源源的相对对集中使使得四川川路自身身的价值值更得以以继续提提升。再再继续往往南，市市行政中中心就在在四川路路上。如如此一条条黄金干干道，贯贯穿城市市娱乐休休闲中心心、商业业中心、商商务中心心、市政政中心四四大城市市中心，拥拥有丰富富的城市市各种成成熟配套套资源。拥有如此众众多得天天独厚优优势的四四川板块块成为市市场宠儿儿也就不不足为奇奇了。3、茶亭路路板块蔚蓝海岸领领军，碧碧海云天天殿后，凭凭其一线线海景的的概念，竟竟能以两两个项目目成就一一个板块块，成为为楼市的的一朵奇奇葩，但但只是昙昙花一现现。相对对而
6、言，茶茶亭路的的发展纵纵深稍差差，整个个茶亭路路区域可可供开发发的土地地不多，而而且能真真正享受受海景的的也不多多，没有有多少发发展潜力力。3、银滩板板块近20个城城建重点点项目，争争取在年年内开工工，这些些重点项项目近半半数与银银滩有关关。包括括投资达达5亿的的“杨帆”酒店、北北海碧海海银沙国国际旅游游项目、银银滩中区区改造二二期工程程、海泰泰别墅改改造、银银滩乐园园改造、国国际游艇艇俱乐部部改造、银银滩中区区A地块块项目开开发、银银滩音乐乐喷泉改改造工程程、北海海大学园园区周边边市政配配套设施施、北部部湾大道道改造工工程、西西藏南路路、云南南路等道道路的完完善工程程、小街街小巷道道路排水水
7、及路灯灯工程、侨侨港镇改改造工程程等。未未来100年银滩滩板块将将是一个个新的地地产亮点点。4、涠州岛岛板块海城区新引引进落实实项目112个，内内资到位位资金新新增36696万万元，其其中涠洲洲镇的上上岛项目目到位内内资16652万万元、外外资1775万美美元。涠涠州岛的的热度在在逐渐升升温，已已有不少少人把目目光转向向那里。虽虽然现在在配套设设施等各各方面的的条件与与其他板板块相比比，相差差甚远，但但其发展展潜力巨巨大。现现在政府府似乎还还未意识识到，或或是没有有能力进进行开发发。与政政府的冷冷淡相比比，不少少民间资资本都已已蠢蠢欲欲动，都都有意向向该岛投投资，由由于存在在政策方方面的障障碍
8、，现现在态势势并不明明朗。相相信一切切会在近近年内得得到完满满的解决决，届时时出现一一个多赢赢的局面面。这里大胆预预测，由由于存在在旅游经经济的发发展以及及该岛独独特的地地理位置置、气候候环境等等因素的的影响，今今后的涠涠州岛将将会成为为另一个个海南岛岛，一个个旅游度度假的真真正的天天堂。(二)、冰冰山一角角浮出水水面值得关关注的市市场动态态1、小户型型成为市市场主角角E时代鑫城城、阳光光SOHHO、南南方大厦厦、蔚蓝蓝海岸假假日公寓寓、外沙沙青年公公寓等相相继开盘盘发售，并并都取得得不错的的销售业业绩，足足以证明明小户型型是市场场的主角角。有一一点可以以肯定，小小户型在在今后三三五年内内还将
9、是是市场的的主角。理理由如下下：(1)、北北海市第第二产业业的健康康发展，成成为消费费群体来来源的保保障。由由于实体体经济的的发展，将将吸纳一一批的当当地劳动动力，并并且随着着经济的的逐步发发展，会会吸引越越来越多多的当地地人年轻轻人回流流或是留留在当地地工作。这这部分人人的薪水水高于当当地的平平均水平平，因而而有经济济能力购购买。(2)、消消费观念念的成熟熟。据了解，EE时代鑫鑫城5月月29日日开盘的的E时代代，最初初引来一一批外地地投资者者，可近近期成交交客户中中比例最最大的还还是本地地买房者者。他们们之中有有本地父父母为儿儿女买，也也有成年年人为父父母买于于养老(外省人人)，还还有年轻轻
10、的本地地女孩买买做自己己闺房的的由于于总价低低，年轻轻人有能能力消费费；并且且拥有一一个自己己的家的的观念，早早已是深深入年轻轻人的心心中，年年轻人希希望拥有有一个属属于自己己的空间间，小户户型无疑疑是最好好的选择择。(3)、受受到投资资者的偏偏爱。小户型地理理位置好好、环境境好、交交通便利利，再加加上几个个实际点点的卖点点，很容容易受到到投资者者的青睐睐：容易易转手、可可住、出出租甚至至办公。2、海景房房未来潜潜力巨大大，还有有待挖掘掘北海的优美美自然环环境、良良好的空空气质量量和美丽丽的海洋洋景观，是是其他城城市所没没有的，正正是这种种无法比比拟的资资源，让让全国各各地的人人群来此此度假，
11、因因此出现现了一群群“侯鸟”型的居居住者。这这些购房房者对大大海有着着无比的的向往，渴渴望能在在海边有有一处属属于自己己的空间间，因此此在海边边的商品品房成为为其首选选的度假假“基地”。海边边的房子子受到越越来越多多诸如此此类人群群的青睐睐。目前前，北海海市此类类产品还还很稀缺缺，因而而留给开开发商极极大的空空间充分分发挥。茶亭路蔚蓝蓝海岸和和碧海云云天作为为公寓海海景房的的一个典典型的代代表,其其良好的的销售业业绩,表表明了海海景房的的广阔的的潜力。3、旅游地地产风生生水起多个在建或或是立项项的度假假村、产产权式酒酒店等与与旅游相相关的项项目的出出现，标标志着旅旅游地产产会是今今后的重重头戏
12、。随随着北海海市丰富富的旅游游资源逐逐步得到到开发，这这类项目目可能出出现井喷喷式的增增加。(三)、客客户情况况由于10年年前的的的房地产产泡漠的的破裂,北海当当地人对对房地产产已经变变得不再再敏感。北北海市市市区人口口不足330万,本地市市场容量量有限。自自从20000年年政府启启动房地地产市场场,20002年年正式复复苏以来来,异地地客户成成了支撑撑北海楼楼市的主主导力量量。1、北海本本地居民民对商品品房仍旧旧兴趣不不大,他他们更愿愿意买下下一块宅宅基地,自己建建房。占占天占地地,仍然然是第一一选择。外地人才、劳劳动力就就业北海海, “准北北海人”这类客客户普遍遍持观望望态度，由由于把握握
13、不了房房地产发发展趋势势，不知知何去何何从。如如果出手手将会选选择一些些投资型型的产品品，且希希望能统统一经营营的现房房，其次次再看开开发商实实力如何何，才会会做出购购买。2、异地客客户成了了北海楼楼市的主主体。自自19999年以以来,北北海市的的外来购购房者中中，一直直以西北北、东北北等北方方离退休休人员为为主；但但20003年66月份开开始，来来自上海海、浙江江及广西西南宁等等地的购购房者明明显增多多，他们们特别看看重一些些高档楼楼盘。在在今年334月月间的江江浙购房房团和110月的的上海购购房团，托托起了整整个北海海楼市，北海楼市已经成为比较纯粹的外销性质一个畸形市场。外地客户成成了普遍
14、遍持投资资心态，把把北海现现状跟他他们本地地当年房房地产状状况相比比，觉得得北海房房价水位位低，有有很大的的增值空空间。通通常选择择：单价价较低的的商铺，地地段较好好总价较较低的公公寓，能能看海最最好，而而且按揭揭条件很很灵活怕怕占太多多资金的的物业，多多半是些些期房，留留下一定定的空间间以便于于炒做获获利。第二章 别墅市市场初探探从市场细分分来看，别别墅市场场应该有有很大的的潜力可可挖，在在异地购购买中，别别墅需求求量很大大，而北北海近几几年仅有有海泰物物业、碧碧雅苑、东东方花园园、北海海花园和和华杰温温馨园等等几个别别墅楼盘盘推出。其其中，海海泰物业业属于烂烂尾工程程，至今今权属难难以理清
15、清，只有有极少数数可以供供应市场场，即使使买家现现在购买买了，也也无法入入住。其其他几个个楼盘，都都远离海海边，户户型、配配套设施施、规划划、安全全防范、物物业管理理等方面面都带有有较严重重的缺陷陷，不能能满足外外地高端端客户的的要求。就就是北海海本地的的一些外外来投资资企业高高层管理理人员，也也基本买买不到合合意的别别墅住宅宅，出现现遍地别别墅，却却没有适适合市场场要求的的产品的的尴尬局局面。是是而本案案明年进进入市场场，除了了沿袭今今年房地地产的发发展势头头，更是是要找准准突破口口，为北北海房地地产持续续强烈发发展注入入了活力力。北海别墅市市场呈现现几个特特点:1、市场供供应潜力力巨大，变
16、变数高。10年前的的大开发发，成片片农用地地征用成成为城市市建设用用地，作作为一个个度假城城市，别别墅规划划用地不不在少数数。随着着泡沫的的颇破裂裂，大量量土地或或是荒废废，或是是建成“半拉子子”工程。随随着市场场的复苏苏，当开开发商发发现“解套”的成本本与市场场受益达达到 “零界点点”，就会会时刻关关注市场场动向，一一旦时机机成熟，就就会迅速速重入市市，抢夺夺市场份份额。由于此类独独土地在在北海房房地土地地市场占占有较大大份额，因因此整个个别墅市市场未来来状况难难以准确确预测，市市场的变变量大。2、北海别别墅楼盘盘素质参参差不齐齐，整体体水平较较低在调查中，北北海最著著名的明明星别墅墅盘“华
17、杰馨馨园”，兵营营式布局局，整体体规划设设计略显显呆板，空空间变化化少，没没有动感感和曲折折；园林林设计简简单，整整体规划划设计给给人以暴暴发户农农民房感感觉。在在建不少少别墅盘盘，实质质为低密密度住宅宅社区，别别墅、多多层、小小高层各各种建筑筑体混合合。缺乏乏别墅作作为高档档盘的尊尊容、高高档、华华贵。3、独栋别别墅成为为市场主主流。北海别墅市市场中,主要来来自于外外地客户户。北海海以空气气清新，气气候宜人人，适宜宜休闲和和养老，在在当地购购房是一一种“健健康投资资”。但但几乎所所有业内内人士都都认为，北北海市目目前超低低价位住住房升值值潜力大大，是驱驱动江浙浙、上海海购房者者入市的的主要因
18、因素。在北海市场场独栋别别墅的主主流价位位在600800万之间间,如此此低廉的的价格,对于一一线城市市的客户户,无论论是投资资客还是是准备在在北海置置业,休休闲养老老的客户户,只及及相所在在城市的的1/441/5。价价格已经经不是此此类客户户考虑的的问题。他他们追求求的是一一种顶尖尖的生活活方式,独门独独院,要要的就是是真正别别墅的生生活,能能够体现现身份地地位的别别墅。别别墅的本本质是，奢奢华。独独栋别墅墅才能完完整的诠诠释，奢奢华。实际上,市市场已经经证实了了一个问问题。华华杰馨园园作为别别墅市场场的一个个有影响响力的大大盘,同同时作为为一个最最为成功功的别墅墅盘，值值得我们们学习和和借鉴
19、。豪豪杰占地地2000余亩，全全部规划划设计为为独栋别别墅，其其主要的的特点就就是1、户户型大，建建筑面积积从2880平方方米4460平平方米；2、花花园面积积开阔，最最大的达达到8000平方方米。业业主充分分体验到到了别墅墅的生活活：花园园、独门门独院。在在最初的的规划中中，总户户数是1190栋栋；在一一、二期期推向市市场，大大户型受受到强烈烈追捧后后，在三三、四期期中把原原先定位位为中小小户型的的全部改改为大户户型，总总户数减减少到1170户户。充分分体现了了豪宅的的风范。归归根结底底，华杰杰叫好又又叫座的的根本原原因，就就是定位位为纯独独栋别墅墅，满足足了客户户心理上上对“真正”别墅生生
20、活的渴渴望。值得关注的的是，华华杰的开开发商是是有上海海背景的的一家房房地产开开发企业业，面对对北海这这个以外外销性质质为主的的的市场场，仍然然选择独独栋别墅墅作为该该项目的的定位，值值得我们们研究和和关注。从市场的反反映来看看，在我我们调查查的几个个楼盘中中，独栋栋别墅实实现的销销售情况况最为理理想，接接近800的销销售率，已已经说明明了问题题。4、联排别别墅日薄薄西山 实实际上，联联排别墅墅本来就就是一个个尴尬的的产品，从从它出生生之日起起，就注注定是一一种过渡渡产品。联联排别墅墅是介于于低层住住宅和别别墅之间间的一种种产品，是是一种“舶来品品”。是在在城市土土地资源源日益稀稀缺的情情况下
21、，为为满足城城市中产产阶级一一族对高高品质住住宅要求求而建的的。该阶阶级在大大城市中中有一定定的经济济实力，但但还没有有足够的的能力去去郊外购购置真正正的别墅墅，退而而求其次次。在大大城市中中，能住住上低密密度住宅宅，就已已经是一一种身份份和实力力的体现现了。在在更大的的层度上上，联排排别墅更更接近于于低层住住宅。在北海别墅墅市场上上，根据据上文所所述，不不得已，退退而求其其次选择择联排别别墅的因因素将不不复存在在。1、土土地稀缺缺因素。110年前前的泡沫沫，使得得北海大大量商品品房开发发土地至至今闲置置，“只有用用不完的的地，没没有建不不起的房房”。土地地不属于于稀缺资资源，大大片的土土地在
22、等等待发开开，而且且许多是是别墅用用地。22、经济济制约。北北海楼价价较低，均均价大概概在15500元元左右，与与一线城城市如上上海相比比，是其其的1/6左右右，600800万一栋栋的独栋栋别墅，同同样的价价钱，在在北海只只能买一一套两房房的公寓寓。况且且，能够够在北海海这种环环境优美美的海滨滨城市购购置房产产，休闲闲度假或或者投资资，本身身就说明明了业主主的身份份和经济济实力。作作为高端端住宅产产品的别别墅，在在这些客客户眼中中，已经经是一种种平民化化的产品品了。从市场的反反映来看看，联排排别墅的的销售情情况不尽尽如人意意，和独独栋相比比，有相相当大的的差距，这这也说明明了市场场的取向向。第
23、三章 项目地地块分析析、产品品定位（一）、项项目所在在区域分分析（略略）（二）、项项目SWWOT分分析优势（S）1、项目地地块临海海，在推推广上利利于造势势2、项目位位于高速速路口，交交通便利利，路网网发达3、土地平平整方正正，利于于规划开开发4、土地获获取价格格低，开开发成本本低劣势（W）1、项目用用地被市市政规划划路（绿绿化带）隔隔成两块块，不利利于项目目的整体体规划2、位于北北海大道道与北部部湾东路路两条主主干道交交汇处，噪噪音、尘尘灰等污污染较大大3、项目所所处高德德镇，地地块非北北海房地地产主流流热点地地带，周周边缺乏乏高档明明星楼盘盘，地域域竞争力力不强。4、项目周周边市镇镇、生活
24、活等配套套设施不不完善，距距市中心心、风景景区较远远5、项目地地块较小小，可提提高项目目本身价价值因素素有限机会（O）1、项目周周边别墅墅楼盘较较少，现现有竞争争楼盘档档次不高高。2、北海缺缺乏高品品质别墅墅盘，市市场的空空白点，本本项目准准确把握握市场需需求，迅迅速入市市可以填填补空缺缺3、地块之之间公共共用地可可充分利利用，做做成为项项目配套套的园林林绿化、休休闲、娱娱乐等公公共场所所4、别墅地地根收缩缩，市场场凸现别别墅珍稀稀，地块块位于高高速路口口处，抢抢占外地地客源赢赢得先机机威胁（T）1、大部分分于十年年前批卖卖的别墅墅用地至至今尚未未开发完完成，市市场潜在在开发量量大，未未来的竞
25、竞争激烈烈2、现存历历史遗留留别墅群群存量大大，位置置、环境境尚佳的的不在少少数，不不少楼盘盘等待时时机，一一旦市场场复苏，可可迅速重重新入市市。市场场变数大大。第四章 项目定定位（一）、市市场定位位北海从20002年年以后，房房地产近近两年来来发展非非常快，大大有重新新复苏，再再次起飞飞之势。以以外销为为主的房房地产业业，关注注异地客客户的需需求，开开发能满满足异地地客户需需要产品品，已经经逐渐成成为业内内的共识识。其中有包括括了别墅墅低密度度、低层层的这样样一种居居住方式式。这种种居住方方式能够够迅速地地发展有有几方面面的原因因。一方面，随随着生产产力的提提高，国国民收入入的增长长，一部部
26、分人（尤尤其是在在收入水水平较高高的上海海、江浙浙、福建建等地）先先富起来来的原则则，他们们要追求求一种顶顶尖的生生活，所所以希望望有别墅墅这样一一种居住住方式。第二个原因因，就是是大城市市的土地地资源日日益稀缺缺，高层层、超高高层建筑筑正成为为城市的的主体建建筑。对对于低密密度住宅宅，甚至至是多层层住宅，就就成了大大城市人人一种奢奢侈的梦梦想和向向往。第三个原因因，就是是大城市市污染日日益严重重，城市市住宅的的郊区化化，也是是大城市市居民渴渴望清新新空气，可可以自由由奔跑的的绿地，人人们渴望望回归自自然的一一种表现现。北海的优美美自然环环境、良良好的空空气质量量和美丽丽的海洋洋景观，是是其他
27、城城市所没没有的。是是休闲、度度假、养养老的最最优选择择。第四个原因因，也是是最重要要的一个个原因，就就是北海海的房地地产价格格比起东东部发达达地区城城市要低低廉很多多，只及及它们的的10200。北北海的11栋北海海经济型型别墅上海11套普通通两房公公寓市市中心11套单身身公寓。据此分析，不仅能充分实现本项目得价值，更是扩大了本项目的的客户群体。所以用这样样四个原原因，以以及我们们之前对对市场、项项目地块块的分析析，就决决定本项项目定位位为低密密度住宅宅的一个个可行性性。从低密度住住宅宏观观这个概概念来看看，不应应该看作作别墅就就是豪宅宅，应该该看到，别别墅是一一种低密密度的居居住方式式，那么
28、么它可以以有低标标准，可可以有中中标准，也也可以有有高标准准，有豪豪宅。有有一种别别墅就是是为了休休假用的的，要非非常的乡乡村化，很很简单，而而且别有有情趣。所所以对别别墅这样样一种居居住方式式的认识识上，应应该有低低、中、高高、豪宅宅这样的的概念。定位一：1、根据前前文的分分析，由由于本项项目别墅墅用地的的自然环环境资源源并不理理想，以以及项目目用地本本身地局局限性，并不足以支撑其开发成为真正意义的高档别墅楼盘，转而成为经济型别墅则可以解决这一问题。经济别墅是别墅家族中的新面孔，是别墅类产品放在高贵的身份以迎合更大的消费层面而作出的积极变化。同时也是国内消费需求的反映。其密度较高，通常在0.
29、40.6之间，但由于单体面积较小，通常在180240平米之间，也有一个小的庭院，因而也能满足一般的舒适度要求。2、根据市市场分析析得知，作作为主流流的经济济别墅的的代表作作，联排排别墅不不适应在在北海市市场的要要求，市市场容量量有限，从从市场的的实现情情况和受受益情况况，我们们将开发发一种新新经济型型别墅小独独栋，面积在在18002440平方方米之间间，来满满足市场场要求。小独栋不是是别墅，除除了别墅墅之风已已经泛滥滥外，小小独栋本本身也不不具备别别墅本义义的奢华华。小独独栋也绝绝非TOOWNHHOUSSE.。别别墅之后后有TOOWNHHOUSSE，那那么，今今天TOOWNHHOUSSE之后后
30、有小独独栋，本本身就是是一种升升级，这这种升级级还表现现在有差差异性的的拒绝上上，不仅仅是产品品和房价价的问题题，更主主要是精精神文化化取向问问题。小独栋位置置上不在在城区也也不在郊郊区，面面积上不不是大屋屋也拒绝绝小户型型，品质质上不求求奢华但但绝不低低档，房房价上不不取暴利利也不做做低价，包包括其宣宣传中不不做概念念也不标标新立异异等各个个方面，正正是小独独栋这种种从物质质层面到到精神层层面的转转换，使使我们发发现了其其作为原原创性物物业成为为主流市市场的价价值所在在。随着着小资超超越新新新人类而而真正成成为生活活格调而而非生活活阶层的的定义，特特别是中中坚人群群越来越越有品位位化和个个性
31、化，那那么，小小独栋的的客群不不仅会越越来越多多，而且且必将成成为一个个主流市市场。 作作为别墅墅家族一一个新的的物业形形态，定定位于小小独栋，可可以最大大限度满满足开发发商对利利润的要要求，同同时避免免了定位位成为联联排别墅墅这么一一个尴尬尬的产品品。但是是，又与与北海市市场对大大面积别别墅需求求更受市市场欢迎迎，逐渐渐成为主主流这个个事实相相悖。明确小独栋栋的目标标客户群群体，锁锁定其特特征，在在推广有有针对性性地作诉诉求，打打动客户户“心”，是该该定位的的关键。定位二： 从从市场分分析中，我我们不难难得处结结论，独独栋别墅墅代表了了北海别别墅市场场的发展展方向，我们将本项目定位成为一个纯
32、独栋高品质别墅区。面积在280400平方米之间。 可可以预见见的是，定定位作为为纯独栋栋别墅，是是本项目目风险最最小的方方案，但但同时，也也是利润润最小的的一个方方案。（二）、客客户定位位由现在北海海市场反反映来看看，异地地购买占占有较大大比重，但但由市场场分析可可以看出出，北海海目前别别墅定位位在第一一居所，真真正面向向异地客客户的高高端产品品缺口严严重。由于生态环环境保护护良好，投投资环境境不断改改善，加加之北海海市政府府为盘活活空置商商品房采采取了一一系列优优惠政策策，近两两年，到到北海购购房的外外地人不不断增加加，占同同期房地地产交易易量的330%以以上，其其中大多多是到北北海度假假、
33、养老老的。有有人算过过：“到20002年年，北京京空巢家家庭约有有1700.234%(1+4.44%22=331.55(万户户)，上上海空巢巢家庭约约有10002=550(万万户)，如如果这些些空巢家家庭有十十分之一一迁居北北海，那那么仅房房地产一一项就会会有（331.55+500）万户户10%15万万元=1122.25(亿元)的巨大大市场。这这还仅仅仅是京沪沪两地的的空巢家家庭，如如果放眼眼全国，甚甚至世界界，这个个市场不不可限量量。”事实上，东东盟博览览会在广广西地召召开，北北海成为为大西南南，甚至至是中国国南部出出海大通通道。邻邻近的马马来西亚亚和泰国国，新加加坡等国国家，正正在通过过旅
34、游，加加强对日日本、韩韩国等国国家进行行宣传，鼓鼓励老年年空巢迁迁徙到气气候温暖暖的热带带海滨地地区来生生活。外外地和国国际养老老房地产产市场将将是北海海长期的的市场增增长源泉泉。此外，度假假、休闲闲别墅的的市场尚尚未充分分挖掘。根根据目前前北海酒酒店式度度假公寓寓的市场场良好的的需求状状况和市市场实现现程度，度度假别墅墅作为面面向拥有有共同客客户的度度假公寓寓，实际际上是对对该客户户群体的的进一步步细分，是是对高端端客户的的细分。度假休闲别墅将是北海别墅一个重要组成部分。根据目前北北海房地地产市场场作为一一个以外外地客户户为主的的这一个个状况，我我们判言言，本项项目客户户将以异异地客户户为主
35、，主主要来自自发达地地区收入入水平较较高城市市。客户构成一一： 当当项目定定位为小小独栋时时，我们们的目标标客户群群体来源源广泛。由由于北海海整体楼楼价地低低廉，小小独栋别别墅的总总价能够够控制在在50万万左右，相相对而沿沿海和发发达地区区的中产产以上阶阶级都有有经济能能力消费费。1、对于社社会顶层层阶级而而言，小小独栋作作为在海海滨城市市一个休休闲度假假场所，是是该阶层层人士众众多房产产物业之之一。对对于该阶阶层而言言，可以以作为一一种长期期度假场场所，无无论平时时有无，或或是多、少少时间进进行享受受，即使使长期空空置或是是闲置，因因为总价价低廉，也也不至于于心疼。正正是因为为该阶级级房产物
36、物业众多多，在一一线和发发达城市市置业成成本过高高，会适适当的在在一些旅旅游、观观光、风风景的二二、甚是是三线城城市置业业，即是是作为投投资，又又可作为为不动产产。在异异地海滨滨城市，一一个风景景如画的的胜地，也也是一种种社会身身份的体体现。2、对于社社会的中中产阶级级。该群群体是社社会的一一个中流流砥柱，社社会的中中坚群体体。该群群体不具具备千万万级的消消费能力力，但对对别墅的的热爱却却超出了了一般的的想象。对对于生活活的品味味和个性性化的需需求也越越来越高高。同样样的一个个理由，在在大城市市的别墅墅对于他他们而言言仍然是是一种奢奢侈，对对于联排排之类的的“伪别墅墅”却也看看不上眼眼。同时时
37、由于该该阶层的的工作压压力巨大大，不时时的需要要一段时时间的轻轻松和休休闲。度度假场所所的一个个总价不不高的别别墅，既既能满足足对别墅墅生活的的渴望，又又能时常常进行轻轻松愉悦悦的度假假生活。同同时“度假海海滨城市市的别墅墅”也能满满足小小小的虚荣荣心。3、甚至对对于小资资、白领领一层的的人士。在在大城市市养老成成本过高高，选择择一个环环境优美美，适于于养老的的小城市市，也是是一个不不错的选选择。由以上三个个消费群群体，我我们不难难进行进进一步的的推断，由由于房价价的低廉廉，在一一线发达达城市具具备一定定技能，有有5110年工工作经历历的都有有有在北北海置业业购房的的能力。小独栋，因因其能满满
38、足客户户对别墅墅生活要要求的向向往，在在经济上上又不至至于承受受太大负负担；在在北海这这样一个个度假胜胜地能拥拥有一套套亲海别别墅，她她的客户户群体应应该是广广泛的，市市场潜力力巨大。在客户层面上，我们大胆地预测，除了区外一线城市外，还应该充分挖掘北海本地、南宁等区内市场的客户。根据前文的的分析，北北海可提提供别别别墅物业业的量是是非常大大的，如如何在众众多别墅墅盘中脱脱颖而出出，就要要比楼盘盘的整体体素质了了。包括括楼盘的的整个规规划，园园艺设计计、户型型架构、还还有看不不见，却却客观存存在的社社区文化化。客户构成二二当项目规划划定位于于独栋豪豪华别别别墅时，目目标客户户相对明明朗了很很多。
39、能能买得起起1000万左右右的别墅墅，已经经将“客户一一”2和33大部分分都去掉掉了。此此时，公公司集团团购买作作为办公公场所、以以及作为为高层领领导下榻榻之地的的分量有有所增加加，本地地客户也也会增多多。客户户已经集集中在了了我们常常说的“金字塔塔”塔尖的的阶层，和和暴发户户阶层。（三）价格格定位因为北海别别墅的品品质、建建造时间间、装修修等级参参差不齐齐，因此此在价格格上反映映出较大大的差异异，主要要分为三三种： 自自建别墅墅：10000元元/以以下 一般般品质别别墅：旧旧楼盘110000-13300元元/ 新楼盘盘15000-118000元/ 高品质质别墅：旧楼盘盘16000-22000
40、0元/新楼盘18800元元/以以上根据本项目目的定位位，本项项目地市市场价格格应该在在22000225000元/以上，属属于中高高端别墅墅。小独栋均价价控制在在50万万左右，大大概在445660万之之间。与与联排相相近，稍稍高于联联排。独栋豪华价价格在1100万万以上，价价格体系系可参照照华杰馨馨园而定定。（四）产品品、户型型规划设设计定位位本项目无论论是作为为小独栋栋，或是是一般的的独栋别别墅，还还是其他他，客户户基本上上是一致致的，大大部分作作为外销销房，客客户来自自于一线线发达城城市，作作为海滨滨度假休休闲的一一个场所所和投资资的物业业。在项目的产产品、户户型规划划设计上上，充分分考虑目
41、目标客户户个性、文文化的因因素，目目标客户户所在地地的社会会背景和和文化背背景，以以目标客客户的需需求为导导向，进进行规划划设计。甚至我们可可以根据据客户需需求，在在符合整整体设计计、规划划大纲的的前提下下，按照照客户的的需要设设计，就就是所谓谓的“订单地地产”（一）小独独栋小独栋别墅墅特点鲜鲜明：其其一是面面积较小小；其二二都是独独栋住宅宅；其三三是总价价较低。对对比部分分电梯公公寓或花花园洋房房，购房房者既享享受了独独栋别墅墅的品质质，又有有一个可可以承受受的房屋屋总价。小独栋别墅墅中户型型面积集集中在22002400平方米米左右，不论哪哪种户型型均拥有有较好较较实际的的使用空空间和花花园
42、。独立住住宅应该该最大限限度地满满足别墅墅的生活活需求，如如拥有两两个方卧卧、大空空间挑空空等，应应该通过过精确的的尺度分分析、优优秀的套套房设计计在空间间上进行行发挥。我们在整个个社区得得规划和和设计中中，应该该注重项项目的内内在品质质，它的的的灵魂魂和生命命，也只只有这样样，它的的存在才才富有合合理性、表表现力与与亲和力力。拒绝绝速成建建筑，追追寻创新新和独有有，关注注建筑本本质，我我们规划划的小独独栋别墅墅在居住住模式上上是纯粹粹的独栋栋别墅。以围合式组组团，不不仅充分分利用了了有限的的地面的的空间，更更要营建建独特的的空间视视角及独独立的生生活情趣趣。诺干干个别墅墅组团和和谐相对对，各
43、居居住组团团相对紧紧凑，向向心围合合，形成成大面积积共享花花园中庭庭。各种种精致户户型各尽尽其趣，180240平方米超级享受。地上2层3层结构，四面通透。阅读自然、健康与美，独栋别墅给了业主更多可能。小独栋“八八大标准准”标准之一：独立住住宅，独独门独户户、有天天有地，有有家庭的的私密空空间；独独立私家家花园；标准之二：适合作作“第一居居所”；能达达到边享享受边增增值的完完美置业业目的；标准之三：舒适实实用，不不求奢华华，面积积为1880 2500平方米米，布局局合理，满满足三口口至五口口之家高高品质居居住；更甚者，在在建筑上上用框架架结构，户户型的设设计上就就可以进进行模块块式组合合，业主主
44、可以根根据自身身需要，在在框架允允许的范范围内，自自行组合合。标准之四：交通方方便，位位置较好好，从市市中心的的正常车车程在220440分钟钟离离红尘不不远，离离自然很很近；标准之五：讲究整整个社区区的功能能配套，以以满足人人们的精精神需求求，即使使现实的的条件目目前还不不是十分分完善，但但未来的的预期十十分看好好；标准之六：单价与与总价处处在一个个相对合合理的位位置，而而且在消消费者的的经济承承受范围围之内，相相对的性性价比较较高；标标准之七七：注重重物业管管理，讲讲究社区区文化，注注重邻里里关系的的和谐，但但又强调调各自相相对的独独立；标准之八：业主大大多具有有较高的的文化素素质和修修养以
45、及及独特的的生活品品位，理理性低调调，多数数正处在在人生与与事业的的上升阶阶段，属属于社会会的中坚坚一族。（二）高档档独栋别墅本身就就是少数数人的产产品，纯纯独栋更更是代表表了众多多流派别别墅中的的的定级级标准，体体现了一一种身份份和地位位的尊容容。更多多的时候候，“功夫已已在产品品外”，除了了对产品品本身的的高要求求之外，针针对项目目特有的的形态和和客户特特征，建建立社区区的“软文化化”，把“提高社社区品质质，营造造高尚社社区”的理念念融入产产品的规规划设计计当中。迎合客户需要，挖掘客户潜在需求，使之成为一个为客户量身定造的高品质社区。1、品质庭院别墅是整个个住宅市市场上的的金字塔塔产品。如
46、果别墅产品一味地追求密度，就会导致规划品质下降，导致很多别墅项目庭院面积大为缩水。别墅的本质质是奢侈侈，别墅墅的概念念不仅包包括建筑筑本身，更更重要的的是自家家的庭院院。正是是由于有有了较大大面积的的室外庭庭院，居居住者才才能充分分享受与与大自然然的亲密密接触，养养花弄草草，遛狗狗散步，甚甚至来一一次室外外烧烤或或举行家家庭排队队。将生生活空间间从室内内扩展大大室外，这这也是别别墅住宅宅品质的的主要体体现。没没有足够够面积的的庭院，花花高价购购置一个个封闭的的居住空空间没有有任何意意义2、品质户型对于高档别别墅产品品的设计计，需要要在功能能的细化化、空间间尺度的的准确把把握及空空间气氛氛的营造
47、造上多做做文章。随着现代人人们生活活方式的的变化，更更多的休休闲、娱娱乐、健健身功能能的引入入成为必必然。会会客空间间、家庭庭生活空空间也要要考虑其其合理的的尺度，并并与家具具的形式式、尺寸寸和摆放放相结合合。厨房房、卫生生浴、更更衣室等等空间尺尺度及各各功能分分区也应应该满足足新的需需求变化化。如厨厨房考虑虑到中、西西烹饪间间的分隔隔、卫生生间大小小要满足足追求舒舒适享受受的需要要，更衣衣室也不不能太促促狭等，室室内空间间的趣味味性和流流动性和和平面布布局的结结合都是是户型设设计中需需要考虑虑的重点点内容。3、品质建筑风风格目前北海别别墅产品品往往以以暴富式式的张扬扬，而缺乏乏有品位位的优雅雅。别墅墅不仅仅仅是卖给给暴发户户的，特特别是本本项目是是以向发发达一线线城市外外销为主主，。因因此，在在目前一一些别墅墅产品甚甚至和农农民住宅宅并无二二致。别别墅居然然成为在在住宅中中价位最最高，品品位最低低的产品品类型。市面上别墅墅形象以以欧美风风格为多多，开发发商和设设计者并并非对欧欧美的建建筑进行行过深入入细致的的研究，大大多显得得不伦不不类，在在各种古古典符号号的堆砌砌中，形形式、比比例、尺尺度、韵韵律完全全脱离了了真正欧欧美风格格的真意意。同时时