房地产去库存探路.docx

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1、 房地产去库存探路 文 /张宁 国家统计局 2015 年 11 月份公布的统计数据拉 响了房地产警报。 国家统计局信息显示， 2015 年 10 月末，商品 房待售面积 68632 万平方米，同比增长 14/。，其中， 住宅待售面积增加 1180 万平方米，达到历年最高值； 同时，房屋新开工面积同比下降 13.9%，房地产竣工 面积同比下降 4.2%,房地产开发企业土地购置面积 同比下降 33.8%。土地成交总额 5794 亿元，同比下 降 25.2% 房地产业在 2015 年首次出现了房屋新开工面积、 房屋竣工面积、土地购置面积、土地成交价款四个指 标同时负增长，预示着中国房地产已从卖方市场

2、步入 库存市场。 2015年 11月 10日，习近平在中央财经领导小 组第十一次会议上表态， “ 要化解房地产库存，促进 房地产业持续发展 ” ； 2015 年 11 月 11 曰，李克强 总理在国务院常务会议上强调要 “ 以加快户籍制度改 革带动住房等消费 ” ； 2015 年 11 月 12 日，国家财 经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次 强调 “ 化解房地产库存 ” 的问题。 高层对房地产去库存的频繁表态，无疑使 “ 去库 存 ” 成为 2015 年中国房地产的热词，也被业界视为 楼市调整的风向标。 永泰地产集团人力资源部经理戴擎天说，目前呼 和浩特、西安、沈阳等二线城市，和

3、大部分三四线城 市的房地产去化周期都在 12 个月以上，库存压力大， 并且呼和浩特等城市的实际库存量远远超过目前对外 公布的统计 数据。 易居研究院统计，在其监测的 35个城市中， 2015年 10 月份，一、二、三线城市新建商品住宅 存销比，即去化周期分别为 10.0 个月、 12.2 个月和 18.9 个月，其中，广西北海的存销比数值最高，截至 10 月份为 31 个月，山东烟台存销比为 26 个月。 “ 化解房地产库存，除了着眼于当期的经济增长 外，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农 民工在城镇定居落户，这实际上也是一个供给侧的改 革措施。 ” 中央财经领导小组办公室副主任杨伟民

4、如 是解读。 棚改货帀化安置、以居住证制度为主要内容的户 籍制度改革、信贷资产证券化等，中央几乎同步推动 的意在化解房地产库存的政策正在奏效。 长江证券的研究报告显示，截至 2015年 11月末， 在其覆盖的 23 个城市，房地产总体库存 14355.99 万 平方米，环比下降 0.27%,其中一、二、三线城市库 存分别环比上升 0.45%、下降 0.67%、下降 0.14%, 均低于 2014 年同期水平，库存同比持续好转，而这 23个城市的去库存化周期亦均持续缩短。 不过，基于目前中国房地产库存量之大，在国内 经济增速放缓、财政压力上升、多项 制度实施尚未细 化的背景下，政府若要下好化解房

5、地产库存这盘棋， 仍有许多问题待解。 房地产投资增速探底 中国真实的房地产库存量恐怕远不止国家统计局 公布的数字，安信证券研究员陈天诚的一份研究报告 中称，如果算上预售的施工面积和尚未开工的企业拿 地，得到的总库存量已接近 98.3 亿平方米，其中，待 售面积 6.86 亿平方米、尚未开工的企业拿地 42.3亿 平方米、在建商品房库存约 49.1 亿平方米。 巨大的房地产库存量严重拖累了房地产投资增 速，进而拖累了 GDP的增长，在经济学者和房地产 界人士看来，这正是国家经济和中央政府的痛点。 据国家统计局信息，截至 2015 年 10 月，房地 产投资增速下降至 2.6%。同期穆迪报告指出，

6、 2015 年前三季度，中国地方政府的土地使用权出让收入同 比下降了 34.7%,而土地使用权出让收入在地方政府 财政总收入中占有接近三分之一的分量。 从 2013 年的 19.8 % 下降到 2 0 1 4 年的 10.5% ,2015 年接近年底时进一步降至 2.6%,房地 产投资增速探底正在影响整个宏观经济的运行。 2014 年是中国房地产业的拐点，在这之前中国 房地产市场还处于供不应求的状态。金典集团董事长 张宝全的感受是， 2014 年以前中国地价、房价的增 长高于融资成本，是由卖方市场支撑，房地产商只要 拿到土地，哪怕是做火柴盒一样的产品，都能卖掉， 不会赔钱。但从 2014 年开

7、始至今，市场发生了最重 要的变化 地价、房价的增长已经低于融资成本， 这样的背景之下，房地产逐步成为了一个有风险的行 业，如果房地产商不能去库存或者去库存程度不高的 话，就会很危险。 房地产市场的转变亦与 “ 十二五 ” 规划之后的国 家政策变化相关。 “ 十二五 ” 规划提出建设城镇保障 性住房和棚户区 改造住房 3600 万套（户），到 2015 年全国保障性住房覆盖面达到 20%左右的目标后， 2013 年 9 月 25 日，国务院常务会议提出，要加快制 定城镇住房保障条例，规范和促进保障性住房建设、 管理和运营，稳定人民群众对 “ 住有所居 ” 的预期； 2013年 10月 29曰，中

8、央加速推进住房保障体系和 供应体系建设，要求 “ 千方百计增加住房供应 ” 。 增加供给的政策刺激下，国土资源部统计， 2013 年全年住房用地供应量相当于前五年平均实际供应 量 9.64 万公顷的 143%,其中，商品住房用地供应 10.37 万公顷，同比增加 31.1%,相当于前五年平均 实际供应量 7.55 万公顷的 137%,保障性住房用地供 应 3,44 万公顷，同比增加 8.7%,占住房用地供应总 量的 25%。 进入 2014 年，国内房地产却一路下行。国家信 息中心宏观政策动向课题组 2014 年底撰写的一份报 告称， 2014 年以来，我国国内房地产景气指数逐月下 滑，房地产

9、投资增速显著放缓，房地产销售面积和销 售额同比大幅下滑， 70 个大中城市中房价下跌城市不 断增加。随着房地产市场调整的不断加深，地方政府 从 6 月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放 松首套房认定政策，释放改善性需求。彼时该课题组 预计， 2015 年，房地产新常态下的投资增速预期会进 一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合 理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。 经济下行压力与银行收紧房地产信贷，是房地产 市场变化的重要因素，经济下行带来人们对收入预期 的改变，降低对房地产需求的释放；而收紧信贷政策 一方面直接影响房地产市场企业借款能力，进而又影 响投资的扩大。这些因素

10、都不断加剧房地产市场无论 是投资还是销售的下滑。 “ 从中国经济增 长驱动力来看，虽然从长远来看 中国需要尽快实现从外需和投资驱动转向内需驱动， 但根据国际上中等收入国家在相同阶段的成长经验， 投资仍是当前及未来一段时间内，驱动中国经济增长 的最重要动力之一。 ” 上海财经大学不动产研究所执 行所长陈杰说。 在现任北京华远浩利投资股份有限公司董事长任 志强看来，作为拉动国内生产总值增长的重要力量， 维持一定程度的房地产投资，稳定经济增长是此次中 央政府接连表态 “ 房地产去库存 ” 的主要动因。 对于高层通过 “ 化解房地产库存 ” 所释放的市场 信号，多数业内人士认为，新一轮更强的救市政策或

11、 将出台，预计 2016 年中央房地产政策将会更加宽松。 去痄存路径 基于化解房地产库存对于经济增长和社会建设的 意义，国家已开始多措并举。棚改货币化安置是目前 推行力度最大的化解房地产库存措施。 2015 年 6 月 25 曰，国务院发布进一步做好城 镇棚户区和城乡危房改造等有关工作意见，提出要 积极推进棚改货帀化安置，将加快回购普通商品房用 于棚户区改造安置住房，或者组织棚户区改造项目区 居民自主选购商品住房。 住建部的部署方案是，货币化补偿安置主要包括 三种方式：第一，政府组织棚户区居民自主购买存量 房安置；第 二，政府购买存量房进行安置；第三，直 接货币补偿。 国家开发银行、农业发展银

12、行等政策性金融机构 则专门对口解决棚改及其货币化补偿安置问题，为其 提供贷款和资金支持 。一 位不愿具名的地方住房保障 和房产管理局人士说 ， 2015 年，国家开发银行制定了 全年向棚户区改造及其货币化补偿安置领域定向投放 逾 7000 亿元的信贷额度，现在已基本投放完毕。 住建部及国家开发银行统计 ， 2015 年上半年棚户 区改造开工 384 万套，同期仅国家开发银行发放棚户 区贷款就有 4198 亿元。国务院 2015 年 6 月的 37号 文件布置 ， 2015 年 - 2017 年中国还将改造城市危房、 城中村在内的各类棚户区 1800 万套。如果按照这个 比例计算，未来三年要完成

13、 1800 万套任务，通过国 家开发银行发放的贷款至少将会达到 2.1 万亿元。 上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示， 靠投资驱动中国经济增长，更好的做法是，将增加投 资与扩大消费紧密结合，以投资促内需，用内需引投资。 加快棚改及其货币化安置可以达到这样的效果，通过 大幅提速棚户区改造来推动商品房去库存化，这在改 善棚户区中低收入群体住房条件、带动投资的同时， 盘活了积压在房地产市场的资产，改善房地产供需结 构。 国家信息中心经济预测部 2015 年 4 月份预测， 2015年至 2017年，中国棚户区改造年均增速预计将 达到 50%左右，仅改善棚户区居民住房方面的投资 就可以带动房地产

14、开发投资增加约 2 个百分点左右， 进而拉动全社会固定资产投资 0.4 个百分点左右，提 高GDP增长率 0.2 个百分点左右。这份预测是按照原 先2014 年 -2017 年棚户区改造 800 万套的目标估 计，如果根据国务院 2015 年 6 月调整后的 2015 年 - 2017 年1800 万套棚户区改造计划，棚改对经济拉动 作用将显著增强。这将成为中国未来经济稳定增长的 重要驱动力量之一。 住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴表 示，今后三年里，棚改货币化安置将对房地产库存起 到比较大的消化作用，静态保守估算，预计化解库存 面积可以接近 1 亿平方米。 加速户籍制度改革，被视为化

15、解房地产库存的另 一重要途径。 2015 年 11 月 4 日出台的中共中央关 于制定国民经济和社会发展第 +三个五年规划的建议 提出了 “ 户籍人口城镇化率加快提高 ” 的目标。 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏 飞表示，但按户籍人口计 ， 2014 年中国城镇化水平还 不到 37%。目前房地产市场的库存主要在三四线城市， 如果有 70%的农民工能够实现在城市里的购房转移， 将有希望消化当前的房地产库存以及保持经济稳增长。 2015 年 11 月 20 日，国务院法制办公室公布住 房公积金管理条例 (修订送审稿 ,征求社会各界意见。 其中明确，住房公积金管理中心可以按国家有关规定

16、申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。这也为 化解房地产库存打开了通道。 扬州市住房公积金管理中心宝应分中心业务科长 李飞指出，通过住房抵押贷款证券化，提高资产流动性， 满足缴 存职工曰益增长的住房贷款需求，可支撑房地 产市场平稳健康发展。 央行数据显示，截至 2014 年底，我国个人购房 贷款余额为 11.5 万亿元，公积金贷款余额为 2.55 万 亿元。据此估算，如果资产证券化率能够达到 50%, 即可释放 7 万亿 -8 万亿元的流动性。 中央力推房地产去库存的政策下，各地方政府和 房地产商也在积极行动。 甘肃的棚改货币化安置率已高于全国水平。甘肃 省住房和城乡建设厅一位工作人员介绍，

17、 2015 年以来 , 甘肃省共有 2.85 万户棚改对象，通过货币化得到安置， 货 币化安置率为 31%,高于全国同期水平 5.6 个百分 点。其中，白银市会宁县货币化安置率达到 100%。 据了解，国家开发银行甘肃分行通过省级平台、兰州 市平台以及市州直贷等方式，已累计为甘肃省棚户区 改造项目发放贷款 225.96 亿元。 改革户籍制度方面，江苏南通市等地率先进行了 较大力度的改革尝试。记者从南通市公安局获知，南 通市放宽了市区户口迁移政策，针对购房面积在 60 平 方米以下的人群，将就业年限由 “ 满 5 年 调整为 “ 满 1 年 ” 。这对来市区合法稳定就业满 1 年的人员来说， 实

18、质上就是取消购房面积限制，满足了广大 来南通务 工人员的落户需求。另外，南通市还放开了县级市户 口迁移政策 3 2015 年 11 月下旬，山西省发文取消了商品房购 房限制，至此，在全国 46 个限购城市中，除北京、上 海、广州、深圳和三亚外，其余 41 个城市均已取消或 放松限购。同时，山西等多地政府还通过提高公积金 贷款额度、降低首付比例、贷款利率打折等多种方式 剌激楼市。 据了解，包括山水文园、金典集团等国内大型房 地产商则在通过转换商业模式的方式化解房地产库存。 山水文园总裁张晓梅表示，在房地产库存积压量庞大 的今天，房地产公司应完成从以往单纯开发楼盘到对 现有房产资源进行改良升值的转

19、型；由房地产开发转 向运营，则是另一种较具代表性的模式，金典集团董 事长张宝全认为，地产商要开始由重开发转向重运营， 尤其是文化地产。 4 持续之忧 中央政府加大力度化解房地产库存，各项政策推 进已初步取得成效。但国内经济学者及业界人士也存 在不同担忧。 “ 棚改货币化安置需要大量的资金投入，而近几 年财政收入却是连年下降。巨大的财政压力之下，棚 改及其货币化安置能否可持续是最大的现实问题。 ” 人民大学重阳金融研究院世界经济项目研究前主管、 人民大学经济学院研究员高连奎表示。 2016/02-03/新丝路 73 多位经济学者认为，棚改及其货币化安置这一政 策中存在着资金来源难以跟上棚改增速的

20、矛盾。 在 “ 改造 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村 ” 的 目标下，自 2008 年以来，中国棚户区改造的规模快 速增加，由 2008 年的 78 万套增长到 2014 年的 470 万套， 2015 年 -2017 年任务将完成 1800 万套。各 省区市政府是棚户区改造的主体，对本地区棚户区改 造负总责，项目执行主要依靠开发商参与。但从目前 的情况来看，随着棚户区改造的深入，参与主体的投 资动能在减弱。 以 棚 户 区 改 造 项 目 资 金 来 源 的 抵 押 补 充 贷款 (PSL)指标为例，根据央行统计， 2015 年 6 月央行 向国家开 发银行提供 PSL额度 1576 亿元

21、，但到了 7 月只有 429 亿元，环比下滑了 1147 亿元。 上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰表示， 尽管棚户区改造规模取得了显著进步，但与党中央、 国务院确定的改造 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村 的目标相比，仍有较大的差距。再加上与棚户区改造 相关的配套基础设施投资等，以及未来多数待改造的 棚户区具有位置偏远、幵发商投资意向低、市场化运 作难等特征。这些因素使得棚户区改造及其货币化安 置的资金需求巨大，完全依靠中央财政补贴和国家开 发银行的专项贷款，会面临着较大的资金缺口 压力。 安信证券研究员陈天诚认为，如果政府采用回购 政策，则需要至少 54 万亿元，才能促库存回归健康水 平

22、。 政府在棚改及通过棚改货币化安置化解房地产库 存的创新实践中，前期创新的重点在于融资机制的创 新，与巨大的资金需求相比，需要加快打造独立、高效、 低成本的融资平台。这将直接决定着棚改及其货币化 安置的可持续性。 化解房地产库存的另一重要途径 户籍保障制 度在实际推行中则需要细化。 据了解，由于不同地区居住证制度在工作年限等 条件上的限制，实际上并不完全便于在一线城市工作 的务工人群回到三四线城市落户买房，有的甚至比以 前更难。另外，在部分地区，与当地人购房相比，异 地农民工购房几乎得不到银行贷款，再加上很多三四 线城市尤其是县城的基础设施和教育、医疗等基本公 共服务体系还相当落后，难以调动和

23、吸引人们落户购 房。 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏 飞据此提出，户籍制度改革要具体，目前的户籍改革 在居住证制度设计、金融普惠措施、基础设施建设和 基本公共服务体系方面还存在改进空间，对这些因素 的忽视，将会令户籍制度改革流于形式。 对于尚在征求社会各界意见中的住房公积金管理 条例，江苏扬州市住房公积金管理中心宝应分中心业 务科长李飞结合之前国内几个地区的试点情况提出， 目前，中国发展住房公积金资产证券化还存在四个方 面的问题：一是还不具备标的资产的法律结构、适当 的资信评级及内部分级、较为准确的风险定价这 三个 关键要素；二是运作成本高，产品收益率低。住房公 积金发行的资产证券

24、化产品要以不低于同期限国债产 品的利率水平才可能被市场投资者认可，但目前住房 公积金 低存低贷 ” 的利率政策与市场相对脱钩；三 是住房公积金住房抵押贷款的提前偿付率远高于商业 银行，不利于证券发行；四是住房公积金还未实现省 级统一管理，省内各城市中心采用的住房公积金管理 信息系统也不尽相同。大部分城市中心缺乏相当规模 的标准化的住房抵押贷款积累，难以形成具有相似条 件、相似违约率及提前清偿率的抵押贷款集合。 通过住房公积金个人住房贷款证券 化、提高资产 流动性，来满足缴存职工的住房贷款需求，从而推动 房地产去库存尤其是集中在三四线城市的房地产库存， 这一政策在落地之前，亟待在制度设计和细节上加以 完善。 据了解，中央经济工作会议召开后，确立 2016 年经济的总基调，预计供给侧改革将会成为此次中央 经济工作会议的热点之一。而房地产改革或成为 2016 年改革的核心之一，楼市去库存面临的政策滞障有望 消解。